COUR D’APPEL

D’Z

CHAMBRE A – CIVILE

XXX

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 12/01771

Jugement du 10 Juillet 2012

Tribunal de Grande Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 11/00371

ARRET DU 25 FEVRIER 2014

APPELANTE :

SARL MAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

XXX

XXX

représentée par M^e Daniel CHATTELEYN de la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avocat postulant au Barreau d’Z – N° du dossier 40454 et M^e PAPIN, avocat plaidant au Barreau d’Z

INTIMEES :

SCP I X, G H, C B agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

XXX

XXX

49003 Z CEDEX 01

représentée par M^e Philippe LANGLOIS de la SCP ACR, avocat au Barreau d’Z – N° du dossier 2110039

SCI CDV agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représentée par M^e Jacques VICART, avocat postulant au Barreau d’Z – N° du dossier 15036 et M^e LE TAILLANTER de la SCP DENIS – MESCHIN – LE TAILLANTER, avocat plaidant au Barreau d’Z

SARL DOM’US agissant en la personne de ses cogérants

XXX

XXX

représentée par M^e Benoit DELTOMBE, avocat postulant au Barreau d’Z – N° du dossier 12082 et M^e DOHOLLOU, avocat plaidant au Barreau de Rennes

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 14 Janvier 2014 à 14 H 00, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur HUBERT, Président de chambre, qui a été préalablement entendu en son rapport et Madame GRUA, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur HUBERT, Président de chambre

Madame GRUA, Conseiller

Madame MONGE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 25 février 2014 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monsieur HUBERT, Président et par Madame Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique reçu le 26 avril 2010 par M^e B, notaire à Z, la SCI CDV a donné à bail à la SARL MAS un local à usage commercial à destination de restaurant-brasserie situé à RUADIN (Sarthe) moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 99'600 €.

Cet acte contenait un paragraphe intitulé « Pacte de préférence » ainsi rédigé :

« Pour le cas où au cours du présent bail et de ses renouvellements éventuels, le bailleur se déciderait à vendre les murs dans lesquels l’activité est exploitée, il sera tenu de faire connaître au Y par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, avant de réaliser la vente, l’identité de la personne avec laquelle il sera d’accord pour vendre et l’intégralité des conditions de la vente.

À égalité de prix et de conditions, le bailleur devra donner la préférence au Y sur toutes autres personnes.

En conséquence, le Y aura le droit d’exiger que les murs dont il s’agit lui soient vendus par priorité à tout acquéreur, aux mêmes conditions. À cet effet, le Y aura un délai de trente (30) jours francs partant du jour de la réception de la notification des conditions de la vente projetée pour user de son droit de préférence . Si son acceptation n 'est pas parvenue au bailleur dans ce délai par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera définitivement déchu de sondroit de préférence, sauf à ce qui va être dit ci-après.

Le bail précise en tant que de besoin que cette clause ne pourra jouer en cas de mutation à titre gratuit, mais s 'engage à imposer à son donataire ou légataire l’obligation de respecter le pacte de préférence pour le cas où le donataire ou le légataire voudrait disposer à titre onéreux du bien avant l’expiration du présent bail et de ses renouvellements éventuels. ''

Compte tenu de l’existence de ce pacte de préférence, l’acte authentique

a été publié au Bureau des Hypothèques.

Suivant compromis en date du 22 juillet 2010, la SCI CDV a vendu à la SARL DOM’US l’immeuble concerné pour un prix de 1'106'667 euros hors-taxes, hors frais de notaire et d’agence. L’acte a été conclu sous les conditions suspensives, d’une part, d’obtention d’un prêt et, d’autre part, de purge du pacte de préférence bénéficiant au Y et dont les termes étaient reproduits.

Ce compromis, signé par l’intermédiaire d’une agence immobilière, prévoyait que l’acte authentique serait reçu par Maître B, au plus tard le 15 septembre 2010, ce notaire se voyant également chargé de la purge du droit de préférence de la SARL MAS.

Par lettre recommandée du 12 août 2010, M^e B a notamment indiqué à la SARL MAS :

« Aussi, conformément aux dispositions du bail, je vous informe que la société CDV, le bailleur des locaux que vous louez, a trouvé à vendre lesdits locaux aux charges et conditions habituelles en matière de vente à la société dénommée DOMUS SARL , au capital de 300'000 €, ayant son siège à RENNES (35'000), XXX, identifiée sous le numéro SIREN 521 990 358 et immatriculée au RCS de RENNES moyennant le prix de un million cent six mille six cent soixante sept euros (1'106'667, 00 euros) hors taxes payable comptant.

Vous disposez d’un délai de trente jours francs à compter de la réception de la présente lettre pour faire connaître le cas échéant votre intention de vous porter acquéreur par préférence pour vous ou vos ayants droits et ceux aux mêmes conditions. À défaut de réponse dans le délai de 30 jours, votre droit de préférence s’éteindra ».

Le 9 septembre 2010, le gérant de la société MAS lui a fait part de son « intention de se porter acquéreur des locaux sis à XXX, parc d’activités des Hunaudières, la Lande du Camp, aux mêmes conditions de prix que celles négociées avec la société DOM’US ». Le courrier était conclu en ces termes : « Je vous précise que l’acquisition desdits locaux sera conditionnée par l’obtention d’un concours bancaire de même montant pour financer l’opération. »

Par courriel du 10 septembre 2010, M^e B a accusé réception de ce courrier et a indiqué au gérant de cette société : « Cependant, j’attire votre attention que ce droit de préférence doit avoir lieu sans condition suspensive d’obtention d’un prêt. Aussi, je vous remercie de bien vouloir me confirmer par écrit (LRAR) que vous userez votre droit de préférence de façon ferme et définitive. »

Par courriel du 16 septembre suivant, le notaire a notamment indiqué au gérant de la société MAS :

« Puisque vous bénéficiez des mêmes conditions que l’acquéreur, je me permets de préciser que vous disposez jusqu’au vendredi 8 octobre pour obtenir votre accord de prêt. »

Par courrier du 4 octobre 2010, le notaire a demandé à la société MAS de lui adresser son accord de prêt en lui indiquant : « Je vous rappelle que le délai pour obtenir cet accord de prêt s’éteint le VENDREDI 08 OCTOBRE prochain. Aussi, à défaut d’obtenir une réponse au plus tard le 08 octobre 2010, je vous précise que le rendez-vous de signature de l’acte de vente au profit de la société DOMUS, acquéreur aux termes du compromis de vente des locaux de la brasserie, aura lieu LUNDI 11 OCTOBRE 2010. »

Le 8 octobre 2010, le gérant de la société MAS lui a répondu avoir obtenu le 9 septembre 2010 un financement à concurrence de 50 % du prix d’acquisition des locaux et devoir obtenir la réponse pour la seconde partie du financement sous quinzaine. Il a précisé : « En l’absence de toute disposition dans la clause du bail relatif à au droit de préférence, fixant un délai précis pour l’obtention du financement nécessaire à l’acquisition du bien, ni aucune date limite de signature, il en résulte que le délai doit être simplement raisonnable. » Il a ajouté : « La signature définitive de l’acquisition du bien pourra raisonnablement intervenir d’ici la fin du mois d’octobre 2010. Je vous remercie d’en prendre acte. »

Par acte authentique du 11 octobre 2010, la SCI CDV a vendu l’immeuble à la SARL DOM’US au prix hors taxes de 1'106'667 €.

Par actes d’huissier du 29 décembre 2010, la société MAS a fait assigner la SCI CDV et la SARL DOM’US aux fins, à titre essentiel, de voir prononcer la nullité de la vente, de se voir substituée dans les droits de la SARL DOM’US, d’obtenir la condamnation solidaire des sociétés défenderesses à lui payer des dommages-intérêts au titre de la violation du pacte de préférence (10'000 €) et au titre des loyers indûment payés en raison de cette violation (162'694,22 euros), ainsi que leur condamnation à 10'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Le 4 février 2011, la SARL DOM’US a appelé en garantie la SCP X-H-B (la SCP B).

Les deux procédures ont été jointes.

La SCI CDV et la SARL DOM’US ont conclu au rejet des demandes de la société MAS et, à titre subsidiaire en cas d’annulation de la vente, à la garantie de la société notariale, et en toute hypothèse, à la condamnation de la société MAS ou à défaut de la société notariale sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP B a conclu au rejet des demandes de la société MAS et de la demande de garantie et a sollicité la condamnation de la SARL DOM’US et de la SCI CDV, au besoin sous la garantie de la société MAS, à lui payer la somme de 2500 € au titre de ses frais irrépétibles.

Par jugement en date du 10 juillet 2012 le tribunal de grande instance du Mans a :

— écarté des débats les conclusions récapitulatives déposées le 22 mai 2012 par la société CDV ;

— débouté la société MAS de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la société MAS à payer à la société CDV et à la société DOM’US une comme de 3000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes pour le surplus ;

— condamné la société MAS aux dépens et accordé aux avocats postulants des sociétés CDV et DOM’US le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

La SARL MAS a interjeté appel de ce jugement le 16 août 2012 intimant la SCI CDV et la SARL DOM’US.

Le 6 janvier 2013, la SCI CDV a fait assigner en appel provoqué la SCP X-H-B à laquelle elle a fait signifier la déclaration d’appel, les conclusions du 14 novembre 2012 de la société MAS et ses propres conclusions du 4 janvier 2013 ainsi que le bordereau des pièces.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 janvier 2014 .

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

— du 9 décembre 2013 pour la SARL MAS,

— du 7 mars 2013 pour la SCP I X- AF H- Éric B,

— du 6 mai 2013 pour la SARL DOM’US,

— du 5 décembre 2013 pour la SCI CDV,

qui peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

La SARL MAS demande à la cour :

Constatant ne point y avoir eu notification régulière à la société concluante du projet de vente consenti à la SARL DOM’US non plus que de l’intégralité de ses conditions ;

Constatant, au besoin, y avoir eu acceptation régulière par la société concluante du projet de vente consentie à la SARL DOM’US, acceptation pure et simple puisque la condition relative au financement ne portait que sur la réitération par acte authentique ;

Constatant au besoin que seraient réunies les conditions de l’article 1178 code civil :

— de prononcer la nullité de la vente consentie par la SCI CDV à la SARL DOM’US par l’acte authentique au rapport de Maître B en date du 11 octobre 2010 portant sur la parcelle sise commune de RUAUDIN (XXX, XXX, cadastrée section XXX pour une contenance de 53 ares 99 ca ;

— de dire la société concluante substituée dans les droits de la SARL DOM’US et, comme telle, bénéficiaire de ladite vente, l’arrêt à intervenir valant vente en tant que de besoin et ayant, comme telle, à être publié auprès du bureau des hypothèques compétent ;

— de condamner solidairement, subsidiairement in solidum, la SCI CDV et la SARL DOM’US, au vu de leur faute, ou l’une à défaut de l’autre, à verser à la société concluante les sommes de 263.451,22 €, compte arrêté au 1^er décembre 2012, en réparation de son préjudice matériel, sauf à parfaire, et de 10.000 € en réparation de son préjudice moral ;

Subsidiairement, et s’il était dit n’y avoir lieu à nullité de la vente et à substitution,

— de condamner solidairement, en tout cas in solidum, la SCI CDV et la SARL DOM’US à verser à la société concluante les sommes de 420.000 € en réparation de son préjudice matériel et de 10000 € en réparation de son préjudice moral ;

En toute hypothèse,

— de condamner in solidum à la SCI CDV et la SARL DOM’US à verser à la société concluante, par application de l’article 700 cpc, les sommes de 10.000 € au titre des frais irrépétibles d’instance et de 7.500 € au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Et rejetant toutes prétentions contraires aux présentes comme non recevables, en tout cas non fondées,

— de condamner in solidum la SCI CDV la SARL DOM’US, ou l’une défaut de l’autre, aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers recouvrés dans les conditions de l’article 699 CPC.

La société SARL MAS rappelle que la promesse de vente du 22 juillet 2010 prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un prêt au profit de la SARL DOM’US, l’acquéreur s’obligeant à en justifier au plus tard le 15 septembre 2010, ainsi qu’une autre condition suspensive relative à la purge du pacte de préférence avant le 30 août 2010 à la diligence du notaire du vendeur.

Elle soutient que le projet de vente ne lui a pas été notifié et qu’elle n’a donc pas pu exercer son droit de préférence en relevant que, en violation des termes de ce pacte, cette notification a été adressée à son gérant en son nom propre et non en sa qualité de représentant de la personne morale. S’agissant d’une absence de notification et non d’une irrégularité de celle-ci, la SARL MAS estime qu’il n’y a pas lieu de rechercher s’il en est résulté un quelconque grief. Elle ajoute que la notification du 12 août 2010 est irrégulière pour n’avoir pas porté sur l’intégralité des conditions de la vente puisque les conditions de son financement par la société DOM’US n’ont pas été portées à sa connaissance. Elle en déduit que cette violation des termes du pacte de préférence n’a pas fait courir le délai de 30 jours prévu par celui-ci sans que l’absence de préjudice puisse lui être opposée. Elle considère que son ignorance des conditions de financement de la vente envisagée est à l’origine de son acceptation dans des termes aujourd’hui contestés et que le courrier du notaire du 16 septembre 2010 ne lui a pas fourni l’information absente dans la notification du 12 août précédent. En tout état de cause, la société appelante allègue que, dans le cas contraire, le délai contractuel d’un mois aurait couru à compter du 16 septembre 2010.

Si la notification du 12 août 2010 devait être considérée comme régulière, la SARL MAS affirme avoir régulièrement exercé son droit de préférence par son courrier du 9 septembre 2010 qui constitue une acceptation pure et simple de l’offre de vente 'aux mêmes conditions de prix que celles négociées avec la SARL DOM’US’ puisque c’est seulement la réitération de la vente par acte authentique qui était conditionnée à l’obtention d’un prêt, l’obtention d’un financement étant usuelle en la matière et pouvant être présumée comme faisant partie des conditions de la vente négociée par la SARL DOM’US.

La SARL MAS conteste que son acceptation est dépourvue d’effet à défaut d’obtention du financement avant le 8 octobre 2010 considérant que cette date qui concerne les conditions de financement prévues au profit de SARL DOM’US ne lui est pas opposable, aucune condition de délai n’ayant été contractuellement prévue dans le pacte de préférence pour l’obtention du financement après l’exercice du droit de substitution à l’acquéreur. Elle fait observer que la SARL DOM’US avait jusqu’au 15 septembre 2010, date prévue de l’acte authentique, pour justifier de l’obtention de son financement et que ni cette date ni celle du 8 octobre 2010 n’ont été portées à sa connaissance. Elle affirme que son gérant a obtenu un prêt de la caisse d’épargne le 27 octobre 2010.

La SARL MAS soutient que, s’il est jugé que le droit de préférence n’a pas été exercé régulièrement, la SCI CDV a, par sa faute, entraîné la défaillance de la condition suspensive à laquelle elle s’était obligée puisque le courrier du notaire du 16 septembre 2010 lui imposait d’obtenir son financement avant le 8 octobre 2010, c’est-à-dire dans un délai inférieur au délai de 30 jours contractuellement prévu. Elle considère que la SCI CDV n’a pas assuré l’exercice d’une faculté de substitution aux mêmes clauses et conditions que la SARL DOM’US et a ainsi fait en sorte que cette faculté de substitution ne puisse pas être utilement mise en oeuvre. Elle en déduit que, en application de l’article 1178 du code civil, la SCI CDV doit la dédommager de son préjudice.

La SARL MAS relève que la SARL DOM’US n’a pas reçu notification avant le 30 août 2010 de sa décision relative au pacte de préférence rappelé dans le compromis de vente et qu’elle encourt la nullité de la vente qu’elle a conclue de mauvaise foi. Outre sa substitution à la SARL DOM’US, elle sollicite la somme de 263'451,22 euros au titre des loyers qu’elle a dû verser de novembre 2010, époque à laquelle elle a obtenu le financement nécessaire à l’acquisition, au 1^er décembre 2012. Elle demande en outre la somme de 10'000 € en dédommagement des démarches et tracas qu’elle a dû supporter.

À titre subsidiaire, en l’absence d’annulation de la substitution, invoquant l’article 566 du code de procédure civile, la SARL MAS sollicite la somme de 420'000 € correspondant aux trois années de loyer qu’elle a dû payer faute d’avoir pu faire jouer la faculté de substitution.

La SCI CDV demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1382, 1991 et suivants du code civil :

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société MAS de l’ensemb1e de ses demandes, et condamné la société MAS à payer à la société CDV et une somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;

et ainsi à titre principal,

— de constater la notification régulière àl’intimée du projet de vente ;

— de constater que l’acceptation opérée sous conditions suspensives est nulle et de nul effet ;

— de constater que la société MAS n’a pas justifié dans les délais impartis de son financement ;

— de constater que la société MAS n’a jamais établi de demandes de financement ;

— de dire irrecevable comme demande nouvelle et en tout cas mal fondée la demande formulée au titre de l’article 1178 du code civil ;

— de débouter purement et simplement la société MAS de ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement,

Sur la demande indemnitaire en cas de substitution,

— de constater qu’en cas de substitution et du fait du caractère rétroactif de l’annulation, la SARL MAS ne subira aucun préjudice ;

— de constater que le financement est établi au nom d’une SCI A et n’a jamais été sollicité au nom de la société MAS ;

— de dire et juger que la société MAS n’a, en conséquence, subi aucun préjudice ;

Sur la demande indemnitaire,

— de dire et juger la demande de dommages et intérêts de 420'000 euros aussi irrecevable, comme constituant une demande nouvelle en cause d’appel, que mal fondée,

— de constater que le financement est établi au nom d’une SCI A et n’a jamais été sollicité au nom de la société MAS et de constater qu’elle aurait donc continué à payer un loyer équivalent ou supérieur ;

— de dire et juger qu’i1 ne peut en toutes hypothèses ne s’agir que d’une ne faible perte de chance ;

Et débouter la société MAS de ses demandes de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire,

— de constater que la SCP I X G M C B, a agi en tant que mandataire des parties et en toute indépendance ;

— de constater que la société MAS a reconnu explicitement ce mandat ;

En conséquence,

— de débouter la SARL MAS de ses demandes indemnitaires contre la société CDV et la mettre hors de cause ;

— de dire et juger que pour le cas où une quelconque condamnation serait encourue ou prononcée à l’encontre de la société CDV, la SCP I X G M C B devra garantir pleinement et intégralement la société CDV de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais et accessoires ;

— de dire et juger que pour le cas de remise en cause de la purge du droit de préférence, la SCP de notaires X H B devra indemniser la société CDV de son propre préjudice ;

En toutes hypothèses,

— de condamner la société MAS ou à défaut la SCP X-M-B à verser à la société CDV la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— de condamner la société MAS ou à défaut la SCP X-M-B aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Maître VICART, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI CDV rappelle qu’elle a n’a mandaté une agence immobilière qu’en raison du refus de la SARL MAS d’acquérir l’immeuble et indique qu’elle n’avait pas plus intérêt à vendre à la société DOM’US trouvée par cette agence qu’à la société MAS .

Elle affirme que la notification de la vente est régulière pour avoir était faite au gérant représentant la SARL MAS qui y a d’ailleurs répondu elle-même par l’intermédiaire de celui-ci et pour avoir informé le Y des conditions de la vente c’est-à-dire des conditions de prix sans être tenue de l’informer de l’existence de la condition suspensive de prêt. Elle considère que la SARL MAS ne pouvait assortir son acceptation d’une condition suspensive d’obtention de prêt non contractuellement prévue et en déduit que l’acceptation du 9 septembre 2010 est nulle comme indiqué par le notaire dans son courrier du 10 septembre 2010. Elle fait observer que la société appelante, dans son courrier du 8 octobre 2010 ne prétend pas devoir bénéficier des mêmes délais que la société DOM’US pour obtenir son financement mais d’un délai 'raisonnable’ dont elle admet l’absence de caractère contractuel.

Si la cour admet que le droit de préférence sous condition suspensive d’obtention d’un prêt a été régulièrement exercé, la SCI CDV soutient que cette condition n’a pas été réalisée puisque le financement a été accordé à la SCI A constituée par les associés de la SARL MAS mais non bénéficiaire du pacte de préférence et qui ne pouvait donc pas se substituer à la société DOM’US. En outre, la SCI CDV fait observer que le notaire, en fixant au 8 octobre 2010 la date limite de l’obtention du prêt, a entendu faire bénéficier la SARL MAS du même délai de un mois et trois semaines que celui octroyé à la SARL DOM’US dans le compromis de vente. Elle relève que la société appelante n’a pas levé la condition suspensive avant l’expiration de ce délai et considère donc que le droit de préférence a été purgé.

Elle conteste toute responsabilité dans l’absence de réalisation de la condition suspensive sur le fondement de l’article 1178 du code civil et rappelle que M^e B était mandaté pour purger le pacte de préférence et que ce dernier a pris toutes les initiatives jusqu’à lui affirmer la régularité de cette purge sans l’informer de difficultés. Ayant bénéficié du délai contractuel de 30 jours ainsi que d’un délai supplémentaire de trois jours avant la réitération de l’acte authentique avec la SARL DOM’US, la SCI CDV estime avoir respecté ses engagements contractuels et fait bénéficier la SARL MAS du même délai de financement que celui dont a bénéficié la SARL DOM’US.

Arguant de sa bonne foi ainsi que de celle de la SARL DOM’US compte tenu du mandat donné au notaire, la SCI CDV soutient que la SARL MAS ne peut bénéficier d’une substitution.

En tout état de cause, elle considère en outre qu’en cas d’annulation et de substitution, l’effet rétroactif de l’annulation ne permet pas à la société appelante de se prévaloir d’un préjudice complémentaire. Elle estime que la demande de dommages-intérêts en cas d’absence de substitution est une demande nouvelle en cause d’appel et que le préjudice éventuel est particulièrement faible puisqu’il doit s’analyser en une perte de la chance de valoriser son fonds de commerce par l’achat des murs. Elle ajoute que la SARL MAS n’a jamais eu l’intention d’acquérir l’immeuble mais uniquement son gérant par le biais de la SCI A et qu’elle aurait de toute façon dû continuer à payer les loyers à cette SCI.

Si la cour faisait droit à une demande de la société MAS, la SCI CDV sollicite, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la garantie totale du notaire rédacteur du pacte de préférence, mandaté pour la purge du droit de préférence, qui a certifié aux parties que l’exercice de ce droit n’était pas valable et qui a rédigé l’acte de vente sans prendre toutes dispositions utiles pour assurer sa validité et son efficacité et en commettant une faute dans son devoir de conseil. Elle précise que M^e B était totalement libre dans l’accomplissement de son mandat et qu’il a été le seul juge de la violation ou non du droit de préférence sans en référer au vendeur auquel il n’a pas conseillé de s’abstenir de contracter affirmant au contraire dans l’acte authentique que ce droit est devenu caduc faute de justificatif d’accord de prêt pour la totalité du prix de vente.

La SARL DOM’US demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147, et 1382 du code civil :

— de confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance du Mans en date du 10 juillet 2012 en ce qu’il a débouté la société MAS de l’ensemble de ses demandes, et condamner la société MAS à payer à la société DOM’US une somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;

A titre principal :

— de constater la régularité de la notification du projet de vente ;

— de dire et de juger l’acceptation sous condition suspensive nulle et de nul effet;

— de constater que la société MAS n’a pas justifié du financement de l’opération dans le délai imparti ;

— de dire et de juger mal fondée la demande exprimée sur l’article 1178 du code civil ;

— En conséquence,

— de débouter la société MAS de l’intégralité de ses demandes; fins et conclusions, comme étant irrecevables ou à défaut mal fondées ;

A titre subsidiaire,

— de dire et de juger que pour le cas où une quelconque condamnation serait encourue et prononcée à l’encontre de la SARL DOM’US, la société titulaire d’un office notarial « I X, G H, et C B », notaires à Z, devra la garantir pleinement et intégralement de la totalité des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires ;

— de dire et de juger que pour le cas de remise en cause de la purge du droit de préemption, la société titulaire d’un office notarial « I X, G H, et C B », notaires à Z, indemnisera la SARL DOM’US de la totalité de son préjudice ;

En tout état de cause,

— de condamner la SARL MAS et à défaut la société titulaire d’un office notarial « I X, G H, et C B », notaires à Z, à verser à la SARL DOM’US la somme de 4 500 € au titre des frais irrépétibles et par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de débouter la SARL MAS et la société titulaire d’un office notarial « I X, G H, et C B », notaires à Z de toutes demandes plus amples ou contraires à celles formulées par la société DOM’US ;

— de condamner la SARL MAS et à défaut la société titulaire d’un office notarial « I X, G H, et C B », notaires à Z aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont la distraction pour ces derniers sera assurée par la SCP DELTOMBE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SARL DOM’US soutient la même argumentation que la SCI CDV concernant la régularité de la notification au gérant de la SARL MAS ès qualités et la conformité au pacte de préférence de l’information relative aux conditions de la vente. Comme la SCI, elle affirme la nullité de l’acceptation d’achat sous une condition suspensive non contractuelle. Arguant de son absence de faute et relevant que le notaire a laissé à la société appelante le même délai d’obtention du crédit que celui dont elle a bénéficié, que la SARL MAS n’a pas justifié de la réalisation de cette condition suspensive avant le 8 octobre 2010 et que le financement de la moitié de l’acquisition n’a été justifié qu’au nom de la SCI A en formation, la SARL DOM’US en déduit qu’il n’y a pas lieu d’annuler la vente et d’octroyer à la SARL MAS des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1178 du code civil .

La SARL DOM’US conteste la demande de substitution en invoquant sa bonne foi compte tenu de la certification du notaire que le droit de préférence avait été purgé dans le cadre de son mandat. En tout état de cause, en cas de substitution, elle s’oppose à la demande de dommages-intérêts complémentaires.

En cas de condamnation, elle sollicite l’entière garantie de la SCP B et l’indemnisation par cette dernière de son préjudice découlant de l’annulation de la vente pour faute commise dans le cadre de son mandat en faisant observer que le notaire a pris seul l’ensemble des initiatives visant à la purge du droit de préférence avant de lui certifier la régularité de celle-ci et de l’inviter à signer l’acte qu’il avait lui-même rédigé dont il devait garantir la pleine efficacité.

La SCP I X-G H-C B (la SCP B) demande à la cour :

— de dire la SARL DOM’US comme la SCI CDV non fondées en leur appel incident et provoqué ainsi qu’en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigés contre la SCP I X AF H C B ;

— de les débouter de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre cette dernière ;

— de condamner la SARL DOM’USet la SCI CDV, au besoin sous la garantie de la société MAS, a payer à la SCP I X AF H C B la somme de 2 000 € chacune par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement,

— de condamner la société MAS a payer à la SCP I X AF H C B la somme de 4 O00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et rejetant toutes prétentions contraires comme non recevables en tout cas non fondées :

— de condamner SARL DOM’US, la SCI CDV et la société MAS in solidum, ou l’une à défaut des autres, aux entiers dépens d`appel, lesquels seront recouvres conformément à l’article 699 du code de procédure civile .

La SCP B rappelle que les demandes de la SARL DOM’US et de la SCI CDV dirigées à son encontre sont des demandes subsidiaires qui exigent la démonstration d’un fait générateur, d’un préjudice direct et certain et d’un lien de causalité entre ce fait générateur et le préjudice invoqué. Or elle conteste toute faute approuvant la motivation en ce sens des premiers juges. Elle soutient en effet la régularité de sa notification au gérant de la SARL MAS ès qualités, la complétude de cette notification portant sur le prix et l’entrée en jouissance, la nullité de l’acceptation sous condition suspensive ainsi que l’absence de levée de la condition suspensive même dans le délai supplémentaire accordé. Elle relève que la société MAS n’a jamais justifié dans le délai imparti d’un accord de financement à son nom pour la totalité du prix mais s’est contenté de produire après expiration de ce délai des accords de financement au profit de la SCI A alors que le pacte de préférence ne pouvait bénéficier qu’à la SARL MAS. En tout état de cause, la SCP B conteste toute annulation de la vente à défaut de collusion frauduleuse entre le vendeur et l’acquéreur au préjudice du Y puisque le droit de préférence n’a pas été méconnu. Elle conteste aussi l’existence d’un préjudice puisque la société MAS ne prouve pas qu’elle aurait été en mesure de réaliser l’acquisition et qu’en toute hypothèse elle aurait dû rembourser un emprunt.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur la notification prévue au pacte de préférence

Dans le contrat de bail commercial conclu le 26 avril 2010, le Y est la société dénommée MAS représentée par M. E A, agissant en sa qualité de gérant de cette société.

Le pacte de préférence stipulé dans ce contrat prévoit notamment que le bailleur décidé à « vendre les murs dans lesquels l’activité du Y est exploitée sera tenu de faire connaître au Y par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, avant de réaliser la vente, l’identité de la personne avec laquelle il sera d’accord pour vendre et l’intégralité des conditions de la vente. […]»

Le 12 août 2010 M^e B, notaire, a adressé à M. E A un courrier recommandé avec avis de réception dont le premier paragraphe est ainsi libellé : « Monsieur, aux termes d’un acte reçu par Maître Éric B, notaire à Z le 26 avril 2010 contenant bail commercial par la société CDV au profit de la société MAS dont vous êtes le gérant, de locaux sis à XXX, il a été stipulé au profit de la société MAS un pacte de préférence dont je vous rappelle les termes : […] ». Le notaire informe ensuite M. A , « conformément aux dispositions du bail »« que la société CDV, BAILLEUR des locaux que vous louez, a trouvé à vendre lesdits locaux […] ». Le courrier du notaire est ainsi conclu: « Vous disposez d’un délai de TRENTE jours francs à compter de la réception de la présente lettre pour faire connaître le cas échéant votre intention de vous porter acquéreur par préférence pour vous ou vos ayants droits et ce aux mêmes conditions. À défaut de réponse dans le délai de 30 jours, votre droit de préférence s’éteindra. Dans l’hypothèse où vous ne seriez pas intéressé par cette proposition de vente, je vous remercie de bien vouloir nous faire connaître votre position dès que possible, sans attendre le délai de 30 jours. […]»

Il se déduit des termes de ce courrier qu’il a été adressé, en exécution du pacte de préférence contenu dans le contrat de bail, à M. E A ès qualités de gérant de la société MAS Y du local commercial et titulaire du droit de préférence. La société MAS ne saurait donc utilement affirmer l’inexistence de la notification prévue au pacte de préférence au motif que le courrier de M^e B aurait été adressé à M. A en son nom personnel, celui-ci étant tiers au contrat, étant observé de surcroît qu’elle y a répondu sous la plume de son gérant, M. A, par courrier du 9 septembre 2010 ayant pour objet : « Exercice du droit de préférence ».

La société MAS soutient aussi que la notification est irrégulière puisque l’intégralité des conditions de la vente ne lui ont pas été notifiées. Elle affirme qu’aurait dû lui être notifiée la condition suspensive d’obtention de prêt.

Selon le pacte de préférence, le bailleur, avant de réaliser la vente, devait communiquer au Y l’identité de la personne avec laquelle il serait d’accord pour vendre et l’intégralité des conditions de la vente.

M^e B, notaire mandaté par les parties au compromis de vente aux fins de purge du pacte de préférence, a informé la société MAS que la SCI CDV avait trouvé à vendre les locaux loués à la SARL DOM’US « aux charges et conditions habituelles en matière de vente » « moyennant le prix de 1'106'667 euros hors taxes payable comptant ».

C’est par des motifs appropriés et pertinents que les premiers juges ont à bon droit retenu que le terme « conditions » de la vente doit s’entendre des éléments caractéristiques de celle-ci et non de la condition suspensive d’obtention de prêt puisque le bénéficiaire du pacte de préférence n’a pas la possibilité de soumettre son acceptation à une telle condition. En outre, le bailleur n’était contractuellement tenu de notifier que les 'conditions de la vente'. Or, en application des articles 1583 et 1589 du code civil, la promesse réciproque de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement des deux parties sur la chose et sur le prix alors même que la chose n’a pas encore été livrée ni le prix payé. Ainsi, faute de stipulation contraire des parties faisant de la réitération de la vente par acte authentique un élément constitutif de celle-ci, en signant le « compromis de vente » du 22 juillet 2010 avec la mention « Bon pour achat au prix de 1'106'667 € HT », les parties se sont accordées sur la chose et sur le prix, la condition suspensive d’obtention de prêt n’affectant que la réitération de cette vente par acte authentique mais ne constituant pas une condition de formation du contrat et pouvant seulement, en cas de défaillance, entraîner la caducité de la vente déjà conclue .

Il résulte de ce qui précède que la notification du 12 août 2010 est régulière et conforme au pacte de préférence .

2°) Sur l’acceptation de la société MAS

La notification du prix et des conditions de la vente vaut offre de vente au bénéficiaire du pacte de préférence et la vente n’est parfaite au profit de celui-ci que si, dans le délai imparti, il accepte cette offre purement et simplement. La levée d’option conditionnelle du bénéficiaire du pacte est nulle et non avenue lorsque cette condition n’a pas été prévue par les parties dans la convention initiale. Par ailleurs, l’exercice du droit de préférence étant une atteinte au droit de disposer de l’immeuble, l’acceptation de l’offre de vente doit, sous peine de dénaturation du contrat, être strictement conforme aux stipulations du pacte de préférence.

En l’espèce, le gérant de la société MAS, par courrier du 9 septembre 2010, a fait part au notaire de son intention de se porter acquéreur des locaux aux mêmes conditions de prix que celles négociées avec la SARL DOMUS en lui précisant « que l’acquisition desdits locaux sera conditionnée par l’obtention d’un concours bancaire du même montant pour financer l’opération. » Ainsi, d’une part l’expression de la simple « intention » d’acquérir les locaux ne saurait être assimilée à la ferme acceptation de l’offre de vente et, d’autre part, en assortissant cette intention d’une réserve relative à l’obtention d’un prêt, la SARL MAS n’a pas, contrairement à ce qu’elle soutient, accepté purement et simplement cette offre. Une telle acceptation éventuelle et conditionnelle est donc nulle ainsi que l’ont justement indiqué les premiers juges en relevant que le bénéficiaire de l’offre n’avait pas la faculté d’imposer unilatéralement à la SCI CDV une incertitude dans la réalisation de la vente pendant un délai dont elle exige qu’il soit « simplement raisonnable » dans son courrier du 8 octobre 2010

.

C’est donc à juste titre que l’irrégularité du courrier du 9 septembre 2010 a été dénoncée à la SARL MAS par courriel de M^e B en date du 10 septembre 2010.

Même après réception de cette information, la société appelante n’a pas concrétisé son intention d’acquérir les locaux par une acceptation pure et simple dans le délai d’un mois prévu au pacte de préférence.

La nullité de l’exercice du droit de préférence demeure même si le notaire, par courriel du 12 septembre 2010 a, par souci d’équité, cru devoir indiquer à la société MAS qu’elle bénéficiait des mêmes conditions que l’acquéreur en lui précisant qu’elle disposait donc jusqu’au vendredi 8 octobre pour obtenir l’accord de prêt.

À supposer valable une telle modification unilatérale du pacte de préférence par simple courriel du notaire seulement mandaté pour purger ce pacte, c’est avec pertinence que les premiers juges ont relevé que la société MAS a ainsi pu bénéficier de fait, du12 août jusqu’au 8 octobre 2010 et même jusqu’au 11 octobre 2010, date de la réitération de la vente par acte authentique, d’un délai au moins égal à celui de la SARL DOM’US pour obtenir le financement bancaire habituel en la matière mais que, même dans ce délai, elle n’a pas justifié de l’obtention de l’intégralité du financement.

En effet, la SARL MAS produit aux débats une attestation du Crédit Agricole (Pièce 38) et une attestation de la Caisse d’Epargne Bretagne Pays de Loire (Pièce 11) justifiant chacune d’un accord de financement à hauteur de la moitié du prix d’achat (553'000 €). Cependant, le pacte de préférence inséré dans le contrat de bail, qui constitue une créance de nature personnelle, ne pouvait bénéficier qu’au Y désigné dans ce contrat, c’est-à-dire à la SARL MAS. Or, d’une part les accords de financement produits sont octroyés à une SCI A non bénéficiaire du pacte, d’autre part l’octroi du prêt de la Caisse d’Epargne sous réserve de la constitution de quatre garanties est daté du 27 octobre 2010 c’est-à-dire à une date postérieure au 8 octobre 2010 et même au 11 octobre 2010, date de la réitération de la vente par acte authentique.

En conséquence, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SARL MAS de sa demande d’annulation de la vente et de dommages-intérêts pour violation du pacte de préférence.

En l’absence d’annulation de la vente, la demande de substitution devient elle-même sans objet.

En tout état de cause, la SARL MAS, seule bénéficiaire du pacte de préférence conclu avec la SCI CDV, ne possède aucun droit opposable à la SARL DOM’US à raison de la vente et son action ne pourrait tendre qu’à des dommages-intérêts aux fins de réparation du préjudice causé par la violation d’une obligation de faire à la charge de la SCI CDV ayant entraîné la perte d’une chance d’acquérir l’immeuble dont elle était locataire et non pas à la substitution. En effet, la substitution du bénéficiaire d’un pacte de préférence dans les droits du tiers acquéreur n’est possible qu’à la condition que ce dernier ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. Or, s’il n’est pas contestable que la SARL DOM’US connaissait l’existence du pacte de préférence qui était reproduit dans le « compromis de vente » qui vaut vente et dont la purge faisait l’objet d’une condition suspensive, rien ne permet d’affirmer qu’à cette date la SARL DOM’US savait que la SARL MAS avait l’intervention de s’en prévaloir. Au contraire, la SARL MAS ne conteste pas l’infirmation de la SCI CDV selon laquelle elle a décliné l’offre d’achat de l’immeuble loué avant que cette dernière mandate une agence immobilière pour rechercher un acquéreur et il n’existe aucune pièce au dossier permettant de contredire la SCI CDV qui soutient qu’elle n’avait aucun intérêt à vendre à la SARL DOM’US plutôt qu’à la SARL MAS. Au surplus, la société appelante ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des sociétés intimées qui ne se connaissaient pas avant d’être mises en rapport par l’agent immobilier, ni de l’existence d’une collusion frauduleuse entre elles au jour de la signature de l’acte authentique de vente, le notaire mandaté pour la purge ayant indiqué dans cet acte que le droit de préférence avait été purgé selon courriers annexés au contrat et était devenu caduc à défaut de justification d’un accord de prêt pour la totalité du prix de la vente.

3°) Sur les autres demandes

À défaut d’annulation de la vente et de substitution, la SARL MAS demande la condamnation solidaire de la SCI CDV et de la SARL DOM’US à lui payer la somme de 420'000 € en réparation de son préjudice matériel et de 10'000 € en réparation de son préjudice moral. Une telle demande est nouvelle en cause d’appel et irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile puisque, en première instance, la SARL MAS n’avait sollicité que l’annulation de la vente et la substitution ainsi que des dommages et intérêts consécutifs à la violation du pacte de préférence. En tout état de cause, la cour ne faisant droit à aucune des demandes présentées par la société appelante et ne retenant aucune faute à l’encontre des sociétés intimées, la société appelante ne pourrait qu’être déboutée d’une telle demande.

En raison des dispositions du présent arrêt, il n’y a pas lieu de se prononcer sur les demandes de garantie présentées par les sociétés CDV et DOM’US à l’encontre de la SCP I X G M C B.

La SARL MAS succombant en appel sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3000 € à la SCI CDV ainsi que la même somme à la SARL DOM’US. Eu égard aux circonstances de l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCP I X G M C B les frais irrépétibles qu’elle a engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 juillet 2012 par le tribunal de grande instance du Mans;

Y ajoutant,

DÉBOUTE la SARL MAS prise en la personne de son représentant légal de toutes ses demandes ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires de la SCI CDV et de la SARL DOM’US;

CONDAMNE, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la SARL MAS à payer la somme de 3000 € à la SCI CDV et la même somme à la SARL DOM’US;

CONDAMNE la SARL MAS au paiement des entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. LEVEUF L-D. HUBERT