COUR d’APPEL d’ANGERS Chambre de l’Expropriation ACM/CG

ARRET N°

RG N° : 15/00014

AFFAIRE : B C/ Société d’Economie Mixte ALTER PUBLIC

Jugement du Juge de l’Expropriation d’ANGERS du 12 Novembre 2015 RG N°15/5

ARRÊT DU 31 JANVIER 2017

APPELANTE :

Madame E B

'Le Liéru'

XXX

Comparante,

Assistée de M^e Isabelle DE BODINAT, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMEE :

La Société Anonyme d’Economie Mixte locale ALTER PUBLIC, venant aux droits de la SODEMEL

XXX

XXX

Représentée par la M^e Pierre BROSSARD de la SELARL LEX PUBLICA, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 15 Novembre 2016 à 11H00, Madame MONGE, Conseiller ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame ROEHRICH, Président de chambre

Madame MONGE, Conseiller

Madame PORTMANN, Conseiller

qui en ont délibéré EN PRESENCE DE :

LA DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES

DE MAINE ET LOIRE

XXX

XXX

XXX

représentée par Madame Chantal REMERAND, responsable de la division Domaine à la Direction Départementale des Finances Publiques du Maine et Loire, désignée le 24 Février 2016 par Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de Maine-et-Loire pour le suppléer dans les fonctions de Commissaire du Gouvernement.

GREFFIER lors des débats : Madame Z

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 31 janvier 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique ROEHRICH, Président de chambre et par Christine Z, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

Par déclaration reçue le 21 décembre 2015, M^me E B a relevé appel d’un jugement rendu le 12 novembre 2015 par le juge de l’expropriation de Maine-et-Loire fixant l’indemnisation lui revenant au titre de la privation de jouissance d’une parcelle sise commune d’Avrillé, dans le Maine-et-Loire, lieudit 'XXX’ cadastrée section XXX, d’une surface de 3 340 m², dont elle est propriétaire.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures des plaideurs:

* adressées par M^me B, reçues le 18 mars 2016 et notifiées le 10 mai 2016 à la Société publique locale de l’Anjou (la SPL) venant aux droits de la Société publique locale d’aménagement de l’Anjou (la SPLA) et au commissaire du gouvernement,

* adressées par la SPL, reçues le 3 mai 2016 et notifiées le 10 mai 2016 à M^me B et au commissaire du gouvernement,

* adressées par le commissaire du gouvernement reçues le 17 mai 2016 et notifiées le 25 août 2016 à M^me B et à la SPL.

Il sera simplement rappelé qu’agissant en vertu d’un arrêté préfectoral du 24 avril 2013 portant déclaration d’utilité publique (DUP) le projet d’aménagement commune d’Avrillé, sur une emprise d’environ 17,1 hectares, de la ZAC du Pré, afin de créer un quartier d’habitat destiné à accueillir environ 280 logements et son offre d’indemnisation notifiée le 26 janvier 2015 à M^me B étant demeurée sans réponse, la SPL a, par requête du 23 mars 2015, saisi le juge de l’expropriation du département du Maine-et-Loire en fixation d’indemnité ; que le juge de l’expropriation a procédé à la visite des lieux le 24 septembre 2015 puis tenu audience le même jour ; et que par le jugement entrepris, il a fixé l’indemnité devant revenir à M^me B à la somme globale de 27 085,40 euros soit 23 714 euros d’indemnité principale sur la base de 7,10 euros du m², et 3 371,40 euros au titre de l’indemnité de remploi.

M^me B demande à la cour d’infirmer le jugement déféré, de fixer la valeur vénale de la parcelle expropriée de 3 340 m², classée en zone 1AU sur la commune d’Avrillé, sur la base de 20 euros le m², de fixer le montant de l’indemnisation due par la SPL à la somme totale de 74 480 euros se décomposant en une indemnité principale de 3 340 x 20 = 66 800 euros et une indemnité de remploi de 7 680 euros et de condamner la SPL à la lui payer, outre une indemnité de procédure de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, une indemnité de procédure de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et les entiers dépens.

Elle fait valoir que sa parcelle est située sur la commune d’Avrillé à cinq kilomètres d’Angers, qu’elle dispose d’un accès sur le chemin communal de la Grande Garde et bénéficie à proximité immédiate de tous les réseaux de viabilité, y compris le réseau d’assainissement passant sous le chemin communal et qu’elle est située en continuité de la zone déjà urbanisée, dans un quartier résidentiel, et à proximité du golf et du château de La Perrière.

Elle prend pour date de référence le 21 décembre 2009, soit la date de révision simplifiée n° II.4 du plan d’occupation des sols (le POS), secteur d’Avrillé, d’Angers Loire Métropole, classant sa parcelle en zone (1) NA, secteur 1NAZ et sous-secteur 1NAZb/pré. Elle explique qu’elle ne revendique pas la qualification de terrain à bâtir puisque les réseaux de viabilité existants ne sont pas de capacité suffisante, au regard de la zone à urbaniser, mais soutient que la parcelle expropriée bénéficie d’une 'situation hautement privilégiée', justifiant une valeur largement supérieure à celle correspondant à une terre à vocation agricole dépourvue de spécificité particulière.

Elle estime que le juge de l’expropriation n’a pas fait une bonne appréciation des éléments caractérisant sa situation, tels que sa proximité géographique d’Angers, en première couronne angevine et en extension de l’urbanisation existante, de sa mitoyenneté des terrains du golf qui longent la parcelle et de sa proximité immédiate du château de La Perrière, monument historique classé, de sa proximité de toutes les commodités de voisinage que sont la première ligne de tramway située à 500 mètres et sa proximité d’un réseau de bus et des commerces, de sa proximité des réseaux de viabilité et de son accès à la voie publique.

S’agissant de la situation de la parcelle à proximité des réseaux de viabilité, elle considère que le juge a commis une erreur de droit et de fait en insistant sur le défaut de 'proximité immédiate’ de ces réseaux alors que la situation privilégiée n’impose pas une telle 'proximité immédiate', condition nécessaire pour que soit retenue la qualification de terrain à bâtir, qu’elle ne revendique pas. Elle assure qu’en revanche, une simple proximité confère à la parcelle une situation privilégiée.

Concernant le chemin de la Grande Garde, elle souligne qu’il est carrossable et entretenu par la commune et qu’il a toujours été utilisé par les véhicules, y compris les tracteurs, pour accéder à sa parcelle. Elle y voit une voie publique à laquelle elle a un accès direct.

A propos de l’évaluation de l’indemnité, elle rappelle qu’elle peut prétendre, en application de l’article L.321-1 du code de l’expropriation à la réparation intégrale de son préjudice telle qu’existante au jour du jugement, soit à la valeur vénale du bien exproprié à cette date. Elle procède à une analyse des termes de comparaison présentés par la SPL et retenus par le juge qu’elle tient pour non pertinents et demande à la cour de se fonder sur les termes de comparaison produits par elle. Elle estime que ces termes permettent de retenir une base minimale de 9 à 10 euros le m², dernier prix le plus récent offert par la SPL, et une plus-value supplémentaire tenant compte du fait que sa parcelle est en continuité de la zone déjà urbanisée, plus proche du centre d’Avrillé et qu’elle se trouve en bordure du golf et du château de La Perrière. Elle conclut à une indemnité calculée sur la base de 15 à 20 euros le m² et la rapproche de la grille des prix des parcelles en lots de la ZAC du pré fixés à 306 euros le m².

La SPL demande à la cour de déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée en son appel M^me B, de la débouter de l’intégralité de ses prétentions, de confirmer le jugement querellé et de condamner M^me B au paiement d’une indemnité de procédure de 3 000 euros, outre les dépens.

Elle expose que la zone d’habitat du pré s’étend sur une emprise d’environ 17,1 hectares et ne comprend aucune propriété bâtie. Elle précise que chargée par la commune d’Avrillé de la procédure d’expropriation, elle a conclu des accords amiables avec dix des douze propriétaires concernés sur une base de 7,10 euros le m² pour neuf de ces accords. Elle fait valoir qu’une offre comparable a été faite à M^me B qui l’a refusée. Elle indique qu’il n’y a pas de discussion sur la date de référence du 21 décembre 2009. Elle décrit la parcelle litigieuse comme étant en nature de pré, située à proximité de la première tranche en cours de réalisation de l’opération immobilière et desservie par un chemin de terre relevant du domaine privé de la commune et non de son domaine public. Elle se prévaut des termes de comparaison qu’elle a produits qui portent sur dix ventes amiables dans le périmètre de la DUP sur la même base de 7,10 euros le m² sauf une faite sur celle de 9,10 euros le m² en raison de la desserte directe par une voie entièrement équipée au niveau des réseaux de la parcelle concernée, desserte dont ne bénéficie pas la parcelle de M^me B. Elle ajoute que le premier juge n’a pu que constater qu’une attestation notariée en date du 27 juin 2014 produite par le commissaire du gouvernement était 'établie en vue de constater la transmission après le décès de M. I B, frère de M^me B, de droits réels immobiliers’ qui évaluait’ la parcelle objet du présent litige à la somme de 23 714 euros, soit 7,10 euros du m²' et rappelle qu’en vertu de l’article L 322-9 du code de l’expropriation, quand une évaluation est antérieure de moins de cinq ans, un juge de l’expropriation ne peut fixer une indemnité principale pour un montant supérieur. Elle observe que les termes de comparaison de M^me B portent sur des biens immobiliers situés dans d’autres communes et de caractéristiques très différentes.

Le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer les bases d’évaluation retenues dans le jugement dont appel et de fixer l’indemnité totale due à M^me B à la somme de 27 085,40 euros. Il invoque plus particulièrement trois termes de comparaison portant sur trois ventes conclues par la SPLA sur la base de 7,10 euros le m² dans la même zone du POS que la parcelle de M^me B et dont il doit être tenu compte, en application de l’article L.322-8 du code de l’expropriation. Il ajoute que, même s’il ne peut en être ici directement tenu compte, l’attestation notariée dressée à l’occasion de la succession du frère de M^me B mentionne une évaluation de la parcelle litigieuse sur la base de 7,10 euros le m².

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Attendu que le mémoire n°2 transmis le 14 novembre 2016 par la SPL ne diffère de son mémoire initial d’intimé, transmis dans le délai prescrit par l’article R.311-26 du code de l’expropriation, que pour indiquer -et justifier au moyen de deux pièces, numérotées 7 et 8, qui l’accompagnent- qu’elle a changé de dénomination sociale en vertu d’une décision prise en assemblée générale du 24 juin 2016 pour se nommer désormais la société anonyme publique locale (SAPL) Alter Public, et comme tels, ce mémoire et ces deux pièces sont recevables ;

Attendu qu’il n’existe aucune contestation au titre de la date de référence ainsi que sur les caractéristiques physiques et juridiques du bien exproprié ;

Que s’agissant de la date de référence, les parties s’accordent toutes à la situer au 21 décembre 2009, où est devenue exécutoire la dernière révision simplifiée du POS d’Angers-Métropole – secteur d’Avrillé ; Attendu, s’agissant des données d’urbanisme, que le bien était classé à la date de référence en zone 1NAZ/pré, ce qui correspond à une zone naturelle non équipée, réservée à l’urbanisation et au développement de la commune ;

Que pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, la parcelle est en nature de pré, et en friche ;

Attendu que s’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c’est celle de la décision de première instance, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation, seul étant pris en considération -sous réserve de l’application des articles L.322-3 à L.322-6- son usage effectif à la date définie par ce texte ;

Attendu, sur la qualification de la parcelle, qu’aucune des parties ne soutient qu’elle constituerait un terrain à bâtir, et toutes s’accordent à retenir qu’il s’agit d’un bien en situation privilégiée ;

Qu’il est inopérant, pour l’appelante, de prétendre voir en outre caractériser cette situation, en l’occurrence de « hautement » privilégiée, alors que la qualification de privilégiée se suffit à elle-même, en tant qu’elle implique de reconnaître au bien exproprié une valeur supérieure à celle que déterminerait son classement, ainsi que l’a fait le premier juge en retenant pertinemment que cette parcelle de terre classée dans une zone naturelle non équipée a une valeur très supérieure à celle d’un terrain agricole, en raison de sa localisation en bordure de zones déjà urbanisées, à proximité immédiate d’un lotissement et dans une commune de la première couronne d’Angers, desservie par un réseau de bus et par le tramway ;

Attendu, concernant la méthode d’évaluation, qu’elle est librement définie, sous réserve de l’éventuelle incidence des articles L.322-9 et L.322-8 du code de l’expropriation ;

Que pour ce qui est de l’article L.322-9, selon lequel le montant de l’indemnité principale ne peut excéder l’estimation faite par l’autorité administrative compétente si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d’un montant inférieur à cette estimation, il n’a pas vocation à trouver application en l’espèce, dès lors que le document invoqué est une attestation immobilière après décès de I B, frère de M^me B, laquelle, purement déclarative, ne constate aucun transfert de propriété au sens requis par ce texte légal ;

Que pour le reste, le premier juge n’a nullement fait application dudit texte, contrairement à ce que soutient l’appelante, la décision entreprise en ayant seulement rappelé la teneur avant de constater in fine, une fois retenus plusieurs termes de comparaisons tirés de mutations, que leur confrontation à l’attestation notariée du 27 juin 2014 révèle que ces ventes s’étaient conclues au même prix de 7,10 euros le m²;

Et attendu que pour ce qui est de l’article L.322-8 selon lequel la juridiction de l’expropriation tient compte des accords intervenus entre l’expropriante et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux-tiers au moins des superficies concernées, ou avec au moins les deux-tiers des propriétaires et pour la moitié au moins des superficies, il est de jurisprudence établie qu’il n’y a lieu de tenir compte que des accords qui portent sur des biens réellement comparables avec celui en litige, qui ont été conclus postérieurement à la DUP, et qui ont été réalisés avec l’expropriant lui-même et non pas avec la personne chargée par convention d’une opération d’aménagement prévue à l’article L.300-1 du code de l’urbanisme ;

Qu’à cet égard, le jugement a écarté à raison les ventes conclues par la commune d’Avrillé les 26/29 mars 2010 avec les consorts A, le 23 juillet 2010 avec les consorts Y et les 15/19 décembre 2011 avec les consorts K-L, dès lors qu’elles sont antérieures à la DUP ;

Que pour le reste, le jugement déféré n’a pas pris pour base de son évaluation les accords amiables conclus sur le périmètre de l’opération, mais a seulement retenu certaines mutations comme constitutives de termes de comparaison pertinents ;

Et attendu que de fait, c’est à bon droit que le premier juge a recouru à la méthode par comparaison, en considérant des biens présentant des caractéristiques de nature, de surface et de localisation identiques ou similaires au bien en cause à l’époque la plus proche possible de la date de référence ;

Qu’en présence de plusieurs mutations intervenues récemment à Avrillé sur des biens similaires à la parcelle litigieuse, et géographiquement proches d’elle, il n’y a pas lieu de prendre en considération les références situées dans d’autres communes invoquées par l’appelante, eu égard à la spécificité de chaque localité et de son marché immobilier, et à l’absence de démonstration que sur ces communes, Bouchemaine, Ecouflant, Andard, Chalonnes-sur-Loire, La-Chapelle-Saint-Laud ou encore La Membrolle-sur-Longuenée, les prix du foncier seraient similaires à ce qu’ils sont à Avrillé ;

Qu’il est par ailleurs vain, pour M^me B, de citer la grille des prix des parcelles de la ZAC du Pré commercialisées par la SPL, la règle posée par l’article L.322-2 du code de l’expropriation de considérer l’usage effectif du terrain un an avant l’ouverture de l’enquête préalable ayant précisément pour objet de proscrire toute prise en compte de la plus-value induite par l’aménagement du bien exproprié ;

Attendu que constitue un terme de comparaison pertinent la vente intervenue le 22 juillet 2013 entre les consorts D et la SPL portant sur une parcelle de terre cadastrée section XXX d’une superficie de 6.508 m² sise au lieu-dit « Le Clos des Reinières » et conclue au prix de 7,10 euros le m², étant observé qu’il s’agissait d’un bien en nature de terre de culture, a priori davantage valorisable qu’un pré ;

Attendu que constitue aussi un terme de comparaison pertinent la vente conclue le 3 octobre 2014 entre les consorts C et la SPL d’une parcelle de 981 m² cadastrée section XXX, d’une superficie de 981 m² sise au lieudit « La Passendière » au prix de 7,10 euros le m², s’agissant aussi d’un terrain en nature de pré, situé au Nord de la même zone et, comme le pré de M^me B, à proximité d’un lotissement existant ;

Attendu que constitue un autre terme de comparaison pertinent la vente conclue par acte notarié du 28 août 2015 -produit en cause d’appel- entre M^me M-N et la SPL de deux parcelles respectivement cadastrées section XXX et 273, d’une surface totale de 281 m², également au prix de 7,10 euros le m², ces biens étant situés non loin de celui de M^me B et, ainsi que le juge de l’expropriation l’a constaté dans son procès-verbal de transport, également à proximité d’une surface urbanisée d’Avrillé, rien ne démontrant, pour le surplus, que leur taille modeste ait constitué un facteur de moins-value, étant rappelé qu’il ne s’agit pas de terrains à bâtir;

Attendu que constitue également un terme de comparaison pertinent la vente intervenue selon acte notarié du 31 juillet 2015 entre M^me O-P et la SPL portant sur une parcelle cadastrée section XXX d’une surface de 1410 m² sise au lieu-dit « Le Clos des Reinières » au prix, pour le terrain, de 7,10 euros le m², et l’appelante ne peut être suivie dans sa contestation du caractère comparable de ce bien et du sien, alors que tous deux bénéficient du même classement, sont en nature de pré et sont situés à proximité de la ZAC, et que le juge de l’expropriation a noté dans son procès-verbal de transport sur les lieux que tout comme le bien de M^me B, cette parcelle est séparée d’un autre lotissement par un chemin de terre, les développements tirés par l’appelante de la plus ou moins grande proximité des réseaux s’avérant, à cet égard, inopérants, faute d’incidence avérée sur l’appréciation de la valeur vénale ; Qu’ainsi, et sans tenir compte d’une vente intervenue aux mêmes conditions entre la commune d’Avrillé et la SPL, il existe quatre termes concordants de comparaison à 7,10 euros le m² ;

Et attendu que pour ce qui est de la vente, invoquée par M^me B, intervenue selon acte du 10 septembre 2015 entre les consorts X et la SPL, pour des parcelles cadastrées sections XXX et XXX, 52 et 53, classées en zone 1AU, et qui s’est conclue sur la base de 9,10 euros le m² revendiquée a minima par l’appelante, elle porte sur un très vaste ensemble de 4 hectares 23 ares essentiellement constitué de la grande parcelle AT 266 -d’une superficie de 3ha 44a 18 ca- dont l’acte énonce qu’elle « bénéficie, dans sa partie Sud, d’une desserte directe sur une voie entièrement équipée au niveau des réseaux (eau potable, électricité, assainissement) », ce qui explique et justifie un prix supérieur à celui de 7,10 euros le m² acquitté par le même acheteur pour les autres parcelles précédemment recensées, étant observé -en réponse au moyen de l’appelante- que ce prix a été déterminé globalement, pour l’ensemble foncier que constituent les quatre parcelles puisque celle cadastrée AM 151 joint sur sa façade occidentale la parcelle AT 226 dont seul un chemin la sépare et que les trois parcelles AM 151, 52 et 53 se touchent ;

Que s’agissant de l’objection tirée par l’appelante de la desserte de son bien par le chemin de la Garde, les productions -et notamment les clichés photographiques versés aux débats- démontrent qu’il s’agit d’un chemin de terre, certes carrossable mais non comparable à la rue des Coteaux sur laquelle ouvre le bien des époux X ;

Attendu, encore, qu’il n’est pas démontré que la proximité du golf, voire, un peu plus loin celle du château de la Perrière, soient de nature à conférer au bien de M^me B une plus-value particulière justifiant de l’apprécier davantage que ce qu’implique déjà la prise en compte de sa situation privilégiée, étant observé que cette parcelle ne jouit pas d’un isolement puisqu’il existe un important lotissement de l’autre côté du chemin sur lequel elle ouvre à l’Ouest ;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité principale sur cette base de 7,10 euros le m² ;

Et attendu que sans appliquer aucunement en cela les dispositions de l’article L.322-9 du code de l’expropriation, il peut être constaté la justesse de l’observation du premier juge selon laquelle cette valeur de 7,10 euros le m² dégagée par plusieurs termes de comparaison pertinents correspond très exactement à celle attribuée à la parcelle litigieuse dans l’attestation du 27 juin 2014 par laquelle le notaire constatait la transmission à M^me B des droits immobiliers dont était titulaire son défunt frère I B ;

Attendu que l’indemnité de remploi a été calculée selon la méthode usuelle du pourcentage dégressif, consistant à appliquer 20 % de l’indemnité principale pour la tranche de 0 à 5.000 euros, 15% sur celle de 5.001 à 15.000 euros et 10% au-delà ;

Que le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;

Attendu que M^me B succombant en son appel en supportera les dépens, sera condamnée à payer à la SPL devenue SAPL Alter public la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande de ce chef ;

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, CONDAMNE M^me E B aux dépens,

La CONDAMNE à payer à la société anonyme publique locale Alter public la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. Z M. ROEHRICH