Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2017

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/08248

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Octobre 2014 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY – RG n° 12/04537

APPELANTE

YIMM, exerçant sous l’enseigne 'YIMM', SAS inscrite au RCS d’ÉVRY, SIRET n° 347 450 454 00017, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Thierry PEYRONEL de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES ROSSAYS SISE 21, […], représenté par son syndic, le A B, exerçant sous le nom commercial 'A B, BAUER & ASSOCIÉS', SASU inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 342 313 210 00078, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représenté et assisté de M^e Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1383

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, président de Chambre,

M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,

M^me Laure COMTE, vice-présidente placée,

Greffier, lors des débats : M^me C D

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M Amédée TOUKO TOMTA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

La société Urbania Essonne, devenue YImm, a exercé les fonctions de syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Rossays située 21, […] à Savigny sur Orge ([…], de mai 2009 à mai 2011.

A l’occasion du contrôle des comptes de l’année 2010, le conseil syndical a demandé au

syndic de lui justifier certaines dépenses.

L’assemblée générale du 19 mai 2011 a adopté plusieurs résolutions refusant notamment d’approuver les comptes 2010, de donner quitus à la société Urbania Essonne pour sa gestion 2010, désignant la société B Bauer & Associés en qualité de syndic jusqu’au 30 juin 2012 et donnant mandat à ce syndic pour engager une procédure judiciaire contre la société Urbania.

Par acte du 4 mai 2012, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Rossays, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné la société YImm anciennement dénommée Urbania Essonne devant le tribunal en responsabilité professionnelle.

Au terme de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation de la société YImm à lui payer les sommes de :

—  22.444,94 € pour les fautes commises dans la rupture conventionnelle du contrat du couple de gardiens, M. et M^me X,

—  62.191,20 € pour les fautes commises dans l’embauche discrétionnaire d’une entreprise extérieure, la société ETM, en remplacement du couple de gardiens et le paiement des factures exorbitantes de la société ETM à l’origine d’un surcoût de 62.191,20 €,

—  587,45 € pour le règlement de la facture JB Diffusion,

—  3.283,87 € pour la facturation d’honoraires non justifiés au titre des frais de contentieux,

soit 88.507,46 € au total, à titre de dommages-intérêts, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2012,

—  5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 23 octobre 2014, le tribunal de grande instance d’Evry a :

— condamné la société Urbania Essonne, devenue YImm, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Rossays la somme de 22.444 € à titre de dommages et intérêts pour la faute commise dans la rupture conventionnelle du contrat de M. et M^me X, ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné la société Urbania Essonne, devenue YImm, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Rossays la somme de 34.000 € à titre de dommages et intérêts pour la faute commise dans la conclusion du contrat avec la société ETM, ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné la société Urbania Essonne, devenue YImm, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Rossays la somme de 3.283,87 € au titre des frais de contentieux 2011 non justifiés, ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné la société Urbania Essonne, devenue YImm, aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Rossays la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

La société YImm a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 avril 205.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 février 2017.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 7 septembre 2015 par lesquelles la société YImm, appelante, invite la cour à :

— infirmer le jugement, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement d’une somme de 587.45 € au titre de la facture JB Diffusion,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 4 janvier 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Rossays, 21, […] à Savigny sur Orge ([…], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 2224 et suivants du code civil, 14-1, 18 et 21 de la loi du 10 juillet 1965, 31 et 45 du décret du 17 mars 1967, 1147, 1992 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société YImm à lui payer la somme de 22.444 € à titre de dommages et intérêts pour la faute commise dans la rupture conventionnelle du contrat du couple de gardiens, M. et M^me X, ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société YImm à lui payer la somme de 3.283,87 € au titre des frais de contentieux de 2011 non justifiés, ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société YImm aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la société YImm à lui payer la somme de 34.000 € à titre de dommages et intérêts pour la faute commise dans la conclusion du contrat avec la société ETM,

— condamner la société YImm à lui payer la somme de 62.191,20 € à titre de dommages et intérêts pour la faute commise dans la conclusion du contrat avec la société ETM, ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de paiement de la somme de 587,45 € correspondant à la facture JB Diffusion,

— condamner la société YImm à lui payer la somme de 587,45 € correspondant à la facture JB Diffusion, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

en tout état de cause,

condamner la société YImm aux dépens d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par la société YImm ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, à l’exception de la demande du syndicat en paiement de la somme de 587,45 € au titre de la facture JB Diffusion, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la rupture conventionnelle du contrat des gardiens

• Sur la faute de la société YImm

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé notamment d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa garde et à son entretien et en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

L’article 31 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat des copropriétaires et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur et que l’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois ;

Selon l’article L 1231-1du code du travail 'le contrat de travail à durée indéterminée peut être rompu à l’initiative de l’employeur ou du salarié, ou d’un commun accord, dans les conditions prévues par les dispositions du présent titre';

Il résulte de l’article L 1237-14 du même code qu’à l’issue du délai de rétractation de 15 jours dont bénéficie chaque partie à la convention de rupture, la partie la plus diligente adresse une demande d’homologation à l’autorité administrative, avec un exemplaire de la convention de rupture ; 'l’autorité administrative dispose d’un délai d’instruction de quinze jours ouvrables, à compter de la réception de la demande, pour s’assurer du respect des conditions prévues à la présente section et de la liberté de consentement des parties ; la validité de la convention est subordonnée à son homologation’ ;

Le 19 juillet 2010, la société YImm a sollicité du ministère du travail l’homologation de la convention de rupture conventionnelle du contrat de travail de M. et M^me X, gardiens au sein de la résidence des Rossays, conclue le 1^er juillet 2010 ; la convention

prévoyait une date de rupture au 31 juillet 2010 ;

Par courrier en date du 4 août 2010, le ministère a refusé l’homologation de la convention au motif que l’administration dispose d’un délai d’instruction de 15 jours ouvrables à compter du jour de la réception de la demande et que les parties ne pouvaient dès lors envisager une date de fin de contrat avant le 6 août 2010 ;

Par courrier en date du 10 novembre 2010, le ministère a informé le syndic que sa demande d’homologation était irrecevable au motif qu’elle ne contenait pas le formulaire réglementaire en original permettant d’instruire la demande et les coordonnées complètes de deux salariés concernés ;

Par courrier en date du 23 novembre 2010, le ministère a informé la société Urbania (YImm) qu’il apparaissait que l’indemnité de rupture conventionnelle attribuée à chacun des deux salariés était inférieure à l’indemnité légale ;

La convention a été finalement homologuée le 30 novembre 2010 ; les gardiens, qui avaient quitté leurs fonctions depuis le 31 juillet 2010, ont perçu leur salaire mensuel jusqu'30 novembre 2010 ;

Le syndicat des copropriétaires reproche à la société YImm d’avoir commis une faute dans la procédure de rupture du contrat de travail des gardiens, faute qui l’a contraint à verser à M. et M^me X 4 mois de salaires supplémentaires, outre les charges sociales afférentes, soit la somme totale de 22.444,94 € ; il sollicite la condamnation de son ancien syndic à lui verser cette somme à titre de dommages et intérêts ;

S’il ressort des dispositions combinées de la loi de 1965 et du décret de 1967 précitées que le syndic doit pourvoir à l’entretien de l’immeuble et a compétence pour congédier le personnel employé par le syndicat des copropriétaires, il n’en reste pas moins que s’il souhaite congédier du personnel, il doit respecter les textes en vigueur ; le litige ne porte pas sur l’entretien de l’immeuble, mais de la rupture du contrat de travail avec les préposés du syndicat, qui incombe au syndic ;

Les dispositions précitées du code du travail imposent des formalités particulières pour la procédure d’homologation de la rupture conventionnelle du contrat des gardiens, en particulier l’accord du ministère du travail ;

Il résulte des courriers cités plus haut, échangés entre l’administration et la société Urbania (YImm), que la procédure d’homologation initiée par l’ancien syndic de la copropriété le 19 juillet 2010 n’a été finalement validée par le ministère du travail que le 30 novembre 2010 ; durant ce laps de temps, l’homologation de la convention de rupture a été refusée par l’administration du fait du non-respect par le syndic des formalités légales, à savoir notamment les délais d’instruction du dossier et le montant de l’indemnité de rupture ;

Les premiers juges ont exactement relevé que la société Urbania (YImm) a commis une faute dans la mise en oeuvre de la procédure d’homologation et que sa négligence a retardé l’homologation de la convention ; de ce fait, le contrat des gardiens a été prolongé jusqu’au 30 novembre 2010, alors même qu’ils avaient cessé de fait leurs fonctions au 31 juillet 2010 ;

Cette faute du syndic a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de verser leurs salaires aux deux gardiens pour une durée de quatre mois supplémentaires, outre les charges sociales correspondantes alors que le versement de ces salaires n’a pas eu pour contrepartie les prestations de gardiennage puisque M. et M^me X ont cessé leurs fonctions à partir du 1^er août 2010 ; le versement de ces sommes ne seraient pas intervenu si la société YImm avait respecté la procédure adéquate ;

Dans les rapports entre le syndicat et M. et M^me X, ces sommes sont acquises à ces derniers car elles leur sont dues en application des dispositions légales précitées ( 'la validité de la convention est subordonnée à son homologation'), de sorte qu’une procédure devant le conseil de prud’hommes en vue d’obtenir la restitution des salaires payés d’août à novembre 2010 aurait été vouée à l’échec et aurait exposé le syndicat à payer des frais de procédure inutiles, et, éventuellement, des dommages-intérêts ;

En revanche, dans les rapports entre le syndicat et son ancien syndic, ce dernier a commis une faute en ne respectant les formalités légales de rupture du contrat de contrat qui lui incombait en exécution de son mandat ; cette faute à causé un préjudice financier au syndicat qui a du payer les salaires de ses anciens gardiens qui avaient quitté leurs fonctions ;

En effet, la société YImm était tenue, en sa qualité de professionnelle averti et de seule responsable des modalités de la cessation du contrat de travail, de mettre en oeuvre les diligences nécessaires pour mener à bien sa mission dans les meilleurs délais ; elle doit donc réparer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

• Sur la réparation du préjudice du syndicat

La société YImm conteste le montant des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts, au motif qu’elles ne seraient pas justifiées et incluraient le salaire du mois de juillet ;

Il ressort des pièces versées aux débats (pièces syndicat n°11, 27 et 28) que la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires devant la cour à hauteur de 22.444 € inclut les salaires des deux concierges pour les mois d’août à novembre 2010 ; le montant des dommages et intérêts sollicités ne comprend ni les indemnités compensatrices de congés payés, ni l’indemnité de rupture conventionnelle, contrairement à ce que soutient la société Proac’Z ;

L’examen des bulletins de paye des gardiens fait état de ce que M. X a perçu une somme totale de 9.667,13 € au titre de ses salaires d’août à novembre 2010 et que M^me X a perçu quant à elle la somme de 5.812,15 € pour la même période, soit pour les deux gardiens un total de 15.479,28 € ; pour la même période les charges salariales et patronales versées aux deux gardiens se sont élevées à la somme de 6.965,66 € (4.350,20 € pour M. X et 2.615,46 € pour M^me X tel que cela résulte des bulletins de paye produits aux débats ; le total de ces sommes s’établit à 15.479,28 € + 6.965,66 € = 22.444,94 € ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la société YImm à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22.444 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Sur le contrat conclu avec la société ETM

• Sur la faute du syndic

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, notamment, que le syndic est chargé 'd’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale';

Aux termes de l’article 31 alinéa 2 du décret de 1967, l’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois ;

Le syndicat des copropriétaires reproche à la société YImm d’avoir remplacé de manière discrétionnaire le couple de gardiens par une entreprise extérieure, la société ETM, et ce, pour un coût beaucoup plus élevé et sans consultation du conseil syndical ou de l’assemblée générale ;

Lors de l’assemblée générale du 11 mai 2009, ont été votées une résolution n°14 et une résolution n°15 fixant le seuil du montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire à la somme de 500 € TTC et à la somme de 1.000 € le seuil à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire ;

M. et M^me X assuraient l’entretien du bâtiment B au n°21 de la rue des Rossays jusqu’à leur départ le 31 juillet 2010 ; l’entretien du n°25, bâtiment A, était assuré par un autre couple de gardiens, M. et M^me E F ; il n’est pas contesté qu’il était habituel que les deux couples de gardiens se remplacent l’un l’autre durant leurs vacances respectives et que durant les vacances des deux couples de gardiens, ou quand l’un d’eux était indisponible, le syndicat des copropriétaires faisait appel à la société ETM pour les remplacer dans l’entretien des deux bâtiments A et/ou B ;

Par ailleurs la société ETM est chargée, suivant contrat du 27 janvier 2010, de diverses prestations de nettoyage de parties communes ; ce contrat n’est pas remis en cause par le syndicat et il est donc hors litige ;

Selon le contrat litigieux en date du 20 juillet 2010, la société YImm a fait appel à la société ETM afin :

— de remplacer le gardien à la loge n°21 : forfait à 230 € HT par jour pour remise de colis, présence à la loge 4h /j du lundi au vendredi et 2h le samedi matin,

— de remplacer les gardiens du n°21 : forfait de 200 € HT par jour pour sortie et nettoyage containers, changement des ampoules et nettoyage parking,

— de remplacer les gardiens du n°25 : forfait 200 € HT par jour pour sortie et nettoyage containers, changement des ampoules et nettoyage parking, loge ;

L’adoption de ce contrat n’a été précédée d’aucune consultation du conseil syndical ni d’aucune autorisation de l’assemblée générale ; les premiers juges ont exactement relevé que le fait que l’entreprise ETM intervienne déjà ponctuellement sur le site pour remplacer les gardiens durant leurs congés en 2009 et jusqu’à mi-2010, n’autorisait pas la société YImm à faire appel de façon pérenne à cette entreprise, alors même qu’elle devait obtenir l’autorisation du conseil syndical pour tout contrat supérieur à 500 € et mettre en concurrence les entreprises pour tout marché supérieur à 1.000 € et que, de plus, aucune autorisation de l’assemblée générale n’a été sollicitée pour le choix de cette entreprise ;

Le syndicat des copropriétaires n’a donc pas été mesure de se prononcer en toute connaissance de cause sur le choix de l’entreprise ETM, sur les tarifs pratiqués et de les comparer avec les prix pratiqués sur le marché ; en outre, le contrat conclu le 20 juillet 2010 ne comporte pas l’entretien des bâtiments et comporte donc des prestations moindres que celles auparavant exercées par les gardiens, ce pour un coût très nettement supérieur ;

La comparaison entre le coût des prestations assurées par les gardiens et celui pratiqué par la société ETM fait apparaître notamment :

— estimation du coût des prestations réalisées par M. et M^me X en 2009 : 72.000 €, remplacement par ETM durant leurs congés inclus,

— estimation du coût du remplacement par ETM de M. et M^me X en 2010 : 60.000 €, en plus du salaire des deux concierges de janvier à juillet 2010,

— estimation du coût du remplacement ETM de M. et M^me X en 2011 : 97.000 € ;

Il ressort de ce qui précède que la société YImm, qui a fait appel à la société ETM, sans consultation ni autorisation du conseil syndical ou de l’assemblée générale, a augmenté de manière significative les charges de la copropriété au titre de l’entretien des locaux ; les premiers juges ont exactement relevé que cette augmentation des charges d’entretien, décidée unilatéralement par le syndic, a causé un préjudice financier certain au syndicat des copropriétaires ;

Les premiers juges ont justement retenu que la société YImm a ainsi commis une faute dans l’exécution de mission, à savoir dans la procédure de choix unilatéral de la société ETM, faute qui a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires à qui il convient d’accorder réparation ;

Il convient d’ajouter que la faute du syndic réside dans le fait qu’il s’est affranchi des résolutions n° 14 et 15 de l’assemblée générale du 11 mai 2009 aux termes desquelles il devait d’une part, consulter le conseil syndical, d’autre part, soumettre à l’assemblée générale plusieurs devis ; le syndic qui est chargé de veiller à la bonne exécution des décisions des assemblées générales en application de l’article 18 précité ne peut donc ignorer les résolutions prises par les copropriétaires sans commettre une faute dans l’exécution de son mandat ; le fait que la société ETM intervenait déjà dans la copropriété et que son contrat ait été maintenu (mais révisé à la baisse concernant les tarifs appliqués) ne l’exonère pas de son obligation de veiller à l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, et au premier chef, à les exécuter lui même pour ce qui le concerne ;

• Sur la réparation du préjudice du syndicat

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre de dommages-intérêts la somme de 62.191,20 € qui représente la différence entre le montant total des factures mensuelles de la société ETM pour les deux bâtiments, et celui de la société Alves, qui a été consultée et a proposé des devis moins disant ; il produit également des devis de la société Eurygene, moins disant que les factures de la société ETM mais un peu plus cher que la société Alves ;

La somme de 62.191,20 € réclamée par le syndicat ne peut être prise en considération pour évaluer son préjudice ; celui-ci consiste en effet en une perte de chance d’avoir pu mettre en concurrence plusieurs entreprises et de pouvoir choisir, éventuellement, la moins-disante, à savoir la société Alves ;

Compte tenu du fait que la société ETM connaissait déjà la copropriété, qu’il n’est pas contestée qu’elle est une entreprise sérieuse et qu’elle n’est pas fermée à une négociation sur les prix, de sorte qu’il n’est pas totalement exclut qu’elle aurait été choisie, mais, en sens contraire, du fait que la Résidence Les Rossays est un ensemble immobilier important au sein duquel, d’après les procès verbaux d’assemblées produits aux débats, il existe des copropriétaires défaillants dans le paiement des charges, de sorte que les copropriétaires non défaillants, soucieux de leurs deniers et qui ne sont pas enclins à avancer aux défaillants des sommes trop élevés pour l’entretien et la conservation de l’immeuble car cela obérerait top leur propre trésorerie, cette perte de chance doit être évaluée à 55% ;

L’indemnisation de la perte de chance s’établit donc à 62.191,20 € x 0,55 = 34.205,16 € arrondi à 34.000 € ;

Pour ces motifs, se substituant à ceux des premiers juges, le jugement doit être confirmé en ce qu’il condamné la société YImm à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 34.000 € de dommages-intérêts pour la faute commise dans la conclusion du contrat avec la société ETM, avec intérêts au taux légal à compte du jugement ;

Sur la facture de la société JB Diffusion

• Sur la faute du syndic

Il résulte de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 que le conseil syndical 'donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire’ ;

Par ordre de service n°011872 du 3 juillet 2010, la société YImm a fait appel à l’entreprise JB Diffusion pour remplacer un interrupteur dans l’accès au sous-sol de la cave de l’entrée gardien au 21 rue des Rossays ; cette prestation a été facturée le 19 août 2010 pour la somme de 587,45 € TTC ;

Le syndicat des copropriétaires reproche à son ancien syndic une sur-facturation de cette prestation et une violation de la résolution n°14 votée le 11 mai 2009 imposant l’autorisation du conseil syndical pour toute dépense supérieure à 500 € ; il réclame la somme de 587,45 € à titre de dommages et intérêts ;

La société YImm , qui ne conteste pas avoir omis de consulter le conseil syndical, a commis, de ce seul fait, un faute dans l’exécution de son mandat, s’agissant d’une prestation dont le coût excède 500 € , elle a ainsi méconnu la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 11 mai 2009, ainsi que les articles 18 et 21 de la loi du 10 juillet 1956 ;

• Sur la réparation du préjudice du syndicat

Le préjudice du syndicat consiste en la perte d’une chance de ne pas passer la commande auprès de la société JB Diffusion ; la réparation de ce préjudice ne saurait consister en la condamnation du syndic à rembourser la totalité de la facture ;

Il est certain que le conseil syndical, dont la société YImm indique qu’il est 'très pointilleux’ n’aurait, de ce fait, pas accepté d’emblée le montant de 587,45 € TTC et aurait cherché une entreprise moins disante ; la consultation du conseil syndicale doit être faite préalablement à la conclusion du marché, et non postérieurement, après réalisation de la prestation et réception de la facture ; il convient cependant de tenir compte de ce que la facture de la société JB Diffusion TTC comprend les pièces, la main d’oeuvre et le déplacement, et qu’il n’est pas établi qu’une autre entreprise aurait accompli ces travaux dans le même délai (l’urgence alléguée par l’ancien syndic n’est pas contestée) pour un prix moindre ; cette perte de chance doit donc être évaluée à 15 % ;

L’indemnisation de la perte de chance s’établit donc à 587,45 € x 0,15 = 88,12 € € arrondi à 88 € ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 587,45 € au titre de la facture JB Diffusion ;

La société YImm doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 88 € de dommages-intérêts au titre de la facture JB Diffusion, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Sur les frais de contentieux

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.283,87 € pour la période du 1^er janvier au 14 novembre 2011 au titre des honoraires de contentieux facturés par la société YImm au syndicat des copropriétaires ;

Il ressort du relevé détaillé de dépenses (charges du 1^er janvier au 14 novembre 2011) que la société YImm a facturé au syndicat des copropriétaires la somme totale de 3.283,87 € au titre des honoraires procédure ; elle produit deux avoirs de 2.798,64 € et 825,24 € remboursés au syndicat des copropriétaires le 16 novembre 2011 au titre du remboursement des honoraires de procédure et de contentieux 2010 ; elle reconnaît avoir commis des erreurs de facturation en 2010, en prenant comme base de tarification non pas le contrat de mandat conclu avec le syndicat des copropriétaires, mais son barème national ;

Comme l’a dit le tribunal, les honoraires facturés en 2011 à hauteur de 3.283,87 € (pièce syndicat n° 23 et 24) concernent des frais engagés en 2011, et non pas en 2010, et la société YImm ne précise pas le barème utilisé pour le calcul de ses honoraires 2011, notamment le tarif utilisé ;

Les premiers juges ont justement retenu que la société Urbania devenue YImm, ne justifie pas du calcul de ses frais ;il convient d’ajouter qu’en dehors de la réalité des diligences accomplies pour justifier la facturation des frais de contentieux, il appartient à la société YIm de justifier de ce que les prestations réalisées en 2011, représentant la somme globale de 3.283,87 €, ont été facturées sur la base du contrat de syndic conclut avec le syndicat et non pas sur la base de son barème national comme elle l’avait fait pour l’année précédente ; faute d’apporter cette démonstration, qui lui incombe, elle doit rembourser cette somme qui apparaît avoir été indûment facturée au syndicat, et ce, sur le fondement de l’article 1231-1 nouveau du code civil (ancien article 1147) et de l’article 1993 du code civil ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la société YImm à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.283,87 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société YImm, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société YImm ;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 587,45 € au titre de la facture JB Diffusion ;

Statuant à nouveau du seul chef réformé et y ajoutant,

Condamne la société YImm à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Rossays la somme de 88 € de dommages-intérêts au titre de la facture JB Diffusion, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamne la société YImm aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Rossays la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT