COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

MR/CL

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 16/01784 – N° Portalis DBVP-V-B7A-D5VB

Jugement du 03 Février 2016

Tribunal de Grande Instance du Mans

n° d’inscription au RG de première instance : 14/04451

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2018

APPELANTS :

Monsieur H X

né le […] à La Ferté A (72)

[…]

72400 La Ferté A

Madame I C divorcée X

née le […] à […]

[…]

[…]

L’UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DE LA SARTHE, prise en sa qualité de curatrice de Madame I C divorcée X

[…]

[…]

Représentés par M^e Jean-Baptiste VIGIN de la SCP PIGEAU – CONTE – MURILLO – VIGIN, avocat au barreau du MANS

INTIMEES :

Madame K D

née le […] à […]

[…]

72400 LA FERTE A

Représentée par M^e Philippe SORET de la SCP SORET-BRUNEAU, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 2013157

LA CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe LANGLOIS de la SCP ACR, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 71160284

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 04 Septembre 2018 à 14 H 00, Madame G, Président de chambre ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame G, Président de chambre

Madame PORTMANN, Conseiller

M^me COUTURIER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Y

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 23 octobre 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique G, Président de chambre et par Christine Y, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte reçu le 5 juillet 2007 par Maitre Z, notaire à la Ferté A, Monsieur X et Madame C, ont acquis de Madame D une maison d’habitation située à […], pour le prix de 92 000 euros.

Se plaignant de l’obstruction de l’évacuation de la baignoire au premier étage, de la dégradation des supports en parpaings de celle-ci et d’un effondrement du plafond en briquette de plâtre de l’entrée, Monsieur X et Madame C ont fait assigner le 15 janvier 2008 Madame D en référé, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise.

Par ordonnance en date du 13 février 2008, Monsieur E a été commis en qualité d’expert et a déposé son rapport le 3 novembre 2009.

Par acte d’huissier en date du 28 mai 2010, Monsieur X et Madame C ont fait assigner Madame D, devant le tribunal de grande instance du Mans, au visa des articles 1643 et suivants du code civil.

Par un jugement en date du 17 avril 2011, Madame D a été condamnée à payer à Monsieur X et Madame C :

— une somme de 12 322,40 euros au titre des travaux de reprise,

— une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En début de chantier de réalisation des travaux de remise en état prescrits par l’expert judiciaire, dans la continuité des poutres du couloir, il a été signalé par l’entreprise à M X et M^me C que les poutres du plafond de la cuisine présentaient également des désordres et ils ont dû interrompre les travaux. Ils ont fait assigner à nouveau le 26 juillet 2012 Madame D en référé, aux fins d’expertise.

Par ordonnance du 3 octobre 2012, Monsieur F a été désigné en qualité d’expert et a déposé son rapport le 4 avril 2014.

Par actes d’huissier en date des 5 et 17 novembre 2014, Monsieur X, Madame C et l’Union Départementale des Associations Familiales de la Sarthe (UDAF de la Sarthe) en sa qualité de curatrice de Madame C, ont fait assigner Madame D et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie (CRCAM de Normandie), devant le tribunal de grande instance du Mans, au visa des articles 1641, 1644, 1645 et 1648 du code civil, L 311-32 et L 311-33 du code de la consommation, aux fins de résolution de la vente intervenue suivant acte en date du 5 juillet 2007 et de résolution des contrats de prêt souscrits auprès de la CRCAM de Normandie.

Par jugement du 3 février 2016, le tribunal de grande instance du Mans a :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité de la demande en résolution de la vente immobilière intervenue entre Monsieur X, Madame C et Madame D le 5 juillet 2007, pour défaut de publication de l’assignation,

— rejeté l’exception d’irrecevabilité de la demande en résolution de la vente immobilière intervenue entre Monsieur X, Madame C et Madame D le 5 juillet 2007 pour dépassement du délai de l’action en garantie des vices cachés prévu par l’article 1648 du code civil,

— rejeté l’exception d’irrecevabilité de la demande en résolution de la vente immobilière intervenue entre Monsieur X, Madame C et Madame D le 5 juillet 2007 tiré du principe de non cumul de l’action estimatoire et de l’action rédhibitoire et de l’autorité de la chose jugée,

— débouté Monsieur X, Madame C et l’UDAF de la Sarthe ès qualités de curateur de Madame C de leur demande de résolution de la vente intervenue le 5 juillet 2007 et de toutes leurs demandes subséquentes relatives au remboursement du prix de vente, des frais d’acquisition, du coût des travaux exécutés dans les lieux,

— débouté Monsieur X, Madame C et l’UDAF de la Sarthe es qualités de curateur de Madame C de leur demande de dommages intérêts pour trouble de jouissance,

— débouté Monsieur X, Madame C et l’UDAF de la Sarthe es qualités de curateur de Madame C de leurs demandes de résolution des contrats de prêts n°00072004078 et n°00072004087 et de condamnation de Madame D à supporter les conséquences financières de cette résolution,

— en conséquence, dit n’y avoir lieu à examiner les demandes formées par la CRCAM de Normandie concernant les conséquences de la résolution des contrats de prêts n°00072004078 et n°00072004087 consécutive à la résolution de la vente immobilière,

— débouté Madame D de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive,

— condamné Monsieur X, Madame C et l’UDAF de la Sarthe es qualités de curateur de Madame C, à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à Madame D une indemnité de 3 000 euros et à la CRCAM de Normandie une indemnité de 1 000 euros,

— condamné Monsieur X, Madame C et l’UDAF de la Sarthe es qualités de curateur de Madame C aux dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé introduite le 26 juillet 2012 et le coût de l’expertise de Monsieur F, dont distraction au profit de la SCP Soret et Bruneau et au profit de la SCP Pavet Benois Dupuy Renou Lecornue,

— rejeté la demande d’exécution provisoire,

— débouté les parties des demandes plus amples ou contraires.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que la demande en résolution de la vente immobilière formulée par Monsieur X et Madame C était recevable en ce qu’elle respectait les formalités prescrites relatives à la publicité de l’assignation.

Il l’a également déclarée recevable en retenant que le délai d’action en garantie des vices cachés n’était pas dépassé, dès lors que le premier rapport d’expertise (Monsieur E) ne constituait pas le point de départ des découvertes par les acquéreurs de vices affectant les éléments bois de la structure porteuse de l’immeuble étendus aux pièces de l’étage correpondant à l’entrée et à la cuisine, mais que ce point de départ devait être fixé au 4 avril 2014, date du rapport de Monsieur F, qui a permis aux acquéreurs d’avoir une exacte connaissance de la nature et du degré de gravité des vices affectant la structure porteuse de l’immeuble acquis.

Pour considérer cette demande en résolution recevable, le tribunal a également estimé que Monsieur X et Madame C pouvaient exercer une action rédhibitoire fondée sur l’existence de vices autres que ceux ayant donné lieu à une décision passée en force de chose jugée, après avoir intenté une action estimatoire.

Finalement, pour débouter Monsieur X et Madame C de leur demande en résolution de la vente immobilière, il a considéré que Madame D, dont la mauvaise foi n’était pas démontrée, pouvait leur opposer la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés dans l’acte de vente.

Monsieur X, Madame C et l’UDAF de la Sarthe en qualité de curatrice de Madame C ont fait appel du jugement par déclaration le 21 juin 2016.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

— du 2 août 2018 pour Monsieur X et Madame C,

— du 26 septembre 2016 pour Madame D,

— du 28 novembre 2016 pour la société CRCAM de Normandie.

Monsieur X, Madame C et l’UDAF de la Sarthe demandent à la cour, selon les articles 1641, 1644, 1645 et 1648 du code civil, les articles L 311-32 et L 311-33 du code de la consommation, de :

— les dire et les juger recevables et fondés en leur appel du jugement du tribunal de grande instance du Mans du 3 février 2016,

— dire et juger que compte tenu de la mainlevée de la curatelle renforcée de M^me C, l’Udaf de la Sarthe n’a plus à intervenir,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable leur action en garantie des vices cachés à l’encontre de Madame D et rejeté sa demande reconventionnelle,

— infirmer le jugement déféré pour le surplus,

En conséquence,

— prononcer la résolution de la vente intervenue entre Monsieur X, Madame C et Madame D selon un acte notarié en date du 5 juillet 2007 et portant sur un immeuble situé sur la commune de […],

— dire et juger que la résolution de cette vente entraîne la résolution des contrats de prêt n°00072004078 et n°00072004087 conclus entre Monsieur X, Madame C et le Crédit Agricole le 18 avril 2007,

— dire et juger que Madame D supportera les conséquences financières de la résolution de ces emprunts,

— condamner Madame D à leur verser les sommes suivantes :

• restitution du prix de vente : 92 000 euros,

• remboursement des frais d’acquisition : 4 581 euros,

• remboursement des travaux exécutés : 9 443,43 euros,

• indemnité pour le préjudice de jouissance : 20 000 euros,

• TOTAL : 126 024,43 euros.

— dire et juger que l’arrêt à intervenir sera opposable à la CRCAM de Normandie,

— débouter Madame D de ses demandes,

— condamner Madame D à leur verser une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame D en tous les dépens de première instance et d’appel qui, comprenant les frais de référé et d’expertise judiciaire, seront recouvrés par la SCP Memin Pigeau Conte Murillo conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Après avoir indiqué que M^me C n’était plus sous curatelle depuis le 26 avril 2017 et souligné que l’assignation avait bien été publiée, Monsieur X et Madame C font valoir que les désordres justifiant leur action rédhibitoire n’ont été réellement révélés dans leur intégralité que dans le rapport

de Monsieur F en date du 4 avril 2014.

Subsidiairement, ils rappellent que leurs différentes initiatives procédurales depuis 2007 ont eu pour conséquence d’interrompre le délai de prescription en laissant courir un nouveau de même durée. Par conséquent, ils estiment que leur action est recevable.

Ils soutiennent que les désordres en présence n’ont été révélés que par la seconde expertise. Selon eux, cela justifie leur action estimatoire à un moment où ils ignoraient l’ampleur des désordres puis, leur action rédhibitoire lorsqu’ils en ont pris connaissance. Ils s’opposent donc aux arguments de Madame D relatifs à la concentration des moyens et à l’autorité de la chose jugée, soulignant que les demandes ne sont pas identiques et qu’il n’existe pas d’obligation de concentration des demandes.

Ils considèrent que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés présente dans l’acte authentique doit être écartée car Madame D est de mauvaise foi en ce qu’elle avait nécessairement connaissance de l’existence d’insectes xylophages lors des travaux de la salle de bain au premier étage réalisés par ses soins. Ils ajoutent qu’en application de l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation,'le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante', aucun diagnostic technique sur la présence ou non d’insectes xylophages n’ayant été annexé à l’acte authentique de vente du 5 juillet 2007.

Selon eux, le vice caché était antérieur à la vente car même si les travaux réalisés par Monsieur C père avec la pose d’une dalle de béton ont contribué à la fragilité du plafond, celui-ci était dégradé avant la vente par la présence d’insectes xylophages. Leur logement étant devenu inhabitable du fait de sa dangerosité et de l’interruption des travaux de rénovation à cause d’un risque d’effondrement, ils sollicitent la résolution de la vente et la réparation de leur préjudice de jouissance.

Cette résolution du contrat principal de vente devra emporter la résolution des contrats de prêt ayant permis le financement de ladite maison.

Par ailleurs, ils demandent le remboursement par Madame D de plusieurs travaux d’aménagement et de rénovation pour un montant de 9 443,43 euros.

Madame D demande à la cour, en application des articles 1351, 1641 et suivants du code civil, 32-1, 122, 480, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a écarté les moyens d’irrecevabilité soulevés par elle,

— dire que les demandes des appelants se heurtent :

• au bref délai posé à l’article 1648 du code civil,

• à l’autorité de la chose jugée à raison du jugement rendu par la première chambre civile du tribunal de grande instance du Mans le 27 avril 2011,

• au principe de concentration des moyens,

• à la règle de non cumul des actions estimatoire et rédhibitoire posée à l’article 1644 du code civil,

— en conséquence, dire irrecevable la présente action et la rejeter,

— homologuer le rapport d’expertise de Monsieur F,

Subsidiairement,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

• dit que les demandes formulées sont mal fondées au visa de l’article 1643 du code civil,

• condamné Monsieur X et l’UDAF de la Sarthe es qualité de curatrice de Madame C à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Très subsidiairement,

— dire qu’elle ne pourrait être tenue qu’à la restitution du prix et des frais occasionnés par la vente, soit :

• 90 000 euros pour l’immeuble,

• les frais de mutation.

Dont il conviendrait nécessairement de déduire :

• la somme de 12 322,40 euros de travaux de reprise non réalisés dans le cadre de leur action estimatoire,

• le coût de la dépréciation imputable :

• aux désordres liés aux travaux réalisés par Monsieur X et Madame C,

• aux désordres liés à l’absence d’entretien et à l’inoccupation de l’immeuble pendant plusieurs années par Monsieur X et Madame C.

— dire que les autres demandes sont injustifiées et doivent être écartées, sinon réduites à de plus justes proportions,

En toutes hypothèses,

— dire que Monsieur X ne peut revendiquer la moindre somme au titre du préjudice de jouissance,

— dire que l’UDAF de la Sarthe es qualité de curatrice de Madame C ne peut réclamer le paiement des frais d’expertise de 364,25 euros générés par sa défaillance,

— reconventionnellement condamner Monsieur X et l’UDAF de la Sarthe es qualité de curatrice de Madame C à lui payer la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en procédure d’appel,

— condamner Monsieur X et l’UDAF de la Sarthe es qualité de curatrice de Madame C aux entiers dépens, en ce compris ceux de référé, d’expertise et de première instance, de signification de jugement et d’appel dont distraction au profit de la SCP Soret & Bruneau.

Madame D fait valoir que Monsieur X et Madame C avaient connaissance des désordres pour lesquels ils engagent désormais une action rédhibitoire, en s’appuyant d’une part sur un rapport TEXA mandaté par leur assureur de protection juridique faisant état dès le 11 septembre 2007 de fissures et de dégradations et d’autre part, sur des travaux réalisés par Monsieur C père sans étude préalable ni renfort des structures existantes. Ainsi, elle estime l’action prescrite.

Elle insiste sur le non cumul de l’action estimatoire et de l’action rédhibitoire, sur la nécessité de concentrer les moyens et l’autorité de la chose jugée car selon elle, les désordres étaient connus dès le rapport TEXA en 2007 confirmé par le rapport d’expertise de Monsieur E en 2009. En conséquence, il y aurait identité de parties, de cause et d’objet entre les deux procédures.

Elle rappelle au soutien de ses prétentions que le rapport d’expertise réalisé en 2014 par Monsieur F conclut que 'les propriétaires actuels, Monsieur X et Madame C sont responsables des désordres' du fait notamment de 'la réalisation d’une dalle de béton sur un plancher ancien à ossature bois'.

Elle estime que sa connaissance des désordres provoqués par les travaux réalisés dans la salle de bain et ayant donné lieu à une première procédure dans le cadre de l’action estimatoire, ne suppose pas qu’elle soit de mauvaise foi concernant la survenance d’un sinistre provoqué par la pose d’une dalle en béton par ses acquéreurs. Considérant être de bonne foi, elle oppose la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Subsidiairement, si elle est condamnée, elle considère que la restitution du prix ne devrait pas être intégrale du fait des désordres imputables aux acquéreurs ayant occasionné une perte de valeur. D’ailleurs, le prix à restituer devrait être réduit de la somme de 12 322,40 euros des travaux de reprise.

Elle s’oppose également à la résolution de l’un des deux prêts contractés par Monsieur X et Madame C dans la mesure où celui-ci n’aurait pas été affecté à l’acquisition de la maison (19 872 euros).

Concernant le préjudice de jouissance, elle fait valoir d’une part que sa mauvaise foi n’est pas démontrée et d’autre part, que Monsieur X et Madame C ne prouvent pas avoir véritablement subi de préjudice de jouissance. En effet, ils ne prouvent pas que la maison était inhabitable et Monsieur X a quitté le logement le 1^er aout 2008 et Madame C en février 2012.

La CRCAM de Normandie demande à la cour de :

— dire Monsieur X, Madame C et l’UDAF de la Sarthe, es qualité de curatrice de Madame C, non fondés en leur appel, ainsi qu’en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— les en débouter,

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur la recevabilité de la demande en résolution de vente formée par les consorts X-C et l’UDAF de la Sarthe,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur X, Madame C et l’UDAF de la Sarthe, de l’ensemble de leurs demandes, fins, conclusions, déclarées non fondées,

Très subsidiairement, dans l’hypothèse d’une résolution de la vente immobilière :

— condamner Monsieur X et Madame C à rembourser à la concluante les montant en capital correspondant aux deux emprunts souscrits pour l’acquisition de l’immeuble, soit 88 155 euros au titre du prêt n°00072004078 et 19 872 euros au titre du prêt n°00072004087,

— constater que Monsieur X et Madame C ont versé les sommes suivantes :

• pour le prêt n°00072004078 :

• 16 113,14 euros au titre du capital

• 5 879,31 euros au titre des intérêts

• pour le prêt n°00072004087 :

• 1 104 euros au titre du capital

— ordonner compensation entre les créances réciproques des parties,

— condamner Madame D, en application des dispositions de l’article 1382 du code civil, à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

• 5 879,31 euros correspondant aux intérêts versés par les consorts X-C sur le prêt n°00072004078, suivant décompte arrêté au 21 novembre 2016,

• 21 530,55 euros correspondant à la moitié des intérêts contractuellement prévus pour le prêt n°00072004078.

— dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir et jusqu’à parfait paiement,

— condamner toute partie succombante à lui payer une somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

rejetant toutes prétentions contraires comme non recevables, en tout cas non fondées,

— condamner toute partie succombante aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La CRCAM de Normandie s’en rapporte sur les moyens d’irrecevabilité soulevés par Madame D tirés de la prescription de l’action en garantie des vices cachés, du principe de la concentration des moyens et de l’autorité de la chose jugée.

Sans se prononcer sur le bien-fondé de l’action en résolution de la vente pour vices cachés, elle considère qu’en présence d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés et de l’absence de mauvaise foi de la venderesse, Monsieur X et Madame C ne peuvent pas solliciter la résolution de la vente et subséquemment, celle des contrats de prêts souscrits auprès de la CRCAM de Normandie.

Subsidiairement, si la cour prononce la résolution du contrat de vente et donc des contrats de prêts, la CRCAM de Normandie estime que Madame D devra supporter la charge de rembourser aux emprunteurs les intérêts, frais et accessoires déjà réglés ainsi que ceux à venir.

Par ailleurs, la CRCAM de Normandie considère qu’elle est fondée à obtenir des dommages et intérêts de la part de Madame D sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Le rapport d’expertise TEXA effectué à la requête de MMA IARD SA suite aux dysfonctionnements de l’évacuation de la baignoire de la salle de bains de l’étage en août 2007 et l’effondrement de briquettes en plâtre du plafond situé en dessous a découvert un plancher posé sur solives bois fortement dégradées par des insectes ligniphages.

Désigné en référé le 13 février 2008, M M E a visité l’ensemble de l’immeuble à cette occasion et a conclu que les travaux d’aménagement de cette salle de bains réalisés dans un bâtiment ancien qui plus est, sur un plancher ancien à ossature bois avait entraîné le pourrissement par attaques de champignons des éléments porteurs en compromettant la stabilité.

Le tribunal, par jugement du 27 avril 2011 a condamné la venderesse M^me D, à l’origine des travaux de réhabilitation de la salle de bain et qui ne pouvait ignorer la mauvaise réalisation de l’installation sanitaire et notamment de son évacuation qu’elle traitait régulièrement par soude caustique, à supporter le coût de la remise en état évalué à 12.322,40 euros. Il a écarté, en raison de la connaissance du vice constitué par la défaillance de l’installation d’évacuation, la clause d’exonération des vices cachés incluse à l’acte de vente.

A l’occasion de la réalisation des travaux de réparation de ce premier sinistre, il a été relevé par l’entreprise en charge des reprises que le plafond de la cuisine, situé de l’autre côté du couloir présentait aussi des risques d’effondrement, qu’il comportait aussi des solives en mauvaise état, qu’il était largement fissuré et accusait une pente alarmante.

M X et M^me C ont sollicité en référé une nouvelle expertise confiée à M N F, expert judiciaire par ordonnance du 3 octobre 2012.

Cet expert a indiqué que si l’effondrement partiel du plafond suspendu de l’entrée était consécutif à une mauvaise évacuation des eaux de bains d’une baignoire, les désordres affectant le plafond de la cuisine n’avaient pas la même cause.

Il indique que la structure porteuse en bois de la cuisine est bien distincte de celle de l’entrée.

Il a relevé que le réseau de solivage est indépendant et qu’il n’y a pas de continuité de structure avec le solivage situé de l’autre côté de la grosse poutre maîtresse, sous la salle de bains.

Il estime que ce second désordre, apparu plus de quatre ans après le premier, provient des travaux de réhabilitation réalisés par M X et M^me C et notamment la réalisation d’une dalle béton sur un plancher ancien à ossature bois très dégradé, ceci sans avoir sollicité conseil de professionnels du bâtiment, sans diagnostic préalable de la structure porteuse et sans vérification de la bonne tenue des éléments porteurs et de la nécessité de leur renforcement éventuel au regard des surcharges rapportées.

Si les désordres ont pour origine le même immeuble, si la présente demande est également formée par les acquéreurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, il s’agit de désordres différents, localisés dans une autre partie de la maison qui n’étaient pas apparus avant le prononcé du jugement du 27 avril 2011.

Le délai pour agir de 2 ans de l’article 1648 du code civil n’a pas couru à compter de la révélation des premiers désordres localisés dans le couloir mais à compter de la révélation postérieure des risques d’effondrement affectant le plafond de la cuisine soit le 4 avril 2014 date du dépôt du rapport de l’expert F : il en résulte que la nouvelle action diligentée sur le fondement de la garantie des vices cachés et introduite dès novembre 2014 ne saurait être considérée comme ayant été introduite tardivement.

Il importe peu en outre que les acquéreurs aient déjà exercé l’action estimatoire pour le même bien, suite à l’effondrement du plafond du couloir dont le coût de réparation avait été évalué à 12.000 euros environ.

Cette indemnisation n’est pas de nature à les priver de l’action rédhibitoire en présence d’un sinistre nouveau affectant l’immeuble.

Enfin, M^me D ne saurait leur opposer un prétendu principe de concentration des demandes alors que par principe, un demandeur en justice est simplement tenu de concentrer les moyens qu’il entend invoquer à l’appui de sa demande.

Le fait qu’une première demande ait été introduite suite à l’effondrement du plafond du couloir n’est pas de nature à interdire l’introduction d’une seconde demande suite aux risques d’effondrement de la cuisine et ce d’autant plus qu’en l’espèce, ce second dommage n’est apparu que postérieurement au prononcé du premier jugement.

L’action est donc recevable et le jugement confirmé sur ce point.

Sur le bien fondé de la demande

M X et M^me C ont acquis une maison construite au XIXe siècle avec empoutrement et solives bois déjà dégradés ayant subi des attaques d’insectes et les atteintes du temps.

La surchage qu’a représenté la dalle de béton qu’ils ont coulée sur le plancher bas du premier étage sur une épaisseur d’environ 15 cm a entraîné la fissuration du plafond de la cuisine et mis en évidence l’état préoccupant d’un solivage vermoulu incapable d’en supporter le poids.

Le diagnostic effectué lors de la vente, à la rubrique 'Facteurs de dégradation du bâti’ indiquait 'qu’il n’existait pas de plancher ou plafond menaçant de s’effondrer ou en tout ou partie effondrés'.

La faiblesse de l’empoutrement de la cuisine était donc incontestablement cachée pour M X et M^me C lors de l’acquisition.

La première expertise menée suite à l’effondrement du plafond dans le couloir rattaché par l’expert judiciaire à un apport d’eau récurrent suite aux défauts d’évacuation de la baignoire n’a pas davantage permis de révéler ce désordre.

En effet, si l’expert a repéré la vétusté des solives présentes à cet endroit en lien avec leur vétusté et des attaques d’insectes, il n’a pas préconisé de recherches sur l’état général de l’empoutrement nécessairement altéré par le temps dans l’ensemble de l’immeuble, n’ayant pas identifié de risques manifestes d’effondrement à un autre endroit que dans le couloir d’entrée où s’étaient produites ces infiltrations réitérées des eaux de la baignoire ayant eu raison des anciennes solives.

Il n’est pas possible, au vu du constat effectué dans la seconde expertise judiciaire et dans ces conditions, de relier l’altération du plafond de la cuisine aux apports d’eau en provenance de la salle de bains.

Aucun élément technique ne permet d’accréditer cette thèse.

Or, c’est parce qu’elle avait fait réaliser des travaux dans la salle de bains s’apparentant à du bricolage et qu’elle n’ignorait pas les problèmes d’évacuation de l’eau de la baignoire qu’il a été jugé que M^me D ne pouvait opposer aux acquéreurs la clause contractuelle de non-garantie.

Il n’est pas établi que la venderesse M^me D ait effectué des travaux de réhabilitation des planchers bois du 1^er étage ou de travaux touchant le plafond de la cuisine lui ayant permis de détecter l’état vermoulu généralisé de la structure bois de l’immeuble à cet endroit .

En conséquence, profane en matière immobilière, elle apparaît fondée à opposer aux acquéreurs la clause de non-garantie inscrite à l’acte de vente.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M X et M^me C de leurs demandes.

Sur les demandes annexes

Au regard de l’équité et de la situation économique de M X et de M^me C sur lesquels repose la charge des dépens d’appel, il n’apparaît pas opportun de les condamner à supporter les frais irrépétibles d’appel de M^me D et de la Caisse de Crédit agricole mutuel de Normandie.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement du 3 février 2016 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Vu la mainlevée de la curatelle, DIT que l’Udaf de la Sarthe n’a plus à assister M^me I C et LA DÉCLARE hors de la cause ;

DIT qu’il n’y a lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M H X et M^me I C aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Soret & Bruneau et de M^e Philippe Langlois.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. Y M. G