SD/IC

E Z

C/

G Y épouse X

H Y

S.A.R.L. IMMOLYS

S.C.P. M W O AA

S.C.P. Q R VERNET BAUD

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1^re chambre civile

ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2021

N° RG 19/01573 – N° Portalis DBVF-V-B7D-FLGH

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 03 septembre 2019,

rendu par le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône – RG : 13/00643

APPELANT :

Monsieur E Z

né le 24 AA 1950 à […]

[…]

71270 CHARETTE-VARENNES

représenté par M^e Céline BOUILLERET, membre de la SCP BERGERET ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 14

INTIMÉS :

Madame G Y épouse X es-qualités d’héritier de D Y et de I J épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur H Y es-qualités d’héritier de D Y et de I J épouse Y

né le […] à […]

4 chemin de la Sans-Fond – Hameau de Domois

[…]

représentés par M^e Anne-Laure BERNARDOT, memebre de la SELARL ANDRE DUCREUX RENEVEY BERNARDOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 121

S.A.R.L. IMMOLYS représentée par ses mandataires légaux domiciliés es qualités au siège social sis :

[…]

[…]

représentée par M^e Pascale GATTI-CHEVILLON, membre de la SCP GATTI-CHEVILLON, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 52

S.C.P. M W O AA, notaires associés

[…]

[…]

S.C.P. V Q R, notaire

[…]

71270 K L

représentées par M^e Eric BRAILLON, membre de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 septembre 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Michel PETIT, Président de chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 09 Novembre 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé du 20 août 2009 rédigé par l’agence Immolys 212, M. et M^me D Y ont vendu à M. E Z leur maison d’habitation située 4 impasse Piochy à Charette-Varenne ( 71 270 ), au prix de 100 000 euros.

Cette vente immobilière a été réitérée par acte authentique reçu le 27 octobre 2009 par M^e Q-R, notaire à K L, en présence de M^e M, notaire de l’acquéreur.

Par exploit du 9 AA 2013, M. Z a fait assigner les époux Y devant le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône afin de voir :

— constater que le droit de rétractation dont il bénéficiait n’a pas été valablement purgé puisque, l’acte lui ayant été remis en mains propres, les mentions manuscrites qu’il a apposées conformément aux dispositions de l’article D 271-6 du code de la construction et de l’habitation n’ont pas été suivies de sa signature et ne sont pas datées,

— constater que, par rapport à l’avant contrat portant exclusivement sur la vente de deux parcelles sises sur la commune de Charette-Varenne, cadastrées section A numéros 738 et 739, il est fait état dans l’acte authentique pour la première fois :

' de l’acquisition en pleine propriété du quart indivis d’une troisième parcelle cadastrée section […],

' d’une servitude de passage grevant la parcelle 738,

— constater en outre que, postérieurement à son acquisition, il a découvert l’existence d’une servitude de tréfonds,

— dire et juger qu’au regard des modifications importantes intervenues sur la consistance de la chose vendue, le notaire aurait dû obligatoirement procéder à nouveau à la purge du droit de rétractation prévu au profit de l’acheteur,

— lui donner acte de ce que, par la présente, il renonce à procéder à l’acquisition dont s’agit,

— déclarer nul et de nul effet l’acte authentique en date du 27 octobre 2009, publié et enregistré le 17/11/2009 sous les références 2009 D n°3535 volume 2009 P n°2387 à la conservation des hypothèques de Louhans, portant sur la commune de Charette-Varenne ([…],

a) d’une maison d’habitation sur sous-sol comprenant : séjour, cuisine, deux chambres, salle de bains/wc, cadastrée sous les références suivantes :

' section A n°738, lieudit 'la petite Crose’ d’une contenance de 08 a 93ca,

' section A n°739, lieudit '[…]' d’une contenance de 08 a 58ca,

Lesdites parcelles formant les numéros un et deux du lotissement autorisé par arrêté préfectoral en date du 23 novembre 1964, dont l’ensemble des pièces constitutives a fait l’objet d’un dépôt au rang des minutes de M^e S-T U, notaire à K L, suivant acte reçu le 9 décembre 1964, publié au bureau des hypothèques compétent le 01 décembre 1964, volume 221, numéro 61,

b) le quart indivis en pleine propriété d’une parcelle en nature de chemin, cadastrée sous les références suivantes :

' section […] lieudit 'la petite Crose’ d’une contenance de 7a et 14 ca,

— condamner en conséquence conjointement et solidairement M. et M^me D Y à lui payer les sommes de :

' 100 000 euros correspondant au prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2009,

' 7 000 euros correspondant aux frais d’acte,

' 7 946,45 euros au titre des travaux réalisés par le requérant dans l’immeuble litigieux,

' 8 500 euros à titre de dommages-intérêts venant compenser le préjudice qu’il subit en raison des dysfonctionnements de son système d’assainissement et la charge de l’entretien de l’évacuation des effluents de son voisin,

soit un total de 123 446 euros avec intérêts aux taux légal sur la somme de 100 000 euros depuis le 27 octobre 2009,

A titre subsidiaire,

— constater l’absence totale de système d’assainissement du bien immobilier cédé,

— dire et juger que le bien est affecté d’un vice le rendant impropre à sa destination d’habitation,

— prononcer la résiliation de la vente des immeubles ci-dessus désignés, intervenue par acte du 27 octobre 2009 susvisé, dire que cet acte est nul et non avenu, et condamner conjointement et solidairement les époux Y à lui payer la somme de 123 946,45 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 100 000 euros depuis la vente,

A titre infiniment subsidiaire,

— constater que les vendeurs ont failli à leur obligation de délivrance en lui remettant :

' une surface de terrain présentant un déficit supérieur à 12,5% de celle prévue aux termes du compromis,

' une surface de bâtiment présentant un déficit supérieur à 25% de celle prévue aux termes du compromis,

' un système d’assainissement non conforme non seulement aux règles impératives mais également

aux indications fournies dans l’acte authentique,

' l’impossibilité de fournir un certificat de conformité de l’immeuble vendu,

' un terrain grevé d’une servitude de tréfonds,

— prononcer la résiliation de la vente des immeubles ci-dessus désignés, intervenue par acte authentique du 27 octobre 2009 susvisé, le dire nul et non avenu, et par voie de conséquence condamner conjointement et solidairement M. et M^me D Y à lui payer la somme de 123 446,45 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 100 000 euros depuis le 27 octobre 2009,

— dire et juger que la décision à intervenir sera publiée par la partie la plus diligente aux frais de M. et M^me D Y et se substituera à la publication de l’acte du 27 octobre 2009 enregistré le 17/11/2009 sous les références 2009 D n°3535 volume 2009 P n°2387 à la conservation des hypothèques de Louhans,

— condamner ces derniers à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que notamment au regard des obligations astreignantes pesant sur lui au titre de l’entretien des canalisations d’évacuation des eaux usées et vannes, la décision à intervenir sera exécutoire, nonobstant appel,

— condamner M. et M^me D Y aux dépens.

P a r a c t e s d e s 1 1 e t 1 2 j u i n 2 0 1 3 , l e s é p o u x G a r d o n t f a i t a s s i g n e r l a S C P M-W-O-AA, la SARL Immolys 212 et la SCP V Q-R devant le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône afin de se voir donner acte de ce qu’ils contestent le bien fondé de la demande formée à leur encontre par M. Z et de ce qu’ils les appellent en intervention forcée dans l’instance introduite par M. Z et de voir dire que le jugement à intervenir leur sera commun et qu’elles seront tenues de les garantir de toutes conséquences d’actions dirigées contre eux par M. Z et notamment de toutes les condamnations prononcées contre eux, et de voir condamner les parties perdantes aux dépens et au paiement d’une indemnité de 1 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Ces appels en garantie ont été joints à l’instance principale par ordonnance du 11 juillet 2013.

Les époux Y sont décédés les 28 juillet et 30 août 2017.

Par acte du 8 janvier 2018, M. Z a assigné en intervention forcée M^me G Y épouse X et M. H Y, en leur qualité d’héritiers de ses vendeurs.

Cet appel en cause a été joint à l’instance principale par ordonnance du 5 mars 2018.

Au terme de ses dernières écritures saisissant le tribunal, M. Z a maintenu l’intégralité de ses prétentions en actualisant à 10 278,68 euros la somme réclamée au titre des travaux qu’il a réalisés dans l’immeuble, portant sa réclamation à la somme totale de 125 778,68 euros, outre intérêts au taux légal sur la somme de 100 000 euros depuis le 27 octobre 2009.

Il se prévalait du caractère substantiel des modifications apportées à l’avant-contrat, portant sur l’acquisition du quart indivis en pleine propriété d’une parcelle absente du compromis et sur l’existence de servitudes de passage et de tréfonds grevant les parcelles vendues, qui nécessitaient que son droit de rétractation soit purgé.

Il invoquait par ailleurs la découverte, postérieurement à la vente, sous les parcelles cadastrées 738 et 739, l’existence d’une canalisation d’évacuation des eaux usées et vannes provenant de la maison construite en amont, servant de collecteur commun, lui occasionnant des problèmes récurrents avec son système d’évacuation des eaux usées.

Il soutenait enfin que les vendeurs se sont contentés d’évacuer les eaux usées au moyen d’une conduite collectant les effluents des deux pavillons qu’ils ont construits, au lieu d’installer une fosse septique dont les effluents devaient être résorbés par épandage, comme le prévoyait le permis de construire, en précisant que ce système dysfonctionne, ce qui constitue un vice caché rendant l’immeuble impropre à sa destination.

Les consorts C, ès qualités, ont demandé au tribunal de :

— déclarer irrecevable la demande de M. Z,

— débouter M. Z de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum l’agence Immolys 212, la SCP Q-R et la SCP M N O-AA à les garantir, ès qualités d’héritiers, du paiement des sommes qu’ils pourraient être condamnés à payer à M. Z ( sic ),

— condamner in solidum l’agence Immolys 212, la SCP Q-R et la SCP M N O-AA à leur verser la somme de 125 789 euros au titre des dommages-intérêts,

— condamner l’agence Immolys 212, la SCP Q-R et la SCP M N O-AA in solidum à leur payer, ès qualités d’héritiers, la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral lié à la réalisation de cette vente,

— condamner les mêmes à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre reconventionnel,

— condamner M. Z à leur payer la somme de 1 372 euros, ès qualités d’héritiers,

— débouter l’agence Immolys 212 et les notaires de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Z à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Z au paiement des entiers dépens.

Ils ont fait valoir que l’information et la notification du droit de rétractation prévue à l’article L 271-1 du code de l’habitation et de la construction ont été faites par l’agence Immolys 212 qui a rédigé le compromis de vente, l’acquéreur ayant été informé par la remise de l’avant contrat en mains propres, en précisant que M. Z qui a visité les lieux ne pouvait ignorer l’existence du lotissement sur lequel se situe la maison.

Ils ont affirmé que le passage ne vient pas en déduction de la surface vendue, que la présence de la servitude de passage était apparente puisque délimitée par une haie de thuyas, que toutes les mentions ont été détaillées dans l’acte de vente et n’ont fait l’objet d’aucune contestation, en relevant

que le demandeur ne démontre pas la réalité des prétendues dépenses engagées au titre des travaux réalisés dans la maison, et qu’il a habité les lieux avant la signature de l’acte authentique.

Ils se sont enfin prévalu de la clause d’exclusion de garantie figurant dans l’acte de vente en précisant que leur auteur n’était pas un professionnel de l’immobilier et que l’acte indiquait que l’installation d’assainissement n’était pas aux normes et qu’il existait des servitudes.

Les sociétés de notaire ont conclu au rejet des demandes des consorts Y, ès-qualités, et à leur condamnation au paiement d’une indemnité de procédure de 1 500 euros en considérant qu’aucune faute de nature à engager la responsabilité des notaires n’était démontrée par les héritiers des vendeurs.

Elles ont fait valoir que l’acte authentique de vente est exhaustif et reprend tous les éléments d’information nécessaires à la régularisation de la vente, de sorte que l’acquéreur était parfaitement renseigné sur la consistance du bien acquis, que le chemin privé cadastré section […] permettant l’accès à la propriété est visé dans l’acte pour le quart indivis en pleine propriété, et qu’il n’existait aucune obligation de fournir un certificat de conformité à l’installation d’assainissement non collectif au moment de la signature de la vente, en précisant que le vendeur a déclaré que le réseau d’assainissement utilisé n’avait fait l’objet d’aucun contrôle de conformité mais que l’installation était en bon état de fonctionnement.

Elles ont également relevé que l’acte authentique rappelait les servitudes grevant l’immeuble et que, celui-ci étant situé dans un lotissement, il existait nécessairement des servitudes de tréfonds, alors que la servitude de passage grevant les parcelles était apparente, délimitée par une haie de tuyas et donc connue de l’acquéreur.

Elles ont soutenu que les notaires ont pris soin d’informer l’acquéreur sur la situation du bien et qu’il n’était pas démontré l’existence de modification substantielle faisant courir un nouveau délai de réflexion dès lors que la nature des biens vendus n’a pas changé entre le compromis et l’acte authentique et que le prix est également resté le même.

Elles ont enfin opposé la prescription de l’action en garantie des vices cachés et la clause d’exclusion de cette garantie figurant à l’acte authentique et fait valoir que la restitution du prix de vente résultant de la résolution d’un contrat ne constitue pas un préjudice indemnisable.

La société Immolys 212 a conclu au rejet de l’appel en garantie des consorts C et à leur condamnation au paiement d’une indemnité de procédure de 1 800 euros.

A titre subsidiaire, elle a conclu au rejet pur et simple des prétentions de M. Z et à sa condamnation à lui payer une indemnité de procédure de 1 800 euros.

A titre infiniment subsidiaire, elle a demandé au tribunal de juger que sa responsabilité sera limitée aux honoraires qu’elle a perçus dans le cadre de la vente du bien, en sollicitant l’allocation d’une indemnité de procédure de 1 800 euros.

Elle a relevé qu’aucun grief n’était formulé à son encontre et qu’aucune faute ne permettait d’engager sa responsabilité, le formalisme de l’article L271-1 du code de l’habitation et de la construction concernant notamment le droit de rétractation ayant été respecté et M. Z n’ayant pas exercé ce droit dans le délai de sept jours.

Elle a fait valoir qu’elle ne peut être tenue de restituer un prix qu’elle n’a pas reçu elle-même, que l’article 11 page 7 du compromis de vente et la mention manuscrite de M. Z page 8 sont sans ambiguité, ce dernier étant assisté de son notaire lors de la vente et ayant ainsi bénéficié de toute l’information nécessaire avant de signer l’acte.

S’agissant de la garantie des vices cachés, elle a soutenu qu’un agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment et de la construction, que l’acquéreur avait connaissance du raccordement du pavillon à un système d’assainissement individuel avant la vente, que l’action est prescrite et que l’acte de vente comporte une clause d’exclusion.

Par jugement rendu le 3 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés,

— débouté M. E Z de sa demande d’annulation de la vente et des demandes de paiement subséquentes,

— débouté M. E Z de sa demande de résiliation de la vente pour vices cachés,

— débouté M. E Z de sa demande de résiliation de la vente pour absence de délivrance conforme de la chose,

— débouté M^me G X épouse Y et M. H Y de leur demande reconventionnelle de paiement,

— prononcé la mise hors de cause de la SARL Immolys 212, de la SCP M W O AA et de la SCP Q R, notaires,

— condamné M. E Z à verser à M. H Y et Madame G X la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. H Y et Madame G X à verser à la SCP M W O AA et la SCP Q R la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. H Y et Madame G X à verser à la SARL Immolys 212 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. E Z aux entiers dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M. Z a régulièrement interjeté appel de ce jugement, par déclaration reçue au greffe le 8 octobre 2019, limité aux dispositions de la décision le déboutant de sa demande d’annulation de la vente et des demandes subséquentes, et de sa demande de résiliation de la vente pour vices cachés et absence de délivrance conforme de la chose et le condamnant au paiement d’une indemnité de procédure de 1 500 euros ainsi qu’aux dépens.

Au terme de ses écritures n°2 notifiées le 19 mai 2021, l’appelant demande à la Cour de :

Vu les articles 1134 et s., 1602 et s., 1641 et s. du code civil,

Vu les articles L. 271-1 et s. du code de l’habitation et de la construction,

Vu les articles 371 et s. du code de procédure civile,

— infirmer le jugement du 3 septembre 2019 et,

A titre principal,

— constater que le droit de rétractation dont il bénéficie n’a pas été valablement purgé puisque, l’acte lui ayant été remis en mains propres, les mentions manuscrites qu’il a apposées conformément aux dispositions prévues à l’article D 271-6 du code de la construction et de l’habitation n’ont pas été suivies de sa signature et ne sont pas datées,

— constater en outre que, par rapport à l’avant contrat portant exclusivement sur la vente de deux parcelles sises sur la commune de Charette-Varennes, cadastrées section A numéros 738 et 73 9, il est fait état dans l’acte authentique pour la premiere fois :

' de l’acquisition en pleine propriété du quart indivis d’une troisième parcelle cadastrée section […],

' d’une servitude de passage grevant la parcelle 738,

— constater en outre que postérieurement à son acquisition, il a découvert l’existence d’une servitude de tréfonds,

— dire et juger qu’au regard des modifications importantes intervenues sur la consistance de la chose vendue, le notaire aurait dû obligatoirement procéder à nouveau à la purge du droit de rétractation prévue au profit de l’acheteur,

— lui donner acte de ce que, par la présente, il renonce à procéder à l’acquisition dont s’agit,

— déclarer nul et de nul effet l’acte authentique en date du 27 octobre 2009, publié et enregistré le 17/11/2009 sous les références 2009 D n°3535 volume 2009 P n°2387 à la conservation des hypothèques de Louhans, portant sur la commune de Charette-Varenne ([…],

a) d’une maison d’habitation sur sous-sol comprenant : séjour, cuisine, deux chambres, salle de bains/wc, cadastrée sous les références suivantes :

' section A n°738, lieudit 'la petite Crose’ d’une contenance de 08 a 93ca,

' section A n°739, lieudit '[…]' d’une contenance de 08 a 58ca,

Lesdites parcelles formant les numéros un et deux du lotissement autorisé par arrêté préfectoral en date du 23 novembre 1964, dont l’ensemble des pièces constitutives a fait l’objet d’un dépôt au rang des minutes de M^e S-T AB, notaire à K L, suivant acte reçu le 9 décembre 1964, publié au bureau des hypothèques compétent le 01 décembre 1964, volume 221, numéro 61,

b) le quart indivis en pleine propriété d’une parcelle en nature de chemin, cadastrée sous les références suivantes :

' section […] lieudit 'la petite Crose’ d’une contenance de 07a et 14 ca,

— condamner en conséquence conjointement et solidairement M^me G Y et M. H Y, héritiers de M. D et M^me I J Y, à lui payer les sommes de :

' 100 000 euros correspondant au prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2009,

' 7 000 euros correspondant aux frais d’acte,

' 10 278,68 euros au titre des travaux qu’il a réalisés dans l’immeuble litigieux,

' 8 500 euros à titre de dommages-intérêts venant compenser le préjudice qu’il subit en raison des dysfonctionnements de son système d’assainissement et de la charge de l’entretien de l’évacuation des effluents de son voisin,

Soit un total de 125 778, 68 euros avec intérêts aux taux légal sur la somme de 100 000 euros depuis le 27 octobre 2009,

A titre subsidiaire,

— constater l’absence totale de système d’assainissement du bien immobilier cédé et sa non-conformité manifeste par rapport au cahier des charges de la construction,

— dire et juger que le dit bien est affecté d’un vice le rendant impropre à sa destination d’habitation,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

— prononcer la résiliation de la vente des immeubles ci-dessus désignés, intervenue par l’acte du 27 octobre 2009 susvisé, dire que cet acte est nul et non avenu et condamner conjointement et solidairement M^me G Y et M. H Y, héritiers de M. D et M^me I J Y, à lui payer la somme de 125 778, 68 euros avec intérêts aux taux légal sur la somme de 100 000 euros depuis la vente,

A titre infiniment subsidiaire,

Vu les articles 1134 et suivants et 1602 et suivants du code civil,

— constater que les vendeurs ont failli à leur obligation de délivrance en remettant à leur acheteur :

' une surface de terrain présentant un déficit supérieur à 12,5% de celle prévue aux termes du compromis,

' une surface de bâtiment présentant un déficit supérieur à 25% de celle prévue aux termes du compromis,

' un système d’assainissement non conforme non seulement aux règles impératives mais également aux indications fournies dans l’acte authentique,

' l’impossibilité de fournir un certificat de conformité de l’immeuble vendu,

' un terrain grevé d’une servitude de tréfonds,

— prononcer la résiliation de la vente des immeubles ci-dessus désignés, intervenue par l’acte authentique du 27 octobre 2009 susvisé, le dire nul et non avenu, et par voie de conséquence condamner conjointement et solidairement M^me G Y et M. H Y, héritiers de M. D et M^me I J Y, à lui payer la somme de 125 778, 68 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 100 000 euros depuis le 27 octobre 2009,

— dire et juger que la décision à intervenir sera publiée par la partie la plus diligente aux frais de M^me G Y et M. H Y, héritiers de M. D et M^me I J Y, et se substituera à la publication de l’acte du 27 octobre 2009 enregistré le 17/11/2009 sous les références 2009 D n°3535 volume 2009 P n°2387 à la conservation des hypothèques de Louhans,

— débouter les héritiers Y de leur demande reconventionnelle en paiement de la somme de 1 372 euros et de leurs plus amples demandes,

— condamner ces derniers à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner enfin M^me G Y et M. H Y, héritiers de M. D et M^me I J Y, en tous les dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 31 mars 2020, les consorts Y, ès-qualités, demandent à la Cour de :

Vu le décret n° 55 du 4/1/1955,

Vu l’article 1240 (ancien 1382) du code civil,

Vu les articles 1103 et suivants, 1641,1622, 1648 du code civil,

A titre principal,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône le 3/09/2019, sauf en ce qu’il les a déboutés de leur demande reconventionnelle,

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la Cour prononçait la nullité de la vente, sur le fondement de l’article L 271 du code de la construction et de l’habitation,

— c o n d a m n e r i n s o l i d u m l ' a g e n c e I m m o l y s , l a S C P L u c e n e t – P e r c h e e t l a S C P M-W-O-AA à les garantir, ès qualités d’héritiers, du paiement des sommes qu’ils pourraient être condamnés à payer à M. Z ( sic ),

— c o n d a m n e r i n s o l i d u m l ' a g e n c e I m m o l y s , l a S C P L u c e n e t – P e r c h e e t l a S C P M-W-O-AA à leur verser la somme de 125 789 euros au titre des dommages-intérêts,

— condamner l’agence Immolys, la SCP Q-R et la SCP M-W-O-AA in solidum à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral lié à la résiliation de cette vente,

— condamner les mêmes à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— condamner M. Z à leur payer, ès qualités d’héritiers, la somme de 1 372 euros,

— condamner M. Z à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Z au paiement des entiers dépens.

Par conclusions d’intimées notifiées le 7 AA 2020, la SCP M-W-O-AA et la SCP Q-R demandent à la cour de :

Vu l’article 30-5 du Décret du 4 janvier 1955,

Vu l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 1641 code civil,

Vu l’ancien article 1134 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 1602 du code civil,

Vu l’article 1604 du code civil,

Rejetant toutes conclusions contraires,

— confirmer dans son intégralité le jugement déféré du Tribunal de grande instance de Chalon sur Saône en date du 3 septembre 2019 et notamment en ce qu’il a :

' débouté M. Z de sa demande d’annulation de la vente et des demandes subséquentes,

' débouté M. Z de sa demande de résiliation de vente pour vices cachés,

' débouté M. Z de sa demande de résiliation de vente pour absence de délivrance conforme de la chose,

' débouté M^me X et M. Y de leur demande reconventionnelle de paiement,

' prononcé la mise hors de cause de la SARL Immolys 212, de la SCP M-W-Paris-AA et de la SCP Q-R, notaires,

' condamné in solidum M. Y et M^me X à leur verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. Z aux entiers dépens de l’instance,

En conséquence,

— débouter M. Z de l’intégralité de ses demandes,

— débouter M. Y et M^me X ainsi que la SARL Immolys de l’intégralité de leurs demandes formées à leur encontre,

Y ajoutant et en cause d’appel,

— condamner M. Z à leur payer à chacune la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Z aux entiers dépens d’appel.

Au terme de conclusions notifiées le 7 AA 2020, la SARL Immolys 212 demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 3 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône,

A titre subsidiaire,

Si par impossible la Cour validait l’appel en garantie des vendeurs,

— débouter purement et simplement M. Z et les consorts Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que sa responsabilité sera limitée aux honoraires qu’elle a perçus dans le cadre de la vente du bien,

En tout état de cause,

— condamner M. Z et les consorts Y à lui verser la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Z et les consorts Y aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 24 juin 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour l’exposé des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

SUR QUOI

Sur la nullité de la vente

Pour conclure à l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande en nullité de la vente, l’appelant argue en premier lieu du non respect des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation en faisant valoir que la mention manustricte qu’il a apposée concernant son information sur son droit de rétractation n’est pas signée et qu’elle n’est pas conforme à celle de l’avant contrat.

Selon l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte [ ….]. Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Or, comme l’a justement relevé le tribunal, le compromis de vente du 20 août 2009 a été remis en mains propres à M. Z par l’agence immobilière et comportait la mention manuscrite du délai de rétractation rédigée par ce dernier en ces termes : 'remis par l’agence Immolys à Beaune le 20 août 2009, je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de sept jours m’est accordé par l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte soit à compter du 21 août 2009".

Il importe peu que M. Z ait apposé sa signature au dessus de cette clause, en l’ayant fait précéder de la mention lu et approuvé bon pour accord, et qu’il n’ait pas fait suivre cette mention de

sa signature et de sa date, alors qu’il ne conteste pas que la clause a été rédigée de sa main et qu’elle lui donne clairement connaissance de la durée et du point de départ du délai dont il bénéficie pour se rétracter.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que le formalisme de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation avait été respecté.

En second lieu, M. Z prétend que deux modifications substantielles ont été apportées à l’avant contrat qui exigeaient une nouvelle notification du projet de vente en vue d’une nouvelle purge du délai de rétractation.

Il argue, d’une part, de l’acquisition du quart indivis en pleine propriété de la parcelle A 743 qui ne figurait pas au compromis et fait valoir que sa participation à un achat sous le régime de l’indivision, dont le fonctionnement ne peut pas être comparé à un achat en pleine propriété puisqu’il fait peser sur l’acquéreur un lien juridique pouvant limiter sa possibilité de revendre le bien, implique un entretien important en raison du passage sur le chemin, long de 200 mètres, qui se transforme en torrent par temps de pluie, et dont la charge avait conduit les vendeurs à tenter de le céder à la commune.

Il invoque, en second lieu, l’existence de servitudes de passage et de tréfonds qui grèvent les parcelles vendues sans il n’ait reçu la moindre information sur ces servitudes.

S’il est constant que l’acte authentique de vente désigne le bien vendu comme deux parcelles cadastrées 738 et 739 et 'le quart indivis en pleine propriété d’une parcelle en nature de chemin cadastrée sous les références […]', lequel ne figurait pas dans l’avant contrat, le tribunal a pu considérer à juste titre qu’il ne s’agissait pas d’une modification substantielle du bien vendu dès lors que l’ajout de parcelle supplémentaire n’a entraîné aucune modification du prix de vente, qu’il s’agissait d’une modification profitant à l’acquéreur et qu’aucun des éléments du dossier n’établit que cette parcelle supplémentaire nécessite l’entretien invoqué par l’appelant.

S’agissant des servitudes grevant l’immeuble vendu, il doit être relevé que le compromis de vente mentionnait expressément, d’une part, que les biens vendus n’étaient à la connaissance du vendeur grevés d’aucune servitude autre que celles résultant de la situation naturelle des lieux, du plan d’aménagement et d’urbanisme et de la loi en général et, d’autre part, que l’acquéreur souffrirait les servitudes passives, apparentes ou non, continues ou discontinues pouvant grever les biens vendus, s’il en existe, sans les préciser, de sorte que la clause de l’acte authentique prévoyant au titre des servitudes une servitude de passage s’exerçant à l’est de l’immeuble ainsi qu’une servitude de tréfonds ne constituait pas une modification substantielle de l’avant contrat nécessitant l’ouverture d’un nouveau délai de rétractation, s’agissant d’une servitude apparente matérialisée par une haie de thuyas.

Ces modifications apparaissent d’autant moins substantielles pour l’acquéreur que celui -ci a attendu trois années et demi avant d’agir en nullité de la vente.

Le jugement mérite ainsi d’être confirmé en ce qu’il a débouté M. Z de sa demande d’annulation de la vente reçue le 27 octobre 2009 par M^e Q-R et des demandes en paiement subséquentes.

Sur la résolution de la vente pour vice caché

Le jugement n’est pas remis en cause en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés opposée à M. Z.

M. Z sollicite la 'résiliation’ de la vente au visa de l’article 1641 du code civil, l’article 1644 du même code offrant toutefois à l’acquéreur une action rédhibitoire ayant pour objet la résolution de la vente qui a pour effet de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion.

Il argue du dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux usées, constituant selon lui un vice caché qui rend l’immeuble impropre à sa destination, et relève que le bilan de visite de contrôle du SPANC conclut à l’absence d’installation d’assainissement.

Il soutient que l’installation mise en oeuvre est non conforme en tout point aux prévisions du cahier des charges du lotissement, en l’absence de fosse septique et de système d’épandage et reproche au tribunal de n’avoir pas pris en compte cette non conformité.

Il prétend que le vendeur doit être assimilé à un professionnel et qu’il est présumé avoir connaissance des vices, de sorte que la clause d’exclusion de garantie prévue à l’acte de vente ne peut trouver à s’appliquer.

Les consorts Y, ès-qualités, se prévalent de la clause d’exclusion de garantie insérée à l’acte et soutiennent que leur père n’était pas un professionnel de l’immobilier, qu’il était à la retraite depuis plusieurs années et exerçait auparavant la profession de plâtrier, et qu’il a fait appel à des professionnels pour la construction du pavillon.

Ils ajoutent que les non conformités décrites dans l’acte authentique établissent que M. Z a été clairement informé de l’état du bien dont il se portait acquéreur et qu’il a été tenu compte de sa vétusté dans la fixation du prix de vente.

Ils soulignent que c’est sur les seules affirmations de l’appelant que le SPANC a considéré qu’il n’y avait aucune installation d’assainissement non collectif, aucun contrôle n’ayant été effectué sur les éléments enterrés.

Ils affirment que l’immeuble était équipé d’une fosse septique, leur père s’étant adressé à un professionnel du terrassement pour la viabilisation du terrain.

Ils relèvent enfin que le preuve du prétendu dysfonctionnement de l’installation n’est pas rapportée.

Il ressort de l’acte de vente que le bien vendu n’est pas desservi par un réseau d’assainissement commmunal mais raccordé à un système d’assainissement individuel, ce qui est confirmé par un courrier du maire de Charette qui précise que 'le bien devrait être équipé d’une fosse septique qui n’est sans doute pas aux normes en vigueur'. Le vendeur a déclaré que le réseau d’assainissement utilisé n’avait fait l’objet d’aucun contrôle de conformité mais que l’installation était en bon état de fonctionnement.

Pour conclure à l’absence de système d’assainissement individuel, M. Z se prévaut d’un bilan de visite du SPANC du 26 juillet 2011, selon lequel il n’y a aucune installation d’assainissement non collectif ou présence d’une fosse septique supposée, qui a été établi sans contrôle des éléments enterrés, inaccessibles et non visibles, et qui ne permet donc pas d’établir, à lui seul, que l’immeuble n’est pas équipé d’une fosse septique.

Par ailleurs, le frère de M. Y témoigne avoir effectué des travaux de terrassement et maçonnerie dans la propriété du vendeur, en 1977, qui comportaient la pose d’une fosse septique avec filtre et mise en conformité avec la loi en vigueur à cette époque.

Il n’est pas davantage établi que l’installation d’assainissement n’est pas conforme au cahier des charges du lotissement, étant observé, qu’au vu des stipulations de l’acte de vente, il ne pourrait s’agir d’un vice caché, l’acquéreur étant informé que l’installation n’avait fait l’objet d’aucun contrôle de

conformité.

En outre, comme l’a justement relevé le tribunal, si des désordres sont imputables à cette installation d’assainissement, qui n’ont pas été constatés par huissier et ne ressortent que d’une attestation du maire de Charette datée du 29 AA 2013 et de simples photographies non datées, M. Z ne démontre pas que ces désordres sont antérieurs à la vente, alors qu’il n’a fait établir un diagnostic de l’installation que 21 mois après la signature de l’acte authentique.

Les conditions de l’article 1641 du code civil n’étant pas réunies, c’est à bon droit que le tribunal a débouté l’acquéreur de son action en garantie des vices cachés.

Sur la résolution de la vente pour manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme

A titre infiniment subsidiaire, M. Z sollicite la 'résiliation’ de la vente au visa des articles 1602 et suivants du code civil, alors que l’article 1604 ouvre à l’acquéreur une action en résolution de la vente en cas de non conformité du bien vendu.

En premier lieu, il affirme, sans le démontrer, que l’immeuble n’est équipé d’aucun réseau d’assainissement ou fosse septique, contrairement à ce que le vendeur a affirmé dans l’acte de vente.

En second lieu, il soutient que la superficie des parcelles mentionnée dans l’acte authentique est inférieure à celle figurant au compromis tout comme la superficie de l’immeuble, et que l’acte mentionne des servitudes de passage et de tréfonds qui n’existaient pas dans le compromis.

Or, comme l’a relevé le tribunal, l’acquéreur, qui était assisté de son notaire, a accepté l’immeuble vendu tel que décrit dans l’acte authentique de vente, sans émettre aucune réserve sur les non conformités qu’il invoque plus de trois ans après la vente, ce qui lui interdit de se prévaloir d’un défaut de conformité pour obtenir la résolution de la vente.

Le jugement sera donc également confirmé en ce qu’il a débouté M. Z de ce chef de demande mais aussi ce qu’il a rejeté l’appel en garantie formé par les consorts Y, ès-qualités, contre les notaires et l’agent immobilier, lequel est sans objet.

Sur la demande reconventionnelle en paiement formée par les héritiers des vendeurs

Les consorts Y sont appelants incidents du jugement qui les a déboutés de leur demande en paiement des biens mobiliers que leurs parents ont laissés dans la maison pour un prix de 1 372 euros, en relevant que M. Z ne s’était pas opposé à leur demande en première instance.

L’appelant approuve le tribunal d’avoir jugé que les pièces produites par les consorts Y ne permettent pas de justifier de l’existence d’une dette de l’acquéreur au titre du matériel laissé dans la maison par les vendeurs.

Les consorts Y ne produisent pas d’autre pièce en cause d’appel que les courriers adressés par leurs parents à M. Z en septembre et octobre 2010, aux termes desquels ceux-ci lui réclament le paiement d’une somme de 1 372,04 euros pour l’achat d’un tracteur tondeuse, d’une table et de six chaises, et qui ne contiennent aucun engagement de M. Z d’acquérir ces biens mobiliers à titre onéreux et d’en régler le prix aux époux Y, et c’est à bon droit que le tribunal a rejeté cette demande reconventionnelle en paiement.

Sur les demandes accessoires

L’appelant qui succombe supportera la charge des dépens d’appel.

Il est par ailleurs équitable de mettre à sa charge une partie des frais de procédure exposés en appel par les intimés et non compris dans les dépens.

Il sera ainsi condamné à payer aux consorts Y la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 1 500 euros au même titre à chacun des notaires et à l’agence Immolys.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare M. E Z recevable mais mal fondé en son appel principal,

Déclare M. et M^me Y, es-qualités, recevables mais mal fondés en leur appel incident,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône,

Y ajoutant,

Condamne M. Z à payer à M. et M^me Y, es-qualités, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M. Z à payer à la SCP M-W-O-AA et la SCP Q-R chacune la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M. Z à payer à la SARL Immolys 212 la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M. Z aux dépens d’appel et dit que les dépens pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats de la cause, pour ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le Greffier, Le Président,