COUR D’APPEL

D’ANGERS

EXPROPRIATION

MR/SL

ARRET N°7

AFFAIRE N° RG 17/2 & 18/5

Jugement du 11 Mai 2017

Jugement du 27 septembre 2018

Juge de l’expropriation d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance : 16/00013

ARRÊT DU 04 JUIN 2019

APPELANTE :

SA ALTER PUBLIC prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Non comparant, représentée par M^e C A, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 170419,

INTIMES :

Madame L Z

née le […] à […]

L’Ecluse

[…]

[…]

Comparante, assistée de M^e Sébastien ECHEZAR de la SELAS DE BODINAT – ECHEZAR AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ANGERS

Monsieur T-C Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame N Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Non comparants, représentés par M^e Sébastien ECHEZAR de la SELAS DE BODINAT – ECHEZAR AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ANGERS

En présence de :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE MAINE ET LOIRE

Trésorerie Générale – Brigade d’évaluations domaniales

[…]

[…]

Comparant en la personne de M. T-U V, Inspecteur divisionnaire des finances publiques de classe normale désigné le 28 novembre 2018 par Monsieur le Directeur départemental des finances publiques de Maine et loire pour le suppléer dans les fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 30 Avril 2019 à 09 H 30, Madame K, Président de chambre ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame K, Président de chambre

Madame PORTMANN, Conseiller

Madame COUTURIER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats et lors du prononcé : M^me X

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 04 juin 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique K, Président de chambre et par Sylvie X, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Les Consorts Z sont propriétaires sur la Commune de Brissac-Quincé au lieu-dit 'Le Clos Saint-Nicolas’ de trois parcelles cadastrées section C n°152 d’une superficie de 1482 m², C n°153 d’une superficie de 3907 m² et C n°155 d’une superficie de 7078 m² soit au total 12.467m².

Ces trois parcelles en nature de prairies agricoles sont exploitées par M. Y agriculteur.

Un projet d’urbanisation tendant à la construction sur 5 hectares environ de 75 nouveaux logements a été envisagé dans ce secteur.

La commune a confié à la SPLA d’Anjou devenue Alter Public la mission de mener à bien ce projet et de recourir au besoin à la procédure d’expropriation.

Par arrêté du 20 juillet 2015, le préfet de Maine et Loire a prescrit une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et à l’enquête parcellaire.

Par arrêté du 5 février 2016, le préfet de Maine et Loire a déclaré d’utilité publique le projet d’urbanisation du secteur du Clos Saint-Nicolas sur la commune de Brissac-Quincé.

Les trois parcelles appartenant aux Consorts Z sont incluses dans le périmètre de la DUP.

Aucun accord n’est intervenu entre les consorts Z et la société Alter Public qui leur proposait une indemnité principale calculée sur la base de 4,50 € le m².

La société Alter Public a saisi le juge de l’expropriation le 21 septembre 2016 en fixation du prix.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 9 mars 2017 et après l’audience tenue le même jour, le juge de l’expropriation a, le 11 mai 2017 :

— dit que les parcelles sises sur la commune de Brissac-Quincé, cadastrées section C n°152, 153 et 155 ont la qualification de terrains à bâtir ;

— dit qu’elles seront évaluées comme étant des parcelles occupées ;

— sursis à statuer sur les autres demandes des parties ;

— dit que la société Alter public devra produire un mémoire complémentaire et des termes de comparaison de terrains à bâtir non viabilisés sur la commune de Brissac-Quincé ou autres termes de comparaison qu’elle souhaiterait produire à l’appui de ses prétentions ;

— dit que les consorts Z devront produire un mémoire en réponse et d’éventuels termes de comparaison complémentaires ;

— dit que commissaire de gouvernement devra produire un mémoire en réponse et d’éventuels termes de comparaison complémentaires.

La SA Alter Public a fait appel le 30 août 2017 de ce premier jugement signifié le 24 août 2017 aux expropriés à la requête de l’expropriant.

Puis, par jugement du 27 septembre 2018, le juge de l’expropriation a fixé les indemnités à la charge de la société Alter Public comme suit :

* indemnité principale: 997.360,00 €,

* indemnité de remploi : 100.736 €,

et condamné Alter Public à payer à M. T-C Z, M^me L Z et M^me N Z la somme globale de 4000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 5 novembre 2018 , M^e A a formé appel au nom de la société publique locale Alter Public de ce second jugement signifié le 24 octobre 2018 afin d’obtenir infirmation en ce qu’il fixé le montant des indemnités principale et de remploi et le montant des frais irrépétibles.

Il convient d’ordonner la jonction de ces deux procédures ouvertes à la cour d’appel sous les numéros 17/2 et 18/5 s’agissant d’un seul et même litige jugé en première instance par deux décisions successives et complémentaires.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux deux décisions déférées rendues par le juge de l’expropriation du Maine et Loire et aux mémoires respectifs des parties,

* adressés par l’expropriant le 5 septembre 2017 s’agissant de son mémoire initial dans la procédure 17/2 et le 4 décembre 2018 s’agissant de son mémoire initial dans la procédure 18/5 et le 5 avril 2019 s’agissant des dernières écritures déposées dans les deux dossiers ;

* adressés par les expropriés le 4 mai 2018 s’agissant de leur mémoire initial dans la procédure 17/2 (en réponse au mémoire de l’expropriant notifié les 10 et 12 mars 2018) et 4 mars 2019 s’agissant de leur mémoire initial dans la procédure 18/5 (en réponse au mémoire de l’expropriant notifié les 5 et 7 décembre 2018) et le 1^er avril 2019 s’agissant des dernières écritures déposées dans les deux dossiers ;

* adressé par le commissaire du gouvernement le 30 avril 2018 s’agissant de son mémoire initial dans la procédure 17/2 (en réponse au mémoire de l’expropriant notifié le 12 mars 2018) et le 11 février 2019 s’agissant de son mémoire initial dans la procédure 18/5 (en réponse au mémoire de l’expropriant notifié le 5 décembre 2018) et le 12 avril 2019 s’agissant de ses conclusions complémentaires déposées dans les deux procédures.

La Société Alter Public dans ses conclusions n°3 pour le dossier RG 18/05 et conclusions n°4 dans le dossier RG 17/02 présentent les demandes suivantes :

Elle sollicite, en premier lieu, la jonction des deux instances d’appel l’opposant aux consorts Z et dans le dossier 17/02 demande à la cour de lui donner acte de ce qu’elle se désiste de ses conclusions tendant à ce que l’affaire enregistrée sous le numéro 17/02 soit renvoyée devant le juge de l’expropriation afin qu’il fixe le montant des indemnités d’expropriation, cette demande étant sans objet.

Dès lors que la jonction sollicitée par les parties est nécessaire s’agissant de deux jugements se complétant, il convient de relater ici les demandes telles qu’elles résultent des conclusions déposées dans le dossier 18/05 qui inclut tous les chefs de prétentions de la partie expropriante.

Alter Public demande à la cour :

— de déclarer irrecevables et mal fondés en leur appel incident les consorts Z;

— en conséquence, de les débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— d’infirmer le jugement de Mme le juge de l’expropriation le 11 mai 2017 en ce qu’il a retenu la qualification de terrain à bâtir des parcelles cadastrées C n° 152, 153 et 155, sursis à statuer sur les autres demandes des parties et renvoyé l’affaire à une autre audience ;

— de dire et juger que les parcelles cadastrées section C 152, 153 et 155 n’ont pas la qualification de terrain à bâtir et doivent être évaluées en fonction de leur nature et de leur usage effectif à la date de référence à savoir des parcelles en nature de prairies occupées ;

— et par voie de conséquence, infirmer le jugement du 27 septembre 2018 en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité principale à la somme de 997.360 euros, le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 100.736 euros et le montant de la somme allouée aux consorts Z au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 4000 € ;

— statuant à nouveau, fixer le montant de l’indemnité principale d’expropriation à la somme de 56.101,50 euros, soit après abattement pour occupation de 20% la somme de 44.881,20 € et le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 5488,12 € soit au total 50.369,32 € ;

— condamner les consorts Z à verser à la société Alter Public la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts Z aux dépens.

Elle relève une erreur dans la fixation de la date de référence au 5 février 2016, date de publicité de la DUP mettant en conformité le PLU et retient celle du 14 novembre 2011 à laquelle est devenu opposable le PLU adopté par délibération du conseil municipal du 3 octobre 2011 classant les parcelles en zone 2AU et non en zone 1AU soit en zone non constructible au sens de l’article L 322-3.

Elle estime que le prix de 4,50 € le m² qu’elle propose constitue une juste indemnisation dès lors qu’il tient suffisamment compte pour ces terres agricoles de leur proximité de l’agglomération angevine et de leur situation dans la commune de Brissac-Quincé.

Elle estime qu’il ne peut être retenu une indemnisation supérieure sur le fondement de la situation privilégiée des terrains.

Elle maintient enfin le bien-fondé d’un abattement pour occupation.

Les consorts Z dans leurs conclusions du 1^er avril 2019, déposées dans les deux dossiers 17/2 appel jugement du 11 mai 2017 et 18/5 appel du jugement du 27 septembre 2018, demandent à la cour :

— à titre principal, sur l’appel principal d’Alter Public :

*de dire et juger la société Alter Public irrecevable et mal fondée en son appel formé contre le jugement du juge de l’expropriation du 11 mai 2017 ;

*débouter la société Alter Public de son appel et de ses demandes formées dans ses conclusions d’appel ;

*confirmer le jugement du 11 mai 2017 en ce qu’il a retenu la qualification de terrains à bâtir pour les parcelles expropriées des consorts Z, cadastrées section C n°152, 153 et 155 dans la zone du Clos Saint Nicolas sur la commune de Brissac-Quincé.

— subsidiairement, de retenir la qualification de situation privilégiée pour les parcelles expropriées des Consorts Z, cadastrées section C 152, 153 et 155 dans la zone du Clos Saint Nicolas sur la Commune de Brissac-Quincé ;

— sur l’appel incident des Consorts Z :

*les dire et juger bien fondés en leur appel incident ;

*infirmer le jugement du 11 mai 2017 en ce qu’il a 'dit que les parcelles seront évaluées comme étant des parcelles occupées' et qui a retenu un abattement d’occupation de 20% sur les indemnités ;

et statuant à nouveau,

* dire et juger qu’au jour du jugement du 11 mai 2017, les parcelles ne sont plus exploitées ni occupées par M. Y et sont libres de toute occupation;

* évaluer les parcelles expropriées en valeur libre ;

* condamner la société Alter Public à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile aux consorts Z une somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et 4000 € au titre des frais irrépétibles engagés en appel ;

* condamner la société Alter Public aux dépens.

Toutefois, ces conclusions ne concluant qu’à l’infirmation du jugement du 11 mai 2017 et ne comportant aucune évaluation chiffrée des prétentions soutenues pour évaluation des indemnités, il convient d’admettre qu’elles ont été déposées à tort dans les deux dossiers, dès lors qu’elles n’intéressent que le premier d’entre eux et que les écritures du 4 mars 2019 dans le dossier 18/5 demeurent les dernières écritures dans ce dossier.

Aux termes de ces écritures, les consorts Z demandent à la cour :

— de dire et juger Alter Public mal fondé en son appel contre le jugement du juge de l’expropriation du 27 septembre 2017 (') et de débouter la société Alter Public de son appel et de ses demandes formées dans ses conclusions ;

Sur l’appel incident des consorts Z,

— dire et juger les consorts Z recevables et bien fondés en leur appel incident;

— infirmer le jugement du 27 septembre 2017 en ce qu’il a dit que les indemnités seront fixées sur la base de 100 € le m², avec application d’un abattement de 20% pour occupation ;

et statuant à nouveau et y ajoutant,

— dire et juger qu’au jour du jugement du 11 mai 2017, les parcelles ne sont plus exploitées ni occupées par M. Y, donc libres de toute occupation ;

— par conséquent, dire et juger que les parcelles doivent être évaluées en valeur libre ;

— constater que la société Alter Public n’a pas produit de termes de comparaison de 'terrains à bâtir non viabilisés situés sur la commune de Brissac-Quincé' qui étaient demandés dans les jugements du 11 mai 2017 et 25 janvier 2018 ;

— donner acte aux consorts Z de la production des termes de comparaisn n°15, 16 et 17 et du terme de comparaison n°18 du jugement rendu par le juge de l’expropriation du TGI d’Angers (Lecloux/Alter Public) ;

Par conséquent,

— dire et juger que le montant des indemnités d’expropriation doit être fixé sur la base des termes de comparaison complémentaires de terrains à bâtir non viabilisés situés sur la Commune de Brissac-Quincé (termes 15, 16 et 17) et sur la base des éléments retenus dans le terme de comparaison n°18 ;

— fixer le montant des indemnités d’expropriation sur la base de 120 € le m² comme suit :

* indemnité principale 1.496.040,00 €

* indemnité de réemploi 150.604,00 €

Total 1.646.6444,00 €

— condamner la société Alter Public à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile aux Consorts Z la somme de 4000 € pour les frais de première instance et 5000 € au titre des frais d’appel ;

— condamner la société Alter Public aux dépens.

Les consorts Z revendiquent la qualité de terrains à bâtir des trois parcelles.

Ils relèvent qu’elles sont situées en continuité de deux lotissements et constituent une unité foncière d’un seul tenant pour une superficie de 1ha 24a 67ca.

Ils ajoutent qu’elles bénéficient de tous les réseaux sur la rue O P à 11m et 12,5m et qu’elles sont situées en zone constructible 1AUm du PLU de Brissac-Quincé.

Ils forment en outre appel incident. Ils sollicitent pour ce qu’ils considèrent un terrain à bâtir non viabilisé une indemnisation sur la base de 120 € le m².

Ils demandent que les parcelles soient évaluées comme des parcelles non occupées.

En l’absence d’ordonnance de transfert de propriété, ils exposent que les biens doivent être évalués au jour du jugement alors qu’elles ne sont plus louées à M. Y depuis fort longtemps observant même qu’au jour du transport sur les lieux, elles n’étaient plus exploitées.

Ils produisent un courrier qu’ils ont adressé à M. Y lui demandant d’arrêter toute exploitation de ces terres.

Le commissaire du gouvernement exclut la qualification de terrain à bâtir des parcelles C 152, C153 et C 155 C 156 et il propose de fixer l’indemnité sur la base de 4,50 € euros du m² avec application d’un abattement de 20% pour occupation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la date de référence

Les biens expropriés, soumis au droit de préemption par délibération du conseil municipal de la commune de Brissac-Quincé en date du 3 octobre 2011 sont classés au PLU du 3 octobre 2011 en zone 2AUb.

Un arrêté déclaratif d’utilité publique emportant mise en compatibilité du PLU en vue du projet d’urbanisation du secteur dit du Clos saint Nicolas en date du 5 février 2016 a classé ces terrains en zone 1AUm.

Or, pour ces terrains expropriés situés en zone de préemption de la commune, s’appliquent les dispositions de l’article L213-6 du code de l’urbanisme.

Il résulte de ce texte que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au 'a’ de l’article L. 213-4.

Cette date de référence est pour les biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En première instance, la date de référence n’avait pas été discutée. L’autorité expropriante avait proposé celle du 5 février 2016 comme étant la date de la déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du PLU et le juge l’avait retenue ce qui avait pour effet que le zonage applicable était 1 AUm.

Désormais, l’autorité expropriante soutient que la date de référence qui doit être appliquée est celle à laquelle le PLU de Brissac -Quincé est devenu opposable aux tiers à savoir le 14 novembre 2011 ce que contestent les expropriés.

Les dates de référence sont limitativement énoncées par l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme.

L’acte emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme n’est pas visé par cet article.

Il ne peut être assimilé à l’acte révisant ou modifiant le PLU au sens de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme.

En effet, les expropriés ne peuvent bénéficier de la plus-value apportée à leur immeuble par le seul effet des opérations d’urbanisme prévues par l’autorité expropriante.

On ne saurait en conséquence retenir comme date de référence, celle de la publication de l’acte déclarant d’utilité publique l’opération et emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme avec le projet.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu la date du 5 février 2016 comme date de référence et il y a lieu de retenir la date du 14 novembre 2011, date à laquelle le PLU de Brissac-Quincé est devenu opposable aux tiers.

En application de l’article L322-2 alinéa 2 du code de l’expropriation, c’est à la date de référence que sont appréciées la nature du bien et son usage effectif.

A la date de référence, les parcelles sont classées en zone 2AUb.

S’agissant de leur usage effectif, les parcelles expropriées sont en nature de prairies agricoles.

II- Qualification de terrain à bâtir

L’article L 322-3 du code de l’expropriation impose deux conditions cumulatives pour que la qualification de terrain à bâtir puisse être retenue :

— une condition juridique : le bien doit être situé dans un secteur désigné comme constructible par le plan local d’urbanisme,

— une condition matérielle : le bien doit être effectivement desservi par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction. Lorsqu’il s’agit comme en l’espèce d’un terrain situé dans une zone désignée par un plan local d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Situées en zone 2 AUb du PLU, les parcelles en litige ne répondent pas au premier critère légal.

Au regard des dispositions applicables à la zone 2 AUb autorisant seulement les constructions, installations, travaux et ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures, soit à des équipements et des services publics, collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs d’électricité, station de pompage, bassins de rétention), elles ne peuvent être considérées comme terrains constructibles.

Pour ce seul motif, la qualification de terrain à bâtir doit être exclue et le jugement, en ce qu’il l’a retenue, infirmé à cet égard.

III- Sur l’évaluation des indemnités

Les biens doivent être estimés à la date de la décision de première instance et évalués au regard du classement en zone 2 AUb.

En application du dernier alinéa de l’article L 322-3 du code de l’expropriation, les parcelles doivent être considérées en fonction de leur usage effectif à savoir prairies agricoles.

L’autorité expropriante propose une indemnisation sur la base de 4,50 € le m² ce qui ne correspond pas à la valeur de la terre agricole en Maine et Loire fixée à 0,30 € le m² mais constitue une proposition tenant compte du caractère privilégié de l’ensemble foncier à la fois au regard de sa situation à proximité immédiate de la zone urbanisée de la commune de Brissac-Quincé et de la situation de cette commune dans la couronne de l’agglomération d’Angers.

Il n’y a pas lieu de tirer la moindre conséquence du défaut de production par Alter Public de termes de comparaison de terrains à bâtir non viabilisés sur la commune de Brissac-Quincé ainsi que le sollicitait le juge de l’expropriation dans son jugement du 11 mai 2017.

La production de ces éléments serait sans utilité pour évaluer les parcelles à bâtir lesquelles ne sont pas des terrains à bâtir.

Aucune comparaison utile ne pourrait être effectuée.

Il convient pour ce même motif d’écarter les termes de comparaison concernant des terrains à bâtir produits par les expropriés.

Les termes de comparaison n°1 (vente du 20 juillet 2010 : SARL Perspective/ Morier commune de Faye d’Anjou portant vente d’un terrain à bâtir formant le lot n°5 du lotissement 'L’Housselière’ de 15a 27 ca pour 65.000 € soit 42,50 € le m²), n°2 (vente du 30 août 2011: Hammacher/Massicot Barrault portant vente d’un terrain à bâtir non raccordé et non viabilisé de 8a 4ca à Faye d’Anjou Le bourg pour 38.000 € soit 45 € le m²), n°3 (vente du 31 janvier 2012 : B/Blanchard d’un terrain à bâtir non viabilisé à Faye d’Anjou d’une surface de 1500 m² pour 66.000 € soit 44 € le m²), n°4 (vente du 31 mai 2012 Terre et C/Jeanneau portant sur un terrain à bâtir de 9a 51ca vendu 40.000 € soit 42 € le m²) et n°5 (vente du 28 juin 2012 : Gourmelen/B portant sur un terrain à

bâtir non viabilisé de 5 ares vendu 32.750 € soit 65,50 € le m²) concernent tous des petites parcelles de terrain à bâtir et non des parcelles directement constructibles.

Le document n°6 constitué d’une délibération du conseil municipal de Faye d’Anjou autorise le maire à acquérir des époux D une parcelle cadastrée […] du Layon pour un prix de 45.000 € sit 50 € le m² pour y installer le dépôt communal ne précise pas le classement du terrain.

Le document n°7 n’est pas relatif à une transaction immobilière et ne constitue pas un terme de comparaison. Il s’agit d’un article tiré d’une revue 'habiter’ qui relève des disparités des prix des terrains à bâtir dans le Maine et Loire.

Le terme de comparaison n°8 constitue des annonces immobilières relevées dans des revues ou internet. Il s’agit de terrains constructibles viabilisés ou non. Il ne s’agit pas de relevés de transactions effectives.

Les documents n°9/10 et n°11 sont constitués d’actes authentiques de ventes de parcelles constituant également des terrains à bâtir situés à Andart, (acte de vente du 11 décembre 2007 pour un terrain de 445m² pour 123,50 € le m² et acte de vente du 29 août 2008 pour un terrain de 500 m² au prix de 115 € le m²) et Avrillé (acte de vente du 20 décembre 2006 d’un terrain à bâtir de 1905 m² pour un prix de 124 € le m²).

Ne sont pas davantage pertinents et doivent être écartés les termes 15 /16 et 17 relatif à des transactions dans la Commune de Brissac-Quincé mais qui concernent tous des terrains à bâtir non viabilisés négociés :

— terme 15 : le 27 février 2015 Vinconneau/Massé: 105, 85 € le m²

— terme 16 : le 14 novembre 2016 Mouille/Kurth : 116 € le m²

— terme 17 : le 3 avril 2015 Leveau/Ogereau : 142 € le m²

Alter Public se réfère aux termes de comparaison versés en première instance pour des parcelles situées dans des communes proches d’Angers et dans des situations qu’elle estime comparables à celle de Brissac-Quincé :

— acte authentique de vente du 20 septembre 2012 Viriet /SODEMEL, vente d’un terrain de 2821 m² aux Ponts de Cé pour un prix de 39 405 € soit 14 € le m² classement 1AUZa -2AU-UCb,

— acte authentique du 27 décembre 2012 Pons/SODEMEL, vente d’un terrain de 60ca pour 300 € soit 5 € le m² situé aux Ponts de Cé en zone 1 AUZb,

— jugement juge de l’expropriation de Maine et Loire du 19 décembre 2012 Lepage/Ville des Ponts de Cé constatant le retrait d’une intention d’aliéner pour deux terrains de 11.068 m² et 126 m² soit 4,05 € le m² suite à préemption de la commune pour un prix de 45.336 €. Le classement du terrain n’est pas indiqué.

L’expropriant produit en outre trois termes de comparaison concernant des terrains tous situés dans l’emprise de la DUP (acte authentique du 26 mars 2015 J S de Brissac/SPL d’Anjou ; vente du 14 septembre 2016 sur 27300 m² à 4,50 € le m² G/Alter Public portant sur 11ca à 5,40 € le m² et vente du 27 juin 2016 E/ SPL d’Anjou 4380 m² à 5,17 € le m²).

Il vise également l’arrêt prononcé par notre cour le 4 mars 2019 Alter Public C/ Consorts Lecloux pour un terrain directement comparable situé également dans l’emprise.

Il est acquis que les terres bien qu’à vocation agricole bénéficient d’une situation privilégiée au regard de leur imbrication dans le secteur désormais urbanisé de la commune de Brissac-Quincé et du développement de cette commune située à proximité de la ville d’Angers.

Toutefois, si les terrains jouxtent une partie urbanisée de la ville et sont à proximité de réseaux, il n’est pas établi que ces réseaux sont de capacité suffisante pour desservir l’ensemble de la zone de plus de 5 ha comprise dans le projet ce qui justifierait de les considérer comme étant en situation hautement privilégiée du fait non seulement de leur proximité immédiate du centre ville de Brissac-Quincé mais encore d’une partie de la commune d’ores et déjà totalement et suffisamment équipée sans nécessité d’investissements en terme de réseaux.

Or, les réseaux invoqués par les expropriants sont ceux qui desservent un lotissement proche.

Il apparaît au contraire qu’il s’avère nécessaire pour urbaniser cette zone, ce qui aura pour effet de densifier encore l’habitation du secteur, de créer un poste de transformateur pour assurer la desserte en électricité, des bassins de rétention des eaux pluviales ainsi qu’un nouveau maillage pour l’alimentation en eau potable.

Par ailleurs, au regard du dénivelé de ce nouveau quartier Saint Nicolas considéré en son ensemble, il sera indispensable de créer une station de refoulement pour le réseau d’assainissement.

Pour apprécier le montant de l’indemnisation à revenir aux consorts Z, il convient en premier lieu de prendre connaissance des termes de comparaison situés dans la même commune de Brissac-Quincé les plus directement comparables.

Deux de ces termes de comparaison concernent des terres voisines classées dans le même zonage du PLU : le premier cité concerne une surface directement comparable.

Il s’agit de la vente du 26 mars 2015 publiée au service de la publicité foncière le 14 avril 2015 par M. et Mme de J S de Brissac/SPL de l’Anjou portant sur les parcelles C n°158 d'1ha16a 26ca et C n°159 d'1ha 56a 74ca cédées sur la base de 4,50 € le m² pour une valeur vénale occupée.

Aux termes de cet acte, il s’agit tout comme la partie de la parcelle C n°156 ici considérée, d’une propriété agricole.

Ces parcelles sont situées à proximité immédiate.

L’autre terme de comparaison dans l’emprise (le 3^e terme de l’autorité expropriante) est constituée par la vente de la parcelle C157 de 43a 80ca en nature de terre cédée par M. E et M^me F à la société SPL de l’Anjou. Ce terrain agricole exploité par un fermier a été indemnisé sur une base de 4,50€ le m².

Sans avoir à les prendre pour base de l’indemnisation par référence aux dispositions de l’article L 322-8 du code de l’expropriation, faute de répondre au double critère édicté par ce texte, il convient de tenir compte de ces accords intervenus à l’intérieur du périmètre des opérations.

Il convient d’écarter le second terme de comparaison de l’expropriant toujours situé dans l’emprise et constitué de la vente du 14 septembre 2016 par M. G et M^me H de la parcelle C […] de 11ca pour le prix de 59,50 € soit 4,50 € le m².

Il s’agit d’un très petit terrain par ailleurs classé au PLU en zone UB. Il n’apparaît pas dès lors comme constituant un élément pertinent d’évaluation.

L’autorité expropriante soutient que le prix de 4,50 € le m² est corroboré par l’arrêt du 4 mars 2019

rendu par la cour d’appel d’Angers dans un dossier Lecloux où cette valeur a été également retenue pour des terres voisines.

Il est fait état d’un jugement en fixation d’indemnités du 9 octobre 2012 (consorts I/Sodemel, terme de comparaison 5) fixant le montant de l’indemnité d’expropriation pour des parcelles agricoles d’une surface de 7ha 42a et 72ca d’une part et 53a 14ca à Durtal classées en zone 1AUz et n’ayant pas la qualité de terrain à bâtir destinée à l’urbanisation future fixée à 3 € le m², valeur vénale occupée.

La ville de Durtal est toutefois plus éloignée d’Angers (40 km) que Brissac-Quincé située en à moins de 20 km d’Angers.

Sont également citées deux cessions amiables sur la Commune des Ponts de Cé, ladite Commune joignant directement Angers. La première en date du 20 septembre 2012 (vente Viriet-Esnault / Sodemel, terme 6) porte sur une surface de 28a 21ca en zonage 1AUz du PLU vendue au prix de 5 € le m², ledit terrain étant soumis au ZAD.

La seconde du 27 décembre 2012 (vente Pons/Sodemel) porte sur une parcelle de 60ca également en zone 1AUz vendue au prix de 5 € le m².

Demeurent les derniers termes de comparaison produits par les expropriés et consistant en trois jugement en fixation d’indemnités rendus par le juge de l’expropriation de Maine et Loire.

Les parcelles concernées si elles remplissaient la première condition juridique nécessaire pour pouvoir être prises en compte en tant que terrains à bâtir soit un classement 1AU au PLU, ont en effet été exclues de cette qualification en raison de l’insuffisance de capacité des réseaux.

Elles ont été indemnisées en tenant compte de leur situation privilégiée.

Le jugement du 29 juin 2011 (terme 12) concerne une parcelle de 10.062 m² située au PLU d’Andart en zone 1AU c1 donc dans un meilleure zonage mais dont la qualité de terrain à bâtir n’a pas été retenue compte tenu de l’insuffisance de capacité des réseaux et l’indemnisation s’est faite sur la base de 15 € le m² pour une partie jugée très privilégiée en bordure de rue et 6 € pour le restant de la parcelle.

Le jugement du 29 juin 2011 (terme 13) concerne trois parcelles de 69.043m² situées et classées à Andart dans la même zone et dont la qualité de terrain à bâtir a été écartée en raison de l’insuffisance des réseaux et qui ont fait l’objet d’une évaluation selon trois zones :

• première zone située à moins de 40 mètres de la rue : 12 € le m²,

• deuxième zone : 6 € le m² selon la fourchette haute du marché des zones à aménager en première et seconde couronnes angevines,

• troisième zone : 4,80 € le m² selon les prix convenus à l’amiable dans le périmètre de l’opération, inférieurs à ceux pratiqués dans la première couronne angevine (5 à 6 € le m²).

Le jugement du 19 novembre 2014 (terme 14) concerne un terrain de 12070m² situé à Membrolle sur Longuenée en zone 1AUZch2 dont la qualité de terrain à bâtir n’a pas été retenu en l’absence de réseaux de capacité suffisante et dont l’indemnisation s’est effectuée sur la base de 10 € le m².

Andart et Membrolle sur Longuenée comme Brissac-Quincé sont également à un peu moins de 20km d’Angers et à environ 20 à 25 minutes en voiture mais pas dans la même direction.

Aucun renseignement ne figure en outre sur l’attractivité comparée de ces trois communes.

Il s’agit enfin de terrains situés en zone 1 AU soit dans des zones ouvertes à l’habitation soit dans un

secteur où les réseaux sont en principe suffisants sauf situations spécifiques comme pour l’ensemble des termes 12, 13 et 14 des expropriés et non dans un secteur 2 AU situés à la périphérie d’une zone AU qui nécessitent la création de nouveaux réseaux et une décision administrative complémentaire et qui ne sont pas à ce titre directement comparables.

Il convient en conséquence de retenir l’offre sur la base de 4,50 € le m² correspondant aux prix des terrains les plus directement comparables.

IV- Pour l’abattement pour occupation

Les expropriés s’opposent à ce qu’un abattement soit appliqué à hauteur de 20%, soulignant que l’exploitant n’exploitait plus les terres au jour du jugement d’expropriation.

Ils ne précisent pas toutefois les modalités selon lesquelles ils ont pu mettre fin au bail rural.

L’expropriant justifie pour sa part que les terres en litige figuraient sur le relevé d’exploitation de M. Q Y au 1^er janvier 2015 et et il s’était engagé à lui verser une somme de 5 105,00 € aux termes d’un protocole d’accord du 26 février 2016, ledit protocole n’étant applicable qu’en cas d’acquisition amiable ou d’ordonnance d’expropriation avant le 1^er septembre 2017.

Le prix des terres doit être évalué 'terrain occupé’ compte tenu de l’existence d’un bail rural consenti à M. Y dont il n’est pas justifié de la résiliation.

Toutefois et dès lors que l’expropriant a acquis à l’amiable, les terres voisines appartenant à M. J de Brissac pour un prix de 4,50 € le m² sans déduction pour occupation par un fermier alors qu’il s’agissait également de terres occupées, observation étant faite par ailleurs que l’indemnisation proposée à l’exploitant Y est nettement inférieure à 20% de la valeur des terres calculée sur une base de 4,50 € le m², il convient de dire que le prix au m² de 4, 50 € tient compte du caractère occupé des parcelles expropriées et constitue un prix net hors indemnisation de l’exploitant restant à charge de l’autorité expropriante.

V- Calcul de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi:

Indemnité principale :

—  4,50 € x 12467 m²= 56.101,50 €

Indemnité de remploi :

20% x 5000 € = 1000 €

15% x 10.000 € = 1500 €

10% x ( 56.101,50 €- 15.000 €) = 4110,15 €

Total = 6 610,50 €

VI- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas opportun de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Alter Public.

Le jugement du 27 septembre 2018 sera infirmé en ce qu’il a accordé aux Consorts Z une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont

l’application ne s’avérait pas opportune.

VII- Sur les dépens

L’expropriant supporte seul les dépens de première instance

Il convient en conséquence de laisser les dépens de première instance à la charge de la société Alter Public, les expropriés étant fondés à voir déterminer leur indemnisation par le juge de l’expropriation, en cas de désaccord avec l’autorité expropriante sur les offres amiables.

Les dépens d’appel seront supportés par les consorts Z.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

ORDONNE la jonction des appels enregistrés sous les n° 17/2 et 18/5 ;

DECLARE la société Alter Public recevable en ses appels ;

CONFIRME le jugement du 11 mai 2017 en ce qu’il a dit que les parcelles devaient être évaluées comme étant occupées et statué sur les dépens de première instance ;

INFIRME le jugement du 11 mai 2017 en ce qu’il a dit que les parcelles sises sur la commune de Brissac-Quincé, cadastrées section C n°152, 153 et 155 ont la qualification de terrains à bâtir,

INFIRME le jugement du 27 septembre 2018 en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la charge de la société Alter Public à la somme de 997.360 € et celle de remploi à la somme de 100.736 € et condamné Alter Public à payer aux consorts Z 4000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau des chefs infirmés,

FIXE le montant de l’indemnité principale, terrain occupé à la somme de 4,50 € le m² ;

FIXE le montant de l’indemnité principale à la somme de 56.101,50 € ;

FIXE le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 6 610,50 € ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE les consorts Z aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S. X M. K