[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 28/09/2017

***

N° de MINUTE : 187/2017

N° RG : 15/05940

Jugement (N° 14-000417)

rendu le 25 Août 2015

par le tribunal d’instance de Lens

APPELANTE

SAS Maisons et Cites Soginorpa

ayant son siège social : […] […]

Représentée et assistée par M^e Sébastien Habourdin, avocat au barreau de Béthune

INTIMÉE

Madame D X F

née le […] à […]

demeurant : […]

Représentée et assistée par M^e Françoise Bertrand, avocat au barreau de Béthune

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 591780022015010510 du 03/11/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

DÉBATS à l’audience publique du 27 Juin 2017 tenue par B C magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Z A

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Martine Y, président de chambre

B C, conseiller

Caroline Pachter-Wald, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2017 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Martine Y, président et Elisabeth Paramassivane-Delsaut, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 30 mai 2017

***

Vu le jugement rendu le 25 août 2015 par le tribunal d’instance de Lens ;

Vu l’appel formé le 8 octobre 2015 pour la S.A.S. maisons et cités Soginorpa (ci après la Sogninorpa) ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 4 janvier 2016 pour la Soginorpa ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 4 mars 2016 pour M^me D X ;

Vu les articles 6, 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1231-1 du code civil, L 131-1 et L 131-2 du code des procédures civiles d’exécution et le décret n° 2002-120 du 30 décembre 2002 ;

Attendu que suivant acte sous seing privé du 13 octobre 1997, la Soginorpa a donné à bail à M. E F, aux droits duquel vient M^me X, un logement situé à Lens, […], moyennant paiement d’un loyer de 2 861,71 francs hors charges, indexé ; que M^me X a signalé à son bailleur des désordres dans l’immeuble; qu’estimant que celui-ci n’avait pas procédé aux réparations nécessaires à la décence du logement, elle l’a fait assigner devant le tribunal d’instance de Lens ; que par jugement avant dire droit du 25 août 2014, le tribunal a ordonné une expertise ; que le rapport a été déposé le 31 décembre 2015 ;

Attendu que le jugement entrepris, auquel il convient de se référer pour l’exposé de la procédure antérieure, a condamné la Soginorpa à réaliser des travaux de mise aux normes du logement, ordonné la réduction du loyer de 100 euros par mois jusqu’à la réalisation des travaux et condamné la Soginorpa à payer à M^me X la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de

jouissance ;

Attendu que la Soginorpa conclut à l’infirmation du jugement ; qu’elle considère être intervenue pour réaliser tous les travaux de remise aux normes, à l’exception de ceux dont elle estime qu’ils sont à la charge de la locataire ou dont la nécessité n’est pas démontrée ; qu’elle met en cause l’attitude de la locataire qui n’aurait pas permis l’intervention des ouvriers à plusieurs reprises ;

Attendu que la pose de nouvelles plinthes a été refusée par la locataire pour des raisons esthétiques ; que la cloison séparatrice dans le salon a été posée à l’initiative de la locataire et que les débordements de peinture sur la façade extérieure et coups sur les briques présentent exclusivement un caractère esthétique ; que ces travaux présentent essentiellement un caractère esthétique et ne relèvent pas de l’obligation de mettre à disposition du locataire un logement décent et en bon état ; que le jugement sera confirmé en ce qu’il a refusé de mettre les travaux préconisés par l’expert sur ces éléments à la charge du bailleur ;

Attendu que la Soginorpa conteste le soulèvement du carrelage dans le couloir ; que l’expert a constaté une absence de joint de dilatation provoquant un soulèvement au passage de porte et au droit du passage dans le couloir ; que les arguments de la Soginorpa relatifs à l’absence de précision de l’importance de ce soulèvement sont inopérants dès lors que ce désordre est évolutif et qu’un soulèvement, même minime, entraîne un risque de chute ;

Attendu que la Soginorpa considère qu’aucune trace d’humidité n’a été relevée par l’expert lors de la visite de l’immeuble ; que le 17 janvier 2013, la direction départementale des territoires et de la mer du Pas de Calais a adressé une lettre à la Soginorpa indiquant qu’après visite du logement, il a été constaté que celui-ci n’assure pas le clos et le couvert en raison d’infiltration et que les pièces du rez de chaussée sont humides ; que l’expert a constaté que le mur derrière l’évier était fortement humide, que le mur de la descente de cave présentait une forte humidité, que les façades extérieures disposaient de plinthes entraînant une retenue des eaux de ruissellement, des moisissures et des infiltrations, masquées en intérieur par la double cloison posée par les

locataires ; que le rapport ne procède pas par supposition mais établit clairement l’existence d’infiltrations dans l’ensemble de l’habitation, qui doivent être traitées par le bailleur ; qu’il n’est pas fait état par l’expert de la nécessité de contrôler le doublage des cloisons posé à l’initiative de M^me X mais bien de traiter les infiltrations des murs externes de l’immeuble ;

Attendu que la présence d’un fil électrique traînant sur le sol sous la baignoire alors que des fuites d’eau derrière la baignoire ont été constatées entraîne, ainsi que l’indique l’expert, un risque d’électrocution ;

Attendu que, concernant la salle de bain, l’expert fait référence aux normes de construction et au document technique unifié, qui impose, pour que les travaux soient conformes aux règles de l’art, l’utilisation de placoplâtre hydrofuge dans les locaux humides types salles de bain ; que la présence d’un placoplâtre non conforme sur les murs encadrant la baignoire, alors que des fils électriques sont présents sous celle-ci, présente un risque de fuite et d’électrocution manifeste ;

Attendu que les photos jointes au rapport démontrent l’importance des fissures affectant la dalle du trottoir périphérique au pied de l’habitation ; que le risque de chute évoqué par l’expert apparaît avéré, sauf à attendre, comme cela s’est produit pour le chéneau, qu’un des occupants du logement soit blessé pour constater la nécessité des travaux ;

Attendu que seul le tableau de répartition est démuni de portes ; que la réglementation en vigueur à la date de son installation n’imposait pas qu’il soit muni d’une porte fermée ; que la dangerosité ou la non décence de cet élément n’est pas

établie ;

Attendu que les constatations relatives aux marches d’escaliers ne sont pas suffisamment précises pour caractériser un risque pour les locataires ;

Attendu que les travaux relatifs à l’aération, le détalonnage des portes, la VMC, la pose de réglettes, la mise aux norme de l’appui de fenêtre, la reprise des enrouleurs de volets, ont été réalisés par la Soginorpa ;

Attendu que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la Soginorpa à réaliser des travaux, sauf à en modifier la liste ;

Attendu que l’existence de désordre est établie depuis de nombreuses années ; que la Soginorpa s’est contentée de réaliser les travaux les moins coûteux sans reprise des désordres les plus importants affectant l’immeuble ; qu’un accident s’est déjà produit ; que la présente décision sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois passé un délai de six mois à compter du présent arrêt ; que si les locataires ne permettent pas l’accès au logement, après une convocations par lettre recommandée avec accusé de réception adressée ou reçue au moins quinze jours à l’avance, l’astreinte cessera de courir ;

Attendu que le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné la réduction du loyer jusqu’à l’exécution des travaux précisés au dispositif du présent arrêt ;

Attendu que le trouble de jouissance, caractérisé par le risque de chute, les infiltrations et les délais mis par la Soginorpa afin de réaliser partiellement les travaux imposés par sa qualité de bailleur, a été justement évalué par le premier juge ; que le refus d’intervention du locataire n’est caractérisé que pour la pose des plinthes, dont la nécessité a été écartée par le présent arrêt ; que le jugement sera confirmé de ce chef ;

Attendu que partie perdante, la Soginorpa sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne l’astreinte et sauf à modifier la liste des travaux à effectuer ;

Statuant à nouveau de ces chefs :

Enjoint à la S.A.S. maisons et cités Soginorpa de procéder aux travaux

suivants :

— pose de joints de dilatation en carrelage et reprise du carrelage soulevé,

— dépose et pose de plaques de plâtre hydrofugées dans la salle de bain, pose d’un joint de mastic en pied d’ouvrage et pose de plinthes,

— traitement des murs de la cave et des façades contre les remontrées d’humidité en intérieur et en extérieur, colmatage des fissures, reprise des maçonnerie au pourtour du soubassement de l’habitation, reprise des supports maçonnés avant passage d’enduit et jointement des briques de parements,

— traitement des fissures et ressauts du trottoir périphérique au pourtour de l’habitation dans les règles de l’art,

dans un délai de six mois suivant le prononcé du présent arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois ;

Dit qu’à défaut pour les locataires de laisser libre accès au logement au bailleur ou aux sociétés mandatées par lui amiablement ou sur convocation adressée par lettre recommandée avec accusé de réception au moins quinze jours à l’avance, l’astreinte ne courra pas ;

Y ajoutant :

Condamne la S.A.S. maisons et cités Soginorpa à payer à M^me D X la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure

civile ;

Condamne la S.A.S. maisons et cités Soginorpa aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,

E. Paramassivane-Delsaut M. Y