Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N° 29

R.G : 15/07804

M. B A J L X

C/

XXX

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES ARRÊT DU 04 MAI 2017 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Assesseur : Madame Marie-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,

Assesseur : Madame Geneviève SOCHACKI, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Y Z, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Mars 2017

devant Monsieur Maurice LACHAL, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 04 Mai 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

**** APPELANT :

Monsieur B A J L X agriculteur

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e K-L DEPASSE de la SCP DEPASSE/SINQUIN/DAUGAN/QUESNEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

XXX Groupement Foncier Agricole représenté par son gérant M. F G

XXX

XXX

Représentée par M^e K BOUESSEL DU BOURG de la SELARL K BOUESSEL DU BOURG SOCIETE D’AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

****

Faits et procédure :

Suivant acte notarié en date du 23 septembre 2000, prenant effet à compter du 23 octobre 1998, le groupement foncier agricole des Nétumières a donné à bail rural à long terme à M. A X et à M^me I J-K épouse X des parcelles de terres situées sur la commune d’Erbrée (Ille et Vilaine) pour une contenance de 4 ha 39 a et des bâtiments d’exploitation et des parcelles de terres situés sur la commune de La Chapelle Erbrée (Ille et Vilaine) pour une contenance de 39 ha 38 a 99 ca.

Par acte notarié en date du 10 février 2007, M. A X et M^me I J-K épouse X ont cédé leur bail rural à leur fils, M. B X, avec l’agrément du bailleur.

Par jugement en date du 14 septembre 2009, le tribunal paritaire des baux ruraux de Vitré, saisi par le GFA des Nétumières, a prononcé la résiliation du bail aux torts de M. B X, celui-ci ayant sous-loué les terres à M. H C, et a condamné M. B X à payer au GFA des Nétumières une somme de 13'000 € à titre de dommages et intérêts. L’appel de ce jugement formé par L’EARL Saint-Étienne, au profit de laquelle M. B X avait mis à disposition les terres louées, a été déclaré irrecevable par arrêt de la cour d’appel de Rennes en date du 25 mars 2010.

Par ordonnance de référé en date du 12 mai 2010, le président du tribunal de grande instance de Rennes a constaté que M. B X était occupant sans droit ni titre et a ordonné son expulsion à compter du 31 octobre 2010, les lieux devant être rendus libres pour ce jour sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard.

Par jugement en date du 22 octobre 2010, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Rennes a rejeté les demandes de M. B X tendant à reporter de deux années le paiement des sommes dues par lui au GFA des Nétumières. Cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Rennes en date du 13 décembre 2012.

L’expulsion a été réalisée le 26 avril 2011 par huissier de justice.

Par requête reçue le 29 juillet 2013, M. B X a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Fougères pour obtenir la condamnation du GFA des Nétumières à lui payer une somme de 43'046 € au titre de l’indemnité au preneur sortant.

Par jugement en date du 21 août 2015, le tribunal d’instance de Fougères, statuant en matière de baux ruraux, a condamné le GFA des Nétumières à verser à M. B X la somme de 3000 € outre la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Moyens et prétentions des parties :

M. B X a fait appel de la décision et demande à la cour de réformer partiellement le jugement déféré et de :

• condamner le GFA des Nétumières, au visa de l’article L. 411' 69 du code rural, à payer à M. B X la somme de 41'546 € avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2013 ; • condamner le GFA des Nétumières, au visa des articles 1235 et 1376 du code civil, à payer à M. B X, toutes causes confondues, la somme de 15'763 € avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2013 ; • débouter le GFA des Nétumières de toutes ses demandes ; • subsidiairement, ordonner une expertise pour chiffrer le montant de l’indemnité due au preneur sortant, dont les frais seront avancés par moitié par chacune des parties ; • condamner le GFA des Nétumières à payer à M. B X une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. B X fait valoir qu’en vertu de la cession du bail, il est devenu titulaire des droits des cédants, notamment au titre des améliorations apportées au fonds. Il précise que le bailleur a accepté les règlements effectués par l’EARL Saint-Étienne et savait ainsi que l’exploitation des terres était effectuée par cette dernière. Il indique que l’exception de nullité du bail a été soulevée après la résiliation judiciaire, ce qui la rend nulle et non avenue. Il considère être recevable à agir et demande des indemnités au titre des travaux effectués dans la maison d’habitation, des travaux sur les bâtiments d’exploitation et leur agrandissement, des travaux d’aménagement du centre équestre et des travaux de drainage. Il ajoute qu’il sollicite au titre de la répétition de l’indu le remboursement des impôts fonciers payés à tort de 2006 2009 et le remboursement des charges qu’il a assumées pour la partie des biens occupée par M. C.

En réponse, le GFA des Nétumières demande à la cour de déclarer les demandes de M. B X irrecevables et mal fondées, de le débouter de toutes ses demandes et de le condamner à lui payer une somme de 5000 € sur

le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le GFA des Nétumières explique que M. B X n’a pas droit aux indemnités dues au preneur sortant, les dépenses n’ayant pas été payées par lui. Il ajoute qu’il a accepté la cession du bail mais non le changement de créancier. Il indique que le bail ne prévoit pas la cession du droit à indemnité au preneur sortant. Il précise que si des travaux ont été faits par l’EARL Saint-Étienne, cette entreprise est seulement exploitante et n’a pas qualité pour demander les indemnités d’autant plus qu’elle n’a pas obtenu l’autorisation d’exploiter et que le bail est alors nul, ce qu’il invoque par voie d’exception. Il souligne que les travaux ont été fait sans autorisation et ne peuvent donner lieu à indemnité en application de l’article L. 411 ' 73 du code rural dans sa rédaction antérieure à la loi de 2010. Il mentionne que des travaux ont été détruits par M. B X lorsqu’il a quitté les lieux. Il rappelle que les travaux réalisés dans la maison d’habitation concernent un accord avec les parents de M. B X, que l’indemnité restante contractuellement prévue est de 3000 € au 1^er janvier 2012 mais que ce droit n’a pas été cédé par les parents à leur fils.

Il relève que les travaux des bâtiments d’exploitation et le drainage ont de plus été amortis et que les travaux dits d’aménagement du centre équestre ne constitue qu’un mode d’exploitation et non une amélioration. En ce qui concerne les demandes au titre de la répétition de l’indu, il précise que le règlement des impôts fonciers par le preneur était prévu dans la convention, que la demande de remboursement de ces impôts est par ailleurs prescrite et que le remboursement des charges n’est pas un indu au sens des articles 1235 et 1376 du code civil.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience.

Sur quoi, la cour 1. M. B X reproche au premier juge de lui avoir alloué une somme minime et insuffisante au titre de l’indemnité au preneur sortant.

Aux termes des deux premiers alinéas de l’article L. 411 ' 69 du code rural et de la pêche maritime, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ; sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier.

En vertu de l’article L. 411 ' 75 du même code, en cas de cession du bail en application de l’article L. 411 ' 35, les améliorations faites sur le fonds par le preneur sortant et qui ouvrent droit, au terme du bail, à l’indemnité prévue par l’article L. 411 ' 69 peuvent être cédées au preneur rentrant, le troisième alinéa précisant que dans ce cas le preneur entrant est subrogé dans les droits à l’indemnité que l’intéressé aurait pu exercer en fin de bail vis-à-vis du bailleur.

Il est stipulé dans l’acte de cession du 10 février 2007, fondée sur les dispositions de l’article L. 411 ' 35 du code rural et de la pêche maritime, que cette cession de bail est pure et simple et consentie sans indemnité, mais à charge par le cessionnaire, qui s’y oblige, de faire son affaire personnelle, vis-à-vis du bailleur, des indemnités pouvant être dues en fin de bail en application des articles L. 411 ' 69 et suivants du code rural. Si cette formule peut sembler ambigüe, il n’en demeure pas moins qu’elle consacre au profit de M. B X, cessionnaire, le bénéfice de l’indemnité au preneur sortant résultant de l’exploitation de ses parents, cédants, dans la mesure où les articles visés sont seulement relatifs à l’indemnité au preneur sortant. Dès lors, M. B X est recevable à solliciter une indemnité au preneur sortant y compris pour des investissements réalisés avant la cession du bail.

Au titre des travaux effectués par M. A X et à M^me I J-K épouse X dans la maison d’habitation, un avenant au bail rural a été établi le 22 janvier 2007, signé par le GFA des Nétumières, avenant dont il ressort qu’au 1^er janvier 2012 la valeur des améliorations ne serait pas amortie pour une somme de 3000 €. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a alloué cette somme à M. B X qui a été expulsé en octobre 2011.

En ce qui concerne les bâtiments d’exploitation, M. B X revendique une indemnité au titre de la construction d’une stabulation par M^me D E, prédécesseur de ses parents, à laquelle ces derniers ont versé une indemnité de 70'000 francs. Cependant, cette stabulation a été construite en 1981 et, comme le rappelle le GFA des Nétumières, la table d’amortissement permettant de calculer l’indemnité au preneur sortant déterminé par arrêté préfectoral prévoit pour ce type d’ouvrage un amortissement en 30 ans. Dès lors, M. B X ne peut plus prétendre à une indemnité pour cette construction. Par ailleurs, M. B X réclame une indemnité pour l’agrandissement de la stabulation faite pendant son exploitation. Cependant, comme le rappelle le GFA des Nétumières, une telle construction devait être autorisée par le bailleur conformément aux dispositions de l’article L. 411 ' 73 du code rural et de la pêche maritime dans sa rédaction alors applicable. Or, M. B X ne peut soutenir que cette construction a été autorisée par le bailleur dans le contrat de bail lui-même puisqu’il est seulement stipulé dans celui-ci que le bailleur autorise le preneur à construire un bâtiment destiné à un centre d’entraînement et une piste pour chevaux tout en précisant que si le preneur décidait d’abandonner l’utilisation de ce centre d’entraînement, il s’engageait à démolir ce bâtiment, à récupérer les matériaux le cas échéant et à remettre les lieux y compris la piste dans leur état primitif, sans indemnité. En l’absence d’autorisation expresse du bailleur, M. B X ne peut obtenir une indemnité pour l’agrandissement de la stabulation.

Au titre des travaux de drainage, ces deniers ont été réalisés en 1984 et l’amortissement est de vingt ans selon l’arrêté préfectoral. M. B X ne peut solliciter une indemnité de ce chef.

M. B X revendique aussi une indemnité, à hauteur de 17'500 €, pour avoir réalisé un plateau herbagé et des fumures nécessaires à la transformation de l’exploitation louée en centre d’entraînement pour chevaux. Cependant, la transformation d’une terre céréalière en herbage ne constitue pas une amélioration mais un simple mode d’exploitation et n’ouvre pas droit à indemnisation. Par ailleurs, en ce qui concerne les fumures, M. B X ne prouve leur apport que dans les premières années de l’exploitation des terres par ses parents de 1998 à 2001. Il s’en déduit qu’il n’est pas prouvé que l’amélioration se soit poursuivie en fin de bail. Une indemnité n’est donc pas due à ce titre. Le jugement déféré sera confirmé sur le montant de l’indemnité au preneur sortant, une expertise étant nullement nécessaire.

2. M. B X reproche au premier juge d’avoir rejeté sa demande fondée sur la répétition de l’indu.

Selon l’article 1235 devenu 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition.

Selon l’article 1376 devenu 1302-1 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

M. B X soutient avoir versé indûment une quote-part d’impôts fonciers de 2006 à 2009 alors que légalement depuis le 1^er janvier 2006, le preneur ne peut plus être tenu au paiement ou au remboursement de l’impôt foncier. Par application des dispositions de l’article L.415 ' 3 du code rural et de la pêche maritime, il est seulement interdit au bailleur de mettre à la charge du preneur l’intégralité des impôts fonciers. En l’espèce, les parties ont convenu au bail que le locataire prendrait en charge 40 % des impôts.

En conséquence, cette demande de remboursement a justement été rejetée par le premier juge.

L’appelant soutient avoir aussi payé indûment des loyers et charges (assurance, consommation d’eau et d’électricité) puisque M. C occupait en partie les lieux. Cependant, comme le rappelle le GFA des Nétumières, il ne peut être réclamé un indu qu’à celui qui l’a encaissé, l’action en répétition de l’indu ne pouvant être engagée que contre celui qui a reçu le paiement. En conséquence, M. B X ne peut demander au GFA des Nétumières de lui rembourser des primes d’assurance et des factures d’eau et d’électricité alors que ce dernier n’a pas reçu ces paiements. De même, M. B X ne peut demander le remboursement des loyers alors qu’il occupait les lieux, d’abord muni d’un titre avant que le bail ne soit résilié de manière définitive, ensuite sans titre jusqu’à son départ. Le jugement déféré sera confirmé. Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à le GFA des Nétumières la charge des frais exposés par lui non compris dans les dépens. Il y a lieu de condamner M. B X à lui verser une somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré ;

Condamne M. B X aux dépens et à payer à le GFA des Nétumières une somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,