COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

CP/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 16/02167 – N° Portalis DBVP-V-B7A-D6MI

Jugement du 30 Juin 2016

Tribunal d’Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 11-16-553

ARRET DU 26 FEVRIER 2019

APPELANT :

Monsieur B Y

né le […] à […]

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/005816 du 26/07/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ANGERS)

Représenté par M^e Nathalie PAILLARD GOUSTOUR, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMEE :

SA IMMOBILIERE PODELIHA venant aux droits de la SA D’HLM Le Val de Loire

[…]

[…]

Représentée par M^e Christelle MAGESCAS de la SCP CHANTEUX DELAHAIE MAGESCAS QUILICHINI BARBE, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 2016069

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 17 Décembre 2018 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame PORTMANN, Conseiller, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame A, Président de chambre

Madame PORTMANN, Conseiller

Madame COUTURIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame X

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 26 février 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique A, Président de chambre, et par Christine X, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 mai 2012, la SA d’HLM Le Val de Loire a consenti à M. B Y un bail d’habitation sur un logement sis […].

Par lettre adressée au bailleur le 10 novembre 2015, M. Y a précisé que M^me D Z vivait chez lui.

Par acte d’huissier du 11 mars 2016, invoquant de nombreux troubles de jouissance, la société (SA) Immobilière Podeliha, venant aux droits de la SA d’HLM Le Val de Loire, a fait assigner M. Y devant le tribunal d’instance d’Angers, pour obtenir avec exécution provisoire :

— la résiliation du bail pour non-respect des obligations contractuelles, notamment pour troubles de voisinage,

— l’expulsion des occupants,

— le paiement de la somme de 3.929,22 euros au titre des loyers et charges arriérés, arrêtées au 31 janvier 2016,

— la fixation de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises et la condamnation au paiement de celle-ci,

— l’allocation de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 30 juin 2016, le tribunal d’instance d’Angers a notamment :

— prononcé la résiliation du bail aux torts du preneur,

— condamné M. Y à payer à la SA Immobilière Podeliha venant aux droits de la SA d’HLM Le Val de Loire la somme de 4.567,15 euros au titre des loyers et charges dûs au 12 mai 2016, terme d’avril 2016 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ou du jugement pour les sommes visées à chacun de ces actes et de leur date d’échéance pour les sommes exigibles postérieurement au jugement,

— ordonné l’expulsion de M. Y ainsi que de tous occupants de son chef,

— dit qu’à défaut par M. Y d’avoir libéré les lieux dans les deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— fixé l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et condamné M. Y au paiement de celle-ci jusqu’à la libération des lieux,

— condamné M. Y à payer à la SA Immobilière Podeliha venant aux droits de la SA d’HLM Le Val de Loire la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M. Y aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que M. Y, au vu de pétitions de nombreux voisins en décembre 2015 et janvier 2016, d’attestations régulières en la forme et de mains-courantes, avait commis des manquements importants et réitérés à son obligation légale d’user paisiblement des lieux loués, en se livrant lui-même, et les occupants de son chef, à des comportements injurieux et agressifs (jets d’objets, de verres, tapage, dégradations) et à des occupations répétées des parties communes. Il a observé en outre que la bailleresse justifiait du montant réactualisé de sa créance au titre de loyers échus et impayés.

M. Y a interjeté appel total de cette décision par déclaration du 25 juillet 2016.

La SA Podeliha a formé appel incident, seulement pour voir actualiser les sommes qu’elle réclame à l’appelant.

M. Y et la SA Immobilière Podeliha ont régulièrement conclu et l’ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2018.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement:

— du 25 octobre 2016 pour M. Y,

— du 20 décembre 2016 pour la SA Immobilière Podeliha,

qui peuvent se résumer comme suit.

M. Y demande à la cour, sur le fondement des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et de l’article 1244-1 du code civil, de :

— le recevoir en son appel, l’y déclarant fondé et y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en ses dispositions lui faisant grief et statuant à nouveau,

A titre principal,

— constater qu’il jouit paisiblement du logement qu’il occupe et qu’il n’y a aucun trouble de voisinage,

— dire n’y avoir lieu à résiliation du contrat de bail,

— lui accorder un délai de grâce de deux ans afin de s’acquitter du paiement des dettes de loyer,

A titre subsidiaire,

— lui accorder un délai qui ne serait être inférieur à trois mois afin de lui permettre de trouver une solution de relogement,

En tout état de cause,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné au versement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

A titre principal, M. Y considère que la demande de l’intimée est devenue sans objet, qu’elle est dépourvue de motif légitime et sérieux. Il précise avoir averti son bailleur que M^me Z et ses deux enfants vivaient avec lui dans le bien loué. Il indique que ces occupants de son chef, outre ses trois enfants, ont occupé librement le logement pendant son incarcération en début d’année 2016, de sorte qu’il n’a pas été mis en mesure de faire cesser les éventuels troubles causés par l’ensemble de ces personnes. Il spécifie s’être séparé de M^me Z et que depuis sa sortie d’incarcération, il occupe seul et paisiblement le bien loué.

A titre subsidiaire, si la résiliation du bail litigieux était prononcée et son expulsion ordonnée, il s’estime fondé à obtenir sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, un délai d’au moins trois mois, compte tenu de sa situation financière et des démarches qui lui seraient nécessaires d’effectuer, pour se reloger.

Invoquant sa qualité de débiteur malheureux de bonne foi, il ne conteste pas le défaut de paiement de plusieurs loyers, qu’il explique par ses difficultés financières suscitées par son incarcération et la suppression de son APL.

Enfin, il fait valoir que du fait de son incarcération, il n’a pu se défendre en première instance et que dès lors le jugement entrepris doit être réformé en ce qu’il a mis à sa charge une indemnité pour frais irrépétibles.

La SA Immobilière Podeliha demande à la cour de :

— la recevoir en ses conclusions d’intimée et l’y déclarer bien fondée,

— rejeter les conclusions, fins et prétentions de M. Y, les déclarant mal fondées ; l’en débouter,

En conséquence,

— confirmer le jugement déféré, sauf à actualiser les sommes dues par M. Y, et notamment :

— prononcer la résiliation du bail signé le 11 mai 2012 entre la SA d’HLM Le Val de Loire aux droits de laquelle elle vient et M. Y relativement au logement situé […],

— condamner M. Y et tout occupant de son chef à délaisser les lieux dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— dire qu’à défaut, il sera procédé à l’expulsion de M. Y et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin, dans les conditions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. Y au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la libération définitive des lieux équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges à compter de la date de résiliation,

— condamner M. Y au paiement d’une somme de 5.013,74 euros due au 15 décembre 2016, loyer et charges de novembre 2016 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 mai 2016,

Y ajoutant,

— rejeter la demande de délai pour se reloger de M. Y, formée au titre de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeter la demande de délai de grâce de M. Y formée au titre de l’article 1244-1 du code civil,

— condamner M. Y à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Y aux entiers dépens d’instance.

La SA Immobilière Podeliha fait valoir que la résiliation du bail la liant à M. Y doit être prononcée à raison de la gravité des manquements de l’appelant aux clauses du bail et à ses obligations légales, comme le confirment les attestations de voisins, les pétitions, les mains-courantes et plaintes qu’elle verse aux débats.

Elle souligne qu’il ne s’agit pas d’actes isolés mais d’un comportement déviant ayant vocation à troubler durablement la quiétude des autres locataires.

Elle affirme que M. Y ne démontre pas que ces troubles auraient cessé.

Elle s’oppose à la demande de délai pour se reloger articulée par M. Y dont elle estime qu’il ne peut opposer sa période d’incarcération pour excuser ses manquements, observant qu’il a déjà de fait bénéficié de larges délais.

Elle considère que M. Y doit être débouté de sa demande de délais de grâce pour le règlement de sa dette locative, au vu du montant et de l’ancienneté de celle-ci, de l’absence d’initiative de l’appelant pour chercher à l’apurer, des amples délais dont il a d’ores et déjà bénéficié.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 7b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, ce qui était d’ailleurs rappelé à M. Y dans le contrat qu’il a signé.

En application de l’article 1184 ancien du code civil, la résiliation du bail peut être prononcée si le preneur manque de manière suffisamment grave à ses obligations.

Pour apprécier l’existence et l’importance de ce manquement, la cour doit se placer au jour où elle statue.

Il résulte des pièces produites par la bailleresse, et en particulier des pétitions établies par des occupants de l’immeuble où est situé le logement donné à bail à M. Y, les 14 décembre 2015 et 19 janvier 2016, que M^me D Z, qui occupait alors l’appartement en compagnie de ses enfants, avec l’accord de M. Y, incarcéré, a été à l’origine de troubles importants du voisinage: menaces, insultes, jets d’objets par la fenêtre sur les personnes et les biens, dégradations, nuisances sonores diurnes et nocturnes notamment.

Ces troubles sont confirmés par de nombreuses attestations établies en février 2016, par des fiches d’intervention datant de mars 2016, des mains courantes des 2 février 2015 et 16 janvier 2016.

Il est aussi produit une plainte du 1^er février 2016 concernant la dégradation d’un véhicule, sans que celle-ci puisse néanmoins être imputée de manière certaine à M^me Z.

La bailleresse a, par courriers des 3 février 2016 et 31 mars 2016, mis en demeure M. Y, qui était encore incarcéré, de faire cesser ces troubles.

M. Y expose qu’il a été libéré, que depuis il a réintégré le logement et qu’il est séparé de M^me Z.

La société immobilière Podeliha ne conteste pas qu’il occupe désormais l’appartement, mais soutient qu’il ne démontre pas qu’il respecte ses obligations.

Or, il lui appartient, en application de l’article 1315 du code civil, de démontrer que les troubles perdurent, ce qu’elle ne fait pas, puisqu’elle ne produit aucune pièce faisant état de leur persistance, non seulement après le jugement entrepris, mais même après la libération de M. Y.

Alors que celui-ci est retourné vivre dans son appartement courant 2016 (le commandement de quitter les lieux a été délivré à personne le 24 août 2016 à son adresse), il n’est justifié d’aucune plainte du voisinage.

Il apparaît donc que si les troubles causés par M^me Z et ses proches, dont M. Y devait répondre en sa qualité de locataire, étaient importants, ils se sont produits alors que le preneur n’était plus dans les lieux puisqu’il était incarcéré, qu’ils ont donné lieu à des plaintes circonscrites dans le temps au dernier trimestre 2015 et au premier trimestre 2016, et qu’ils ont cessé depuis 2016.

En conséquence, ils n’apparaissent pas suffisamment graves et persistants pour justifier la résiliation du bail, étant précisé que la bailleresse ne se prévaut pas, pour solliciter cette sanction, d’autres manquements de M. Y à ses obligations et notamment de l’absence de paiement du loyer.

La décision entreprise sera en conséquence infirmée en ce qu’elle a prononcé ladite résiliation.

Au regard du dernier décompte produit par la société Immobilière Podeliha, M. Y sera condamné à lui payer la somme de 5 013,74 euros en deniers ou quittances, au titre des loyers dus au 30 novembre 2016.

Il n’y a pas lieu de lui accorder de délais, en l’absence de propositions précises quant au paiement de cette somme.

Compte tenu des troubles relevés début 2016, la société Podeliha était fondée à agir en résiliation du bail. En conséquence, il convient de confirmer la décision entreprise en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

En revanche, succombante en cause d’appel, la bailleresse supportera les dépens de la présente instance et sera subséquemment déboutée de sa demande pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme la décision entreprise en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute la société Immobilière Podeliha de ses demandes de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation,

Condamne M. Y à payer à la société Immobilière Podeliha la somme de 5 013,74 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 929,22 euros, du jugement sur la somme de 637,93 euros, et du terme de chaque échéance impayée pour le surplus,

Déboute M. Y de sa demande de délais,

Condamne la société Immobilière Podeliha aux paiements de l’instance d’appel,

Rejette les demandes pour le surplus.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. X M. A