COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

MR/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 16/01864

Jugement du 04 Avril 2016

Tribunal de Grande Instance de LAVAL

n° d’inscription au RG de première instance 13/00703

ARRET DU 26 MARS 2019

APPELANTS :

Monsieur N-R X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame S-T B V épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Sophie DUFOURGBURG, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 16057, et M^e Corinne BORDAS, avocat plaidant au barreau de BERGERAC,

INTIMES :

Monsieur J E

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Christian NOTTE-FORZY, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 00038950, et M^e N-David CHAUDET, avocat plaidant au barreau de RENNES,

SARL N O

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel-françois DOREAU de la SELARL DOREAU EMMANUEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier O,

CAISSE GENERALE DE FINANCEMENT - G

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas FOUASSIER de la SELARL BFC AVOCATS, avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier 21300161,

SA ACM VIE

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas BEDON de la SCP DELAGE- BEDON-ROUXEL, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 140087,

L M ET ASSOCIES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette quailté audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e J LANGLOIS de la SCP ACR, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 71160212, et M^e PRAT, avocat plaidant au barreau de RENNES,

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 22 Janvier 2019 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame PORTMANN, Conseiller et Madame I, Président de chambre, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame I, Président de chambre

Madame PORTMANN, Conseiller

Madame COUTURIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Y

lors du prononcé : Madame Z

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 26 mars 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique I, Président de chambre, et par Sylvie Z, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

La SARL N O promoteur a réalisé un programme immobilier à usage de résidence locative avec services pour personnes âgées, à Château-Gontier dans la Mayenne.

Elle a chargé Monsieur J E, agent commercial indépendant, de commercialiser ce programme en présentant à la vente les différents lots de copropriétés destinés à être donnés à bail commercial à une société gestionnaire pour être mis à la location en meublé à des personnes âgées, les acquéreurs bénéficiant d’avantages fiscaux dans le cadre du dispositif «location en meublé non professionnel Bouvard».

Le 24 avril 2010, Monsieur N-R X a signé à son domicile de Bergerac un contrat préliminaire de réservation pour quatre appartements, pour un prix de vente prévu de 594'697 € hors taxes.

Suivant acte authentique en date du 16 novembre 2010 au rapport de la société M et associés, notaire à Rennes, la vente en l’état futur d’achèvement est intervenue pour un prix TTC de 671'065,37 euros (soit 561 091,45 euros hors-taxes) au profit de M. X et de son épouse M^me B d’C.

Suivant contrat sous-seing privé du 23 septembre 2010, la société G a consenti à Monsieur et Madame X un prêt d’un montant de 594.756 € pour financer cette opération. Il a été également souscrit par les acquéreurs un contrat d’assurance décès en garantie du remboursement de ce prêt auprès d’ACM Vie.

Les biens ont été délivrés en mars 2011.

Un bail commercial a été signé avec la société RSL, laquelle a été placée en redressement judiciaire le 14 novembre 2012 puis en liquidation judiciaire le 26 juillet 2013.

Monsieur et Madame X, par acte en date des 21,22 et 25 mars 2013, ont assigné la SARL O, la société RSL et son administrateur judiciaire la Selarl D, la L M et associés, la société G et la compagnie d’assurances ACM Vie devant le tribunal de grande instance de Laval afin de voir à titre principal annuler la vente du 16 novembre 2010 et le prêt et obtenir indemnisation de ses préjudices.

Par acte du 25 mars 2014, la SARL O a assigné en garantie Monsieur J E.

Du fait de la mise en liquidation judiciaire de la société RSL et de la résiliation du bail commercial, M. et M^me X se sont désistés de la demande introduite à l’encontre de cette société et de son administrateur.

Par jugement du 4 avril 2016, le tribunal de grande instance de Laval a :

— mis hors de cause la SELARL D, administrateur judiciaire de la société RSL;

— donné acte à Monsieur et Madame X de ce qu’ils se désistent de leurs demandes à l’égard de la société RSL et de la Selarl D, administrateur judiciaire de la société RSL ;

— débouté Monsieur et Madame X de l’ensemble de leurs demandes ;

— constaté que les appels en garantie sont devenus sans objet ;

— condamné la SARL O à payer à Monsieur J E la somme de 28'453,13 euros TTC en deniers ou quittances ;

— condamné Monsieur et Madame X à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile : 500 € à la société ACM Vie, 2 000 € à la L M et associés et 1 000 € à la société G ;

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL O et de Monsieur J E ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné Monsieur et Madame X aux dépens dont distraction au profit de la Selarl BFC avocats et de M^e Gisselbrecht avocat ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi le tribunal a retenu qu’il n’existait aucune indivisibilité et indissociabilité entre le contrat de réservation et l’acte authentique de vente et qu’il importait peu pour la validité de la vente que ce contrat de réservation soit nul pour ne pas avoir respecté les dispositions du code de la consommation relatives au démarchage à domicile.

Il relève que le notaire a permis aux acquéreurs de bénéficier du délai de réflexion de l’article L271-1 du code de l’action et de l’habitation en leur notifiant le 28 avril 2010 une copie du contrat de réservation leur laissant un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée du 28 avril 2010 pour exercer leur faculté de rétractation. Il ajoute que le notaire a adressé ensuite par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 septembre 2010 aux deux époux acquéreurs le projet de contrat de vente, leur laissant là encore un nouveau délai de réflexion. Il en déduit que la vente du 2 novembre 2010 est parfaitement valable.

Il déboute Monsieur et Madame X de leurs demandes pour manquement à l’obligation de conseil en raison d’une absence d’information sur les risques de l’opération proposée invoquée à l’encontre de Monsieur E relevant les imprécisions sur le rôle qu’il a pu jouer dans la présentation de cet investissement.

Il a également exclu l’action introduite contre le notaire, lequel n’a pas participé à la négociation préalable antérieure à la signature du contrat et n’était, à ce titre, tenu à une obligation de renseignements et d’information uniquement dans le but d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte authentique qu’il a rédigé.

Monsieur et Madame X ont fait appel du jugement le 27 juin 2016.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

— M. et M^me X le 3 mai 2018,

— G le 24 novembre 2016,

— ACM Vie le 14 novembre 2016,

— La L M et associés le 1^er juin 2017,

— M. E Le 23 janvier 2017.

— La SARL N O : conclusions déclarées irrecevables par ordonnance CME,

M. et M^me X demandent à la cour de :

— confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a mis hors de cause la SELARL D, administrateur judiciaire de la société RSL et leur donné acte de ce qu’ils se sont désistés de leurs demandes à l’égard de la société RSL et de la SELARL D ;

— réformer la décision pour le surplus ;

— annuler la vente formalisée par l’acte notarié en date du 16 novembre 2010 portant sur les lots de copropriété ;

— dire que l’arrêt sera publié à la conservation des hypothèques ;

— annuler sauf à en prononcer la résiliation le contrat de prêt souscrit auprès de la société G ;

— prononcer la résiliation du contrat d’assurance invalidité souscrit auprès de la compagnie ACM Vie ;

— dire et juger que la SARL N O devra leur rembourser le prix de chacun des lots et, en conséquence, la condamner à leur payer la somme de 671.065,37 € outre les meubles d’un montant de 11.200 € ;

— dire et juger que M. et M^me X ne seront tenus de restituer les biens immobiliers qu’à compter du jour où la société O aura satisfait à son obligation de rembourser le prix de vente de l’immeuble ;

— condamner la G à leur restituer l’ensemble des échéances par eux versées (intérêts, frais, capital) jusqu’au jour où la vente sera prononcée ;

— ordonner la compensation entre la créance de M. et M^me X à l’égard de la société G et la créance de remboursement de la banque à l’égard de M. et M^me X ;

— dire et juger que M. et M^me X ne seront tenus au remboursement des sommes dues à la banque qu’au jour où la SARL N O leur aura remboursé le prix de vente de chacun des lots acquis ;

— condamner la SARL N O à rembourser à M. et M^me X l’ensemble des frais liés aux acquisitions immobilières à savoir taxes foncières, taxes sur ordures ménagères, charges de copropriété et ce, sur présentation de l’ensemble des justificatifs attestant du règlement effectif de ces charges par ses soins jusqu’au jour du prononcé de la nullité de la vente;

— dire et juger que la SARL O, la société G et la L M et associés seront

tenues in solidum de réparer le préjudice subi par M. et M^me X du fait de l’annulation de la vente des lots ;

— condamner solidairement la SARL N O, la société G et la L M et associés à payer à M. et M^me X la somme de 7 795 € (préjudice lié aux frais engagés au titre des garanties bancaires) ;

— condamner la SARL N O, la société G et la L M et associés, in solidum, à payer à M. et M^me X la somme correspondant à l’ensemble des échéances d’assurance souscrite auprès de la compagnie ACM Vie dont le montant ne pourra être définitivement liquidé qu’au jour où la cour aura statué sur la demande de résiliation du contrat d’assurance, sur présentation d’un état de frais actualisé au jour où la résiliation du contrat aura été prononcée;

— condamner la société G et la L M et associés, in solidum, à payer à M. et M^me X des dommages et intérêts égaux au montant de la restitution du prix de vente de l’immeuble (671 065,37 €) et dire que les sociétés seront tenues au paiement de cette somme dans l’hypothèse où la SARL N O ne satisferait pas à son obligation de rembourser le prix de vente ;

— condamner la SARL N O, la société G et la L M et associés, in solidum, à payer à M. et M^me X la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral dont il a souffert ;

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où la cour n’annulerait pas les ventes,

— de dire et juger que M. E, la société G et la L M et associés ont engagé leur responsabilité à l’égard de M X ;

— condamner, in solidum, M. E, la société G et la L M et associés à payer à M. X la somme de 717.925,14 € ;

— si la cour ne s’estime pas suffisamment éclairée, avant dire droit sur le préjudice, désigner tel expert avec pour mission de procéder à l’évaluation des biens immobiliers acquis par M. et M^me X dans le cadre de l’opération d’investissement litigieux ;

— de condamner la SARL N O, la société G et la L M et associés, in solidum, à leur payer 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la SARL N O, la société G et la L M et associés, in solidum, aux entiers dépens dont distraction au profit de leur conseil.

Ils exposent que le contrat de réservation ne respecte pas les exigences édictées par le code de la consommation au regard du contenu du bordereau de rétractation non conforme, de l’absence de versement d’un dépôt de garantie, qu’il est nul à ce titre et que son annulation entraîne obligatoirement la nullité du contrat de vente qui est indivisible et indissociable.

Ils soutiennent qu’il importe peu que la notification prévue à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation ait été effectuée par le notaire dans la mesure où les prescriptions du code de la consommation et du code de la construction doivent être respectées cumulativement.

Ils font valoir, à supposer que la cour estime le contrat de réservation indépendant du contrat de vente, qu’il conviendra de tenir compte du fait que la construction était déjà entamée et en conclure que les époux F étaient fondés à croire que le contrat de réservation signé équivalait à une véritable promesse de vente dont la nullité entraîne l’annulation de la vente.

Ils sollicitent l’annulation du contrat de prêt immobilier G en raison de l’interdépendance existant avec le contrat de vente et la résiliation du contrat d’assurance.

Ils concluent ensuite sur les responsabilités des différents intervenants, retiennent la responsabilité de la SARL N O pour avoir fait signer un contrat de réservation non conforme, la responsabilité de la banque pour ne pas les avoir mis en garde et n’avoir pas vérifié leur capacité financière.

Ils reprochent au notaire de ne pas les avoir alertés sur les aléas que présente toute opération de défiscalisation et sur le déséquilibre existant entre le montant des loyers à percevoir et le montant des remboursements d’emprunt.

Ils recherchent également la responsabilité du conseiller en gestion de patrimoine pour défaut d’information sur les risques de l’opération proposée.

A titre subsidiaire, et si la vente n’était pas annulée, ils entendent obtenir réparation de leurs préjudices financiers et moraux générés par le défaut de conseil et non la simple perte de chance de ne pas contracter.

LA SARL N O a été déclarée, par ordonnance du conseiller de la mise en état, irrecevable en ses conclusions d’appel.

La société G conclut à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement rendu.

A titre subsidiaire, elle s’en rapporte à justice sur la demande d’annulation des contrats pour violation des dispositions du code de la consommation et du code de la construction.

Dans cette hypothèse, elle conclut à :

— la condamnation de M. et M^me X à lui rembourser le montant nominal du prêt soit la somme de 594.756 € en deniers ou quittances ;

— la recevabilité de sa demande reconventionnelle à l’encontre de la SARL N O et de la SELARL M et associés ;

— au constat que ces parties ont engagé leur responsabilité à son égard sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil ;

— leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 92 754,74 € sauf à parfaire pour tenir compte des restitutions qui seraient à effectuer pour la période postérieure au 5 décembre 2013, à titre de dommages intérêts ;

en tout état de cause,

— au débouté de l’ensemble des demandes de M. et M^me X présentées à son encontre ;

— la condamnation solidaire de M. et M^me X, de la SARL O et de la Selarl M et associés, l’un à défaut des autres ou les autres à défaut de l’un à payer à G la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle conteste essentiellement le devoir de mise en garde que lui opposent les emprunteurs au regard de l’importance de leur patrimoine, étant observé que le prêt apparaît adapté à leurs capacités financières.

Elle souligne que si le contrat de vente et le contrat de prêt devaient être annulés, elle serait fondée à obtenir une indemnisation de la part du vendeur dont la faute résulterait du défaut de respect du cadre légal de la transaction effectuée suite à un démarchage mais aussi de la part du notaire lequel a l’obligation d’assurer la sécurité juridique et l’efficacité de son acte.

ACM Vie sollicite confirmation du jugement en toutes ses dispositions et demande à la cour de :

— dire que le contrat est un contrat accessoire du contrat de prêt souscrit auprès de G ;

— dire que ce contrat d’assurance n’est entaché d’aucune nullité ;

— dire qu’il ne souffre d’aucun défaut d’exécution de la part de l’assureur ;

— constater que Monsieur N-R X ne règle plus ses cotisations mensuelles ;

— dire et juger qu’en cas de prononcé de la résolution ou de la résiliation du contrat de prêt, seule la résiliation du contrat d’assurance pourrait être prononcée et ce à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

— dire et juger que les primes versées par Monsieur N-R X jusqu’au prononcé de la résiliation demeureront acquises à la société ACM ;

— condamner Monsieur N-R X, à défaut toutes autres parties succombantes, au paiement de la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens dont distraction en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La L M et associés demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— débouter Monsieur et Madame X de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la L M et associés ;

— constater l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par la SARL N O à l’encontre de la L M et associés et à titre subsidiaire de l’en débouter ;

— débouter la société G de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la L M et associés ;

— condamner Monsieur et Madame X à verser à la L M et associés la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Monsieur et Madame X aux entiers dépens de l’instance lesquels seront recouvrés par M^e Langlois conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle souligne s’en être tenue strictement à son rôle d’authentificateur et de rédacteur d’actes et indique que son devoir de conseil ne portait pas dans ces conditions sur l’opportunité économique des projets de son client ni sur les risques de cette opération.

Elle soutient avoir respecté le délai de rétractation de sept jours tel que prévu par l’article L271'1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que des dispositions de l’article R261'30 du même code.

Elle précise que les griefs formulés par les appelants sur le fondement du droit de la consommation

relativement au contenu du bordereau de rétractation joint au contrat de réservation sont totalement étrangers au notaire, le respect de la réglementation relative au démarchage à domicile incombant exclusivement à la société chargée de la commercialisation.

Elle souligne qu’à supposer qu’il puisse être reproché au notaire de n’avoir pas relevé d’irrégularité affectant le contrat de réservation au regard des dispositions du code de la consommation, cette circonstance n’est génératrice d’aucun préjudice indemnisable.

Elle précise que Monsieur et Madame X n’ont pas pris la peine de se déplacer pour régulariser les actes authentiques, que le notaire ne disposait d’aucun renseignement sur leurs ressources ni sur la valeur du bien ou sur le marché locatif de Château-Gontier.

Subsidiairement, sur le préjudice invoqué par les acquéreurs, elle souligne qu’il ne peut s’analyser qu’en une simple perte de chance d’avoir pu renoncer aux acquisitions, laquelle est inexistante en la matière au regard des démarches déjà accomplies par l’acquéreur.

Elle conteste, en toute hypothèse, devoir garantir la restitution du prix avant même que ne soient établies les vaines poursuites entreprises contre le vendeur.

Elle estime sans fondement des demandes formulées à titre subsidiaire d’indemnisation pour le cas où la vente ne serait pas annulée.

Elle conclut à l’irrecevabilité et subsidiairement au débouté de la demande de garantie formulée par la SARL N O alors qu’elle n’a jamais été chargée des formalités liées au contrat de réservation, qu’elle n’a pas négocié ni rédigé ce contrat, relevant, par ailleurs, que la restitution du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire. Elle ajoute, enfin, qu’elle ne saurait être condamnée sur le fondement de l’article 1147 du Code civil, lequel ne trouve pas à s’appliquer.

En ce qui concerne la demande de garantie de la société G, elle conclut également au débouté relevant que l’inefficacité éventuelle de l’acte authentique n’est susceptible d’entraîner la responsabilité professionnelle du notaire que si elle est la conséquence d’une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles qui lui incombent. Elle souligne qu’elle n’est pas intervenue lors de la signature du contrat de prêt lequel a été négocié directement par l’emprunteur.

M. J E conclut à la confirmation du jugement et, à titre subsidiaire, s’il devait être fait droit aux demandes de M. et M^me X, à sa mise hors de cause et au débouté pur et simple de la SARL O de l’intégralité des demandes formées à l’encontre de M. E.

A titre infiniment subsidiaire, il conclut à la réduction de manière substantielle du quantum du préjudice sollicité par les époux X et au débouté pur et simple de la SARL O de l’intégralité de ses demandes à son encontre. En toutes hypothèse, il conclut à la condamnation de la SARL O à lui payer la somme de 28.453,13 € outre 4 000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que le contrat de réservation est paraphé par le gérant de la SARL N O qui ne saurait reprocher à son mandataire les éventuels non-respects du code de la consommation des mentions figurant sur ce contrat, sachant, par ailleurs, que les formalités liées au contrat de réservation ont été assurées par la L M.

Il indique, par ailleurs, ne pas être intervenu personnellement ayant mandaté M. P-Q X pour procéder à la commercialisation de ce programme immobilier et estime ne pas être tenu des éventuelles négligences de M. P Q X, son mandataire.

Il estime que les demandes présentées par les acquéreurs ne sauraient prospérer étant observé qu’ils

sont propriétaires de biens immobiliers locatifs et parfaitement à même d’apprécier le risque attaché à cette opération de défiscalisation.

Par arrêt du 16 octobre 2018, la cour d’appel d’Angers, s’interrogeant sur les conséquences de la nullité du contrat de réservation au regard du respect des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation a :

— déclaré irrecevables les demandes subsidiaires présentées par la SARL N O à l’encontre de la société ACA Strategimmo et M. P-Q X ;

— avant dire droit sur la validité de l’acte authentique en date du 16 novembre 2010 au rapport de la société M et associés, notaire à Rennes, au regard des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, invite les parties à fournir leurs observations exclusivement sur les points suivants :

1°- Quelles sont les conséquences devant être tirées de la nullité du contrat de réservation sur la validité de la notification du délai de rétractation faite à l’acquéreur par l’étude notariée le 28 avril 2010 sachant que le notaire a notifié à cette occasion le contrat de réservation '

2°- Quelles sont les conséquences devant être tirées de l’absence de notification spécifique sur le fondement des dispositions de l’article L 271-1 du code de construction à M^me S-T B d’C, non signataire du contrat de réservation du 24 avril 2010 '

3° – L’envoi d’une nouvelle lettre recommandée le 27 septembre 2010 dans le cadre des dispositions de l’article R 261-30 du code de la construction (lettre à communiquer en son intégralité par la L M et associés) est-elle de nature à régulariser le cas échéant la situation '

La L M & associés qui conteste toute irrégularité dans la notification du droit de réflexion de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, soutient le 17 janvier 2019 sur la première question que si du fait de l’annulation du contrat de réservation, on puisse considérer que ce droit tiré de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation a pu ne pas avoir été régulièrement notifié le 28 avril 2010 à M. X, il a été régulièrement notifié le 27 septembre 2010 à M^me X, le courrier visant pour ce qui la concerne à la fois les dispositions de l’article R261-30 et L 271-1 du code de la construction.

Elle estime que l’acquisition par les deux époux étant indivisible, la notification apparaît régulière.

Elle ajoute que les acquéreurs n’ont pas exercé ce droit que ce soit par l’envoi d’une lettre recommandée au vendeur ou dans le cadre de leurs conclusions signifiées devant le tribunal de grande instance de Laval ou devant la cour.

N’ayant jamais invoqué spécialement l’exercice de ce droit dans le délai de cinq ans, ils sont prescrits à le faire.

Sur la seconde question, elle estime que la lettre recommandée adressée à M. X aux termes des dispositions de l’article R 261-30 du code de la construction portant notification du projet d’acte authentique vaut purge du délai de rétractation de l’article L 271-1 du code de la construction dès lors que ce serait ajouté à l’exigence légale de notification de l’acte prévu à l’article L 271-1 du code de la construction que d’exiger que la lettre de notification de l’acte mentionne la faculté de rétractation.

M. et M^me X, le 16 janvier 2019, estiment que du fait de la nullité du contrat de réservation, M. X doit être considéré comme n’ayant jamais été informé du délai de rétractation prévu à l’article L 271-1 du code de la construction, étant observé que la situation n’a pas été régularisée par une notification conforme aux dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction applicable

en présence d’une vente non précédée d’un contrat préliminaire. Il soutient que la cour ne pourra que retenir la faute de la L M et associés et conclure que M. X, considéré comme n’ayant jamais été informé du délai de rétractation prévu à l’article L 271-1 du code de la construction, a subi une perte de chance de renoncer au contrat.

Pour ce qui concerne M^me X, ils soutiennent qu’elle doit être considérée comme n’ayant jamais été informée du délai de rétractation prévu par l’article L 271-1 du code de la construction, le courrier de notification du projet de contrat de vente ne comportant aucune mention du délai de rétractation.

Ils ajoutent que s’il est produit une feuille reproduisant le texte de l’article L 271-1 du code de la construction, rien ne justifie qu’elle ait accompagné l’envoi dès lors que la pièce produite n’étant pas complète faute de contenir la seconde page, il n’est pas possible si l’annexe y était annoncée.

Ils sollicitent que la perte de chance de se rétracter et de ne pas signer le contrat de vente doit être évaluée à la somme de 717.890,58 €, telle que justifiée pages 24 et 25 des dernières conclusions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du contrat de réservation et sur les effets de cette nullité sur l’acte authentique de vente

Il n’est pas contesté que le contrat de réservation souscrit par M. N-R X a été conclu dans le cadre d’un démarchage à domicile et, qu’en conséquence, devaient être respectées les dispositions des articles L121-1, L121-3, L 121-24, L121-25, R 121-4, R121-5 et R121-23 du code de la consommation citées par M. X à l’appui de sa demande de nullité.

Le formulaire détachable destiné à faciliter l’exercice de la faculté de renonciation présent au contrat de réservation signé à Bergerac le 24 avril 2010 n’obéit pas aux prescriptions réglementaires. Il ne comporte pas notamment la mention obligatoire telle que prévue à l’article R121-3 du code de la consommation. Il ne comporte pas l’adresse à laquelle il doit être expédié. Il ne vise pas les mentions obligatoires édictées prévues à l’article R121-5 du code de la consommation et, au contraire, alors que cela est interdit par ce même texte, il est rédigé en des termes différents.

Il en résulte que ce contrat de réservation est nul.

M. X soutient que le contrat de réservation doit être également annulé car il ne lui a pas été demandé de verser un dépôt de garantie ainsi que le rappelle l’article L261-10 du code de la construction et de l’habitation.

Il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande de nullité du contrat de réservation tirée du code de la construction et de l’habitation dès lors que le non-respect des prescriptions affectant le bordereau de rétractation suffit à lui seul à entraîner la nullité du contrat de réservation.

Sur la demande de nullité de l’acte authentique de vente

La nullité du contrat de réservation est sans incidence sur la validité de l’acte authentique de vente.

Il s’agit de deux contrats distincts et c’est en conséquence à tort que M. X soutient que, lorsque le contrat de réservation est annulé, cela entraîne obligatoirement la nullité du contrat de vente signé ultérieurement.

M. X ajoute encore qu’à supposer qu’il soit admis par la cour l’absence d’indivisibilité entre le contrat préliminaire de réservation et le contrat de vente, il convient de considérer au regard des circonstances, et notamment du fait que la construction de l’immeuble était déjà entamée lorsqu’a été signé le contrat de réservation, que ce contrat équivaut à une promesse de vente ' car il y a croyance légitime de l’acquéreur en la vente'.

Il en déduit que ne répondant aux dispositions protectrice du code de la consommation, cet acte ainsi requalifié en promesse de vente doit être annulé.

Il en conclut que la promesse de vente étant nulle, la vente doit être annulée.

En l’absence de tout élément complémentaire à l’appui de cette demande de requalification du contrat de réservation, M. X ne précisant pas les éléments prétendument ambigus autres que l’état d’avancement du bâtiment (dont il précise simplement que les fondations étaient achevées), de nature à lui laisser croire en la signature d’une promesse unilatérale ou en une promesse synallagmatique de vente plutôt qu’en un simple contrat de réservation, ce moyen ne peut être admis.

Il résulte de ces éléments que seul le contrat préliminaire encourt la nullité et que cette nullité n’est pas de nature à entraîner de facto la nullité de la vente alors que le contrat de réservation est un contrat distinct et autonome du contrat de vente et que la demande de requalification juridique du contrat de réservation en promesse de vente n’est pas justifiée par la preuve d’éléments suffisants.

L’étude notariale soutient page 6 de ses conclusions récapitulatives du 1^er juin 2017 que la vente a été régulièrement passée par acte authentique, elle expose :

— que M^e H, en charge du dossier, a procédé à la notification du contrat de réservation par lettre recommandée et s’est donc assurée que l’acquéreur avait pu disposer du délai de rétractation de sept jours tel que prévu par l’article L 271-1du code de la construction et de l’habitation ;

— qu’elle a ainsi notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 28 avril 2010 à M. N-R X une copie du contrat de réservation portant sur quatre appartements ;

— que parallèlement elle a fait procéder le 27 septembre 2010 à la notification à M. X d’un projet d’acte de vente conformément aux dispositions de l’article R 261-30 du code de la construction et de l’habitation ;

— que, pour ce qui concerne M^me X, elle a par un seul envoi du 27 septembre 2010 satisfait aux obligations des articles L 271-1 et R 261-30 du code de la construction et de l’habitation.

Elle en déduit que l’irrégularité du contrat de réservation a été couverte pour M. X par la signature de l’acte authentique après que l’acquéreur se soit vu offrir un délai de rétractation de 7 jours tel que prévu à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation en sa version applicable à l’époque de la vente : 'Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation.

Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.'

La L M & associés s’est chargée de la notification à M. X du contrat préliminaire par la lettre recommandée du 28 avril 2010.

Mais le contrat qu’elle a notifié était nul pour ne pas répondre aux exigences du code de la consommation.

Par répercussion, la lettre recommandée du 28 avril 2010, qui en a opéré la notification et fait courir le délai de rétractation de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, ne pouvait pas avoir d’effets juridiques effectifs.

L’on se trouvait, en conséquence, dans l’hypothèse ou aucun contrat préliminaire n’avait précédé la signature de l’acte de vente et l’acquéreur non professionnel devait dans ces conditions disposer d’un second délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas.

Une seconde lettre recommandée du 27 septembre 2010 a bien été adressée à M. X par la L M & associés conformément aux dispositions de l’article R 261-30 du code de la construction et de l’habitation pour porter à sa connaissance le projet de contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Suite à l’arrêt de réouverture des débats, il en a été produit la copie recto/verso justifiant de la teneur de ce courrier, produit jusqu’alors incomplet.

Les dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction ne sont pas visées dans ce document.

Si l’article L 271-1 du code de la construction en sa version applicable à l’époque ne faisait pas obligation au notaire, à l’occasion de la notification de l’acte et pour satisfaire aux obligations de l’article L 271-1 du code de la construction, de rappeler dans le texte même de la lettre accompagnant le projet d’acte l’existence du délai de réflexion en reproduisant dans la lettre le texte de l’article L 271-1 du code de la construction ou en le commentant, encore fallait-il pour que cet envoi purge le droit à réflexion de l’acquéreur que l’acte ainsi notifié y fasse, pour ce qui le concerne, explicitement référence ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le droit de réflexion n’a pas été régulièrement purgé pour ce qui concerne M. X.

Pour M^me X, la notification est parfaitement régulière. En effet et s’il manque toujours une page (la page 2 du courrier) à l’envoi produit à la cour, figure bien page 1 de cette notification. Il est indiqué que le projet du contrat de vente en l’état futur d’achèvement est adressé conformément à l’article R 261-30 du code de la construction et de l’habitation mais aussi (souligné dans le courrier) conformément aux dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation dont

le texte est reproduit en annexe du présent courrier.

M^me X pouvait dès lors exercer son droit de réflexion et obtenir l’anéantissement du contrat ce qu’elle n’a pas souhaité faire.

Les deux époux, dès lors que le formalisme n’a pas été régulièrement observé à l’égard de l’un d’entre eux, auraient pu obtenir l’annulation de la vente.

En effet, la régularité de la notification à l’égard de l’un d’entre eux ne purge pas l’irrégularité de la notification à l’égard de l’autre.

Au contraire, celui-ci conserve le droit de se rétracter et l’exercice de ce droit est de nature à entraîner la disparition du contrat de vente.

Mais il est acquis que le formalisme de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pour but que de protéger l’acquéreur .

La cour ne peut que prendre acte que M. et M^me X ne se sont jamais prévalus du défaut de notification régulière du délai de rétractation au soutien de leur demande de nullité de l’acte authentique au rapport de la L M et associés.

Ils ne font état de l’irrégularité de la notification de ce droit que dans le cadre d’une demande subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour n’annulerait pas la vente pour des motifs d’ores et déjà rejetés, au soutien de la mise en jeu de la responsabilité du notaire à l’appui d’une demande en paiement de la somme de 717.890, 58 € à titre de perte de chance.

Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de nullité du contrat de vente du 16 novembre 2010.

L’action ne saurait prospérer en ce qu’il est également demandé de :

— dire que l’arrêt sera publié à la conservation des hypothèques ;

— annuler sauf à en prononcer la résiliation, le contrat de prêt souscrit auprès de la société G ;

— prononcer la résiliation du contrat d’assurance invalidité souscrit auprès de la compagnie ACM Vie ;

— dire et juger que la SARL N O devra rembourser à M. et M^me X le prix de chacun des lots et en conséquence la condamner à leur payer la somme de 671.065,37 € outre les meubles d’un montant de 11.200 € ;

— dire et juger que M. et M^me X ne seront tenus de restituer les biens immobiliers qu’à compter du jour où la société O aura satisfait à son obligation de rembourser le prix de vente de l’immeuble ;

— condamner la G à leur restituer l’ensemble des échéances par eux versées (intérêts, frais, capital) jusqu’au jour où la vente sera prononcée ;

— d’ordonner la compensation entre la créance de M. et M^me X à l’égard de la société G et la créance de remboursement de la banque à l’égard de M. et M^me X ;

— dire et juger que de M. et M^me X ne seront tenus au remboursement des sommes dues à la banque qu’au jour où la SARL N O leur aura remboursé le prix de vente de chacun des lots

acquis ;

— condamner la SARL N O à rembourser à M. et M^me X l’ensemble des frais liés aux acquisitions immobilières à savoir taxes foncières, taxes sur ordures ménagères, charges de copropriété et ce, sur présentation de l’ensemble des justificatifs attestant du règlement effectif de ces charges par ses soins jusqu’au jour du prononcé de la nullité de la vente.

Sur l’action subsidiaire en responsabilité contre M. E, la société G et la L M et associés pour perte de chance

M. et M^me X sollicitent condamnation in solidum de M. E, la société G et la L M et associés à payer à M. et M^me X la somme de 717.925,14 €.

Ils exposent que les biens sont estimés globalement à une somme de 340.000 € alors qu’ils ont réglé pour les acquérir une somme de 671.065,37 €, que les emprunts ont généré des frais, des intérêts et des primes d’assurance pour les garantir et enfin des charges de copropriété. Ils mentionnent qu’ils n’ont perçu aucun loyer depuis avril 2012 et qu’ils n’en percevront pas dans l’avenir puisque les biens immobiliers ne sont pas loués et que l’exploitant est défaillant.

Sur la responsabilité de M. E

La responsabilité de M. J E est recherchée en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine.

Les époux X soutiennent que M. E les a trompés sur la viabilité du projet en les orientant vers une opération plus qu’hasardeuse sans les informer des risques évidents générés par l’investissement.

Si la résidence Aurium a été placée en redressement puis liquidation judiciaire fin 2013 peu de temps après son ouverture, les époux X ne produisent aucun élément sur les raisons de cet échec. Il est relevé au jugement que l’activité a pu être reprise et continue dans des conditions sur lesquelles les appelants ne fournissent aucun renseignement.

Il n’est pas démontré dans de telles conditions que lorsque le projet a été commercialisé, M. E savait qu’il était très risqué. La seule ouverture postérieure d’une procédure collective ne permet pas de le présumer.

La faute n’est pas établie en l’absence de tout élément de preuve à ce propos sur le risque particulier que pouvait présenter ce produit d’investissement.

Il apparaît, en outre, que M. E n’a pas été l’interlocuteur direct de M. X.

C’est M. P-Q X, cousin de M. N-R X, qui est intervenu auprès de lui.

Or, M. P-Q X est agent commercial et agit en principe sous sa seule responsabilité.

Par ailleurs, M. E, qui n’a pas rencontré M. N-R X, n’avait pas mission de vérifier que cet investissement générant du déficit immobilier était ou non adapté à sa situation fiscale.

Il convient dans ces conditions de confirmer le jugement déféré.

—  sur la responsabilité de la G

Pour mettre en jeu la responsabilité de la banque G, M. et M^me X lui font grief d’avoir

consenti l’emprunt dans le cadre d’une opération d’investissement risquée qui s’est avérée déficitaire et dans laquelle, s’il avait été mis en garde, ils ne se seraient jamais engagés. Le dossier d’investissement ayant été proposé par un conseiller financier, la banque n’avait pas à procéder à des investigations particulières sur la nature du projet d’investissement.

Il n’est fait état d’aucun élément alarmant permettant d’emblée de détecter un risque particulier de cette opération en apparence cohérente.

Ils lui reprochent, en outre, spécialement d’avoir failli à son obligation de mise en garde pour n’avoir pas vérifié leur capacité financière à la date de l’octroi du crédit.

Ils soutiennent que la banque, pour consentir le prêt, s’est appuyée sur une déclaration de patrimoine à en-tête 'Atlantic Courtage’ qui n’est pas signée et qui estime leur patrimoine à plus d'1.700.000 € et comporte deux déclarations ISF au nombre des pièces justificatives alors qu’ils ne sont pas assujettis à cette imposition.

Ils affirment que la banque aurait dû les contacter directement pour obtenir l’évaluation réelle et sincère de leur patrimoine au lieu d’accorder un prêt excessif sur la base de documents incohérents et pour certains faux produits par un tiers.

Ils précisent que M. et M^me X sont titulaires de modestes retraites et s’ils admettent avoir procédé à divers investissements immobiliers, ils font état de la valeur réduite de ces immeubles et des emprunts contractés pour les acquérir restant à rembourser. Ils évaluent leur patrimoine à l’époque de l’emprunt à la somme de 350.000 €. Ils ajoutent avoir dû effectuer des retraits dans un contrat d’assurance-vie pour faire face aux charges de l’emprunt.

Les époux X ne précisent pas les conditions dans lesquelles la société 'Atlantic Courtage’ a produit pour le compte de M. X auprès de la G des documents attestant d’une situation patrimoniale confortable qu’ils déclarent être inexacte. Ils ne fournissent aucune explication sur les conditions dans lesquelles cet organisme de courtage a pu être chargé de la mission d’établir le dossier exigé par toute banque avant de consentir un prêt.

Ils soulignent que les déclarations ISF 2009 (non signées) et 2010 (signées) sont des faux et ils justifient par une attestation de leur comptable ne pas être soumis à l’ISF. Ils indiquent qu’il envisagent de déposer plainte, ce dont il n’est pas justifié. Il sera relevé qu’ils n’ont pas mis en oeuvre la procédure de faux incident pour les voir écartées des débats.

Si M. X justifie percevoir une modeste retraite agricole de 9 187,75 € par an et une retraite du régime général de 1 723 € par an, M^me X bénéficiant pour sa part d’une retraite de 17.249, 85 €, il apparaît toutefois que les époux sont propriétaires de leur maison à Bergerac évaluée pour une somme de 336.000 € et sur laquelle ils restaient devoir 70.000 € environ.

M. X possède avec son frère en indivision cinq maisons construites à Pringourieux sur un terrain donné par leur mère et évaluées sans aucun justificatif à 465.000 € sur lequel restait due une somme de 261.363,28 € au titre d’un emprunt. Il ne fournit aucun renseignement précis sur les revenus procurés par ces immeubles.

Il a également fait construire avec son frère une maison de 110m² à Bergerac pour y loger sa mère. Il estime ce bien, toujours sans en justifier, à une somme de 100.000 € et prétend qu’il restait devoir un capital de 97.000 €. Il n’est pas possible de contrôler cette estimation dont on ignore si elle correspond à la moitié indivise ou à la totalité de l’immeuble.

Toujours avec son frère, sa mère étant usufruitière d’une partie des parts, il est propriétaire de parts de SCI pour un immeuble situé à […] et

des commerces, estimé sans pièces à 230.000 € sur lequel restait dû un emprunt de 149.000 € mais dont il ne précise pas les revenus.

Il est fait état, en outre, d’un projet de bail emphytéotique pour l’implantation de panneaux photovoltaïques dont les revenus seraient défiscalisés via l’investissement dans la résidence services pour personnes âgées de Château Gontier et qui ne se serait pas réalisé.

Il ne fournit aucun renseignement sur le terrain sur lequel devait se réaliser ce projet.

M. X admet disposer de deux contrats d’assurance-vie Himalia auprès de Generali sur lesquels étaient placés 204.490,97 € et 174.378,17 € en 2010.

Il verse, en outre, à sa mère une pension alimentaire de 1 000 € par mois qui n’apparaît nulle part sur ses déclarations d’impôts et qui ne correspond pas au montant des ressources modestes qui prétend être les siennes.

La société G a étudié le dossier au vu des éléments composant le patrimoine immobilier et mobilier de de M. et M^me X, tel qu’il était déclaré par la société de courtage disant agir pour le compte de l’emprunteur.

A supposer que cela ne soit pas le cas, il n’est pas établi que la banque pouvait en avoir notion. M X demeure évasif sur ce point et n’apporte aucune preuve. La banque ne pouvait non plus déceler les erreurs et les prétendues irrégularités que pouvait comporter le dossier remis par Atlantic courtage.

Ces éléments sont, par ailleurs, au moins pour partie conformes aux affirmations de M. X même s’il minore les évaluations telles qu’elles figuraient au dossier préparé par le courtier sans toutefois apporter, par des pièces convaincantes, la preuve formelle de ses dires.

Il apparaît ainsi qu’il n’existait pas de risque connu par la banque d’endettement excessif.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande à l’égard de G.

Sur la responsabilité du notaire

M. et M^me X font grief au notaire de ne pas les avoir mis en garde sur les risques évidents de déséquilibre de l’opération immobilière envisagée laquelle ne générait que 2 615 € de revenus théoriques alors que le montant des échéances mensuelles s’élevait à 4 000 €.

Tout en admettant que la L M & associés n’avait pas négocié la vente et avait eu un rôle d’authentificateur de l’acte, ils soulignent qu’elle n’en était pas moins tenue à une obligation de conseil sur les risques et leurs conséquences s’ils se réalisaient et qu’elle devait pouvoir justifier en conséquence avoir procédé à cette mise en garde d’autant plus importante que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement qui avait été reçu était particulièrement complexe pour des acquéreurs profanes.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

M^e H de l’étude M & associés n’a pas été consultée par M. et M^me X pour obtenir une consultation en matière patrimoniale et fiscale et effectuer dans ce cadre un placement financier. Ce n’est pas le notaire qui a proposé à M. et M^me X l’opération immobilière de défiscalisation.

M^e H ne disposait, en conséquence, d’aucun élément pour apprécier la pertinence du choix d’un placement générant du déficit immobilier et il ne saurait lui être fait grief d’avoir failli en s’abstenant de toute mise en garde à ce propos alors qu’elle n’était pas chargée de conseiller M. et M^me X dans la gestion de leur patrimoine et dans le choix d’un placement immobilier à visée de défiscalisation type’LMNP Bouvard'.

De même, il ne saurait être fait grief à M^e H de ne pas avoir attiré l’attention de M. et M^me X, par ailleurs déjà propriétaires d’immeubles locatifs, sur les risques propres à tout investissement de ce type et notamment sur la possible défaillance de la société chargée de la location des appartements ou sur les difficultés à louer de manière permanente et pour le loyer prévu les appartements acquis, s’agissant d’une évidence.

Il n’est pas justifié en outre que l’opération portait en elle-même un risque manifeste que le notaire ne pouvait méconnaître et dont il aurait dû aviser les acquéreurs pour les mettre en garde.

En effet, et même s’il existe des exemples non négligeables d’échec de projets dans le secteur des résidences-services Seniors, il n’est nullement allégué et encore moins démontré que le projet de l’espèce tendant à l’implantation d’une telle résidence dans la ville de Château-Gontier ne pouvait manifestement pas prospérer au regard de la conjoncture locale.

Enfin, il sera observé que M. et M^me X n’ont pas sollicité le notaire pour le rencontrer en son étude de Rennes où ils ne sont jamais déplacés, préférant délivrer une procuration pour la signature de l’acte.

Par ailleurs, aucune conséquence ne saurait être tirée des éléments ayant justifié la nullité du contrat préliminaire que le notaire n’a ni rédigé, ni fait signer mais qu’il a eu cependant pour mission de notifier.

En effet, cette nullité n’était pas de nature à remettre en cause la validité de l’acte de vente authentique ainsi qu’il vient d’en être jugé et elle n’a emporté aucune conséquence préjudiciable particulière.

Les acquéreurs, suite à l’arrêt de réouverture des débats, entendent se prévaloir des conditions juridiques irrégulières dans lesquelles M. X a pu bénéficier du délai de rétractation (sachant que pour ce qui concerne M^me X, il a été jugé que la notification du délai de réflexion est régulière) .

Il est fait état d’une perte de chance de ne pas avoir signé l’acte de vente.

Pour pouvoir prospérer dans leur demande, M. et M^me X doivent apporter la preuve de la faute du notaire laquelle est constituée en son principe puisque la L M & associés n’a pas notifié à M. X le délai de réflexion de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation à l’occasion de la signature de l’acte de vente, s’estimant à tort dispensée puisqu’elle avait procédé à cette formalité en notifiant le contrat de réservation.

Mais il doit être établi également l’existence de la perte de chance en lien avec cette omission.

Pour accueillir la demande de dommages et intérêts présentée par M. et M^me X, la cour doit pouvoir apprécier l’existence effective de la perte de chance de ne pas avoir pu renoncer et ceci au vu d’éléments tirés des circonstances de la cause, laissant à penser avec une certitude suffisante que si les dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation avaient été notifiés dans le respect des dispositions légales une seconde fois, soit le 27 septembre 2010, les acquéreurs se seraient désistés.

La cour ne saurait se contenter d’une simple affirmation à ce propos.

Alors qu’ils ont assigné dès le 25 mars 2013 la Sarl N O en nullité de la vente soutenant la nullité du contrat de réservation, ils n’ont jamais tenté ni auparavant, ni à aucun stade de la procédure, d’exercer le droit de rétractation ou d’obtenir la nullité de la vente du 2 novembre 2010.

Par ailleurs, il est établi que M^me X n’a pas cherché à se prévaloir dans le délai de 7 jours du délai de réflexion qui lui avait été pourtant régulièrement notifié le 27 septembre 2010 et qui aurait permis d’obtenir, dans l’intérêt des deux époux, l’anéantissement de l’acte de vente.

Il n’existe aucun élément permettant d’établir que si la notification du droit de réflexion avait été rappelé en même temps à M. X, les époux X auraient fait le choix de ne pas donner suite à la vente.

La perte de chance en lien avec l’irrégularité de la notification des dispositions de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation n’apparaît pas constituée.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté les époux X sur ce point.

Sur les demandes annexes

Il n’apparaît pas opportun de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties intimées qui en sollicitent le bénéfice.

Les époux X supporteront les entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

CONDAMNE M. et M^me X aux entiers dépens d’appel et dit qu’il sera fait application pour leur recouvrement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ce au profit des avocats de la L M et associés, de la G, de M. J E et d’ACM Vie qui le requièrent.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S. Z M. I