COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

ERSA/IM

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 18/00524 – N° Portalis DBVP-V-B7C-EI2K

Jugement du 22 Février 2018

Tribunal de Grande Instance de SAUMUR

n° d’inscription au RG de première instance : 16/00314

ARRÊT DU 06 OCTOBRE 2020

APPELANTS :

Monsieur K X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame L M épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e P COUVREUX EGAL de la SCP AVOCATS CONSEILS ASSOCIES BERTON-COUVREUX-EON-GRATON, avocat au barreau de SAUMUR – N° du dossier S15/0156

INTIMES :

Madame N I épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur U-V I

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame E-S I épouse Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame P I épouse A

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame Q I épouse B

née le […] à […]

257, rue U Elysée Delaube

[…]

Représentés par M^e Paul HUGOT de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de SAUMUR – N° du dossier 22360223

COMPOSITION DE LA COUR

Par avis de procédure sans audience (article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020) du 19 mai 2020, à laquelle les avocats ne se sont pas opposés, l’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2020.

La Cour composée de :

Madame SOCHACKI, Président de chambre

Madame BEUCHEE, Conseiller

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, Vice-président placé

a statué ainsi qu’il suit.

Greffier lors du prononcé : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 06 octobre 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Geneviève SOCHACKI, Président de chambre, et par P LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Vu le jugement, frappé du présent appel, rendu le 22 février 2018 par le tribunal de grande instance de Saumur, qui a :

— débouté M. K X et M^me L M épouse X de toutes leurs demandes,

— débouté M^me N I épouse Y, M. U-V I, M^me E-S I épouse Z, M^me P I épouse A et M^me Q I épouse B de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné M. K X et M^me L M épouse X à payer à M^me N I épouse Y, M. U-V I, M^me E-S I épouse Z, M^me P I épouse A et M^me Q I épouse B la somme totale de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. K X et M^me L M épouse X aux dépens ;

Vu les dernières conclusions de M. K X et M^me L M épouse X (les époux X), appelants, en date du 3 mars 2020 , et tendant, au visa des articles 1112-1, 1103 et 1223 du code civil, subsidiairement, au visa des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil, à :

— réformer le jugement entrepris,

— au principal,

*dire que les consorts I ont manqué à leurs obligations pré-contractuelles d’informations et constater l’exécution imparfaite du contrat génératrice d’une réduction de prix,

* dire que le prix qu’ils ont réglé sera réduit du montant des interventions liées aux débouchages de leurs canalisations d’assainissement depuis leur entrée dans les lieux, au paiement de la facture du 29 juin 2015 pour 167,21 euros, des travaux de mise en conformité de leur installation pour les sommes de 6.048,83 euros et 1.907,10 euros TTC, des frais de reprise de l’enduit sous terrasse suite à l’intervention de la société Duchadeuil en février 2016 pour 699,56 euros, de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance qu’ils ont supporté, de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* rejeter les demandes et prétentions des consorts I,

* condamner solidairement les consorts I au paiement de la somme de 7.224 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui seront recouvrés par la SCPA Avocats Conseils Associés COUVREUX-EON-GRATON, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— au subsidiaire,

* constater l’existence d’un vice caché,

* dire que les vendeurs avaient connaissance du vice,

* condamner solidairement les consorts I au paiement des interventions liées aux

débouchages de leurs canalisations d’assainissement depuis leur entrée dans les lieux, au paiement de la facture du 29 juin 2015 pour 167,21 euros, des frais de reprise de l’enduit sous terrasse suite à l’intervention de la société Duchadeuil en février 2016 pour 699,56 euros

* autoriser l’application des articles 1641 et ordonner une expertise,

* désigner tel expert qu’il plaira au tribunal et dire qu’il aura pour mission de :

— définir les travaux nécessaires à l’installation d’assainissement pour éviter les phénomènes de refoulement en distinguant si chacun des voisins est d’accord ou pas pour avoir son propre système d’évacuation,

— définir si les voisins refusent d’avoir leur propre système d’évacuation, le montant de la perte de valeur de l’immeuble du fait de la servitude existante,

— définir le préjudice de jouissance qu’ils supportent depuis leur aménagement pendant la durée des travaux,

* condamner solidairement les consorts I au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts et 7.754 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux d é p e n s , q u i s e r o n t r e c o u v r é s p a r l a S C P A A v o c a t s C o n s e i l s A s s o c i é s COUVREUX-EON-GRATON, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions de M^me N I épouse Y, M. U-V I, M^me E-S I épouse Z, M^me P I épouse A et M^me Q I épouse B (les consorts I), intimés, en date du 4 mars 2020, tendant, à :

— débouter les époux X de toutes leurs demandes,

— subsidiairement, les réduire,

— les recevant dans leur appel incident, condamner les époux X à leur payer à chacun la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner les époux X à leur payer à chacun la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les condamner aux entiers dépens d’appel ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 4 mars 2020 ;

Vu la suppression de l’audience du 24 mars 2020 selon décision de M. le premier président de la cour d’appel d’Angers en date du 16 mars 2020 compte tenu de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi 2020-290 du 23 mars 2020 et l’orientation de l’affaire vers la procédure sans audience par application des dispositions des articles 4 et 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété ;

Vu l’absence d’opposition des parties suite à l’avis de procédure sans audience transmis le 19 mai 2020 ;

Vu les dossiers déposés par les parties ;

Sur quoi, la cour

Par acte authentique reçu le 16 avril 2015, les consorts I ont vendu aux époux X une

maison d’habitation située […], cadastrée […] moyennant le prix principal de 150.000 euros. Le dossier de diagnostics techniques joint à la vente comportait notamment le certificat de la SAUR ayant contrôlé l’installation sanitaire et l’ayant déclarée conforme.

Les consorts I étaient devenus entièrement propriétaires de l’immeuble vendu le 7 octobre 2013 suite au décès de leur mère.

Suite à une remontée des eaux usées dans leur maison, les époux X ont fait appel le 10 mai 2015 à la SAUR. Le technicien ayant procédé à l’hydrocurage des canalisations les a informés que les tuyaux d’évacuation étaient connectés au réseau d’assainissement d’autres voisins et passaient sous le terrain cadastré AD 312 de leurs voisins, les époux J, avant de rejoindre le dispositif anti-refoulement situé en bordure de voie publique.

Par actes d’huissier des 7, 9, 11, 15 et 17 mars 2016 , les époux X ont fait assigner les consorts I devant le tribunal de grande instance aux fins d’obtenir une réduction du prix à hauteur des travaux à réaliser et des dommages et intérêts ou, à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise judiciaire après avoir retenu l’existence de vices cachés dont les vendeurs avaient connaissance.

Par le jugement déféré, le tribunal a notamment retenu que les articles 1112-1, 1103 et 1223 du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016 n’étaient applicables qu’aux contrats conclus après le 1^er octobre 2016 conformément aux dispositions transitoires édictées par l’article 9 de l’ordonnance ; que la généralisation de l’action en réduction proportionnelle du prix résultant de l’article 1223 nouveau du code civil ne constituait pas une disposition d’ordre public et ne pouvait donc être déclarée d’application directe sur ce fondement.

Le tribunal a, au contraire, considéré que le nouvel article 1112-2 du code civil édictant un devoir général d’information était d’ordre public et directement applicable de ce fait ; que cependant aucun manquement à cette obligation n’était démontré dès lors que les époux X ne justifiaient pas que les vendeurs avaient connaissance de l’état du réseau d’assainissement alors même qu’il n’était pas mentionné dans l’acte d’acquisition de leurs parents et qu’ils n’ont jamais habité l’immeuble.

Le tribunal a rejeté de la même manière l’action fondée sur les vices cachés dès lors que l’acte de vente excluait valablement une garantie au titre des vices cachés, retenant que les époux X ne démontraient pas que les vendeurs avaient eu connaissance du vice.

Les époux X ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions par déclaration du 15 mars 2018.

Au soutien de leurs prétentions, les époux X font valoir que le caractère collectif du système d’assainissement n’était pas mentionné dans l’acte de vente et qu’ils n’en ont pas été informés ; que, du fait de ce système, ils sont obligés de déboucher les canalisations tous les quinze jours, soit par leurs propres moyens soit en faisant appel à un professionnel ; qu’ils subissent dès lors une servitude et que leur installation d’assainissement n’est pas conforme.

Ils soulignent qu’il est impossible que les vendeurs n’aient pas eu connaissance des difficultés au vu de la fréquence des refoulements et alors que leurs parents avaient acquis l’immeuble le 19 décembre 1978 ; que les conclusions des vendeurs montrent qu’ils ont pu reconstituer sans difficulté l’historique de la création du réseau d’assainissement collectif de sorte que l’information était accessible. Ils répondent que le réseau racinaire des voisins n’a pas pu en moins de deux ans s’étendre de manière à créer les dysfonctionnements qu’ils subissent.

Ils ajoutent que les servitudes actives et passives liées au système d’assainissement auraient dû être inscrites aux actes de propriété et publiées à la conservation.

Ils font valoir que leur préjudice est certain alors qu’au vu de la situation de l’immeuble une vente immobilière est difficile voire hypothétique ; qu’ils n’auraient donc pas acquis l’immeuble pour le même prix s’ils en avaient eu connaissance.

Ils répondent que l’ordonnance du 10 février 2016 s’applique aux contrats conclus avant sa date d’entrée en vigueur pour toutes ses dispositions d’ordre public de sorte que le tribunal et les intimés ont une mauvaise lecture de ce texte.

Ils soulignent qu’à titre subsidiaire la garantie des vices cachés doit trouver à s’appliquer et justifie une réduction du prix de vente et l’allocation de dommages et intérêts au regard du préjudice subi en cas de revente de l’immeuble et de leur préjudice du fait du silence gardé par les vendeurs.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts I indiquent que les fondements juridiques issus de l’ordonnance du 10 février 2016 sont inapplicables au contrat objet du présent litige intervenu avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance.

Ils ajoutent qu’ils sont de parfaite bonne foi de sorte qu’aucun manquement à l’obligation d’information ne saurait être invoqué pas plus qu’un vice caché dès lors qu’ils n’avaient pas connaissance de défaut du système d’évacuation et que l’acte de vente comportait une clause d’exclusion des vices cachés. Ils soulignent que l’acte d’achat de leurs parents ne comportait pas de mention relative à une servitude s’agissant du système d’assainissement ; qu’ils n’ont jamais vécu dans l’immeuble vendu et ne savaient pas que le système d’évacuation était commun à plusieurs maisons ; que la SAUR a confirmé la conformité du système d’évacuation.

Ils précisent que le passage des canalisations est garanti par la mention de la servitude dans l’acte d’acquisition du fonds servant ; que les propriétaires de ce fonds n’ont donc pas de raison de refuser d’éventuelles interventions si elles étaient nécessaires. Ils relèvent que les pièces produites par les appelants font apparaître que les difficultés seraient liées à la pénétration de racines de végétaux au niveau de la terrasse du voisin ; que les appelants ne justifient cependant pas l’avoir sollicité pour exécuter les travaux d’intérêt commun qui résoudraient le problème technique auquel ils sont confrontés. Ils indiquent que ces problèmes sont manifestement récents et qu’ils ne pouvaient pas en avoir connaissance ; qu’ils n’ont pas caché aux acheteurs que l’immeuble n’était plus habité depuis le décès de leur mère.

Ils font valoir qu’il n’est pas établi que les époux X n’auraient pas acquis l’immeuble s’ils avaient eu connaissance du caractère collectif du système d’assainissement lequel ne constitue pas en soit une difficulté puisque chaque propriétaire a un intérêt à ce qu’il fonctionne correctement.

Ils soulignent que les époux X parfaitement informés de la situation ont toutefois décidé de maintenir la procédure en première instance puis de régulariser un appel ce qui justifie leur condamnation pour procédure abusive.

Sur la demande en réduction du prix pour inexécution contractuelle

Les appelants formulent leurs demandes principales sur le fondement de l’obligation de bonne foi et d’information telles que régies par les articles 1112-1 et 1103 du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016 et, considérant que ces obligations n’ont pas été respectées, sollicitent une réduction du prix en application de l’article 1223 de ce même code issu de l’ordonnance sus-visée.

Or, l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 dispose que 'Les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1^er octobre 2016.

Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne.

Toutefois, les dispositions des troisième et quatrième alinéas de l’article 1123 et celles des articles 1158 et 1183 sont applicables dès l’entrée en vigueur de la présente ordonnance.

Lorsqu’une instance a été introduite avant l’entrée en vigueur de la présente ordonnance, l’action est poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne. Cette loi s’applique également en appel et en cassation.'

Cet article a été complété par la loi de ratification de l’ordonnance du 20 avril 2018 qui précise dans son article 16 III que 'Le deuxième alinéa de l’article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations est complété par les mots : « y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public'.

En application de cet article, la généralisation de l’action en réduction de prix créée par la nouvelle rédaction de l’article 1223 du code civil issue de cette ordonnance n’est applicable qu’aux contrats conclus à compter du 1^er octobre 2016 et ne saurait donc être invoquée en l’espèce s’agissant d’un contrat de vente du 16 avril 2015, quand bien même cette disposition serait d’ordre public.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que les époux X ne pouvaient valablement fonder leurs demandes sur le nouvel article 1223 alors que l’acte de vente avait été passé avant son entrée en vigueur.

Dès lors que la demande principale des appelants est clairement qualifiée dans le dispositif de leurs conclusions comme étant une action en réduction de prix, et non une action indemnitaire, celle-ci ne saurait prospérer.

Sur les demandes sur le fondement des vices cachés

L’article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 de ce même code précise 'Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

En l’espèce, conformément à ces textes, l’acte de vente comporte en sa page 10 une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés précisant que cette exonération de garantie ne s’applique pas 's’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.

En conséquence, pour que l’action des époux X T, il leur appartient de démontrer, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, que l’immeuble vendu était atteint d’un vice caché tel que défini par l’article 1641 du code civil mais aussi que les vendeurs avaient connaissance de ce vice.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les dispositifs d’assainissement des parcelles 312, 313, 320 et 314 sont communs, les canalisations d’eaux usées de l’immeuble objet du présent litige rejoignant les canalisations de l’immeuble cadastré 312 (sous la terrasse) avant de se connecter au dispositif anti-refoulement situé en bordure de voie publique ainsi que précisé dans l’acte de vente de l’immeuble cadastré 312 (pièce n°3 des appelants). Toutefois, il n’est pas établi qu’un tel dispositif constitue une non-conformité du système d’évacuation alors même que la SAUR, intervenue avant la vente, a conclu à une conformité du système. Ainsi, l’attestation des établissements Proux-Evain mentionnant une non-conformité le fait par référence à l’inaccessibilité du syphon disconnecteur et ne mentionne pas le caractère commun du réseau d’assainissement.

Par ailleurs, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte que les premiers juges, relevant que l’acte d’achat des parents des consorts I ne mentionnait pas cette particularité du système et que ceux-ci justifiaient ne jamais avoir vécu dans l’immeuble, il n’était pas démontré qu’ils avaient connaissance du caractère commun du système d’évacuation.

De plus, le fait que la propriété des époux X bénéficie d’une servitude de canalisation sur la propriété voisine ne saurait être qualifié de vice et ce d’autant plus que leur propriété est le fonds dominant.

De même, s’agissant de son dysfonctionnement, si les époux X produisent leur courrier du 26 mai 2015 justifiant qu’une première intervention a été nécessaire dès le 10 mai 2015 ainsi que les factures des 29 juin 2015, 23 février 2016 et les messages des voisins des 18 février et 28 mars 2020 faisant apparaître que les canalisations sont bouchées, il ne saurait résulter de la preuve de dysfonctionnements après la vente la connaissance par les vendeurs de difficultés antérieurement à la vente, alors même que la maison est restée inhabitée suite au décès de leur mère.

Au contraire, la facture de l’EURL Duchadeuil émise lors de sa première intervention le 29 juin 2015 fait état de la présence de racines dans le tube PVC au niveau de la terrasse du voisin de sorte que l’origine des difficultés peut être liée à un développement récent du réseau racinaire et qu’il n’est donc pas plus démontré un dysfonctionnement antérieur à la vente.

Dans ces conditions, les appelants ne démontrent ni l’existence d’un vice lié à l’implantation du système d’assainissement ni la connaissance par les vendeurs tant de cette implantation particulière que des difficultés d’évacuation des eaux usées, difficultés qui ne sont établies que pour la période postérieure à la vente. En conséquence, c’est à juste titre que les premiers juges ont débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes, leur décision sera en conséquence confirmée.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte que les premiers juges, relevant que la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équipollente au dol des époux X n’était pas démontrée, ont débouté les consorts I de leur demande indemnitaire pour procédure abusive, le jugement entrepris sera donc également confirmé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les époux X succombant, c’est à juste titre qu’ils ont été condamnés aux entiers dépens de première instance et à payer aux consorts I la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

Dès lors qu’ils succombent également en leur appel, les époux X seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel et à verser aux consorts I la somme totale de 2.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Y ajoutant,

Condamne M. K X et M^me L M épouse X aux entiers dépens d’appel ;

Condamne M. K X et M^me L M épouse X à payer à M^me N I épouse Y, M. U-V I, M^me E-S I épouse Z, M^me P I épouse A et M^me Q I épouse B la somme de totale de deux mille euros (2.000 euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. LEVEUF G. SOCHACKI