COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

ERSA/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 18/00104 – N° Portalis DBVP-V-B7C-EHZL

Jugement du 28 Novembre 2017

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 16/02411

ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2020

APPELANTE :

SARL SDMA exercant sous l’enseigne MAISONS SOCOREN

[…]

[…]

Représentée par M^e Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 13602389

INTIME :

Monsieur Y X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe PAPIN, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 1600120

COMPOSITION DE LA COUR

Par avis de procédure sans audience (article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020) du 19 mai 2020, à laquelle les avocats ne se sont pas opposés, l’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2020.

La Cour composée de :

Madame SOCHACKI, Président de chambre

Madame BEUCHEE, Conseiller

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, Vice-président placé

a statué ainsi qu’il suit.

Greffier lors du prononcé : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 29 septembre 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Geneviève SOCHACKI, Président de chambre, et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Vu le jugement, frappé du présent appel, rendu le 28 novembre 2017 par le tribunal de grande instance d’Angers, qui a :

— rejeté les exceptions de nullité du contrat de construction,

— dit que les attestations bancaires déclinant les demandes de prêts établissaient suffisamment l’existence d’un refus,

— dit que la SARL SDMA ne rapportait pas la preuve qui lui incombait que M. A X a empêché la réalisation de la condition suspensive,

— débouté la SARL SDMA de ses demandes,

— condamné la SARL SDMA à payer à M. A X la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL SDMA aux dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions de la SARL SDMA exerçant sous l’enseigne Maisons Socoren, appelant, en date du 23 août 2018, et tendant, au visa des articles 1134 et 1178 du code civil, à :

— infirmer le jugement entrepris,

— débouter M. A X de son appel incident, ainsi que de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— la dire et juger recevable en l’intégralité de ses demandes,

— la décharger des condamnations prononcées à son encontre,

— débouter M. A X de ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger que M. A X a fait défaillir la condition suspensive liée au prêt,

En conséquence,

— condamner M. A X à lui payer la somme de 12.195,40 euros TTC au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation,

— condamner M. A X à lui payer une indemnité de 5.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— condamner M. A X aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL ANTARIUS AVOCATS et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions de M. A X, intimé, en date du 30 août 2018, tendant, au visa de l’article L. 151-1 du code de la consommation en vigueur lors de la souscription du contrat, des articles L231-1 et suivants et L271-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, de l’article 1152 du code civil en vigueur lors de la souscription du contrat (désormais 1231-5 du même code), à :

A titre principal :

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine d’un médiateur préalablement à celle d’une juridiction,

— réformer le jugement en ce qu’il n’a pas retenu la nullité du contrat de construction de maison individuelle alors que celui-ci n’était pas complet et que les éléments relatifs à la souscription d’une garantie de livraison n’étaient pas joints,

— dire et juger que son délai de rétractation n’était pas forclos lorsqu’il a dénoncé le contrat de construction,

— confirmer en tout état de cause le jugement en ce qu’il a été retenu qu’il n’avait pas empêché la réalisation de la condition suspensive, les attestations bancaires établissant suffisamment l’existence d’un refus de telle sorte que le contrat de construction devait être résolu ;

— dès lors, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société SDMA de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

— dire et juger que l’indemnité contractuelle sollicitée par la société SDMA doit s’analyser en une clause pénale, l’appelante en sollicitant le bénéfice alléguant l’existence de fautes qui lui sont imputables,

— dire et juger que la société SDMA ne démontre aucun préjudice,

— limiter le montant de la clause pénale sollicitée à 1 euro ou à titre infiniment subsidiaire à 803,50 euros,

A titre reconventionnel :

— condamner la SARL SDMA à lui verser la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral subi,

En tout état de cause :

— condamner la SARL SDMA à lui verser la somme de 6.500 euros sur le fondement de l’article 700

du code de procédure civile,

— condamner la SARL SDMA aux entiers dépens,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL SDMA à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL SDMA aux entiers dépens recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 19 février 2020 ;

Vu la suppression de l’audience du 30 mars 2020 selon décision de M. le premier président de la cour d’appel d’Angers en date du 16 mars 2020 compte tenu de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi 2020-290 du 23 mars 2020 et l’orientation de l’affaire vers la procédure sans audience par application des dispositions des articles 4 et 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété ;

Vu l’absence d’opposition des parties suite à l’avis de procédure sans audience transmis le 19 mai 2020 ;

Vu les dossiers déposés par les parties ;

Sur quoi, la cour

M. A X a régularisé le 23 octobre 2015 avec la société Square Habitat une promesse d’achat sous condition suspensive pour un terrain situé […].

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2016, M. A X a conclu avec la SARL SDMA exerçant sous l’enseigne Maisons Socoren, un contrat de construction de maison individuelle d’un montant de 149.634 euros dont 11.080 euros de travaux réservés, l’acte comportait plusieurs clauses suspensives.

Par courrier en date du 14 avril 2016, M. A X a dénoncé le contrat au motif qu’il n’avait pas obtenu le financement bancaire.

Suivant requête en injonction de payer du 19 juillet 2016, la SARL SDMA exerçant sous l’enseigne Maisons Socoren a sollicité la condamnation de M. A X au paiement de la somme de 12.195,40 euros représentant le montant de l’indemnité de résiliation prévue au contrat.

Par ordonnance du 21 juillet 2016, il a été fait droit à la requête à hauteur de la somme de 12.419,78 euros. L’ordonnance a été signifiée le 1^er août 2016 à M. A X qui a formé opposition par acte de son conseil du 19 août 2016.

Par le jugement déféré, le tribunal a notamment retenu que le contrat était conforme aux prescriptions du code de la consommation, que ses conditions particulières avaient été portées à la connaissance de M. A X de sorte que la demande en nullité de celui-ci devait être rejetée.

Sur le fond, le tribunal a considéré que M. A X justifiait des refus de prêt qui lui avaient été opposés de sorte que le contrat était nul en l’absence de réalisation de la condition suspensive stipulée ; que la SARL SDMA ne rapportait pas la preuve que M. A X avait empêché la réalisation de la condition.

Le 17 janvier 2018, la SARL SDMA exerçant sous l’enseigne Maisons Socoren a interjeté appel à l’encontre de M. A X sollicitant l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

— dit que les attestations bancaires déclinant les demandes de prêt établissent suffisamment l’existence d’un refus,

— dit qu’elle ne rapportait pas la preuve qui lui incombait que M. A X avait empêché la réalisation de la condition suspensive,

— l’a déboutée de ses demandes en paiement de la somme de 12.195,40 € TTC au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation, de sa demande en paiement de la somme de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— l’a condamnée à payer à M. A X la somme de 1500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL SDMA fait valoir que l’absence de mention d’une clause de médiation dans le contrat ne peut l’entacher de nullité dès lors que l’article 7 de l’ordonnance du 20 août 2015 ne prévoit aucune sanction à l’omission de cette clause ; que ce sont les dispositions des articles L.611-1 et suivants du code de la consommation qui sont applicables au présent litige, lesquelles prévoient que l’obligation de médiation ne s’applique pas aux procédures introduites par un professionnel contre un consommateur.

Elle répond que les mentions obligatoires prévues par le code de la construction et de l’habitation figuraient bien aux conditions générales du contrat ; qu’il est possible de faire figurer l’obtention du permis de construire en condition suspensive ; qu’il est d’usage de ne procéder aux demandes de dommages ouvrage et de garantie de livraison qu’une fois les conditions suspensives levées ; que la garantie de remboursement ne doit être fournie à la conclusion du contrat que lorsque le constructeur demande un versement de 5% à la conclusion du contrat et de 5% à l’obtention du permis ce qui n’était pas le cas en l’espèce ; que le contrat était conforme aux prescriptions d’ordre public exigées par la loi.

Elle relève que M. A X a reçu les pièces contractuelles par courrier recommandé en date du 20 janvier 2016 de sorte que le délai de rétractation a commencé à courir le lendemain pour expirer le 1^er février 2016 ; qu’il n’a d’ailleurs jamais soutenu en première instance ne pas avoir reçu ce courrier ; que si le tampon de la date n’est effectivement pas lisible on peut toutefois y voir l’année d’envoi ce qui constitue une preuve de l’envoi ; que M. A X ne peut donc valablement soutenir qu’il était encore dans le délai pour se rétracter.

Elle expose qu’il appartient à M. A X de rapporter la preuve des diligences concrètes, complètes et loyales qu’il a accomplies en vu de l’obtention d’un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente ; qu’en réalité, les demandes de prêts formées par M. A X ne sont pas conformes aux caractéristiques prévues au contrat ; que le mail de la caisse d’épargne ne mentionne pas les conditions de crédit sollicitées. Elle ajoute que s’il justifie plus de deux ans après les faits de demandes par le biais d’un courtier cette tardiveté témoigne de sa mauvaise foi ; que M. A X n’a jamais produit la réponse du crédit agricole à cette demande. Elle souligne qu’elle avait obtenu un accord de principe du crédit foncier et que M. A X, qui soutient que cet accord n’aurait pas été renouvelé compte tenu de la pension alimentaire de 150 euros qu’il doit verser, n’a pas justifié de cette obligation ; qu’il lui appartenait de présenter sa situation loyalement.

Elle souligne que M. A X n’a jamais dénoncé une impossibilité d’obtenir un permis de

construire ; qu’il n’a pas justifié de l’existence d’un puits et d’un fossé communal sur le terrain empêchant sa constructibilité ainsi qu’allégué ; qu’elle démontre au contraire que ces éléments se trouvent sur les parcelles voisines ; qu’un projet de construction ultérieur sur le terrain ne pourrait entraîner la régularisation a posteriori de la résiliation du contrat par M. A X.

Elle conclut que dès lors que la non réalisation des conditions suspensives est imputable à M. A X, celui-ci doit être tenu au paiement de l’indemnité de résiliation de 10% prévue au contrat. Elle ajoute qu’elle a subi un préjudice puisqu’elle a engagé des frais et dépenses et perdu de longs mois avant la réalisation d’un nouveau projet. Elle précise qu’il serait injustifié de réduire cette indemnité alors que M. A X, qui avait tout loisir de justifier des refus à ses demandes de prêt, s’est gardé de le faire lui imposant l’engagement de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, M. A X indique que les dispositions de l’article L. 151-1 et suivant du code de la consommation étaient en vigueur au moment de la signature du contrat ; qu’elles étaient d’ordre public ; que le contrat aurait donc dû prévoir une tentative préalable de médiation peu important que ces dispositions aient été abrogées par la suite ; que l’absence de tentative préalable de médiation rendait l’action de la SARL SDMA à son encontre irrecevable.

Il ajoute que le contrat était nul à défaut de mentionner l’indication de l’obtention du permis de construire, la date d’ouverture du chantier et le délai d’exécution, la référence de l’assurance dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, les justificatifs des garanties de remboursement. Il précise que l’attestation de la part du garant de livraison n’était pas annexée.

Il fait valoir que la SARL SDMA ne justifie pas lui avoir envoyé l’ensemble des pièces par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception ; qu’en conséquence, le délai de rétractation n’a pas commencé à courir et qu’il pouvait dès lors valablement se rétracter par son courrier du 14 avril 2016. Il ajoute que la pièce n°2 qui correspondrait à l’envoi par courrier recommandé comporte une date illisible ; qu’il ne peut en conséquence être démontré que ce courrier correspond bien à l’envoi des documents contractuels alors que l’appelante a eu l’occasion de lui écrire à plusieurs reprises en recommandé au cours de l’année 2016 ; que la SARL SDMA ne démontre pas qu’il serait de mauvaise foi.

Il souligne qu’il n’a jamais été destinataire des conditions particulières qui ne lui sont donc pas opposables. Il fait valoir qu’il s’est adressé à un courtier pour optimiser ses chances d’obtention d’un crédit mais que ses demandes conformes aux mentions des conditions particulières ont été refusées par les banques ; qu’il a alors fait d’autres demandes pour un montant de crédit inférieur à ces conditions mais a encore obtenu des refus. Il précise que, s’il n’a pas communiqué les demandes de prêts suite aux courriers de la SARL SDMA, c’est parce qu’il ne les avait pas en sa possession ; qu’en tout état de cause les mails transmis étaient suffisants. Il répond que l’offre du crédit foncier sollicitée par la SARL SDMA ne prend pas en compte ses charges mensuelles et notamment le règlement d’une pension alimentaire de 150 euros pour l’entretien de son fils. Il précise que la SARL SDMA ne démontre pas qu’il lui aurait caché ses charges mensuelles ; que le crédit foncier lui a opposé un refus pour un prêt dont les caractéristiques étaient très proches de celles figurant aux conditions particulières.

Il ajoute que la promesse d’achat a été annulée au vu de la découverte d’un puits et d’un fossé sur la propriété convoitée de sorte que le contrat de construction a été annulé par ricochet, peu important que son courrier du 14 avril 2016 n’y fasse pas référence.

Il précise que la SARL SDMA ne démontre pas avoir demandé ni obtenu la garantie dommage ouvrage et la garantie de livraison, alors que ces éléments figuraient également au titre des conditions suspensives ; qu’elle ne peut dans ces conditions lui reprocher d’avoir fait obstacle à la réalisation des conditions suspensives.

Il fait valoir que l’indemnité de résiliation prévue au contrat constitue une clause pénale qui peut être réduite conformément aux dispositions de l’article 1152 du code civil alors que la SARL SDMA ne justifie pas avoir engagé de frais entre la signature du contrat et sa demande de résiliation ; qu’en effet la facture de la société CEREMI n’est pas probante alors que cette société a des liens étroits avec la SARL SDMA ; qu’il ne l’a en tout état de cause pas mandatée. Il soutient qu’en réalité la SARL SDMA n’a subi aucun préjudice puisque les seuls frais engagés sont relatifs à l’étude de filière et qu’elle a encaissé le chèque établi à ce titre, alors même que cette somme aurait dû lui être remboursée. Il précise qu’elle n’a pas plus subi de préjudice lié à la perte du bénéfice escompté alors qu’elle a conclu un autre contrat de construction sur le terrain litigieux.

Il soutient qu’il subit un préjudice moral du fait de l’acharnement de la SARL SDMA qui prétend en outre qu’il serait de mauvaise foi.

I- Sur la recevabilité de l’action du constructeur

Si les articles L. 151-1 du code de la consommation et suivant, dans leur version en vigueur lors de la signature du contrat mais abrogée au 1^er juillet 2016 soit antérieurement à l’introduction du présent contentieux, prévoyaient la mise en place d’un dispositif de médiation préalable à toute action, l’article L. 151-3 de ce code venait préciser que 'La médiation des litiges de la consommation ne s’applique pas :

a) Aux litiges entre professionnels ;

b) Aux réclamations portées par le consommateur auprès du service clientèle du professionnel ;

c) Aux négociations directes entre le consommateur et le professionnel ;

d) Aux tentatives de conciliation ou de médiation ordonnées par un tribunal saisi du litige de consommation ;

e) Aux procédures introduites par un professionnel contre un consommateur.'

En conséquence, aucune médiation préalable n’était obligatoire, quelque soit l’applicabilité dans le temps des dispositions sus-visées, de sorte que la cour, ajoutant au jugement entrepris, déclarera l’action de la SARL SDMA exerçant sous l’enseigne Maisons Socoren recevable.

II- Sur la validité du contrat

A) Sur l’absence des mentions obligatoires du contrat

L’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, dispose que 'Le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

b) L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l’urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

-d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

-d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

e) Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ;

f) L’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

g) L’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;

h) L’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l’ouvrage ;

i) La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

j) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances ;

k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d’exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d’exécution peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d’Etat.'

L’article L. 230-1 de ce même code précise que ces règles sont d’ordre public.

S’agissant de l’obtention du permis de construire prévue en g), l’article 3 du contrat prévoit que c’est le constructeur qui établira la demande de permis de construire, l’obtention du permis ayant été mise en condition suspensive dans l’article 23 du contrat. Dès lors que ce procédé est expressément prévu par l’article L. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, les exigences relatives au permis de construire sont valablement différées à la date de son obtention de sorte que M. A X ne peut valablement reprocher un non respect des obligations légales à ce titre alors que ce permis n’a jamais été obtenu.

S’agissant de la date d’ouverture du chantier et des délais d’exécution prévus en i), l’article 4 du contrat a pour objet de préciser les modalités applicables à ce titre. De même, l’article 12 prévoit les modalités d’indemnisation en cas de retard dans la livraison de sorte que les indications nécessaires figurent bien au contrat.

S’agissant de la référence de l’assurance souscrite par le maître de l’ouvrage prévue en j) et de la garantie de livraison figurant en k, ces deux éléments constituent des conditions suspensives de sorte

que M. A X ne peut plus se fonder sur leur absence au moment de la signature du contrat pour en solliciter la nullité.

S’agissant de la garantie de remboursement, l’article 16 prévoit que cette clause est sans objet dès lors que le contrat stipule le versement du dépôt de garantie à la signature du contrat. En effet, l’article R. 231-8 I disposait que 'I.-Lorsque le contrat n’a pas stipulé un dépôt de garantie conforme à l’article L. 231-4-III, il prévoit un paiement n’excédant pas 5 p. 100 du prix convenu de la construction au jour de la signature ainsi qu’un paiement n’excédant pas 5 p. 100 dudit prix à la délivrance du permis de construire. En ce cas une attestation de garantie de remboursement est annexée au contrat.' Dés lors, la garantie de remboursement n’était effectivement pas nécessaire en l’espèce.

En conséquence, c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que les conditions générales du contrat, lesquelles ont été portées à la connaissance de M. A X qui les a émargées, étaient régulières et ont rejeté les exceptions de nullité, la décision à ce titre sera donc confirmée.

B) Sur la possibilité de rétractation

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit un délai de rétractation de 10 jours pour le souscripteur d’un contrat de construction de maison d’habitation, ce délai courant à compter de l’envoi de la notice d’information prévue par l’article L. 231-9 de ce même code. Cette faculté de rétractation figurait bien dans les conditions générales du contrat émargées par M. A X en leur article 24 .

M. A X se prévaut pour la première fois en cause d’appel de ce que son courrier du 14 avril 2016 vaut rétractation dans le délai de 10 jours dès lors que ce délai n’a pas commencé à courir. Toutefois, ce courrier indique en objet qu’il concerne une 'annulation de l’achat d’une maison individuelle' et fait référence dans son corps à la non réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention du prêt en se référant à l’article 23 du contrat sans faire aucune mention de l’article 24 de ce même contrat. Dans ces conditions, ce courrier ne saurait être considéré comme valant courrier de rétractation, ce qui est d’ailleurs confirmé par l’attitude de M. A X dans le cadre de la première instance qui a soutenu la nullité du contrat et non le fait que celui-ci n’était pas définitif du fait de l’exercice de la faculté de rétractation.

En conséquence, M. A X, qui n’a pas plus exercé cette faculté de rétractation en cours d’instance, ne peut valablement prévaloir de ce moyen pour échapper aux demandes de la SARL SDMA.

III- Sur la défaillance de la condition suspensive

L’article 1178 du code civil dans sa version applicable au présent litige prévoit que ' La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.' Ces dispositions sont reprises dans l’article 23 des conditions générales du contrat.

Il appartient au créancier qui invoque l’application de cette disposition de démontrer que le débiteur a commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition mais le débiteur de l’obligation a la charge de prouver qu’il a accompli des diligences normales.

L’article 23 des conditions générales prévoyait notamment au titre des conditions particulières en a) l’acquisition du terrain et en c) l’obtention du ou des prêts demandés pour le financement de la construction.

S’agissant des autres conditions suspensives, M. A X ne peut valablement se prévaloir de l’absence de preuve de leur réalisation par la SARL SDMA alors que c’est lui qui s’est prévalu du

défaut de réalisation d’une condition suspensive, faisant ainsi valoir sa volonté de ne pas poursuivre les relations contractuelles et rendant inutiles les démarches de son co-contractant en vu de réaliser les autres conditions suspensives prévues au contrat.

A) Sur la condition d’obtention d’un crédit

Les conditions particulières du contrat prévoyaient que le financement de l’opération, pour coût total de 149.634 euros en prenant en compte le prix des travaux à la charge du maître de l’ouvrage, se ferait selon les modalités suivantes :

— apport personnel à hauteur de 47.500 euros,

— prêt à taux zéro sur une durée maximum de 20 ans à hauteur de 40.000 euros,

— prêt PAS d’une durée maximum de 30 ans à un taux maximal de 3,5% pour un montant de 85.000 euros.

M. A X ne peut valablement soutenir que ces conditions particulières ne lui seraient pas opposables à défaut de lui avoir été communiquées alors même que l’exemplaire du contrat produit par la SARL SDMA comporte en bas de page son émargement mais aussi sa signature, sur les deux pages des conditions particulières. M. A X était donc tenu de solliciter des prêts conformes à ces stipulations.

M. A X s’est prévalu dans son courrier de résiliation des refus de la caisse d’épargne, du crédit agricole et du CIC. Or, il résulte du courrier du CIC (pièce 7 de l’intimé) et de la demande de crédit formulée à cette banque que celle-ci portait sur un crédit aux caractéristiques plus favorables que celles mentionnées au contrat (prêt de 83.920 mais sur une durée de 25 ans à un taux de 2,60%). De même, la demande à la caisse d’épargne portait, outre le prêt à taux zéro, sur deux crédits sur 180 mois et 300 mois avec des taux d’intérêts de 1,80% et 2,20% pour un montant de 84.085 euros. Les taux mentionnés dans la demande de prêt au crédit agricole étaient de 1% et 2,70% soit, là encore, très inférieurs à ceux mentionnés aux conditions particulières, la durée des crédits sollicités étant de 25 et 28 ans.

Par ailleurs, M. A X se prévaut du refus du crédit foncier mais il ressort du courrier de refus que le prêt PAS sollicité portait sur une somme de 95.104 euros au lieu de 85.000 euros et avec un taux de 2,750% au lieu de 3,5%.

En conséquence, M. A X échoue à justifier qu’il a sollicité des prêts conformes aux stipulations contractuelles puisque, notamment, les taux sollicités dans ses demandes étaient largement inférieurs à ceux prévus au contrat. Il ne démontre pas plus que le prêt lui aurait été refusé même en formulant des demandes de prêts aux caractéristiques conformes à celles prévues dans les conditions générales.

Dès lors, il convient de considérer que c’est bien ces demandes de prêt à des conditions plus favorables que celles du contrat qui sont à l’origine de l’échec de la condition suspensive et que, par son comportement, M. X a empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

B) Sur la condition liée à l’obtention du terrain

S’il n’est pas contesté que l’achat de terrain envisagé n’ait pas été réalisé, M. A X soutient que c’est du fait de servitudes existant sur le terrain qui ne lui avaient pas été indiquées. Toutefois, il n’apporte aucun élément de nature à le démontrer en l’absence de pièce quelconque sur l’acquisition du terrain autre que la promesse d’achat. Au contraire, la SARL SDMA produit les attestations d’un négociateur square habitat ayant visité le terrain et de son actuel propriétaire

justifiant qu’aucun puits ou fossé ne se trouve sur la parcelle, éléments confirmés par le plan établi par le bureau d’étude techniques en assainissement qui ne fait apparaître l’existence d’un fossé et de puits que sur les parcelles adjacentes.

En conséquence, il apparaît que les raisons invoquées par M. A X pour justifier de la non-réalisation de cette condition suspensive sont fallacieuses ce qui est d’ailleurs confirmé par le fait que cette condition suspensive n’était pas visée dans le courrier du 14 avril 2016 de M. A X sur l’annulation du contrat.

Dans ces conditions, il convient également de considérer que la non réalisation de cette condition est imputable à M. A X.

IV- Sur l’indemnité de résiliation

L’article 23 du contrat stipule qu’au cas où une ou plusieurs conditions suspensives ne pourrait se réaliser du fait du maître de l’ouvrage, celui-ci sera réputé avoir résilié le contrat et encourra les pénalités de l’article 25.

L’article 25 prévoit que 'Hormis le cas où les conditions suspensives stipulées à l’article 23 ne seraient pas réalisées, le maître de l’ouvrage devra au constructeur, en cas de résiliation avant l’ouverture du chantier, une indemnité forfaitaire de 10% du montant total du prix convenu en rémunération de ses frais et honoraires.'

L’indemnité ainsi fixée dont l’objet est de permettre aux parties de se libérer unilatéralement de leurs engagements ne s’analyse pas en une clause pénale mais en une faculté de dédit de sorte que la cour ne saurait réduire le montant conventionnellement prévu.

Les conditions particulières du contrat prévoyaient un prix convenu de 138.554 euros qui a été diminué suite à l’avenant du 19 février 2016 aux termes duquel de nouveaux travaux pour un montant de 16.600 euros étaient réservés au maître de l’ouvrage de sorte que le coût convenu, diminué de cette somme, était bien de 121.954 euros et que la somme de 12.195,40 euros sollicitée correspond bien au pourcentage fixé dans la clause sus-visée.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé et la cour, statuant à nouveau, condamnera M. A X à payer à la SARL SDMA exerçant sous l’enseigne Maisons Socoren la somme de 12.195,40 euros au titre de l’indemnité conventionnelle de résiliation.

V- Sur la demande indemnitaire formulée à titre reconventionnel

Dès lors que la demande de la SARL SDMA exerçant sous l’enseigne Maisons Socoren est fondée, son action n’est pas fautive de sorte que M. A X sera débouté de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour réparation de son préjudice moral.

VI- Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. A X succombant, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné la SARL SDMA exerçant sous l’enseigne Maisons Socoren aux entiers dépens et à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la cour, statuant à nouveau, condamnera M. A X aux entiers dépens de première instance et d’appel et à verser à la SARL SDMA exerçant sous l’enseigne Maisons Socoren la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Rejette la fin de non recevoir de l’action de la SARL SDMA exerçant sous l’enseigne Maisons Socoren ;

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté les exceptions de nullité du contrat de construction ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. A X à payer à la SARL SDMA exerçant sous l’enseigne Maisons Socoren la somme de douze mille cent quatre-vingt-quinze euros et quarante centimes (12.195,40 euros) au titre de l’indemnité conventionnelle de résiliation ;

Déboute M. A X de sa demande indemnitaire ;

Condamne M. A X aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit du conseil de la SARL SDMA exerçant sous l’enseigne Maisons Socoren en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. A X à payer à la SARL SDMA exerçant sous l’enseigne Maisons Socoren la somme de deux mille euros (2.000 euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. LEVEUF G. SOCHACKI