Cour d'appel de Montpellier, 4e chambre civile, 7 avril 2021, n° 18/03002

TGI Perpignan 3 avril 2018

CA Montpellier
Infirmation partielle 7 avril 2021

CA Montpellier 3 novembre 2021

Arguments

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Rejeté
Mauvaise foi des vendeurs
La cour a estimé que les vendeurs avaient respecté leurs obligations en fournissant un diagnostic technique et qu'il n'était pas prouvé qu'ils aient eu connaissance de la présence d'amiante au moment de la vente.
Accepté
Garantie des vices cachés
La cour a reconnu que la présence d'amiante justifiait une indemnisation pour les travaux nécessaires, ce qui a conduit à la décision de réduire le prix d'achat.
Accepté
Préjudice matériel lié aux travaux
La cour a jugé que la SCI BOIDIN devait être indemnisée pour les travaux nécessaires en raison de la présence d'amiante, qui constitue un préjudice matériel.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé des indemnités au titre de l'article 700 du CPC en raison de la nature du litige et des frais engagés par la SCI BOIDIN.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Montpellier, la SCI BOIDIN conteste le jugement du TGI de Perpignan qui l'a déboutée de ses demandes pour vice caché après l'achat d'un bien immobilier contenant de l'amiante. La cour de première instance a retenu la responsabilité de la société de diagnostic, mais a limité l'indemnisation à une perte de chance. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments, confirme le jugement en ce qui concerne la clause d'exclusion de garantie, mais réforme la décision sur le préjudice, condamnant la SARL AUDIT IMMOBILIER et son assureur à verser 27 700 € pour les travaux de désamiantage. La cour conclut donc à une infirmation partielle du jugement initial.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 4e ch. civ., 7 avr. 2021, n° 18/03002
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	18/03002
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Perpignan, 3 avril 2018, N° 15/00051
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Philippe SOUBEYRAN, président
Avocat(s) :	Alain ARMANDETJean-Paul BERNARDMarion ROQUESYann LE TARGATLaurent LUCASJustin BERNARD
Cabinet(s) :	PORTAILL & BERNARD AVOCATSAVOX
Parties :	SCI BOIDIN c/ Compagnie d'assurances MMA IARD

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4^e chambre civile

ARRET DU 07 AVRIL 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/03002 – N° Portalis DBVK-V-B7C-NWHI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 avril 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 15/00051

APPELANTE :

SCI BOIDIN

[…]

Représentée par M^e Justin BERNARD de la SELARL PORTAILL – BERNARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

substitué à l’audience par M^e Jean-Paul BERNARD avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMES :

Madame D C

née le […] à PERPIGNAN

de nationalité française

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e P a s c a l G A D E L d e l a S C P N I C O L A U – M A L A V I A L L E – G A D E L – C A P S I , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES substitué à l’audience par M^e ROQUES Marion, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Madame E C

née le […] à PERPIGNAN

de nationalité française

[…]

Madame F C épouse X

née le […] à PERPIGNAN

de nationalité française

[…]

Monsieur Z Y, ès-qualités de liquidateur de la SARL AUDIT IMMOBILIER CONSULTANT

de nationalité française

[…]

Représenté par M^e Yann LE TARGAT de la SEP ALAIN ARMANDET ET YANN LE TARGAT, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l’audience par M^e Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS

Compagnie d’assurances MMA IARD

[…]

Représentée par M^e Yann LE TARGAT de la SEP ALAIN ARMANDET ET YANN LE TARGAT, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l’audience par M^e Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 13 JANVIER 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 3 février 2021, au moins un conseil s’étant opposé à ce que l’affaire soit jugée sans audience en vertu de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, en audience publique tenue en formation rapporteur en application de l’article 3 du décret n°2020-1405 du 18 novembre 2020.

M^me Cécile YOUL-PAILHES, conseillère, a fait le rapport prescrit par l’article 804 du code de procédure civile et a rendu compte des plaidoiries devant de la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M^me Cécile YOUL-PAILHES, Conseillère

M. Frédéric DENJEAN, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats et de la mise à disposition : M^me A B

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me A B, Greffier.

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique du 7 janvier 2013, Mesdames D C, E C et F C ont vendu à la SCI BOIDIN un ensemble immobilier constitué d’une maison d’habitation, d’un hangar et d’une écurie pour la somme de 349 300 €.

Un diagnostic technique a été réalisé par la SARL AUDIT IMMOBILIER CONSULTANT le 15 novembre 2012 et annexé à l’acte de vente. Ce diagnostique a signalé la présence de plaques ondulées fibrociment contenant de l’amiante sur la toiture du hangar.

Par acte du 05 janvier 2015, la SCI BOIDIN a saisi le tribunal de grande instance de PERPIGNAN d’une action contre M^mes C, se prévalant des dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil applicables en matière de vices cachés pour qu’elles soient condamner à lui payer notamment le coût de la réfection de la toiture (12 721,23€), le prix du désamiantage (16 959,28€) et une somme sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par assignations en date des 9 et 13 juillet 2015 M^mes C ont appelé en cause la SARL AUDIT IMMOBILIER CONSULTANT et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

L’affaire principale et l’appel en cause ont été joints.

Par jugement en date du 3 avril 2018, le tribunal de grande instance de PERPIGNAN a débouté la SCI BOIDIN de ses demandes à l’encontre de l’indivision C, a retenu la responsabilité délictuelle de la SARL AUDIT IMMOBILIER, l’a condamnée solidairement avec son assureur MMA IARD à la réparation d’un préjudice de perte de chance, et a débouté la SCI BOIDIN de sa demande de préjudice de jouissance.

Par déclaration en date du 8 juin 2018, la SCI BOIDIN a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 12/01/2021, elle demande de :

— réformer le jugement en ce qu’il a dit et jugé que la clause d’exclusion de garantie prévue à l’acte authentique est « inapplicable » à l’espèce, que la vente intervenue suivant acte du 7 Janvier 2013 est entachée d’un vice caché, et limité à 10 000 € l’indemnisation de son préjudice,

Par voie de conséquence, statuant à nouveau,

— condamner l’indivision C sur le fondement des articles 1641, 1643,1644 et 1645 du code civil à lui restituer sur le prix d’acquisition de la maison d’habitation la somme de 35 000 € à parfaire,

— réserver les indemnités à verser au titre du préjudice de jouissance lié à la réalisation des travaux de réfection,

— condamner la SARL AUDIT IMMOBILIER CONSULTANT et son assureur MMA IARD au paiement de la somme de 35 000 €,

— réserver les indemnités à verser au titre du préjudice de jouissance lié à la réalisation des travaux de réfection,

— dire in solidum la condamnation de l’indivision C, de la SARL AUDIT IMMOBILIER CONSULTANT et de MMA,

— condamner in solidum les requises à 4 320 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens de première instance et d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 et 699 du CPC avec distraction au profit des avocats de la cause.

Sur la garantie des vendeurs, elle fait valoir pour l’essentiel qu’en l’absence d’un diagnostic complet, l’indivision C ne peut se prévaloir d’une quelconque exonération de garantie, ce d’autant plus qu’elle connaissait la présence d’amiante sur le toit.

En l’espèce le compromis de vente a été signé le 16 novembre 2012, le 1^er diagnostic technique partiel a été rendu le 15 novembre 2012 puis complété le 12 avril 2013 soit plus de 3 mois après la réitération de la vente. La présence d’amiante dans le toit de la maison d’habitation n’a donc été découverte que postérieurement, tant à la signature du

compromis de vente que de l’acte authentique, que de la prise de possession réelle. La charge de réaliser un diagnostic complet incombant au vendeur, en l’espèce l’indivision C, la carence du 1^er rapport du 15 novembre 2012 concernant le diagnostic de la maison d’habitation, engage sa responsabilité, ou en tout état de cause la prive du bénéfice de la clause exclusive de responsabilité, quand bien même cette carence relèverait d’une faute du diagnostiqueur.

En outre l’indivision C a fourni postérieurement à la signature du compromis de vente et de l’acte authentique un rapport nécessairement faussement daté au 15 novembre 2012 (date du 1^er rapport) puisque reprenant les conclusions d’un laboratoire d’analyse du 12 avril 2013 confirmant la présence d’amiante au niveau de la sous-toiture de la maison d’habitation.

Ainsi, le vendeur savait, de toute évidence, dès le départ, que la maison d’habitation devait faire l’objet d’un diagnostic et être visitée et que le rapport remis à l’acquéreur ne mentionnait pas de visite de la maison d’habitation. Nul autre que les vendeurs ne pouvaient solliciter des analyses complémentaires. Cette seule connaissance établit la mauvaise foi des vendeurs.

L’appelante considère qu’elle est donc fondée à solliciter la réduction du prix d’achat au titre de la garantie des vices cachés.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur, elle soutient pour l’essentiel que le diagnostiqueur en n’ayant pas effectué toutes les vérifications et en omettant la partie habitable, mission prévue, en ne décelant pas la présence d’amiante sous les tuiles de la maison d’habitation, n’a pas rempli son obligation et a, en ce sens, commis une faute au sens de l’article 1382 du Code civil (1240 nouveau). Cette faute constitue également une négligence au sens de l’article 1383 du Code civil (1241 nouveau).

Bien que le diagnostiqueur immobilier ne soit contractuellement tenu qu’envers le vendeur de l’immeuble, il engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur si ce dernier subit un préjudice par sa faute (articles 1382 et 1383 du code civil).

Elle affirme également que le préjudice réparable ne peut être limité par la notion de perte de chance et que la responsabilité du diagnostiqueur entraîne l’indemnisation intégrale des travaux.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 4 décembre 2018, M^mes C demandent au visa des articles 1641 et suivants du code civil et des articles 1147 ancien et 1382 du code civil de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de PERPIGNAN en date du 3 avril 2018.

— condamner la SCI BOIDIN à leur payer la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elles exposent que l’acte de vente du 7 janvier 2013 comporte en page 10 une clause de non garantie donc elles ne sont pas tenues des vices cachés.

En outre elles font valoir qu’en confiant à un diagnostiqueur professionnel le soin de rechercher tout indice de présence d’amiante dans l’immeuble vendu, elles ont satisfait

à leurs obligations.

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse improbable où la cour retiendrait leur responsabilité de :

— condamner solidairement la SARL AUDIT IMMOBILIER prise en la personne de son liquidateur amiable et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elles à la requête de la SCI BOIDIN,

— condamner solidairement la SARL AUDIT IMMOBILIER prise en la personne de son liquidateur amiable et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à leur payer une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner sous la même solidarité la SARL AUDIT IMMOBILIER et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux entiers dépens.

Elles font valoir pour l’essentiel que même en présence d’un diagnostic erroné causant préjudice à l’acquéreur, quand bien même le vendeur serait professionnel, ce dernier ne peut voir sa responsabilité recherchée. L’acquéreur est en conséquence privé de toute action contre son vendeur dans la mesure où ce dernier est de bonne foi, ce qui a été suffisamment démontré.

***

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 7 décembre 2018, Monsieur Z Y, ès qualités de liquidateur de la SARL AUDIT IMMOBILIER CONSULTANT a interjeté appel incident du jugement et demande au visa des articles 1315 et 1147 et suivants du code civil de :

* à titre principal :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit que la société AUDIT IMMOBILIER CONSULTANT avait commis une faute,

— débouter la SCI BOIDIN et M^mes C de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

* à titre subsidiaire :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit que le seul préjudice subi par la SCI BOIDIN était un préjudice de perte de chance de négocier une réduction de prix compte-tenu de la présence d’amiante en sous-toiture et fixé ce préjudice à 10 000 €,

— débouter la SCI BOIDIN de ses demandes plus amples,

* à titre plus subsidiaire :

— débouter la SCI BOIDIN de toutes ses demandes excédant le seul coût de la dépose de l’amiante, et notamment la débouter de ses demandes liées à la reconstruction d’une toiture neuve et/ou à la pose de velux,

* en tout état de cause :

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de la compagnie MMA concernant la franchise contractuelle d’assurance,

— débouter M^mes C de toutes leurs demandes formées contre les sociétés AUDIT IMMOBILIER CONSULTANT et MMA IARD ou contre Monsieur Y ès qualités de liquidateur de la société AUDIT IMMOBILIER CONSULTANT,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Yann LE TARGAT.

Sur l’absence de preuve d’une faute, il expose pour l’essentiel qu’un diagnostic « avant vente », doit être réalisé par constat visuel et uniquement sur les matériaux visibles et accessibles sans sondages destructifs, comme le prévoyaient l’arrêté du 22 août 2002 et comme l’exige toujours aujourd’hui l’arrêté du 12 décembre 2012 qui l’a remplacé.

A ce titre, il convient de bien distinguer le diagnostic avant vente du diagnostic avant travaux, lequel peut comporter des sondages destructifs qui sont interdits au diagnostiqueur qui intervient à l’occasion d’une vente.

Ces limites ont été clairement rappelées dans le rapport établi par la société AUDIT IMMOBILIER CONSULTANT.

La SCI BOIDIN était donc parfaitement informée que le repérage ne pouvait pas être exhaustif puisque limité aux parties visibles et accessibles sans sondages destructifs, et qu’en cas de réalisation de travaux (notamment en toiture), il conviendrait de faire établir un diagnostic amiante spécifique avant travaux.

En outre il n’est pas démontré que la sous-toiture litigieuse ait été visible et accessible sans sondages destructifs au jour de l’inspection réalisée par la société AUDIT IMMOBILIER CONSULTANT en novembre 2012.

De ce fait il n’est pas démontré qu’elle a commis une faute.

Sur l’absence de préjudice pour la SCI BOIDIN, M. Y, pour la société AUDIT IMMOBILIER CONSULTANT, fait valoir qu’il faut faire la distinction entre les différents types de matériaux pouvant contenir de l’amiante, les matériaux friables et les matériaux rigides ; seuls les matériaux friables présentant un risque de libération spontanée de fibres d’amiante dans l’atmosphère.

Cette distinction explique les différentes préconisations issues de la réglementation suivant le type de matériau découvert.

En effet ce n’est qu’à la double condition que l’on détecte un matériau « dégradé » et que des mesures d’empoussièrement de l’atmosphère révèlent un taux supérieur à 5 fibres d’amiante par litre d’air que sont entrepris des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante.

A défaut, il suffit de procéder à des contrôles réguliers de l’état de conservation des matériaux sans aucune obligation de les déposer.

En l’espèce, les éléments amiantés découverts sont des plaques d’amiante rigide et il ressort du rapport rectificatif produit aux débats qu’à l’instar de la toiture du hangar déjà signalée avant la vente, celle de la maison est également en bon état de conservation et que le désamiantage n’est pas nécessaire. Il n’a été préconisé qu’une évaluation périodique de l’état de conservation, conformément à la réglementation en la matière.

Pour la toiture du hangar comme pour la sous-toiture de la maison il n’est donc pas démontré que le désamiantage soit nécessaire, d’autant que les plaques litigieuses sont d’ores et déjà confinées puisqu’elles sont enfermées entre le plafond l’habitation et la couverture en tuiles, de sorte qu’elles ne sont pas susceptibles de libérer des fibres d’amiante et de générer un danger sanitaire.

Ainsi en l’absence de danger sanitaire justifiant la mise en 'uvre de travaux de désamiantage, la présence d’amiante en sous-toiture de l’habitation ne saurait être considérée comme un vice et ne constitue pas un préjudice pour la SCI BOIDIN.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 janvier 2021.

MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés :

En application de l’article 1641 du code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1642 du même code ajoute que « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

L’article 1643 du même code dispose : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

L’article 1644 du même code indique que « L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

Enfin, l’article 1645 du même code énonce : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

La jurisprudence constante de la cour de cassation considère que si le vendeur connaissait le risque, il ne peut pas se prévaloir d’une clause de non garantie. Cette connaissance relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En l’espèce, l’acte de vente du bien contient une clause d’exclusion de garantie. Il appartient donc à l’acquéreur de démontrer la mauvaise foi des venderesses.

Il se contente cependant d’affirmer que ces dernières connaissaient la présence d’amiante sous les tuiles de la maison d’habitation et prétend le démontrer en affirmant que le défaut d’indication concernant la maison d’habitation démontre nécessairement que celle-ci n’a pas été visitée, que ce défaut équivaut à un défaut de diagnostic et que l’absence de production de cette information dans l’acte de vente ne leur permet pas de s’exonérer de la garantie des vices cachés.

En l’occurrence, les venderesses ont fait procéder au contrôle technique obligatoire avant toute vente immobilière. Le diagnostiqueur leur a remis le rapport en date du 15 novembre 2012 qui a été annexé à l’acte de vente. Ses conclusions étaient donc connues tant des venderesses que de l’acquéreur. Si par la suite ce même diagnostiqueur a fait valoir un rapport manifestement anti-daté au 15 novembre 2012 reprenant les conclusions du rapport d’expertise diligentée par l’acquéreur en date du 12 juin 2012, il n’est pas démontré qu’elles en ont eu connaissance.

En conséquence, au vu du diagnostic réalisé concernant la présence d’amiante qui a fait l’objet du seul rapport annexé à l’acte de vente, leur mauvaise foi ne saurait être retenue.

Sur la responsabilité de la SARL AUDIT IMMOBILIER CONSULTANT :

L’article L 1334-13 du code de la santé publique, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit « un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante est produit, lors de la vente d’un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation ».

Ledit article L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au litige, énonce que le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : « ['] 2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code (de la santé publique). »

L’arrêté du 22 août relatif aux consignes générales de sécurité du dossier technique amiante précise que si le constat de présence ou d’absence d’amiante préalable à la vente est établi sur la base d’un repérage des produits et matériaux contenant de l’amiante réalisé selon les modalités définies dans une annexe I.

Celle-ci dispose que : « Dans un premier temps, l’opérateur de repérage recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits, accessibles sans travaux destructifs, qui correspondent à la liste définie en annexe du décret n° 96-97 du 7 février 1996 modifié et qui sont susceptibles de contenir de l’amiante. S’il a connaissance d’autres produits ou matériaux réputés contenir de l’amiante, il les repère également.

Il examine de façon exhaustive tous les locaux qui composent le bâtiment [']

Lorsque, dans des cas qui doivent être précisément justifiés, certains locaux ne sont pas accessibles, l’opérateur de repérage émet les réserves correspondantes et préconise les investigations complémentaires qui devront être réalisées.

Dans un second temps, et pour chacun des ouvrages ou composants repérés, en fonction des informations dont il dispose et de sa connaissance des matériaux et produits utilisés, il atteste, le cas échéant, la présence d’amiante. En cas de doute, il détermine les prélèvements et analyses de matériaux nécessaires pour conclure ['].

La cour de cassation considère que « Manque de base légale l’arrêt qui, pour rejeter la demande de dommages-intérêts des acquéreurs d’un immeuble contre le diagnostiqueur chargé du repérage d’amiante, retient qu’il a réalisé sa mission, consistant à repérer l’amiante sur les parties rendues visibles et accessibles lors de la réalisation du diagnostic, sans répondre aux conclusions soutenant qu’il ne pouvait pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel mais devait mettre en 'uvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission, tout en relevant que le diagnostiqueur s’était abstenu d’effectuer des sondages non destructifs, notamment sonores, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, dés lors qu’il n’avait effectué de repérage que dans les parties visibles, il pouvait conclure à l’absence d’amiante dans les autres parties sans émettre de réserves. » (Cass. 3^e civ., 14 septembre 2017, n° 16-21.942) Dés lors que des éléments peuvent faire suspecter la présence d’amiante, le diagnostiqueur doit rechercher l’amiante susceptible d’être incorporée dans les composants de l’immeuble, même si celle-ci ne libère pas de fibres à l’air libre.

En l’espèce, il s’avère que des plaques ondulées en fibro-ciment étaient présentes sous les tuiles de la maison d’habitation mais n’ont pas été signalées par le diagnostiqueur dans son rapport annexé à l’acte de vente. Il aurait du, à tout le moins, dans le cadre d’un diagnostic avant vente, sans avoir à procéder à un sondage destructif quelconque et ce d’autant plus facilement que les plaques concernées étaient manifestement visibles depuis une terrasse en surplomb, après avoir constaté la présence d’amiante dans d’autres parties du bien vendu, émettre des réserves sur la partie destinée à l’habitation. Sa responsabilité est donc engagée.

Sur le préjudice :

L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation fait une liste des éléments qui doivent figurer dans le dossier technique à fournir et à annexer par le vendeur à l’acte de vente du bien. Ainsi, le constat de présence d’amiante à pour but d’informer l’acquéreur sur un risque sanitaire éventuel.

Depuis un arrêt en chambre mixte en date du 8 juillet 2015 (13-26.686), la Cour de cassation considère « que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné » et qu’ainsi, les acquéreurs doivent être indemnisés de leurs préjudices matériel et de jouissance. (C. Cass. 3^e, 19 mai 2016, 15-12,408)

En l’espèce, la SCI BOIDIN a pour projet d’utiliser le bien acquis pour en faire un gîte d’étape. Elle souhaite dans ce cadre aménager les combles et faire poser un velux. Elle va donc devoir faire procéder au désamiantage de la partie de la toiture infectée selon une procédure spécifique. La présence d’amiante implique que des précautions particulières soient prises même pour de simples travaux de bricolage. Il était donc indispensable que l’acquéreur soit informé de sa présence. Le préjudice subi par la SCI BOIDIN ne saurait donc se limiter à une simple perte de chance. Il s’agit également de l’indemniser pour les travaux à réaliser, outre les préjudices de jouissance et moral éventuels.

S’il doit être fait droit à la demande d’indemnisation des travaux liés au désamiantage et à la réfection de la toiture au vu du devis produit par l’appelant (PIECE 11), soit la somme de 27 700 euros, la demande relative au préjudice de jouissance et au préjudice moral sera rejetée faute d’avoir été dûment motivée et justifiée.

S’agissant du préjudice lié à la perte d’une chance d’avoir négocié un meilleur prix, ainsi que l’a relevé le premier juge, la SCI BOIDIN avait connaissance de la présence d’amiante dans d’autres parties de la propriété. Elle ne justifie pas de ce qu’elle a de ce fait négocié auprès des venderesses un meilleur prix. L’évaluation qu’a fait le premier juge de ce préjudice paraît ainsi tout à fait adapté.

Sur les demandes accessoires :

Succombant à l’action, la SARL et son assureur seront condamnés in solidum à payer à la SCI BOIDIN et aux consorts C, chacun, la somme de 3 500 euros ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf pour ce qui concerne la réparation du préjudice,

REFORME le jugement sur ce point,

Et, statuant à nouveau :

CONDAMNE solidairement la SARL AUDIT IMMOBILIER en la personne de son liquidateur et la SA MMA IARD à payer à la SCI BOIDIN la somme de VINGT SEPT MILLE SEPT CENTS euros (27 700 €) en réparation du préjudice lié aux travaux de réfection de la toiture,

CONDAMNE in solidum la SARL AUDIT IMMOBILIER en la personne de son liquidateur et la SA MMA IARD à payer à la SCI BOIDIN la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS euros (3 500 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE in solidum la SARL AUDIT IMMOBILIER en la personne de son liquidateur et la SA MMA IARD à payer à M^me D C, M^me E C et M^me F C, ensemble, la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS euros (3 500 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE in solidum la SARL AUDIT IMMOBILIER en la personne de son liquidateur et la SA MMA IARD aux entiers dépens d’appel, qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT