COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

YB/IM

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 18/01381 – N° Portalis DBVP-V-B7C-EKZ2

Jugement du 11 Mai 2018

Tribunal de Grande Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance : 16/02236

ARRÊT DU 29 MARS 2022

APPELANT ET INTIME :

Monsieur Y X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Inès RUBINEL substituant M^e Benoit GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS, et M^e Cécile JARRY, avocat plaidant au barreau du VAL D’OISE

INTIME ET APPELANT :

Monsieur J C

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Q-R S de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 20181057

INTIMES

Maître A B

né le […] à […] […]

Maître L I

né le […] à […]

[…]

[…]

SELARL NOTACONSEILS venant aux droits de la SCP M N-O et A B

[…]

[…]

S.C.P. I L ET D E

[…]

[…]

Représentés par M^e Yoan LOUISET substituant M^e Elise HERON de la SCP LALANNE – GODARD – HERON – BOUTARD – SIMON, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 20180813

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 11 Janvier 2022 à 14 H 00, Monsieur BRISQUET, Conseiller, ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame MULLER, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur BRISQUET, Conseiller

Madame ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré

Greffière lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 29 mars 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, Conseiller faisant fonction de Président, et par Christine LEVEUF, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…] FAITS ET PROCÉDURE

Par acte reçu les 29 et 30 décembre 2011 par M^e L I, notaire associé au Mans, la société Cab Promotion, ayant pour gérant M. Y X, a vendu en l’état futur d’achèvement à ce dernier un appartement de type T3 numéro A401 situé au 4ème étage du bâtiment A, deux box de stationnement situés au sous-sol du même bâtiment et une cave numéro 4, constituant les lots n° 97 (appartement), 50 (box), 51 (box) et 55 (cave) de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé 'Les Jardins de la Mission', situé […], cadastré section DR n°416, ce moyennant un prix de 221 000 euros toutes taxes comprises (184 782,61 euros hors taxes), payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Suivant compromis sous seing privé du 25 octobre 2014, M. X a cédé à M. J C, en application de l’article 1601-4 du code civil, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu les 29 et 30 décembre 2011. Il était mentionné que l’acquéreur déclarait faire cette acquisition dans le cadre du dispositif 'Duflot’ lui permettant de bénéficier d’un avantage fiscal défini à l’article 199 novovicies du code général des impôts.

La régularisation de la vente par acte authentique n’a toutefois pu intervenir avant le 1er janvier 2015, date à laquelle la loi Duflot a été abrogée et remplacée par la loi dite Pinel.

Par acte sous seing privé du 2 mars 2015, M. X et M. C ont constaté que l’immeuble étant achevé, il n’était plus possible de procéder à une cession de contrat de vente en l’état futur d’achèvement et ont convenu d’une vente directe des lots appartenant à M. X.

Selon acte reçu le 2 mars 2015 par M^e I, notaire associé de la SCP L I et D E, avec la participation de M^e A B, notaire de l’acquéreur, M. X a vendu à M. C l’ensemble constitué de l’appartement, des deux box de stationnement et de la cave moyennant le prix de 191 165 euros.

Le 3 mars 2015, la société Cab Promotion et M. C ont signé un procès-verbal de réception de l’appartement et des box précités.

Le 22 mai 2015, la société Cab Promotion et l’architecte, maître d’oeuvre de l’opération de construction des logements de la résidence 'Les Jardins de la Mission', ont signé la déclaration attestant de l’achèvement des travaux au 10 avril 2015 et de leur conformité.

Par courrier du 29 mai 2015, M. C a réclamé à M. X la certification de conformité aux normes 'bâtiment basse consommation’ (BBC) permettant de bénéficier du dispositif de défiscalisation dit 'loi Pinel'.

En l’absence de réponse, M. C a, par actes d’huissier du 10 juin 2016, fait assigner M. X, la SCP L I et D E, et la SCP M N-O et A B devant le tribunal de grande instance du Mans aux fins de les voir condamner à l’indemniser des préjudices subis du fait de l’impossibilité de prétendre à l’avantage fiscal espéré.

Par actes d’huissier des 30 septembre et 4 octobre 2016, M. C a fait assigner M^e L I et M^e A B aux fins d’intervention à la procédure et de condamnation in solidum avec M. X, la SCP L I et D E et la SCP M N-O et A B, à l’indemniser des préjudices subis.

Ces deux procédures ont fait l’objet d’une jonction.

En l’état de ses dernières conclusions, M. C a demandé au tribunal, au visa des articles 1147 et 1604 du code civil et de la loi du 29 novembre 1966, de :
- condamner solidairement ou à défaut in solidum M. Y X, M^e L I, M^e A B, la SCP L I et D E et la SCP M N-O et A B, à lui payer :

* la somme de 42 630 euros à titre de dommages intérêts, en raison de l’absence de l’avantage fiscal promis à l’acte de vente,

* la somme de 10 000 euros en réparation de la perte de valeur et des pertes locatives résultant de l’absence de certification BBC 2005,

* la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

* la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement ou à défaut in solidum M. Y X, M^e L I, M^e A B, la SCP L I et D E et la SCP M N-O et A B aux dépens dont distraction selon l’article 699 du code de procédure civile.

M^es I et B, la SCP L I et D E et la SCP M N-O et A B se sont opposés à titre principal aux demandes présentées à leur encontre, ont conclu subsidiairement à l’absence d’un préjudice certain, réel et actuel en lien avec les prétendus manquements reprochés et encore plus subsidiairement, ont demandé à être intégralement garantis par M. X de toutes les condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au profit de M. C.

M. X n’a pas constitué avocat en première instance.

Par jugement réputé contradictoire du 11 mai 2018, le tribunal de grande instance du Mans a :

- débouté M. J C de toutes ses demandes formées à l’encontre de M^e L I, M^e A B, la SCP L I et D E et la SCP M N-O et A B,

- condamné M. Y X à payer à M. J C la somme de 20 000 euros à titre de dommages intérêts,

- condamné M. Y X à payer à M. J C la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. Y X aux dépens dont distraction au profit de M^e L-A P, à l’exclusion de ceux concernant M^e L I, M^e A B, la SCP L I et D E et la SCP M N-O et A B, qui seront laissés à la charge de M. C, dont distraction au profit de M^e Héron,

- débouté M^e L I, M^e A B, la SCP L I et D E et la SCP M N-O et A B de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. J C du surplus de ses demandes,

- rejeté la demande d’exécution provisoire.

Par déclaration transmise par voie électronique au greffe de la cour d’appel le 28 juin 2018 (procédure enrôlée sous le n° RG 18/01381), M. X a interjeté appel de ce jugement sur tous les chefs lui portant grief et particulièrement en ce qu’il a débouté M. C de toutes ses demandes formées à l’encontre de M^e L I, M^e A B, la SCP L I et D E et la SCP M N-O et A B ; en ce qu’il l’a condamné à payer à M. C la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre celle de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à partie des dépens, intimant M^e A B, M^e L I, la SCP L I et D G, M. H et la SCP M N-O et A B.

Par déclaration du 2 juillet 2018 (procédure enrôlée sous le n° RG 18/01415), M. C a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il l’a débouté de toutes ses demandes formées à l’encontre de M^e L I, M^e A B, la SCP L I et D E et la SCP M N-O et A B, notaires ; en ce que ses demandes contre M. X ont été admises à hauteur de 20 000 euros seulement à titre de dommages-intérêts et en ce que ses demandes ont été rejetées pour le surplus, intimant M. X, M^e I, M^e B, la SCP L I et D E et la SCP M N-O et A B.

Les deux procédures d’appel ont été jointes le 27 mars 2019.

La société (SELARL) Notaconseils est venue aux droits de la SCP M N-O et A B, société dissoute.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 décembre 2020.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :

- le 14 décembre 2020 pour M. X,

- le 31 décembre 2019 pour M. C,

- le 21 novembre 2019 pour M^e L I, M^e A B, la SCP L I et D E et la SELARL Notaconseils venant aux droits de la SCP M N-O et A B.

M. X demande à la cour, au visa des articles 1147 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1604 du code civil et 199 novovicies du code général des impôts, de le dire recevable et bien fondé en son appel, de réformer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à M. C les sommes de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et, statuant à nouveau, de débouter M. C de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

À titre subsidiaire, il sollicite la réduction du montant des dommages et intérêts alloués à M. C et il conclut au débouté de M^e A B, M^e L I, la SCP L I et D E, la SELARL Nota Conseils venant aux droits de la SCP M N-O et A B, de leurs demandes de garantie de toutes condamnations en principal frais et accessoires et de toutes demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En tout état de cause, M. X demande la condamnation de M. C à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction pour ceux le concernant au profit de son avocat.

M. X soutient que M. C n’a pas contesté la conformité du bâtiment dans le mois suivant la livraison et qu’il est forclos à le faire, conformément à l’acte notarié d’acquisition.

Il affirme que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le bien immobilier livré est conforme à sa destination contractuelle selon les termes du rapport établi par un bureau d’étude thermique. Il ajoute que la société Cab Promotion a mandaté la société Cerqual pour la certification et la demande de label BBC dès le mois de septembre 2011. Il en conclut qu’il n’a commis aucun manquement à son obligation de délivrance et que le bâtiment était conforme à la norme BBC et donc éligible au dispositif de la loi Pinel.

Subsidiairement, pour le cas où la cour estimerait qu’il a manqué à ses obligations contractuelles, M. X fait valoir que M. C ne justifie pas qu’il n’a pu bénéficier du dispositif Pinel et avoir ainsi subi un préjudice, alors que d’autres copropriétaires de la résidence 'Les Jardins de la Mission’ ont bénéficié de ce dispositif. Il estime que M. C ne rapporte pas la preuve que son prétendu préjudice a pour cause un manquement dans l’exécution de ses obligations.

M. X conteste l’existence d’une perte locative et de valeur du bien en observant que M. C prétend à tort qu’il aurait réalisé une plus value alors qu’il a lui-même acquis le bien pour la somme de 221 739 euros, sans avoir pu récupérer la TVA puisqu’il a agi en qualité de particulier, et qu’il l’a revendu à M. C pour la somme de 191 000 euros, soit une moins value de 30 739 euros. Il observe en outre que le loyer fixé par M. C à la somme de 687 euros est inférieur au plafond du loyer résultant du dispositif Pinel et considère donc que le loyer a simplement été fixé à la valeur locative.

M. X s’oppose à la reconnaissance d’un préjudice moral en soulignant qu’il s’en est remis aux notaires à propos de l’application à l’opération de la loi Pinel et que la signature de l’acte définitif a été retardée du fait de la nouvelle négociation de M. C sur le prix de vente.

Il conclut au rejet de l’éventuelle demande en garantie des notaires en faisant valoir que leur responsabilité est recherchée sur le fondement du manquement à leur devoir de conseil et de mise en garde qui leur est propre et qui doit être distinguée de la faute qui lui est reprochée.

*

M. C sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a reconnu la mise en jeu de la responsabilité de M. X. Il demande à la cour de le recevoir en son appel et d’infirmer le jugement pour le surplus.

Il sollicite de la cour, statuant à nouveau, de condamner solidairement, à défaut in solidum, M. X, M^e I, notaire, ainsi que la SCP L I et D E, M^e A B, notaire ainsi que la SCP M N-O et A B, à lui verser les sommes de :

- 42 630 euros à titre de dommages et intérêts, en raison de l’absence de l’avantage fiscal promis à l’acte de vente,

- 10 000 euros en réparation de la perte de valeur et des pertes locatives résultant de l’absence de certification BBC 2005,

- 3 000 euros en réparation du préjudice moral subi,
- 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Q-R S, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

M. C soutient que le manquement contractuel de M. X est bien établi dans la mesure où l’acte d’acquisition stipulait clairement que le bien vendu devait bénéficier du label BBC en vue de le faire profiter du dispositif Pinel. Il affirme n’avoir jamais eu auparavant connaissance du document intitulé 'rapport d’étude norme BBC' que M. X produit aux débats devant la cour et estime que ce document ne constitue pas un certificat de label BBC.

Pour solliciter l’infirmation du jugement en ses dispositions concernant la responsabilité des notaires, il soutient que ceux-ci doivent éclairer les parties sur les risques et les effets d’une acquisition soumise à un régime de défiscalisation afin de satisfaire à leur devoir de mise en garde. Il considère qu’au jour de la signature de l’acte, il existait un aléa quant à la délivrance du certificat de label BBC sur lequel les notaires se devaient de l’alerter et de le mettre en garde, compte tenu du risque que supposait la signature de l’acte, alors qu’ils se sont contentés de retranscrire les déclarations du vendeur selon lesquelles le dispositif Pinel s’appliquait à la vente et ce sans la moindre réserve. Il estime qu’il était impossible aux notaires, au jour de la vente, de lui garantir que le bien était effectivement éligible à l’opération de défiscalisation dans le cadre de la loi Pinel alors que c’est précisément ce qu’ils ont fait en publiant dans l’acte la mention 'label BBC, Cerqual’ et en laissant le vendeur certifier que le dispositif Pinel s’appliquait à la vente. Il affirme aussi que les retards apportés à la signature de l’acte sont imputables aux nombreuses erreurs commises par le notaire rédacteur.

S’agissant de son préjudice en lien avec l’avantage fiscal espéré, M. C conteste qu’il doit être réparé au titre de la perte de chance et soutient qu’il s’agit au contraire d’un préjudice certain puisqu’il pouvait attendre une réduction d’impôt correspondant à 21 % du montant de son investissement s’élevant à 203 003,69 euros, frais d’acquisition inclus, soit la somme de 42 630 euros.

Sur la perte locative et de valeur du bien, M. C fait valoir qu’il a sans nul doute acquis le bien trop cher alors qu’il ne peut bénéficier du dispositif Pinel. Il ajoute qu’il a loué son appartement en respectant les dispositions encadrant le montant du loyer, alors qu’il aurait pu le louer un peu plus cher en dehors du dispositif Pinel, et que compte tenu du montant de ce loyer de départ, il ne pourra pas l’augmenter librement par la suite. Il soutient également qu’il subira une décote à la revente de son immeuble compte tenu de l’absence de label BBC et affirme qu’il existe un surcoût lié au chauffage.

Il justifie sa demande au titre du préjudice moral par le fait que les multiples difficultés rencontrées et l’absence d’avantage fiscal ont été pour lui une source de tracas, alors même qu’il est handicapé.

*

M^e L I, M^e A B, la SCP L I et D E et la SELARL Notaconseils venant aux droits de la SCP M N-O et A B demandent à la cour de :

- constater que M. X aux termes des conclusions qu’il a régularisées au soutien de son appel principal ne présente aucune demande à l’encontre des notaires ;

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance du Mans le 11 mai 2018 en ce qu’il a considéré que les notaires n’avaient commis aucun manquement à leurs obligations et a débouté M. C de toutes les demandes qu’il présentait à leur encontre ;

- infirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté les notaires de leurs demandes d’indemnités pour frais irrépétibles et condamner M. C à leur verser une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

- subsidiairement, pour le cas où la cour d’appel viendrait à infirmer le jugement rendu et à considérer que les notaires ont commis un manquement, dire et juger qu’en toute hypothèse M. C ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre son préjudice et les manquements qu’il reproche aux notaires ;

- dire et juger que M. C ne rapporte pas non plus la preuve d’un préjudice actuel réel et certain ;

- en conséquence, débouter M. C de l’ensemble des demandes qu’il présente à l’encontre des notaires ;

- encore plus subsidiairement, si la cour venait à prononcer une condamnation à l’encontre des notaires, dire et juger que ces derniers seraient intégralement garantis de toutes condamnations en principal frais et accessoires par M. X ;

- confirmer le jugement rendu en ce qui concerne la charge des dépens de première instance et, subsidiairement, dire et juger que les dépens de première instance seront supportés par la partie qui succombera et rejeter la demande de M. C visant à ce que les dépens de première instance soient supportés in solidum par les notaires ;

- condamner M. C ou à défaut M. X à verser aux notaires une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés devant la cour d’appel et rejeter la demande présentée par M. C à l’encontre des notaires à ce titre ;

- condamner M. C ou à défaut M. X aux dépens exposés par les notaires devant la cour d’appel et rejeter la demande que M. C présente à leur encontre à ce titre ;

- débouter M. X de toute demande qu’il pourrait présenter ultérieurement devant la cour à leur encontre ;

- faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Elise Héron.

Les notaires soutiennent qu’ils n’ont commis aucun manquement en soulignant qu’ils sont totalement étrangers au retard apporté dans la signature de l’acte et qui a été à l’origine du changement de dispositif fiscal applicable. Ils font valoir que la vente a été négociée directement entre M. X et M. C comme cela ressort du compromis de vente et qu’il a été établi un acte parfaitement efficace qui satisfait au devoir de conseil et d’information à l’égard de l’acquéreur.

Ils considèrent que M. C ne démontre pas qu’ils disposaient d’éléments d’information qui leur auraient permis de douter de la sincérité des déclarations de M. X. Ils ajoutent que le fait de ne pas avoir annexé à l’acte du 2 mars 2015 le certificat de label BBC ne caractérise pas un manquement de leur part dès lors que la déclaration attestant de l’achèvement des travaux n’est intervenue que le 22 mai 2015.

Ils estiment donc que l’acquéreur avait parfaitement été informé des conditions d’application du dispositif Pinel et que si celui-ci n’a pu s’appliquer, ce que le demandeur ne démontre cependant pas selon eux, c’est en raison de l’absence de délivrance du label BBC qui ne pouvait être délivré que postérieurement à l’établissement de l’acte.

À titre subsidiaire, les notaires font valoir l’absence de lien de causalité entre le préjudice allégué par M. C et les manquements qu’il leur reproche en faisant valoir que l’obtention du certificat est une obligation contractuelle du vendeur sur laquelle ils n’ont aucune maîtrise, d’autant qu’elle est postérieure à la signature de l’acte de vente. Ils ajoutent que l’organisme délivrant le label BBC se reconnaît la faculté de retirer le label en cas de réalisations non conformes et que si les vérifications concluant à la non-conformité sont postérieures à la signature de l’acte authentique, la perte de l’avantage fiscal est sans lien avec l’établissement de ce dernier.

À titre infiniment subsidiaire, ils observent que M. C ne justifie absolument pas qu’il n’a pas été en mesure de bénéficier du dispositif Pinel. Ils considèrent que M. C ne pourrait faire valoir qu’une perte de chance de ne pas acheter et estiment que la preuve des autres chefs de préjudice n’est pas rapportée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la responsabilité contractuelle de M. X :

L’acte de vente notarié du 2 mars 2015 par lequel M. X a vendu l’immeuble à M. C comporte en sa page 4 une clause selon laquelle 'L’acquéreur déclare faire la présente acquisition afin de bénéficier du dispositif dit Pinel dans le cadre d’un investissement locatif assorti d’un avantage fiscal particulier, tel que défini à l’article 199 novovicies du code général des impôts'. Cette clause rappelle ensuite les caractéristiques principales du régime dit Pinel et notamment le fait que la réduction d’impôt ne peut s’appliquer qu’à la condition que le logement bénéficie du label bâtiment basse consommation énergétique répondant à la norme RT 2012 ou au label BBC 2005 si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Cette clause a été complétée de façon manuscrite par la phrase suivante : 'Le vendeur déclare que le dispositif Pinel s’applique à la présente vente'. La notice descriptive sommaire annexée à l’acte de vente indique que la résidence 'Les Jardins de la Mission' est une 'résidence BBC labellisée Cerqual' tandis que le plan de l’appartement vendu est assorti d’un sigle 'norme BBC – certifié Cerqual'.

Selon l’article 199 novovicies (II) du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige, la réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné.

En l’espèce, dans la mesure où le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2013, c’est le label BBC 2005 qui devait s’appliquer.

Les premiers juges ont exactement retenu qu’il résulte de l’acte de vente que le label BBC conditionnant le bénéfice de l’avantage fiscal Pinel constitue une caractéristique du bien vendu qui est entrée dans le champ contractuel. M. X s’est donc engagé à vendre un immeuble bénéficiant de cette certification.

Par courrier du 29 mai 2015, M. C a réclamé à M. X la certification de conformité aux normes BBC afin de pouvoir bénéficier du dispositif Pinel. M. X, qui ne conteste pas avoir reçu ce courrier, n’y a apporté aucune réponse ainsi que cela été souligné dans un courrier des avocats de l’acquéreur du 19 juin 2015 dont copie a été adressée aux notaires.

Le 27 juin 2015, M^e I a répondu au courrier du 19 juin en indiquant que l’architecte avait préconisé le remplacement des joints des portes d’entrée des appartements pour répondre aux normes acoustiques et que des grilles avaient déjà été remplacées. Il a ajouté que la difficulté serait de refaire passer dans un délai normal le certificateur et que M. C 'recevra comme tous les acquéreurs le document justifiant de l’obtention du label BBC pour la résidence'. Il est donc établi qu’à cette date, la certification n’était pas encore intervenue.

M. X oppose une forclusion tirée de ce que M. C n’a pas contesté la conformité du bâtiment dans le mois suivant la livraison conformément à l’acte notarié, mais ne précise pas de quelle disposition de cet acte il entend ainsi se prévaloir. En tout état de cause, il ne peut s’agir du délai d’un mois prévu par l’article 1642-1 du code civil puisque M. X et M. C ont renoncé par acte sous seing privé du 2 mars 2015 à procéder à une cession du contrat de vente en état futur d’achèvement. En outre, le défaut de certification ne constitue pas un défaut de conformité apparent dont l’acquéreur pouvait se convaincre lui-même puisqu’il était précisément nécessaire que le vendeur l’informe de l’obtention du label BBC.

M. X fait valoir ensuite qu’il résulte d’un courrier de la société Cerqual du 12 septembre 2011 qu’il avait bien mandaté celle-ci, en sa qualité de dirigeant de la société Cab Promotion. Cet argument est toutefois inopérant dès lors que le bénéfice de la réduction fiscale ne peut être obtenu qu’au vu d’une certification effectivement obtenue et non simplement demandée.

Il communique enfin un document non signé et non daté, bien que portant la mention 'mis à jour le 8 avril 2016", qui semble émaner du bureau d’étude thermique Boulard et qui s’intitule 'Calculs réglementaires RT 2005 BBC'. Selon ce document, le bâtiment est conforme au label BBC 2005 option Effinergie à partir du 28 octobre 2011. Mais, d’une part, il ne s’agit pas de la certification Cerqual qui était mentionnée dans les annexes de l’acte de vente et, d’autre part, le résultat de l’analyse faite par un bureau d’étude thermique n’équivaut pas à une certification par un organisme agréé. En tout état de cause, le document que M. X communique pour la première fois devant la cour et qui remonterait au 8 avril 2016 n’a pas été remis à M. C en temps utile pour qu’il puisse mettre son logement en location dans le cadre du dispositif Pinel, alors que la location devait prendre effet dans les douze mois de l’acquisition ou de l’achèvement des travaux. Il résulte en outre de l’article 199 novovicies du code général des impôts que M. C devait exercer son option irrévocable portant sur la durée de la mise en location lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, c’est-à-dire lors du dépôt de sa déclaration des revenus de l’année 2015.

Il ressort d’échanges de courriels du 22 avril 2016 entre M. X et M^e I (pièces n° 11 et 12 du dossier des notaires) que la société Cerqual a effectué une contre visite le 21 avril 2016 au cours de laquelle quatre logements de l’ensemble immobilier ont été testés. Selon M. X, le test a été positif pour deux logements, négatif pour un troisième et n’a pas pu avoir lieu pour le quatrième, étant précisé que le logement numéro A401 ne figurait pas parmi les quatre logements testés. M. X a indiqué dans l’un de ses courriels du 22 avril 2016 qu’il transmettrait le rapport Cerqual dès sa réception au notaire ainsi qu’aux copropriétaires mais ce rapport n’a toujours pas été communiqué à ce stade de la procédure.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que M. X a manqué à son obligation de délivrance d’un bien immobilier conforme aux caractéristiques convenues entre les parties et que ce manquement à l’une de ses obligations essentielles engage sa responsabilité contractuelle et l’oblige à réparer le préjudice subi en conséquence par M. C.

- Sur la responsabilité des notaires

M. C entend d’abord rechercher la responsabilité des notaires sur le fondement de la violation du devoir de conseil.

Il lui appartient donc de démontrer qu’une faute des officiers ministériels a concouru au moins pour partie à le priver de l’avantage fiscal prévu par la loi Pinel.

Dans un courrier du 30 janvier 2015 adressé à M^e I qui l’avait interrogé le 27 janvier, le Cridon a fait part de ses réserves concernant la possibilité de conserver l’avantage fiscal dans le cadre d’une cession du contrat de VEFA, de sorte que le clerc de notaire en charge du dossier a suggéré aux parties, dans un courriel du 5 février 2015, une vente directe des lots appartenant à M. X.

De son côté, par un courrier du 10 février 2015 auquel il a été répondu le 13 février, M^e B a interrogé le Cridon à propos de la possibilité de bénéficier de l’avantage fiscal alors que le logement avait déjà fait l’objet d’une première mutation, en l’occurrence entre la société Cab Promotion et M. X. Le Cridon a considéré que cet élément ne constituait pas un obstacle dès lors que l’immeuble n’avait jamais été habité ni utilisé sous quelque forme que ce soit. Cet avis n’a fait l’objet d’aucune remise en cause et il n’est donc pas fait grief aux notaires de l’avoir suivi.

Dans ses W 4 et 5, l’acte de vente du 2 mars 2015 comporte une description du dispositif Pinel qui est introduite par la phrase suivante : 'Le notaire rappelle en tant que de besoin à l’acquéreur les caractéristiques principales et les cas de remise en cause du régime'. Il est notamment rappelé la nécessité que le logement bénéficie du label bâtiment basse consommation énergétique répondant à la norme RT 2012 ou au label BBC 2005 si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Il est également précisé que 'l’acquéreur déclare avoir pu étudier l’environnement locatif, être parfaitement informé de l’articulation de ces avantages fiscaux, de ses obligations et de ses risques, et que celui-ci correspond à sa situation patrimoniale et fiscale'. Il a aussi été précisé que 'le vendeur déclare que le dispositif Pinel s’applique à la présente vente'.

M. C reproche en réalité aux notaires de ne pas avoir appelé son attention sur l’aléa résultant de l’absence de délivrance du certificat de label BBC au jour de la vente, alors même que ce certificat ne pouvait être délivré tant que la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux n’était pas établie, étant précisé qu’elle ne l’a été que le 22 mai 2015.

Toutefois, les indications figurant dans l’acte sont suffisamment explicites quant à la nécessité d’obtenir le label BBC pour bénéficier de l’avantage fiscal.

Les premiers juges ont en outre exactement retenu, par une motivation pertinente que la cour adopte, que M. C ne démontre pas que les notaires disposaient d’éléments d’information qui leur permettaient de douter de la sincérité des déclarations de M. X, lequel était le vendeur de l’appartement mais aussi par ailleurs le gérant de la société de promotion immobilière responsable de l’opération de construction et, à ce titre, tenue à l’obtention du label auprès de l’organisme agréé.

En tout état de cause, les notaires ne pouvaient annexer à l’acte un certificat de label BBC qui n’était pas encore délivré et cette absence ne permet pas de caractériser un manquement de leur part.

Indépendamment de la violation du devoir de conseil, M. C reproche également aux notaires des retards ayant selon lui empêché que la signature de l’acte notarié intervienne avant le 31 décembre 2014, ce qui lui aurait permis de bénéficier du dispositif Duflot, avant son remplacement par le dispositif Pinel.

Il ne justifie toutefois pas, par référence à des pièces précises, que les retards qu’il évoque soient imputables aux notaires.

M^e I a expliqué à M. X dans un courrier du 1er octobre 2014 que le dispositif de défiscalisation Duflot restait ouvert à l’acquéreur si aucun bail ni aucune occupation n’avait déjà été consentis sur l’appartement depuis son acquisition et c’est dans ce cadre qu’un compromis a été conclu le 25 octobre 2014 entre M. X et M. C, par lequel le premier cédait au second les droits dont il était titulaire au titre du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (pièces n° 3 et 4 du dossier de M. C). Dans un courrier du 31 décembre 2014, M^e I a exposé à M. C les raisons pour lesquelles il ne lui avait pas été possible de recevoir la signature de l’acte authentique qui aurait dû intervenir la veille, à savoir que M. X ne s’était pas libéré de ses obligations vis-à-vis de la société Cab Promotion, en l’occurrence le versement d’une partie du prix, de sorte que la condition suspensive stipulée au compromis de cession du 25 octobre 2014 n’était pas réalisée (pièce n° 5). Il apparaît donc que c’est en raison d’un retard de versement d’une partie du prix imputable à M. X que la régularisation par acte authentique n’a pu intervenir avant le 31 décembre 2014 et qu’il a donc été nécessaire pour les parties de rechercher une solution prenant en considération la disparition du dispositif Duflot au profit du dispositif Pinel, ce qui a notamment nécessité l’interrogation du Cridon par M^e I et M^e B au cours des mois de janvier et février 2015.

Il n’est donc pas démontré que l’impossibilité dans laquelle s’est trouvé M. C de pouvoir bénéficier du dispositif Duflot grâce à une vente qui aurait été finalisée par acte authentique avant le 31 décembre 2014 soit imputable à des erreurs de rédaction du projet d’acte imputables aux notaires. A supposer même que ces erreurs aient existé, elles n’ont pu produire aucune conséquence dès lors qu’il résulte de ce qui précède que l’impossibilité de procéder à la signature de l’acte authentique avant le 31 décembre 2014 résulte du non-respect par M. X de la condition suspensive prévue par le compromis de cession.

En outre, le dispositif Duflot était lui-même soumis à des conditions de performance énergétique du logement et la même difficulté liée à l’absence de délivrance par M. X du label BBC serait apparue si la vente avait été conclue avant le 1er janvier 2015.

Il n’est donc pas établi que les notaires qui sont intervenus dans la vente ont commis une faute à l’origine du préjudice subi par M. C. Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a écarté la mise en jeu de la responsabilité des notaires et débouté M. C de ses demandes dirigées à leur encontre.

- Sur la réparation du préjudice subi par M. C en raison de la faute commise par M. X

a) Le préjudice résultant de la perte de l’avantage fiscal

Selon l’article 199 novovicies, dans sa rédaction applicable au litige, le taux de la réduction d’impôt applicable dans le cadre du dispositif Pinel est fixé à :

- 12 % lorsque l’engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans ;

- 18 % lorsque l’engagement de location mentionné au même I est pris pour une durée de neuf ans.

A l’issue de la période couverte par l’engagement de location, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d’impôt, à la condition de proroger son engagement initial pour trois années supplémentaires, si l’engagement de location était d’une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement pour cette période triennale.

Il ressort de ces éléments que le contribuable peut bénéficier au maximum d’une réduction d’impôt correspondant à 21 % du prix du bien immobilier augmenté des frais d’acquisition, répartie sur une durée de 12 ans, à raison de 2 % les neuf premières années et de 1 % pour les trois années suivantes.

En prenant pour assiette la somme de 203 003,69 euros correspondant au prix d’acquisition et aux frais, M. C évalue son préjudice à la somme de 42 630 euros (203 003,69 euros x 0,21) en estimant qu’il s’agit d’un préjudice certain, dès lors qu’il aurait opté en faveur du maximum de la durée de réduction d’impôt, compte tenu notamment de celle de son prêt immobilier souscrit pour 15 ans.

Toutefois, c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que le préjudice s’analyse en une perte de chance dans la mesure où il ne peut être soutenu que le bénéfice de la réduction fiscale n’était soumis à aucun aléa puisque même en cas d’obtention du label BBC, l’avantage fiscal demeure soumis à d’autres conditions qui tiennent notamment au profil du locataire dont les ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond et au respect de la durée de la location. Le propriétaire ne peut par conséquent avoir la certitude qu’il trouvera et conservera un locataire correspondant aux critères exigés par la loi pendant 9 ans ni, a fortiori, pendant 12 ans. Il faut aussi prendre en considération le fait que le propriétaire est toujours susceptible de rencontrer des difficultés l’obligeant à revendre son bien avant le terme de la période de mise en location lui ouvrant droit à la réduction et pour laquelle il a opté auprès de l’administration fiscale.

Il convient de prendre en considération le fait que M. C produit un contrat de location signé le 10 mars 2015 avec un couple de locataires dont le cumul du revenu fiscal de référence s’établit à 34 283 euros, soit un montant inférieur à celui du plafond applicable qui était de 36 216 euros en 2015 pour un logement situé en zone B2. Il subsistait toutefois un aléa concernant le fait que cette location aille jusqu’au terme de la période de 9 ou 12 ans.

Contrairement à ce que soutient M. X, il n’appartient pas à M. C de démontrer qu’il n’a pas bénéficié du dispositif Pinel. En tout état de cause, la déclaration spéciale des revenus fonciers 2015 qu’il produit aux débats permet de constater qu’aucun des logements qu’il loue, et notamment pas celui en cause dans la présente procédure, ne donne lieu à une réduction fiscale au titre de la loi Pinel.

Le préjudice résultant de la perte de chance subi par M. X a été exactement évalué par les premiers juges à la somme de 20 000 euros et il y a lieu de confirmer le jugement de ce chef.

b) Le préjudice résultant de la perte locative et de la perte de valeur du bien

M. C ne rapporte pas la preuve d’un préjudice lié à la perte de loyer qu’il allègue. En effet, dans la mesure où la ville du Mans ne se trouve pas dans une zone tendue soumise à la réglementation spéciale d’encadrement des loyers, le propriétaire demeure libre de réévaluer le montant du loyer en cas de changement de locataire. Il n’est en outre pas démontré que le loyer fixé pour ses premiers locataires entrés dans le logement en mars 2015 l’ait été en dessous du prix du marché puisqu’aucune référence de comparaison n’est produite aux débats. En tout état de cause, à supposer même que le logement ait été loué en dessous du prix du marché afin de satisfaire au plafonnement des loyers exigé en vertu du dispositif Pinel, la différence en résultant ne pourrait constituer un préjudice en rapport avec le manquement à l’obligation de délivrance du vendeur puisqu’elle aurait été identique si le logement avait bénéficié du label BBC ouvrant droit à l’avantage fiscal Pinel.

M. C se fonde également sur l’avis d’un agent immobilier selon lequel les frais d’électricité de la résidence s’élèvent à 25 000 euros annuels alors qu’ils devraient plutôt être de l’ordre de 5 000 euros et que seul le chauffage peut engendrer une telle différence. L’agent immobilier estime que cet élément pourrait entraîner un moins value de l’appartement de l’ordre de 25 000 euros. Cet avis non documenté et imprécis (on ignore par exemple si le chauffage électrique relève effectivement des charges communes dans cette résidence) est toutefois insuffisant pour conclure à l’existence d’une très mauvaise performance énergétique du bien qui serait à mettre en relation avec son absence de certification BBC.

En revanche, le fait de ne pas pouvoir disposer du label BBC est de nature à affecter la valeur du logement en cas de revente, même si le défaut de performance énergétique n’est pas clairement démontré. La cour est en mesure de fixer ce préjudice à la somme de 6 000 euros au paiement de laquelle M. X doit être condamné. Le jugement est donc infirmé de ce chef.

c) Le préjudice moral

M. C ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral distinct des autres chefs de préjudice dont il demande la réparation. S’il invoque le fait de ne pas avoir pu bénéficier d’un avantage fiscal, il apparaît toutefois que ce préjudice est déjà réparé par l’indemnité de 20 000 euros allouée par le tribunal et confirmée par la présente décision. S’agissant des préjudices prétendument liés aux circonstances de la vente (déplacements multiples) et à sa situation de handicap, M. C n’en rapporte absolument pas la preuve.

Le jugement l’ayant débouté de ce chef de demande doit être confirmé.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement doit être confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée en appel par M. C contre M. X et de condamner celui-ci au paiement de la somme complémentaire de 2 000 euros sur ce fondement.

Il est également justifié de condamner M. C à payer à M^e L I, M^e A B, la SCP L I et D E, et la SELARL Notaconseils venant aux droits de la SCP M N-O et A B, unis d’intérêts, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X, partie perdante, doit être débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée contre M. C et condamné aux dépens avec autorisation pour M^e Q-R S, avocat au barreau du Mans, de faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, à l’exclusion des dépens exposés par les notaires qui resteront à la charge de M. C, avec autorisation pour M^e Elise Heron, avocat au barreau du Mans, de faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La COUR,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance du Mans du 11 mai 2018, sauf en ce qu’il a débouté M. J C de sa demande en dommages et intérêts dirigée contre M. Y X pour perte de valeur du bien vendu résultant de l’absence de certification BBC 2005 ;

Statuant à nouveau, du chef de la disposition infirmée :

CONDAMNE M. Y X à payer à M. J C la somme de 6 000 euros (six mille euros) à titre de dommages et intérêts pour perte de valeur du bien vendu résultant de l’absence de certification BBC 2005 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. Y X à payer à M. J C la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais irrépétibles exposés en appel ;

CONDAMNE M. J C à payer à M^e L I, M^e A B, la SCP L I et D E, et la SELARL Notaconseils venant aux droits de la SCP M N-O et A B, unis d’intérêts, la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais irrépétibles exposés en appel ;

DÉBOUTE M. Y X de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. Y X aux dépens avec autorisation pour M^e Q-R S, avocat au barreau du Mans, de faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, à l’exclusion des dépens exposés par M^e L I, M^e A B, la SCP L I et D E, et la SELARL Notaconseils venant aux droits de la SCP M N-O et A B qui resteront à la charge de M. J C, avec autorisation pour M^e Elise Heron, avocat au barreau du Mans, de faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. LEVEUF C. MULLER 1. T U V W

[…]