ARRET N°

du 18 mai 2021

R.G : N° RG 20/01489 – N° Portalis DBVQ-V-B7E-E4ZC

X

Association UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES ( UDAF)

c/

SA SA D’HLM MON LOGIS ON LOGIS – GROUPE ACTION LOGEMENT IMMOBILIER

CM

Formule exécutoire le :

à :

la SCP LEMOULT-ROCHER

la SCP K – L-M

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE

ARRET DU 18 MAI 2021

APPELANTES :

d’un jugement rendu le 18 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Troyes

Madame D X

9, Cour F G 5^e étage, […]

10120 SAINT-ANDRE-LES-VERGERS

Représentée par M^e Christophe ROCHER de la SCP LEMOULT-ROCHER, avocat au barreau de l’AUBE

Association UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES ( UDAF)

[…]

[…]

Représentée par M^e Christophe ROCHER de la SCP LEMOULT-ROCHER, avocat au barreau de l’AUBE

INTIMEE :

SA D’HLM MON LOGIS inscrite au RCS DE TROYES sous le N° 562.881.292, au capital de 14 453 220,75 euros agissant poursuites et diligences du Président de son Conseil d’Administration domicilié de droit audit siège

[…]

10300 SAINTE-SAVINE

Représentée par M^e Mélanie L-M de la SCP K – L-M, avocat au barreau de REIMS, et M^e Chloé RICARD, avocat au barreau de l’AUBE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur Benoît PETY, président de chambre

Madame Anne LEFEVRE, conseiller

Madame Christel MAGNARD, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 13 avril 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2021,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 mai 2021 et signé par Monsieur Benoît PETY, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Aux termes d’un contrat de bail sous seing privé en date du 9 juin 2009, la SA d’HLM Mon Logis a donné à bail à M^me D X un appartement à usage d’habitation sis sur la commune de Saint-André-Les-Vergers, 9 Cour F G, […], appartement […], moyennant un loyer mensuel de 445,84 euros.

Suite aux plaintes de divers occupants de l’immeuble relatives au nuisance sonores, dégradations des parties communes et incivilités imputées à M^me X, la SA Mon Logis a signifié plusieurs sommations interpellatives aux occupants afin qu’ils déclarent les faits et agissements de la locataire.

M^me D X est sous tutelle de l’UDAF de l’Aube, suivant jugement du juge des tutelles du 19 décembre 2013, mesure de protection maintenue par une nouvelle décision du 12 décembre 2018.

Par acte d’huissier en date du 18 décembre2019, dénoncé le 19 décembre au préfet de l’Aube, la SA Mon Logis a assigné M^me X ainsi que son tuteur, l’UDAF de l’Aube, devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes fins de:

— prononcer la résolution du contrat de bail liant les parties en raison des troubles anormaux que crée

M^me X et du non-respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil (anciennement l’article 1184 du code civil) et de l’article 7 b) de la Loi n°9-462 du 6 juillet 1989,

— d’ordonner en conséquence l’expulsion de M^me X, ainsi que celle de tous occupants de son chef comme de biens, et à titre exceptionnel, et compte tenu des circonstances particulières de l’espèce, 8 jours après un commandement de quitter les lieux resté sans effet, avec le concours de la force publique et avec l’assistance d’un serrurier, sur le fondement de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

— condamner M^me X au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux de la locataire, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— condamner M^me X au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de son obligation contractuelle d’user paisiblement des lieux loués, ce sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil,

— condamner M^me X au paiement de la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me X aux entiers dépens de l’instance qui comprendront

notamment le coût de la requête aux fins d’être autorisé à assigner à jour fixe, de l’assignation ainsi que ceux de la procédure d’expulsion sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir pour le tout dans les limites et conditions fixés à l’article 515 du code de procédure civile.

M^me X, représentée par son tuteur, a conclu au débouté de l’ensemble des demandes de la SA Mon Logis et a reconventionnellement sollicité la condamnation de la requérante à lui verser la somme de 2 000 euros par application de l’article 1240 du code civil et 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 18 septembre 2020, le tribunal a fait droit aux demandes de la SA Mon Logis et a, notamment :

— prononcé la résiliation du bail passé entre la SA Mon Logis et M^me X relatif au logement situé 9 cours F G porte 51, 10120 Saint-André-les-Vergers, à compter du 17 juillet 2020 (jour de l’audience),

— dit M^me X occupante sans droit ni titre,

— ordonné en conséquence à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de M^me X et de celle de tous occupants de son chef par toutes voies, moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— condamné M^me X à payer à la SA Mon Logis une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation du bail à compter du 17 juillet 2020,

— condamné M^me X à payer à la SA Mon Logis la somme de 100 euros au titre de l’article 700

du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

M^me X, représentée par l’UDAF de l’Aube, a régulièrement interjeté appel de cette décision, recours portant sur l’entier dispositif.

Aux termes de ses écritures du 14 janvier 2021, l’appelante demande à la cour de :

— dire la SA Mon Logis recevable mais mal fondée en ses demandes,

— dire M^me X et l’UDAF de l’Aube, ès-qualité de tuteur de M^me X recevables et bien fondées en leur appel,

Y faisant droit,

— débouter la SA Mon Logis de l’intégralité de ses prétentions et notamment de sa demande en résiliation de bail,

— la condamner à verser à M^me X la somme de 2 000 euros en application de l’article 1240 du code civil,

— condamner la SA Mon Logis à payer à M^me X la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SA Mon Logis aux entiers dépens avec faculté de distraction au profit de la SCP LR Avocats et associés, avocat aux offres de droit.

Suivant conclusions du 2 mars 2021, la SA d’HLM Mon Logis poursuit la confirmation du jugement rendu le 18 septembre 2020 par le juge des contentieux de la protection de Troyes en toutes ses dispositions.

Elle demande de débouter M^me X et l’UDAF, de toutes leurs demandes, et de les condamner in solidum à lui payer une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP K L-M, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 mars 2021.

Sur ce, la cour,

I- Sur la demande principale

L’article 1728 du code civil prévoit que :

'Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.'

L’article 7 b) de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que 'Le locataire est obligé (…) : b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de locataire

'.

Le contrat de bail en date du 9 juin 2009 signé entre les parties énonce, en son article 9, que le locataire devra en outre « jouir des lieux loués en bon père de famille, suivant la destination qui leur a été donnée au contrat, sans rien faire qui puisse nuire à la tranquillité des autres locataires et à la bonne tenue du logement ; le fait d’occasionner des troubles du voisinage pourra entraîner la mise en oeuvre d’une procédure de contestation de troubles de voisinage devant le juge afin de voir prononcer la résiliation du bail pour ce motif. Le locataire est responsable des dégradations et troubles de jouissance causés par lui-même, les proches qui vivent avec lui ou par d’autres personnes qu’il a introduites dans les lieux ».

La SA Mon Logis a saisi la juridiction en résiliation-expulsion de M^me X au constat de nombreux troubles de voisinage dans l’immeuble, divers occupants se plaignant du comportement de cette locataire : nuisances sonores, dégradations des parties communes, incivilités.

La requérante indique en outre que l’UDAF et la fille de M^me D X sont informées de la situation, sans pour autant véritablement intervenir, laissant M^me X dans une situation qui n’est manifestement pas adaptée pour elle, les troubles étant tels que les pompiers et la police ont dû intervenir à plusieurs reprises.

La SA Mon Logis a procédé par voie de sommations interpellatives, mandatant un huissier pour recueillir les doléances de plusieurs voisins qui seront détaillées ci-après.

M^me X conteste ce procédé, estimant que ces témoignages sont 'bien peu spontanés', soulignant qu’elle réside dans les lieux depuis 2009 sans avoir jusqu’alors rencontré de difficultés. Elle s’estime stigmatisée du fait de son état de santé, et dit qu’elle est elle-même victime de menaces et de dégradations de la part de certains voisins peu recommandables. Elle évoque notamment un voisin, M. Y, qui l’importune régulièrement. Elle évoque sa propre situation de détresse en lien avec son état de santé, et la perte récente de ses père et mère. Elle évoque encore le peu de précision des témoignages rassemblées par la SA Mon Logis, notamment en termes de datation.

La SA Mon Logis produit un certain nombre de pièces :

Ainsi, M^me Z déclare : 'Je suis locataire depuis 07/2001 ici. M^me X D met sa musique très forte à 5 heures du matin ou 6 heures du matin, elle claque les portes dans la nuit vers 2 heures du matin et j’ai le sentiment qu’elle le fait exprès. Elle hurle souvent (quatre ou 5 fois / semaine). Elle a menacé de faire sauter l’immeuble. J’ai entendu la Police lors d’une de ses interventions que c’était une femme dangereuse. Cette locataire M^me X a des crises de folie, elle parle et se dispute avec quelqu’un dans son appartement alors qu’elle est toute seule. Un jour, les pompiers l’ont transportés avec beaucoup de mal vers 10 heures et elle est revenue vers 14 heures chez elle. Quand elle ne veut plus d’un vêtement, elle le jette par la fenêtre du 5^e étage. Elle arrose ses fleurs, c’est un rideau d’eau qui s’évacue le long d’immeuble. Je tiens à dire que cette locataire n’est pas dans son élément ici, elle devrait être encadrée dans un structure adéquate. Je suis prête à partir au vue des désagréments que je subi en tant que locataire.'

M^me H I :'Je suis locataire depuis 8 ans chez SA Mon Logis. Lorsque ma fenêtre est ouverte durant la journée ou la nuit, piquant ses crises, elle insulte sur les voisins, elle crie très fort. Elle réveille tout le voisinage à 4 heures du matin par exemple et de façon aléatoire. Parfois, pendant une ou deux semaines, je ne l’entend pas, en revanche certaines périodes, elle hurle tous les jours'.

M. A indique : 'De sa fenêtre, elle fait couler de l’eau et parfois de l’eau chaude à l’aide d’un arrosoir qui a pour conséquence de recevoir de l’eau sur la tête et différentes éclaboussures d’eau sur les plinthes, des appartements à l’étage inférieur. Souvent le matin, il est arrivé qu’elle fasse cela plusieurs fois par jour.'

M^me B déclare : 'Je suis locataire ici depuis 22 ans. J’ai appris pour la fille de M^me X que cette dernière a été internée. Il y a 4 ou 5 ans environ à l’hôpital de Brienne-le-Château. M^me X D hurle la nuit vers 1 heure ou 2h et reprend parfois vers 6 heures du matin. Ce sont des insultes également toutes sortes. Elle jette des oeufs par la fenêtre de son appartement, parfois de la nourriture ou sacs poubelles. Elle J l’ascenseur et la cage d’escalier d’eau de javel dilué dans de l’eau même si actuellement elle ne fait plus. Elle balance de l’eau à l’aide d’un arrosoir de sa fenêtre, c’est un rideau d’eau'.

M. C indique : 'Madame D X émet des hurlements la nuit, vacarme en continu, elle renverse des seaux d’eau de sa fenêtre. De temps en temps, elle renverse dans les escaliers des seaux d’eau de Javel en abondance, elle jette également des débris sur la porte de ses voisins de l’apt 52. Et enfin, menace de faire exploser le bâtiment tout entier. J’ai également d’autres preuves de l’intervention de la police une dizaine de fois'.

Dans un courrier adressé à la société Mon Logis le 7 novembre 2019, M. C écrit: 'Suite à un entretien avec une juriste de la maison de la justice le mercredi 06 novembre 2019, cette dernière m’a dit de vous envoyer une lettre recommandée avec AR en vous demandant étant le directeur de MON LOGIS de bien vouloir faire respecter la tranquillité et la sécurité de vos locataires. Ceci concerne M^me X D car les bruits, l’eau par les fenêtres continuent ainsi que le jet de pots de fleurs sur les enfants qui jouent. Après des menaces de faire sauter le bâtiment le 29 septembre 2019 sa menace a été mis à exécution. Les pompiers, le gaz et la police sont intervenu à temps. Les pompiers ont dû forcer la porte, déployer 2 lances (une coté rue et l’autre derrière). Elle a été prise en charge par les pompiers vers 10h30, sa fille revenait avec elle à 12h30 environ. Déjà au mois d’avril, alors là nous ne comprenons pas que sa fille puisse la faire sortir aussi facilement. Que fait sa tutelle’ (…)' .

La requérante produit encore aux débats le compte-rendu du brigadier-chef Failnot en date du 3 septembre 2020 qui évoque les nuisances qui se sont poursuivies pendant la période estivale, un ' dossier d’expulsion dont la finalité reste aléatoire', les relances de M. C qui 'a pris ce jour même attache téléphoniquement avec moi.

M^me X J son appartement et l’eau coule dans la salle de bain de Mr C, des détériorations sont visibles et pire encore l’eau recommence à couler…..par le circuit électrique’ .Il évoque encore le fait que 'M^me X sera jugée mardi' sans que l’on sache précisément à quelles poursuite ou quelle autre procédure ce propos se rattache.

Il ressort par ailleurs d’un mail émanant de la police, en date du 1^er juillet 2020 (pièce n°11), 'que nous sommes intervenus le 01 juillet 2020 à 01h26 pour une personne hystérique. Cette dernière ne semble pas avoir toutes ses facultés, nous avons relevé le tapage car les autres locataires sont excédés par son comportement (…)'.

M^me X minimise ces constats, indiquant par exemple qu’elle arrose ses fleurs comme tous les autres locataires, ou qu’elle a pu elle-même par le passé être victime de dégâts des eaux. Elle fait état des conflits personnels qui l’opposent à certains des voisins qui ont répondu aux sommations interpellatives.

Pour autant, les témoignages sont nombreux et il n’est pas sérieusement contestable que le comportement de M^me X trouble la paisibilité des lieux, et entraîne des interventions récurrentes de divers services.

Si sa situation de santé et de détresse apparente est bien réelle, elle est sous la tutelle de l’UDAFqui est à même, de par ses fonctions, de gérer ce type de situation et trouver, le cas échéant un mode

d’habitat plus conforme à la problématique de cette majeure protégée.

En tout état de cause, le comportement de M^me X n’est pas conforme aux dispositions légales et à celles du bail, en ce qu’il contrevient à l’obligation de jouissance paisible des lieux.

C’est par conséquent à juste titre que le premier juge a, sur ce fondement, prononcé la résiliation du bail et l’expulsion de l’intéressée dans les conditions prévues au dispositif du jugement, avec mise à sa charge d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif, ce en quoi il est confirmé.

II- Sur la demande en dommages et intérêts formée par M^me X

La teneur du présent arrêt confirmatif conduit à débouter l’appelante de sa demande tendant à voir la SA Mon Logis condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée.

III- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M^me X à payer à la requérante la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles.

M^me X succombant en son recours, est tenue, outre aux dépens d’appel, de payer à l’intimée la somme de 300 euros au titre des frais de procédure exposés à hauteur de cour. Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum avec l’UDAF comme le demande la SA Mon Logis, le tuteur n’étant qu’un organe de représentation présent en procédure ès-qualité.

Par ces motifs,

Confirme le jugement rendu le 18 septembre 2020 par le juge des contentieux de la protection de Troyes en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M^me D X de sa demande en dommages et intérêts et de sa demande en frais irrépétibles,

Condamne M^me D X à payer à la SA Mon Logis la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne M^me D X aux dépens.

Le greffier Le président