COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° [Immatriculation 1] MAI 2026

N° RG 24/01032 -

N° Portalis DBV7-V-B7I-DXXV

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 26 septembre 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 23/00474

APPELANTS :

Monsieur [T] [E] [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Vathana BOUTROY-XIENG de la SELARL SelurL VBX Avocat, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

SAS Alimentation générale Petit Pérou

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Vathana BOUTROY-XIENG de la SELARL Selurl VBX Avocat, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

SCI [Adresse 4]

[J]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Robert RINALDO, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 février 2026, en audience publique, devant M. Frank Robail, président de chambre,chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposé.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl, conseillère.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 15 mai 2026.

GREFFIER

Lors des débats et lors du prononcé : M^me Sonia Vicino, greffière principale.

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annabelle Clédat, conseillère, en remplacement du président empêché, et par M^me Sonia Vicino, greffière principale, à laquelle la décision a été remise par le magistrat.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 mai 2020, la SCI Salle d’asile et M. [T] [G] ont conclu une promesse de bail commercial au profit de ce dernier, à compter du 20 juillet 2020 et pour une durée de neuf années, portant sur un local de 867 m² situé [Adresse 6], moyennant un loyer annuel de 138.804 euros, payable par mensualités de 11.567 euros.

Le 12 avril 2022, les parties se sont accordées pour que le loyer mensuel soit réduit à 8.900 euros à compter du mois de mai 2022, pour une durée de 4 mois.

Le 13 décembre 2022, la SCI Salle d’asile a fait signifier à M. [G] un commandement de payer la somme de 64.068 euros au titre des loyers impayés de juillet à décembre 2022, ainsi qu’une sommation de justifier d’une assurance.

Par acte du 6 mars 2023, la SCI Salle d’asile a assigné M. [G] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins de résiliation du bail commercial, d’expulsion du locataire et de condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Le 10 octobre 2023, la SCI Salle d’asile a assigné en intervention forcée la SAS Alimentation générale Petit Pérou, représentée par M. [G], en sa qualité de sous-locataire des lieux, afin d’obtenir sa condamnation solidaire au paiement des sommes dues au titre du bail.

Les deux instances ayant été jointes, la SCI Salle d’asile a sollicité pour l’essentiel, dans le dernier état de ses conclusions :

— le prononcé de la résiliation du bail à effet du 13 janvier 2023,

— la condamnation in solidum de M. [G] et de la société Alimentation générale Petit Pérou au paiement de la somme de 75.635 euros au titre des loyers échus impayés du 1er juillet 2022 au 30 janvier 2023, ainsi que d’une somme de 12.000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er février 2023, jusqu’à libération des lieux,

— l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef dans le mois de la signification de la décision à intervenir,

— le prononcé d’une astreinte de 500 euros par jour de retard en l’absence de départ volontaire dans le délai précité,

— une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que la prise en charge des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

En réponse, M. [G] et la société Alimentation générale Petit Pérou ont demandé au tribunal, pour l’essentiel :

— de débouter la SCI Salle d’asile de ses prétentions,

— de lui ordonner, sous astreinte, de procéder à des travaux d’étanchéité, de couverture et de mise aux normes du local donné à bail,

— d’ordonner la suspension du loyer rétroactivement depuis le mois de juillet 2022, jusqu’à la réalisation des travaux,

— d’autoriser M. [G], passé un délai de trois mois, à faire réaliser les travaux par ses soins et de compenser le montant des travaux avec celui des loyers,

— subsidiairement :

— d’ordonner une réduction de moitié du prix du loyer depuis juillet 2022, dans l’attente de la réalisation des travaux,

— de lui accorder un délai de 24 mois pour le paiement des sommes dues,

— de condamner la SCI Salle d’asile à lui payer la somme de 30.000 euros en raison de l’inexécution de son obligation contractuelle,

— de condamner en tout état de cause la SCI Salle d’asile au paiement d’une somme de 1.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 26 septembre 2024, le tribunal judiciaire a :

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu entre la SCI Salle d’asile et M. [G] le 15 mai 2020, prenant effet à la date de l’assignation du 6 mars 2023,

— condamné in solidum M. [G] et la société Alimentation générale Petit Pérou à payer à la SCI Salle d’asile la somme de 81.032 euros au titre des loyers impayés,

— condamné in solidum M. [G] et la société Alimentation générale Petit Pérou à payer à la SCI Salle d’asile une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 11.567 euros à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à libération effective des lieux,

— ordonné l’expulsion de M. [G] et de tout occupant de son chef des lieux loués, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, 'sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois',

— dit qu’à défaut de départ volontaire à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, il pourrait y être contraint par la force publique,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [G] et la société Alimentation générale Petit Pérou aux dépens,

— rappelé que la décision était, de droit, exécutoire par provision.

M. [G] et la SAS Alimentation générale Petit Pérou ont interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 14 novembre 2024, en indiquant que leur appel portait expressément sur chacun des chefs de jugement.

La procédure a fait l’objet d’une orientation à la mise en état.

La SCI Salle d’asile a remis au greffe sa constitution d’intimée par voie électronique le 5 décembre 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 23 février 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ M. [G] et la SAS Alimentation générale Petit Pérou, appelants :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, par lesquelles les appelants demandent à la cour :

— de déclarer leur appel recevable,

— de déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées par la SCI Salle d’asile en appel concernant la taxe d’ordures ménagères, l’indemnité d’occupation et l’abus du droit d’ester en justice,

— de juger que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en 2022 n’existent plus, les loyers impayés ayant été réglés,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation judiciaire, prenant effet à la date de l’assignation du 6 mars 2023, du contrat de bail commercial conclu entre la SCI Salle d’asile et M. [G] le 15 mai 2020,

— condamné in solidum M. [G] et la société Alimentation générale Petit Pérou à payer à la SCI Salle d’asile la somme de 81.032 euros au titre des loyers impayés,

— condamné in solidum M. [G] et la société Alimentation générale Petit Pérou à payer à la SCI Salle d’asile une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 11.567 euros à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à libération effective des lieux,

— ordonné l’expulsion de M. [G] et de tout occupant de son chef des lieux loués, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois,

— dit qu’à défaut de départ volontaire à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, il pourrait y être contraint par la force publique,

— statuant à nouveau :

— de juger que la SCI Salle d’asile n’a pas respecté son obligation de fournir à M. [G] un local clos et couvert conforme à sa destination,

— d’ordonner à la SCI Salle d’asile d’avoir à effectuer les travaux d’étanchéité, de couverture et de mise aux normes du local dans un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— de dire que, passé ce délai, M. [G] sera autorisé à effectuer lesdits travaux, dont le montant sera compensé avec celui des loyers dus à la SCI Salle d’asile,

— d’ordonner le séquestre des loyers dus par M. [G] et la SAS Alimentation générale Petit Pérou sur un compte dédié ouvert à la caisse des dépôts et consignations,

— de condamner la SCI Salle d’asile à leur payer la somme de 50.000 euros au titre des préjudices financier, matériel et de jouissance subis du fait de l’absence de réalisation des travaux par la SCI Salle d’asile,

— de condamner la SCI Salle d’asile à leur payer la somme de 2.500 euros à chacun en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

2/ La SCI Salle d’asile, intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025, par lesquelles l’intimée demande à la cour :

— de statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel,

— de le dire mal fondé,

— de dire que M. [G], qui n’exploite pas le local donné à bail, est irrecevable ou mal fondé à arguer de son défaut de conformité et de confirmer le jugement de ce chef,

— de dire de surcroît qu’il n’est pas établi que le local n’était pas adapté à l’activité exercée dans les lieux, ou que son état rendait impossible son exploitation et de confirmer le jugement querellé,

— de dire que le locataire a violé gravement l’obligation fondamentale de payer ponctuellement le loyer, cette infraction perdurant nonobstant la saisie conservatoire pratiquée au préjudice du tiers exploitant les lieux, sans lien contractuel avec le bailleur,

— de confirmer en conséquence la résiliation du bail du chef du défaut de paiement des loyers et l’expulsion de M. [G] et de toute personne de son chef,

— 'd’ordonner l’expulsion de M. [G] comme de toute personne et meuble de son chef',

— de dire que, passé le mois de la signification, tant M. [G] que la société Alimentation générale Petit Pérou seront redevables d’une astreinte de 1.000 euros par jour, faute d’avoir libéré les lieux,

— d’infirmer le jugement du chef de l’indemnité d’occupation et de la fixer à 12.000 euros par mois à effet du 1er du mois suivant le commandement de payer, soit le 1er février 2023, en application des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil,

— de l’assortir des intérêts légaux à effet du commandement de payer du 12 décembre 2022, en application de l’article 1231-6 du code civil,

— de la recevoir en son appel incident et de condamner les appelants à lui payer la somme de 14.202,50 euros du chef de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

— de déclarer l’appel abusif eu égard à l’inconsistance des moyens développés et de condamner in solidum M. [G] et la société Alimentation générale Petit Pérou au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 1241 du code civil,

— d’infirmer le jugement du chef de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner M. [G] au paiement de la somme de 13.240 euros;

— de lui donner acte de ce qu’elle a perçu la somme de 154.261,82 euros, montant qui sera déduit des loyers et de l’indemnité d’occupation,

— de condamner 'les mêmes’ aux dépens distraits au profit de Maître Rinaldo.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel principal :

Conformément aux dispositions combinées des articles 528 et 538 du code de procédure civile, le délai d’appel, qui court à compter de la notification de la décision contestée, est d’un mois en matière contentieuse.

En l’espèce, M. [G] et la SAS Alimentation générale Petit Pérou ont interjeté appel le 14 novembre 2024 du jugement rendu le 26 septembre 2024, qui leur avait été signifié le 30 octobre 2024.

Leur appel doit en conséquence être déclaré recevable.

Sur la recevabilité de l’appel incident :

Aux termes de l’article 909 du code de procédure civile, l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui est faite des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

En l’espèce, la SCI Salle d’asile a interjeté appel aux termes de ses conclusions remises au greffe le 11 avril 2025, soit moins de trois mois après avoir reçu notification des conclusions des appelants, le 31 janvier 2025.

Son appel incident doit en conséquence être déclaré recevable.

Sur l’irrecevabilité alléguée de certaines pièces :

En pages 19 et 20 de ses conclusions, la SCI Salle d’asile demande à la cour de déclarer irrecevables les pièces 11, 12 et 13 communiquées par les appelantes le 13 juin 2025 (courrier de Allianz à la SAS Alimentation générale Petit Pérou du 8 novembre 2022, rapport d’expertise inondation définitif établi par Poly Expert le 5 mars 2024 et rapport d’expertise dégât des eaux définitif du 3 novembre 2022), au motif que ces pièces concernent la société Alimentation générale Petit Pérou, qui n’a aucun lien de droit avec le bailleur.

Cependant, au-delà du fait que cette prétention n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions, il convient de retenir que la production de ces pièces, qui ont été soumises à la discussion contradictoire des parties et qui concernent une société que la SCI Salle d’asile a elle-même attrait à l’instance en la présentant comme sous-locataire des lieux, ne se heurte à aucune cause d’irrecevabilité.

Il appartiendra simplement à la cour d’apprécier le caractère probant qu’elle entend leur accorder.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

— d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

— de payer le prix du bail aux termes convenus.

De son côté l’article 1719 dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

— d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

— d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 précise que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Enfin, l’article 1219 dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

A ce titre, il est constant que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005, publié).

En l’espèce, la SCI Salle d’asile a assigné M. [G] aux fins de résiliation judiciaire du bail liant les parties, au motif que le preneur ne réglait plus ses loyers depuis le mois de juillet 2022, ce qui n’est pas contesté.

Les développements des parties relatifs aux raisons pour lesquelles le bail n’a pas été réitéré par acte authentique, comme cela était prévu dans la promesse de bail, sont inopérants, dans la mesure où aucune des parties ne conteste que la promesse de bail signée le 15 mai 2020 vaut bail.

Pour s’opposer à la résiliation du bail, les appelants se prévalent en cause d’appel, comme ils l’avaient fait en première instance, de l’exception d’inexécution. Ils soutiennent en effet que M. [G] était fondé à ne plus régler de loyer dans la mesure où les locaux donnés à bail par la SCI Salle d’asile ne permettaient pas l’exercice normal de l’activité commerciale qui y était prévue, en raison de problèmes d’étanchéité ayant abouti à des inondations des lieux en avril 2022, puis en septembre 2022.

Cependant, le rapport d’expertise diligenté par l’assureur de la société Alimentation générale Petit Pérou, daté du 5 mars 2024, permet de retenir que l’inondation du mois d’avril 2022 était consécutive à un épisode de pluies exceptionnelles ayant conduit à une inondation particulièrement importante de toute la zone artisanale de Petit Pérou, où est situé le local donné à bail par la SCI Salle d’asile. Cette inondation n’a donc pas de lien avec l’état des locaux.

Pour le surplus, le constat d’huissier du 16 octobre 2020 dressé à la demande de la société Alimentation générale Petit Pérou, le rapport d’expertise du 3 novembre 2022, consécutif à des infiltrations subies lors de la tempête [A] entre le 16 et le 17 septembre 2022, ainsi que le constat de commissaire de justice dressé le 1er avril 2025, toujours à la demande de la société Alimentation générale Petit Pérou, démontrent que le local loué par la SCI Salle d’asile présente, depuis plusieurs années, des problèmes d’étanchéité en toiture aboutissant à des infiltrations, voire à des fuites, en cas de fortes pluies.

C’est donc à bon droit que le tribunal a retenu que la SCI Salle d’asile avait manqué à son obligation d’entretien des lieux loués.

Cependant, aucune des pièces produites ne permet d’établir que cette inexécution contractuelle aurait rendu les lieux totalement impropres à l’usage commercial auxquels ils étaient destinés, puisque la société Alimentation générale Petit Pérou y a toujours exploité un supermarché.

C’est donc également à bon droit que le tribunal a retenu que cette inexécution n’était pas suffisamment grave pour justifier l’arrêt du versement de tout loyer de la part du preneur, ceci d’autant que le bailleur lui avait accordé une réduction de mai à août 2022.

En vertu d’un chef de jugement dont la SCI Salle d’asile ne demande pas l’infirmation, le tribunal a retenu à juste titre que les désordres consécutifs à l’exécution imparfaite par le bailleur de son obligation d’entretien des lieux loués justifiait la réduction de moitié du montant du loyer à compter du mois de juillet 2022.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a écarté l’application de l’exception d’inexécution.

En cause d’appel, les appelants indiquent en outre que les loyers impayés à hauteur de 81.032 euros, somme retenue par le premier juge, sont désormais réglés et que les causes du commandement de payer délivré le 13 décembre 2022 n’existent plus. Ils en déduisent que la résiliation du bail n’est pas encourue.

Il ressort des pièces produites que la SCI Salle d’asile a fait pratiquer sur les comptes de la société Alimentation générale Petit Pérou, le 21 juin 2024, une saisie conservatoire qui s’est révélée fructueuse à hauteur de 154.261,82 euros. Cette saisie conservatoire n’a pas été contestée et a été convertie le 5 novembre 2024, ce qui a permis au bailleur de recouvrer cette somme.

Cependant, le commandement de payer délivré le 13 décembre 2022 ne visait aucune clause résolutoire, contrairement à ce qu’indiquent les appelants. La résolution du contrat ne peut donc découler que d’une décision judiciaire, fondée sur une inexécution suffisamment grave des obligations de M. [G].

Le fait que le montant des loyers impayés ait été réglé avant la décision de la cour d’appel, par le biais d’une mesure d’exécution forcée, n’est pas de nature à faire disparaître le caractère fautif de l’inexécution de ses obligations, qui a consisté durant de nombreux mois à ne plus régler le moindre loyer.

Par ailleurs, l’inexécution était grave, puisque, même si l’exploitation du local était perturbée par la présence de fuites, l’activité de la société Alimentation générale Petit Pérou, représentée par M. [G], s’y est toujours poursuivie.

Dès lors, le fait que l’arriéré de loyers ait été réglé dans les conditions précitées est sans incidence sur la sanction à apporter au comportement fautif du preneur, qui justifie la résiliation du bail.

En l’absence de toute autre contestation, le jugement rendu le 26 septembre 2024 sera donc confirmé en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail à effet du 6 mars 2023,

— condamné in solidum M. [G] et la société Alimentation générale Petit Pérou à payer à la SCI Salle d’asile la somme de 81.032 euros au titre des loyers impayés,

— ordonné l’expulsion de M. [G] et de tout occupant de son chef des lieux loués, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— dit qu’à défaut de départ volontaire à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, il pourrait y être contraint par la force publique,

— rejeté toutes les demandes de M. [G] et de la SAS Alimentation générale Petit Pérou relatives à la réalisation de travaux par le bailleur.

Le tribunal a assorti l’expulsion des appelants d’une 'astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de six mois'. Malgré l’imperfection de cette rédaction, puisque l’astreinte ne peut assortir que l’obligation de quitter les lieux et non l’expulsion au sens strict, les appelantes ne développent aucun moyen tendant à remettre en cause cette astreinte.

De son côté, la SCI Salle d’asile demande que son montant soit porté à '1.000 euros par jour, faute d’avoir libéré les lieux'. Cependant, au-delà du fait que cette demande n’a été précédée d’aucune demande d’infirmation de ce chef de jugement, force est de constater que l’astreinte prévue par le premier juge est suffisante pour inciter le preneur à exécuter son obligation.

Le jugement sera donc également confirmé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de son jugement, le tribunal a condamné in solidum M. [G] et la société Alimentation générale Petit Pérou à payer à la SCI Salle d’asile une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 11.567 euros à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à libération effective des lieux.

Dans le cadre de son appel incident, la SCI Salle d’asile demande à la cour de fixer cette indemnité d’occupation à 12.000 euros par mois à effet du 1er du mois suivant le commandement de payer, soit le 1er février 2023, en application des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil.

En réponse, les appelants contestent la recevabilité de cette demande, considérant qu’il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel.

Cependant, l’examen de l’assignation, produite en pièce 6 du dossier de l’intimée, permet de constater que, dès la première instance, la SCI Salle d’asile avait demandé que l’indemnité d’occupation soit fixée à 12.000 euros par mois à compter du 1er février 2023 et jusqu’à libération des lieux.

Cette demande n’est donc pas nouvelle et ne se heurte à aucune irrecevabilité.

Sur le fond, l’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer initialement prévu dans le bail, alors qu’il l’avait réduit de moitié pour la période antérieure à la résiliation, le premier juge a retenu que le bailleur n’était plus tenu d’une obligation d’entretien des lieux à l’égard d’un occupant sans droit ni titre postérieurement à la résiliation.

Dès lors, la SCI Salle d’asile ne démontrant l’existence d’aucun préjudice autre que celui de ne pas pouvoir disposer de son local afin de le relouer, il n’y a pas lieu de lui allouer une indemnité d’occupation d’un montant supérieur au loyer dont elle a été privée, jusqu’à libération des lieux.

Par ailleurs, aucune indemnité d’occupation ne peut être due avant la date de résiliation judiciaire du bail, fixée au 6 mars 2023, dès lors que la résolution du bail n’est pas consécutive à l’acquisition d’une clause résolutoire.

Le jugement sera donc confirmé de ces chefs.

La SCI Salle d’asile demande en outre que chaque échéance mensuelle de l’indemnité d’occupation soit assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 décembre 2022, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Ce texte prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Cependant, les intérêts moratoires étant destinés à sanctionner un retard dans le paiement, le point de départ des intérêts dus par le preneur au titre d’une indemnité d’ occupation dont il n’a connu le montant qu’après fixation, ne peut pas être antérieur au prononcé de la décision exécutoire fixant ladite indemnité.

En conséquence, la demande de la SCI Salle d’asile sera rejetée.

Sans qu’il y ait lieu de le préciser en complément du jugement dont appel, les dispositions de l’article 1231-7 du code civil trouveront à s’appliquer de plein droit et les intérêts au taux légal courront à compter du jugement du 26 septembre 2024 sur le montant dû au titre de l’indemnité d’occupation arrêté à cette date, puis à compter de chaque échéance sur les indemnités d’occupation échues postérieurement.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :

Pour la première fois en cause d’appel, la SCI Salle d’asile demande à la cour de condamner in solidum M. [G] et la société Alimentation générale Petit Pérou à lui payer la somme de 14.202,50 euros au titre du remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les appelantes s’opposent à la recevabilité de cette demande en indiquant qu’il s’agit d’une demande nouvelle. Sur le fond, elles indiquent que cette taxe n’était pas mentionnée dans le commandement de payer qui a été délivré à M. [G] et qu’elle n’avait jamais été réclamée par le bailleur.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, il est établi que la SCI Salle d’asile n’a pas demandé le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en première instance.

Cependant, le principe du remboursement de cette taxe était mentionné dans l’article 3 de la promesse de bail conclue entre les parties, qui vaut désormais bail, puisqu’elle n’a pas été réitérée par acte authentique.

Cette demande constitue donc bien un accessoire de la demande de paiement des loyers formée par la SCI Salle d’asile en première instance.

Elle doit donc être déclarée recevable.

Sur le fond, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères constitue une charge récupérable conformément à l’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.

Par ailleurs, ainsi que cela a été préalablement indiqué, la SCI Salle d’asile avait fait part à M. [G], qui l’a accepté en signant la promesse de bail, de son intention de récupérer cette charge.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande du bailleur et de condamner in solidum M. [G] et la société Alimentation générale Petit Pérou à lui payer la somme de 14.202,50 euros à ce titre.

Sur la demande de dommages-intérêts pour abus du droit d’ester en justice :

La SCI Salle d’asile demande à la cour de condamner in solidum M. [G] et la société Alimentation générale Petit Pérou à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, en indiquant que leur appel est abusif car fondé sur des moyens inconsistants.

Si cette demande ne se heurte à aucune irrecevabilité, malgré son caractère nouveau, dès lors qu’elle découle de la survenance d’un fait, à savoir l’appel interjeté par M. [G] et la société Alimentation générale Petit Pérou, elle n’est pas fondée.

En effet, le caractère abusif de l’exercice d’une voie de recours, droit essentiel pour toute partie à une action en justice, ne peut être retenu qu’en cas de mauvaise foi, d’intention de nuire ou de légèreté blâmable équipollente au dol.

Or, le fait qu’un appelant développe des moyens inopérants n’est pas de nature à caractériser un tel abus.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts formée par la SCI Salle d’asile sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée, d’une part, aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie et, d’autre part, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, en équité, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [G] et la société Alimentation générale Petit Pérou, qui succombent dans leurs prétentions, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance d’appel et subséquemment déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles. Aucune solidarité ne sera ordonnée, puisqu’elle n’a pas été demandée par l’intimée.

Le jugement déféré sera par ailleurs confirmé en ce qu’il les a condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance.

En ce qui concerne les frais irrépétibles, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI Salle d’asile ayant été contrainte d’engager des frais irrépétibles en première instance qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. En outre, l’équité commande de lui allouer une somme au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel.

En conséquence, après réformation, et conformément aux demandes de la SCI Salle d’asile qui n’a dirigé ses prétentions au titre des frais irrépétibles qu’à l’encontre de M. [G], tant en première instance qu’en appel, ce dernier sera condamné à lui payer une somme 7.595 euros, correspondant aux seules factures de son avocat en lien direct avec l’instance devant le tribunal judiciaire et la cour d’appel, à l’exclusion des factures afférentes aux procédures diligentées devant le juge de l’exécution afin d’obtenir des ordonnances sur requête et devant le premier président dans le cadre de la demande de levée de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel principal interjeté par M. [T] [G] et la SAS Alimentation générale Petit Pérou,

Déclare recevable l’appel incident formé par la SCI Salle d’asile,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre le 26 septembre 2024 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme de ce seul chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevables les demandes nouvelles formées par la SCI Salle d’asile en cause d’appel,

Condamne in solidum M. [T] [G] et la SAS Alimentation générale Petit Pérou à payer à la SCI Salle d’asile la somme de 14.202,50 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

Déboute la SCI Salle d’asile de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif, ainsi que de sa demande tendant à voir assortir la condamnation prononcée au titre de l’indemnité d’occupation des intérêts légaux à effet du commandement de payer du 12 décembre 2022,

Donne acte à la SCI Salle d’asile qu’elle a perçu la somme de 154.261,82 euros, montant qui sera déduit des loyers et de l’indemnité d’occupation,

Condamne M. [T] [G] à payer à la SCI Salle d’asile la somme globale de 7.595 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne M. [T] [G] et la SAS Alimentation générale Petit Pérou aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Et ont signé,

La greffière, La conseillère

P/Le président empêché

(Article 456 du CPC)