COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 88 DU 26 FEVRIER 2026

N° RG 23/00336 -

N° Portalis DBV7-V-B7H-DRT4

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy en date du 10 février 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 21/00116

APPELANTE :

S.A.R.L. [E]

[Adresse 1] [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Julie MARTINEZ, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Assistée de M^e Frédéric OLSZAKOWSKI, avocat au barreau barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur [I] [L]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Marc VAYRAC, de la SELARL SOCIÉTÉ D’ASSISTANCE JURIDIQUE ET SOCIALE – SAJES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

S.A.R.L. [N] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marc VAYRAC, de la SELARL SOCIÉTÉ D’ASSISTANCE JURIDIQUE ET SOCIALE – SAJES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 8 décembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl,conseillère.

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 26 février 2026.

GREFFIER,

Lors des débats et lors du prononcé : M^me Sonia Vicino, greffière.

ARRÊT :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank Robail, président de chambre et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

La copropriété dénommée '[Adresse 6]', dont les bâtiments sont situés à [Localité 4][Adresse 7], est composée de 10 unités d’hébergement, parmi lesquelles le lot n° 5, constitué de l’appartement n° 405, appartient à M. [I] [L], et le lot 9, constitué de l’appartement n° 408, à la S.A.R.L. [N] [Y] dont le gérant est M. [I] [L] ;

Par actes notariés des 5 janvier 2024 et 14 juin 2024 (acte rectificatif), M. [I] [L] a vendu à M. [G] [B] le lot 5 susvisé ;

La S.A.R.L. [E], qui dit exploiter un établissement de résidence hôtelière, sous le nom commercial '[V] [Y]', au sein de trois ensembles immobiliers comprenant la [Adresse 8] [Adresse 6], prétend être locataire des lots 5 et 9 susvisés depuis novembre 2015, et, s’estimant dépossédée de ses droits locatifs sur ces lots par ses deux bailleurs, a fait assigner la société [N] [Y] et M. [L], suivant actes d’huissier de justice des 24 et 27 mai 2019, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de BASSE-TERRE, à l’effet notamment de voir ordonner à chacun d’eux de cesser toute violation de leur obligation de lui assurer la jouissance paisible desdits lots ;

Par ordonnance contradictoire du 9 juillet 2019, confirmée en appel par arrêt de la cour de ce siège en date du 14 décembre 2020, le juge des référés a estimé que les droits locatifs revendiqués par la société [E] étaient l’objet de contestations sérieuses, a dit n’y avoir lieu à référé et a condamné cette dernière aux dépens et au paiement aux deux défendeurs d’une indemnité au titre des frais irrépétibles ;

En suite de cet arrêt, par acte d’huissier de justice du 16 février 2021, la S.A.R.L. [E] a fait appeler la S.A.R.L. [N] [Y], ayant siège à SAINT-MARTIN, et M. [I] [L] devant le tribunal de proximité de SAINT-MARTIN et SAINT-BARTHELEMY, à l’effet de voir, dans le dernier état de ses conclusions devant ce tribunal :

— 'ordonner à la société [N] [Y] et à M. [I] [L] d’avoir à cesser immédiatement toute violation de leur obligation à lui assurer la jouissance paisible des lots 405 et 408 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] à [Adresse 9] et d’avoir à prendre immédiatement toutes dispositions utiles afin de lui permettre la jouissance paisible desdits lots, dont celle d’avoir à lui remettre les nouvelles clés de la porte d’entrée desdits lots et de cesser toute relation avec les occupants desdits lots à son préjudice, l’ensemble sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par infraction constatée',

— condamner la société [N] [Y] et M. [I] [L] à lui payer la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier, commercial et moral subi par elle de leur fait,

— débouter la société [N] [Y] et M. [L] de l’ensemble de leurs prétentions,

— les condamner à lui payer la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens ;

En réplique, la société [N] [Y] et M. [L] concluaient quant à eux aux fins de voir :

IN LIMINE LITIS

— débouter la société [E] de toutes ses demandes, 'celle-ci n’ayant aucun intérêt à agir n’ayant jamais été bénéficiaire de quoi que ce soit de (…) leur part',

AU FOND, 'si le tribunal estimait que la société [E] pouvait prétendre à être bénéficiaire d’une mise à disposition des lots',

— débouter ladite société de toutes ses demandes principales et accessoires,

— la condamner à leur payer, à chacun, la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts tous préjudices confondus, ainsi qu’à leur verser la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Par jugement contradictoire du 10 février 2023, le tribunal :

— a débouté la société [E] de sa demande 'tendant à ce qu’il soit ordonné à la société [N] [Y] et à M. [L] d’avoir à lui assurer la jouissance paisible des lots 405 et 408 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] et d’avoir à prendre immédiatement toutes dispositions utiles afin de lui permettre la jouissance paisible desdits lots, dont celle d’avoir à lui remettre les nouvelles clés de la porte d’entrée et de cesser toute relation avec les occupants',

— a condamné in solidum la société [N] [Y] et M. [L] à payer à la société [E] une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— a débouté la société [E] du surplus de sa demande de dommages et intérêts,

— a débouté la société [N] [Y] et M. [L] de leurs demandes de dommages et intérêts,

— les a condamnés, in solidum, à payer à la société [E] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Par déclaration remise au greffe, par voie électronique (RPVA), le 6 avril 2023, la S.A.R.L. [E] a relevé appel de ce jugement, y intimant la société [N] [Y] et M. [I] [L] et y fixant expressément son objet à la critique de ses dispositions par lesquelles le tribunal l’a déboutée :

— de sa demande 'tendant à ce qu’il soit ordonné à la société [N] [Y] et à M. [L] d’avoir à lui assurer la jouissance paisible des lots 405 et 408 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] et d’avoir à prendre immédiatement toutes dispositions utiles afin de lui permettre la jouissance paisible desdits lots, dont celle d’avoir à lui remettre les nouvelles clés de la porte d’entrée et de cesser toute relation avec les occupants',

— du surplus de sa demande de dommages et intérêts ;

Cet appel a été enrôlé sous le n° 23/336 du répertoire général, cependant que par déclaration remise au greffe, par RPVA, le 25 mai 2023 et enrôlée, celle-ci, sous le n° 23/540 du même répertoire, la S.A.R.L. [N] [Y] et M. [I] [L] ont eux-mêmes relevé appel du jugement susvisé, y intimant la S.A.R.L. [E] et y limitant expressément l’objet de cet appel à la critique des dispositions de ce jugement par lesquelles le tribunal:

— les a condamnés in solidum à payer à la société [E] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— les a déboutés de leur propre demande de dommages et intérêts,

— les a condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance,

— et les a condamnés in solidum à payer à la société [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Chacun de ces appels a été orienté à la mise en état ;

Sur l’appel de la société [E], la société [N] [Y] et M. [L] ont constitué avocat par acte remis au greffe et notifié au conseil de l’appelante, par RPVA, le 30 mai 2023, tandis que sur l’appel de ces deux derniers, la société [E] a constitué avocat par acte remis au greffe, par même voie, le 6 juin 2023 ;

A la demande de ces derniers appelants et sans opposition de la société [E], l’instance d’appel n° RG 23/540 a été jointe à celle portant le n° RG 23/336, pour ces deux instances se poursuivre sous ce seul dernier numéro, suivant ordonnance du conseiller de la mise en état du 20 juillet 2023 ;

*

La société [E], appelante principale à l’instance première RG 23/336 et intimée à l’instance seconde RG 23/540, a conclu au fond à six reprises, par actes remis au greffe et notifiés au conseil adverse, par RPVA, respectivement les 25 juillet 2023, 27 février 2024, 30 octobre 2024, 14 février 2025, 14 mars 2025 et 16 mai 2025 ('conclusions récapitulatives et en réplique n° 6") ;

La société [N] [Y] et M. [I] [L], intimés à l’instance d’appel RG 23/336 et appelants principaux à l’instance RG 23/540, ont conclu quant à eux au fond à quatre reprises, par actes remis au greffe et notifiés au conseil de la société [E], par RPVA, respectivement les 31 octobre 2023, 26 novembre 2024, 18 janvier 2025 et 2 avril 2025 ('conclusions récapitulatives 4") ;

*

Après une première clôture du 22 avril 2024, révoquée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 10 octobre suivant, l’instruction de l’affaire a été définitivement clôturée le 16 juin 2025 et cause et parties ont été renvoyées à l’audience du 8 décembre 2025 ;

A l’issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré au 26 février 2026 ; à cette date les parties ont été infirmées de la prorogation de ce délibéré à ce jour ;

DEMANDES ET MOYENS DES PARTIES

1°/ Par ses dernières écritures, remises au greffe le 16 mai 2025, la S.A.R.L. [E], appelante à la procédure RG 23/336 et intimée à l’instance RG 23/540 jointe à la première, conclut aux fins de voir :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a déboutée :

** 'de sa demande tendant à ce qu’il soit ordonné à la société [N] [Y] et à M. [L] d’avoir à lui assurer la jouissance paisible des lots 405 et 408 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] et d’avoir à prendre immédiatement toutes dispositions utiles afin de lui permettre la jouissance paisible desdits lots, dont celle d’avoir à lui remettre les nouvelles clés de la porte d’entrée et de cesser toute relation avec les occupants',

** 'du surplus de sa demande de dommages et intérêts',

Jugeant à nouveau,

— ordonner à la S.A.R.L. [N] [Y] d’avoir à signer devant notaire l’acte authentique de vente par elle à la société [E] du lot 9 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] sis à [Localité 5] [Adresse 10] [Localité 4], cadastré section AY n° [Cadastre 1] lieudit [Adresse 11], moyennant paiement du prix de 90 765 euros, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— à défaut, condamner la S.A.R.L. [N] [Y] à payer à la S.A.R.L. [E] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnité compensatrice de perte de chance de devenir propriétaire à raison du droit de préemption dudit lot 9 de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis à [Adresse 5] [Localité 4],

— à défaut,

** 'ordonner à la société [N] [Y] d’avoir à cesser immédiatement toute violation de son obligation à assurer à la S.A.R.L. [E] la jouissance paisible dudit lot 9 dudit ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] à [Localité 6] [Adresse 10] [Localité 4] et d’avoir à prendre immédiatement toutes dispositions utiles afin de permettre à la S.A.R.L. [E] la jouissance paisible dudit lot 9, dont celle d’avoir à (lui) remettre les nouvelles clés de la porte d’entrée dudit lot 9 et de cesser toute relation avec les occupants desdits lots au préjudice de la S.A.R.L. [E], l’ensemble sous astreinte de la somme de 500 euros par jour de retard et par infraction constatée',

** condamner M. [I] [L] à payer à la société [E] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnité compensatrice de perte de chance de devenir propriétaire à raison du droit de préemption du 'lot 5" de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis à [Adresse 9],

** condamner la S.A.R.L. [N] [Y] à payer à la S.A.R.L. [E] les sommes suivantes :

*** 56 118,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier et de perte d’exploitation concernant le lot 9 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6],

*** 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral concernant le lot 9 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6],

** condamner M. [I] [L] à payer à la S.A.R.L. [E] les sommes suivantes :

*** 56 118,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier et de perte d’exploitation concernant le 'lot 5" de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6],

*** 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral concernant le 'lot 5" de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6],

— débouter la S.A.R.L. [N] [Y] et M. [I] [L] de l’ensemble de leurs prétentions,

— condamner in solidum la S.A.R.L. [N] [Y] et M. [I] [L] à payer à la S.A.R.L. [E] la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Pour l’exposé des moyens proposés par la société [E] au soutien de ces demandes, il est expressément renvoyé à ses dernières conclusions ;

2°/ Par leurs propres dernières communes conclusions, remises au greffe le 2 avril 2025, la S.A.R.L. [N] [Y] et M. [L], intimés à la procédure RG 23/336 et appelants à la procédure RG 23/540, concluent quant à eux aux fins de voir :

IN LIMINE LITIS

— constater l’absence d’intérêt à agir de la société [E] 'qui s’avère au final ne pas être le signataire de la convention signée avec la gendarmerie qui serait détenue par la SFAM et ce pour l’ensemble des lots qu’elle prétendait louer avant [U] et continuerait à louer après et qui donc ne disposait d’aucun intérêt à revendiquer des baux dont elle n’est pas titulaire et ce dès la délivrance de l’assignation le 16 février 2021",

— la débouter en conséquence de l’ensemble de ses demandes et 'annuler le jugement entrepris qui octroie à la S.A.R.L. [E] un bail verbal civil et en tire des conséquences à l’égard des intimés',

— 'du fait de l’annulation, la S.A.R.L. [E] sera condamnée à rembourser la somme de 10 000 euros à laquelle les intimés ont été condamnés par le jugement querellé, outre les frais irrépétibles de 1 500 euros et les dépens d’instance',

A TITRE SUBSIDIAIRE

— constater que le bénéficiaire de l’autorisation d’occuper les appartements en prévision d’une vente était M. [S] [M] lequel a sous-loué à la S.A.RL. [E] en dépit des règles de droit françaises qui interdisent la sous-location et que dès lors la S.A.R.L. [E] ne peut prétendre à bénéficier d’un bail quel qu’il soit dès lors qu’il aurait été accordé au mépris de l’interdiction de sous-louer et en l’absence de l’accord des bailleurs,

— constater que 'la S.A.R.L. [E] n’a pas une activité hôtelière (absence de restaurant, absence de petits déjeuners, absence d’entretien journalier des logements loués, absence de mise à disposition de linge et absence de service de réception dans la [Adresse 8] [Adresse 6]) et ne peut dans ces conditions revendiquer un bail commercial, confirmant en ce sens l’interprétation des juges de première instance mentionnée au jugement querellé. 'La cour confirmant sur ce point que le fait de faire payer l’eau et l’électricité ne correspondait pas non plus à une pratique hôtelière',

— 'constater que la rupture des baux des lots 405 et 408 de [Adresse 6] a eu pour seule origine la décision unilatérale de la S.A.R.L. [E] d’arrêter de payer les loyers et ce, conformément aux dispositions de l’article 1722 du code civil, le bailleur n’ayant fait que constater cette décision en ne recevant plus les loyers au motif que les biens n’étaient plus utilisables pour l’usage auquel ils étaient destinés et infirmer en ce sens le jugement entrepris qui a mis à la charge des bailleurs de justifier que les appartements étaient totalement détruits',

— infirmer en conséquence le jugement querellé en ce qu’il a prononcé la condamnation in solidum de la société [N] [Y] et de M. [I] [L] au paiement de 10 000 euros de dommages et intérêts à la S.A.R.L. [E],

— débouter en conséquence ladite société de toutes ses demandes principales et accessoires de dommages et intérêts injustifiés et d’exercice d’un droit de préemption inexistant,

— ordonner à ladite société la restitution de l’indemnité de 10 000 euros à la S.A.R.L. [N] [Y] et à M. [L],

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la S.A.R.L. [N] [Y] et M. [L] aux entiers dépens, outre le versement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société [E] et ordonner la restitution de l’intégralité de cette somme,

Jugeant à nouveau,

— condamner la S.A.R.L. [E] au paiement :

** de 10 000 euros à chacun des intimés à titre de dommages et intérêts pour procédures abusives et téméraires 'outre la sous-location interdite permettant au propriétaire de solliciter le paiement du manque à gagner à son locataire',

** de 8 000 euros en compensation des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile pour l’ensemble des procédures ainsi qu’aux entiers dépens d’instances ;

Pour le surplus des explications et moyens de la société [N] [Y] et de M. [L], il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions ;

MOTIFS DE L’ARRET

I- Sur la recevabilité des appels principaux des parties

Attendu qu’en application des articles 538 et 528 du code de procédure civile, le délai de recours par une voie ordinaire est d’un mois en matière contentieuse et ce délai court à compter de la signification du jugement querellé, sous réserve des délais de distance de l’article 644 du même code, aux termes duquel lorsque la demande est portée devant une juridiction qui a son siège en Guadeloupe, les délais d’appel sont augmentés d’un mois pour les personnes qui ne demeurent pas dans la collectivité territoriale dans le ressort de laquelle la juridiction a son siège ;

Attendu qu’en l’espèce, les sociétés [N] [Y] et [E] ont leur siège à [Localité 4] et M. [L] réside [Localité 7], en France métropolitaine, si bien que chacun d’eux bénéficiait d’un délai de 2 mois pour relever appel dudit jugement ;

Attendu que ce jugement, rendu le 10 février 2023, relève de la matière contentieuse ;

Attendu que la société [E] a formalisé son recours par déclaration remise au greffe le 6 avril 2023, si bien que, sans qu’il y ait lieu de rechercher si ledit jugement avait été préalablement signifié, cet appel est recevable au plan du délai pour agir ;

Attendu que, s’agissant de l’appel de M. [L] et de la société [N] [Y], s’il n’a été formalisé que le 25 mai 2023, il n’est ni prétendu ni justifié aux débats que le jugement déféré aurait été préalablement signifié, si bien que cet appel est également recevable au regard des conditions des articles 538 et 528 précités ;

II- Sur le périmètre de la saisine de la cour et la portée des dernières conclusions de la société [E]

Attendu qu’aux termes de l’article 562 ancien du code de procédure civile, en sa version applicable aux appels diligentés, comme en l’espèce, avant le 1er septembre 2024, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent et la dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible ;

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 954 al 3 ancien du même code, en sa version applicable aux appels formés avant le 1er septembre 2024, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ;

Or, attendu que si, en sa déclaration d’appel, la société [E] a expressément déféré à la cour la disposition du jugement querellé par laquelle le tribunal de proximité de SAINT-MARTIN et SAINT-BARTHELEMY l’a déboutée de sa demande tendant à ce qu’il soit ordonné à la société [N] [Y] et à M. [L] d’avoir à lui assurer la jouissance paisible 'des lots 405 (lot 5 en réalité) et 408 (lot 9)" de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] et d’avoir à prendre immédiatement toutes dispositions utiles afin de lui permettre la jouissance paisible 'desdits’ lots, force est de constater qu’au dispositif de ses dernières conclusions devant la cour de ce siège, bien que demandant toujours l’infirmation du jugement de ce chef, elle ne forme ensuite plus aucune prétention au titre de la restitution de la jouissance paisible du lot 5 ; qu’il y a donc lieu de confirmer d’ores et déjà ledit jugement en ce que le tribunal y a débouté la société [E] de sa demande tendant à ce qu’il soit ordonné à la société [N] [Y] et à M. [L] d’avoir à lui assurer la jouissance paisible du lot 405 (lot 5 en réalité) de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] et d’avoir à prendre immédiatement toutes dispositions utiles afin de lui permettre la jouissance paisible de ce lot, dont celle d’avoir à lui remettre les nouvelles clés de la porte d’entrée et de cesser toute relation avec les occupants ;

III-Sur la demande de la société [N] [Y] et de M. [L] en annulation du jugement querellé

Attendu que la société [N] [Y] et M. [L] demandent l’annulation du jugement querellé en la fondant expressément sur l’absence d’intérêt à agir de la société [E] qui s’avère au final ne pas être le signataire de la convention signée avec la gendarmerie qui serait détenue par la SFAM et ce pour l’ensemble des lots qu’elle prétendait louer avant [U] et continuerait à louer après et qui donc ne disposait d’aucun intérêt à revendiquer des baux dont elle n’est pas titulaire et ce dès la délivrance de l’assignation le 16 février 2021>>, alors même que, outre le fait qu’aucune demande d’annulation n’avait été formulée dans leur déclaration d’appel, ce que cependant la cour n’entend pas relever d’office :

— d’une part, le défaut d’intérêt à agir n’est sanctionné, en application de l’article 122 du code de procédure civile, que par l’irrecevabilité des demandes ou de l’action,

— d’autre part, aux termes de l’article 123 du même code, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause ;

Attendu qu’il en résulte que s’il était fait droit à la fin de non-recevoir soulevée en appel par la société [N] [Y] et M. [L] à l’encontre des demandes de la société [E] au fondement d’un défaut d’intérêt à agir, seule l’infirmation du jugement qui a reconnu la qualité de locataire à cette dernière, serait encourue, et non point sa nullité ; qu’il échet en conséquence de débouter la société [N] [Y] et M. [L] de leur demande d’annulation ;

IV- Sur la recevabilité des demandes de la société [E] au plan de l’intérêt à agir

Attendu qu’aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ;

Attendu que la société [E] entend notamment se voir restituer la jouissance du lot 9 de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis à [Localité 4], excipe pour ce faire d’un contrat de location verbal qu’elle aurait conclu avec le propriétaire en la personne, pour ce lot, de la société [N] [Y], et réclame en outre divers dommages et intérêts tant à cette dernière qu’à M. [L] au titre, pour celui-ci, d’un bail qui les aurait liés pour le lot 5 dont elle a abandonné sa demande initiale en restitution de la pleine jouissance ; qu’elle a donc bel et bien un intérêt à agir en ce sens, de sorte qu’elle y est recevable et que la fin de non-recevoir soulevée à cet égard par la société [N] [Y] et M. [L] est infondée et doit être rejetée ;

V- Sur les demandes de la société [E] au titre du lot 9 de la [Adresse 12]

V-1- Sur la demande au titre de la vente forcée du lot 9 de la [Adresse 12]

Attendu qu’au dispositif des conclusions de la société [E], cette demande est présentée à titre principal, si bien qu’il y a lieu d’y statuer avant même, le cas échéant, de prononcer sur ce qu’ont jugé les premiers juges en rejetant sa demande de restitution de jouissance du même lot 9 en exécution d’un prétendu contrat de location ;

Attendu que cette demande est présentée comme fondée sur les dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce, aux termes duquel:

— lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement,

— cette notification, qui vaut offre de vente au profit du locataire, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée,

— et ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer ;

Attendu que, bien que nouvelle en appel, la demande de la société [E] au titre de la vente forcée à son profit, sur le fondement du droit de préemption ainsi organisé par l’article L145-46-1 précité, du lot 9 de la [Adresse 12], est recevable au sens de l’article 564 du code de procédure civile, puisqu’elle est liée au susdit lot, déjà en cause en première instance, et qu’elle est prétendument née de la révélation, en cours d’instance d’appel, postérieurement à ses troisièmes conclusions d’octobre 2024, de la mise en vente de ce lot par la société [N] [Y], étant observé que cette dernière ne remet pas en cause cette recevabilité, se bornant, en 11 lignes de ses écritures (pages 14 in fine et 15 de ses dernières conclusions), à s’opposer à cette demande en excipant de l’absence à la fois d’un bail commercial et de proposition d’un prix de vente de sa part ;

Mais attendu que pour qu’il y ait droit de préemption du locataire au titre de la vente du bien immobilier loué, faut-il encore que, outre l’existence d’un bail liant le vendeur à celui qui revendique ce droit, il soit démontré que le prétendu bailleur ait mis son bien en vente, le locataire n’ayantcertes pas le pouvoir de forcer son bailleur à vendre le bien immobilier objet de la location;

Or, attendu qu’au soutien de sa demande au titre du droit de préemption qu’elle revendique, la société [E] ne justifie pas de la mise en vente du lot revendiqué, se bornant en ses écritures à faire état, sans plus d’explications, d’abord d’un acte de vente erroné de ce lot en date du 5 janvier 2024, puis d’un acte de rectification du 14 juin 2024 révélant la seule vente par M. [L] du lot 5 lui appartenant, le tout sans aucun lien avec, finalement, ledit lot 9 appartenant à la seule société [N] [Y] ; que s’il est produit en pièce 24 de son dossier une lettre de [N] [Y] à '[Y] [V]', du 30 novembre 2018, dans laquelle elle évoque son souhait de vendre des biens au sein de la [Adresse 12], d’une part, la date de cette lettre est manifestement étrangère à celle à laquelle la société [E] prétend avoir eu connaissance, en cause d’appel, de la mise en vente de l’appartement 408 (lot 9), puisqu’elle lui est de plus de 5 ans antérieure, et d’autre part, il ne s’agit pas là de l’annonce d’une décision ferme de mise en vente, mais de celle d’une simple intention justifiant les questions que [N] [Y] y pose à son interlocuteur ;

Attendu qu’ainsi, en l’absence de justification d’une mise en vente de ce lot 9 (appartement 408), la société [E] est infondée à se prévaloir d’un droit de préemption et, partant, d’une vente forcée à son profit, si bien qu’il y a lieu, pour ce seul motif, de la débouter de cette demande nouvelle;

V-2- Sur la demande en dommages et intérêts pour perte de chance de devenir propriétaire du lot 9 de la [Adresse 12]

Attendu qu’en l’absence, ci-avant constatée, de justification d’un droit de préemption de la société [E] sur le lot 9 de l’ensemble immobilier [Adresse 6], celle-ci ne peut qu’être déboutée de sa demande subsidiaire en dommages et intérêts pour perte de chance d’en devenir propriétaire à raison d’un tel droit ;

V-3- Sur la demande au titre de la jouissance paisible du lot 9 de la [Adresse 12]

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ;

Attendu qu’il appartient par suite à la société [E], qui se prétend titulaire d’un bail commercial portant sur le lot 9 (appartement n° 408) de la [Adresse 12], d’en faire la preuve ;

Attendu que ce bail est prétendument conclu entre deux sociétés commerciales par la forme, savoir la S.A.R.L. [N] [Y], bailleur, et la S.A.R.L. [E], preneur, si bien qu’en application des dispositions de l’article L110-3 du code de commerce, la preuve du bail litigieux peut se faire par tout moyen ;

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage;

Attendu que la société [E] ne prétend pas que le bail litigieux ait été fait par écrit et estime rapporter la preuve d’un bail commercial verbal relatif au lot 9 de la [Adresse 12] en versant aux débats, notamment:

— une facture de loyer pour un appartement 408 établie par la société [N] [Y] le 1er novembre 2015 à l’égard de l’entité '[Y] [V]' au titre du loyer de 350 euros pour la période du 1er novembre au 1er décembre 2015 (pièce 2),

— la copie d’un chèque tiré sur la banque CREDIT MUTUEL par la société [E] le 15 novembre 2015 au profit de '[N] [Y]' pour un montant de 2 042,42 euros (pièce 3),

— la copie d’un chèque tiré sur la même banque par la même société [E] le 6 février 2016 au profit de la même société [N] [Y] pour un montant de 1 750 euros en règlement du loyer de février 2016 (pièce 4),

— la copie d’un chèque similaire tiré par la société [E] le 3 février 2016 au profit de [N] [Y] pour un montant de 1 750 euros (pièce 5),

— diverses factures de travaux au nom de '[Adresse 13] [Y]' (pièce 8),

— copie de 4 factures établies par '[Y] [V]' à l’égard de M. [T] [R], avec mention, sur 3 d’entre elles, du RIB de la société [E] pour le paiement (pour des consommations d’eau et d’électricité en janvier/février 2019, pour la location de la chambre 408 du 1er au 31 mars 2019, pour des consommations d’eau et d’électricité du 1er avril au 1er mai 2018 et pour la location de la chambre 408 du 1er au 30 avril 2018) (pièce 15),

— copie des conclusions déposées devant le juge des référés du tribunal de BASSE-TERRE pour l’audience du 25 juin 2019 (pièce 16),

— copie de divers relevés du compte CREDIT MUTUEL de la société [E] faisant état de virements au profit de [N] [Y] entre le 13 janvier 2016 et novembre 2021 (pièces 17 à 19, 27 et 28),

— un état détaillé des paiements de la société [E] à [N] [Y] de novembre 2015 (pièce 20),

— la copie d’un courrier de [N] [Y] à [Localité 8] en date du 30 novembre 2018, par lequel elle lui demandait notamment si elle occupait des logements lui appartenant au sein de la [Adresse 12] et, si oui, les titres d’occupation (pièce 24),

— la copie d’un autre courrier de [N] [Y] à [V] [Y] en date du 8 janvier 2019 par lequel elle lui demandait cette fois de lui communiquer les baux commerciaux allégués dans son courrier en réponse du 12 décembre 2018 (pièce 25),

— la copie de ce courrier en réponse à [N] [Y] en date du 12 décembre 2018 par lequel [V] [Y] excipait d’un bail commercial de novembre 2016,

— une convention de prestations hôtelières conclue entre la gendarmerie de [Localité 9] et la 'S.A.R.L. SFAM – [V] [Y]', enregistrée sous le n° 42609/2 le 13 octobre 2020, portant sur l’hébergement de 17 gendarmes 'à l’hôtel '[V] Hôtel’ à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’au 31 décembre 2023, moyennant un 'loyer', pour 10 appartements, de 10 462,22 euros et des 'charges’ de 2 109,38 euros (pièce 29),

— un avenant n° 1 à cette convention, en date du 3 juin 2021, par lequel la S.A.R.L. [E] – [V] [Y] est substituée à la S.A.R.L. SFAM – [V] [Y] en qualité de prestataire de services (pièce 39),

— un avenant n° 6 à 'la convention du 1er janvier 2016" en date des 31 octobre 2019 et 7 novembre 2019 entre la gendarmerie de [Localité 9] et la S.A.R.L. SFAM relativement à la location de 9 logements pour 17 gendarmes, (pièce 30),

— diverses factures d’entretien de linge d’hôtel de février 2015 et mars 2017 (pièce 31),

— des captures d’écran internet portant sur '[V] RESIDENCE’ et les avis clients,

— les actes de vente du lot 5 par M. [L] à un sieur [B] en dates des 5 janvier 2024 et 14 juin 2024 (acte rectificatif) (pièces 36 et 38),

— une facture de petits déjeuners (358) établie à l’égard de la S.A.R.L [E] par le restaurant [Localité 10] le 20 décembre 2024 (pièce 41),

— une seconde facture du même type (306 petits déjeuners) en date du 1er janvier 2025,

— une facture établie le 9 juillet 2024 par [V] [Y] à l’égard de la gendarmerie pour un total de loyers et charges pour 184 nuitées d’un montant de 96 107,30 euros (pièce 43) ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments qu’avant, à tout le moins, la survenue du cyclone dévastateur [U] en septembre 2017, la société [N] [Y], qui ne le conteste pas, a reçu et accepté de recevoir le paiement des loyers versés par la société [E], gérante de la résidence hôtelière [V] [Y], au titre de la location de l’appartement 408 de la [Adresse 12], lequel correspond au lot n° 9 de la copropriété éponyme ; que de son côté, si la société [N] [Y] conteste l’existence d’un bail verbal à l’égard de cet appartement, elle produit elle-même aux débats, en pièce 3, une attestation de sa propre 'manager', savoir Mme [K] [X], en date du 20 juin 2019, aux termes implicites, mais certains, de laquelle il ressort que les appartements 405 et 408 étaient bien l’objet d’un paiement mensuel de loyers de la part de la société [E], puisqu’elle y explique que ces loyers n’ont tout-à-coup plus été payés à compter de novembre 2017, le dernier paiement reçu le 20 novembre 2017 ayant été exempt des deux loyers correspondants ;

Attendu que c’est en vain qu’en ses dernières écritures la société [N] [Y] excipe d’un contrat de prestations de services hôteliers portant sur les appartements litigieux, qui aurait été passé en octobre 2020 entre, selon elle, non pas la société [E], mais une société SFAM, puisqu’il est versé aux débats (pièce 39 de la société [E]) un avenant rectificatif du 3 juin 2021 qui substitue à cette société SFAM, en qualité de prestataire, ladite société [E] ;

Attendu que c’est également en vain que la société [N] [Y], pour étayer son récit suivant lequel, d’une part, elle n’avait autorisé que M. [M], gérant de diverses sociétés, dont la société [E], et non point cette dernière, à occuper notamment l’appartement 408 (lot 9) en l’attente de la signature d’un compromis de vente dudit lot (avec d’autres) courant octobre 2015, et, d’autre part, cet acheteur potentiel, après avoir renoncé à cette vente, aurait irrégulièrement transféré cette occupation précaire à l’une ou l’autre de ses sociétés, sans autorisation, excipe de projets en ce sens produits en pièces 1 et 17 de son dossier, puisque :

— d’une part, ces projets ne sont signés d’aucune des parties et ne peuvent constituer une quelconque preuve de ce récit,

— et d’autre part, ainsi que relevé à juste titre par les premiers juges et contesté à tort par la société [N] [Y], le 'projet’ d’autorisation d’occupation précaire mentionné en page 8 du prétendu compromis produit en pièce 17, ne concernait, en termes dactylographiés, que les lots de la [Adresse 14], le rajout manuscrit, juste au dessus du paragraphe dédié à cette dernière, des lots 5 et 9 de la [Adresse 12], étant, plus encore que ce prétendu projet de compromis, sujet à caution, cette mention pouvant être le fait de la société [N] [Y], alors même qu’elle ne peut se constituer valablement une preuve à elle-même ;

Attendu qu’il est ainsi manifeste qu’au delà du confusionnisme extrême qui ressort des pièces produites de part et d’autre en ce qui concerne les relations contractuelles des parties et d’autres sociétés de M. [M], et en ce qui concerne même la gestion des affaires de la société [N] [Y] dont les courriers précités des 30 novembre 2018 (sa pièce 24) et 8 janvier 2019 (sa pièce 25) révèlent qu’elle ignorait même qui occupait ses lots et en vertu de quel titre, la preuve est faite que l’appartement 408 (lot 9) de la copropriété [Adresse 6] était bel et bien loué à la société [E] qui en payait les loyers ;

Attendu qu’en droit, aux termes des dispositions de l’article L145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux s’applique par principe aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce ;

Or, attendu qu’il résulte du même ensemble de pièces que ci-avant listé, que l’appartement 408 (lot 9) était, non pas sous-loué illégalement par le locataire [E], mais exploité par ce dernier dans le cadre de la résidence dénommée [V] [Y], dont tous les éléments produits à cet égard conduisent à constater qu’il s’agit d’une résidence hôtelière exploitée commercialement ; qu’il ne s’agit certes pas d’un hôtel au sens strict du terme, mais d’une résidence d’appartements loués par nuitées, fût-ce sur du moyen terme, ce qui n’est pas incompatible avec une telle exploitation commerciale ; qu’il est en effet notamment versé aux débats, outre des documents publicitaires publiés sur internet qui sont explicites sur ce point, des factures d’entretien du linge d’hôtel, ainsi que des factures de petits déjeuners livrés par une société tierce, celle qui gère le restaurant [Localité 10] situé juste à côté de la résidence ;

Attendu que l’exploitation d’une résidence hôtelière ne suppose nullement celle, concomitante, d’un restaurant, une telle résidence et même un hôtel pouvant se borner à exploiter des chambres et louer des nuitées, sans autres prestations ;

Attendu qu’enfin, la circonstance qu’il soit justifié aux débats que la société [E] facture ses nuitées en distinguant d’entre le loyer stricto sensu et les charges d’eau, électricité, internet, assurance, entretien clim et entretien général des chambres, n’est pas davantage incompatible avec l’exploitation commerciale invoquée, puisqu’en la matière la fixation du prix de telles prestations hôtelières est libre et n’obéit à aucun impératif légal ou réglementaire ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que la société [N] [Y] était liée à la société [E], concernant la chambre 408 (lot 9 de la [Adresse 8] [Adresse 6]), par un contrat de bail commercial verbal ;

Mais attendu que la société [E] ne conteste pas les termes de l’attestation précédemment citée de Mme [K] [X], en date du 20 juin 2019, en ce qu’elle y indique que les loyers relatifs à l’appartement 408 (lot 9 [Adresse 6]) n’ont plus été payés par ladite société à la société [N] [Y] à compter de novembre 2017 et que, manifestement surprise de la diminution subite de 700 euros (soit 2 X 350 euros pour les loyers des deux appartements 405 (lot 5) et 408 (lot 9)) 'par rapport au paiement habituel de 1 750 euros, elle avait questionné 'Mme [J], (son) homologue au [V] [Y]', ce à quoi il lui avait été répondu qu’en cela 'elle respectait l’ordre de son patron M. [M], puisque les appartements étaient inexploitables après [U]' ;

Attendu que, d’ailleurs, il peut être ajouté à titre superfétatoire qu’au décours de ses conclusions d’appel, la société [E], qui n’y conteste pas que l’appartement 408 (lot 9), notamment (tout comme l’appartement 405 (lot 5)), se soit retrouvé vide de toute occupation à compter du passage dudit cyclone, explique que, même encore à la date de ces conclusions, soit mai 2025, ce lot 9 '(étai)t actuellement libre d’occupation’ ;

Or, attendu que ce type de situation est régi par les dispositions de l’article 1722 du code civil, aux termes desquelles :

— si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit,

— si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail,

— dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ;

Attendu que la cour de cassation estime que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux très coûteux ;

Attendu que la société [E] invoque à tort, à l’encontre de la société [N] [Y], les conclusions de cette dernière devant le juge des référés, aux termes desquelles elle indiquait que l’immeuble [Adresse 6] n’avait pas été complètement détruit, puisqu’elle ajoutait que les travaux nécessaires à sa remise en état étaient 'conséquents et (que) tous les appartements (avaient) été impactés', ce qui rentre dans les prévisions susrappelées de l’article 1722 du code civil s’agissant de la résiliation de plein droit du bail ;

Attendu que l’importance des dégâts et l’impossibilité d’exploitation qui en est résultée sont démontrées par la production en cause d’appel, par la société [N] [Y], de l’état détaillé d’arrêté des dommages subis par la [Adresse 12] établi par l’expert EUREXO (pièce 6) pour le compte de l’assureur, et notamment par le lot 9 de cette résidence, lequel révèle en effet que cet appartement 408 était devenu inexploitable et nécessitait de très importantes réparations ;

Attendu que, par ailleurs et de toute façon, en cessant d’autorité et unilatéralement de payer les loyers correspondant au lot 9 (appartement 408), sans produire le moindre élément qui démontrerait qu’elle aurait respecté les prescriptions de cet article 1722 en demandant expressément une diminution du prix de location de ce lot, la société [E] a implicitement, mais nécessairement reconnu qu’il était devenu définitivement inexploitable en suite du passage du cyclone [U], hors travaux d’importance dont il n’est d’ailleurs pas justifié aux débats de la réalisation à ce jour ;

Attendu qu’ainsi qu’observé par les premiers juges, la société [E], qui a pu prétendre le contraire, notamment dans un courrier à M. [T] en date du 11 avril 2019, ne démontre pas avoir repris le paiement du loyer de l’appartement 408 après novembre 2017 (date à laquelle il est attesté qu’ils n’avaient plus été payés), tous les éléments produits aux débats qui justifient du paiement d’un loyer à ce titre étant bien antérieurs à cette date (pièces 2 et suivantes) et les relevés de son compte CREDIT MUTUEL visant des virements ou chèques qu’il est impossible de relier à la location de cet appartement ;

Attendu que s’il est produit en pièce 15 du dossier de la société [E] une facture de consommations d’eau et d’électricité adressée à M. [T] (nouveau locataire de [N] [Y] en vertu du bail du 26 mars 2019 pour l’appartement 405) au titre de la période du 4 janvier au 4 mars 2019, qui vise notamment des consommations dans l’appartement 408, cette facturation est contredite par la circonstance que M. [T] occupait l’appartement 405 et non 408 et rien ne démontre qu’elle ait été réellement adressée à l’intéressé et moins encore qu’elle ait été réglée ; qu’il est également produit, en même pièce 15, une facture de loyers datée du '04/02/18" adressée également à ce dernier, au titre, curieusement, de la période du 1er mars au 31 mars 2019, soit plus d’un an plus tard, pour l’appartement 408, alors qu’il occupait le 405 ; que ces incohérences et contradictions internes et externes, interdisent d’accorder à ces éléments une quelconque valeur probante ; et que la facture adressée au même prétendu locataire pour les consommations eau et électricité du 1er avril au 1er mai 2018 n’est reliée à aucun numéro de lot ou d’appartement, étant ajouté que tous ces éléments, non signés, sont de la main même de leur prétendu expéditeur, savoir '[Y] [V]', et, face aux contestations de [N] [Y], sont à ce titre dépourvues de valeur probante;

Attendu qu’il y a donc lieu de constater qu’à la suite des dommages causés au lot 9 par le cyclone [U] en septembre 2017, la société [E] a fait choix de la résiliation du bail en cessant d’en payer le loyer et que, dès lors, le jugement déféré doit être confirmé en ce que le tribunal l’a déboutée de sa demande 'tendant à ce qu’il soit ordonné à la société [N] [Y] d’avoir à lui assurer la jouissance paisible du lot 408 de l’ensemble immobilier dénommé la PINTA et d’avoir à prendre immédiatement toutes dispositions utiles afin de lui permettre la jouissance paisible desdits lots, dont celle d’avoir à lui remettre les nouvelles clés de la porte d’entrée et de cesser toute relation avec les occupants’ ;

V-4- Sur les demandes en dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et de perte d’exploitation du lot 9 et en réparation d’un préjudice moral

Attendu que devant les premiers juges la société [E] demandait la condamnation de la société [N] [Y] et de M. [L] au paiement de dommages et intérêts de 70 000 euros, sans solidarité et sans distinguer d’entre l’un et l’autre, alors même que l’un et l’autre n’étaient pas copropriétaires indivisément des deux lots 5 et 9 au titre desquels ces dommages et intérêts étaient demandés ; que le tribunal, sans distinguer davantage d’entre les sus-nommés défendeurs, a condamné 'in solidum’ la société [N] [Y] et M. [L] au paiement d’une somme indifférenciée de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi en suite de l’interruption des relations contractuelles (en 2019); et que devant la cour, la société [E] demande, cette fois plus précisément, des dommages et intérêts à hauteur de la somme de 56 118,50 euros en réparation de son préjudice financier et de perte d’exploitation concernant le seul lot 9, mais à l’encontre de la seule société [N] [Y], unique propriétaire de ce lot ;

Or, attendu qu’il a été jugé ci-avant (chapitre V-3) qu’elle avait fait choix de résilier le bail commercial litigieux en suite de l’impossibilité d’exploiter ledit lot après le passage du cyclone [U] en septembre 2017, de quoi il résulte que la société [N] [Y] n’a commis aucune faute à l’origine de cette résiliation ; que, par ailleurs, l’article 1722 du code civil exclut expressément, en telle hypothèse, tout dédommagement ;

Attendu qu’en conséquence :

— d’une part, la société [E] est infondée en sa demande de dommages et intérêts et, sur infirmation du jugement querellée de ce chef, en sera déboutée,

— d’autre part, le jugement sera confirmé, par substitution de motifs, en ce que le tribunal l’y a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

VI- Sur les demandes en dommages et intérêts de la société [E] au titre du lot 5 de la [Adresse 12] (pour perte de chance de devenir propriétaire de ce lot et en réparation à la fois d’un préjudice financier et de perte d’exploitation et d’un préjudice moral)

Attendu que pour les motifs ci-avant exposés (chapitre V-3), hors les motifs présentés comme superfétatoires, s’agissant du lot 9 (appartement 408 de la [Adresse 12]), lesquels, au vu des éléments versés aux débats par chacune des parties et ci-avant listés, sont transposables en large part à la situation du lot 5 (appartement [Adresse 15]), il est manifeste que la société [E] était liée à M. [L], depuis fin novembre 2015, par un bail commercial verbal relativement à cet appartement et que, tout comme pour le susdit lot 9, en suite de son inexploitabilité consécutive aux dégâts considérables causés par le passage du cyclone [U] en septembre 2017, elle a fait choix de la résiliation du bail en n’en payant plus les loyers dès novembre 2017 ; qu’elle ne produit en effet aucun élément qui ferait la preuve de la reprise du paiement des loyers après la cessation de tout paiement à cet égard dès novembre 2017, dûment constatée par Mme [X] ; et que la circonstance qu’il soit établi que ce lot 5 ait été reconstruit et reloué à M. [T] à tout le moins courant 2019 par '[N] [Y]' (pour le compte de son propriétaire réel qu’était M. [L]) n’est pas de nature à avoir rétabli les droits locatifs abandonnés par la société [E] fin 2017 ;

Attendu qu’il y a lieu en conséquence, sur infirmation du jugement querellé de ce chef, de débouter la société [E] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et de perte d’exploitation, d’une part, et, d’autre part, de confirmer ce même jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre d’un préjudice moral ;

Mais attendu qu’en cause d’appel, la société [E] a formé une demande nouvelle au titre de la réparation d’un préjudice qui résulterait de la vente dudit lot 5 en violation de son prétendu droit de préemption ;

Or, attendu que cette vente est intervenue début 2024, soit à une date à laquelle ladite société n’était plus titulaire d’un bail commercial sur ce lot 5, ainsi que ci-avant jugé ; qu’il y a donc lieu de la débouter de sa demande de dommages et intérêts en réparation d’une perte de chance de devenir propriétaire de ce lot ;

VII- Sur les demandes de la société [N] [Y] et de M. [L]

Attendu que l’infirmation du jugement déféré du chef des dommages et intérêts alloués à la société [E] implique de plein droit le remboursement des sommes payées entre-temps à ce titre, et ce en vertu du présent arrêt exécutoire, si bien que la cour n’a pas à statuer en redondance à cet égard ;

Attendu que les sociétés [N] [Y] et M. [L] sollicitent en outre des dommages et intérêts pour procédures abusives et téméraires et 'sous location interdite', alors même que, d’une part, aucune sous location interdite n’a été ci-avant constatée et, d’autre part, outre qu’ils ne font pas la démonstration d’un préjudice distinct des frais de procédure qu’ils ont été amenés à y engager et qui relèvent de la charge des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ci-après envisagés, il n’apparaît pas que la société [E], aux demandes de laquelle les premiers juges avaient fait droit partiellement et qui avaient de toute façon raison quant à l’existence de deux baux commerciaux, ait agi dans l’unique intention de nuire à ses contradicteurs ; qu’il y a donc lieu de débouter la société [N] [Y] et M. [L] de leur demande de dommages et intérêts et, pour ce qui est de la partie de ces dommages et intérêts que les premiers juges ont déjà rejetés, de confirmer le jugement querellé de ce chef ;

VIII- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu que, succombant pour l’essentiel en cause d’appel, la société [E] sera condamnée à supporter tous les dépens de première instance et d’appel, ce pourquoi le jugement querellé sera infirmé du chef des premiers de ces dépens et, subséquemment, du chef des frais irrépétibles alloués à ladite société, laquelle sera déboutée de sa demande à ce titre, ainsi qu’au titre des frais irrépétibles d’appel, l’article 700 du code de procédure civile réservant le bénéfice d’une indemnité sur ce fondement à la partie non perdante ou qui n’est pas condamnée aux dépens ;

Attendu que, pour les mêmes motifs que ci-avant exposés (cf chapitre VII) pour les dommages et intérêts déjà payés par la société [N] [Y] et M.[L], la restitution de la somme de 1 500 euros allouée à la société [E] par les premiers juges est de droit et n’a nul besoin d’être ici ordonnée ; qu’il n’y sera donc pas statué ;

Attendu qu’en équité, en application du même texte, la société [E] devra en revanche indemniser la société [N] [Y] et M. [L] de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel à hauteur de la somme de 8 000 euros ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Dit recevables la S.A.R.L. [E], la S.A.R.L. [N] [Y] et M. [I] [L] en leurs appels respectifs à l’encontre du jugement du tribunal de proximité de SAINT-MARTIN et SAINT-BARTHELEMY en date du 10 février 2023,

— Dit recevable la S.A.R.L. [E] en son action et ses demandes à l’encontre de la S.A.R.L. [N] [Y] et de M. [I] [L] et rejette pas suite la fin de non-recevoir soulevée en cause d’appel par ces derniers pour défaut d’intérêt à agir,

— Rejette la demande de la société [E] au titre de l’annulation du jugement querellé,

— Confirme ce jugement en ce que le tribunal :

** a débouté la société [E] de sa demande tendant à ce qu’il soit ordonné à la société [N] [Y] et à M. [I] [L] d’avoir à lui assurer la jouissance paisible des lots 408 (lot 9 en réalité) et 405 (lot 5 en réalité) de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] sis à [Localité 4] et d’avoir à prendre immédiatement toutes dispositions utiles afin de lui permettre la jouissance paisible desdits lots, dont celle d’avoir à lui remettre les nouvelles clés de la porte d’entrée et de cesser toute relation avec les occupants,

** a débouté la société [E] :

*** du surplus de sa demande en dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et commercial,

*** et de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice moral,

** a débouté la société [N] [Y] et M. [I] [L] de leur demande en dommages et intérêts pour procédures abusives (référé, appel de référé et tribunal judiciaire),

— L’infirme pour le surplus de ses dispositions déférées,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Déboute la S.A.R.L. [E] de sa demande tendant à voir ordonner à la S.A.R.L. [N] [Y] d’avoir à signier l’acte authentique de vente du lot 9 (appartement 408) de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis à [Localité 4], [Adresse 5],

— La déboute également de toutes ses demandes en dommages et intérêts, tant à l’encontre de la S.A.R.L [N] [Y] qu’à l’encontre de M. [I] [L],

— Déboute la S.A.R.L. [N] [Y] et M. [I] [L] de leur demande en dommages et intérêts pour procédure d’appel abusive et 'sous-location interdite',

— Déboute la S.A.R.L. [E] de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— Condamne la S.A.R.L. [E] à payer à la S.A.R.L. [N] [Y] et M. [I] [L] une indemnité globale de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de ces deux instances.

Et ont signé,

La greffière, Le président