COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° [Immatriculation 1] MAI 2026

N° RG 25/00421 -

N° Portalis DBV7-V-B7J-DZOS

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy en date du 28 février 2025, dans une instance enregistrée sous le n° 24/00523

APPELANT :

Monsieur [I] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Noémie CHICHE MAIZENER, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-97105-2025-00579 du 08/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

INTIMEE :

SARL Sol’Hôtel

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Marc VAYRAC de la SELARL Société d’Assistance Juridique Et Sociale – SAJES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 février 2026, en audience publique, devant M. Frank Robail, président de chambre,chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposé.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl, conseillère.

Les parties ont été avisées à l’issue des débatsque l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 15 mai 2026.

GREFFIER

Lors des débats et lors du prononcé : M^me Sonia Vicino, greffière principale.

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annabelle Clédat, conseillère, en remplacement du président empêché, et par M^me Sonia Vicino, greffière principale, à laquelle la décision a été remise par le magistrat.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte d’huissier du 14 octobre 2020, M. [I] [V] a assigné la SARL Sol’Hôtel devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy afin de voir constater l’existence d’un bail verbal portant sur l’appartement qu’il occupait depuis le 1er juillet 2016 au numéro [Adresse 4] de la [Adresse 5] à Saint-Martin.

Il a sollicité en conséquence :

— la régularisation d’un bail écrit pour ce logement moyennant un loyer de 651 euros par mois hors charges, à l’exception de la période comprise entre le passage du cyclone Irma le 05 septembre 2017 et l’achèvement complet des travaux intérieurs et extérieurs, pour laquelle il a demandé que le loyer soit ramené à 351 euros, charges comprises,

— la condamnation de la société Sol’Hôtel à réaliser des travaux de remise en état de l’appartement,

— sa condamnation à l’indemniser de son préjudice matériel lié à la perte du mobilier sinistré lors du cyclone et de son préjudice moral.

La société Sol’Hôtel, de son côté, a sollicité à titre reconventionnel la résiliation du bail verbal aux torts du preneur, en raison de loyers impayés, ainsi que son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

A titre subsidiaire, la société Sol’Hôtel a demandé au juge des contentieux de la protection de prendre acte de son accord pour la régularisation d’un bail à usage d’habitation moyennant un loyer de 775,63 euros par mois soumis à l’évolution de l’indice IRL.

Elle a par ailleurs sollicité la condamnation sous astreinte du locataire à libérer les lieux afin de pouvoir effectuer les travaux de rénovation nécessaires et le rejet des demandes de ce dernier.

Par jugement contradictoire du 16 août 2022, le juge des contentieux de la protection a, pour l’essentiel :

— débouté la société Sol’Hôtel de sa demande de résiliation du bail liant les parties aux torts du locataire,

— donné acte à la société Sol’Hôtel de sa volonté de régulariser un bail à usage d’habitation avec M. [I] [V] portant sur les locaux donnés jusqu’alors à bail verbal,

— dit que la société Sol’Hôtel serait tenue de proposer à la signature de M. [V] un bail à usage d’habitation portant sur les lieux loués sis [Adresse 6] à [Localité 3] aux conditions suivantes:

— loyer mensuel hors charges : 775,63 euros soumis à indexation d’usage (indice en vigueur au jour de la signature),

— charges locatives habituelles outre la taxe d’ordures ménagères,

— électricité et eau à la charge du locataire, à charge pour celui-ci de faire mettre les contrats d’alimentation à son nom,

— et ce dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement,

— à défaut d’exécution :

— fixé le montant de l’astreinte provisoire à la somme de 50 euros par jour de retard, et ce pour une durée de trois mois,

— dit que le juge des contentieux de la protection du tribunal de Saint-Martin serait compétent pour liquider cette astreinte,

— constaté que le bailleur avait produit les factures d’eau et d’électricité relatives à la période du bail,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit que le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy serait compétent pour liquider l’astreinte.

Par arrêt du 12 mai 2023, rendu sur l’appel interjeté par M. [V] le 17 octobre 2022, la cour d’appel a principalement :

— confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées, sauf en ce qu’il avait :

— dit que le loyer mensuel hors charges serait de 775,63 euros, soumis à indexation d’usage (indice en vigueur au jour de la signature),

— débouté M. [V] de sa demande de réduction du loyer jusqu’à achèvement complet des travaux de réhabilitation,

— infirmé le jugement de ces seuls chefs et, statuant à nouveau,

— dit que le montant du loyer mensuel hors charges serait fixé à 651 euros, soumis à indexation d’usage (indice en vigueur au jour de la signature),

— dit que le loyer dû par M. [V], à l’exception des charges d’eau et d’électricité, serait réduit de moitié jusqu’à l’achèvement des travaux de reprise des désordres consécutifs au passage de l’ouragan Irma, soit les traces d’infiltrations, les moisissures et les fissures.

Par acte du 26 mars 2024, M. [I] [E], anciennement nommé [I] [V], a assigné la société Sol’Hôtel devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Martin afin de voir :

— condamner la société Sol’Hôtel à lui payer la somme de 4.600 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire, faute de régularisation d’un bail écrit conforme,

— condamner la société Sol’Hôtel à lui transmettre un bail écrit pour un logement non meublé aux conditions initiales du bail, outre celles imposées par les décisions précitées, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de deux jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— d’ordonner à la société Sol’Hôtel de lui fournir l’intégralité des factures d’eau et d’électricité afférentes au logement loué depuis le 1er juillet 2016, et des quittances de loyer conformes depuis le mois de décembre 2023, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de sept jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— d’ordonner à la société Sol’Hôtel de procéder à la réparation de l’intégralité des désordres relevés par constat de commissaire de justice du 16 février 2024, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de sept jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— de lui allouer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, la société Sol’Hôtel a conclu au rejet de toutes les prétentions de M. [E] et a sollicité sa condamnation à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles. Lors de l’audience, elle a également sollicité la condamnation du locataire à reprendre le versement de l’intégralité du loyer courant, soit 651 euros par mois, sous astreinte.

Par jugement du 28 février 2025, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté que la société Sol’Hôtel avait satisfait à l’obligation de soumettre un bail écrit à M. [E] aux conditions déterminées par les décisions de justice, à savoir le jugement du 16 août 2022 et l’arrêt du 12 mai 2023,

— dit en conséquence n’y avoir lieu à liquidation de l’astreinte de ce chef,

— supprimé l’astreinte provisoire telle que fixée par les décisions de justice précitées,

— dit que le principe de l’autorité de la chose jugée s’appliquait aux demandes présentées au titre de la production de facture d’électricité et d’eau liées au logement occupé par M. [E], ainsi qu’à la rédaction d’un bail écrit, pour avoir été tranchées par le jugement du 16 août 2022 et l’arrêt du 12 mai 2023,

— déclaré en conséquence irrecevables les demandes présentées par M. [E] de ces chefs,

— débouté M. [E] du surplus de ses demandes, fins et prétentions,

— constaté qu’il n’y avait plus lieu à réduction de moitié du loyer courant, les travaux fixés par l’arrêt de la cour d’appel du 12 mai 2023 ayant été réalisés,

— condamné M. [E] à verser à la société Sol’Hôtel la somme de 651 euros au titre du loyer courant, hors charges et taxes, à compter de la décision,

— dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte,

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné chacune des parties à prendre en charge la moitié des dépens, à recouvrer conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle,

— rappelé que la décision était assortie de l’exécution provisoire.

M. [E] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 16 avril 2025, en indiquant que son appel tendait à l’infirmation de chacun des chefs de jugement, expressément visés.

La procédure a fait l’objet d’une orientation à la mise en état.

La société Sol’Hôtel a remis au greffe sa constitution d’intimée par voie électronique le 6 mai 2025.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 décembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 23 février 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ M. [I] [E], appelant :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 16 juillet 2025, par lesquelles l’appelant demande à la cour :

— de réformer le jugement rendu le 28 février 2025 en toutes ses dispositions, à l’exception du rappel de l’exécution provisoire,

— statuant à nouveau :

— de constater que la société Sol’Hôtel ne lui a pas communiqué de bail écrit conforme dans le délai fixé par les décisions de justice susvisées,

— de juger que ses demandes tendant à voir condamner la société Sol’Hôtel à lui communiquer l’intégralité des factures d’eau et d’électricité depuis son entrée dans les lieux, ainsi qu’un bail écrit, sont recevables et ne se heurtent pas à l’autorité de la chose jugée,

— de constater que les travaux de remise en état du logement loué sont inachevés,

— de constater que la société Sol’Hôtel a manqué à son obligation de délivrer un logement décent du fait de la défectuosité de l’installation électrique, de la persistance de moisissures et d’infiltrations, de l’absence de volet anti-cyclonique, ainsi qu’à son obligation de faire les réparations autres que locatives,

— en conséquence :

— de condamner la société Sol’Hôtel à lui verser la somme de 4.600 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire,

— de condamner la société Sol’Hôtel à lui communiquer un bail écrit conforme aux décisions précitées, sans modification des autres conditions du bail, sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard pendant six mois, passé un délai de sept jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— de condamner la société Sol’Hôtel à lui communiquer toutes les quittances de loyer à compter du mois de février 2025, sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard pendant six mois, passé un délai de sept jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— de condamner la société Sol’Hôtel à procéder aux travaux de remise en état concernant les traces de moisissure persistantes et à réparer tous les désordres constatés dans les constats de commissaire de justice du 16 février 2024 et du 6 mai 2025, sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard pendant six mois, passé un délai de sept jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— de condamner la société Sol’Hôtel à mettre l’installation électrique du logement en conformité avec la norme NFC 15-100 sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard pendant six mois, passé un délai de sept jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— de condamner la société Sol’Hôtel à remplacer le climatiseur de la chambre,

— d’ordonner la réduction du paiement du loyer de moitié jusqu’à l’achèvement complet des travaux de remise en état susmentionnés du logement loué,

— de condamner la société Sol’Hôtel à verser à son avocat, Maître [H], la somme de 3.000 euros au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— de condamner la société Sol’Hôtel aux entiers dépens, comprenant les frais de constat de commissaire de justice non couverts par l’aide juridictionnelle.

2/ La SARL Sol’Hôtel, intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, par lesquelles l’intimée demande à la cour :

— de rejeter l’ensemble des prétentions de M. [E],

— de dire ses demandes juridiquement injustifiées et irrecevables,

— de le condamner au paiement de la somme de 3.410,06 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges,

— de le condamner au paiement d’une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel :

Conformément aux dispositions combinées des articles 528 et 538 du code de procédure civile, le délai d’appel, qui court à compter de la notification de la décision contestée, est d’un mois en matière contentieuse.

L’article 644 du code de procédure civile dispose en outre que, lorsque la demande est portée devant une juridiction qui a son siège en Guadeloupe, le délai d’appel est augmenté d’un mois pour les personnes qui ne demeurent pas dans cette collectivité territoriale et de deux mois pour les personnes qui demeurent à l’étranger.

En l’espèce, M. [E], qui demeure à [Localité 4], a interjeté appel le 16 avril 2025 du jugement rendu le 28 février 2025.

En conséquence, sans qu’il y ait lieu de rechercher si cette décision lui avait été préalablement signifiée, son appel doit être déclaré recevable.

Sur la liquidation de l’astreinte provisoire :

Aux termes des articles L.131-1 et L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte ordonnée pour assurer l’exécution d’une décision judiciaire est indépendante des dommages-intérêts.

L’article L 131-4 du même code dispose que le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

En vertu de ce texte, il est désormais constant que le juge appelé à liquider l’astreinte, en cas d’inexécution totale ou partielle de l’obligation, doit non seulement tenir compte des difficultés rencontrées par le débiteur pour l’exécuter et de sa volonté de se conformer à l’injonction, mais encore apprécier, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige (2e Civ., 20 janvier 2022, pourvoi n°20-15.261).

En l’espèce, par jugement du 16 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy a dit que la société Sol’Hôtel serait tenue de proposer à la signature de M. [V] un bail à usage d’habitation portant sur les lieux loués sis [Adresse 6] à Saint-Martin (97150) aux conditions suivantes:

— loyer mensuel hors charges : 775,63 euros soumis à indexation d’usage (indice en vigueur au jour de la signature),

— charges locatives habituelles outre la taxe d’ordures ménagères,

— électricité et eau à la charge du locataire, à charge pour celui-ci de faire mettre les contrats d’alimentation à son nom,

— et ce sous un délai d’un mois suivant la signification du jugement,

— à défaut d’exécution :

— fixé le montant de l’astreinte provisoire à la somme de 50 euros par jour de retard, et ce pour une durée de trois mois,

— dit que le juge des contentieux de la protection du tribunal de Saint-Martin serait compétent pour liquider cette astreinte.

Ce jugement a été confirmé par l’arrêt rendu par la cour d’appel de Basse-Terre le 12 mai 2023, sauf s’agissant du montant du loyer mensuel hors charges, que la cour a fixé à 651 euros.

L’arrêt de la cour d’appel ayant été signifié le 31 août 2023 à la société Sol’Hôtel à la demande de M. [V], devenu depuis M. [E], elle aurait dû proposer à la signature de ce dernier, au plus tard le 30 septembre 2023, un bail conforme aux prescriptions des décisions précitées, sous peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard courant du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2024.

Pour rejeter la demande de liquidation d’astreinte formée par M. [E], le premier juge a retenu que la société Sol’Hôtel lui avait soumis successivement deux projets de bail écrit contenant des dispositions conformes aux prescriptions des décisions précitées, qu’il n’avait pas signés. Le juge des contentieux de la protection a considéré que la société Sol’Hôtel avait ainsi respecté ses obligations, puisque les propositions de bail n’avaient pas été finalisées en raison de désaccords portant sur des points qui ne faisaient pas partie des prescriptions assorties d’une astreinte.

Il ressort des pièces produites que, le 19 janvier 2024, la société Sol’Hôtel a adressé à M. [V] un projet de bail écrit, à effet du même jour.

Cependant, ce projet était intitulait 'bail d’habitation résidence principale meublée', alors que le jugement du 16 août 2022 indiquait que, si les lieux avaient pu être remis meublés en juillet 2016, le bailleur ne démontrait pas avoir racheté des meubles postérieurement au cyclone Irma en septembre 2017, de sorte que le bail meublé initial s’était transformé en bail afférent à un logement vide.

En outre, s’il visait bien un loyer mensuel de 651 euros hors charges, soumis à indexation d’usage, et prévoyait une provision pour les charges locatives habituelles, l’électricité et l’eau étant à la charge du locataire, force est de constater que ce projet prévoyait le versement d’un dépôt de garantie de 1.302 euros, soit deux mois de loyer, et imposait à M. [E] le paiement d’un complément à ce titre de 486 euros.

Dans ces conditions, il ne peut être reproché à M. [E] de ne pas avoir signé ce bail pour un logement meublé, et il ne saurait être retenu que la société Sol’Hôtel aurait respecté son obligation en lui proposant un bail qu’il ne pouvait accepter.

Suite aux observations adressées au bailleur par l’avocat de M. [E] le 29 janvier 2024, la société Sol’Hôtel a transmis un nouveau projet de bail le 9 février 2024, intitulé cette fois 'bail d’habitation résidence principale non meublée'.

Cependant, ce projet prévoyait toujours le versement d’un dépôt de garantie de 1.302 euros, soit deux mois de loyer, en violation de la loi du 6 juillet 1989 qui n’en prévoit qu’un dans ce cas, et imposait à M. [E] le paiement d’un complément à ce titre de 486 euros. Il indiquait en outre que le locataire devait choisir entre racheter l’ensemble des meubles initialement présents dans le logement moyennant la somme de 300 euros, ou remettre au bailleur une liste de meubles précisée dans le contrat.

A nouveau, il ne saurait être reproché à M. [E] de ne pas avoir signé ce bail, qui modifiait de manière substantielle la relation contractuelle instaurée entre les parties depuis plusieurs années.

Si le premier juge a considéré que les rapports particulièrement dégradés entre les parties excluaient la possibilité d’un consensus concernant les modalités du bail et qu’il ne lui appartenait pas de fixer toutes les clauses du bail, il convient de rappeler que, dans son jugement du 16 août 2022, le juge des contentieux de la protection avait pris acte 'de la volonté du bailleur de régulariser un bail écrit soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui correspond[ait] à la situation actuelle du locataire'.

Dès lors, en proposant deux projets de bail écrit qui, bien que respectant formellement les exigences imposées par les décisions judiciaires s’agissant du montant du loyer et des charges, ne correspondaient pas à la situation actuelle du locataire, voire violaient les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 pour le second, la société Sol’Hôtel a fait preuve d’une mauvaise foi qui doit s’analyser comme une violation délibérée de son obligation lui faisant encourir la liquidation de l’astreinte, étant rappelé que les projets en cause ont été soumis au locataire bien plus d’un mois après la signification de l’arrêt de la cour d’appel.

La société Sol’Hôtel ne peut dès lors se prévaloir d’aucune cause étrangère pouvant expliquer cette inexécution, ni d’aucune difficulté d’exécution particulière.

Par ailleurs, le montant de l’astreinte provisoire à liquider, fixé à 50 euros par jour de retard durant un délai de trois mois, ce qui correspond à la somme de 4.600 euros, n’est pas déraisonnable par rapport à l’enjeu du litige, qui consiste à régulariser la situation d’un locataire qui occupe les lieux depuis bientôt dix ans sans disposer d’un bail écrit.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a constaté que la société Sol’Hôtel avait satisfait à l’obligation de soumettre un bail écrit à M. [E] aux conditions déterminées par les décisions de justice, dit en conséquence n’y avoir lieu à liquidation de l’astreinte de ce chef et supprimé l’astreinte provisoire telle que fixée par les décisions de justice précitées, et la société Sol’Hôtel sera condamnée à payer la somme de 4.600 euros à M. [E] au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire.

Sur la fixation d’une astreinte définitive :

Aux termes de l’article L.131-2 du code des procédures civiles d’exécution, une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.

En l’espèce, M. [E] demande à la cour de condamner la société Sol’Hôtel à lui communiquer un bail écrit conforme aux décisions rendues le 16 août 2022 et le 12 mai 2023, sans modification des autres conditions du bail, sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard pendant six mois, passé un délai de sept jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir.

Si l’autorité de la chose jugée attachée aux décisions rendues le 16 août 2022 et le 12 mai 2023 s’oppose à ce que la cour ajoute des conditions à l’obligation imposée à la société Sol’Hôtel de proposer un bail écrit à son locataire, il est incontestable que le prononcé d’une nouvelle astreinte est nécessaire afin de contraindre la société Sol’Hôtel à respecter cette obligation, en tenant compte des éléments précédemment développés.

Cependant, au regard de l’hostilité manifeste existant entre les parties, il convient de prévoir une astreinte simplement provisoire, et non définitive, afin de pouvoir, en tant que de besoin, en apprécier le montant en cas de liquidation et tenir compte d’éventuelles difficultés d’exécution.

En conséquence, la société Sol’Hôtel sera à nouveau tenue de proposer à la signature de M. [E] un bail à usage d’habitation portant sur les lieux loués sis [Adresse 6] à [Localité 3] aux conditions suivantes:

— loyer mensuel hors charges : 651 euros soumis à indexation d’usage (indice en vigueur au jour de la signature),

— charges locatives habituelles outre la taxe d’ordures ménagères,

— électricité et eau à la charge du locataire, à charge pour celui-ci de faire mettre les contrats d’alimentation à son nom,

— et ce dans un délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt, sous peine d’astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, pour une durée de six mois.

Sur la communication des factures d’eau et d’électricité :

M. [E] a interjeté appel des chefs de jugement ayant dit que le principe de l’autorité de la chose jugée s’appliquait à la demande présentée au titre de la production des factures d’électricité et d’eau et déclaré en conséquence cette demande irrecevable.

Il a également sollicité l’infirmation de ce jugement de ces chefs dans le dispositif de ses dernières conclusions.

Pourtant, alors que l’article 954 du code de procédure civile impose aux parties de formuler expressément leurs prétentions dans le dispositif de leurs dernières conclusions et rappelle que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, force est de constater que M. [E] n’a formulé aucune prétention au titre de la production des factures d’eau et d’électricité dans le dispositif de ses dernières conclusions.

Les chefs de jugement précités seront dès lors confirmés.

Sur la production sous astreinte de quittances de loyer :

En première instance, M. [E] demandait au juge des contentieux de la protection de condamner la société Sol’Hôtel à lui remettre des quittances de loyer conformes depuis le mois de décembre 2023.

Sans statuer expressément sur cette prétention, le juge a débouté M. [E] du surplus de ses prétentions, chef de jugement dont il a interjeté appel et dont il demande l’infirmation.

En cause d’appel, il demande à la cour de condamner la société Sol’Hôtel à lui communiquer toutes les quittances de loyer à compter du mois de février 2025, sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard pendant six mois, passé un délai de sept jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir.

La recevabilité de cette demande n’étant pas contestée par l’intimée, il convient d’en examiner le bien fondé.

A ce titre, M. [E] se réfère exclusivement à sa pièce n°27, qui est constituée d’un courrier adressé par son avocat à celui de la société Sol’Hôtel le 16 juillet 2024 afin que ce conseil demande à sa cliente de remplir un questionnaire adressé par la caisse d’allocations familiales au bailleur le 14 juin 2024, destiné à permettre l’étude des droits de M. [E].

Cependant, ces pièces étant antérieures au mois de février 2025, et ne permettant donc pas de démontrer que la société Sol’Hôtel aurait omis de lui remettre des quittances de loyer depuis cette date, cette demande n’est pas fondée et sera rejetée.

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte et la réduction du loyer :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Il appartient donc à M. [E], de prouver l’existence de désordres dont serait entaché son logement, mais aussi de démontrer que leur reprise incomberait au bailleur en application du contrat et de la loi.

En première instance, il demandait ainsi au juge des contentieux de la protection d’ordonner à la société Sol’Hôtel de procéder à la réparation de l’intégralité des désordres relevés par constat de commissaire de justice du 16 février 2024, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de sept jours suivant la signification de la décision à intervenir.

A titre reconventionnel, la société Sol’Hôtel a sollicité la condamnation du locataire, sous astreinte, à reprendre le versement de l’intégralité du loyer courant, soit 651 euros par mois.

Aux termes du jugement contesté, le premier juge a :

— débouté M. [E] de ses demandes,

— constaté qu’il n’y avait plus lieu à réduction de moitié du loyer courant, les travaux fixés par l’arrêt de la cour d’appel du 12 mai 2023 ayant été réalisés,

— condamné M. [E] à verser à la société Sol’Hôtel la somme de 651 euros au titre du loyer courant, hors charges et taxes, à compter de la décision,

— dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte.

En cause d’appel, M. [E] demande à la cour :

— de constater que les travaux de remise en état du logement loué sont inachevés,

— de constater que la société Sol’Hôtel a manqué à son obligation de délivrer un logement décent du fait de la défectuosité de l’installation électrique, de la persistance de moisissures et d’infiltrations, de l’absence de volet anti-cyclonique, ainsi qu’à son obligation de faire les réparations autres que locatives,

— en conséquence :

— de condamner la société Sol’Hôtel à procéder aux travaux de remise en état concernant les traces de moisissure persistantes et à réparer tous les désordres constatés dans les constats de commissaire de justice du 16 février 2024 et du 6 mai 2025, sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard pendant six mois, passé un délai de sept jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— de condamner la société Sol’Hôtel à mettre l’installation électrique du logement en conformité avec la norme NFC 15-100 sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard pendant six mois, passé un délai de sept jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— de condamner la société Sol’Hôtel à remplacer le climatiseur de la chambre,

— d’ordonner la réduction du paiement du loyer à payer de moitié jusqu’à l’achèvement complet des travaux de remise en état susmentionnés.

Il se déduit de l’ordonnancement de ces prétentions que M. [E] subordonne la reprise du paiement intégral du loyer à la réalisation de tous les travaux qu’il réclame désormais.

Cependant, aux termes de l’arrêt du 12 mai 2023, la cour d’appel de Basse-Terre avait jugé que le loyer dû par M. [V], à l’exception des charges d’eau et d’électricité, serait réduit de moitié uniquement jusqu’à l’achèvement des travaux de reprise des désordres consécutifs au passage de l’ouragan Irma, soit les traces d’infiltrations, les moisissures et les fissures.

Or, le constat de commissaire de justice dressé à la demande de M. [E] par Maître [A] le 16 février 2024 ne met en évidence aucune trace d’infiltration, aucune moisissure et aucune fissure, pas plus que le constat dressé par le même commissaire de justice, toujours à la demande du locataire, le 6 mai 2025.

De son côté, la société Sol’Hôtel démontre qu’elle a fait réaliser, à compter du 9 février 2024, des travaux conséquents de reprise des murs du salon, de peinture, de remplacement d’étagères et de reprise du carrelage.

Les quelques photographies en noir et blanc produites par M. [E] en pièce 18 de son dossier, impossibles à dater avec certitude, ne sont pas de nature à démontrer que ces travaux n’auraient pas été achevés et que des moisissures persisteraient, pas plus que le devis réalisé à sa demande en septembre 2024 par un artisan qui, en tout état de cause, a indiqué expressément qu’il ne pouvait pas prendre ce chantier, ce qui atteste du manque de fiabilité et de valeur probante de cette pièce.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a constaté que les travaux prévus par l’arrêt de la cour d’appel du 12 mai 2023 avaient été réalisés et dit que le versement du loyer dans son intégralité devait reprendre à compter de sa décision, qui était assortie de l’exécution provisoire.

En outre, il n’y a pas lieu d’ordonner à la société Sol’Hôtel de procéder à des travaux afin de remédier aux menus désordres constatés dans les constats de commissaire de justice des 16 février 2024 et 6 mai 2025 (morceau de plinthe manquant, un carreau cassé au sol, décollement et manque de peinture sous le WC, portes de placard non peintes), qui ne portent pas atteinte à la jouissance paisible du logement et qui peuvent procéder d’un défaut d’entretien, au moins pour les trois premiers.

Pour tenter néanmoins d’obtenir une prolongation de la réduction du loyer, M. [E] se prévaut désormais du caractère indécent de son logement et sollicite la réalisation de travaux supplémentaires, et notamment de travaux de mise aux normes de l’installation électrique.

Cependant, le seul fait qu’une installation électrique ancienne ne soit pas en tout point conforme à la norme NF C 15-100 dans sa version de 2024 ne suffit pas à démontrer que le logement loué par M. [E], dans lequel il réside depuis 2016 et dans lequel il souhaite se maintenir, ainsi qu’en attestent les procédures qu’il a diligentées jusqu’à présent, ne serait pas un logement décent au sens de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Au-delà de cette considération générale, le caractère indécent du logement ne saurait découler du fait qu’une prise électrique soit située à proximité de la plaque de cuisson, et non pas exactement au-dessus comme il l’affirme.

Par ailleurs, s’il soutient que l’appartement serait dépourvu de prises de courant en nombre suffisant, en se fondant sur les deux constats de commissaire de justice précités dans lesquels Maître [A] a relevé 'qu’il n’existe que deux prises électriques pour alimenter l’appartement et que pour le reste, M. [E] a installé des multi-prises avec des rallonges', cette affirmation est contredite:

— par les photographies jointes au constat du 6 mai 2025, qui montrent trois prises dans la seule cuisine, alors qu’aucune photographie du salon et de la salle de bain n’a été jointe, ce qui démontre que le logement comportait déjà plus de deux prises électriques,

— par la facture des travaux réalisés au début de l’année 2024 par la société Sol’Hôtel, qui fait état de la pose d’une prise sous l’évier de la cuisine, de deux blocs de prises de courant derrière le frigo et d’une prise de courant étanche encastrée sur la terrasse.

Par ailleurs, aucun élément probant ne démontre que les prises de courant ne seraient pas reliées à la terre.

Enfin, la preuve du caractère indécent du logement ne peut pas non plus découler de l’absence de volet roulant sur la baie vitrée, étant précisé que M. [E] n’établit pas qu’un tel équipement aurait été présent lors de son entrée dans les lieux.

En conséquence, M. [E] sera débouté de sa demande de réalisation de travaux d’électricité sous astreinte et de sa demande subséquente de suspension partielle du paiement du loyer.

En ce qui concerne la panne alléguée d’un climatiseur, M. [E] échoue à démontrer qu’elle n’aurait pas été réparée depuis sa demande du mois de mai 2025 et la transmission, par ses soins, des factures d’entretien.

Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de ses conclusions d’appel, la société Sol’Hôtel demande à la cour de condamner M. [E] à lui payer la somme de 3.410,06 euros au titre des 'loyers exigibles en fonction des diverses décisions de justice, indexations et charges exigibles'.

Sans préciser la période à laquelle elle se réfère, elle soutient que le montant des sommes exigibles s’élevait à 18.692,06 euros et celui des sommes réglées à 15.282 euros.

Au visa de cette prétention, elle vise son unique pièce n°7, qui n’est constituée que d’un décompte de répartition des charges locatives pour l’année 2023 faisant état d’un solde de 1.025,72 euros à la charge du locataire.

Dans ces conditions, la cour n’étant pas en mesure de vérifier le bien fondé de sa demande, il convient de l’en débouter.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée, d’une part, aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie et, d’autre part, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, en équité, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, chacune des parties succombant partiellement en cause d’appel, elles en supporteront les dépens chacune pour moitié et, en équité, seront déboutées de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a statué dans le même sens s’agissant des dépens et frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel interjeté par M. [I] [E],

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— constaté que la société Sol’Hôtel avait satisfait à l’obligation de soumettre un bail écrit à M. [E] aux conditions déterminées par les décisions de justice, à savoir le jugement du 16 août 2022 et l’arrêt du 12 mai 2023,

— dit en conséquence n’y avoir lieu à liquidation de l’astreinte de ce chef,

— supprimé l’astreinte provisoire telle que fixée par les décisions de justice précitées,

L’infirme de ces seuls chefs et, statuant à nouveau,

Condamne la SARL Sol’Hôtel à payer à M. [I] [E] la somme de 4.600 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire assortissant sa condamnation à soumettre à son locataire un bail écrit,

Y ajoutant,

Assortit d’une nouvelle astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, pour une durée de six mois, passé le délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt, la condamnation de la SARL Sol’Hôtel à proposer à la signature de M. [E] un bail à usage d’habitation portant sur les lieux loués sis [Adresse 6] à [Localité 3] aux conditions suivantes:

— loyer mensuel hors charges : 651 euros soumis à indexation d’usage (indice en vigueur au jour de la signature),

— charges locatives habituelles outre la taxe d’ordures ménagères,

— électricité et eau à la charge du locataire, à charge pour celui-ci de faire mettre les contrats d’alimentation à son nom,

telle qu’elle découle du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy du 16 août 2022 et de l’arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre du 12 mai 2023,

Déboute M. [I] [E] de sa demande tendant à voir prononcer à ce titre une astreinte définitive,

Déboute M. [I] [E] de ses demandes tendant à obtenir la production sous astreinte des quittances de loyer depuis février 2025, à voir condamner la SARL Sol’Hôtel à la réalisation de travaux, ainsi que de sa demande tendant à voir réduire le paiement du loyer de moitié,

Déboute la SARL Sol’Hôtel de sa demande tendant à voir condamner M. [I] [E] au paiement de la somme de 3.410,06 euros au titre des loyers et charges impayés,

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel,

Dit que les dépens de l’instance d’appel seront pris en charge pour moitié par chacune des parties et recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

Et ont signé,

La greffière, La conseillère

P/Le président empêché

(Article 456 du CPC)