COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 04 DU 08 JANVIER 2026

N° RG 24/00899 -

N° Portalis DBV7-V-B7I-DXK4

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 05 septembre 2024 , dans une instance enregistrée sous le n° 22/00380

APPELANTE :

S.A.R.L. Sefi

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Amaury Mignot, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

S.A.R.L. Green,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nadia Boucher, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 octobre 2025, en audience publique, devant M. Frank Robail, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposé.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl,conseillère.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 08 janvier 2026.

GREFFIER

Lors des débats et lors du prononcé : M^me Sonia Vicino, greffière.

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank ROBAIL, président de chambre et par M^me Sonia VICINO, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 7 août 2017 par Maître [J] [R], notaire à [Localité 6], la SARL Sefi a donné à bail à la société SG Food, à compter du 1er août 2017, un local commercial composé des lots 2 et 3 du rez-de-chaussée d’un immeuble sis angle [Adresse 9] et [Adresse 2] et de la [Adresse 10] à [Localité 8], moyennant un loyer annuel hors taxes en principal de 38.712 euros, payable par mensualités de 3.226 euros.

Par acte du 9 mars 2020, la société SG Food a vendu son fonds de commerce à la SARL Green.

Le 9 février 2022, la société Sefi a fait délivrer à la société Green un commandement de payer la somme de 13.414,97 euros au titre des loyers et taxe foncière impayés, qui visait la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail. La bailleresse a également fait sommation à la locataire de libérer le local correspondant au lot n°1, non compris dans le bail du 7 août 2017.

Par acte du 21 février 2022, la société Green a assigné la société Sefi devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin de voir requalifier le contrat d’occupation liant les parties sur ce dernier local en bail commercial.

Par jugement du 30 mars 2023, confirmé par arrêt de la cour de céans rendu le 24 février 2025, le tribunal a principalement :

— dit que la société Green était titulaire d’un bail commercial verbal sur le lot n°1, attenant aux lots n°2 et 3 de l’immeuble appartenant à la société Sefi,

— dit que le loyer était constitué de la taxe foncière annuelle échue relative à ce lot, payable sur justificatif,

— condamné la société Sefi à payer à la société Green la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Parallèlement, par acte du 24 février 2022, la société Green a également assigné la société Sefi devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins d’opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire.

Durant cette procédure, la société Green a libéré les lieux le 31 juillet 2023, après avoir donné congé par courrier du 6 décembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions de première instance, elle a demandé au tribunal :

— de condamner la société Sefi à lui payer la somme de 54,01 euros au titre d’un trop-perçu,

— de condamner la même à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, découlant du fait d’avoir dû quitter le local commercial sans indemnité d’occupation, en raison de l’attitude de la société Sefi à son égard,

— de condamner la société Sefi à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Sefi s’est opposée à toutes les demandes de la société Green et a sollicité à titre reconventionnel sa condamnation à lui payer la somme de 59.479,68 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des dégradations causées aux lieux loués et celle de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 5 septembre 2024, le tribunal a :

— condamné la société Sefi à payer à la société Green les sommes suivantes :

—  54,01 euros au titre du remboursement du trop-perçu,

—  8.000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes des parties,

— condamné la société Sefi aux dépens.

La société Sefi a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 1er octobre 2024, en indiquant que son appel portait expressément sur chacun des chefs de jugement.

La procédure a fait l’objet d’une orientation à la mise en état.

La société Green a remis au greffe sa constitution d’intimée par voie électronique le 8 octobre 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 octobre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 27 octobre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ La SARL Sefi, appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 octobre 2025, par lesquelles l’appelante demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau :

— de condamner la société Green à lui payer les sommes suivantes :

—  59.479,68 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des dégradations causées au local commercial loué,

—  10.000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la clause d’accession,

—  28.356 euros à titre de dommages-intérêts en raison de la perte de loyers commerciaux,

—  8.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

— de débouter la société Green de sa demande de dommages-intérêts d’un montant de 10.000 euros,

— de condamner la société Green à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

2/ La SARL Green, intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, par lesquelles l’intimée demande à la cour :

— de déclarer irrecevables les demandes nouvelles présentées pour la première fois par la société Sefi dans ses conclusions n°3, portant sur la condamnation au paiement des sommes de 28.356 euros à titre de dommages-intérêts en raison de la perte de loyers commerciaux et de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

— de rejeter les demandes de la société Sefi tendant à voir infirmer le jugement,

— de confirmer au contraire le jugement en toutes ses dispositions,

— y ajoutant, de condamner la société Sefi à lui payer les sommes de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts et 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel :

Conformément aux dispositions combinées des articles 528 et 538 du code de procédure civile, le délai d’appel, qui court à compter de la notification de la décision contestée, est d’un mois en matière contentieuse.

En l’espèce, la société Sefi a interjeté appel le 1er octobre 2024 du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre le 5 septembre 2024.

Son appel doit en conséquence être déclaré recevable.

Sur la condamnation au titre d’un trop-perçu :

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux appels interjetés avant le 1er septembre 2024, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

En outre, l’article 954 du même code, également dans sa version applicable aux appels interjetés avant le 1er septembre 2024, dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée et que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il résulte de la combinaison de ces textes que si, après avoir déféré un chef de jugement à la cour, une partie ne forme aucune prétention à ce titre dans le dispositif de ses dernières conclusions, la cour ne peut que le confirmer.

Tel est le cas en l’espèce du chef de jugement par lequel le premier juge a condamné la société Sefi à payer à la société Green un trop-perçu de 54,01 euros, que la société Sefi a déféré à la cour dans sa déclaration d’appel, dont elle demande l’infirmation dans le dispositif de ses dernières conclusions, mais à propos duquel elle ne forme aucune prétention.

Ce chef de jugement sera donc confirmé.

Sur la condamnation de la société Sefi au paiement de dommages-intérêts :

Le tribunal a condamné la société Sefi à payer à la société Green la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Il a considéré que la bailleresse avait commis une faute en faisant délivrer à sa locataire, le 9 février 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire nul, ce qui avait causé le départ de la société Green des lieux loués, avec 'un risque de dépréciation de son fonds de commerce et les tracasseries causées par la présente procédure depuis le mois de février 2022".

En cause d’appel, la société Green sollicite la confirmation de ce chef de jugement et forme une demande indemnitaire complémentaire à hauteur de 20.000 euros, fondée sur le comportement procédural déloyal et l’acharnement de la bailleresse à son égard.

La société Sefi conclut en premier lieu à l’irrecevabilité de cette demande indemnitaire sur le fondement de l’autorité de la chose jugée, en indiquant qu’elle a déjà été définitivement rejetée par un arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre rendu le 27 février 2025, dans le cadre de l’instance tendant à voir reconnaître l’existence d’un bail commercial sur le lot n°1.

Sur le fond, elle conclut au rejet des prétentions de la société Green, considérant qu’aucune faute de sa part n’est démontrée – ni la délivrance d’un commandement de payer nul, ni aucun abus de droit – et que la société Green ne rapporte la preuve d’aucun préjudice.

En réponse, la société Green conteste toute autorité de la chose jugée en soutenant que la demande rejetée par la cour d’appel le 27 février 2025, reposait sur des faits distincts et que la cause de sa demande était différente.

Sur la fin de non-recevoir :

Aux termes de l’article 1351 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, par jugement du 30 mars 2023, rendu dans le cadre de la procédure initiée par la société Green à l’encontre de la société Sefi tendant à voir reconnaître l’existence d’un bail commercial verbal sur le lot n°1, le tribunal a alloué à cette dernière une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le revirement de position de la société Sefi, qui avait mis à sa disposition le lot n°1 moyennant le paiement de la taxe foncière avant de lui demander de quitter les lieux, dans un contexte de difficultés économiques, cette attitude fautive ayant causé à la locataire un préjudice consistant en des tracas et des doutes sur la pérennité de l’exploitation de son fonds, alors que les deux parties avaient entretenu des relations de proximité et que les loyers payés étaient supérieurs à la valeur locative.

Par arrêt du 27 février 2025, la cour d’appel de Basse-Terre, saisie d’un appel formé par la société Sefi à l’encontre du jugement précité, a confirmé cette condamnation.

En revanche, elle a rejeté la demande complémentaire de dommages-intérêts formée en cause d’appel par la société Green, qui sollicitait une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice distinct qu’elle disait avoir subi par suite :

— de la mauvaise foi de la société Sefi, qui avait empêché définitivement l’exploitation sereine du fonds de commerce dans les lieux,

— de la contrainte morale dans laquelle elle s’était trouvée de donner son congé et de quitter les lieux le 31 juillet 2023.

La cour a rejeté cette demande complémentaire en retenant que c’était la société Green qui avait décidé de résilier le bail par courrier du 6 décembre 2022, alors que la procédure judiciaire qu’elle avait initiée était toujours en cours, sans évoquer dans ce courrier aucune contrainte, ni aucun empêchement.

Dans le cadre de la présente procédure tendant initialement à voir annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire, la demande indemnitaire formée en première instance par la société Green était fondée sur la faute commise par la société Sefi, qui avait selon elle consisté à lui délivrer de mauvaise foi un commandement de payer.

En cause d’appel, elle forme une demande complémentaire qui ne repose pas uniquement sur la mauvaise foi de la société Sefi, qui l’aurait contrainte à déménager, mais aussi sur le caractère déloyal de la société Sefi à son égard, y compris durant l’instance en cours, que l’intimée qualifie d’abus de droit.

En conséquence, la cause de cette demande indemnitaire complémentaire étant en grande partie distincte de celle soumise à la cour dans le cadre de la précédente instance, l’autorité de la chose jugée ne peut s’opposer à sa recevabilité.

Sur les dommages-intérêts alloués par le jugement querellé :

En vertu de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, les personnes morales de droit privé exerçant une activité économique qui étaient susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité, ne pouvaient encourir d’exécution de clause résolutoire en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, dont l’échéance de paiement devait intervenir entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire, qui a pris fin le 10 juillet 2020.

L’argumentation retenue par le premier juge pour conclure à la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire était erronée, puisqu’il affirmait que la société Sefi ne pouvait actionner la clause résolutoire pour des loyers impayés entre le 12 mars 2020 et le 1er août 2022, ce qui ne correspond pas à la portée de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, précédemment rappelée.

Ce texte empêchait exclusivement la mise en oeuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020.

En l’espèce, le décompte joint au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 février 2022 permet de constater qu’il visait formellement les loyers impayés de novembre 2021, décembre 2021 et janvier 2022, ainsi que la taxe foncière 2021 sur les lots n°2 et 3.

Cependant, il ressort de ce même décompte qu’alors que les loyers d’avril, mai et juin 2020 n’avaient pas été réglés, la société Sefi a affecté les paiements reçus à compter de juillet 2020 au paiement de ces mensualités échues et impayées. Si la société Green ne démontre pas qu’elle aurait spécifiquement indiqué la dette qu’elle entendait régler chaque mois, le paiement mensuel régulier du montant du loyer à compter de juillet 2020 établissait sans équivoque qu’elle entendait régler le loyer exigible d’avance au titre du mois courant, conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil. C’est donc à tort que la société Sefi a imputé ces paiements sur des échéances impayées protégées par les dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, qui ne lui permettaient pas d’obtenir la résiliation du bail par le biais de la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

La société Sefi a délivré un commandement de payer dans ces conditions, alors même que, par courrier du 31 janvier 2022, qui faisait suite à sa mise en demeure envoyée le 21 janvier 2022, l’avocate de la société Green lui avait rappelé ces règles.

En ce qui concerne la taxe foncière, le bail conclu entre les sociétés Sefi et SG Food, repris par la société Green, prévoyait expressément que le preneur était redevable de la taxe foncière.

Par courriel du 14 janvier 2022, produit en pièce 13 du dossier de l’intimée, la société Green avait fait part de ses difficultés financières à la société Sefi et lui avait demandé si elle pouvait régler les sommes dues à ce titre en dix versements de 711,74 euros chacun. Elle a donc procédé à un premier versement de ce montant le 17 janvier 2022.

Les termes de ce courrier, comme d’autres échanges versés aux débats, attestent des liens d’amitié qui existaient entre les gérants des deux sociétés.

Déjà, en 2021, la société Sefi avait accepté un règlement de la somme due au titre des taxes foncières en trois fois, de janvier à mars 2021. Par ailleurs, la société Green réglait ses loyers avec une parfaite régularité depuis juillet 2020, malgré le contexte économique très difficile de l’époque, marqué tant par la crise sanitaire que par la crise sociale de novembre et décembre 2021.

Pourtant, par courrier du 21 janvier 2022, la société Sefi a mis en demeure la société Green de régler non seulement les trois loyers impayés précédemment rappelés, mais aussi la somme de 7.117,38 euros due au titre de la taxe foncière pour les trois lots dans son intégralité et de lui restituer les clés du lot n°1, alors même qu’un bail commercial existait entre les parties à ce titre.

Dès le 26 janvier 2022, la société Green a donc réglé la somme de 3.490,67 euros au titre de la taxe foncière du lot n°1.

Par courrier du 31 janvier 2022, l’avocate de la société Green a par ailleurs proposé à la société Sefi un échéancier de paiement pour les trois mensualités impayées, outre le solde dû au titre de la taxe foncière.

Malgré cela, alors que le solde restant dû au titre de la taxe foncière ne s’élevait qu’à 2.914,97 euros et qu’elle ne pouvait valablement obtenir la résiliation du bail pour le non paiement des échéances impayées du loyer échu durant la période d’état d’urgence sanitaire, la société Sefi a délivré le 9 février 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que ce commandement a donc bien été délivré de mauvaise foi.

La délivrance de ce commandement a contraint la société Green à engager deux procédures judiciaires distinctes dès le mois de février 2022, ce qui lui a occasionné d’incontestables tracas, au-delà des frais directement liés à la défense de ses intérêts.

En outre, même si aucun motif impérieux n’imposait à la société Green de résilier le bail qui la liait à la société Sefi, puisque cette décision relevait de son seul choix, l’attitude rigide de la société Sefi, qui avait déjà adopté un comportement harcelant à l’égard de la société SG Food et de M. [V], deux de ses précédents locataires, qui en ont attesté, a pu inciter la gérante de la société Green à quitter les locaux adaptés au centre-ville de [Localité 8] dont elle disposait afin de chercher un nouveau local, dans le but de se soustraire à ce climat délétère.

Dans ces conditions, elle a subi un incontestable préjudice moral que le tribunal a justement indemnisé en lui allouant une somme de 8.000 euros à titre de réparation.

Sur la demande complémentaire :

Ainsi que cela a été précédemment rappelé, la société Green ne démontre pas qu’elle aurait été absolument contrainte de résilier le bail dont elle bénéficiait. Elle ne peut donc bénéficier d’aucune indemnisation au titre de la perte du droit au bail ou de la perte d’une chance de bénéficier d’une indemnité d’éviction.

Par ailleurs, la déloyauté de la société Sefi dans la délivrance du commandement a déjà été prise en compte pour l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 8.000 euros.

Pour le surplus, il ne saurait être reproché à la société Sefi de légèreté blâmable dans le cadre de la présente procédure, dès lors qu’elle a été initiée par la société Green.

Par ailleurs, le fait pour la société Sefi d’avoir produit, au soutien de sa demande reconventionnelle, des photographies des lieux prises longtemps après l’état des lieux de sortie ou d’avoir produit un projet établi par un infographiste en prétendant qu’il s’agissait d’une photo des lieux loués, ne caractérise pas un comportement suffisamment fautif pour avoir engendré le moindre préjudice complémentaire indemnisable, dès lors que la société Green a pu faire valoir son argumentation sur ces points.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnisation complémentaire.

Sur les demandes formées par la société Sefi au titre des réparations locatives et de la clause d’accession :

Dans le cadre de sa demande reconventionnelle, la société Sefi demandait au tribunal, en première instance, de condamner la société Green à lui payer la somme de 59.479,68 euros à titre d’indemnisation des dégradations locatives qu’elle l’accusait d’avoir commises.

Pour rejeter cette demande, le tribunal a retenu que, si la présomption prévue par l’article 1731 du code civil permettait de retenir que les lieux avaient été remis à la société Green en bon état de réparations locatives, la société Sefi ne prouvait pas que les travaux correspondant aux devis qu’elle produisait, qui correspondaient à des travaux de remise aux normes électriques et à des gros travaux, étaient nécessaires, alors qu’ils ne relevaient pas du champ des réparations locatives.

En cause d’appel, la société Sefi maintient sa demande en indiquant :

— que le local a été remis en bon état général, conformément à un état des lieux signé par les parties le 30 mai 2017, annexé au contrat de bail commercial,

— que la présomption de l’article 1731 du code civil doit s’appliquer, l’établissement d’un nouvel état des lieux à la diligence du bailleur, prévue par l’article L.145-40-1 du code de commerce, ne s’imposant 'qu’en cas de cession du droit au bail ou de mutation du fonds à titre gratuit',

— que dès lors que les lieux ont été restitués en mauvais état, il appartenait à la société Green de démontrer que les dégradations n’étaient ni de son fait, ni de sa faute, ce qu’elle n’avait pas fait,

— que le tribunal a inversé la charge de la preuve,

— que la société Green a bien commis des dégradations, que l’appelante a qualifiées d’actes de vandalisme.

En réponse, la société Green soutient :

— que la présomption prévue par l’article 1731 du code civil ne peut s’appliquer, puisqu’à l’occasion de la cession du fonds de commerce, le bailleur n’a fait dresser aucun état des lieux, en violation de l’article L.145-40-1 du code de commerce,

— que la société Sefi, qui supporte en conséquence la charge de la preuve de l’existence, de la cause et du montant des désordres dont elle demande l’indemnisation, ne rapporte pas cette preuve,

— que les grosses réparations, qui correspondent aux travaux visés dans les devis produits, ne peuvent être mises à la charge du locataire depuis la loi Pinel du 18 juin 2014,

— que le locataire n’est pas responsable des réparations liées à la vétusté,

— que le bailleur ne peut se prévaloir d’une clause d’accession qu’il n’avait pas invoquée précédemment, en raison du principe de concentration des moyens,

— qu’en tout état de cause, faute d’état des lieux d’entrée, la preuve des améliorations faites par le preneur ne peut être rapportée.

***

En vertu de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Cependant, aux termes de l’article L.145-40-1 du code de commerce, en vigueur depuis le 20 juin 2014, 'lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.'

Contrairement à ce que soutient la société Sefi, la vente de fonds de commerce à titre onéreux, qui implique une cession du droit au bail, est soumise aux dispositions de l’article L.145-40-1, qui n’est pas limité aux cessions à titre gratuit.

En l’espèce, par acte du 9 mars 2020, la société SG Food a vendu son fonds de commerce à la société Green moyennant la somme de 55.000 euros, ce qui incluait la cession du droit au bail conclu avec la société Sefi le 7 août 2017.

La société Sefi n’a jamais contesté avoir été dûment informée de cette cession.

Pourtant, aucun état des lieux n’a été établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux, lors de la prise de possession des lieux par la société Green.

Dans ces conditions, la société Sefi ne peut se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil et il lui appartient de prouver que la société Green a commis des dégradations postérieurement à sa prise de possession des lieux.

L’état des lieux daté du 30 mai 2017, produit en cause d’appel par la société Sefi, porte un tampon et une signature pour la société Sefi et une signature attribuée à M. [C], qui la conteste, alors que le bail a été conclu le 7 août 2017 par la société Sefi et par la société SG Food, et non par son gérant, M. [C], à titre personnel.

En tout état de cause, si la société Sefi affirme que cette pièce était annexée au bail commercial conclu le 7 août 2017, elle ne le prouve pas, l’exemplaire du bail qu’elle produit n’étant pas accompagné de cette annexe, pas plus que celui produit par la société Green.

Mais, en tout état de cause, le caractère très laconique de ce document n’est pas de nature à établir précisément l’état des lots n°2 et n°3 lors de l’entrée dans les lieux de la société SG Food, deux mois plus tard, puisqu’il contient seulement les mentions suivantes :

'- 6 rideaux en état de bon fonctionnement,

— carrelage sur toute la superficie en bon état,

— installation électrique en bon fonctionnement,

— sanitaires, WC et lavabos en bon état'.

L’état des lieux de sortie établi le 31 juillet 2023, qui portait sur les lots n°1, 2 et 3, mentionnait de nombreux aménagements en bon état ou en état moyen.

Au titre des aménagements en mauvais état, seuls susceptibles d’être reprochés au locataire, l’état des lieux mentionnait :

— des tâches au plafond de la pièce 1 du lot n°2

— de nombreuses tâches et trous sur les murs de la pièce 1 du lot n°2,

— un passe-plat non fermé dans la pièce 2 du lot n°2,

— de nombreux trous dans les murs de la pièce 1 du lot n°3,

— l’absence d’ouvrant dans le WC du lot n°3 (porte),

— l’absence de matériel électrique dans la pièce 2 du lot n°3,

— l’absence d’ouvrant dans la pièce 2 du lot n°3,

— de la présence de décoration et de nombreux trous de cheville sur les murs de la pièce 2 du lot n°3,

— l’enseigne démontée et des murs écaillés à l’extérieur.

Aucune photographie ne permet de comprendre ce que recouvre la notion d''absence de matériel électrique’ dans la pièce 2 du lot n°3.

Par ailleurs, il a clairement été indiqué dans l’état des lieux de sortie que les parties n’avaient pas pu accéder au compteur électrique, qui était situé dans un couloir fermé à clé, et que l’électricité avait été coupée.

Dans ces conditions, la société Green ne saurait être tenue responsable ni de la présence d’aluminium dans les fusibles du coffret EDF, cette situation pouvant avoir préexisté à son entrée dans le lieux, ni des dégradations figurant sur les photographies, non datées, produites par la société Sefi en pièces 19 et 20 de son dossier, montrant l’intérieur d’armoires électriques.

Les accusations de vandalisme, non prouvées, seront donc écartées et la société Sefi sera déboutée de sa demande tendant à obtenir la condamnation de la société Green à lui régler la somme de 11.050 euros correspondant à un devis établi pour 'remise en conformité des systèmes électriques dans divers locaux'.

Pour le surplus des constatations faites lors de l’état des lieux de sortie, si les pièces produites par la société Sefi (attestations et constat d’huissier du 3 mai 2025 établi à partir de photos publiées par la société Green sur ses réseaux sociaux jusqu’en juillet 2023) permettent de constater que le local était en bon état général lorsque la société Green y exploitait son activité de restauration, force est de constater que les lieux étaient encombrés de matériels imposants qui ne pouvaient permettre de connaître précisément ni l’état des murs, ni l’état des plafonds, ni l’état des sols.

Par ailleurs, faute d’état des lieux d’entrée, la société Sefi échoue à démontrer que les trous et tâches constatés après la libération des lieux étaient imputables à la société Green, qui n’a exploité son commerce dans les lieux que durant trois ans.

De la même façon, les éléments produits par l’appelante ne permettent pas de prouver que le passe-plat aurait été ouvert par la société Green, ni de lui imputer les autres désordres, à l’exclusion de la dégradation des peintures extérieures lors du retrait des pancartes qui avaient été apposées sur les murs.

Dans ces conditions, la société Sefi sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner la société Green à lui payer la somme de 45.348,28 euros au titre des travaux de 'remise en état’ des locaux commerciaux, conformément au devis établi par la société Trend Concept le 17 octobre 2023, qui portait sur des travaux d’ampleur destinés à remettre à neuf l’ensemble des lots n°2 et 3 (dépose et repose de cloisons, de faux-plafonds, réfection de la plomberie et des sanitaires, réfection des sols et des murs (enduit et peinture).

En ce qui concerne la réfection de la peinture extérieure, seul poste de dégradation susceptible d’être imputé à la société Green, le devis la société Trend Concept prévoyait la réfection de 68 m² mais, étrangement, ne mentionnait aucun prix unitaire permettant d’évaluer le montant des réparations nécessaires.

En outre, si M. [O] [Z] a affirmé que M. [E], gérant de la société Sefi, avait refait à ses frais l’intégralité des peintures de la façade dégradées par l’arrachage des panneaux publicitaires de la société Green, la société Sefi ne produit aucune facture permettant d’établir le coût de tels travaux.

En conséquence toute demande à ce titre sera rejetée, faute de preuve du préjudice subi.

En ce qui concerne l’enseigne extérieure, les photographies prises lors de l’état des lieux de sortie montrent que la société Green avait enlevé les panneaux de son enseigne, mais laissé les supports.

Dans la mesure où la société Sefi échoue à démontrer que, précédemment à son entrée dans les lieux, des panneaux blancs auraient été présents en lieu et place de l’enseigne, elle n’est pas fondée à demander à la société Green de lui régler la somme de 3.343,32 euros pour la fourniture et la pose d’Alupanel blanc.

Enfin, faute d’état des lieux établi à la prise de possession des lieux par la société Green, la société Sefi ne peut se prévaloir de sa demande de dommages-intérêts au titre de la clause d’accession, aucun élément ne permettant de prouver que la société Green aurait retiré des aménagements qu’elle aurait réalisés dans les lieux loués, qui auraient dû rester la propriété du bailleur.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Sefi de sa demande au titre de la réparation des dégradations et, y ajoutant, la cour la déboutera de sa demande au titre de la clause d’accession.

Sur les demandes formées par la société Sefi au titre de la perte des loyers commerciaux et du préjudice moral :

Aux termes de ses dernières conclusions en cause d’appel, intitulées conclusions d’appelant n°4, la société Sefi demande à la cour de condamner la société Green à lui payer la somme de 28.356 euros en raison de la perte de loyers commerciaux durant la période nécessaire à la remise en état complète du local, ainsi qu’une somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Pour conclure à l’irrecevabilité de ces prétentions, la société Green indique qu’elles se heurtent au principe de concentration des prétentions contenu dans l’article 910-4 du code de procédure civile, puisqu’elles n’ont été formées que dans les conclusions d’appelant n°3, mais également à l’irrecevabilité des prétentions nouvelles en cause d’appel.

Si l’article 910-4 n’était plus applicable à la date du 1er octobre 2024, lorsque la société Sefi a formalisé son appel, les dispositions de ce texte n’ont pas été purement et simplement abrogées, comme le soutient l’appelante, mais reprises dans le nouvel article 915-2 du code de procédure civile, applicable aux appels formés à compter du 1er septembre 2024, qui dispose qu''à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.'

Comme l’ancien article 910-4, ce texte précise simplement que 'néanmoins, et sans préjudice de l’article 914-3, demeurent recevables, dans les limites des chefs du dispositif du jugement critiqués et de ceux qui en dépendent, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

Or, en l’espèce, les prétentions formées par la société Sefi postérieurement à ses conclusions remises au greffe dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile n’étaient pas destinées à répliquer aux conclusions adverses, ni à faire juger des questions nouvelles, puisque l’appelante indique elle-même que la demande d’indemnisation des loyers trouvait son origine dans les manquements contractuels de la locataire qui avait refusé de restituer les lieux loués en bon état.

En conséquence, sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur la recevabilité de ces prétentions nouvelles en appel au regard des articles 564 et suivants du code de procédure civile, le principe de concentration des prétentions dès les premières conclusions justifie qu’elles soient déclarées irrecevables.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée, d’une part, aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie et, d’autre part, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la société Sefi, qui succombe dans ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance d’appel et subséquemment déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Le jugement déféré sera par ailleurs confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux entiers dépens de première instance.

Enfin, l’équité commande de confirmer ce jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société Green la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et, y ajoutant, de la condamner à lui payer une somme complémentaire de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel interjeté par la SARL Sefi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SARL Green de sa demande complémentaire de dommages-intérêts à hauteur de 20.000 euros,

Déboute la SARL Sefi de sa demande au titre de la clause d’accession,

Déclare irrecevables les demandes formées par la SARL Sefi à l’encontre de la SARL Green au titre de la perte des loyers commerciaux et du préjudice moral,

Condamne la SARL Sefi à payer à la SARL Green la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel,

La déboute de sa propre demande à ce titre,

Condamne la SARL Sefi aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Et ont signé,

La greffière, Le président