ARRET N°

du 25 JUIN 2008

R.G : 07/00231 C-JB

Décision déférée à la Cour :

jugement du 23 février 2007

Tribunal de Grande Instance d’Z

R.G : 05/173

E

C/

C

C

COUR D’APPEL DE D

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE HUIT

APPELANTE :

Madame H M N E épouse X

XXX

20000 Z

représentée par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour

assistée de M^e Alexandre THOMAS-PORRI, avocat au barreau d’Z, M^e J-Françoise RITSCHY, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Madame J I C épouse Y

XXX

20000 Z

représentée par la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avoués à la Cour

ayant pour avocat M^e K-François SALASCA, avocat au barreau d’Z

Monsieur K L C

XXX

XXX

20000 Z

représenté par la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avoués à la Cour

ayant pour avocat M^e K-François SALASCA, avocat au barreau d’Z

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 mars 2008, devant Monsieur K BRUNET, Président de Chambre, et Monsieur Bernard WEBER, Conseiller, chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur K BRUNET, Président de Chambre

Monsieur Bernard WEBER, Conseiller

Madame J-Laure PIAZZA, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame F G.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 14 mai 2008, prorogée par le magistrat par mention au dossier au 25 juin 2008.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur K BRUNET, Président de Chambre, et par Madame F G, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Vu le jugement du Tribunal de grande instance d’Z du 23 février 2007 qui :

— dit que l’immeuble situé à Z, 28 cours Grandval cadastré section BZ numéro 81 pour une contenance de 18 a et 10 ca, élevé de sous-sol, rez-de-chaussée, deux étages et grenier, avec cour et jardin et ayant fait l’objet d’un état descriptif de division établi par Maître A, notaire à Z, le 11 décembre 1980 modifié le 28 septembre 1993 est régi par les règles de la copropriété telles que prévues par la loi du 10 juillet 1965,

— déclare recevable l’action intentée par Monsieur K-L C et de Madame J-I C épouse Y à Madame H M E épouse X,

— dit que la cour et le couloir de desserte des greniers sont des parties communes,

— condamne Madame H M E épouse X à remettre dans leur état initial :

. la cour arrière,

. la façade arrière en supprimant la porte fenêtre aménagée,

. l’accès en terrasse aménagé au niveau des greniers,

— dit qu’elle devra effectuer ces remises en état dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision sous peine passé ce délai d’une astreinte de 50 euros par jour de retard,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamne Madame H M E épouse X à payer à Monsieur K-L C et de Madame J-I C épouse Y la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne Madame H M E épouse X aux dépens.

Vu la déclaration d’appel de Madame H X déposée au greffe de la Cour le 27 mars 2007.

Vu les dernières conclusions de Madame X du 24 octobre 2007 aux fins d’infirmation partielle du jugement et demandant à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré le statut de la copropriété applicable à l’immeuble 28 cours Grandval à Z,

— l’infirmer en ce qu’il a dit que le lot n° 15, 'cour', était une 'partie commune', que Madame X avait affectée lors des travaux réalisés en 1995, 'sans autorisation de l’assemblée générale',

— constater que le lot n° 15 est 'propriété indivise’ des trois soeurs, Madame X, Madame B et Madame C, par 1/3 et que les deux autres soeurs ont donné leur accord aux travaux qui ont été entrepris par Madame X sur le 1/3 de la cour, qui est sa 'pleine propriété’ ainsi que sur la partie de terrain, réservée à sa jouissance exclusive sur une largeur de 4,40 mètres et une longueur de 9,20 mètres,

— constater qu’en l’état, il n’existe pas de règlement de copropriété, établi, énumérant les 'parties communes’ de l’immeuble et leurs modalités de leur jouissance et que, dans ces conditions, seules les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables,

— constater, au vu de l’article 25-b de la loi du 10 juillet 1965, que l’affection de 'l’aspect extérieur’ de l’immeuble par les travaux réalisés par Madame X, en 1995, ont été autorisés, à posteriori, par l’assemblée générale du 8 août 2007, conformément à la jurisprudence constante,

— constater que 'la destination de l’immeuble', notion contractuelle par excellence, n’est pas déterminée, en l’absence de règlement de copropriété établi,

— constater, cependant, que les travaux réalisés par Madame X, en 1995, étaient 'conformes à l’intérêt général de l’immeuble’ et qu’ils ont concouru à l’assainissement du mur de façade arrière, selon l’avis de l’entreprise de maçonnerie PUKSIC et de SOCOTEC du 31 juillet 1995,

— constater que les consorts C ne peuvent avoir, dans cet immeuble, plus de droits que n’en avait leur auteur, leur mère, Madame C, qui avait donné son accord aux travaux entrepris par Madame X en 1995, ainsi que Madame B, autre soeur de Madame X,

— par suite, infirmer le jugement en ce qu’il a 'condamné Madame X à remettre en son état initial, la cour arrière, partie commune',

— quant à 'l’accès en terrasse aménagé au niveau des greniers', constater, au vu du constat d’huissier du 12 octobre 2006, que cette porte constitue l’unique accès à la toiture terrasse et que contrairement à leurs affirmations, les consorts C ont fermé de l’intérieur la porte du couloir de desserte de l’accès à la toiture terrasse,

— par suite, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame X à supprimer la seule porte d’accès à la toiture,

— débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame X à verser une somme de 1.000 euros aux consorts C au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuant à nouveau, considérer qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame X les frais qu’elle a dû et doit encore engager pour assurer la défense de ses droits et, par suite, condamner, in solidum, Madame I C épouse Y et Monsieur K-L C à lui verser une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

— statuant à nouveau et y ajoutant, condamner, in solidum, Madame I C épouse Y et Monsieur K-L C à verser à Madame X la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d’appel,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame X aux dépens,

— statuant à nouveau et y ajoutant, condamner in solidum, Madame I C épouse Y et Monsieur K-L C aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, dont distraction au profit de la SCP JOBIN, avoués près la Cour d’appel de D, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions des consorts C du 19 septembre 2007 aux fins de confirmation du jugement en toutes ses dispositions et condamnation de l’appelante à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dépens, insistant particulièrement sur la qualification de partie commune de la cour en l’absence d’un règlement de copropriété, sur l’impossibilité de ratification des travaux effectués en 1995, sur l’accès direct de l’appelante dans le hall permettant d’accéder à la terrasse, sur leur intérêt légitime à agir, sur l’absence d’accord entre les trois soeurs alors que Madame C était atteinte de la maladie d’Alzheimer, et enfin sur la notion des travaux effectués dans l’intérêt général.

Vu l’ordonnance de clôture du 6 février 2008.

Vu la lettre de la SCP JOBIN du 30 mai 2008.

*

* *

LES FAITS ET LA PROCEDURE :

Madame E est décédée laissant à sa survivance ses trois filles, Madame X, Madame B et Madame C, elle-même aujourd’hui décédée.

Par acte du 28 septembre 1993, intervenait le partage successoral qui comportait divers biens dont une maison située 26 cours Grandval à Z. Il stipulait dans son article 20 page 36 de l’acte que Madame X se voyait attribuer divers lots dont le lot de copropriété n° 15 'en pleine propriété pour un tiers’ constitué d’une cour et le 1/6 en pleine propriété et 1/6 en nue propriété des lots n° 9 'couloir de desserte des greniers ayant son entrée en face en arrivant sur le palier de la cage d’escalier de service’ et n° 12 'terrasse ayant vue sur le cours Grandval'.

De plus, il était précisé (page 38 de l’acte successoral) que pour la

cour de la maison familiale soit le lot n° 15 de l’immeuble qui était attribué à concurrence d’un tiers indivis aux trois soeurs, Madame

X aurait 'la jouissance exclusive et privative de la partie de terrain jouxtant l’immeuble au Nord, derrière la maison sur une largeur de 4,40 mètres et une longueur de 9,20 mètres'.

Courant 1994, Madame X a procédé à un aménagement de la cour arrière par remblaiement du terrain pour le positionner à hauteur du jardin en y implantant une terrasse couverte d’un auvent accessible par une ancienne fenêtre transformée en porte fenêtre.

Par ailleurs, une porte avait été aménagée dans un réduit effectuant la jonction entre l’appartement des consorts C et la porte d’accès de la terrasse de l’immeuble.

Courant 2004, Madame C décédait des suite d’une longue maladie dégénératrice et par acte du 25 janvier 2005, ses héritiers, Madame J C et Monsieur K C saisissaient le Tribunal de grande instance d’Z d’une action en suppression des aménagements réalisés par Madame X.

Ils soutenaient que le droit de jouissance exclusive d’une partie commune ne constitue pas un droit de propriété et que les travaux ne pouvaient être entrepris qu’avec l’accord de tous les copropriétaires, étant précisé que l’accord de leur auteur Madame C était nié et qu’en toute hypothèse, il était considéré comme inopérant compte tenu de la maladie d’Alzheimer dont elle était atteinte.

Le Tribunal après avoir constaté que le statut de la copropriété était applicable même en l’absence de règlement de propriété et que l’intérêt à agir des consorts C était démontré, jugeait que la cour était une partie commune avec quote part pour chacune des soeurs.

Si Madame X dispose d’une jouissance exclusive sur une partie de la cour, cette circonstance ne retire pas le caractère commun de cette partie.

Dès lors, les travaux qui affectaient la partie commune devaient recevoir l’autorisation de la majorité des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 25 de la loi de 1965 et même au vu de la nature des travaux de l’ensemble des copropriétaires (article 26) s’agissant d’une véritable appropriation d’une partie commune.

En ce qui concerne l’accès en terrasse au niveau des greniers, il estimait que Madame X devait se conformer à l’accord signé et remettre les lieux en état.

MOTIFS :

Attendu qu’aux termes de l’alinéa 2 de l’article 3de la loi du 10 juillet 1965, les cours sont réputées parties communes à défaut de stipulations contraires dans le règlement de copropriété ou dans l’état descriptif de division ;

Attendu que les copropriétaires ont ainsi la faculté d’inclure dans l’état descriptif de division une cour dans les parties privatives des différents lots de copropriété et même de créer un lot privatif concernant cette cour ;

Attendu que tel est le cas en l’espèce, le lot n° 15 constitué de la cour est bien un lot privatif au sens de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où il est précisé dans l’acte que l’immeuble est divisé par lots énumérés comprenant 'les quotes parts afférents à chacun de ces lots dans les parties communes’ ;

Attendu qu’il apparaît dès lors que les trois soeurs étaient propriétaires indivises du lot n° 15 et que sur ce lot Madame X bénéficiait de la jouissance exclusive de la partie du terrain sur lequel elle a réalisé les travaux critiqués ;

Attendu que cette stipulation prive de fondement l’action des coindivisaires née des articles 815 et suivants du code civil mais elle n’est pas de nature à faire écarter les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu sur ce point qu’il convient de noter que la transformation de la fenêtre en porte-fenêtre n’est pas une atteinte aux parties communes justifiant l’exigence de l’unanimité des copropriétaires de l’article 26 dans la mesure où les travaux ne sont pas de nature à modifier la destination de l’immeuble ou les droits des autres copropriétaires fixés par l’état descriptif ;

Attendu cependant que force est de constater que si ces travaux sur des parties privatives sont conformes à la destination de l’immeuble, habitation ou exercice de profession non commerciale, ils portent inévitablement atteinte à son aspect extérieur, non seulement par la création du haut vent mais aussi par l’exhaussement de la cour ;

Que dès lors, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires dans les termes de l’article 25 b de la loi de 1965 précitée s’avérait nécessaire, la question de l’accord des coindivisaires du lot étant sur ce point sans incidence ;

Attendu qu’aucune assemblée générale n’a été convoquée sur ce point avant les travaux, étant précisé qu’il est indifférent qu’à la date des travaux la copropriété n’ait pas été organisée ;

Mais attendu que l’assemblée générale est toujours en mesure de ratifier a posteriori les travaux d’un copropriétaire ayant méconnu ces dispositions ;

Attendu qu’en l’espèce, l’assemblée générale convoquée à la suite du jugement dont appel a autorisé les travaux réalisés en 1995 par délibération du 8 août 2007 qui n’a pas été contestée en justice ;

Attendu que certes les consorts C invoquent un abus de majorité portant atteinte à leurs droits mais ils ne le caractérisent que par des préoccupations partisanes et des motifs spécieux entraînant une rupture d’égalité ;

Attendu cependant que l’abus de majorité suppose que soit volontairement porté préjudice au copropriétaire minoritaire et ce sans intérêt pour les autres copropriétaires ;

Attendu que tel n’est pas le cas en l’espèce, les travaux étant conformes à la destination de l’immeuble, utiles au copropriétaire et insusceptibles de priver les consorts C d’une quelconque place de parking ou de porter atteinte au caractère esthétique de l’immeuble ;

Attendu qu’il apparaît dès lors qu’en l’état de cette autorisation, l’action en démolition des consorts C ne peut plus prospérer et que le jugement doit être réformé sur ce point ;

Attendu par ailleurs, que Madame X avait été autorisée par acte sous-seing privé du 26 avril 1993 à utiliser le couloir de desserte des greniers de façon privative, précision étant apportée qu’elle s’était engagée à libérer totalement le couloir et à remettre les lieux en leur état antérieur sur simple demande de l’une ou l’autre des soeurs ;

Attendu que malgré une sommation interpellative du 29 juin 2003, Madame X n’a pas supprimé la porte aménagée dans le petit réduit effectuant la jonction entre l’appartement des consorts C et la porte d’accès de la terrasse de l’immeuble ;

Attendu que le Tribunal a, à bon droit, par des motifs pertinents que la Cour adopte, condamné Madame X à remettre en l’état où il se trouvait au moment de la signature du sous-seing privé du 26 avril 1993 l’accès à la terrasse ;

Attendu qu’eu égard à la régularisation tardive de la situation, Madame X supportera les dépens de première instance et la condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile devant le Tribunal ;

Attendu qu’en revanche, compte tenu de la succombance respective des parties devant la Cour, les dépens seront partagés par moitié sans qu’il y ait lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile devant la Cour.

*

* *

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Confirme le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Madame X à remettre dans son état initial l’accès en terrasse aménagé au niveau des greniers sous astreinte de CINQUANTE EUROS (50 euros) par jour de retard à compter de la fin du troisième mois suivant la signification, en ce qu’il l’a condamnée à payer aux consorts C la somme de MILLE EUROS (1.000 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Le réformant pour le surplus et y ajoutant,

Déboute les consorts C de leurs demandes de remise en l’état antérieur de la façade arrière et de la cour arrière,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Partage les dépens d’appel par moitié.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

FEUILLE DE SUIVI APRES ARRET

07/00231 Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée arrêt du VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE HUIT

E

Rep/assistant : la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN (avoués à la Cour)

Rep/assistant : M^e Alexandre THOMAS-PORRI (avocat au barreau D’Z)

Rep/assistant : M^e J-Françoise RITSCHY (avocat au barreau de PARIS)

C/

C

Rep/assistant : la SCP RIBAUT-BATTAGLINI (avoués à la Cour)

Rep/assistant : M^e K-François SALASCA (avocat au barreau D’Z)

C

Rep/assistant : la SCP RIBAUT-BATTAGLINI (avoués à la Cour)

Rep/assistant : M^e K-François SALASCA (avocat au barreau D’Z)

XXX :

NON

XXX

XXX

NOMBRE DE PHOTOCOPIES :

7