Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 6 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/595

N° Portalis DBVE-V-B7H-CHGG FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée

du 31 juillet 2023,

enregistrée sous le n° 23/043

[O]

[P]

C/

[V]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

SIX NOVEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANTS :

M. [B] [O]

né le 6 février 1951 à [Localité 5] (Seine)

[Adresse 6]

Village

[Localité 3]

Représenté par M^e Christian FINALTERI, avocat au barreau de BASTIA

substitué par M^e Francesca PIERUCCI, avocate au barreau de BASTIA

Mme [R] [P] épouse [O]

née le 29 septembre 1950 à [Localité 4] (Ardennes)

[Adresse 6]

Village

[Localité 3]

Représentée par M^e Christian FINALTERI, avocat au barreau de BASTIA, substitué par M^e Francesca PIERUCCI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉ :

M. [W], [L] [V]

né le 10 avril 1942 à [Localité 2] (Corse)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Anne Marie VIALE, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 septembre 2024, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Vykhanda CHENG

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Cécile BORCKHOLZ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 1er mai 2010, M. [W] [V] et son épouse ont donné à bail à M. [B] [O] et Mme [R] [P], son épouse, un local d’habitation dénommé «[Adresse 6]», [Localité 3] village, commune de [Localité 3] (Haute-Corse) pour un loyer mensuel de 838 euros.

Par exploit du 1er décembre 2022, M. [W] [V] a assigné ses locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia afin d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail d’habitation, l’expulsion de ses occupants ainsi que l’enlèvement de leurs meubles, le paiement des arriérés locatifs et le versement d’une indemnité d’occupation.

Par décision du 31 juillet 2023, ce magistrat a :

— Constaté la résiliation du bail à la date du 1er décembre 2022 ;

— Ordonné l’expulsion de Monsieur [B] [O] et de Madame [R] [O] née [P] et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 6] [Localité 3] village [Localité 3], par toutes voies de droit, au besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamné solidairement Monsieur [B] [O] et Madame [R] [O] née [P] à payer à Monsieur [W] [V] la somme de 34 352,67 euros représentant le solde des loyers et charges impayés au 30 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022 et, pour chaque mensualité nouvelle, à compter de chacune des échéances impayées ;

— Débouté Monsieur [W] [V] de sa demande de capitalisation des intérêts ;

— Condamné solidairement Monsieur [B] [O] et Madame [R] [O] née [P] à payer à Monsieur [W] [V], une indemnité mensuelle d’occupation de 838 euros à compter de la date de résiliation du bail, soit le 1er décembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux, se matérialisant par la remise des clés ;

— Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Débouté Monsieur [B] [O] et Madame [R] [O] née [P] de l’intégralité de leurs demandes ;

— Débouté Monsieur [W] [V] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné solidairement Monsieur [B] [O] et Madame [R] [O] née [P] aux entiers dépens de l’instance ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration reçue au greffe du 14 septembre 2023, M. [B] [O] et Mme [R] [P] ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

CONSTATÉ la résiliation du bail d’habitation à la date du 1er décembre 2022 ;

ORDONNÉ leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 6] – [Localité 3] village – [Localité 3] par toutes voies de droit, au besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

LES A CONDAMNÉS solidairement à payer à Monsieur [W] [V] la somme de 34 352,67 € représentant le solde des loyers et charges impayés au 30 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022, et, pour chaque mensualité nouvelle, à compter de chacune des échéances impayées ;

LES A CONDAMNÉS solidairement à payer à Monsieur [W] [V] une indemnité mensuelle d’occupation de 838,00 € à compter de la résiliation du bail, soit le 1er décembre 2022, jusqu’à libération effective des lieux, se matérialisant par la remise des clés ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

LES A DÉBOUTÉS de l’intégralité de leurs demandes, à savoir :

I. À TITRE PRINCIPAL :

Vu les articles 31 et 32 du code de procédure civile, vu l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, vu le contrat de bail en date du 1er mai 2010,

JUGER les demandes de Monsieur [W] [V] irrecevables, pour les raisons décrites aux motifs;

II. À TITRE SUBSIDIAIRE :

Vu l’article 1219 du code civil, vu l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

JUGER que Monsieur [W] [V] a gravement manqué à ses obligations de

bailleur ;

JUGER Monsieur [B] [O] et Madame [R] [O] bien fondés à se prévaloir d’une exception d’inexécution dans le paiement des loyers ;

DÉBOUTER en conséquence Monsieur [W] [V] de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et conclusions ;

III. À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

Vu les articles 7-1 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vu les pièces produites aux débats,

RAMENER la dette locative à la somme de 24 296,67 euros, pour les raisons décrites aux motifs ;

ACCORDER à Monsieur [B] [O] et à Madame [R] [O] des délais de grâce pour le règlement de la dette locative sur trois années ;

DIRE en conséquence la clause résolutoire telle que prévue au bail et la résiliation du bail suspendues ;

IV. EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

DIRE n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

LES A CONDAMNÉS solidairement aux entiers dépens de l’instance ;

A ORDONNÉ l’exécution provisoire de la présente décision.

Par dernières écritures communiquées le 6 octobre 2023, M. [B] [O] et Mme [R] [P] sollicitent de la cour de :

— Juger l’appel interjeté par Monsieur [B] [O] et Madame [R] [O] recevable ;

— Infirmer le jugement rendu le 31 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia dans toutes ses dispositions à l’exception de celle déboutant [W] [V] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

Vu l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de bail en date du 1er mai 2010,

— Juger les demandes de Monsieur [W] [V] irrecevables, pour les raisons décrites aux motifs,

A titre subsidiaire,

Vu l’article 1219 du code civil,

Vu l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— Juger que Monsieur [W] [V] a gravement manqué à ses obligations de bailleur ;

— Juger Monsieur [B] [O] et Madame [R] [O] bien fondés à se prévaloir d’une exception d’inexécution dans le paiement des loyers ;

— Débouter en conséquence Monsieur [W] [V] de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire,

Vu les articles 7-1 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— Ramener la dette locative à la somme de 24 296,67 euros, pour les raisons décrites aux motifs ;

— Accorder à Monsieur [B] [O] et à Madame [R] [O] des délais de grâce pour le règlement de la dette locative sur trois années ;

— Juger en conséquence que la clause résolutoire telle que prévue au bail et la résiliation du bail suspendues;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [W] [V] à payer à Monsieur [B] [O] et à Madame [R] [O] la somme de 2 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner aux entiers dépens».

Par dernières écritures communiquées le 2 janvier 2024, M. [W] [V] sollicite de la cour de :

'- Confirmer le jugement du 31 juillet 2023 en ce qu’il a jugé recevables les demandes de

monsieur [V] ;

— Confirmer le jugement du 31 juillet 2023 en ce qu’il a débouté monsieur et madame [O] en leur exception d’inexécution ;

— Confirmer le jugement du 31 juillet 2023 en ce qu’il a jugé non prescrites l’intégralité des demandes de condamnation au paiement des loyers de monsieur [V] ;

— Confirmer le jugement du 31 juillet 2023 en ce qu’il a constaté la résiliation du bail au 1er décembre 2022 ;

Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation du bail à la date de l’assignation en justice le 1er décembre 2022 et plus subsidiairement à la date de la décision la prononçant ;

— Confirmer le jugement du 31 juillet 2023 en ce qu’il a condamné solidairement monsieur et madame [O] au paiement de 34 352,67 euros au titre des loyers impayés arrêtés à fin novembre 2022, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022, et pour chaque mensualité nouvelle à compter de chacune des échéances impayées ;

Subsidiairement si la Cour devait modifier la date d’effet de la résiliation du bail,

— Condamner solidairement monsieur et madame [O] au paiement de 34 352,67 euros au titre des loyers impayés arrêtés à fin novembre 2022, augmentés des échéances mensuelles de 838 euros échues ou à échoir jusqu’au prononcé de la résiliation du bail, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022, et pour chaque mensualité nouvelle à compter de chacune des échéances impayées ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté monsieur [V] en sa demande de capitalisation des intérêts et statuant à nouveau condamner monsieur et madame [O] au paiement des intérêts au taux légal avec capitalisation pour ceux dus au-delà d’une année ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement monsieur et madame [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et l’étendu dans son quantum en jugeant que son montant mensuel sera de 921,8 euros et dû jusqu’à la remise des clés et l’établissement de l’état des lieux de sortie ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de monsieur et madame [O] et de tous occupants de leur chef de la [Adresse 6] [Localité 3] ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433.1 et L 433.2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté monsieur et madame [O] en toutes leurs demandes de délais de paiement et d’expulsion ;

Subsidiairement,

— Juger si des délais de paiement étaient accordés, qu’au premier impayé de l’arriéré ou du loyer courant, la résiliation produira effet de plein droit par application de l’arrêt à intervenir sans mise en demeure ni commandement préalable ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté monsieur [V] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner solidairement monsieur et madame [O] au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et d’appel ;

— Condamner solidairement monsieur et madame [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— Débouter monsieur et madame [O] en toutes leurs demandes contraires».

Par ordonnance du 5 juin 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 12 septembre 2024.

Le 12 septembre 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2024.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Sur l’étendue de la saisine de la cour

L’article 462 du code de procédure civile dispose que les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande. Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d’office.

La cour relève que M. [B] [O] et Mme [R] [P] avaient soulevé l’irrecevabilité de la demande de M. [W] [V] pour défaut de qualité à agir ainsi qu’en raison de l’inobservation des formalités prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant notamment la délivrance d’un commandement de payer préalablement à la demande de constat de la résiliation du bail. Ils avaient également opposé à leur bailleur une exception d’inexécution.

Bien que le juge de première instance ait écarté ces moyens dans les motifs de son jugement, il n’a pas expressément statué sur ces demandes dans son dispositif. Il les a cependant implicitement rejetées en faisant droit à la prétention principale de M. [W] [V] et en constatant la résiliation du bail locatif, actant ainsi la recevabilité de sa demande et le rejet de l’exception d’inexécution.

La cour constate que les appelants sollicitent devant elle l’infirmation du jugement dans toutes les dispositions qui leur étaient défavorables et qu’ils lui demandent de statuer de nouveau en déclarant, notamment, les demandes de M. [W] [V] irrecevables 'pour les raisons décrites aux motifs’ sans autre précision.

M. [W] [V] sollicite quant à lui la confirmation des chefs de la décision ayant déclaré sa demande recevable et ayant rejeté l’exception d’inexécution soulevée par ses locataires.

En l’espèce, il ressort des écritures des époux [O]/[P] qu’ils n’invoquent plus le défaut de qualité à agir, moyen auquel ils avaient d’ailleurs renoncé après que M. [W] [V] avait justifié de sa qualité, mais qu’ils soulèvent de nouveau l’irrecevabilité de la demande de résiliation du contrat de bail en raison de la méconnaissance des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi, à titre subsidiaire, qu’une exception d’inexécution.

Au regard de ces éléments et en application de l’article 462 du code de procédure civile, la cour entend statuer sur ces prétentions bien que le premier juge a omis de le faire dans son dispositif.

Sur l’irrecevabilité de la demande de M. [W] [V]

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que :

«I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire

du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic».

L’article 1224 du code civil dispose par ailleurs que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Les appelants invoquent les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, reprises à l’identique par l’article 7 du contrat de bail intitulé «clause résolutoire – clauses pénales», et exposent que leur bailleur a omis de leur faire signifier un commandement de payer, ce qui a fait obstacle à saisine de commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Ils en déduisent que la méconnaissance de ces dispositions spécifiques aux baux d’habitation rend irrecevable la demande de résiliation du bail présentée par l’intimé.

M. [W] [V] leur oppose, au visa de l’article 1227 du code civil, que sa demande n’est pas fondée sur ces dispositions spéciales mais sur le droit commun de la résiliation. Il précise qu’il ne demande pas au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire mais bien de se prononcer sur la résiliation du bail en appréciant les manquements de ses locataires, de sorte que les formalités prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas requises.

Il ajoute que la saisine de la CCAPEX n’est obligatoire que dans l’hypothèse où le bailleur est une personne morale ce qui n’est pas son cas.

L’examen de ce litige implique effectivement de distinguer l’action aux fins de mise en 'uvre de la clause résolutoire d’un contrat de bail de celle visant à solliciter sa résiliation judiciaire qui constituent deux options différentes à la disposition du bailleur.

Le bailleur dispose d’une part de la possibilité de saisir le tribunal pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, le juge n’ayant pas en principe, dans cette hypothèse, à se prononcer préalablement sur la gravité des manquements imputés au locataire.

C’est notamment pour cette raison que ce régime est strictement réglementé par la loi du 6 juillet 1989 et que la mise en 'uvre de la clause résolutoire doit être précédée des formalités que les appelants reprochent, en l’espèce, à l’intimé, d’avoir omis d’accomplir.

Ce dispositif ne prive cependant pas le bailleur de la faculté, d’autre part, de demander la résiliation judiciaire du contrat, à charge pour lui d’établir la réalité et la gravité des manquements qu’il invoque et que doit alors apprécier le tribunal.

Il résulte de cette distinction que l’envoi d’un commandement de payer au locataire n’est indispensable que si le bailleur entend faire appliquer la clause résolutoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, M. [W] [V] ayant précisément sollicité la résiliation du contrat du bail au visa de l’article 1227 du code civil.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a écarté le moyen soulevé à ce titre et la cour rejettera l’exception présentée de nouveau en appel par M. [B] [O] et Mme [R] [P].

Sur la demande de résiliation du bail et l’exception d’inexécution qui lui est opposée

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice

L’article 7 de loi du 6 juillet 1989 dispose, notamment, que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il appartient au locataire de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation.

L’article 1219 du code civil permet toutefois à une partie de refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il revient dès lors à la cour de déterminer si les manquements imputés aux locataires sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail avant d’examiner l’exception d’inexécution soulevée par les locataires.

— Sur les motifs de la résiliation du contrat de bail

M. [W] [V] reproche à ses locataires d’avoir cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis l’année 2019, à l’exception de deux échéances qui ont été honorées.

Il ajoute que les époux [O]/[P] auraient omis de justifier du ramonage des conduits depuis 2022 et de l’assurance du logement en 2024.

En l’espèce, ni l’existence de la dette locative, ni le montant des loyers impayés ne sont contestés par M. [B] [O] et Mme [R] [P], justifiés de plus par les pièces produites par l’intimé bailleur.

Ils soutiennent, en revanche, qu’ils n’ont jamais utilisé la cheminée et invoquent des attestations d’assurance dont la cour relève cependant qu’elles ne figurent pas parmi les pièces communiquées.

En tout état de cause, l’absence quasi-totale de règlement des loyers depuis le mois de février 2019 constitue un manquement d’une gravité suffisante au regard de sa durée et de sa nature, s’agissant de l’obligation principale d’un locataire, et justifie la résiliation du bail sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres griefs.

— Sur l’exception d’inexécution

Les époux [O]/[P] ne contestent pas le non-paiement des loyers mais entendent le justifier en invoquant les dispositions de l’article 1219 du code civil. Ils imputent en effet à leur cocontractant des manquements dont ils considèrent qu’ils justifient l’inexécution de leur obligation de s’acquitter des loyers.

Ils soutiennent que M. [W] [V] a manqué aux obligations prévues à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 selon lesquelles le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, de lui délivrer le logement en bon état d’usage et de réparation et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les appelants allèguent que M. [W] [V] s’était engagé auprès d’eux à effectuer des réparations qui n’ont jamais été réalisées.

Il convient ici de rappeler que la charge de la preuve de cette affirmation incombe aux époux [O]/[P] et de relever qu’ils ne versent pour autant aucun élément susceptible d’établir l’existence de ces engagements non-tenus. Ils ne démontrent pas davantage l’absence de tout appareil de chauffage dans leur habitation depuis que leur bailleur aurait fait supprimer la chaudière en 2016.

La cour relève, en outre, que les époux [O]/[P] ne justifient d’aucune réclamation ou demande de travaux adressée à leur bailleur concernant l’état ou les équipements du logement qu’ils occupent pourtant depuis plus de dix ans.

Les appelants produisent, toutefois, des photographies du logement ainsi qu’un diagnostic énergétique et un état de l’installation électrique intérieure.

La cour relève que les marques d’usure du mobilier, les traces d’humidité visibles sur certaines photographies ou encore le diagnostic indiquant que l’isolation était insuffisante ou préconisant des travaux pour améliorer la performance énergétique du logement ne caractérisent pas des manquements du bailleur dont la gravité permettait aux locataires de refuser d’exécuter leur obligation contractuelle principale en cessant presque totalement de régler les loyers.

La note attribuée au logement litigieux au terme du diagnostic produit est d’ailleurs de «D» ce qui correspond à une performance énergétique moyenne insusceptible de caractériser un manquement imputable au bailleur.

Contrairement à ce que qu’affirment les appelants, aucune mention du document intitulé «état de l’installation intérieure d’électricité» ne permet, en outre, de conclure à la dangerosité du système électrique bien que certaines anomalies aient été constatées par le technicien.

Il ressort de ces éléments que les doléances des locataires concernent de simples anomalies des installations électriques ou des problématiques d’isolation susceptibles d’être résolues, sans qu’ils ne rapportent la preuve de dysfonctionnements d’une gravité telle qu’ils se seraient trouvés dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

Faute d’avoir démontré l’existence de manquements suffisamment graves de la part de leur bailleur, l’exception d’inexécution soulevée par M. [B] [O] et Mme [R] [P] sera rejetée.

En l’absence de contestation des appelants sur l’existence et l’ancienneté de leur dette locative, la cour infirmera la décision du premier juge ayant constaté la résiliation pour prononcer la résiliation du contrat de bail d’habitation à compter du 31 juillet 2023, date du prononcé du jugement de première instance et non à la date de l’assignation.

Sur la demande de paiement des arriérés locatifs

Les appelants invoquent la prescription d’une partie de leur dette et sollicitent la déduction d’une somme précédemment versée.

— Sur la prescription

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose, en son alinéa premier, que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour

où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 2240 du code civil prévoit que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Les époux [O]/[P] soutiennent, en l’espèce, que la créance de leur bailleur est prescrite s’agissant des loyers exigibles depuis trois ans à compter de l’assignation, soit les dettes locatives antérieures au 1er décembre 2019.

M. [W] [V] s’oppose à cette analyse en leur rappelant, au visa de l’article 2240 du code civil, qu’ils avaient été destinataires d’un avis à tiers détenteur le 28 avril 2021, suivi d’une saisie sur leur compte bancaire le 19 mai suivant d’une somme de 2 519, 33 euros, ce qui constitue, selon lui, une reconnaissance partielle de sa dette.

L’intimé sollicite, en conséquence, la confirmation du jugement de première instance en ce qu’il a jugé non prescrites l’intégralité de ses demandes.

La cour relève, dans la continuité de ses développements liminaires, que le premier juge s’est également abstenu de statuer sur ce point dans le dispositif de son jugement bien qu’il ait écarté les moyens soulevés par les époux [O]/[P] dans les motifs de sa décision.

En application de l’article 462 du code de procédure civile susvisé, la cour statuera sur la prescription partielle soulevée par les appelants, bien que le premier juge ait omis de le faire dans son dispositif.

Sur l’interruption du délai de prescription alléguée par M. [W] [V], la cour constate qu’il ressort du relevé de compte de M. [B] [O] produit par les appelants que ce dernier a effectué un virement d’un montant de 2 519, 33 euros au trésor public portant la mention «MOTIF [V] [W] loyer».

Ce virement, qui procède d’une opération volontairement accomplie par les appelants, constitue une reconnaissance univoque du droit de leur créancier de nature à interrompre le délai de prescription de sorte que la demande des époux [O]/[P] est écartée conformément à l’analyse du premier juge.

— Sur l’imputation de paiements antérieurs

M. [B] [O] et Mme [R] [P] demandent que les sommes réclamées par leur bailleur soient minorées d’un règlement de 838 euros effectué le 13 septembre 2022 au titre du loyer en cours ainsi que du montant de 2 519, 33 euros payé au trésor public à la suite de l’avis à tiers détenteur.

La cour relève que la première somme correspondant au loyer du mois de septembre 2022 a déjà été déduite par M. [W] [V] de la somme demandée dès son assignation et que les 2 519, 33 euros versés au trésor public ont également été soustraits par le juge des contentieux de la protection de Bastia des montants alloués aux époux [O]/[P].

La décision du premier juge sera donc confirmée s’agissant de la détermination du solde des loyers impayés que les époux [O]/[P] seront condamnés à payer à M. [W] [V] à hauteur de 34 352, 67 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est une somme due par l’ancien locataire au profit du propriétaire pour son maintien dans le logement une fois le bail résilié.

En l’espèce, M. [W] [V] est fondé à réclamer aux époux [O]/[P] une somme de 838 euros égale au prix du loyer pour l’indemniser de leur maintien sans droit ni titre après la date de résiliation du bail fixée au 1er décembre 2022 jusqu’à leur libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, notamment, que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

La cour constate qu’aucune démarche n’a été justifiée par les appelants pour tenter de résorber, ne serait-ce que partiellement, leur dette locative de sorte qu’ils n’apparaissent pas en situation de régler cette dernière et que les conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies.

Leur demande de délai n’est d’ailleurs pas étayée au delà de leurs déclarations de revenus et ne contient aucun élément susceptible d’éclairer le cour sur de potentielles perspectives de remboursement de leurs arriérés locatifs.

C’est ainsi à juste titre que le premier juge l’a rejetée et sa décision sera confirmée sur ce point.

Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

Les articles L433-1 et L433-2 du même code prévoient que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec

précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire et qu’à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus.

Les demandes formulées à ce titre par M. [W] [V] pour mettre fin à l’occupation sans droit ni titre des appelants après la résiliation du bail sont légitimes et ne font l’objet d’aucun développement spécifique de leur part. C’est à juste titre que le premier juge y a fait droit et sa décision sera également confirmée sur ce point.

Sur les autres demandes

La décision du premier juge s’agissant des dépens et frais irrépétibles de première instance sera confirmée.

Ayant succombé en leurs demandes en appel, les époux [O]/[P] seront condamnés au paiement des dépens.

L’équité justifie leur condamnation à verser à M. [W] [V] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

DÉCLARE recevable la demande de résolution contrat du bail présentée par M. [W] [V],

REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par M. [B] [O] et Mme [R] [P],

REJETTE la demande de M. [B] [O] et Mme [R] [P] tendant à faire constater la prescription partielle de la créance de M. [W] [V],

CONFIRME la décision du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia du 31 juillet 2023 dans toutes ses dispositions, à l’exception de ce qu’il a constaté la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 1er décembre 2022,

Statuant à nouveau,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail liant Mme [W] [V] à M. [B] [O] et Mme [R] [P] au 31 juillet 2023,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [B] [O] et Mme [R] [P] au paiement des dépens,

CONDAMNE in solidum M. [B] [O] et Mme [R] [P] à payer à M. [W] [V] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT