Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°26

du 26 FÉVRIER 2025

N° RG 23/173

N° Portalis DBVE-V-B7H-CF5J JJG-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 1er février 2023, enregistrée sous le n° 20/660

[B] (S.A.R.L. COLOC)

S.C.I. LA CÔTE BLEUE

C/

[Z]

S.A.R.L. SOCH INC

S.E.L.A.R.L. ACT È CONSEIL

S.A. CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE BRETAGNE- PAYS- DE-LOIRE

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

VINGT-SIX FÉVRIER

DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTES :

Mme [V], [N] [B], épouse [L]

prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la S.A.R.L. Coloc, société immatriculée au RCS d’Ajaccio sous le numéro 499 415 362, dont le siège social est situé [Adresse 12],

désignée en cette qualité par ordonnance du président du tribunal de commerce d’Ajaccio du 3 août 2021

née le 8 avril 1957 à [Localité 13] (Haut-Rhin)

[Adresse 12]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christian FINALTERI, avocat au barreau de BASTIA, substitué par M^e Francesca PIERUCCI, avocate au barreau de BASTIA

S.C.I. LA CÔTE BLEUE

société au capital social : 1 000 euros inscrite au RCS d’Ajaccio sous le N° 443 333 265, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 12]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christian FINALTERI, avocat au barreau de BASTIA, substitué par M^e Francesca PIERUCCI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉS :

Me [D]-[G], [I] [Z]

né le 24 février 1959 à [Localité 9] (Corse)

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 5]

Représenté par M^e Alexandra BALESI-ROMANACCE de la S.E.L.A.R.L. CABINET RETALI & ASSOCIÉS, avocate au barreau de BASTIA

S.A.R.L. SOCH INC

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Guillaume ASFAR de la S.E.L.A.R.L. ASFAR-PINEAU, avocat au barreau d’ANGERS et M^e Jean Philippe BATTINI, avocat au barreau d’AJACCIO

S.E.L.A.R.L. ACT È CONSEIL

prise en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS et M^e Camille ROMANI de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocat au barreau d’AJACCIO

S.A. CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE BRETAGNE- PAYS-DE-LOIRE

prise en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par M^e Louis BUJOLI, avocat au barreau d’AJACCIO plaidant en visioconférence

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 5 décembre 2024, devant la cour composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Graziella TEDESCO

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 février 2025

MINISTÈRE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée. le 18 avril 2023 et qui a fait connaître son avis, dont les parties ont pu prendre connaissance.

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Graziella TEDESCO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par actes des 2 juillet, 8 juillet, 20 juillet et 29 juillet 2021, la S.A.R.L. Soch inc a assigné la S.C.I. la Côte bleue, Me [D]-[G] [Z], notaire, la S.E.L.A.R.L. Act è conseil, la Caisse d’épargne et de prévoyance de Bretagne-Pays-de-Loire et la S.A.R.L. Coloc

par-devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins de :

— annuler l’acte de vente reçu par Me [Z] le 30 mars 2019 avec toutes conséquences de droit,

— annuler l’acte de vente du fonds régularisé par Me [Z] avec toutes conséquences de droit,

— annuler le contrat du prêt immobilier du 27 mars 2020 souscrit par la S.A.R.L. SOCH INC auprès de la Caisse d’Épargne et de prévoyance Bretagne-Pays de Loire,

— condamner la S.C.I. LA COTE BLEUE à restituer à la S.A.R.L. SOCH INC, au titre de la nullité de la vente outre les frais y afférents, la somme totale de 1 505 064,24 €,

— condamner solidairement la S.C.I. LA COTE BLEUE et la S.A.R.L. COLOC à restituer à la S.A.R.L. SOCH INC, au titre de la nullité du contrat de cession du fonds, le montant de cette cession outre les frais y afférents, la somme totale de 43.100 €,

— condamner la S.C.I. LA COTE BLEUE à payer à la S.A.R.L. SOCH INC au titre des échéances d’assurances de l’emprunt immobilier jusqu’au mois de mai 2020, les intérêts réglés au titre du prêt relais outre les frais de dossier y afférents ; soit la somme à parfaire de 11 345,99 €,

— condamner la S.C.I. LA COTE BLEUE à régler à la S.A.R.L. SOCH INC au titre de ses autres préjudices la somme totale, à parfaire, de 143 249,47 €,

— condamner solidairement Me [Z] et la S.E.L.A.R.L. ACT E CONSEIL à garantir le paiement à la S.A.R.L. SOCH INC de toutes les sommes auxquelles la S.C.I. LA COTE BLEUE et la S.A.R.L. COLOC seront condamnées,

— en conséquence, condamner solidairement Me [Z] et la SELARL ACT E CONSEIL à payer la S.A.R.L. SOCH INC quant à la restitution du prix de vente de l’immeuble acquis et les frais y afférents à la mesure de l’insolvabilité de la S.C.I. LA COTE BLEUE,

— condamner solidairement Me [Z] et la S.E.L.A.R.L. ACT E CONSEIL à payer la S.A.R.L. SOCH INC la restitution du prix de cession du fonds de commerce cédé par la S.A.R.L. COLOC et les frais y afférents à la mesure de l’insolvabilité de la S.C.I. LA COTE BLEUE,

— condamner solidairement Me [Z] et la S.E.L.A.R.L. ACT E CONSEIL à payer la S.A.R.L. SOCH INC la somme à parfaire de 143 249.47 € à la mesure de l’insolvabilité de la S.C.I. LA COTE BLEUE,

— condamner la Caisse d’Epargne et de prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire à restituer à la S.A.R.L. SOCH INC le montant des échéances d’emprunt réglées au 4 octobre 2022, outre les frais de dossier et de prise de garantie hypothécaire, soit la somme, à parfaire, de 210 761,68 €,

— condamner solidairement la S.C.I. LA COTE BLEUE, Me [Z] et la S.E.L.A.R.L. ACT E CONSEIL, à garantir la S.A.R.L. SOCH INC de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la Caisse d’Épargne et de prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire découlant de la nullité du contrat d’emprunt immobilier souscrit Ie 27 mars 2019,

— assortir l’ensemble des montants des condamnations d’un intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— débouter la S.C.I. LA COTE BLEUE, Me [Z], la S.E.L.A.R.L. ACT E CONSEIL et la Caisse d’Épargne et de prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la S.A.R.L. SOCH INC comme étant mal fondées,

— condamner solidairement, la S.C.I. LA COTE BLEUE, Me [Z] et la S.E.L.A.R..L ACT E CONSEIL, à payer à la S.A.R.L. SOCH INC la somme de 10 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront les frais de publications de l’assignation et des procès-verbaux de constat dressés.

Par jugement du 1er février 2023, le tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

Annulé l’acte de vente reçu portant sur les parcelles cadastrées lieu dit [Adresse 10] à [Localité 4], numéro C[Cadastre 2] et C [Cadastre 3] reçu par Me [D]-[G] [Z] le 30 mars 2019,

Condamné la S.C.I. LA COTE BLEUE à payer à la S.A.R.L. SOCH INC 1 407 810 € au titre de la restitution du prix et de la prise en compte des améliorations du bien,

Condamné Me [D]-[G] [Z] à payer à la S.A.R.L. SOCH INC 11 396 € au titre de la restitution de ses émoluments,

Débouté la S.A.R.L. SOCH INC de ses demandes indemnitaires plus amples résultant de l’annulation de la vente des parcelles,

Débouté la S.A.R.L. SOCH INC de ses demandes aux fins de voir Me [D]-[G] [Z] garantir l’insolvabilité de la S.C.I. LA COTE BLEUE,

Annulé I’acte de vente du fonds de commerce par la S.A.R.L. COLOC à la S.A.R.L. SOCH INC régularisé le 30 mars 2019 par Me [D]-[G] [Z],

Condamné la S.A.R.L. COLOC à payer à la S.A.R.L. SOCH INC 40 000 € au titre de la restitution du prix,

Condamné Me [D]-[G] [Z] à garantir la S.A.R.L. COLOC du paiement de cette somme,

Condamné Mme [D]-[G] [Z] à payer 2 590 € au titre de la restitution de ses émoluments,

Débouté la S.A.R.L. SOCH INC de ses demandes indemnitaires plus amples résultant de l’annulation de la vente du fonds de commerce,

Condamné la S.C.I. LA COTE BLEUE à relever et garantir Me [D]-[G] [Z] du paiement des sommes qu’elle exposerait pour le remboursement des sommes dues par la S.A.R.L. COLOC,

Déclaré caduc le contrat du prêt immobilier du 27 mars 2020 souscrit par la S.A.R.L. SOCH INC auprès de la Caisse d’Épargne et de prévoyance

Bretagne-Pays-de-Loire ,

Condamné la S.A.R.L. SOCH INC à restituer le capital restant dû au jour de la présente décision,

Dit que l’ensemble des sommes prêtées porteront intérêt au taux légal à compter de leur mise à disposition,

Condamné la Caisse d’Épargne et de prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire à payer 2 250 € au titre des restitutions,

Condamné la Caisse d’Épargne et de prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire à restituer à la S.A.R.L. SOCH INC les intérêts contractuels perçus,

Débouté la S.A.R.L. SOCH INC de ses demandes indemnitaires plus amples résultant de la caducité du prêt,

Condamné la S.C.I. LA COTE BLEUE et Me [D]-[G] [Z] à garantir la Caisse d’Epargne et de prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire du paiement des restitutions à la S.A.R.L. SOCH INC à hauteur de 2 250 €,

Condamné la S.C.I. LA COTE BLEUE et Me [D]-[G] [Z] à garantir la Caisse d’Épargne et de prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire du remboursement de la différence entre les intérêts perçus au taux contractuel au jour de la présente décision et les intérêts qui lui sont dues par la S.A.R.L. SOCH INC au taux légal pour la même période,

Déclaré irrecevables et non fondées les demandes de la S.A.R.L. SOCH INC relatives aux assurances et prêts relais souscrits par M. [C] [J],

Rejeté les demandes formulées par la S.C.I. LA COTE BLEUE sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

Condamné Me [D]-[G] [Z] aux dépens,

Condamné Me [D]-[G] [Z] à payer à la S.A.R.L. SOCH INC 10.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Me [D]-[G] [Z] à payer à la Caisse d’Épargne et de prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire 3 000 € sur Ie fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté la demande formulée par la S.E.L.A.R.L. ACT E CONSEIL sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Écarté l’exécution provisoire.

Par déclaration du 3 mars 2023, la S.C.I. La Côte bleue a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce qu’il a :

ANNULÉ l’acte de vente reçu portant sur les parcelles cadastrées Lieudit [Adresse 10] à [Localité 4], numéro C[Cadastre 2] et C[Cadastre 3] reçu par Me [D]-[G] [Z] le 30 mars 2019 ;

CONDAMNÉ la S.C.I. LA COTE BLEUE à payer à la S.A.R.L. SOCH’INC la somme de 1 407 810,00 € au titre de la restitution du prix et de la prise en compte des améliorations du bien ;

ANNULÉ l’acte de vente du fonds de commerce par la S.A.R.L. COLOC à la S.A.R.L. SOCH’INC régularisé le 30 mars 2019 par Me [D]-[G] [Z] ;

CONDAMNÉ la S.A.R.L. COLOC à payer à la S.A.R.L. SOCH’INC la somme de 40 000,00 € au titre de la restitution du prix ;

CONDAMNÉ la S.C.I. LA COTE BLEUE à relever et garantir Me [D]-[G] [Z] du paiement des sommes qu’elle exposerait pour le remboursement des sommes dues par la S.A.R.L. COLOC ;

CONDAMNÉ la S.C.I. LA COTE BLEUE avec Me [D]-[G] [Z] à garantir la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE BRETAGNE-PAYS DE LOIRE du paiement des restitutions à la S.A.R.L. SOCH’INC à hauteur de 2 250,00 € ;

CONDAMNE la S.C.I. LA COTE BLEUE avec Me [D]-[G] [Z] à garantir la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE BRETAGNE-PAYS DE LOIRE du remboursement de la différence entre les intérêts perçus au taux contractuel au jour de la présente décision et les intérêts qui lui sont dus par la S.A.R.L. SOCH’INC au taux légal pour la même période ;

REJETÉ les demandes formulées par la S.C.I. LA COTE BLEUE sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Par avis du 19 avril 2023, le ministère public, en la personne de M^me Catherine Levy, avocate générale, a visé la demande d’avis transmise et s’en est rapporté.

Par conclusions déposées au greffe le 20 août 2023, la S.A. Caisse d’épargne et de prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire a demandé à la cour de :

« Dans l’hypothèse où la cour confirmerait le jugement en ce qu’il a prononcé l’annulation de la vente et la caducité du prêt :

Vu les articles 1186, 1187, 1240 et 1347 du code civil,

RÉPARER l’omission de statuer du tribunal et CONDAMNER in solidum la S.C.I. LA COTE BLEUE et les Notaires à payer à la Caisse d’Épargne et de Prévoyance BRETAGNE-PAYS DE LOIRE le montant des intérêts contractuels dus du fait de la caducité du prêt entre le prononcé de celle-ci et la fin du prêt au titre de la perte de chance.

RÉPARER l’omission de statuer du tribunal et DIRE que les sommes dues par la Société SOCH’INC à la Caisse d’Épargne et de Prévoyance BRETAGNE-PAYS DE LOIRE se compenseront avec celles dues par la Banque à la Société SOCH’INC à hauteur de leur quote part respective.

INFIRMER le jugement dont appel :

En ce qu’il a condamné la Caisse d’Épargne et de Prévoyance BRETAGNE’PAYS DE LOIRE à payer 2 250 € au titre des restitutions.

STATUANT À NOUVEAU :

CONDAMNER Caisse d’Épargne et de Prévoyance BRETAGNE’PAYS DE LOIRE à payer 1 000 € au titre des restitutions.

DIRE que le capital restant dû par la Société SOCH’INC est égal à celui résultant du prononcé de la caducité du prêt et non celui figurant sur l’échéancier.

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.

CONDAMNER la S.C.I. LA COTE BLEUE, les notaires [D]-[G] [Z] et la S.E.L.A.R..L. ACT E CONSEIL à payer la somme de trois mille euros (3 000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONFIRMER le jugement pour le surplus

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par conclusions déposées au greffe le 4 décembre 2023, la S.A.R.L. Act è conseil a demandé à la cour de :

« Décerner acte à la société ACT è CONSEIL qu’elle s’en rapporte à justice quant au bien-fondé de l’appel principal interjeté par la société LA COTE BLEUE et par la société COLOC et de l’appel incident interjeté par Maître [D]-[G] [Z], ainsi qu’en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société SOCH INC de ses demandes tendant à voir :

— Condamner solidairement Me [Z] et la société ACT è CONSEIL à la garantir du paiement de toutes les sommes auxquelles la société LA COTE BLEUE et la société COLOC seront condamnées ;

— Condamner solidairement Me [Z] et la société ACT è CONSEIL à la garantir de la restitution du prix de vente de l’immeuble acquis et les frais y afférents à la mesure de l’insolvabilité de la société LA COTE BLEUE ;

— Condamner solidairement Me [Z] et la société ACT è CONSEIL à la garantir de la restitution du prix de cession du fonds de commerce cédé par la société COLOC et les frais y afférents à la mesure de l’insolvabilité de la société LA COTE BLEUE ;

— Condamner solidairement Me [Z] et la société ACT è CONSEIL à lui payer la somme à parfaire de 143 249,47 € à la mesure de l’insolvabilité de la société LA COTE BLEUE ;

— Condamner solidairement la S.C.I. LA COTE BLEUE, Me [Z] et la société ACT è CONSEIL à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE BRETAGNE-PAYS DE LOIRE découlant de la nullité du contrat d’emprunt immobilier souscrit le 27 mars 2019 ;

— Condamner solidairement la S.C.I. LA COTE BLEUE, Me [Z] et la société ACT è CONSEIL à lui payer la somme de 10 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront les frais de publications de l’assignation et des procès-verbaux de constat dressés ;

Et y ajoutant,

Débouter la CAISSE D’ÉPARGNE de sa demande à l’encontre de la société ACT è CONSEIL au titre d’une prétendue omission de statuer ;

Condamner in solidum la société LA COTE BLEUE et la société COLOC prise en la personne de Madame [V] [B] épouse [L] ès-qualités de mandataire ad hoc à payer à la société ACT è CONSEIL la somme de 4 000,00 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum la société LA COTE BLEUE et la société COLOC prise en la personne de Madame [V] [B] épouse [L] ès-qualités de mandataire ad hoc aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par conclusions déposées au greffe le 31 mai 2024, Me [D]-[G] [Z], notaire, a demandé à la cour de :

« Infirmer la décision déférée dans toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

Constater et au besoin dire et juger que Me [Z] n’a commis aucun manquement susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle

Constater et au besoin dire et juger qu’en tout état de cause les préjudices réclamés ne sont ni fondés, ni en lien de causalité avec les manquements reprochés

Rejeter en conséquence l’ensemble des demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre

de Me [Z]

Rejeter les demandes de la Banque dirigées à l’encontre de la concluante

Débouter les intimés de leurs appels incidents contraires aux prétentions de la concluante

Déclarer irrecevables comme étant nouvelles en cause d’appel, en application de l’article

564 du CPC, la demande visant à obtenir que les condamnations portent intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2019 et la demande de capitalisation des intérêts formulées par la S.A.R.L. SOCH INC

Subsidiairement et non autrement,

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Me [Z] à payer à la S.A.R.L. SOCH INC 11 396 € au titre de la restitution de ses émoluments et statuant à nouveau, fixer le montant des émoluments devant être restitués par Me [Z] à 5 698 €

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la S.A.R.L. SOCH INC de ses demandes indemnitaires plus amples résultant de l’annulation de la vente des parcelles

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la S.A.R.L. SOCH INC de ses demandes aux fins de voir Me [Z] garantir l’insolvabilité de la S.C.I. LA COTE BLEUE

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Me [Z] à garantir la S.A.R.L. COLOC du paiement de cette somme

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Me [Z] à payer 2 590 € au titre de la restitution de ses émoluments et statuant à nouveau, fixer le montant des émoluments devant être restitués par Me [Z] à 1 295 €

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la S.A.R.L. SOCH INC de ses demandes indemnitaires plus amples résultant de l’annulation de la vente du fonds de commerce

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la S.C.I. LA COTE BLEUE à relever et garantir Me [Z] du paiement des sommes qu’elle exposerait pour le remboursement des sommes dues par la S.A.R.L. COLOC

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la S.A.R.L. SOCH INC de ses demandes indemnitaires plus amples résultant de la caducité du prêt

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum Me [Z] à garantir la banque du paiement des restitutions à la S.A.R.L. SOCH INC à hauteur de 2 250 €

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum Me [Z] à garantir la banque du remboursement de la différence entre les intérêts perçus au taux contractuel et les intérêts qui lui sont dues par la S.A.R.L. SOCH INC au taux légal

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevables et non fondées les demandes de la S.A.R.L. SOCH INC relatives aux assurances et prêts relais souscrits par M. [J]

Y ajoutant,

Condamner la S.C.I. LA COTE BLEUE et la S.A.R.L. COLOC à relever et garantir la concluante de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre

Dans tous les cas,

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Me [Z] à payer à la S.A.R.L. SOCH INC 10 000 € et à la banque 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux dépens

Statuant à nouveau, condamner la demanderesse ou toute partie succombante au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens de première instance et d’appel

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par conclusions déposées au greffe le 4 juin 2024, la S.C.I. La Côte bleue et Mme [V] [B], mandataire ad hoc de la S.A.R.L. Coloc, ont demandé à la cour de :

« Au visa des articles : 9, 32-1 et 700 du code de procédure civile ; 1130 et 1327 du code civil ; Et de la jurisprudence de la cour de cassation ;

INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’AJACCIO en date du 1er février 2023 en ce qu’il a :

ANNULE l’acte de vente reçu portant sur les parcelles cadastrées Lieudit [Adresse 10] à [Localité 4], numéro C[Cadastre 2] et C[Cadastre 3] reçu par Me [D]-[G] [Z] le 30 mars 2019 ;

CONDAMNÉ la S.C.I. LA COTE BLEUE à payer à la S.A.R.L. SOCH’INC la somme de 1 407 810,00 € au titre de la restitution du prix et de la prise en compte des améliorations du bien ;

ANNULÉ l’acte de vente du fonds de commerce par la S.A.R.L. COLOC à la S.A.R.L. SOCH’ INC régularisé le 30 mars 2019 par Me [D]-[G] [Z] ;

CONDAMNÉ la S.A.R.L. COLOC à payer à la S.A.R.L. SOCH’INC la somme de 40 000,00 € au titre de la restitution du prix ;

CONDAMNÉ la S.C.I. LA COTE BLEUE à relever et garantir Me [D]-[G] [Z] du paiement des sommes qu’elle exposerait pour le remboursement des sommes dues par la S.A.R.L. COLOC ;

CONDAMNÉ la SCI LA COTE BLEUE avec Me [D]-[G] [Z] à garantir la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE BRETAGNE-PAYS DE LOIRE du paiement des restitutions à la S.A.R.L. SOCH’INC à hauteur de 2 250,00 € ;

CONDAMNÉ la S.C.I. LA COTE BLEUE avec Me [D]-[G] [Z] à garantir la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE BRETAGNE-PAYS DE LOIRE du remboursement de la différence entre les intérêts perçus au taux contractuel au jour de la présente décision et les intérêts qui lui sont dus par la S.A.R.L. SOCH’INC au taux légal pour la même période ;

REJETÉ les demandes formulées par la S.C.I. LA COTE BLEUE sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

DIRE ET JUGER Madame [V] [B] épouse [L] prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la société COLOC, SARL immatriculée au RCS d’AJACCIO sous le numéro 499 415 362, radiée le 16 novembre 2020, dont le siège social est sis [Adresse 12], désigné en cette qualité par ordonnance du président du tribunal de commerce d’AJACCIO en date du 3 août 2021, et la S.C.I. LA COTE BLEUE, recevables et fondées en leur action ;

En conséquence,

DÉBOUTER la S.A.R.L. SOCH’INC de l’ensemble de ses moyens, fins, conclusions pour les raisons décrites aux motifs ;

DIRE ET JUGER que la S.A.R.L. SOCH’INC n’est pas fondée à solliciter la nullité de l’acte de vente conclu le 30 mars 2019 en l’étude de Maître [D]-[G] [Z], Notaire à [Localité 5] en ce qu’elle ne rapporte pas la preuve des faits allégués pour les raisons décrites aux motifs ;

DÉBOUTER Maître [D]-[G] [Z], Notaire, ainsi que La CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE BRETAGNE-PAYS DE LOIRE de leurs demandes tendant à voir subsidiairement condamner la S.A.R.L. LA COTE BLEUE pour les raisons exposées aux

motifs ;

DÉBOUTER la S.A.R.L. SOCH’INC Maître [D]-[G] [Z], Notaire, ainsi que La CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE BRETAGNE-PAYS DE LOIRE de leurs demandes incidentes pour les raisons exposées aux motifs ;

CONSTATER que les conditions du dol et de la réticence dolosive ne sont pas remplies ;

CONDAMNER la S.A.R.L. SOCH’INC au paiement d’une amende civile de 10 000,00 euros en ce que l’action intentée est manifestement abusive ;

LA CONDAMNER à verser à S.C.I. LA COTE BLEUE la somme de 10 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA CONDAMNER aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du même code ;

Y ajoutant,

CONDAMNER la S.A.R.L. SOCH’INC à payer à Madame [V] [B] épouse [L] prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la société COLOC, S.A.R.L. immatriculée au RCS d’AJACCIO sous le numéro 499 415 362, radiée le 16 novembre 2020, dont le siège social est sis [Adresse 12], désigné en cette qualité par ordonnance du président du tribunal de commerce d’AJACCIO en date du 3 août 2021 et la S.C.I. LA COTE BLEUE la somme de 10 000,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens (article 696 du code de procédure civile).

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par conclusions déposées au greffe le 4 juin 2024, la S.A.R.L. Soch inc a demandé à la cour de :

« Juger la signification des conclusions d’appelant n°5 prises au soutien des intérêts de la S.C.I. LA COTE BLEUE et Madame [B] née [L] es qualité de mandataire ad hoc de la S.A.R.L. COLOC comme tardives et ordonner leur rejet des débats au visa des dispositions des articles 3, 15 et 16 du code procédure civile.

Confirmer la décision déférée en ce qu’elle :

— Annule la vente l’acte de vente reçu par Maître [D] [G] [Z] le 30 mars 2019 portant sur les parcelles cadastrées lieu dit [Adresse 10] à [Localité 4] numéro C [Cadastre 2] et C [Cadastre 3].

— Condamne la S.C.I. LA COTE BLEUE à payer à la S.A.R.L. SOCH INC 1 400 000 € au titre de la restitution du prix.

— Condamne Maître [D] [G] [Z] à payer à la S.A.R.L. SOCH INC la somme de 11 396 € au titre de la restitution de ses émoluments,

— Annule la vente du fonds de commerce parla S.A.R.L. COLOC à la S.A.R.L. SOCH INC régularisé le 30 mars 2019 par Maître [D] [G] [Z],

— Condamne la S.A.R.L. COLOC à payer la S.A.R.L. SOCH INC la somme de 40 000 € au titre de la restitution du prix,

— Condamne Maître [D] [G] [Z] à garantir la S.A.R.L. COLOC du paiement de cette somme,

— Condamne Maître [D] [G] [Z] à payer 2 590 € au titre de la restitution de ses émoluments,

— Déclare caduc le contrat de prêt immobilier du 27 mars 2020 souscrit par la S.A.R.L. SOCH INC auprès de la CAISSE D’EPARGNE et de Prévoyance

Bretagne-Pays-de-Loire,

— Condamne la S.A.R.L. SOCH INC à restituer le capital restant dû au jour de l’arrêt a

intervenir,

— Dit que l’ensemble des sommes prêtées porteront intérêt au taux légal à compter de leur mise à disposition,

— Condamne la CAISSE D’ÉPARGNE et de Prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire à payer à la S.A.R.L. SOCH INC la somme de 2 250 € au titre des restitutions,

— Condamne la CAISSE D’ÉPARGNE et de Prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire à restituer à la S.A.R.L. SOCH INC les intérêts contractuels perçus,

— Condamne la S.C.I. LA COTE BLEUE et Maître [D] [G] [Z] à garantir la Caisse d’Épargne et Prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire du remboursement de la différence 34 entre les intérêts perçus au taux contractuel au jour de la présente décision et les intérêts qui lui sont dus par la S.A.R.L. SOCH INC au taux légal pour la même période.

— Rejette les demandes formulées par la S.C.I. LA COTE BLEUE sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Infirmer la décision déférée et ce qu’elle a :

— Débouté la S.A.R.L. SOCH INC de ses demandes indemnitaires plus amples résultant de l’annulation de la vente des parcelles,

— Débouté la S.A.R.L. SOCH INC de ses demandes indemnitaires plus amples résultant de l’annulation de la vente du fonds de commerce,

— Débouté la S.A.R.L. SOCH INC de ses demandes indemnitaires plus amples résultant de la caducité du prêt immobilier,

— Fixé le montant de la mise aux normes de l’assainissement à la somme de 6 000 €.

— De la demande indemnitaire formée au titre du rendement attendu de l’investissement

immobilier réalisé,

— De la demande de condamnation solidaire de la S.C.I. LA COTE BLEUE et Maître [Z] à supporter les indemnités de ruptures des contrats de travail des salariés de la S.A.R.L. SOCH INC,

Statuant de nouveau :

— Débouter la S.C.I. LA COTE BLEUE, Maître [D]-[G] [Z], Madame [L] es qualité de mandataire ad hoc de la S.A.R.L. COLOC et la CAISSE D’ÉPARGNE et de Prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire de l’ensemble des demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la S.A.R.L. SOCH INC comme étant irrecevables et en tous les cas mal fondés.

— Juger que la condamnation de la S.C.I. LA COTE BLEUE à payer à la S.A.R.L. SOCH INC 1 400 000 € au titre de la restitution du prix portera intérêt au taux légal à compter du 30 mars 2019 et à titre subsidiaire à compter de la date de l’assignation,

— Juger que la condamnation de Maître [D] [G] [Z] à payer à la S.A.R.L. SOCH INC la somme de 11 396 € au titre de la restitution de ses émoluments portera intérêt au taux légal à compter à compter du 30 mars 2019 et à titre subsidiaire à compter de la date de l’assignation,

— Juger que la condamnation de la S.A.R.L. COLOC à payer la S.A.R.L. SOCH INC la somme de 40 000 € au titre de la restitution du prix portera intérêt au taux légal à compter du 30 mars 2019 et à titre subsidiaire à compter de la date de l’assignation,

— Juger que la condamnation de Maître [D] [G] [Z] à payer 2 590 € au titre de la restitution de ses émoluments portera intérêt au taux légal à compter de la date du 30 mars 2019 et à titre subsidiaire à compter de la date de l’assignation.

— Condamner la S.C.I. LA COTE BLEUE au paiement de la somme de 16 315 € HT au titre de la mise en conformité de la fosse septique outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et juger que Maître [Z] devra garantir la S.A.R.L. SOCH INC du paiement de cette somme par la S.C.I. LA COTE BLEUE.

— Juger que la condamnation de la S.C.I. LA COTE BLEUE à payer la somme de 1 800 € au titre de la réfection des regards portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et condamner Maître [Z] à garantir la S.A.R.L. SOCH INC du paiement de cette somme par la S.C.I. LA COTE BLEUE.

— Condamner solidairement la S.C.I. LA COTE BLEUE et Maître [Z] à payer la somme à parfaire de 2 168 € au titre des indemnités de licenciement des salariés de la S.A.R.L. SOCH INC et frais de procédure de licenciement.

— Condamner solidairement LA S.C.I. LA COTE BLEUE et Maître [Z] au paiement à la S.A.R.L. SOCH INC de la somme de 114 330 € au titre de sa perte de chance de bénéficier des fruits de son investissement.

— Juger qu’en application des dispositions de l’article 1343-1 du code civil, la capitalisation des intérêts dûs au moins pour une année entière, sera ordonnée.

En tout état de cause :

Condamner en conséquence in solidum la S.C.I. LA COTE BLEUE et Maître [Z] [D] ensemble à la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du CPC, au titre des frais irrépétibles de première instance,

Condamner in solidum la S.C.I. LA COTE BLEUE et Maître [Z] [D] ensemble la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du CPC, au titre des frais irrépétibles d’appel outre les entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise et de constats d’huissier pour un montant de 1 929,09 €.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par ordonnance du 3 juillet 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 5 décembre 2024.

Le 5 décembre 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 26 février 2025.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme ils l’ont fait les premiers juges ont considéré que la vente entre les parties devait être annulée en raison du dol viciant le contrat la venderesse ayant sciemment dissimulé à son acheteuse l’interconnexion des réseaux d’eau contraire aux permis de construite produits et aux affirmations avancées, que la responsabilité contractuelle de la notaire, Me [G]-[D] [Z], était engagée uniquement pour son défaut de vérification des déclarations faites par la venderesse pour rassurer son acheteuse, que l’annulation de la vente entraîne l’annulation du fonds de commerce qui lui est lié et la caducité du prêt consenti par la S.A. Caisse d’épargne et de prévoyance de

Bretagne-Pays-de-Loire finançant l’achat annulé, le prix de vente devant être restitué, ainsi que tous les frais taxes et autre paiement effectués dans ce cadre pour 1 407 810 euros à la charge de la société venderesse et 11 396 euros à la charge de la notaire instrumentaire au titre du fonds immobilier et aussi respectivement 40 000 euros et 2 590 euros au titre du fonds de commerce, l’acheteurs restituant de son côté à l’organisme de crédit prêteur le capital restant dû au jour du jugement

* Sur la demande de mise à l’écart du débat des dernières conclusions déposées par la S.C.I. la Côte bleue et Mme [V] [B] le 4 juin 2024

La S.A.R.L. Soch inc fait valoir que ses adversaires ont déposé des conclusions n°5 de 32 pages la veille de la clôture le 4 mai 2024, que cela viole les dispositions des articles 3, 15, 16 et 135 du code de procédure civile, en ne lui permettant pas, compte tenu de leur caractère tardif, d’organiser au mieux sa défense, violant les principes de la loyauté des débats et du contradictoire.

L’analyse du dossier permet de relever que l’ordonnance de clôture est du 3 juillet 2024 et non du 5 mai 2024, comme la S.A.R.L. Soch inc l’écrit, que les conclusions contestées ont été déposées le 4 juin 2024 à 11 heures 22, non le 4 mai 2024, et que cette partie a elle-même pu déposer des conclusions en défense le même jour à 15 heures 13, et n’en a pas déposé de nouvelles avant le prononcé de la clôture du 3 juillet 2024.

En conséquence, il n’est pas démontré que des principes inscrits dans le code de procédure civile ont été violés, tels ceux de loyauté ou du contradictoire.

De plus, la partie revendiquant la mise en l’écart, alors qu’elle avait pratiquement un mois pour répondre aux dernières écritures déposées par son adversaire, n’a pas usé de cette possibilité et n’a envoyé aucun message au conseiller de la mise en état sollicitant un nouveau délai.

Il convient donc de rejeter la demande de mise en à l’écart présentée.

* Sur l’annulation du contrat de vente immobilière pour dol

En application de l’article 1137 du code civil, le dol désigne notamment « le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie… ».

En l’espèce la S.A.R.L. Soch inc reproche à la S.C.I. la Côte bleue et à Mme [V] [B], ès qualités, de ne pas lui avoir fourni quand elle l’a demandé le permis de construire relatif au bien immobilier acheté, d’avoir indiqué dans l’acte de vente l’existence d’un contrôle de l’assainissement et que les différents réseaux, entre les biens vendus -électricité, eau, téléphonie et informatique- et conservés, étaient bien séparés et indépendants ; situation que les appelantes contestent faisant valoir que les réseaux étaient bien indépendants comme cela est indiqué dans l’acte de vente passé entre les parties et que la procédure actuelle initiée par leur acheteuse était liée aux difficultés financières de cette dernière.

L’acte de vente du 30 mars 2019, établi par Me [D]-[G] [Z], notaire à [Localité 5], en sa page 18 -pièce n°1 de l’acheteuse- indique dans la rubrique « CONTRATS DE DISTRIBUTION ET DE FOURNITURES » que « Le VENDEUR précise ici que les différents réseaux entre les biens vendus et les biens qu’il conserve ont été séparés et qu’ils sont indépendants ». Il est aussi mentionné un numéro de permis de construire pour les constructions édifiées sur le fonds vendu -page n°10- et la présence d’un système d’épuration non conforme -pages n°25 et 29-.

Par courrier du 20 décembre 2019, reçu le 2 janvier 2020, l’acheteuse a écrit à la société venderesse pour lui signaler l’absence de séparation des différents réseaux contrairement aux indication de l’acte de vente en lui demandant de réaliser des branchements indépendants en urgence -pièce n°2 de l’acheteuse-, en lui signalant que la mention d’un permis de construire dans l’acte de vente ne correspondait pas aux constructions édifiées et l’existence d’une mini station d’épuration mélangeant aussi les eaux pluviales, en violation de la réglementation en vigueur et dont elle ignorait l’existence.

Par courrier du 2 janvier 2020, reçu le 9 janvier 2020, M. [H] [L], gérant de la S.C.I. la Côte bleue, a répondu aux diverses remarques portant sur la non-conformité du bien vendu avec les termes de l’acte de vente, reconnaissant une erreur de production pour le permis de construire mentionné, précisant que la mini station d’épuration n’était pas récipiendaire des eaux pluviales, ayant été mise en conformité, et reconnaissant une absence de séparation des réseaux électriques. Il précisait toutefois que cette séparation serait en cours, mentionnant que s’il y avait bien une absence de séparation des réseaux d’eau au moment de la vente, elle avait été réalisée en avril 2019, selon lui, que la séparation des réseaux téléphoniques était effective lors de la vente, et il précisait qu’il prendrait en charge la réalisation de tous les travaux nécessaires pour les séparations à effectuer, avec proposition d’un rendez-vous sur place avant le 20 janvier 2020.

Pourtant, la S.A.R.L. Soch inc démontre par la production de sa pièce n°48 que les réseaux électriques n’étaient toujours pas indépendants en novembre 2019, soit sept mois après la réalisation de la vente, le gérant de la S.C.I. la Côte bleue, M. [H] [L], écrivant dans un courriel du 4 novembre à 16 heures 51 « Je viens d’établir les factures de consommation d’eau et d’électricité pour les périodes concernés, soit la période d’ouverture complète. » et relativement à la consommation d’électricité elle-même « le réseau sera séparé dès la pose du nouveau compteur…. », le gérant ajoutant dans un courriel daté du lendemain 5 novembre 2019 à 11 heures 56 « les factures de refacturation d’eau et d’électricité sont établi à mon nom ».

Cette situation, a priori, a cessé en ce qui concerne le réseau électrique qui a été séparé depuis cette période mais perdure encore, à défaut de la preuve contraire, en ce qui concerne le réseau d’eau qui au moins jusqu’en octobre 2024 était toujours joint

— pièce n°44- le gérant de la S.C.I. la Côte bleue réclamant à la S.A.R.L. Soch inc sa quote part de la facture rattachée à un compteur principal commun.

En l’espèce, il est clair que le dol reproché à la venderesse n’est pas de l’ordre d’une réticence dolosive mais ressort des éléments faux mentionnés dans l’acte de vente

lui-même, alors qu’il est manifeste que la société venderesse ne pouvait ignorer l’inexactitude des mentions de l’acte authentique en ce que les réseaux d’eau et d’électricité n’était pas indépendants le jour de la signature de l’acte de vente. Le fait que l’acheteuse connaissait cette situation en mai 2019 -page 30 des conclusions de la

S.C.I. la Côte bleue-, soit deux mois après la signature de l’acte de vente ne peut démontrer, compte tenu de la chronologie exposée, l’absence de dol mais bien au contraire la patience de l’acheteuse qui a tout fait pour que la situation soit régularisée.

A ce titre, s’agissant de la vente de trois maisons individuelles construites dans un hameau, l’indépendance affirmée des différents réseaux telle que mentionnée dans l’acte de vente lui-même, affirmée à la notaire instrumentaire dans un courriel du 29 mars 2019, veille de la signature en ces termes par M. [H] [L] « les réseaux sont séparés comme convenu » -pièce n°2 de Me [Z]- est constitutive d’un dol au sens de l’article 1137 du code civil, le consentement de l’acheteur ayant été obtenu par des mensonges portant, notamment, sur l’indépendance des différents réseaux desservant le lot acheté dont la destination connue était la location saisonnière.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris sur ce point en annulant la vente pour dol, et ce, sans nécessitée d’examen des autres mensonges invoqués au soutien du vice du consentement, notamment la non-conformité des constructions réalisées sur le fonds acheté par rapport au permis de construire mentionné puis produit.

* Sur la responsabilité de Me [D]-[G] [Z], notaire

La notaire instrumentaire Me [D]-[G] [Z], appelante incidente, conteste que sa responsabilité contractuelle puisse être retenue comme l’ont fait les premier juge et dénie toute faute pouvant engager sa responsabilité délictuelle, faisant valoir une erreur sans conséquence quant à l’indication d’un mauvais numéro de permis de construire, précisant qu’il n’entrait pas dans ses obligations de vérifier sur site les indications de la venderesse relative à la séparation des différents réseaux alimentant le fonds acheté et qu’elle avait clairement indiqué dans l’acte l’absence de divers documents -certificat de conformité, attestation de la mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis de construire n’avait pas été contestée- et les risques pénaux encourus de ce fait, ne retenant, en très subsidiaire, qu’un éventuel manquement à son obligation de conseil, s’analysant en une perte de chance.

L’acheteuse demande la confirmation du jugement entrepris quant à la responsabilité de la notaire instrumentaire faisant valoir que celle-ci avait indiqué les références d’un mauvais permis de construire dans l’acte rédigé, qu’il ne s’agit pas d’une simple erreur de plume, les quatre constructions vendues avec le fonds n’étant pas conformes aux indications contenues dans le permis de construire délivré et n’ayant pas été remis lors de la signature contrairement aux mentions de l’acte lui-même, pas plus qu’il ne l’avait été lors de la signature du compromis de vente, alors que tout notaire a une obligation de vérification compte tenu de ces différences, la description des construction dans l’acte, n’étant pas conforme à celle figurant dans l’acte. Elle ajoute qu’en ce qui concerne le certificat relatif au réseau d’assainissement, compte tenu de constructions réalisées en 2018, la notaire aurait dû réclamer la production d’un certificat de conformité relatif à celles-ci et ne pas se contenter d’un diagnostic réalisé en 2015, quand bien même celui-ci faisait état d’une non-conformité.

En ce qui concerne la responsabilité recherchée, les demandes présentées par les parties à l’encontre de Me [D]-[G] [Z] relevant de la méconnaissance de ses obligations d’officière publique relatives à l’authentification et à son devoir de conseil, celle-ci ne peut être que délictuelle et non contractuelle comme l’ont à tort retenu les premiers juges, la notaire n’ayant pas agi, en l’espèce en qualité de mandataire ou de gérante d’affaires.

Il faut donc rechercher une faute, un préjudice et un lien de causalité au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil qui précise que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Dans le cadre de son devoir d’authentification, le notaire inclut l’obligation de vérification qui est le corollaire du principe d’efficacité des stipulations de l’acte qu’il dresse et dont il est le garant. Il a un devoir d’investigation dont l’intensité varie en fonction des circonstances.

En effet, le notaire, professionnel du droit, rédacteur et authentificateur de l’acte, doit un devoir de conseil lui imposant des investigations nécessaires pour que l’acte dressé soit objectivement efficace, c’est à dire conforme à la réalité, et subjectivement efficace, c’est à dire conforme à l’intention des parties.

En l’espèce, si l’erreur de plume revendiquée par la notaire quant au référence du permis de construire indiqué dans l’acte est audible et recevable, il n’en va pas de même en ce qui concerne le contenu de l’acte lui-même. L’acte de vente fait référence a un permis de construire du 2 septembre 2002 et décrit le fonds vendu avec les différents constructions qu’il supporte, comme indiqué en page n°3 de l’acte authentique « Un DOMAINE comprenant :

— Trois maisons (de 131, 151 et 122 m²) édifiées en R + 1, dont deux jumelées, composées chacune de deux logements indépendants et privatifs ( 62 et 69 m² pour la première, 69 et 82 m² pour la deuxième, 56 et 66 m² pour la troisième) soit un total de 403 m² habitables et terrasses pour une surface de 130 m².

— Neuf parkings aménagés

— Un espace piscine clos et sécurisé de 299 m² avec un grand bassin de 6 X 11, un petit bassin enfants, un pool-house avec douche à l’italienne, toilettes et espace soins/détente, un spa/ jacuzzi pour cinq personnes,

Le tout édifié sur un terrain arboré et aménagé », alors que la permis de construire n°PC

2A09202R0015 du 5 septembre 2002, produit en pièce n°11 au débat, fait état d’une construction nette de 151 m², contre 403 m² indiqué dans l’acte contesté qui ne peut être valablement corrigé par les deux permis de construire accordés en 2018 portant sur la création d’une piscine pour l’un et de locaux techniques, d’un logement de gardien et d’une salle de gym pour un total de 56 m² pour l’autre -annexes n°6 et 7 de l’acte de vente.

Il est manifeste que la notaire instrumentaire, alors qu’elle avait toutes les données pour se rendre compte que le permis de construire produit ne correspondait pas aux constructions réalisées, n’a pas respecté ses devoirs d’investigation et de vérification nécessaires, malgré son avertissement d’éventuelles sanctions pénales encourue en cas de non-conformité en n’informant pas l’acheteuse de la divergence manifeste entre le permis de construire produit et les construction réalisées et les difficultés juridiques à venir que cela peut impliquer.

En cela, elle a commis une faute en ne respectant pas ses obligations professionnelles et il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

En ce qui concerne le réseau d’assainissement, la notaire instrumentaire avait en sa possession tous les éléments lui permettant de relever qu’il manquait un diagnostic relativement au nouvelles constructions. En effet, l’acte de vente fait référence à deux séries de permis de construire -2002 et 2018-, alors que le diagnostic relatif au réseau d’assainissement est de 2015, soit trois ans avant la réalisation des dernières constructions.

Même si ce diagnostic est non-conforme, justifiant la réalisation d’une mise en conformité, cette non-conformité ne concernant que les constructions premières, il y aurait dû y avoir de la part de la notaire une demande de diagnostic actualisé pour l’ensemble des nouvelles constructions de 2018, cette absence de demande, et donc de production, est fautive s’agissant de diagnostic obligatoire.

Il convient en conséquence de retenir à nouveau la faute de la notaire instrumentaire sur ce point.

Il est évident que ces inexactitudes causent un préjudice à l’acheteuse qui a acquis un bien différent de celui pour lequel un permis de construire a été signé et qu’elle aurait de la difficulté à revendre sans régularisation de la situation, et ce, quand bien même les actions en démolition, notamment, seraient prescrites. De même en ce qui concerne le réseau d’assainissement, pour un prix d’achat de 1 400 000 euros, l’acheteuse n’a pas été en possession de tous les diagnostics obligatoires et ne pouvait savoir, alors qu’elle avait un projet de locations touristiques, la teneur des travaux à entreprendre et par-là leur durée.

La réalité du préjudice résultant de la faute de la notaire instrumentaire est démontrée et le jugement entrepris doit être confirmée sur ce point.

* Sur les conséquences de la nullité du contrat de vente

Le contrat de vente étant annulé, les premiers juges ont annulé le contrat de prêt qui y était attaché et ont prononcé la nullité du contrat de cession de fonds de commerce consentie par la S.A.R.L. Coloc, en sa qualité d’accessoire de l’acte de vente du fonds, ce que contestent, sans l’étayer la S.C.I. la Côte bleue et Mme [V] [B], ès qualités.

En ce qui concerne le contrat de prêt consenti par la S.A. Caisse d’épargne et de prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire aucune partie ne conteste son annulation et elles s’opposent uniquement sur le fait que l’organisme prêteur, au titre de la perte de chance, demande une condamnation à paiement des intérêts contractuels entre le prononcé de l’annulation de son contrat et le terme contractuel qui avait été arrêté.

Il est certain que l’organisme bancaire subit une perte de chance résultant de l’annulation du contrat de prêt et qu’il ne pourra pas percevoir l’intégralité des montants prévus contractuellement, ce qui est une vérité incontournable et constitutif d’une perte de chance. Celle-ci ne peut être indemnisée à hauteur du préjudice à subir mais, en l’espèce, elle doit représenter la moitié de la somme qui aurait été perçue à ce titre, compte tenu du fait que les fonds prêtés sont restitués et vont à leur tour pouvoir être à nouveau prêtés et productifs d’intérêts contractuels.

En ce qui concerne les frais bancaires à restituer, il convient de les limiter à la somme de 1 000 euros représentant les frais de dossier en réformant le jugement querellé, les premiers juges ayant ajouté, à tort, la somme de 1 250 euros perçu par la notaire au titre des frais hypothécaires.

Pour la somme à restituer au titre du prêt octroyé et annulé il s’agit de celle restant due au titre du capital au jour du prononcé de l’annulation, et non comme les premiers juges l’ont retenue sur le montant figurant sur l’échéancier.

Pour le contrat de cession du fonds de commerce appartenant à la S.A.R.L. Coloc, il convient de relever que les deux actes de vente, celui du fonds de commerce du 21 janvier 2019 et celui du fonds immobilier du 30 mars 2019 comportent une clause d’indivisibilité créant un ensemble contractuel unique, comme les premiers juges l’ont retenu, destiné à la réalisation d’un opération unique aux fins, aux termes mêmes des actes de vente, de constituer un tout indivisible, chacun desdits contrat ne pouvant être résilié indépendamment -page n°1 de l’acte relatif au fonds de commerce.

En conséquence, l’annulation de l’acte de vente du fonds immobilier du 30 mars 2019 entraîne celle de l’acte de vente du fonds de commerce du 21 janvier 2019 et la restitution des prix de vente comme les premiers juges les ont valablement prononcées. Il convient donc de confirmer le jugement querellé sur ce point.

Pour les frais notariés, Me [D]-[G] [Z] sollicite que sa condamnation à restituer les émoluments perçus au titre de son activités de notaire soit limitée à la moitié des frais perçus au motif que l’autre moitié a été versée à la S.E.L.A.R.L. Act è conseil, notaire de la S.A.R.L. Soch inc. Toutefois, comme les premiers juges l’ont retenu et comme l’acheteuse le fait valablement remarquer, ces émoluments n’ont été versés qu’à

Me [D]-[G] [Z], ès qualités, et uniquement à elle. C’est donc à bon droit qu’elle a été condamnée, à charge pour elle si elle le souhaite de réclamer la somme reversée à sa cons’ur, ce qu’elle ne sollicite pas dans ses écritures. Il y a lieu de confirme le jugement entrepris sur cette demande.

Sur les travaux résultant de la mise aux normes de réseau d’assainissement, en première instance une somme de 6 000 euros a été retenue à ce titre, la S.A.R.L. Soch inc ne fournissant pas la preuve de la réalité des travaux effectués. En appel, elle produit pour un montant global de 16 572,50 euros toutes taxes comprises (selon le devis initial 17 946,50 euros) quatre factures -pièces n°68 et 69 de son bordereau- justifiant la réalisation des travaux revendiqués et les montants acquittés à ce titre. Il convient donc de faire droit à la demande présentée en infirmant le jugement querellé sur ce point et en condamnant la société appelante au paiement de cette somme.

Sur le paiement des indemnités de licenciement aux salariés embauchés au titre de l’activité du fonds de commerce, l’annulation du contrat de vente a pour effet que l’employeur ne peut être la S.A.R.L. Soch inc mais devient la S.A.R.L. Coloc, qui bénéficie d’une procédure collective, étant représentée par Mme [V] [B] dans la présente procédure dans laquelle il n’est nullement justifié tant du licenciement que du moindre versement de sommes à ce titre par la S.C.I. Soch inc. Il convient de la débouter de la demande présentée à ce titre et le jugement querellé est confirmé sur ce point.

* Sur les demandes portant sur le calcul des intérêts contractuels et leur capitalisation

La S.A.R.L. Soch inc sollicite que les intérêts dus sur les sommes arrêtées soient calculés à compter du 30 mars 2019, date de son acte introductif d’instance et non pas à compter du prononcé du jugement de première instance et que lesdits intérêts produisent

eux-mêmes intérêts.

La S.C.I. la Côte bleue fait valoir qu’il s’agit de demandes nouvelles irrecevables par nature en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile

Cependant l’article 565 du même code dispose que « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ». Or, la demande présentée porte sur les intérêts contractuels à payer, la fixation du point de départ de leur calcul et leur capitalisation, ce qui tend aux même fins que la demande présentées en première instance à savoir le paiement des intérêts dus.

Il convient donc de rejeter l’irrecevabilité soulevée et de faire droit aux demandes présentées en réformant et complétant sur ces points le jugement prononcé en retenant comme point de calcul des intérêts la date du dernier acte introductif d’instance.

* Sur la perte de chance revendiquée par la S.A.R.L. Soch inc

La S.A.R.L. Soch inc, en demande accessoire à l’annulation du contrat de vente, sollicite une somme de 114 300 euros en indemnisation de la perte de chance pour ne pas avoir pu profiter des fruit de son investissement ; demande à laquelle les acheteuses n’ont pas répondu dans leurs écritures.

Pour illustrer sa demande, la S.A.R.L. Soch inc produit une analyse de l’évolution du solde de trésorerie pour l’année 2019 portant sur la location d’un meublé de tourisme alors que la demande porte sur une pette de chance de pouvoir revendre le bien acheté avec un profit envisageable. De même, la cour rappelle que le projet de l’acheteuse était la location saisonnière et non la revente de bien immobilier.

En conséquence, à défaut de démontrer la réalité du préjudice revendiqué, il convient de rejeter cette demande.

* Sur la demande de compensation présentée par la S.A. Caisse d’épargne et de prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire

L’organisme bancaire prêteur fait valoir que la S.A.R.L. Soch inc est encore débitrice

vis-à-vis d’elle comme elle l’est elle-même vis-à-vis d’elle et qu’il convient de compenser leurs dettes respectives.

La S.A.R.L. Soch inc n’a pas répondu sur ce point qu’il convient d’accueillir selon les modalités définies dans le dispositif du présent arrêt.

* Sur la demande d’amende civile présentée par la S.C.I. la Côte bleue

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

En l’espèce, aucun élément de la présente procédure ne caractérise un abus dans l’exercice du droit d’agir en justice.

Il convient donc de rejeter cette demande.

* Sur les divers appels en garantie

En ce qui concerne l’appel en garantie de Me [D]-[G] [Z] relativement à ses condamnations in solidum avec la S.C.I. la Côte bleue, les premiers juges ont retenu une garantie totale que cette dernière conteste.

Il ressort du débat et des pièces de la procédure que par la faute professionnelle qu’elle a commise relative au contrôle des permis de construire produit et au diagnostic obligatoire non réclamée que la notaire instrumentaire a contribué au préjudice subi par la S.A.R.L. Soch inc et, à ce titre, il convient de retenir une garantie à hauteur de 75 % de l’ensemble des condamnation prononcées solidairement au profit de Me [D]-[G] [Z] et donc de réformer sur ce point le jugement entrepris, y compris en ce qui concerne le garantie des condamnations prononcées à l’encontre de la S.A.R.L. Coloc, société dont l’existence est toujours d’actualité en raison de la présence dans le présente procédure d’une administratrice ad hoc en la personne de Mme [V] [B].

* Sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

En ce qui concerne les frais irrépétibles de première instance, il y a lieu de réformer la condamnation prononcée uniquement à l 'encontre de Me [D]-[G] [Z], tout en maintenant la somme prononcée par une condamnation in solidum avec la S.C.I. la Côte bleue.

S’il est équitable de laisser à la charge de Me [D]-[G] [Z], la S.C.I. la Côte bleue et de Mme [V] [B], ès qualités, les frais irrépétibles qu’elles ont engagés, il n’en va pas de même pour les autres parties ; en conséquence, s’il convient de débouter les appelantes de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu d’allouer à ce titre la somme de 4 000 euros à la S.E.L.A.R.L. Act è conseil, la somme de 3 000 euros à la S.A. Caisse d’épargne et de prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire, et la somme de 10 000 euros à la S.A.R.L. Soch inc.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 696 du code de procédure civile les frais d’expertise privée et de constats de commissaire de justice ne sont pas des dépens et sont inclus dans les frais irrépétibles ; il convient donc de rejeter les demandes présentées à ce titre sous le fondement d’une condamnation au paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu l’avis du ministère public du 19 avril 2023,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celles portant condamnation de :

¿ Me [D]-[G] [Z] à garantir la S.A.R.L. Coloc du paiement de la somme de 40 000 euros au titre de la restitution du prix de vente,

¿ la S.C.I. la Côte bleue payer une somme de 7 810 euros, au titre de la prise en compte des améliorations du bien, et à relever et garantir Me [D]-[G] [Z] du paiement des sommes qu’elle exposerait pour le remboursement des sommes dues par la S.A.R.L. Coloc,

¿ la S.A.R.L. Soch inc à restituer le capital restant dû au jour de la présente décision,

¿ au paiement des intérêts sur les sommes prêtées à compter de leur mise à disposition,

¿ la S.A. Caisse d’épargne et de prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire à payer 2 250 euros au titre des restitutions avec garantie de la S.C.I. la Côte bleue et de Me [D]-[G] [Z]

¿ Me [D]-[G] [Z] aux dépens et à payer à la S.A.R.L. Soch inc 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Condamne la S.C.I. la Côte bleue à payer à la S.A.R.L. Soch inc la somme de 16 572,50 euros toutes taxes comprises au titre des travaux d’assainissement réalisés,

Précise que les intérêts dus au titre de toutes les condamnations financières prononcées seront dus à compter du 29 juillet 2021,

Condamne la S.A.R.L. Soch inc à restituer la capital restant à la date du prononcé de la caducité du prêt consenti,

Condamne in solidum Me [D]-[G] [Z] et la S.C.I. la Côte bleue à payer à la S.A.R.L. Soch inc au titre des frais irrépétibles de première instance la somme de 10 000 euros,

Condamne la S.C.I. la Côte bleue à garantir Mme [D]-[G] [Z] à hauteur de 75 % de l’ensemble des condamnations solidaires prononcées à leur encontre, y compris en cause d’appel,

Condamne la S.A.R.L. Coloc à garantir Mme [D]-[G] [Z] à hauteur de 75 % de l’ensemble des condamnations solidaires prononcées à leur encontre, y compris en cause d’appel,

Condamne la S.A. Caisse d’épargne et de prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire à payer 1 000 euros au titre des restitutions avec garantie de la S.C.I. la Côte bleue et de Me [D]-[G] [Z],

Y ajoutant,

Condamne in solidum la S.C.I. la Côte Bleue et Me [D]-[G] [Z] à payer à la S.A. Caisse d’épargne et de prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire la moitié du montant des intérêts contractuels dus et non perçus, en raison de la caducité du prêt, entre le prononcé de celle-ci et la fin contractuelle de ce dernier au titre de la perte de chance,

Compense entre elles les sommes dues par la S.A.R.L. Soch inc à la S.A. Caisse d’épargne et de prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire avec celle due par cette dernière à la S.A.R.L. Soch inc à hauteur de leur quote part respective,

Déboute la S.A.R.L. Soch inc du surplus de ses demandes,

Déboute Mme [D]-[G] [Z] du surplus de ses demandes,

Déboute la S.C.I. la Côte bleue de l’ensemble de ses demandes,

Condamne in solidum la S.C.I. la Côte bleue, la S.A.R.L. Coloc et Me [D]-[G] [Z] au paiement des entiers dépens tant ceux de première instance qu’en cause d’appel,

Condamne in solidum la S.C.I. la Côte bleue et Me [D]-[G] [Z] à payer à la S.A.R.L. Soch inc la somme de 10 000 euros, à la S.A. Caisse d’épargne et de prévoyance Bretagne-Pays-de-Loire la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la S.C.I. la Côte bleue et Mme [V] [B], ès qualités, à payer à la S.E.L.A.R.L. Act è conseil la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT