Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 11 MARS 2026

N° RG 24/572

N° Portalis DBVE-V-B7I-CJRK JJG-C

Décision déférée à la cour : ordonnance référé du président du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 24 septembre 2024, enregistrée sous le n° 24/023

S.C.I. [T]

C/

S.A.R.L.

[L] [F]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

ONZE MARS DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANTE :

S.C.I. [T]

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocate au barreau d’AJACCIO, plaidant en visioconférence

INTIMÉE :

S.A.R.L. [L] [F]

inscrite au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 321 027 757, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Dominique REMITI-LEANDRI, avocate au barreau d’AJACCIO

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 8 janvier 2026, devant Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

En présence de [A] [B], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Andy DUBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier du 19 janvier 2024, la S.C.I. [T] a assigné la S.A.R.L. [L] [F] devant le juge des référés aux fins de voir constater la résiliation du bail et en tirer toutes conséquences.

Par ordonnance du 24 septembre 2024 le juge des référés du tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

' – Renvoyé les parties à se pourvoir au fond,

Et par provision :

— Rejeté les demandes de la S.C.I. [T] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner la restitution des lieux et l’expulsion, la séquestration du mobilier, et condamner la société [L] à lui payer une indemnité d’occupation,

— Condamné la société [L] [F] à payer à la S.C.I. [T] la somme de 12 120,82 euros au titre des charges récupérables constituées par la taxe foncière 2019, 2020, 2021 et 2022,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Débouté les parties de leurs demandes d’indemnités en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société [L] [F] aux dépens '.

Par déclaration du 16 octobre 2024, la S.C.I. [T] a interjeté appel à l’encontre de l’ordonnance prononcée en ce qu’elle a :

' – Rejeté les demandes de la S.C.I. [T] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonné la restitution des lieux et l’expulsion, la séquestration du mobilier et condamner la société [L] à lui payer une indemnité d’occupation et débouté les parties du surplus de leurs demandes et notamment en ce qu’elle a limité le montant du au titre des taxes foncières à la somme de 12 120,82 euros pour les années 2019 à 2022 sur les 19 139,63 euros demandés par la S.C.I. [T].

L’appel partiel tend également à l’infirmation de l’ordonnance rendue en ce qu’elle a rejeté les demandes de la S.C.I. [T] fondées sur l’article 700 du CPC '.

Par conclusions déposées au greffe le 23 septembre 2025, la S.C.I. [T] a demandé à la cour de :

« Vu l’article 835 du Code de procédure civile

Vu l’article L145-41 du Code de commerce

Vu le commandement de payer les loyers, signifié le 30 novembre 2023

INFIRMER l’ordonnance querellée du 24 septembre 2024.

DÉBOUTER purement et simplement la SARL [L] [F] de l’ensemble de ses

demandes fins et conclusions.

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

En conséquence,

JUGER que la SARL [L] [F] est occupante sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2023 et jusqu’au 31 décembre 2024.

CONDAMNER la SARL [L] [F] à payer à la société [T] les sommes

suivantes :

La somme de 50.939, 63 € au titre des loyers et accessoires au contrat de bail ;

La somme de 321,58 € au titre du commandement de payer ;

La somme mensuelle de 6.000 € au titre de l’indemnité d’occupation du local due à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la libération effective du local (loyer majoré de

20 % cf. clause résolutoire citée supra), soit la somme de 40.500 € TTC (72.000 € TTC ' 31.500 € TTC payé par la SARL [L] [F]) pour l’année 2024 ;

Une provision sur dommages et intérêts d’un montant de 15.000 € au titre de la résistance abusive de la requise ;

La somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par conclusions déposées au greffe le 30 septembre 2025, la S.A.R.L. [L] [F] a demandé à la cour de :

« Vu l’article 651 alinéa 1er du code de procédure civile,

Vu l’article 503 du code de procédure civile,

Vu l’article L. 111-4 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article 478 alinéa 1 du code de procédure civile,

' Sur l’appel principal de la SCI [T] :

' CONFIRMER l’ordonnance de référé du 24 septembre 2024 rendue par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire d’Ajaccio en ce qu’elle a :

' REJETÉ les demandes de la SCI [T] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner la restitution des lieux et l’expulsion, la

séquestration du mobilier, et condamner la société [L] à lui payer une indemnité

d’occupation ;

' DÉBOUTÉ les parties au surplus de leurs demandes ;

' DÉBOUTÉ les parties de leurs demandes d’indemnités en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' Sur l’appel incident de la SARL [L] [F] :

' INFIRMER l’ordonnance de référé du 24 septembre 2024 rendue par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire d’Ajaccio en ce qu’elle a :

' CONDAMNÉ la société [L] [F] à payer à la SCI [T] la somme de

12.120,82 euros au titre des charges récupérables constituées par la taxe foncière 2019, 2020, 2021 et 2022 ;

' CONDAMNÉ la société [L] [F] aux dépens ;

' Statuant à nouveau :

' DÉBOUTER la SCI [T], prise en la personne de son représentant légal, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

' À titre subsidiaire, si par extraordinaire l’ordonnance rendue par le Premier juge devait être confirmée s’agissant des charges récupérables constituées par la taxe foncière 2019, 2020, 2021 et 2022 :

' CONFIRMER l’ordonnance du 24 septembre 2024 en ce qu’elle a limité le montant des charges récupérables constituées par la taxe foncière à la somme de 12.120, 82 euros correspondant aux années 2019, 2020, 2021 et 2022 ;

' CONDAMNER la SCI [T], prise en la personne de son représentant légal, à verser à la SARL [L] [F] la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par ordonnance du 3 décembre 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 8 janvier 2026.

Le 8 janvier 2026, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait le juge des référés a considéré que les loyers échus en mai et juin 2020, ne pouvaient fonder la mise en 'uvre de la clause résolutoire du bail en application de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, que l’intimée justifiait de virements, et que concernant les charges récupérables l’appelante n’a pas respecté ses propres obligations prévues aux termes du contrat de bail.

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

L’appelante soutient que l’intimée n’a pas réglé ce qui était convenu, tant au niveau du loyer que des charges, aux termes du bail commercial les liant et, en conséquence, elle demande à ce que la clause résolutoire lui soit acquise et le bail soit résilié à compter du 31 décembre 2023.

L’intimée indique que les loyers réclamés par l’appelante au soutien de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ont été réglés soit avant le commandement de payer du 30 novembre 2023, soit au plus tard dans le délai imparti soit le 31 décembre 2023.

Concernant les proratas de taxes foncières, elle soutient que l’appelante ne peut se prévaloir du défaut de paiement car elle-même n’a pas respecté les conditions dans lesquelles elle devait informer et réclamer à son preneur lesdites sommes.

La cour relève que l’intimée produit en pièce 5 un relevé de compte du 31 décembre 2021, démontrant un virement de 26 500 euros au bénéfice de la S.C.I. [T], intitulé loyer, une confirmation de virement du 15 mai 2023 pour un montant de 5 300 euros au profit de la S.C.I. [T] sans mention de l’objet du virement mais correspondant à un mois de loyer, et un ordre de virement effectué le 26 décembre 2023 de 31 800 euros en faveur de Actijuris au motif : loyers actijuris.

Soit un montant global de 63 600 euros versé fin décembre 2023 pour une dette de 54 461,21 euros mentionnée dans le commandement de payer du 30 novembre 2023, seule date que le cour prend en compte et que représente la somme due à un instant bien défini par la locataire et que seule la bailleresse a indiqué tant dans son montant global que dans sa temporalité.

L’appelante, au soutien de sa demande, ne produit aucune pièce comptable, le document porté en pièce 9 intitulé « état des paiements LM » n’en est pas une, il n’est pas daté et est difficilement lisible. Il s’agit d’un simple décompte unilatéral dont les montants indiqués ne sont étayés par aucun justificatif comptable et émanant de l’appelante elle-même, alors qu’il est rapporté que la locataire a payé les sommes qu’elle devait.

D’autre part contrairement à ce que la bailleresse allègue concernant le virement de l’intimée effectué le 15 mai 2023, il est bien établi par un courriel contenant sa confirmation -page n° de la pièce n°5.

De plus, à la lecture des factures des quotes parts des taxes foncières -pièce 11- et des décomptes et calculs des quotes part de taxes foncières -pièce 12- transmis par l’appelante, la cour relève que, pour les années 2021 et 2022, les courriers des 14 octobre 2021 et 12 novembre 2022 de l’appelante font état de ce que la provision annuelle de 3 600 euros a déjà été versée par l’intimée, preneuse, ce qui signifie que les loyers ont aussi été versés pour ces deux années, les provisions pour cette taxe l’étant concomitamment avec le loyer principal.

Pour l’année 2023, l’appelante indique dans son courrier que la provision sur les taxes foncières s’élève à 1 800 euros soit la moitié de ce qu’aurait dû verser l’intimée mais dans son document de décompte et calcul pour cette même année elle reconnaît un versement de 3 000 euros et pour l’année 2021, elle indique un versement de 2 700 euros au lieu de 3 600 euros comme indiqué dans son courrier.

Ces derniers éléments produits indiquent des contradictions que la cour ne peut ignorer, alors qu’à l’inverse l’intimée justifie de ses paiements par des documents financiers.

Enfin, il n’est pas contestable à la lecture du bail commercial que d’une part chaque mensualité payée par le preneur comprend une quote part de taxes foncières et qu’aux termes de l’article 8 dudit bail il est prévu que « l’ensemble de ces charges (y compris la taxe foncière) fera l’objet d’une régularisation annuelle, le bailleur s’engageant à produire à cette occasion toutes pièces justificatives ».

Or l’appelante, bailleresse, a notifié les régularisations au preneur sans toutefois rapporter la preuve de ce qu’elle adressait, avec les notifications, les justificatifs des montants demandés.

Elle ne peut pas à ce titre demander l’application de la clause résolutoire, à défaut pour elle de rapporter la preuve de la production des justificatifs des taxes foncières réclamées, justificatifs sur lesquels elle doit s’appuyer pour réclamer le complément de paiement au titre de la taxe foncière, la somme perçue mensuellement n’étant qu’une avance sur charges régularisable, mais à la vue de justificatif non produit en l’espèce.

En conséquence, l’absence de paiement des sommes réclamées à ce titre de ne peut avoir d’effet sur la continuation du contrat de bail entre les parties.

Ainsi tous ces éléments ajoutés au paiement d’un montant supérieur à la somme réclamée dans le cadre de ce commandement de payer et dans le délai d’un mois de sa délivrance ont pour effet d’empêcher le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail liant les parties.

La cour confirmera l’ordonnance entreprise sur ce point.

* Sur les demandes de condamnation pécuniaires de la SCI [T] à l’encontre de la SCI [L] :

¿ sur les demandes au titre de l’indemnité d’occupation :

L’appelante ayant été déboutée sur son appel relatif à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, il n’y pas lieu pour la cour de statuer sur cette demande qui en aurait été la conséquence.

¿ sur le montant des loyers :

L’appelante demande le paiement de la somme de 31 800 euros au titre de loyers impayés pour les mois de mai et juin 2020, les mois d’octobre, novembre et décembre 2021 et le mois d’avril 2023.

L’intimée indique que l’ensemble des loyers réclamés a été réglé.

Or, le commandement de payer du 30 novembre 2023 mentionnant une dette de 54 461,21 euros à cette date incluait déjà les sommes réclamées et pour lesquelles la cour a retenu la réalité des paiements par la locataire.

Il y a lieu de rejeter cette demande.

* sur le montant des taxes foncières (appel principal et appel incident) :

L’appelante soutient que le montant total restant dû par l’intimée au titre des taxes foncières est de 19 139,63 euros et non la somme de 12 120,82 euros retenue par le premier juge, la prescription ne s’appliquant pas et que pour l’année 2021 la somme due est de 4 540,22 euros et non 3 640,22 euros et pour l’année 2023 de 5 473,30 euros ; cette dernière somme figurait comme les autres sur le commandement de payer adressé à l’intimée qui ne pouvait donc pas en ignorer le montant.

L’intimée soutient à titre d’appel incident qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre des taxes foncières, car les appels de fonds les concernant ne sont pas réguliers et les calculs sont erronés et que s’agissant des années 2018 et 2019, les créances y afférentes seraient prescrites.

La cour retient qu’en vertu de l’article 2224 du code civil « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

En l’espèce les taxes foncières réclamées par l’appelante, ne relèvent donc pas, de par leur nature, du statut des baux commerciaux, mais de l’application pure et simple du droit des contrats, notamment de l’obligation de tout preneur de payer les loyers et charges contractuellement mis à sa charge.

Dès lors, les demandes en paiement formées par l’appelante sont soumises à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2240 du Code civil.

Ce délai commence à compter de la date à laquelle la régularisation aurait dû intervenir, article R145-36 du code ce commerce : « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».

En l’espèce le contrat de bail commercial liant les parties prévoit une régularisation annuelle.

La cour retient que le commandement de payer signifié à l’intimée le 30 novembre 2023, visant la clause résolutoire ne fait pas partie de la liste des causes d’interruption de la prescription prévue aux articles 2240 à 2246 du code civil.

De plus, en vertu des articles :

—  2241 du code civil qui dispose que la demande en justice interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion,

—  2244 du code civil, qui dispose que le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée et que le commandement de payer visant la clause résolutoire ne constituant pas une mesure conservatoire ni un acte d’exécution forcée il n’a pas interrompu la prescription.

De sorte que le premier acte interruptif de prescription est l’assignation du 19 janvier 2024.

Ainsi les taxes foncières dues pour l’année 2018 ne peuvent plus être réclamées comme étant prescrites.

Concernant celles des années postérieures, la prescription n’est pas encourue, celles-ci étant dues depuis le 19 janvier 2019.

Concernant l’année 2023 l’intimée ne peut pas alléguer qu’elle n’a pas été informée du montant réclamé par l’appelante puisque le commandement de payer fait état d’un montant relatif à cette taxe.

Toutefois la cour constate que les documents transmis par l’appelante font état de deux montants différents pour une même taxe en fonction des acomptes versés par l’appelante.

L’appelante reconnaissant dans ses écritures le versement de 3 000 euros d’acomptes pour l’année 2023 et le montant de la taxe foncière récupérable de 4 273,30 euros [(17 154x (530/1250) 7 273,30 euros – 3 000 euros = 4 273,30 euros].

Pour l’année 2021, il ressort des écritures et pièces de l’appelante que l’intimée est redevable de la somme de 4 540,22 euros, réduite à celle de 3 640, 22 euros, en fonction du nombre d’acomptes retenus, les pièces de l’appelante étant discordantes et l’intimée justifiant de ses paiements.

Concernant l’augmentation de la taxe foncière celle-ci n’est pas imputable à l’appelante.

La cour relevant qu’avant 2020 une seule propriété bâtie était taxée -celle figurant au [Adresse 4] à [Localité 4] puis que cela a aussi était le cas d’une seconde au [Adresse 5], ces deux références figurant bien aux termes du bail signé entre les parties.

Ainsi, la cour retient que le montant dû au titre des taxes foncières des années 2019 à 2022 est de 12 120,82 euros, tel qu’il figure aux termes de l’ordonnance querellée, auquel il y a lieu de rajouter le montant retenu pour l’année 2023 soit 4 273,30 euros, soit un montant total de 16 394,12 euros.

* sur la somme de 321,58 euros au titre du commandement de payer :

L’appelante demande la condamnation de l’intimée à lui payer la somme de 321,58 euros au titre du commandement de payer qu’elle lui a fait délivrer.

L’intimée demande à ce que l’appelante soit déboutée de cette demande.

La cour relève que l’appelante a fait délivrer un commandement de payer et que c’est dans le cadre de ce dernier que les dernières dettes de la locataire ont été apurées.

Il y a lieu d’accueillir cette demande en paiement qui sera incluse dans les dépens.

* Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’appelante soutient que l’attitude de l’intimée constitue une résistance abusive manifeste justifiant l’allocation de dommages-intérêts.

Elle dénonce une stratégie dilatoire caractérisée par la contestation de dettes parfaitement établies, la production d’affirmations contradictoires selon les procédures, multipliant les contestations techniques sur des calculs parfaitement justifiés par les avis d’imposition originaux.

L’appelante demande à ce titre une indemnité provisionnelle de 15 000 euros au titre de sa résistance abusive.

L’intimée indique qu’elle ne saurait être condamnée au titre d’une prétendue résistance abusive celle-ci n’étant nullement démontrée par l’appelante, qui échoue également à justifier le montant des dommages intérêts qu’elle sollicite.

La cour retient que l’appelante était fondée à contester les montants réclamés et qu’elle n’a ainsi nullement résisté de manière abusive.

Cette demande est rejetée et l’ordonnance confirmée sur point.

*Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu''elles ont engagées.

Il convient en conséquence de les débouter de leur demande fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant condamné la S.A.R.L. [L] [F] à payer la S.C.I. [T] la somme de 12 120,82 euros au titre des charges récupérables constituées par la taxe foncière 2019, 2020,2021 et 2022.

Statuant à nouveau,

CONDAMNE la S.A.R.L. [L] [F] à payer la S.C.I. [T] la somme de 16 394,12 euros au titre des charges récupérables constituées par la taxe foncière due au titre des années 2019, 2020,2021, 2022 et 2023.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la S.A.R.L. [L] [F] au paiement des entiers dépens qui comprendront les frais du commandement du 30 novembre 2023,

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT