ARRÊT N°

MW/FA

COUR D’APPEL DE BESANÇON

—  172 501 116 00013 -

ARRÊT DU 24 JANVIER 2023

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique du 22 novembre 2022

N° de rôle : N° RG 21/00367 – N° Portalis DBVG-V-B7F-EK72

S/appel d’une décision du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BESANCON en date du 17 novembre 2020 [RG N° 11-19-0248]

Code affaire : 51G Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

[S] [C] C/ [R] [D]

PARTIES EN CAUSE :

Madame [S] [C]

née le 14 Août 1968 à [Localité 4]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Valérie GIACOMONI de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON

APPELANTE

ET :

Monsieur [R] [D]

né le 01 Janvier 1967 à [Localité 4]

de nationalité française, dirigeant de société,

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Emmanuelle-Marie PERNET, avocat au barreau de BESANCON

INTIMÉ

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE et Cédric SAUNIER, conseillers.

GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier.

Lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre, magistrat rédacteur

ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE et Cédric SAUNIER, conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 22 novembre 2022 a été mise en délibéré au 24 janvier 2023. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Par acte du 22 juin 2015, Mme [S] [C] a consenti à M. [R] [D] un bail mixte d’habitation et professionnel sur une maison individuelle sise à [Localité 5].

M. [D] a quitté les lieux en exécution d’un congé délivré à la bailleresse le 18 juin 2018.

Par exploit du 20 février 2019, M. [D] a fait assigner Mme [C] devant le tribunal de grande instance de Besançon en indemnisation du préjudice découlant de la non-conformité des équipements de chauffage, d’un préjudice de jouissance, du préjudice découlant de l’absence de remise des documents obligatoires, ainsi qu’en restitution du dépôt de garantie. Il a notamment exposé que les locaux mis à sa disposition ne satisfaisaient pas aux critères de décence, du fait de la défaillance du système de chauffage et des huisseries, et que la bailleresse avait porté atteinte à sa jouissance des lieux en y pénétrant en son absence et sans son accord.

Mme [C] s’est opposée aux demandes formées à son encontre et a sollicité à titre reconventionnel l’octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle a soutenu être intervenue pour remédier à chaque demande de son locataire, et n’être entrée dans les lieux qu’après le départ de ce dernier. Elle a ajouté avoir restitué tardivement le dépôt de garantie compte tenu de l’ignorance dans laquelle elle avait été laissée de la nouvelle adresse de M. [D].

Par jugement du 17 novembre 2020, le tribunal judiciaire a :

— déclaré l’action de M. [R] [D] recevable ;

— déclaré le logement loué, sis [Adresse 1], décent ;

— débouté M. [R] [D] de sa demande d’indemnité au titre du préjudice pour non-conformité des équipements de chauffage ;

— débouté M. [R] [D] de sa demande d’indemnité au titre du préjudice découlant des troubles de jouissance ;

— condamné Mme [S] [C] à payer à M. [R] [D] la somme de 176 euros au titre de l’indemnité de retard pour le remboursement du dépôt de garantie ;

— condamné Mme [S] [C] à payer à M. [R] [D] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour non communication des documents obligatoires ;

— débouté les parties au litige de leurs autres demandes ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [S] [C] ;

— condamné Mme [S] [C] à payer à M. [R] [D] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [S] [C], partie perdante, aux dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

— s’agissant du chauffage, que les factures EDF indiquaient que niveau de consommation était inférieur à la moyenne des foyers similaires ; que M. [D] n’apportait pas de preuve suffisante de la permanence de faibles températures et que, bien que les parties aient convenu que des difficultés de chauffage avaient pu être constatées ponctuellement, la bailleresse y avait pallié en faisant intervenir des professionnels pour la cheminée, les fermetures de fenêtres et la climatisation ;

— s’agissant du trouble de jouissance, que M. [D] ne pouvait faire grief à la bailleresse d’être entrée dans les lieux sans son autorisation le 20 septembre 2018, alors que le bail avait pris fin le 19 septembre 2018 en application du congé de trois mois délivré par le locataire ;

— que Mme [C] n’avait pas remis au locataire les documents prévus à l’article 3.3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction envigueur, et que cette absence, s’agissant notamment de celle du diagnostic de performance énergétique avait porté préjudice au locataire en ce qu’il n’avait pu connaître l’importance des dépenses énergétiques nécessaires pour faire face aux périodes de grand froid ;

— que le bail avait pris fin le 19 septembre 2018, mais que la bailleresse n’avait restitué le dépôt de garantie, amputée d’un impayé de loyer, que le 14 mars 2019, en méconnaissance du délai de deux mois prévu à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu’elle ne pouvait arguer de l’ignorance de sa nouvelle adresse, dès lors qu’elle connaissait son adresse professionnelle et disposait de ses coordonnées ; qu’en application des dispositions légales, elle devait donc supporter une indemnité de 10 % du dépôt de garantie à restituer par mois de retard.

Mme [C] a relevé appel de cette décision le 2 juin 2021, sauf en ce qu’elle avait rejeté les demandes formées par M. [D] au titre de la non-conformité des équipements de chauffage et du préjudice de jouissance.

Par conclusions notifiées le 29 juillet 2021, l’appelante demande à la cour :

Vu l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

Vu l’article 102 du code civil,

Vu l’article L134-3-1 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

Vu les articles 696 et 700 du code de Procédure civile,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* déclaré le logement loué sis [Adresse 1] décent ;

* débouté M. [R] [D] de sa demande d’indemnité au titre du préjudice pour non-conformité des équipements de chauffage ;

* débouté M. [R] [D] de sa demande d’indemnité au titre du préjudice découlant des troubles de jouissance ;

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* déclaré l’action de M. [D] recevable ;

* condamné Mme [C] à payer à M. [D] la somme de 176 euros au titre de l’indemnité de retard pour le remboursement du dépôt de garantie ;

* condamné Mme [C] à payer à M. [D] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour non-communication des documents obligatoires ;

* rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme

[C] et sa demande d’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné Mme [C] à payer à M. [D] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné Mme [C] aux dépens de l’instance ;

* ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— de débouter M. [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— de condamner M. [D] à payer à Mme [C] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

— de condamner M. [D] à payer à Mme [C] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. [D] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Valérie Giacomoni, aux offres et affirmations de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 28 juin 2021, M. [D] demande à la cour :

Vu la loi n°89-462 du 6juillet 1989,

Vu les articles 1137, 1 719, 1720, 1754, et 1755 du code civil,

226-4 du code pénal,

R.111-6 du code de la construction et de l’habitation,

Vu le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

1) de réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

* jugé que le logement loué, sis [Adresse 1] était décent ;

* débouté en conséquence M. [D] [R] de sa demande d’indemnités au titre du préjudice pour non-conformité des équipements de chauffage ;

* débouté M. [D] [R] de sa demande d’indemnités au titre du préjudice découlant des troubles de jouissance ;

* débouté M. [D] [R] de sa demande d’indemnités au titre du préjudice économique et moral découlant du retard du remboursement du dépôt de garantie ;

— de condamner en conséquence Mme [S] [C] à payer à M. [R] [D] les sommes suivantes :

* 1 428 euros au titre du préjudice découlant de la non-conformité des équipements de

chauffage ;

* 6 099,92 euros au titre du préjudice découlant des troubles de jouissance ;

* 1 000 euros au titre préjudice économique et moral subi par M. [D] en raison du retard de remboursement du dépôt de garantie ;

2) de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* déclaré l’action de M. [D] [R] recevable ;

* condamné Mme [S] [C] à payer à M. [D] [R] la somme de 176 euros au titre de l’indemnité de retard pour le remboursement du dépôt de garantie ;

* condamné Mme [S] [C] à payer à M. [D] [R] la somme de l 000 euros à titre de dommages et intérêts pour non-communication des documents obligatoires ;

* débouté Mme [C] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

* condamné Mme [S] [C] à payer à M. [R] [D] la somme de 1 000 euros

au titre des frais et l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

3) Sur les frais de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

— de débouter Mme [C] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner Mme [C] à payer à M. [D] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 2 novembre 2022.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Il sera relevé à titre liminaire que si l’appelante sollicite la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M. [D], elle ne soumet cependant à la cour aucun moyen de nature à remettre cette disposition en cause, et ne critique en réalité que le bien fondé des demandes formées à son encontre par M. [D]. La confirmation s’impose donc sur ce point.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Mme [C] critique le jugement en ce qu’il a mis à sa charge une indemnité au titre du retard dans la restitution du solde du dépôt de garantie, en faisant valoir que ce retard n’était imputable qu’à l’ignorance dans laquelle M. [D] l’avait laissée s’agissant de sa nouvelle adresse.

M. [D] sollicite la confirmation de l’indemnité de retard, et réclame en outre une somme de 1 000 euros en indemnisation des préjudices économique et moral qu’il soutient avoir soufferts du fait de l’absence de remboursement du solde du dépôt de garantie.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’aux fins de restitutiondu dépôt de garantie, 'le locataire indique au bailleur, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile', et que la majoration n’est pas due 'lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile'.

En l’occurrence, il n’est pas démontré, ni même soutenu que M. [D] ait communiqué à Mme [C] sa nouvelle adresse lors de la restitution des clés, de sorte qu’il ne peut être reproché à faute à cette dernière de n’avoir procédé à la restitution du solde du dépôt de garantie qu’à la suite de l’assignation comportant la nouvelle adresse de M. [D]. Dès lors en effet que la loi met expressément à la charge du locataire l’obligation de communiquer sa nouvelle adresse au bailleur, l’intimé ne peut valablement argumenter, sans renverser la charge de l’obligation, sur le fait que l’appelante aurait pu le contacter téléphoniquement pour s’enquérir de cette adresse, ou acquérir la connaissance de celle-ci par l’interrogation d’un moteur de recherche internet.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné Mme [C] à payer à M. [D] la somme de 176 euros, cette demande étant rejetée.

Dès lors qu’aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de l’appelante dans la restitution du solde du dépôt de garantie, la confirmation du rejet de la demande de dommages et intérêts formée par M. [D] au titre du préjudice né de la privation de la somme correspondante s’impose.

Sur la non-communication des documents obligatoires

Il n’est pas contesté qu’en violation des dispositions de l’article 3.3 de l loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, Mme [C] n’a pas remis à son locataire, lors de la souscription du bail, les documents obligatoires, au rang desquels figure notamment le diagnostic de performance énergétique.

Si certes cette carence n’est assortie d’aucune sanction spécifique, il n’en demeure pas moins que le locataire peut prétendre à une indemnisation s’il démontre avoir subi un préjudice du fait de l’absence de communication de ces documents.

En l’occurrence, M. [D] réclame un montant de1 000 euros en soutenant que, s’il avait eu connaissance du DPE, il aurait pu renoncer à la prise en location du bien.

Il sera rappelé que, dans le cadre de la mise en location d’un bien immobilier, la communication du DPE a pour objet de permettre au locataire d’appréhender le niveau des dépenses énergétiques auxquelles il devra faire face dans le cadre d’une utilisation normale des lieux, notamment en termes de chauffage.

Or, d’une part, il n’est fourni strictement aucune indication sur le classement effectif des locaux loués à M. [D] au plan énergétique, de sorte qu’il n’est pas établi la réalité d’un classement du bien dans les tranches inférieures de l’échelle de référence. Ensuite, et en tout état de cause, il ressort de la seule facture EDF du 17 mai 2018 produite aux débats par M. [D] une consommation annuelle de 4 219 kW/h, qui, selon les indications fournies par le fournisseur lui-même sur l’annexe à cette facture, est inférieure de 984 kW/h à la moyenne de la consommation des foyers similaires, lesquels s’entendent des habitations du même type situées dans la même zone climatique et avec un nombre d’habitants semblable.

Dès lors ainsi qu’il n’est pas démontré que les caractéristiques énergétiques de l’immeuble étaient telles qu’elles auraient pu amener M. [D] à renoncer à le prendre en location, la demande indemnitaire devra être rejetée.

La décision entreprise sera infirmée en ce sens.

Sur l’indemnité pour non-conformité des équipements de chauffage

M. [D] sollicite une somme de 1 428 euros au titre d’une surconsommation électrique liée à l’insuffisance des moyens de chauffage des locaux loués.

Sans même qu’il y ait lieu à ce stade d’examiner la question des moyens de chauffage équipant les lieux, il ne peut être fait droit à cette demande faute de démonstration du préjudice invoqué.

La preuve de la surconsommation alléguée repose en effet exclusivement sur un courrier adressé par M. [D] lui-même à Mme [C] le 15 janvier 2018, aux termes duquel il soutient que sa consommation électrique aurait doublé en augmentant de 75 euros par mois, somme sur la base de laquelle il calcule désormais le montant réclamé au titre de la surconsommation pour l’ensemble de la durée du bail.

Etant rappelé qu’une partie ne peut se constituer de preuve à elle-même, il sera constaté que l’affirmation portée par ce courrier, outre qu’elle ne précise même pas les périodes de référence au cours desquelles le doublement aurait été constaté, n’est en tout état de cause appuyée sur aucune pièce objective, telle que factures EDF, de nature à en établir le bien-fondé. La facture déjà précédemment évoquée du 17 mai 2018, postérieure à ce courrier, et seule produite aux débats, est sans emport sur la démonstration de la surconsommation alléguée, dès lors qu’elle ne fait état que d’une augmentation de consommation de 17 % par rapport à la période précédente, et qu’elle porte au demeurant sur un niveau de consommation dont le fournisseur d’énergie souligne qu’il est inférieur à la moyenne des foyers similaires.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le trouble de jouissance

M. [D] réclame le paiement d’une somme totale de 6 099,92 euros en réparation du trouble de jouissance subi du fait, d’une part, de l’entrée de Mme [C] dans les lieux loués sans son autorisation, d’autre part, de l’insuffisance de chauffage des locaux loués.

1° Sur l’introduction de la bailleresse dans les lieux

Il n’est en premier lieu pas contesté que, lorsque M. [D] s’est présenté le 20 septembre 2018 pour la formalité de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés, les portes des locaux avaient déjà été ouvertes par la bailleresse.

Dès lors qu’il est constant que les clés n’avaient pas encore été remises, Mme [C] n’avait pas à pénétrer dans les locaux loués sans autorisation du locataire, peu important à cet égard qu’en suite du congé donné par celui-ci le bail soit arrivé à échéance la veille, et peu important également de quelle manière la bailleresse était entrée en possession d’un jeu de clés.

Toutefois, M. [D] ne démontre pas qu’il soit résulté pour lui un quelconque préjudice de cette faute de la bailleresse, dès lors qu’il n’occupait plus matériellement le bien, et qu’il n’est pas prétendu que Mme [C] ait, de quelque manière que ce soit, modifié l’état des lieux, étant rappelé qu’il n’a été imputé au locataire strictement aucune somme au titre des réparations locatives.

2° Sur l’insuffisance de chauffage

Le chauffage des locaux loués était assuré par un système de pompe à chaleur réversible, dont force est de constater que Mme [C], aux termes d’un courrier adressé à son locataire le 4 mai 2018, admet elle-même qu’il était à lui-seul inapte à garantir un chauffage suffisant des locaux, au moins par temps de grand froid, et qu’il devait alors être fait recours à un chauffage d’appoint constitué par une cheminée à bois.

Or, il est également établi que cette cheminée, ainsi que deux fenêtres de l’étage, présentaient des désordres affectant leur utilisation, puisque l’appelante verse aux débats des attestations censées démontrer que l’intervention nécessaire au fonctionnement de la cheminée aurait été réalisée, et que des pièces destinées à permettre la bonne fermeture des fenêtres auraient été remises au locataire aux fins de mise en place par celui-ci.

Toutefois, il ne peut être accordé à ces attestations aucune force probante particulière, dès lors que celle relative à la remise en état de la cheminée émane du compagnon de Mme [C], et que celle concernant les quincailleries de fenêtres a été établie par son père, toutes personnes liées à l’appelante par une communauté d’intérêts évidente, qui rend l’objectivité de leurs déclarations sujettes à caution, alors surtout qu’elles ne sont appuyées d’aucun élément extérieur de nature à en corroborer la teneur, telles par exemple des factures de fourniture de matériaux. Les mêmes considérations s’attachent à l’attestation du nouvel occupant des lieux selon laquelle le chauffage des locaux fonctionnerait parfaitement, et dont il n’est pas contesté qu’il émane du compagnon de la fille de Mme [C]. Au surplus, ce témoignage est d’autant moins probant qu’il ne date pas la période de l’occupation qu’il évoque, notamment au regard de la date de départ de M. [D].

Celui-ci, qui conteste formellement qu’il ait été remédié aux désordres affectant tant la cheminée que les fenêtres, verse quant à lui diverses attestations de personnes reçues à son domicile qui confirment l’insuffisance de chauffage dans les locaux.

Au regard de ces éléments, il doit être retenu que l’installation de chauffage était effectivement insuffisante pour assurer un niveau de confort correct par temps froid, du fait du dysfonctionnement de la cheminée et de la mauvaise étanchéité de fenêtres, désordres auxquels il n’est pas justifié qu’il ait été effectivement remédié, malgré les demandes formées à ce titre par le locataire.

Celui-ci est donc fondé à obtenir réparation du préjudice de jouissance résultant de l’inconfort auquel il a été exposé.

Sur le montant, la demande apparaît surévaluée en ce qu’elle porte sur les périodes de chauffe allant du mois d’octobre à mai pour les années 2015 à 2018, alors que ces périodes incluent des mois de demi-saison au cours desquelles le besoin en chauffage est moindre, et pouvait être assuré par le système de climatisation réversible sans recours indispensable au chauffage d’appoint. Elle est également excessive en ce qu’elle porte sur un tiers des loyers réglés, soit 233,33 euros par mois, dans la mesure où les locaux n’étaient pas totalement dépourvus de chauffage. Il sera en définitive alloué à M. [D] une indemnisation de 150 euros par mois sur 15 mois (soit les mois de novembre à mars pour les années 2015 à 2018).

Mme [C] sera donc condamnée à lui payer à ce titre la somme de 2 250 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

L’issue du litige suffit à établir l’absence de caractère abusif de la procédure initiée par M. [D], de sorte que la décision de première instance sera confirmée s’agissant du rejet de cette prétention.

Sur les autres dispositions

Le jugement entrepris sera infirmé s’agissant des frais irrépétibles et des dépens.

Il sera fait masse des depens de première instance et d’appel, qui seront supportés par moitié par chacune des parties.

Les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Infirme le jugement rendu le 17 novembre 2020 par le juge des contentieux de la protection de Besançon, sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M. [R] [D] et en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [S] [C] ;

Statuant à nouveau, et ajoutant :

Condamne Mme [S] [C] à payer à M. [R] [D] la somme de 2 250 euros àen réparation de son préjudice de jouissance ;

Rejette les autres demandes en paiement formées par M. [R] [D] à l’encontre de Mme [S] [C] ;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel, et dit qu’ils seront supportés par moitié par M. [R] [D], d’une part, et par Mme [S] [C], d’autre part ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président, magistrat ayant participé au délibéré et par Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,