COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

ARRÊT DU 1^er OCTOBRE 2015

(Rédacteur : Madame Catherine FOURNIEL, Président)

N° de rôle : 14/01057

LA S.A.R.L. SC IMMOBILIER

c/

XXX

LA S.A.R.L. A2Z AGENCY

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 14 janvier 2014 (R.G. 12/09871 – 7^e chambre civile -) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 20 février 2014,

APPELANTE :

LA S.A.R.L. SC IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX,

Représentée par Maître Alexis GAUCHER-PIOLA, Avocat au barreau de LIBOURNE,

INTIMÉE :

XXX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX,

Représentée par Maître Bertrand GABORIAU, membre de la S.C.P. Philippe DUPRAT – Isabelle AUFORT – Bertrand GABORIAU, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX,

PARTIE INTERVENANTE :

LA S.A.R.L. A2Z AGENCY, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX,

Représentée par Maître Alexis GAUCHER-PIOLA, Avocat au barreau de LIBOURNE,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 juin 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Catherine FOURNIEL, Président,

Monsieur Michel BARRAILLA, Président,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 7 décembre 2009, la société Holding Compagnie, représentée par M. E Y, a confié à la Sarl A2Z Agency, dont le siège est à Sainte Foy La Longue, un mandat de vente concernant une propriété viticole dénommée 'Château Lezongars', située à XXX, moyennant le prix de 3.300. 000 euros et une commission fixée à la somme de 165.000 euros TVA incluse, à la charge de l’acquéreur en cas de réalisation de l’opération avec un acquéreur présenté par le mandataire.

Ce mandat était donné sans exclusivité pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction pour de nouvelles périodes de trois mois sans mention de limitation de durée.

Le 8 décembre 2009, la Sarl A2Z Agency a donné à l’agence Rubel Immobilier, à Castillon la Bataille , une délégation de mandat pour la vente en collaboration des biens et droits immobiliers relatifs à la propriété précitée.

Le 22 décembre 2010, un bon de visite a été signé en particulier pour le Château Lezongars, entre l’agence Rubel Immobilier et M. C Z, représenté par M^me I A, venue de Chine à cette occasion et avec qui l’agence avait auparavant échangé différents courriers électroniques.

De nouveaux courriers électroniques ont été échangés postérieurement à cette visite, puis le 18 novembre 2011 un acte notarié de vente portant sur le Château Lezongars a été signé entre la société civile du Château Lezongars et la société civile Priac, venderesses, représentées par M. E Y, en qualité de gérant des deux sociétés, et la SCEA Lagaux en qualité d’acheteur, représentée par M. B X, demeurant en Chine, en qualité de gérant de la SCEA, moyennant le prix de 3.562.850 euros.

Les parties ont déclaré que la convention avait été négociée directement entre elles, sans le concours ni la participation d’un intermédiaire, et ont ajouté que si cette affirmation se révélait erronée, les éventuels honoraires de l’intermédiaire seraient à la charge de l’auteur de la déclaration inexacte.

Par acte d’huissier du 16 octobre 2012, la Sarl SC Immobilier, exerçant sous l’enseigne Rubel Immobilier, a fait assigner la SCEA Lagaux, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, en paiement de la somme de 356.285 euros calculée sur la base du montant de la clause pénale énoncée sur le bon de visite, soit 10 % du prix de vente.

Dans ses dernières conclusions elle a sollicité à titre subsidiaire le versement de la somme de 165.000 euros sur le fondement de l’article 'négociation’ de l’acte authentique.

La SCEA Lagaux s’est opposée à toutes les demandes formées à son encontre, et subsidiairement, indiquant que la société SC Immobilier devrait être invitée à agir contre son mandant, a fait observer que son préjudice ne pouvait être supérieur au montant de la commission prévue au mandat, soit 165.000 euros TVA incluse.

Suivant jugement en date du 14 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Bordeaux a débouté la Sarl SC Immobilier de l’intégralité de ses demandes, a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement, débouté la SCEA Lagaux de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et condamné la Sarl SC Immobilier aux dépens.

La Sarl SC Immobilier a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 20 février 2014 dont la régularité et la recevabilité n’ont pas été discutées.

Par conclusions notifiées et remises par voie électronique le 30 avril 2014, l’appelante et la Sarl A2Z Agency, intervenant volontairement à l’instance, demandent à la cour d’infirmer le jugement dont appel, de dire et juger que la SCEA Lagaux a commis une faute délictuelle, en conséquence, dire et juger qu’elle est responsable du préjudice subi par elles et de :

— à titre principal, la condamner à leur payer la somme de 356.285 euros en application du bon de visite ;

— à titre subsidiaire, la condamner à leur payer la somme de 165.000 euros sur le fondement de l’article 'négociation’ de l’acte authentique ;

— la condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles font valoir que la SCEA Lagaux ne peut solliciter la nullité du mandat de vente, car elle ne démontre pas que la SC Legonzars n’aurait pas décidé de céder son patrimoine, et M. Y, par confusion, s’est donné l’autorisation à lui même de céder le patrimoine foncier de sa SC Legonzars, et d’y procéder par mandat qu’il donnerait en qualité de seul associé et gérant de sa Holding, l’autonomie des personnes morales étant préservée, et que la SCEA Lagaux, tiers à ce contrat, n’a pas qualité pour solliciter la nullité du mandat de vente pour cette cause.

Elles disent ensuite que le mandat comporte une clause de durée de trois mois et une clause de révocation avec préavis de trente jours, de sorte qu’il ne peut être considéré comme un contrat à durée illimitée, qu’en tout état de cause un mandat de trois mois renouvelable par tacite reconduction est pour sa première période de trois mois limité dans le temps et ainsi valable, que ce mandat de trois mois interdisait au mandant de traiter directement pendant le cours du mandat et dans les 18 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par un mandataire, que la première période de 3 mois a expiré le 7 mars 2010, que le mandant devait s’interdire de traiter directement avec un acheteur qui lui avait été présenté jusqu’au 7 septembre 2011, or si l’acte authentique de vente a été signé le 18 novembre 2011, la SCEA a traité avec le mandant directement dans le cadre d’un acte sous seing privé nécessairement avant le 7 septembre 2011, et début juillet 2011, l’acquéreur ayant formulé une demande d’exploiter auprès de la commission des structures le 7 juillet 2011, que de plus toutes les formalités accomplies par le notaire en vue de l’acte authentique l’ont été pendant la durée du mandat, et qu’ainsi l’agence immobilière avait droit à sa commission, que la SCEA lui a fait perdre ce droit en traitant directement avec le vendeur, et a ainsi engagé sa responsabilité civile.

Les concluantes ajoutent que l’agent immobilier et le mandant ont poursuivi leurs relations contractuelles au delà de la limite stipulée dans le mandat, qu’il y a eu pour cette période un mandat apparent, que l’agence a assuré une nouvelle visite le 21 mars 2011, que M. X, gérant de la SCEA Lagaux, a traité directement avec le vendeur alors qu’il a eu connaissance de l’existence d’un mandat, qu’en effet la SCEA est une filiale du groupe Dashang, qui avait chargé M^me A de trouver des propriétés viticoles dans le bordelais, et dont M. X est le directeur général.

A titre subsidiaire, elles prétendent que l’intimée a nové son obligation en contractant unilatéralement une dette d’honoraires à l’égard de tout intermédiaire.

La SCEA Lagaux conclut le 21 juillet 2014 à la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et au débouté de l’ensemble des demandes de la Sarl SC Immobilier.

Elle demande à la juridiction d’inviter celle-ci à agir à l’encontre de son mandant, de dire et juger que son préjudice ne peut être supérieur au montant de la commission prévue au mandat, soit 165.000 euros TVA incluse, et en toute hypothèse de la condamner à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée soutient que le mandat de vente dont bénéficie la société SC Immobilier par délégation de mandat du 8 décembre 2009 est nul, en raison de la qualité du mandant, et de l’absence de limite dans le temps, que même en admettant le raisonnement de l’appelante sur la validité du mandat jusqu’au 7 mars 2010, il n’est pas contesté que M^me A est entrée en contact avec cette société postérieurement à l’expiration de ce mandat, soit le 2 décembre 2010, que l’appelante ne peut se prévaloir du non respect de l’interdiction faite au mandant pendant 18 mois au delà du terme de négocier avec un acquéreur présenté à lui par l’intermédiaire, que l’acte authentique est postérieur à l’expiration de ce délai, qu’aucun mandat apparent n’a pu exister pour la période postérieure au 7 mars 2010, la loi imposant la rédaction d’un écrit, que la preuve de l’existence d’un lien de droit entre le groupe Dashang et elle même n’est pas rapportée, qu’il n’est pas démontré que M^me A agissait au nom et pour le compte de ce groupe, ni que M. C H, signataire du bon de visite, est préposé de ce groupe et agissait en cette qualité.

Elle précise que le mandat évoqué par la demanderesse ne peut lui être opposé, et en ce qui concerne l’acte authentique, que l’article 'négociation’ qui n’est qu’une clause usuelle dans un tel contrat ne constitue en aucun cas un acte de confirmation puisqu’il ne contient ni la substance de l’obligation du cédant, ni le motif de nullité du mandat conclu entre le cédant et la société SC Immobilier, ni l’intention de réparer le vice, qu’aucune intention de nover une obligation incombant au cédant-mandant n’apparaît, et que bien au contraire, en application de cette clause, chacun reste débiteur de ses propres obligations, puisque le paiement d’honoraires éventuels incombe à celui qui avait connaissance de la participation d’un intermédiaire, à savoir la société Holding Compagny, laquelle n’est pas dans la cause.

* * *

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

La recevabilité de l’intervention volontaire de la société A2Z Agency, signataire du mandat de vente confié par le vendeur lui conférant un droit à commission, n’est pas discutée.

Le tribunal a relevé à juste titre que le fait de savoir si la société Holding Compagny, signataire du mandat de vente, représentée par M. Y, avait ou non le pouvoir d’engager les sociétés civiles propriétaires des biens vendus, dont M. Y était également le gérant, et seul associé concernant les trois sociétés, n’aurait pu être valablement soulevé et débattu que par lesdites sociétés , dont la position était inconnue puisqu’elles n’avaient pas été mises en cause.

Selon l’article 7 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 : 'Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps .'

Le mandat de vente en date du 7 décembre 2009 a été confié à la société A2Z Agency pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction pour de nouvelles périodes de trois mois, sans aucune limitation de durée.

Il n’a donc été valable que pour la période initiale de trois mois, soit jusqu’au 7 mars 2010.

Les premiers juges ont estimé à bon droit que le 22 décembre 2010, l’agence Rubel Immobilier n’était plus titulaire d’un mandat valable et que le bon de visite qu’elle avait néanmoins fait signer n’avait pu produire aucun effet juridique à la charge du signataire de ce document, et notamment faire courir le délai de 12 mois dont se prévalait cette agence.

Celle-ci et l’agence A2Z Agency, intervenante volontaire, ne peuvent davantage se prévaloir à l’encontre de la SCEA Lagaux du délai de 18 mois durant lequel le mandant s’interdisait de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acquéreur auquel le bien aurait été présenté par le mandataire, dès lors que l’acquéreur n’a pas été présenté pendant la période de validité du mandat, et qu’en toute hypothèse la clause pénale était mise à la charge du mandant.

La stipulation de ce délai de 18 mois n’a pu conférer au mandat un effet au-delà du 7 mars 2010, l’acquéreur n’ayant pas été présenté au plus tard à cette date, étant précisé qu’en tout état de cause ledit délai expirait le 7 septembre 2011, que l’acte authentique de vente n’est intervenu que le 18 novembre 2011, et que la preuve n’est pas rapportée d’un accord sur la chose et sur le prix conclu entre les parties à cet acte avant l’expiration du délai susvisé.

Il ne peut être utilement soutenu que les relations qui se sont poursuivies à partir du 7 mars 2010 entre l’agence immobilière et le mandant démontrent qu’il y a eu pour la période postérieure aux trois mois de validité du mandat écrit, un mandat apparent ayant produit des effets juridiques et notamment fait naître un droit à commission en faveur de l’agent immobilier, ce qui contreviendrait aux dispositions impératives de la loi Hoguet relatives à l’exigence d’un mandat écrit.

Les agences immobilières ne sont pas fondées à reprocher à la SCEA Lagaux un comportement fautif qui la rendrait redevable de la clause pénale pour avoir contracté directement avec le vendeur alors qu’elle avait eu connaissance de l’existence d’un mandat, et ce en mettant en exergue les liens qui existeraient entre M^me A, M. C Z, le groupe Dashang, dont le responsable serait M. X, et dont la société intimée, représentée à l’acte authentique de vente du 18 novembre 2011 précisément par M. X est une filiale.

En effet au-delà du fait qu’il s’agit de personnes physiques et morales distinctes et que la connaissance par la SCEA Lagaux de la participation d’un intermédiaire dans les négociations préalables à la vente n’est pas démontrée, en tout état de cause lors de la présentation du bien à M^me A représentant M. Z, le mandat de vente confié à l’agence A2Z Agency et délégué à l’agence SC Immobilier, était dépourvu de validité.

La demande en paiement de la somme de 356.285 euros au titre de la violation des engagements contenus dans le bon de visite a été rejetée à juste titre.

SUR LA DEMANDE SUBSIDIAIRE

L’acte authentique de vente du 18 novembre 2011 comporte un paragraphe intitulé

'Négociation’ ainsi rédigé :

'Les parties déclarent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d’un intermédiaire. Si cette affirmation se révélait erronée, les éventuels honoraires de cet intermédiaire seraient à la charge de l’auteur de la déclaration inexacte.'

Cette clause ne peut constituer un acte de confirmation de l’existence d’un mandat irrégulier dont elle ne contient pas la mention du motif de nullité ni l’expression d’une intention de réparer le vice l’affectant.

Il ne résulte pas de ses termes une volonté claire, au sens de l’article 1273 du code civil, de nover une obligation naturelle en obligation civile, ainsi que le prétendent les agences immobilières, dès lors que son application implique au contraire que chacun reste débiteur de ses propres obligations, et qu’en tout état de cause la preuve d’une affirmation erronée par la SCEA Lagaux quant à l’absence de participation d’un intermédiaire lors de la négociation n’est pas rapportée.

Le rejet de la demande subsidiaire fondée sur les stipulations de l’acte authentique doit être confirmé.

SUR LES DEMANDES ANNEXES

Le tribunal a exactement estimé que l’équité ne commandait pas de faire droit à la demande de la SCEA Lagaux au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable d’allouer à l’intimée la somme de 2.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés dans le cadre de la présente instance, somme qui sera due uniquement par la société SC Immobilier qui fait seule l’objet d’une demande à ce titre, et de laisser aux sociétés SC Immobilier et A2Z Agency la charge de leurs propres frais.

SUR LES DÉPENS

Le jugement sera confirmé de ce chef.

La société SC Immobilier et la société A2Z Agency qui succombent en leurs prétentions devant la cour seront condamnées aux dépens de la présente instance.

* * *

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la Sarl A2Z Agency ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne la société SC Immobilier à payer à la SCEA Lagaux la somme de 2.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de la présente instance ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne la société SC Immobilier et la société A2Z Agency in solidum aux dépens de la présente procédure.

Signé par Madame Catherine Fourniel, Président, et par Madame Marceline Loison, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT