COUR D’APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 13 AVRIL 2017 (Rédacteur : Madame Michèle SERRES-HUMBERT, Conseiller)

N° de rôle : 15/03869

Monsieur I, AE, N D

Monsieur V, AJ, S D

c/

Monsieur AA AG B

Madame O B épouse P B

Monsieur Q C

Mademoiselle W AH Z

Monsieur R Y

SCP AO-AP, AQ, AR, AS, GAUTHIER, DESQUEYROUX, F, BENTEJAC, X

LA S.C.P. H J AM-AN MAMONTOFF

Monsieur S-AI E-C

Madame AC AD E-C

Monsieur S-AI E

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 mai 2015 (R.G. 12/06870) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 26 juin 2015

APPELANTS :

I, AE, N D

né le XXX à XXX, demeurant XXX

V, AJ, S D

né le XXX à XXX

de nationalité Française, demeurant XXX

Représentés par M^e Florence MOLERES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

AA AG B

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

O B épouse B

née le XXX à XXX

de nationalité Française

demeurant 67, route de Latresne, Lieu-dit Grimard – XXX

Représentés par M^e Julien MAZILLE de la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

Q C

de nationalité Française, demeurant XXX

Représenté par M^e Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

W AH Z

née le XXX à XXX

de nationalité Française, demeurant XXX

Représentée par M^e Anne-Sophie LOURME substituant M^e Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

R Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française, demeurant XXX

Représenté par M^e Charlotte DE LAGAUSIE de la SCP GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

LA S.C.P. AO-AP, AQ, AR, AS, GAUTHIER, DESQUEYROUX, F, BENTEJAC, X, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

XXX

LA S.C.P. H J AM-AN MAMONTOFF, prise en la personbne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social XXX

Représentées par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTS :

S-AI E-C

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX – XXX

AC AD E-C

née le XXX à XXX

de nationalité Française, demeurant XXX – XXX

S-AI E agissant en sa qualité de tuteur de Monsieur S-AI E-C son père né le XXX à XXX

né le XXX à XXX

de nationalité Française, demeurant XXX

Représentés par M^e Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 février 2017 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame AI Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Madame Michèle SERRES-HUMBERT, Conseiller,

Monsieur AK BOUYX, Conseiller,

qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Nathalie BELINGHERI

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Le 13 décembre 1984, M. T U vend à M. R Y un immeuble situé à XXX à XXX, comprenant une ancienne maison d’habitation, un bâtiment à usage d’habitation et dépendances et un terrain, le tout cadastré section XXX à numéro 34 au lieu dit Grimard.

Le 18 décembre 1984, M. R Y vend à M. et M^me Q C un immeuble situé à XXX, comprenant une ancienne maison d’habitation et un terrain cadastré section XXX, parcelles provenant de la division des parcelles cadastrées section AK numéros 30,32 33 et 31.

Le 22 décembre 1986 M. Y vend à Melle Z W une parcelle de terrain à bâtir située à Bouliac lieu-dit Grimard , cadastrée XXX et les droits indivis soit moitié en pleine propriété dans une parcelle de terrain située sur la même commune et au même lieu dit et formant une allée servant d’accès, cadastrée XXX, ces parcelles provenant de la division des parcelles 338 et 335.

Il est expressément convenu entre les parties que :

* la bande de terrain ci-dessus(384 et 386) est destinée exclusivement à l’usage de voie d’accès pour la desserte de la parcelle vendue et de la propriété restant appartenir au vendeur et que cette voie est nécessaire pour la sortie des 2 immeubles,

*cette bande de terrain est placée sous le régime de l’indivision forcée et ne peut faire l’objet d’aucune licitation ou demande en partage.

Le 21 octobre 1987, M. Y vend à M. et M^me A, à Bouillac lieu-dit Grimard, les parcelles AK 34 et 388 (terrains à bâtir) et la moitié indivise d’une parcelle de terrain reliant le terrain vendu au XXX, figurant au cadastre section XXX

Le 13 mars 1998, M. et M^me A vendent à M. I D et

à M. V D, un immeuble(maison et terrain) situé à Bouliac lieu-dit Grimard cadastré section XXX et la moitié indivise d’une parcelle en forme de passage reliant l’immeuble ci-dessus au XXX sur lequel il a son accès, cadastré section XXX

Aux termes de l’acte d’échange du 6 décembre 2011conclu entre M. Y et M^me Z :

*M. R Y cède le bien suivant :

sur la commune de BOULIAC (Gironde) :

les droits indivis d’un QUART sur deux parcelles à usage de passage figurant au cadastre sous les références XXX d’une contenance de 10 ca et AK 341 d’une contenance de 14 ca, pour une contenance totale de 24 ca, étant précisé que :

* les droits indivis cédés sont exclusivement destinés à l’usage de voie d’accès, au bénéfice de l’immeuble appartenant à Melle Z cadastré section XXX, tel que matérialisé en bleu au plan ci-annexé,

*les parcelles sont placées sous le régime de l’indivision forcée et ne peuvent faire l’objet d’aucune licitation ou demande en partage.

*Melle W Z cède le bien suivant:

sur la commune de BOULIAC (Gironde):

*des droits indivis d’un quart sur deux parcelles à usage de passage figurant au cadastre sous les références AK 384 d’une contenance de 04 a 27ca et AK 386 d’une contenance de 02 a 76 ca, pour unecontenance totale de 07 a 03 ca, étant précisé que : • les droits indivis cédés sont exclusivement destinés à l’usage de voie d’accès au bénéfice des immeubles appartenant à M. Y aujourd’hui cadastrés section AK numéros 581-580-579-578-577 et 576 tels que matérialisés en orange au plan ci-annexé, • les parcelles sont placées sous le régime de l’indivision forcée et ne peuvent faire l’objet d’aucune licitation ou demande en partage.

Le 8 décembre 2011, M. Y vend à M. et M^me B, à Bouliac lieu-dit Grimard,

'un terrain à bâtir cadastré section XXX

'1/8 du chemin d’accès cadastré XXX-341-384 et 386,

étant précisé que ces droits indivis sont exclusivement destinés à l’usage de voie d’accès au bénéfice de l’immeuble vendu et que cette bande de terrain est placée sous le régime de l’indivision forcée et ne peut faire l’objet d’aucune licitation ou demande en partage.

Les 20, 27 et XXX, M. I D et M. V D ont fait assigner M^me W Z, M. R Y, M. AK AB,

M. et M^me B et M. et M^me C en nullité des actes notariés en date des

6 décembre et 8 décembre 2011, en revendication de propriété, en remise en état des lieux et en paiement de dommages et intérêts.

Les 28 février et 6 mars 2013, M. et M^me B ont fait assigner en garantie

SCP AO-AP-AQ- AR- AS-GAUTHIER DESQUEYROUX – F- BENTEJAC et la SCP H- J-AM- AN- MAMONTOFF.

Ces procédures ont été jointes.

Le tribunal de grande instance de Bordeaux par jugement en date du 26 mai 2015, a:

'constaté le désistement implicite d’instance à l’égard de Monsieur AK AB, 'constaté la production par MM. D du certificat de dépôt au service de la publicité foncière de l’assignation aux fins de publication et de l’assignation publiée sous la référence 2013 P 3643,

'déclaré recevable l’action de MM. D,

'déclaré recevable la demande d’annulation de l’acte de vente du 8 décembre 2011 formée par les époux B,

'donné acte à M^me W Z de ce qu’elle s’en remet à justice sur les demandes de MM. D,

'constaté que les parcelles cadastrées section XXX formant l’allée d’accès à la propriété de Messieurs D sont soumises au régime de l’indivision perpétuelle et forcée,

'rejeté la demande présentée par MM. D tendant à l’annulation ou à l’inopposabilité de l’échange conclu le 06 décembre 2011 publié le 29 décembre 2011, entre M. Y et Melle Z,

'rejeté la demande présentée par MM. D tendant à l’annulation ou l’inopposabilité de la vente consécutive à l’échange, conclue le 08 décembre 2011 et publiée le 6 janvier 2012, entre M. Y et M. et M^me B,

'rejeté l’action en revendication présentée par MM. D et la demande en restitution des parcelles cadastrées section XXX,

Sur la demande de remise en état du chemin d’accès cadastré Section XXX:

'donné acte aux époux B de ce qu’ils s’engagent à faire réaliser les travaux de reprise des dommages qu’ils ont pu causer au XXX,

'constaté que Messieurs D déclarent prendre acte de cet engagement,

'ordonné en conséquence à M. et M^me B de faire procéder à leurs frais à la remise en état de l’allée d’accès, sous astreinte de 30 € par jour de retard mis au

commencement des travaux, passé un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement et pendant un durée de 3 mois après quoi il sera éventuellement fait droit,

'rejeté la demande de MM. D tendant à faire juger que l’usage des parcelles cadastrées section XXX est interdit à M. Y et M. et M^me B, ces derniers n’étant pas des tiers mais des copropriétaires,

'dit en conséquence les époux B fondés à user des parcelles AK 384 et

AK 386, y compris en procédant à l’installation de réseaux, dès lors qu’il n’est

pas porté atteinte aux droits des autres coindivisaires,

'rejeté la demande de MM. D tendant de faire interdiction

à « tout tiers» d’utiliser l’allée d’accès, aucun tiers n’étant identifié ni appelé à l’instance, 'rejeté les demandes présentées contre M. R Y et M. AA B et

M^me O B épouse B par M. I D et

M. V D à titre de dommages intérêts pour préjudice moral,

pour atteinte du droit de propriété et pour trouble de voisinage consécutif,

'rejeté la demande tendant à faire constater à titre subsidiaire l’état d’enclave de la parcelle AK 581 appartenant aux époux B et à établir une servitude de passage sur le chemin d’accès,

'rejeté la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par M. I D et M. V D,

'rejeté la demande subsidiaire présentée par M. et M^me B tendant à l’annulation de la vente conclue 8 décembre 2011,

'rejeté la demande en garantie formée contre M. Y par les époux B,

'rejeté les demandes en garantie formées par les époux B et M. R Y

contre la SCP AO-AP- AQ- AR- AS-GAUTHIER- DESQUEYROUX- F- BENTEJAC et la SCP H- J- AM- AN- MAMONTOFF,

'dit n’y avoir lieu à réouverture des débats pour conclusions sur l’évaluation des préjudices subis par les époux B,

'condamné MM. D à payer sur le fondement de l’article 700

du code de procédure civile :

— aux époux B la somme de 3000 €,

— à Monsieur R Y la somme de 3000 €,

— à la SCP AO -AP- AQ-AR-AS- GAUTHIER-DESQUEYROUX-F-BENTEJAC la somme de 1500 €,

— à la SCP H- J-AM-AN-MAMONTOFF la somme de 1500€,

'condamné MM. D aux dépens,

'dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Le 26 juin 2015, M. I D et M. V D ont relevé appel de cette décision.

Par conclusions en date du 27 janvier 2017, ils demandent à la cour de :

'confirmer le jugement en date du 26 mai 2015 en ce qu’il a déclaré leur action recevable et constaté leur désistement d’instance à l’égard de M. AB, 'réformer le jugement en date du 26 mai 2015 en ce qu’il a débouté Messieurs D de leur demandes,

Statuant à nouveau,

'débouter M. Y de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

'débouter M. et M^me B de l’intégralité de leurs demandes,

fins et conclusions.

'débouter la SCP AO-AP-AQ-AR-AS- GAUTHIER-DESQUEYROUX-F-BENTEJACet la SCP ORSONIESCHAPASSE – AM – AN – MAMONTOFF de leurs demandes fins et conclusions,

'débouter M. Q C représenté par son tuteur, M. E et M^me E C de leurs demandes,

'faire droit intégralement aux demandes de Messieurs D,

'constater que les parcelles cadastrées section XXX formant l’allée d’accès à la propriété de Messieurs D et Madame Z sont soumises au régime de l’indivision perpétuelle et forcée,

' juger que toute cession des droits indivis portant sur ces deux parcelles est interdite en l’absence de cession des fonds dont ces droits sont l’accessoire,

'constater que M^me Z a cédé ses droits indivis par un acte d’échange indépendamment du fonds auquel ils étaient attachés et en violation des droits concurrents et égaux de Messieurs D,

' juger que l’acte d’échange reçu par Maître H le 06-12-2011 publié le

29-12-2011 entre M. Y et Melle Z est nul et doit être déclaré inopposable,

' juger que l’acte de vente consécutif à cet acte d’échange et tout autre acte de quelque nature qu’il soit, portant sur le chemin d’accès cadastré section XXX , et notamment l’acte de vente reçu par Maître F le 08-12-2011 publié le 06-01-2012 entre M. Y et les époux B est nul et doit être déclaré inopposable,

'juger que l’action en revendication de Messieurs D est recevable et

bien fondée,

'déclarer Messieurs D et M^me Z co-propriétaires par moitié indivise des parcelles cadastrées section XXX et XXX,

'ordonner la restitution des parcelles cadastrées section XXX avec leurs accessoires et libres de toutes les charges et servitudes qui auraient pu être consenties par les défendeurs,

' juger que le jugement à intervenir sera opposable à tous les acquéreurs successifs des parcelles cadastrées section XXX, 'ordonner la publication au Service de la Publicité Foncière de Bordeaux

(3^e bureau) du présent jugement, aux frais partagés entre les défendeurs,

'ordonner la remise en état du chemin d’accès cadastré Section XXX,

'condamner in solidum et sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la

signification de la décision, M. Y, M. et M^me B, à la remise en état du chemin, c’est-à-dire :

. à l’enlèvement de tous câbles ou évacuations,

. à la remise en état des abords et de l’assise goudronnée de l’allée,

A défaut,

'condamner in solidum M. Y et M. et M^me B, au paiement de la somme forfaitaire de 25.000 € afin de permettre à Messieurs D

de faire effectuer les travaux de remise en état de l’allée,

'donner acte à Messieurs D de ce qu’un devis actualisé des frais

de remise en état de l’allée d’accès sera communiqué en cours de procédure,

En toute hypothèse,

' juger que l’usage des parcelles cadastrées section XXX est interdit à

M. Y et M. et M^me B et plus largement à tout tiers,

'condamner M. Y à régler à M. I D et à M. V D, à chacun d’entre eux :

. la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

. la somme de 15.000 € en réparation du préjudice subi lié à l’atteinte du droit

de propriété et au trouble de voisinage consécutif,

'condamner solidairement M. et M^me B à régler à M. I D et à M. V D, à chacun d’entre eux :

. la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

. la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi lié à l’atteinte du droit de propriété et au trouble de voisinage consécutif,

'déclarer irrecevable M. Y à former une demande tendant à établir une servitude de passage sur le chemin d’accès,

'débouter M. Y et les consorts B de leurs demandes, En tout état de cause,

'condamner M. Y à payer M. I D et à M. V D, à chacun, la somme de 7.000 €, sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile,

'condamner solidairement M. et M^me B à payer M. I D et à M. V D, à chacun, la somme de 7000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

'condamner la SCP AO AP – AQ – AR – AS-GAUTIHER-DESQUEYROUX-F-BENTEJAC, représentée par son représentant légal domicilié audit siège social à payer à M. I D et à M. V D, à chacun, la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

'condamner la SCP H -J – AM – AN -MAMONTOFF, représentée par son représentant légal domicilié audit siège social, à payer à M. I D et à M. V D, à chacun,

la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent pour l’essentiel que :

'le régime de l’indivision forcée et perpétuelle est notamment repris par la loi du

10 juillet 1976 relative à la copropriété dont l’article 5 rappelle que : « les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet, séparément des parties privatives d’une action en partage ni d’une licitation forcée » ;

l’acte authentique litigieux n’est qu’une reprise de cette règle et les notions de partage et de licitation doivent être prises dans leur sens général ; si les biens communs et les droits qui sont attachés ne peuvent pas être partagés cela exclut nécessairement

toute cession laquelle présuppose un partage et une identification des droits,

'ce régime de l’indivision exclut tout acte de cession et l’échange est un acte de cession croisée et donc interdit,

'il est incohérent pour un notaire d’accepter de rédiger un acte d’échange sur des parcelles et des droits qui ne peuvent faire l’objet d’aucun partage,

'la jurisprudence et la doctrine ont rappelé les restrictions concernant le droit de disposer des biens relevant d’une indivision perpétuelle et forcée interdisant de les dissocier ; les parties ne peuvent ni céder, ni hypothéquer isolément leurs droits

indivis indépendamment du fonds auquel ils sont attachés,

'l’article 815-16 du code civil permet, par analogie, d’en déduire que la sanction

à une cession interdite est la nullité de la dite cession de telle sorte qu’ils sont

en droit de solliciter l’annulation de l’acte d’échange, 'la cause de l’acte d’échange est la violation manifeste des droits des concluants par M Y qui ne voulait pas les dédommager,

'tout tiers intéressé à un acte illégal et qui en subit les conséquences est recevable à en demander l’annulation,

'l’annulation de l’acte d’échange entraîne l’annulation de l’acte de vente relatif aux droits indivis sur le chemin, signé entre M. Y et les époux B,

'les actes d’échange et de vente ne leur sont pas opposables,

'leurs demandes tendant à la conservation des biens indivis est recevable ;

la remise en état du bien correspond à une mesure à titre conservatoire,

'par courrier du 1^er décembre 2011, ils ont indiqué avoir constaté le passage de camions sur le chemin d’accès et des dégradations à une date où M. Y était encore propriétaire,

'M. Y et les époux B sont des tiers et ne peuvent pas utiliser l’allée,

'des tiers qui, sans aucun droit sur l’allée, font passer des canalisations et

dégradent le chemin d’accès causent un trouble anormal de voisinage,

'M. Y n’est pas en droit de solliciter un droit de passage au profit des

consorts B,

'M. Y était propriétaire de toutes les parcelles de sorte que celle vendue

à M. et M^me B n’était pas enclavée depuis l’origine ; cet état résulte

de la seule volonté de M. Y et les époux B affirment sans le démontrer

que le passage le plus court serait le XXX ; il est possible de désenclaver le terrain sans passer par le fonds appartenant au concluant et à M^me G,

'il appartenait à M. Y, conformément à l’article 684 du code civil, de prévoir

lors de la vente, un accès direct vers la voie publique sur les parcelles vendues ;

l’article L 162-1 du code rural sur la définition du chemin d’exploitation, n’a pas vocation à s’appliquer car il est relatif à l’aménagement et l’équipement de l’espace rural alors que la commune de Bouliac n’est pas classée dans cet espace ; en tout état de cause le chemin n’est pas un accès public est un chemin privé commun.

M. R Y par conclusions en date du 26 janvier 2017, demande à la cour de :

A titre principal,

'constater la parfaite validité de l’acte d’échange du 6 décembre 2011 et de l’acte

de vente du 8 décembre 2011 ; 'confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 26 mai 2015 dans toutes ses dispositions ;

'débouter les consorts D de l’intégralité de leurs demandes ;

'donner acte aux époux B de leur engagement à faire réaliser les travaux de reprise des dommages qu’ils ont pu causer sur le XXX ;

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où l’acte d’échange reçu par Maître H le 6 décembre 2011 serait annulé par la Cour :

'constater l’état d’enclave de la parcelle AK 581 appartenant aux époux B ;

'juger que cette parcelle doit bénéficier d’une servitude légale de passage dont l’assiette sera sur les parcelles XXX, 341, 384, 386, ou d’une indivision perpétuelle et forcée sur l’allée ;

'débouter les époux B de l’ensemble des demandes qu’ils formulent à l’encontre de M. Y ;

'déclarer plus particulièrement irrecevable la demande subsidiaire présentée par

les époux B tendant à l’annulation de l’acte de vente du 8 décembre 2011,

en application des dispositions de l’article 30-5 du décret du 4 janvier 1955 ;

'condamner la SCP H- J – AM – AN – MAMONTOFF à garantir et relever indemne M. Y de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre par I’arrêt à intervenir ;

Dans l’hypothèse où l’acte de vente reçu par Maître F le 8 décembre 2011 serait annulé par la Cour :

'condamner la SCP AO-AP-AQ-AR-AS- GAUTHIER -DESQUEYROUX – AGENDIE – BENTEJAC à garantir et relever indemne M. Y des éventuelles condamnations prononcées à son encontre par I’arrêt à intervenir.

En tout état de cause,

'condamner les époux D à verser au concluant une somme de 7.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il fait valoir que :

'l’usage de l’allée qui dessert les différentes propriétés des parties ne peut pas être envisagé sans l’usage des parcelles 336 et 341 qui appartenaient au concluant et qui sont enfermées dans le chemin d’accès ; elles constituent un accessoire nécessaire

à l’utilisation de l’allée d’accès aux différentes parcelles entourant les parcelles

XXX ; les appelants ne pourront pas emprunter le chemin sans empiéter sur lesdites parcelles, 'en conséquence de cette division forcée et perpétuelle entre toutes les parties,

il a pu valablement échanger ses droits indivis avec M^me Z,

'il avait développé cette analyse en première instance,

'M^me Z n’a cédé que la moitié de ses droits indivis et l’usage du fonds principal ne s’en trouve pas affecté, si un acte d’échange constitue en réalité deux actes de cessions croisées, cette mutation est , à la lecture de la jurisprudence la plus récente, licite,

'la cour de cassation a confirmé que l’indivision forcée et perpétuelle échappe aux dispositions des articles 815-14 et 815-16 du code civil ; chaque coindivisaire peut librement disposer de sa quote-part de droits sur un bien indivis,

'cet échange est d’autant moins critiquable que M^me Z a récupéré des droits

indivis sur 2 parcelles enclavées dans le chemin qui avaient été oubliées par les

notaires et que cet échange est intervenu avec le propriétaire d’autres parcelles

lequel pouvait revendiquer que le chemin d’accès soit qualifié d’indivision

perpétuelle et forcée ; il n’a jamais été porté atteinte aux droits indivis des appelants,

'les appelants n’ont aucun intérêt à agir à l’encontre de l’acte de vente

du 8 décembre 2011,

's’il était fait droit à la demande, le bien des époux B serait enclavé et le

passage le plus court et le moins dommageable est le XXX

des parcelles AK 384, 386, 336 et 341 ; la parcelle dont est issue la division réalisée

par le concluant en vue de la parcelle AK 581 aux époux B était déjà enclavée,

'en tout état de cause, il y aurait lieu à faire application de l’alinéa 2 de l’article 684 du code civil et il apparaît au surplus que les parcelles XXX constituent

un chemin d’exploitation,

'les appelants ne rapportent pas la preuve de leur préjudice,

'les notaires sont tenus de s’assurer de la validité des actes qu’ils rédigent ; la faute est caractérisée par la rédaction d’un acte illégal,

'la demande formée à titre subsidiaire par les époux B d’annulation de l’acte de vente du 8 décembre 2011 est irrecevable faute de publication de l’assignation ou des conclusions à la conservation des hypothèques.

Par conclusions en date du 20 janvier 2016, la SCP AO-AP-AQ-AR-AS-GAUTHIER-DESQUEYROUX-F-BENTEJAC et la SCP H-J-AM-AN-MAMONTOFF demandent à la cour de : 'confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX le 26 mai 2015 ;

'débouter Messieurs I et V D de l’ensemble de leurs demandes,

'juger qu’aucun manquement n’est établi à l’encontre tant de la SCP AO-AP-AQ-AR-AS-GAUTHIER-DESQUEYROUX-F-BENTEJAC que de la SCP H-J-AM-AN-MAMONTOFF ;

'débouter par conséquent les époux B et M. Y de l’ensemble des demandes formées à l’encontre des concluantes ;

Y ajoutant,

'condamner tout succombant à payer à chacune des concluantes la somme de

3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles exposent que :

'une indivision perpétuelle et forcée ne prohibe à aucun moment l’échange

ou la cession de droits indivis ; l’article 815-16 est inapplicable à cette indivision ;

les appelants ne peuvent pas demander l’annulation d’actes auxquels ils ne sont

pas parties,

'l’échange ou la cession de droits indivis ne saurait être assimilé à une licitation ou

une demande en partage,

'M^me Z a conservé des droits indivis à hauteur d’un quart sur la voie d’accès,

M. Y bénéficiant quant à lui de droits à hauteur de 1/8 ; ils sont demeurés propriétaires d’un fonds principal auquel le bien, objet de l’indivision forcée,

est affecté sans pouvoir être dissocié ; M. Y est propriétaire de 2 parcelles cadastrées XXX et XXX dans le chemin d’accès qui constituent

un accessoire à l’utilisation de l’allée d’accès aux différentes parcelles entourant

les parcelles XXX

'la parcelle cadastrée 581 est enclavée et ne peut être accessible que par le

chemin d’accès ; la vente de cette parcelle a emporté cession d’une part indivise

de la voie d’accès constituant l’accessoire indispensable,

'les appelants ne peuvent pas invoquer une atteinte à leur droit de propriété alors

que la destination des parcelles indivises 384 et 386 a été respectée et que la quote-part de leurs droits sur les dits biens n’a pas été modifiée,

'l’article 815-16 du code civil n’est pas applicable aux indivisions forcées,

'il ne saurait être fait de reproches aux notaires qui ont tiré les conséquences du régime applicable à l’indivision forcée en recevant des actes qui sont parfaitement autorisés,

'aucune partie ne conteste que les appelants soient propriétaires indivis à hauteur de moitié des parcelles 384 et 386,

'les appelants ne démontrent pas en quoi l’utilisation du chemin par les propriétaires riverains leur aurait causé un préjudice moral ; la demande indemnitaire n’est pas davantage justifiée dans son quantum ;

'la demande subsidiaire des époux B et de M. Y, d’obtenir la fixation d’une servitude de passage au regard de l’état d’enclave de la parcelle AK 581

paraît justifiée dans son principe et le passage le plus court et le moins

dommageable est le XXX,

'la demande d’annulation de l’acte de vente du 8 décembre 2011 n’est pas justifiée dans son principe et aucun manquement n’est établi à l’encontre des concluantes.

Par conclusions en date du 26 janvier 2017, M. et M^me B demandent à la cour de :

A titre principal :

'constater la parfaite validité de l’acte d’échange du 6 décembre 2011 et de l’acte de vente du 8 décembre 2011,

'confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts D de leurs demandes tendant à voir déclarer ces actes nuls ou inopposables, ainsi que de celles résultant de la prétendue nullité ou inopposabilité de ces actes,

' juger que les époux B sont fondés à user des parcelles XXX, y compris en procédant à l’installation de réseaux, dès lors qu’il n’est pas porté atteinte aux droits des autres coindivisaires,

'confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts D de leurs demandes tendant à voir interdire aux époux B l’usage des parcelles XXX et voir ordonner l’enlèvement de tous câbles ou évacuations mis en place sur l’assiette de l’indivision,

'déclarer les consorts D irrecevables en leur demande tendant à la remise en état du XXX.

'confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a donné acte aux époux B de ce qu’ils s’engagent à faire réaliser les travaux de reprise des dommages qu’ils ont pu causer au XXX,

'donner acte aux époux B que les travaux qu’ils acceptent de prendre en charge correspondent à une reprise des seuls dommages qu’ils ont pu causer, tels que décrits dans le devis de la Société MAVRO TP du 22 janvier 2016,

'réformant ce jugement, écarter la condamnation sous astreinte prononcée à l’encontre des époux B,

'confirmer le jugement entrepris en ce qu’il débouté les consorts

D de leurs demandes de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire,

'constater l’état d’enclave de la parcelle AK 581 appartenant aux époux B,

'juger que cette parcelle doit bénéficier d’une servitude légale de passage dont l’assiette sera fixée sur le XXX situé sur les parcelles XXX,

XXX,

'à défaut de fixation d’une servitude de passage, ordonner l’annulation de l’acte de vente du 8 décembre 2011,

'condamner M. Y à restituer aux époux B le prix de cession des droits immobiliers dont ils auront pu être évincés,

'condamner M. Y à les garantir et relever indemne de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre au bénéfice des consorts D,

'condamner M. Y à prendre en charge l’intégralité des frais,coût de travaux de démolition, travaux de reconstruction, indemnisation de la servitude de passage, etc’ nécessaires pour assurer la régularisation de la situation administrative des ouvrages ayant fait l’objet de l’autorisation de construire du 26 juillet 2011 et de leurs accessoires,

'condamner M. Y à les indemniser du préjudice matériel, du préjudice de jouissance et du préjudice moral causés par l’éviction litigieuse et par les solutions devant être mises en 'uvre pour y remédier,

'condamner la SCP AO-AP-AQ-AR-AS- GAUTHIER-DESQUEYROUX-F-BENTEJAC et la SCP H- J – AM-AN – MAMONTOFF à les garantir et relever indemne de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre, en principal, frais et dépens, du fait de la prétendue nullité des actes des

6 et 8 décembre 2012.

'condamner la SCP AO-AP – AQ- AR -AS – GAUTHIER – DESQUEYROUX – F- BENTEJAC et la SCP H – J – AM-AN – MAMONTOFF à indemniser les préjudices subis par les époux B du fait de la prétendue nullité des actes des 6 et 8 décembre 2011, et comprenant notamment :

o le prix de cession des droits immobiliers dont ils auront pu être évincés,

o l’intégralité des frais, coût de travaux de démolition, travaux de reconstruction, indemnisation de la servitude de passage, etc… nécessaires pour assurer la régularisation de la situation administrative des ouvrages ayant fait l’objet de l’autorisation de construire du 26 juillet 2011 et de leurs accessoires,

o le préjudice économique, le préjudice de jouissance et le préjudice moral causés par l’éviction litigieuse et par les solutions devant être mises en 'uvre pour y remédier,

'ordonner la réouverture des débats pour permettre aux parties de conclure sur l’évaluation des préjudices subis par les époux B, ou donner acte à ceux-ci que cette évaluation fera l’objet d’une éventuelle nouvelle procédure,

En tout état de cause ,

'rejeter tout appel incident et toute autre demande formée à l’encontre des époux B ,

'confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne les frais et dépens de première instance,

Y ajoutant,

'condamner toute partie succombante à leur verser une indemnité d’un montant de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils font valoir que :

'l’indivision forcée n’a d’autre fin que de garantir le maintien de l’usage commun du bien indivis, constituant l’accessoire de plusieurs autres parcelles, dérogeant à la règle de l’article 815 du code civil,

'il ne saurait être porté une atteinte injustifiée au droit de propriété telle que prévu par l’article 544 du code civil et protégé par les dispositions de la Convention européenne de sauvegarde droits de l’homme, qui implique la faculté pour le propriétaire indivis de céder ses droits, dès lors qu’il n’est pas porté atteinte à l’usage commun du bien indivis,

'la cession de droits indivis relevant d’une indivision à caractère forcé et perpétuel peut être réalisée indépendamment du fonds auquel ils sont attachés, dès lors qu’il n’est pas porté atteinte à la destination des biens indivis ; l’accroissement de l’utilisation du fonds commun qui est susceptible de résulter d’une telle cession ne porte aucunement atteinte la destination des biens indivis,

'l’acte de vente du 22 décembre 1986 a expressément prévu l’hypothèse d’un tel accroissement puisqu’il n’interdit nullement la cession de droits indivis isolément des fonds auxquels ils se rattachent mais dispose qu’ « Il est convenu entre les parties que dans l’hypothèse où le vendeur viendrait à morceler sa propriété en vue de la vente par lot, il s’oblige à imposer à chacun de ces acquéreurs, une participation aux frais de l’entretien de l’allée »,

'en tout état de cause si l’on considérait qu’une cession isolée de droits indivis est incompatible avec ce régime de l’indivision, cette interdiction ne serait pas applicable en cas de cession de droits à un coindivisaire,

'un chemin d’accès peu parfaitement faire l’objet d’une indivision forcée au bénéfice d’un ensemble de parcelles avoisinantes, sans que celles-ci doivent nécessairement être enclavées,

'le régime de cette indivision n’est pas incompatible avec l’acte d’échange du 6 décembre 2011 ; c’est manifestement à la suite d’une erreur du notaire qu’il a été prévu dans l’acte du 21 octobre 1987 une cession de la moitié indivise des parcelles XXX plutôt que la moitié des droits indivis conservés par

M. Y à la suite de l’acte de vente consenti au bénéfice de M^me G ;

il n’a fait que récupérer des droits accessoires aux parcelles AK 385 et XXX

dont il était demeuré propriétaire,

'l’acte du 21 octobre 1987 par lequel M. Y a cédé à M. A l’intégralité des droits indivis dont il était demeuré propriétaire sur les parcelles XXX apparaît contraire à l’indivision à caractère perpétuel créé par l’acte du 22 décembre 1986 ; en suivant le raisonnement adopté par les appelants,

il devrait être considéré comme illicite et ceux-ci ne pourraient dès lors prétendre avoir acquis de M. A la moitié indivise des dites parcelles,

'l’acte d’échange du 6 décembre 2011 étant valable, l’acte de vente consenti subséquemment aux concluants, le 8 décembre 2011, est parfaitement valable et ce d’autant plus que les droits indivis acquis sur les parcelles XXX constituent un accessoire de la parcelle XXX

'ayant valablement acquis 1/8 des droits indivis de l’indivision à caractère forcé, ils sont fondés à en user selon la destination prévue dès lors qu’il n’est pas porté atteinte aux droits des autres coindivisaires, ils peuvent notamment y faire passer des réseaux,

'les consorts D sont irrecevables à solliciter la remise en état

du chemin d’accès, en application de l’article 815-3 du code civil,

'il n’est pas anormal que le chemin ait pu être endommagé lors de la réalisation des travaux de construction de leur maison et ils s’engagent à prendre en charge leur coût,

'en cas d’annulation de la cession, la parcelle AK 581 serait enclavée, état qui ne résulterait pas d’un acte volontaire mais de l’annulation de l’acte du 6 décembre 2011 de telle sorte que les dispositions de l’article 682 du code civil seraient applicables,

'le passage le plus court et le moins dommageable est le XXX,

'l’état d’enclave de la parcelle AK 581 ne résulterait pas de la division opérée par M. Y, la parcelle AK 471 dont est issue la parcelle AK 581 étant déjà enclavée avant division,

'en tout état de cause il n’existe pas de passage suffisant sur les parcelles dont

M. Y est resté propriétaire,

'leur vendeur est tenu de la garantie contre l’éviction prévue à l’article 1645 du code civil, en cas de rejet de la demande de servitude de passage et du fait de l’absence d’accès à la voie publique, ils seraient fondés à solliciter l’annulation

de l’acte du 8 décembre 2011,

'le notaire est tenu de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il confectionne et est tenu d’une obligation de résultat.

Par conclusions en date du 10 novembre 2015, M^me W Z demande à la cour de :

'constater qu’aucune demande n’est formulée à son encontre.

'donner acte à M^me Z de ce qu’en l’état, elle s’en remet à Justice sur

les demandes de MM. D,

'statuer ce que de droit sur les dépens.

Par conclusions en date du 30 novembre 2016, M. S-AI E intervenant volontaire en qualité de tuteur de M. S-AI E-C,

Q C et AC E-C demandent à la cour de :

'déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire de M. S-AI E es qualités de tuteur de son père M. S-AI E-C,

'constater qu’aucune demande n’est formulée directement à l’encontre de

M. Q C, M. S-AI E-C et M^me AC AD E-C,

'constater que les appelants ne contestent pas que M. Q C,

M. S-AI E-C et M^me AC AD E-C, propriétaires des parcelles cadastrées Section XXX,

bénéficient d’une servitude de passage perpétuelle grevant les parcelles

XXX,

'débouter Messieurs D de leur demande visant à l’interdiction

aux tiers d’user de l’allée cadastrée désormais section XXX

' juger que M. et M^me B devront remettre en état le chemin cadastré section XXX

'condamner solidairement M. I D et M. AE D à verser à M. Q C la somme de 2 500 euros

en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens d’instance restant à la charge de Messieurs D.

Ils exposent qu’ils bénéficient d’une servitude de passage non contestée dont

la charge d’entretien ne leur incombe pas pour n’avoir pas été prévue par l’acte du 18 décembre 1984. L’affaire a été clôturée le 31 janvier 2017.

SUR QUOI :

Sur l’irrecevabilité des demandes de M. et M^me B en annulation de l’acte de vente du 8 décembre 2011 soulevée par M. R AF :

C’est à bon droit que le tribunal a jugé que l’obligation de publier au

fichier immobilier, en application de l’article 30-5 du décret du 4 janvier 1955,

les demandes en justice a pour finalité d’informer les tiers et de les avertir

du risque juridique affectant un bien immobilier et que les appelants ayant

fait procéder à la publication de leur assignation dans laquelle ils

demandent l’annulation ou l’inopposabilité de l’acte de vente conclu le

8 décembre 2011 entre M. Y et les époux B, l’information des

tiers est assurée et les époux B sont recevables.

Sur la demande de nullité de l’acte d’échange en date du 6 décembre 2011 :

M. Y a acquis en 1984 plusieurs parcelles de terre dont il a successivement revendu certaines à :

'M. et M^me C,

'M^me Z,

'M. et M^me A lesquels ont revendu leur bien à M. et M. D,

'M. et M^me B.

Le 22 décembre 1986, il a vendu à M^me G la parcelle XXX et

les droits indivis (moitié en pleine propriété) sur les parcelles XXX destinées exclusivement à l’usage de voie d’accès pour la desserte de la parcelle vendue et de la propriété restant appartenir au vendeur, cette voie étant nécessaire pour la sortie de ces 2 immeubles.

Cette bande de terrain (parcelles XXX) est placée sous le régime de l’indivision forcée.

Les 21 et 23 octobre 1987, il a vendu à M. et M^me A les parcelles

AK 34 et 388 avec les droits indivis de moitié sur l’allée servant d’accès à

la dite parcelle.

A la suite de l’échange du 6 décembre 2011, M. Y a cédé à M^me Z, 1/4 des droits indivis sur 2 parcelles à usage de passage cadastrées XXX et 341 et celle-ci lui a cédé 1/4 des droits indivis sur les parcelles servant de passage cadastrées XXX.

Aux termes des actes notariés des 22 décembre 1986 et des 21 et 23 octobre 1987, il est bien stipulé que les parcelles 384 et 386 sont placées sous le régime

de l’indivision forcée, le premier acte stipule que cette bande de terrain ne

peut faire l’objet d’aucune licitation ou demande en partage.

L’indivision forcée obéit à un régime dérogatoire au droit commun de

l’indivision et implique l’affectation d’un bien à titre d’accessoire

indispensable à l’usage commun de plusieurs biens immobiliers appartenant

à des propriétaires différents. Ce régime d’indivision a un caractère perpétuel

et les biens indivis ne peuvent pas être dissociés des biens dont ils sont l’accessoire.

Il en résulte que les copropriétaires ne peuvent ni vendre, ni céder isolément

leurs droits indivis mais ainsi que l’a relevé le tribunal, il est fait exception à

cette règle lorsqu’un copropriétaire vend sa quote-part à un coindivisaire.

A la date de l’échange et ainsi que le font valoir les appelants, M. Y par suite de la vente de 1987 à leurs auteurs, avait cédé ses droits indivis sur les parcelles soumises au régime de l’indivision forcée.

Il apparaît cependant des documents produits au dossier, que M. Y était

resté propriétaire de 2 parcelles cadastrées XXX, figurant sur le

plan cadastral et faisant partie du chemin d’accès constitué par les parcelles

XXX pour y être « enclavées ».

C’est à bon droit que le tribunal a dit :

'qu’un bien peut être en indivision forcée et perpétuelle même si les titres

de propriété ne le mentionnent pas dès lors qu’il constitue un

accessoire nécessaire à l’utilisation de l’allée d’accès aux différentes

parcelles entourant en l’espèce les parcelles XXX la configuration

des lieux telle que résultant du plan, implique nécessairement d’emprunter

et de passer sur ces parcelles lors de l’utilisation du chemin d’accès,

' que M. Y disposait encore de droits à la date du 6 décembre 2011 lui permettant valablement de consentir à l’échange litigieux.

Il a été justement dit que M^me Z et M. Y sont demeurés propriétaires d’un fonds principal auxquels le chemin d’accès, objet de l’indivision forcée

est affecté sans pouvoir être dissocié.

Cet acte d’échange ne porte pas atteinte aux droits de MM. L qui demeurent inchangés (50 %) et il n’a été apporté aucune restriction à leur droit d’usage et de jouissance.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de nullité de l’acte de vente du 8 décembre 2011 :

Cette demande est formée en conséquence de l’annulation de l’acte d’échange,

le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit qu’il n’y avait pas lieu d’y faire droit alors que la nullité de l’échange n’était pas prononcée.

Sur la demande de remise en état du chemin :

L’action engagée par les appelants tend à la sauvegarde de l’intégrité du bien indivis, elle s’analyse en une mesure conservatoire et est en conséquence

recevable .

Le tribunal dans les motifs a dit à tort, que cette demande relevait de l’article

815-3 du code civil mais ne les a pas déclarés irrecevables dans le dispositif.

Les époux B s’engagent à faire réaliser les travaux de reprise des dommages qu’ils ont pu causer au XXX selon le devis de la société NAVRO TP du 22 janvier 2016 ; ils y seront condamnés et l’astreinte ordonnée par le tribunal sera confirmée sauf à dire que le délai de 4 mois sera décompté à compter de la signification du présent arrêt.

Sur la demande d’interdiction aux tiers d’user de l’allée :

M. Y et M. et M^me B ne sont pas des tiers pour avoir la qualité de propriétaires indivis.

Il ne peut pas être interdit à une personne non déterminée d’utiliser le chemin.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’acte de vente du 8 décembre 2011 n’étant pas annulé, la responsabilité de

M. Y ne saurait être engagée et il n’est pas l’auteur des troubles invoqués.

La prise en charge par les époux B des travaux de remise en état du chemin sont de nature à réparer intégralement le préjudice subi par MM. D et résultant des frais qu’ils déclarent avoir engagés antérieurement pour l’entretien de celui-ci, dans la mesure où le chemin sera replacé dans son état initial.

L’huissier a, le 22 février 2012, constaté, sur le côté du chemin, la présence d’une tranchée afin de permettre le passage de câbles et d’évacuations desservant la maison en construction des époux B et la détérioration du chemin à certains endroits.

Ces constatations sont la conséquence normale d’un chantier de construction.

Les appelants ne caractérisent pas l’existence d’un trouble anormal de voisinage pas plus que celle d’un préjudice moral.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts.

Sur la demande de création d’une servitude de passage :

La validité de l’échange conclu le 6 décembre 2011 est reconnue, cette demande subsidiaire est sans objet.

Sur l’action en garantie des époux B :

L’acte de vente du 8 décembre 2011 n’est pas annulé, la garantie d’éviction devient sans objet.

Sur l’action en responsabilité à l’encontre des notaires :

La validité des actes notariés est reconnue, la responsabilité des notaires n’est dès lors pas susceptible d’être engagée.

Sur la demande présentées par les consorts C :

Une demande de constatation ne constitue pas une demande en justice.

Sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais par eux engagés et non compris dans les dépens.

Sur les dépens :

Les appelants qui succombent seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du

26 mai 2015 sauf en ce qui concerne le point de départ de l’astreinte et à

préciser les travaux de reprise du chemin ;

Statuant à nouveau,

Dit que M. et M^me B devront faire procéder à leurs frais, aux travaux de remise en état de l’allée d’accès tels que décrits dans le devis de la société NAVRO TP du 22 janvier 2016 ; Dit que l’astreinte de 30 euros par jour de retard mis au commencement des travaux, commencera à courir passé un délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Y ajoutant,

Condamne M. et M. D à payer sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile, les sommes de :

'3000 euros à M. et M^me B,

'3000 euros à M. Y,

' 1 5 0 0 e u r o s à l a S C P AO-AP-AQ-AR-AS-GAUTHIER-DESQUEYROUX-F-BENTEJAC,

'1500 euros à la SCP H-J-AM-AN- MAMONTOFF,

'800 euros aux consorts C,

Condamne M. et M. D aux dépens dont distraction au profit de la SCP Gravellier-Lief-de Lagausie, de la SCP Latournerie-Milon-Czamanski-Mazille, de la SCP Laydeker-Sammarcelli et de M^e Del Corte en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par madame AI-Jeanne Lavergne-Contal, présidente, et madame Nathalie Belingheri, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE