COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 22 MARS 2018

(Rédacteur : Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller)

N° de rôle : 16/02325

Madame F X

c/

Monsieur H Y

SARL J K

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 18 mars 2016 (R.G. 12-16-0048) par le Tribunal d’Instance d’ARCACHON suivant déclaration d’appel du 06 avril 2016

APPELANTE :

F X

de nationalité Française, demeurant […]

Représentée par M^e Julie VINCIGUERRA substituant M^e Myriam VINCENS-HOUREZ, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

H Y

né le […] à Arcachon

de nationalité Française

[…]

SARL J K

Agence immobilière, demeurant […]

Représentés par M^e Yasmina RACON substituant M^e Régis BACQUEY de la SCP BACQUEY – HUI BON HOA, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 janvier 2018 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Roland POTEE, Président,

Madame Michèle SERRES-HUMBERT, Conseiller,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Le 5 octobre 2015, monsieur H Y, représenté par son mandataire, la société J K, a loué à madame F X, à compter du 19 octobre 2015 et pour une durée de 3 ans, un appartement situé 46 cours de Verdun à Gujan Mestras (Gironde) moyennant un loyer de 688 euros par mois.

Le 16 octobre 2015, un état des lieux contradictoire a été établi entre M^me X et la société J K représentant M. Y.

Par lettre recommandée du 9 novembre 2015 et par différents courriels, la locataire a fait connaître à la société J Gestions qu’elle subissait des nuisances provenant d’une colonie de pigeons nichée sous les toits et dans les combles de l’habitation.

Le 25 novembre 2015, M^me X a informé l’agence qu’elle ne réglerait pas le loyer du mois de novembre en raison des nuisances sanitaires et sonores subies par elle et sa fille depuis leur entrée dans les lieux.

Le 4 décembre 2015, la société Multinet est intervenue à la demande de la société J K pour installer un système anti-pigeons sur les tuiles, enlever les nids et les excréments et acheminer les volatiles sur un autre site.

Par lettre du 11 décembre de la même année, l’avocat de la locataire a informé la société J K de l’aggravation de la situation nonobstant l’intervention de la société Multinet ainsi que de l’existence d’un lien direct entre la présence des oiseaux parasites et les manifestations infectieuses des deux occupantes des lieux.

Par acte d’huissier du 15 février 2016, M^me X a assigné la société J K et M. Y devant le juge des référés du tribunal d’instance d’Arcachon aux fins de voir ordonner sous astreinte de 200 euros par jour de retard le nettoyage et la désinfection des combles, l’ installation d’obturations destinées à empêcher l’accès à ceux-ci, le changement et la pose d’un système de ventilation et la mise en place de tous moyens d’éradication de la

présence de pigeons, responsables de nuisances sonores et sanitaires et pour les voir condamner solidairement à indemniser son préjudice.

Par ordonnance du 18 mars 2016, le juge des référés a :

— rejeté l’ensemble des demandes de M^me X ;

— rejeté toutes les demandes faites à titre de dommages et intérêts par M. Y et la société J K ;

— condamné M^me X à payer à M. Y et à la société J K la somme de 800 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame X a relevé appel de cette décision le 6 avril 2016.

Dans ses dernières conclusions du 4 juillet 2016, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau de :

— donner acte aux intimés de la réalisation des travaux suivants :

remplacement des gaines isolées en combles,

remplacement du groupe VMC hygroréglable,

pose de filets sous les tuiles

pose de pics sous les toits

— condamner conjointement et solidairement la société J K et M. Y à lui verser la somme de 6.000 € à valoir sur la réparation de ses préjudices toutes causes confondues, la somme de 420,97 € correspondant aux frais d’intervention de la société ISS outre une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

— que la responsabilité de la société J K dans la production du dommage est engagée sur le fondement des articles 1991, 1992 et 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, en raison de son inertie qui constitue un comportement fautif ;

— que le lien de causalité entre la présence des pigeons et le préjudice subi est établi et que le caractère défectueux de la VMC de l’appartement a une incidence directe sur le confort et la salubrité de celui-ci ;

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 30 août 2016, la société J K et M. Y demandent à la cour de :

— déclarer M^me X mal fondée en son appel et la confirmation en toutes ses dispositions de l’ordonnance déférée ;

— prononcer la mise hors de cause de la société J K ;

— débouter M^me X de l’intégralité de ses demandes d’exécution de travaux, de dommages-intérêts et de paiement de sommes, en les déclarant mal fondées ;

Faisant droit à leur appel incident,

— condamner M^me X à payer à chacun d’eux la somme de 2. 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices qu’elle leur a causés et pour appel abusif outre une indemnité de 1.500 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils maintiennent :

— qu’en vertu du principe de l’effet relatif des conventions, le mandataire ne répond pas envers le tiers contractant de sa bonne ou mauvaise exécution et que M^me X ne caractérise aucun agissement fautif susceptible d’entraîner la responsabilité de la société J K ;

— que M^me X, à laquelle incombe la charge de la preuve, n’a produit devant le juge des référés aucun élément rendant compte des griefs allégués ; Que l’intéressée ne réside pas dans les combles qu’elle ne justifie pas qu’elle aurait eu de nouveau à subir des nuisances après l’intervention de la société Multinet 33 le 4 décembre 2015 ;

— Qu’aucun lien n’est établi entre les affectation respiratoires et cutanées observées chez son enfant et l’état anxio-dépressif de M^me X ;

— que M^me X ne peut se prévaloir d’une obligation non sérieusement contestable ,qu’elle verse aux débats plusieurs attestations de complaisance et des pièces médicales sur lesquelles on ne peut que s’interroger et que le bailleur ne peut être tenu de prendre en charge la somme de 420,97 € correspondant aux frais d’intervention de la société ISS ;

— que l’appel de M^me X est abusif et qu’elle a adopté un comportement qui leur a été préjudiciable puisqu’elle a alerté la presse, le procureur de la République, le syndicat intercommunal , le député de la Gironde, ce qui justifie leur demande en paiement de dommages intérêts.

L’affaire a été fixée à l’audience du 31 janvier 2018 conformément aux dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien fondé de l’appel

En vertu de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, le bailleur doit mettre à la disposition du locataire un logement décent.

Il résulte des éléments de la cause que, dés le 9 novembre 2015 soit 3 semaines après son entrée dans les lieux, M^me X a sollicité l’intervention de l’agence immobilière représentant M. Y pour faire cesser les troubles résultant de la présence de pigeons nichés sous le toit et les combles de l’appartement en duplex faisant l’objet de la location.

La présence de ces oiseaux lors de la prise de possession des lieux est établie non seulement par les pièces produites par M^me X mais également par les intimés eux-mêmes. Ces derniers ont en effet mandaté la société Multinet 33 pour enlever les nids, les excréments et poser un système anti-pigeons comme l’atteste la facture qu’ils produisent de cette société.

L’intervention de cette entreprise a eu lieu le 4 décembre 2015 mais n’a pas permis de mettre un terme aux troubles de jouissance comme le révèle le rapport établi par la société ISS

Facility Services après sa visite des locaux le 29 décembre 2015. Il ressort de ce dernier document que la quantité de fiente dans les combles provenant des oiseaux est très importante ce qui fait ressortir un risque pour la sécurité incendie .Le rapport établi par cette société souligne que des points de passage permettent aux pigeons d’aller et de venir, que la ventilation est hors- service et que le renouvellement de l’air dans les appartements n’est pas assuré.

Les témoignages produits par M^me X confirment qu’au mois de janvier 2016, les oiseaux nuisibles étaient toujours présents et continuaient à engendrer des nuisances. C’est ainsi que M^me Z souligne qu’en dormant chez M^me X, elle a été à plusieurs reprises réveillée par les pigeons et que les déjections de ces derniers étaient présentes partout sur les marches de l’escalier et de la terrasse.

Même s’il doit être pris avec réserve le témoignage de M. Cazenave, qui est l’ami de M^me X, celui-ci confirme cette situation.

M. Trannoy précise pour sa part dans son attestation du 13 janvier 2015 s’être rendu dans les combles et avoir constaté que les bouches d’aération étaient inexistantes, que le tuyau de VMC était coupé et que des fientes de pigeons étaient présentes au niveau de la charpente et de l’isolant. Il ajoute avoir constaté la présence à cette occasion de dizaines de pigeons.

Dans un courrier du 2 mai 2016, la direction du service d’hygiène et de santé du syndicat intercommunal du Bassin d’Arcachon confirme pour sa part qu’un agent de son service a constaté lors de sa visité du 22 avril que le système de ventilation mécanique est hors d’usage dans chacune des pièces de service.

Contrairement aux affirmations de M. Y et de la société J K, M^me X produit bien des photographies, un rapport et des témoignages qui attestent la réalité des faits invoqués pour la période postérieure à l’intervention de la société Multinet 33, laquelle n’a pas mis un terme aux troubles résultant de la présence des volatiles nuisibles.

C’est dés lors de manière inopérante que les intimés invoquent le témoignage de l’ancienne locataire de l’appartement qui affirme qu’elle même et son fils jouissaient paisiblement des lieux loués et regretter d’avoir quitté ce logement, ses affirmations étant contredites à la fois par ceux qui précédent, par les photographies versées aux débats, par le rapport produit et par les constatations de l’agent du syndicat intercommunal.

Les témoignages de mesdames Trannoy et Z, de messieurs A et B démontrent par ailleurs que M^me X et sa fille subissent depuis leur entrée dans les lieux loués des problèmes allergiques et respiratoires, des allergies cutanées sur tout le corps occasionnant des démangeaisons et des quintes de toux.

Même s’ils ne précisent pas l’existence d’un lien de causalité direct entre les troubles décrits et l’état de salubrité de l’appartement, les certificats médicaux des docteurs Rigou et Lambert attestent les difficultés respiratoires rencontrées par l’enfant C ainsi que l’apparition de boutons sur son corps alors que le carnet de santé de l’intéressée ne fait ressortir aucun de ces éléments pour la période antérieure à l’occupation du bien loué. La fiche établie le 19 novembre 2015 par le service d’accueil et de traitement des urgences de l’hôpital prouve également l’existence de difficultés respiratoire de la mineure et l’apparition de boutons sur l’ensemble de son corps.

Le docteur D mentionne pour sa part que M^me X subit des lésions de prurigo au niveau des membres supérieurs et inférieurs probablement d’origine excto parasitaire alors que le docteur E mentionne son état anxio-dépressif dans un certificat du 12 janvier

2016.

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, ces éléments font ressortir que l’absence de fonctionnement de la ventilation mécanique prévue à cet effet et la présence des pigeons dans les combles ont eu une incidence directe sur le confort de l’appartement donné en location lequel ne remplissait pas les conditions de décence exigées.

L’action de M^me X ayant pour objet de contraindre M. Y à exécuter les travaux pour remédier à cette situation était donc fondée lorsqu’elle a été introduite.

Il n’est pas discuté par M^me X que, depuis lors, M. Y a fait effectuer les travaux nécessaires comme le démontre la facture de la société EI Elec du 9 juin 2016 .Il n’y a pas lieu cependant de faire droit à la demande de M^me X ayant pour objet de donner acte à ses adversaires de la réalisation de ces travaux, la cour ne donnant acte que de ce qui engage.

.

Il ressort de ces éléments qu’en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, M^me X a subi entre le mois de novembre 2015 et jusqu’à la date d’exécution des travaux ayant donné lieu à la facture du 9 juin 2016 une privation de jouissance du bien loué ainsi que des troubles de santé. Ces préjudices seront réparés par le versement d’une indemnité provisionnelle de 4.000 €.

Il lui sera en outre attribué la somme de 420,97 € qu’elle justifie avoir acquittée à la société ISS, cette intervention étant nécessaire pour démontrer le bien fondé de sa demande.

Il sera également fait à son profit application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la responsabilité de la S.A.R.L. Avantage K

Il ressort des dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil que le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement délictuel un manquement contractuel dés lors que ce manquement lui a causé un dommage et que la faute qu’il a pu commettre à cette occasion est susceptible d’ engager sa responsabilité. C’est donc à tort que, pour échapper à sa responsabilité, la société J K invoque l’effet relatif des conventions, sa responsabilité se situant non pas sur le terrain contractuel mais sur un fondement délictuel à l’égard de M^me X .

Ainsi qu’il l’a été précédemment précisé, l’avocat de M^me X a fait connaître, par courrier du 11 décembre 2015, à la société J K l’aggravation de la situation nonobstant l’intervention de la société Multinet, l’existence d’un lien direct entre la présence des parasites et les manifestations infectieuses des 2 occupantes et que le propriétaire n’a pas satisfait à son obligation de délivrer un logement décent et qu’elle n’entendait pas supporter les défaillances de l’intéressé.

Dans son assignation devant le tribunal d’instance en date du 15 février 2016 délivrée au bailleur mais aussi à l’agence immobilière, M^me X a rappelé les manquements des intéressés à leurs obligations et a formellement réclamé le nettoyage et la désinfection de combles, l’installation d’obturations destinées à empêcher l’accès à ceux-ci, le changement et la pose d’un système de ventilation et la mise en place de tous moyens d’éradication de la présence de pigeons responsables de nuisances sonores et sanitaires.

Malgré ces différentes réclamations, l’exécution des travaux demandés, dont le montant s’est élevé à 607,20 €, n’est intervenue qu’au cours du mois de juin 2016 soit sept mois après la

demande initiale. La négligence dont a fait preuve la société J K en ne procédant pas aux diligences nécessaires dans un délai raisonnable alors que l’urgence de la situation lui était signalée en raison de l’atteinte portée à la santé des locataires, et alors que la nature et l’importance des travaux à accomplir était en outre relativement modeste, est constitutive d’une faute engageant sa responsabilité vis à vis de la locataire. Elle sera dés lors condamnée in solidum avec M. Y à réparer le préjudice de M^me X.

La S.A.R.L. J K et M. Y ne peuvent reprocher à M^me X d’avoir attiré l’attention de différentes autorités et de la presse alors que sa demande vient d’être déclarée fondée et que ses démarches, qui se fondaient sur le non respect injustifié de ses adversaires de leurs obligations, étaient proportionnées au but recherché.

PAR CES MOTIFS

— Infirme l’ordonnance du 18 mars 2016 rendue par le juge des référés du tribunal d’instance d’Arcachon et, statuant à nouveau :

— Condamne in solidum la S.A.R.L. J K et monsieur H Y à verser à M^me X à titre provisionnel,

— la somme de 4.000 € (quatre mille euros) à titre de dommages intérêts ;

— la somme de 420,97 € (quatre cent vingt euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) au titre des frais d’intervention de la société ISS ;

— Condamne in solidum la S.A.R.L. J K et monsieur H Y à verser à M^me X la somme de 2.000 € (deux mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum la S.A.R.L. J K et monsieur H Y au paiement des dépens de première instance et d’appel qui pourront être directement recouvrés selon les modalités prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par Roland POTEE, Président et par Annie Blazevic, greffier auquel il a remis la minute signée de la décision.

Le Greffier Le Président