COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 07 OCTOBRE 2019

(Rédacteur : Madame Elisabeth FABRY, Conseiller)

N° RG 17/06574 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-KEWR

La SARL SNC HOTEL DE LA TOUR INTENDANCE

c/

La SCI BOUFFARD

Nature de la décision : MIXTE – EXPERTISE

Renvoi à la mise en état du 23 juin 2020 à 9h

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 16 novembre 2017 (R.G. 14/08654) par la 5^e Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 28 novembre 2017

APPELANTE :

La SARL SNC HOTEL DE LA TOUR INTENDANCE, agissant par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social, sis […]

représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

La SCI BOUFFARD, agissant par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis […]

représentée par Maître Marie RIGAL de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 03 septembre 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth FABRY, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Robert CHELLE, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Monsieur Dominique PETTOELLO, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon bail sous seing privé du 14 mars 1986 à effet du 1^er mai 1986, la SCI Bouffard a donné en location à la société Digby SARL des locaux à destination « d’hôtel de tourisme classé 2 étoiles » situés à l’angle du 14 ter de la place Gambetta et 2 et […].

Le bail a été renouvelé à plusieurs reprises, notamment à compter du 26 septembre 2005 pour une nouvelle durée de 9 ans.

Par acte notarié du 3 avril 2007 la SARL Digby a cédé à la SNC Hôtel de la Tour Intendance l’entier fonds de commerce exploité dans les lieux loués.

La société locataire ayant réalisé des travaux de réaménagement et de restructuration des lieux loués, une expertise judiciaire a été confiée à M. X par ordonnance de référé du 11 mai 2009.

La SCI Bouffard a signifié le 11 juillet 2013 un congé avec refus de renouvellement de son bail commercial pour motifs graves et légitimes sans indemnité d’éviction conformément à l’article L.145-17-I-1 du code du commerce à effet du 25 septembre 2014 .

Par exploit d’huissier en date du 13 août 2014, la SNC Hôtel de la Tour Intendance a assigné la SCI Bouffard devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de contester le congé.

Par jugement contradictoire en date du 16 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— débouté la SNC Hôtel de la Tour Intendance de l’ensemble de ses demandes

— constaté que la SNC Hôtel de la Tour Intendance ne bénéficiait plus du statut des baux commerciaux depuis le 26 septembre 2014,

— ordonné son expulsion dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

— condamné la SNC Hôtel de la Tour Intendance à payer une somme mensuelle égale au loyer contractuel en cours à la date du 25 septembre 2014, hors-taxes, hors charges, au titre

de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 26 septembre 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire

— condamné la SNC Hôtel de la Tour Intendance à payer à la SCI Bouffard une somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La SNC Hôtel de la Tour Intendance a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 28 novembre 2017.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 02 août 2019, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SNC Hôtel de la Tour Intendance demande à la cour de :

— vu le bail commercial du 14 mars 1986,

— vu l’article L.145-17 du code de commerce,

— vu l’article L.145-14 du code de commerce,

— vu le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes et sans indemnité d’éviction du 11 juillet 2013,

— dire et juger qu’elle est valablement immatriculée au registre du commerce,

— en conséquence,

— réformer la décision en son intégralité et dès lors,

— dire et juger que le bailleur ne justifie pas de manquements suffisamment graves pour justifier un refus de renouvellement sans indemnité,

— en conséquence,

— la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes à l’encontre de la SCI Bouffard,

— et dès lors,

— dire et juger qu’elle est fondée en sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction,

— dire et juger que concernant l’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction, celle-ci doit, en application de l’article L.145-14 du code de commerce, être égale aux préjudices causés par le défaut de renouvellement,

— par conséquent et avant dire droit,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due au regard des dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce,

— surseoir à statuer sur le surplus des demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

— en tout état de cause,

— condamner la SCI Bouffard au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 75 000 euros en réparation du préjudice de jouissance lié à l’abus de droit d’agir et d’ester en justice par ses congés

— en tant que de besoin,

— débouter la SCI Bouffard de toutes ses demandes et notamment de sa demande de fixation d’indemnité d’occupation supérieure au loyer actuel

— condamner la SCI Bouffard au paiement d’une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens.

La SNC Hôtel de la Tour Intendance fait notamment valoir :

— sur le problème d’immatriculation, que s’il est constant qu’une société qui n’est pas immatriculée au RCS ne peut revendiquer le statut des baux commerciaux, cette impossibilité ne concerne que les sociétés n’ayant pas procédé ou n’ayant pas obtenu d’immatriculation, en raison d’une intention ou d’une carence de la société, ou d’une erreur du greffe ; qu’en l’espèce, il s’agit d’une erreur et non pas d’un défaut d’immatriculation ; que l’immatriculation a été réalisée, mais que le Kbis mentionne le 14 au lieu du […] et le numéro […] ; que rectification a été demandée obtenue en mai 2015 ; qu’en tout état de cause, elle est régulièrement immatriculée ; que l’omission du ter résulte d’une simple coquille, et que l’interprétation du 2 4 en 24 relève de la mauvaise foi du bailleur qui rend le congé inopposable ; que les formulaires déposés le 03 avril 2007 par ses soins étaient exacts ; que l’erreur de Kbis ne peut être assimilée à un défaut d’immatriculation sauf à lui attribuer des effets démesurés qui ne relèvent ni de la loi ni de la jurisprudence ; qu’elle ne peut la priver du renouvellement du bail qu’à condition de revêtir une gravité suffisante;

— sur les motifs graves et légitimes, qu’ils relèvent de l’appréciation des juges du fond ; qu’aucun motif grave et légitime ne peut être retenu ; que les locaux ont été donnés à bail dans un état de particulière vétusté ; que le bailleur est resté taisant face à ses demandes de travaux ; que certains griefs doivent être écartés au regard de l’article 311-1 du code du tourisme ; que le bailleur a renoncé à d’autres ; que de nombreux travaux étaient rendus indispensables à l’exploitation de l’hôtel voire imposés par l’évolution des normes ; que dès lors qu’ils n’ont pas donné lieu à percement ni à destruction, ils ne requéraient aucune autorisation du bailleur ; qu’en tout état de cause, ils ne sont pas suffisamment graves pour justifier le refus de renouvellement ; qu’aucun défaut de réparation et d’entretien de la toiture non plus que des fermetures ne saurait lui être reproché, ces deux postes ayant été mis à la charge du bailleur dans des décisions antérieures ; que le bailleur n’a formulé aucune demande de résiliation pour faute dans le cadre des autres procédures, reconnaissant ainsi l’absence de faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ; que la cour a considéré que certains travaux réalisés sans autorisation ne pouvaient être qualifiés tels ; que le congé, insuffisamment motivé, ouvre droit à l’indemnité d’éviction ; qu’il convient d’ordonner une expertise pour en évaluer le montant; qu’elle est fondée en tout état de cause à obtenir l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 31 juillet 2019, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et arguments, la SCI Bouffard demande à la cour de :

— à titre principal,

— vu le bail commercial du 14 mars 1986, son renouvellement à effet du 26 septembre 2005 (notification du droit de repentir),

— vu les deux sommations préalables par actes extrajudiciaires des 29 juillet 2011 et 26 octobre 2011,

— vu le congé avec refus de renouvellement sans indemnité délivré le 11 juillet 2013 à effet du 25 septembre 2014,

— vu l’article L.145-1 du code du commerce,

— confirmer le jugement,

— dire et juger que la SNC Hôtel de la Tour Intendance est privée du droit à renouvellement de son bail commercial portant sur des locaux sis au […] et 2 et […] lui appartenant, en raison de son défaut d’immatriculation auprès du RCS, et plus généralement prononcer sa déchéance du statut des baux commerciaux et de tout droit à indemnité d’éviction,

— à titre subsidiaire, réformer le jugement,

— vu les motifs graves et légitimes résultant des manquements réitérés à ses obligations contractuelles par la SNC Hôtel de la Tour Intendance,

— vu les dispositions de l’article L.145-17-I-1° du code de commerce,

valider le congé avec refus de renouvellement délivré le 11 juillet 2013 à effet du 25 septembre 2014,

— en toute hypothèse,

— débouter la SNC Hôtel de la Tour Intendance de ses entières demandes, fins et conclusions,

— constater que la SNC Hôtel de la Tour Intendance ne bénéficie plus du statut des baux commerciaux depuis le 26 septembre 2014,

— ordonner son expulsion de toute occupation personnelle ou de tous occupants de son chef, ainsi que de ses biens, de l’ensemble des locaux loués avec le concours de la force publique,

— condamner la SNC Hôtel de la Tour Intendance à payer une somme mensuelle de 5 000,00 euros à compter du 25 septembre 2014 au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts de plein droit au taux légal à compter de la date d’échéance sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

— condamner la SNC Hôtel de la Tour Intendance à lui verser une indemnité de 8 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SNC Hôtel de la Tour Intendance aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

La SCI Bouffard fait notamment valoir à titre principal que faute de remplir les conditions de l’article L.145-1 du code de commerce, en l’absence d’immatriculation régulière, la locataire

est privée de son droit à renouvellement du bail ; que les erreurs relevées sur le Kbis attestent d’une immatriculation erronée que l’appelante n’a pas régularisée ; que l’erreur alléguée du greffe n’est pas exonératoire ; qu’il lui appartenait de veiller à la régularité de son immatriculation ; que le critère de gravité suffisante qu’elle tente d’introduire n’existe pas.

A titre subsidiaire, elle soutient qu’elle justifie de divers manquements à eux seuls suffisants pour constituer des motifs graves et légitimes dont deux au moins ont fait l’objet de mises en demeure préalables régulières ; que les travaux réalisés par le preneur ne consistent pas en des travaux de mise aux normes mais bien en de gros travaux d’aménagement ; qu’en tout état de cause, leur nature ne dispensait pas le preneur de solliciter son autorisation ; qu’il ne peut invoquer utilement l’article L.311-1 du code de tourisme pour s’en dispenser ; que l’appelante a procédé par ailleurs à des travaux de détérioration ; que postérieurement au congé, la locataire a manqué à plusieurs reprises à son obligation de paiement du loyer ; que compte tenu de leur double nature indemnitaire et compensatoire, les indemnités d’occupation à compter du 26 septembre 2014 doivent être supérieures au loyer expiré ; qu’enfin le preneur ne justifie d’aucun préjudice indemnisable justifiant sa demande de dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 aout 2019.

MOTIFS :

sur la demande principale :

Pour s’opposer au renouvellement du bail, la SCI Bouffard invoque deux griefs:

— à titre principal, le défaut d’immatriculation régulière de la société locataire

— à titre subsidiaire, ses nombreux manquements, constitutifs de motifs graves et légitimes.

sur le défaut d’immatriculation :

La SCI Bouffard, au visa des dispositions de l’article L.145-1 du code du commerce, fait valoir que les erreurs affectant le Kbis de la SNC Hôtel de la Tour Intendance en date du 06 novembre 2014 sur l’adresse de son établissement secondaire au 14 (au lieu du 14 ter) place Gambetta et au 24 (au lieu de 2-4) de la rue Bouffard, caractérisent un défaut d’immatriculation qui prive la société preneuse, déchue du statut des baux commerciaux, du droit au renouvellement du bail et de tout droit à une indemnité d’éviction.

Aux termes des dispositions de l’ article L.145-1 du code du commerce, les dispositions du chapitre intitulé « du bail commercial » s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers (').

Cet article conditionne donc le bénéfice du statut des baux commerciaux à l’immatriculation au registre du commerce du fonds de commerce exploité, de sorte que pour se prévaloir des dispositions des articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce, toute société preneuse doit pouvoir justifier d’une immatriculation régulière au registre du commerce et des sociétés, qui représente une condition de fond.

L’extrait Kbis de la SNC Hôtel de la Tour Intendance en date du 06 novembre 2014 (pièce n° 22 de l’appelante) mentionne que son siège social et son établissement principal se trouvent au 14/16 de la Vieille Tour à Bordeaux, et son établissement secondaire au 14 (au lieu du 14 ter) place Gambetta et au 24 (au lieu de 2-4) de la rue Bouffard.

L’appelante, qui soutient que ces mentions résultent d’une erreur de retranscription du greffe du tribunal, verse aux débats :

— les formulaires M2 déposés le 03 avril 2007 par ses soins et tamponnés par le greffe (sa pièce 40), sur lesquels figurent les adresses exactes du […] et du […] ;

— le courrier du 04 décembre 2007 par le chef de service de la chambre de commerce et d’industrie à son notaire (sa pièce 23), sur lequel le « ter » est omis, mais où figure le 2-4 de la place Gambetta.

Il en ressort :

— en premier lieu, qu’elle est régulièrement immatriculée s’agissant de son établissement principal ;

— en deuxième lieu, qu’elle s’est correctement acquittée, pour ce qui la concerne, des formalités requises pour l’inscription au registre du commerce de l’hôtel La Porte Dijeaux, qui est un établissement secondaire ;

— d’autre part, qu’elle est immatriculée au registre du commerce, y compris pour cet établissement secondaire.

C’est donc à bon droit qu’elle fait valoir que l’erreur affectant l’adresse de son établissement secondaire sur l’extrait Kbis ne peut être assimilée à un défaut d’immatriculation sauf à lui attribuer des effets démesurés qui ne relèvent ni de la loi ni de la jurisprudence.

Il convient donc, pour établir le grief, de déterminer si la mention d’une adresse dont le numéro est erroné empêche la parfaite identification des locaux.

En l’espèce, les locaux en question bénéficient d’une double adresse puisque implantés à l’angle de la rue Bouffard et de la place Gambetta, ce qui en facilite la localisation en évitant tout risque de confusion. L’entrée, située au 14 ter de la place Gambetta, se situe dans le même bâtiment que le n° 14 mentionné par erreur. Quant à la mention du numéro 24 (au lieu de 2 4 ou 2-4) de la rue Bouffard, elle ne fait pas non plus obstacle à l’identification des locaux dans la mesure où elle vient en complément de la précédente.

Il en résulte que bien que comportant des numéros partiellement erronés, la mention de l’adresse telle qu’elle figure sur l’extrait Kbis suffit à l’identification des locaux.

C’est donc à tort que le tribunal a considéré que cette erreur privait la SNC Hôtel de la Tour Intendance du droit à renouvellement de son bail commercial et a ordonné son expulsion sans droit à indemnité d’éviction. Le jugement sur ce point sera infirmé, et le grief rejeté.

sur l’existence de motifs graves et légitimes :

La SCI soutient à titre subsidiaire, au visa des dispositions de l’article L.145-17-I-1° du code de commerce, que le congé est justifié au regard des motifs graves et légitimes résultant des manquements réitérés de la SNC Hôtel de la Tour Intendance à ses obligations contractuelles.

Le congé du 11 juillet 2013 mentionne, outre le défaut d’immatriculation sur lequel il vient d’être statué, douze griefs tenant pour l’essentiel à la réalisation de travaux sans autorisation .

Les cinq premiers griefs concernent le défaut de transmission préalable de la notification de travaux ayant donné lieu au percement de murs, sols et plafonds, à l’occasion de la destruction et de la restructuration de toutes les salles de bains (grief 1), de la suppression d’un WC commun au 1^er étage et de son inclusion dans la chambre 14 (grief 2), de l’ouverture d’une nouvelle porte à la chambre 25 (grief 3), de la transformation de la lucarne située dans la cage d’escalier entre le 3^e et le 4^e étage (grief 4), et du changement de la chaudière (grief 5), travaux réalisés, selon la bailleresse, en infraction avec l’article 5 du bail (« Le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction, ni démolition, ni percement de murs, cloisons ou planchers ni aucun changement de distribution, sans le consentement exprès et par écrit de la bailleresse » ; « Les travaux qui seraient autorisés par celle-ci devront être exécutés aux frais du preneur sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de la bailleresse dont les honoraires et vacations seront payés par le preneur »).

C’est cependant à bon droit que l’appelante oppose qu’elle était en droit de réaliser certains travaux même s’ils ont entraîné une modification dans la distribution des lieux sans que le bailleur lui oppose l’article 5 du bail, en application des dispositions de l’article L.311-1 alinéa 1^er du code de tourisme aux termes duquel « Le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent :

1° La distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité ;

2° L’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ;

3° L’équipement sanitaire ;

4° Le déversement à l’égout ;

5° L’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé;

6° L’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;

7° L’aménagement des cuisines et offices ;

[…],

même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux ».

Au regard des constatations faites par les experts successifs, qui ne permettent pas de confirmer les allégations de destruction de la bailleresse, l’appelante peut utilement soutenir que :

— les travaux dans les salles de bains (grief 1) ne s’apparentent pas à la destruction complète de toutes les salles de bain de l’hôtel mais à une rénovation rendue nécessaire par leur état initial de vétusté et l’obligation où elle se trouve, compte tenu de son activité, de maintenir un niveau de confort et de sécurité qui justifie la réalisation de travaux d’équipement et d’amélioration particuliers qui restent réservés à la discrétion du preneur en application de l’article 6 du contrat de bail.(« Tous travaux, embellissements, améliorations, installations et décors 'y compris tous appareils placés par le preneur pour l’usage desdits lieux et, d’une manière générale, toutes installations, à demeure, faites par le preneur, resteront en fin de bail’la propriété de la bailleresse’ »)(expertises X et Gracias) ;

— pour la suppression d’un WC commun au 1^er étage et son inclusion dans la chambre 14

(grief 2), une seule cloison a été modifiée ; ces travaux, même s’ils entraînent une modification dans la distribution des lieux, constituent une amélioration (rapport Letourneau) et sont autorisés au visa de l’article L.311-1 alinéa 1^er du code de tourisme ;

— le déplacement d’une porte dans la chambre 25 (grief 3) s’imposait dans le cadre de la mise en conformité incendie de la cage d’escalier ;

— la transformation de la lucarne en fenêtre (grief 4) a été réalisée dans le cadre de travaux de reprise de la cage d’escalier ; ces travaux, justifiés par des motifs de sécurité, incombaient au bailleur, l’agrandissement de la fenêtre (qu’elle a remise dans son état antérieur) n’ayant occasionné aucun percement d’un mur porteur et étant sans influence sur la stabilité de la façade (rapports Piccoli et Mouillac) ;

— le changement de la chaudière à gaz (grief 5) a été rendu nécessaire par la panne de ladite chaudière, dont la bailleresse a été informée mais à laquelle elle ne justifie pas avoir réagi, pas plus qu’elle ne prouve avoir répondu au courrier de la locataire l’informant de la coupure de gaz, de l’achat de convecteurs puis du remplacement de la chaudière (pièces 17 et 19 de l’appelante). Dans un tel contexte, ce grief, et celui tiré du défaut de communication de l’attestation de conformité de la chaudière (grief 6) (que l’appelante verse aux débats ' sa pièce 21) apparaissent dépourvus de pertinence.

Les courriers produits aux débats par l’appelante confirment par ailleurs qu’elle a adressé à sa bailleresse de nombreux courriers lui signalant les transformations envisagées, parfois commandées par des considérations d’ordre sanitaire ou sécuritaire, et formant des demandes auxquelles la bailleresse ne justifie pas avoir apporté de réponse, fût-ce pour s’y opposer.

Les griefs contradictoires tenant à la fois au défaut de transmission des devis et factures afférents aux travaux réalisés en toiture (griefs 7 et 8) et au défaut de réparation locative et d’entretien de la toiture (grief 9) ne constituent pas davantage des motifs graves et légitimes, la preuve de ces travaux, contestés par la locataire, n’étant pas rapportée, cependant que l’appelante fait justement valoir que la vétusté avérée de la toiture (expertises Gracias et Piccoli) requiert une réfection totale qui incombe à la bailleresse, laquelle a purgé le grief lorsqu’elle a exercé son droit de repentir .

Il en est de même de l’entretien des fermetures de l’hôtel (grief 10) qui ont été mises à la charge du bailleur sans qu’il puisse invoquer le défaut d’entretien (rapports Mouillac et Piccoli).

L’intimée ne développe pas dans ses conclusions devant la cour les griefs liés à la fabrication de faux documents pour modifier une expertise judiciaire (grief 11) et à des dégradations volontaires (grief 12) dont le fondement reste flou.

Elle invoque en revanche un nouveau grief tiré de la carence de l’appelante à s’acquitter régulièrement de son loyer. Cependant, le retard de paiement des derniers loyers ne peut être invoqué au soutien du congé puisqu’il s’agit d’un manquement postérieur à sa délivrance que la preneuse justifie au demeurant avoir régularisé.

D’une manière plus générale, l’appelante relève à juste titre le caractère paradoxal des reproches qui lui sont faits alors qu’il ressort des multiples expertises réalisées au cours des années, et des échanges entre les parties, que les travaux réalisés dans les règles de l’art par la locataire ont contribué à transformer un établissement vétuste en un hôtel confortable répondant aux normes de sécurité et d’accessibilité toujours plus exigeantes.

Dans ces conditions, les motifs invoqués par la SCI Bouffard, dont le comportement est à

tout le moins empreint d’inertie, ne sauraient revêtir une gravité suffisante au sens de l’article L.145-17 du code de commerce pour justifier le congé et priver le preneur d’une indemnité d’éviction.

Il y a lieu dès lors, en application des dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce (« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exception prévue aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (…)») de condamner la SCI Bouffard au paiement d’une indemnité d’éviction dont le montant, estimé par cette cour à 482 958 euros par un arrêt du 15 juin 2011, doit être actualisé.

Il convient en conséquence d’ordonner une mesure d’expertise aux fins de chiffrer l’indemnité d’éviction.

sur les indemnités d’occupation :

Il y a lieu d’inclure dans la mission de l’expert la détermination du montant des indemnités d’occupation depuis la date à laquelle le bail a pris fin.

Les frais d’expertise seront avancés par la SNC Hôtel Tour de l’Intendance qui est demandeur à la mesure.

sur la demande de dommages et intérêts de la SNC Hôtel Tour de l’Intendance:

La SNC Hôtel Tour de l’Intendance réitère devant la cour sa demande de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance résultant de l’abus de droit commis par le bailleur qui, pas son obstruction systématique, l’a empêchée de jouir paisiblement des locaux.

Cependant, même si le comportement de la SCI Bouffard a contribué pour une large part aux procédures incessantes qui opposent les parties depuis de nombreuses années, l’appelante ne rapporte pas la preuve qu’il soit à l’origine d’un préjudice particulier indemnisable. Le jugement qui a débouté la SNC Hôtel Tour de l’Intendance de cette demande sera confirmé.

sur les demandes accessoires :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SNC Hôtel Tour de l’Intendance les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d’appel. La SCI Bouffard sera condamnée à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par contradictoire et avant-dire-droit,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 16 novembre 2017 sauf en ce qu’il a débouté la SNC Hôtel Tour de l’Intendance de sa demande de dommages et intérêts

Statuant à nouveau sur le surplus,

Dit que la SCI Bouffard est redevable envers la SNC Hôtel de la Tour Intendance d’une

indemnité d’éviction

Avant dire droit sur le montant de cette indemnité,

Ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet pour y procéder M. Y, […], qui aura pour mission, après avoir entendu les parties et leurs conseils, ou celles-ci dûment convoquées par LRAR, de :

— se transporter sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ; décrire les lieux et donner tous éléments utiles quant à leur situation, et quant à l’environnement urbain dans lequel ils se situent ;

— fournir tous éléments utiles pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due à la SNC Hôtel de la Tour Intendance ;

— à cette fin, fournir tous éléments utiles pour apprécier la valeur marchande du fonds de commerce, en fonction des usages de la profession et en fonction des caractéristiques propres, résultant du niveau de concurrence dans le secteur considéré, des commodités ou des inconvénients en terme de transport, d’accès, de circulation ou de stationnement ;

— inviter les parties à chiffrer les frais de déménagement et formuler toute appréciation utile pour en déterminer le prix ; chiffrer les droits de mutation à payer pour l’accès à un local similaire dans la même zone géographique et préciser la disponibilité ou la rareté de locaux similaires, ainsi que l’incidence sur le temps de réinstallation que le transfert dans un autre lieu est susceptible d’avoir sur l’exploitation du fonds ;

— fournir tout élément, notamment par rapport à la valeur locative habituellement pratiquée dans le voisinage pour des locaux de mêmes caractéristiques et destination, permettant de chiffrer l’indemnité d’occupation due tant que la locataire n’a pas quitté les lieux ;

— établir une note de synthèse qui sera communiquée aux parties ; leur impartir un délai pour présenter leurs dires et observations et répondre aux dires et observations qui auraient été formulés dans le délai ;

— dit que si les parties se concilient, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 264 et suivants du code de procédure civile

Dit que dans les deux mois du présent arrêt, la SNC Hôtel Tour de l’Intendance devra consigner auprès du Régisseur d’avances et de recettes une somme de 6 000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile, sauf prorogation du délai de consignation

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif au greffe de la cour dans les trois mois de la date à laquelle il aura été avisé de la consignation de la provision par le greffe, et en faire parvenir une copie à chacune des parties

Dit que la mesure d’expertise sera effectuée sous le contrôle du conseiller chargé de suivre les opérations d’expertise, à qui il sera référé en cas de difficulté et qui pourra notamment

pourvoir au remplacement de l’expert en cas de refus ou d’empêchement

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état du 23 juin 2020 à 9 heures

Condamne la SCI Bouffard à payer à la la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Bouffard aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Chelle, président, et par Monsieur Goudot, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.