COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 01 JUILLET 2020

(Rédacteur : Vincent BRAUD, conseiller,)

N° RG 18/02358 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KMZ2

SAS INTENSIMMO

c/

Z X

A B épouse X

SCI DE D E

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 mars 2018 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 16/10204) suivant déclaration d’appel du 25 avril 2018

APPELANTE :

SAS INTENSIMMO, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

représentée par Maître Charlotte DE LAGAUSIE de la SCP GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Z X

né le […] à PARIS

de nationalité Française

demeurant […]

A B épouse X

née le […] à BAYONNE

de nationalité Française

demeurant […]

représentés par Maître Lionel MARCONI, avocat au barreau de BORDEAUX

SCI DE D E, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

non représentée, assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile)

COMPOSITION DE LA COUR :

Marie-Hélène HEYTE, président,

Béatrice PATRIE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Greffier : Véronique SAIGE

Par avis de clôture et de fixation du 2 août 2019, les parties ont été avisées que l’affaire était fixée pour être plaidée à l’audience rapporteur du 30 mars 2020 et que l’ordonnance de clôture serait rendue le 16 mars 2020.

L’audience du 30 mars 2020 n’a pas été tenue en raison du confinement ordonné dans le cadre de l’urgence sanitaire.

Par avis adressé par RPVA le 4 mai 2020, les conseils des parties ont été avisés que ce dossier initialement fixé à l’audience précitée sera traité selon la procédure écrite visée à l’article 8 de l’ordonnance n° 2020'304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale (procédure sans audience), qu’ils disposaient d’un délai de 15 jours à compter de l’avis pour s’opposer à cette procédure via le RPVA, les conditions matérielles du dépôt des dossiers de plaidoiries étant rappelées ainsi que mentionnée la date prévisible du délibéré au 1^er juillet 2020.

Aucune des parties ne s’est opposée à la procédure sans audience, et les dossiers de plaidoiries ont été déposés.

ARRÊT :

— par défaut

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

La société civile immobilière de D E, propriétaire d’un immeuble situé […], à Bordeaux, a conclu le 20 juin 2015 un contrat de mandat de vente sans exclusivité avec la société à responsabilité limitée Intensimmo, pour une durée d’un an soit jusqu’au 19 juin 2016.

Les conditions du mandat prévoyaient un prix hors rémunération du mandataire de 350 000 euros etune rémunération du mandataire à hauteur de 15 000 euros toutes taxes comprises.

À la suite de la visite de l’immeuble par Z X et A B, ces demiers ont rédigé le 26 juin 2015 une lettre d’intention d’achat pour un montant de 355 000 euros comprenant les honoraires de négociation à hauteur de 15 000 euros, soit un prix net vendeur de 340 000 euros.

Cette proposition d’achat a été refusée par la société civile immobilière de D E.

Ayant découvert quelques mois plus tard que l’immeuble avait finalement été vendu aux époux X, lesquels étaient bénéficiaires d’une autorisation de voirie pour l’immeuble concerné en date du 29 septembre 2015, et en l’absence de solution amiable de réglement du litige, la société Intensimmo a, par exploits en date des 19 juin 2016, 16 septembre 2016 et 12 octobre 2016, saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d’obtenir l’indemnisation du préjudice qu’elle estime avoir subi.

Par jugement réputé contradictoire en date du 14 mars 2018, le tribunal a :

DEBOUTE la SARL INTENSIMMO de l’intégralité de ses demandes,

LAISSE à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,

CONDAMNE la SARL INTENSIMMO aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

En substance, le tribunal a considéré que :

' sur la responsabilité contractuelle de la société civile immobilière de D E : celle-ci n’a pas commis de faute en refusant une première offre d’achat non conforme au mandat ; il n’est pas prouvé qu’elle ait reçu de la société Intensimmo une seconde lettre d’intention d’achat conforme au mandat ; le mandat n’étant pas exclusif, elle était en droit de conclure la vente par elle-même ; elle n’était enfin pas tenue contractuellement d’informer le mandataire de la vente du bien ;

' sur la responsabilité délictuelle de Z X et A B : la société Intensimmo ne rapporte pas la preuve de man’uvres commises par eux avec la complicité du vendeur pour éluder la commission de l’intermédiaire.

Par déclaration du 25 avril 2018, la société Intensimmo a interjeté appel du jugement en ce qu’il : DEBOUTE la SARL INTENSIMMO de l’intégralité de ses demandes, LAISSE à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles, CONDAMNE la SARL INTENSIMMO aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives déposées le 25 septembre 2018, la société par actions simplifiée Intensimmo demande à la cour de :

Vu les articles 1231 et 1231-5 et 1240 du Code Civil et le mandat du 20 juin 2015;

REFORMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,

JUGER que la responsabilité contractuelle de la SCI DE D E est

engagée pour manquement à l’exécution de bonne foi du mandat de vente sans exclusivité du 20 juin 2015 ;

JUGER que la responsabilité délictuelle de Monsieur Z X et Madame A B est engagée en raison de la faute commise afin d’évincer l’agence de son droit à commission et d’acquérir l’immeuble à moindre coût ;

CONDAMNER in solidum la SCI DE D E, Madame A B et Monsieur Z X à verser à la SAS INTENSIMMO la somme de 15.000 € en réparation du préjudice subi avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER in solidum la SCI DE D E, Madame A B et Monsieur Z X à verser à la SAS INTENSIMMO la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour l’essentiel, la société Intensimmo fait valoir dans sa discussion que :

' sur la responsabilité contractuelle de la société civile immobilière de D E : celle-ci a commis une première faute enconcluant la vente directement avec un acquéreur qui lui avait été présenté par l’agent immobilier ; elle a commis une deuxième faute en déclinant une seconde offre d’achat au prix fixé dans le mandat ; elle a commis une troisième faute en n’informant pas le mandataire de la conclusion de la vente ;

' sur la responsabilité délictuelle de Z X et A B : la succession des faits et la substitution d’un prête-nom pour conclure la vente sous seing privé démontrent la collusion frauduleuse des acheteurs et du vendeur.

Aux termes de leurs dernières conclusions devant la cour d’appel de Bordeaux déposées le 11 septembre 2018, Z X et A B épouse X demandent à la cour de :

Vu les articles 3, 6 et 7 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970

Vu les articles 72 à 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Vu l’adage latin : « Nemo auditur propriam turpitudinem allegans »

Vu les pièces versées aux débats,

DIRE ET JUGER la SAS INTENSIMMO irrecevable et mal fondée en son appel,

A titre principal :

CONFIRMER en toutes ses dispositions le Jugement de la 7 ème chambre près le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX en date du 14 mars 2018,

DEBOUTER la SAS INTENSIMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la SAS INTENSIMMO à verser aux époux X une indemnité de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, tant pour la procédure de première instance que pour le présent appel.

A titre subsidiaire et, si par extraordinaire, le jugement était réformée et la responsabilité des époux X engagée :

LIMITER l’indemnisation de la perte de chance de rémunération à plus justes proportions,

LIMITER l’indemnité sollicitée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile à de plus justes proportions.

Pour l’essentiel, les époux X font valoir que :

' leur responsabilité ne peut être engagée sur le fondement du bon de visite qui ne vaut pas mandat ;

' elle ne peut davantage l’être sur le fondement de la collusion frauduleuse puisqu’ils ont formulé deux offres par l’intermédiaire de la société Intensimmo ; que la cession d’une promesse synallagmatique de vente est licite ; qu’au surplus, une telle promesse ne pouvait être destinée à dissimuler la vente puisqu’elle ne devait pas faire l’objet d’une publication ;

' en réalité, la société Intensimmo a été privée de commission par sa propre faute, parce qu’elle n’a pas transmis leur seconde offre d’achat à la société de D E, comme l’atteste le gérant de cette dernière.

La déclaration d’appel et les conclusions d’appelant de la société Intensimmo ont été signifiées par procès-verbal de vaines recherches en date du 14 juin 2018 à la société civile immobilière de D E, qui n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mars 2020 et l’audience fixée au 30 mars 2020.

Cette audience n’a pas eu lieu à la date prévue en raison de l’état d’urgence sanitaire. Suivant avis aux parties du 4 mai 2020, il a été statué par procédure sans audience, sans opposition des parties, conformément aux dispositions de la loi no 2020-290 du 23 mars 2020 et de l’article 8 de l’ordonnance no 2020-304 du 25 mars 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité contractuelle de la société civile immobilière de D E :

L’article 1134 ancien, alinéas 1 et 3, du code civil, applicable à l’espèce, dispose : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. […]

« Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Aux termes de l’article 1152 ancien, alinéa premier, du même code, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Les conditions générales du mandat concernant le mandant stipulent : « Le mandant s’interdit, en son nom, avec son conjoint, concubin ou partenaire de PACS, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par

l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du présent mandat ainsi que pendant les douze mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué.

« À défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat. »

Il est constant que la société Intensimmo a fait visiter le bien à Z X le 24 juin 2015 ; que Z X et A B épouse X ont signé le 26 juin suivant une première lettre d’intention d’achat moyennant le prix de 355 000 euros frais d’agence inclus, soit un prix net vendeur de 340 000 euros ; que la société de D E a refusé cette offre inférieure au mandat qu’elle avait donné.

Par acte authentique en date du 22 octobre 2015, la société civile immobilière de D E a vendu le bien aux époux X moyennant le prix de 339 000 euros.

N’ayant pas respecté la clause précitée, la société de D E est tenue envers la société Intensimmo au payement de l’indemnité forfaitaire de 15 000 euros convenue entre elles.

Sur la responsabilité délictuelle de Z X et A B épouse X :

Aux termes de l’article 1382 ancien du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il s’ensuit que l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre sa commission à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

Il résulte des écritures des parties et des pièces du dossier que :

' la société Intensimmo a fait visiter le bien à Z X le 24 juin 2015, puis à A B le 26 juin suivant ;

' Z X et A B ont signé le 26 juin 2015 une première lettre d’intention d’achat moyennant le prix de 355 000 euros frais d’agence inclus, soit un prix net vendeur de 340 000 euros ;

' la société civile immobilière de D E a refusé cette offre ;

' Z X et A B ont signé le 29 juin 2015 une seconde lettre d’intention d’achat moyennant le prix de 365 000 euros frais d’agence inclus, soit un prix net vendeur de 350 000 euros ;

' les parties s’opposent sur la raison pour laquelle cette seconde offre d’achat est restée sans suite : refus de la société civile immobilière selon la société Intensimmo, défaut de diligence de l’agent immobilier, selon les époux X, qui ne l’aurait pas transmise à la venderesse ;

' le 9 juillet 2015, la société civile immobilière de D E a conclu avec Clément Laparre un avant-contrat de vente sous seing privé, avec faculté de substitution ;

' Clément Laparre s’est substitué Z X et A B aux termes d’un acte sous

seing privé du 15 juillet 2015 ;

' Z X et A B épouse X ont accepté le 7 octobre 2015 une offre de prêt immobilier d’un montant en principal de 364 653 euros, reçue le 22 septembre précédent ;

' la vente a été passée entre la société civile immobilière de D E, d’une part, Z X et A B épouse X, d’autre part, par acte authentique en date du 22 octobre 2015, moyennant le prix de 339 000 euros.

L’une et l’autre lettres d’intention d’achat précisent qu’est proposé un prix frais d’agence inclus « comprenant les honoraires de négociation en faveur de la société à responsabilité limitée Intensimmo s’élevant à 15 000 euros toutes taxes comprises, soit 12 500 euros hors taxe » à la charge des acquéreurs. Z X et A B F donc qu’en concluant la vente directement avec la société de D E, ils frustraient la société Intensimmo de sa commission.

Par ailleurs, ils n’expliquent pas pourquoi, sauf à invoquer le principe de la liberté contractuelle, la venderesse a accepté de leur céder le bien à un prix inférieur non seulement au prix net vendeur de 350 000 euros fixé dans son mandat, mais encore à celui de 340 000 euros qu’elle avait d’abord décliné, alors même que d’autres agences détenaient des mandats pour un prix frais d’agence inclus de 370 000 euros.

En outre, la succession des actes sus-relatée dément la raison par eux avancée à la conclusion d’un avant-contrat par Clément Laparre, dont il n’est pas contesté qu’il est un de leurs proches, à savoir la volonté de ne pas perdre la possibilité d’acquérir le bien le temps de réunir les fonds, puisqu’ils se sont substitués à lui dans la semaine qui a suivi, bien avant d’obtenir un prêt.

En revanche, même si l’acte authentique passé le 22 octobre 2015 devait être publié, faire conclure un acte sous seing privé par un tiers permettait de fournir à la société venderesse un acte dissimulant au besoin,à l’égard de la société Intensimmo, l’identité des acheteurs.

Dans ces circonstances, et quelle que soit la raison pour laquelle la seconde offre d’achat n’a pas eu de suite, les man’uvres frauduleuses que Z X et A B ont utilisées, consistant dans le recours à un prête-nom pour conclure la vente à l’insu de la société Intensimmo, ont fait perdre à l’agent immobilier la commission qu’il aurait pu exiger d’eux. Il s’en déduit qu’ils doivent être condamnés à lui payer des dommages-intérêts, qui seront fixés au montant de la commission éludée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les intimés en supporteront donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur ce fondement, la société civile immobilière de D E, Z X et A B épouse X seront condamnés in solidum à payer la somme de 3 000 euros à la société Intensimmo.

LA COUR, PAR CES MOTIFS,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum la société civile immobilière de D E, Z X et A B épouse X à payer à la société Intensimmo la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum la société civile immobilière de D E, Z X et A B épouse X à payer à la société Intensimmo la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamne in solidum la société civile immobilière de D E, Z X et A B épouse X aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Béatrice PATRIE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,