ARRET N°354

N° RG 18/03042 - N° Portalis DBV5-V-B7C-FR7T

Société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S

S.E.L.A.R.L. AGENCE THIBAUDET

C/

X

Y

S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS

Compagnie d'assurance GENERALI ASSURANCES IARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2020

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/03042 - N° Portalis DBV5-V-B7C-FR7T

Décision déférée à la Cour : jugement du 23 avril 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de NIORT.

APPELANTES :

LA S.A.S LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S prise en la personne de leur mandataire général pour les opérations en France, la société LLOYD'S FRANCE SAS, agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis,

[…]

[…]

LA SELARL AGENCE THIBAUDET agissant poursuite et diligences de son gérant, domicilié en cette qualité au siège social sis

[…]

[…]

aya nt t ous les d eux pour av ocat postulan t M e […] de l a SC P GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Manuel RAISON avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Madame D Y

née le […] à […]

[…]

[…]

a y a n t t o u s l e s d e u x p o u r a v o c a t p o s t u l a n t M e M a r i o n L E L A I N d e l a S C P DROUINEAU-BACLE-LE LAIN-BARROUX-VERGER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Jean-Philippe RUFFIE, avocat au barreau de BORDEAUX

LA SARL EXPASS DIAGNOSTICS prise en la personne de son gérant, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité auditsiège

[…]

[…]

La Compagnie d'assurances GENERALI ASSURANCES IARD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

ayant tous les deux pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS - ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Evelyne NABA, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 11 Juin 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur G ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a présenté son rapport

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Chamsane ASSANI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. C X et Mme D Y, souhaitant acquérir un bien immobilier ont contacté la SELARL Agence THIBAUDET, agent immobilier.

Après avoir visité une maison ancienne, en centre-ville, sise 40, quai de la Regratterie à NIORT, dont une fois accompagnés d'un électricien, ils ont signé par l'entremise de l'agent immobilier, un compromis de vente le 18 novembre 2011.

Le diagnostic termites, effectué à la demande de la SELARL Agence THIBAUDET et réalisé le 26 octobre 2011 était annexé à l'acte. La régularisation de la vente est intervenue le 28 mars 2012.

Désirant effectuer des travaux de rénovation, avant emménagement, M. C X et Mme D Y ont fait procéder à la dépose d'une partie du plancher flottant du rez de chaussée et ont constaté que le plancher support du parquet était fortement dégradé.

Par ordonnance de référé en date du 12 février 2013, M. E B était désigné en qualité d'expert.

Il déposera son rapport le 10 novembre 2014, en relevant la présence de mérule.

Invoquant la responsabilité de l'agence immobilière SELARL Agence THIBAUDET et du diagnostiqueur la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS pour manquement à l'obligation d'information et de conseil qui leur incombait, M. X et Mme Y ont sollicité l'indemnisation de leur préjudice.

Faute d'accord amiable, par acte d'huissier en date des 25 juin, 02 et 08 juillet 2015, M. X et Mme Y ont assigné devant le tribunal de grande instance de NIORT l'Agence THIBAUDET et son assureur les Souscripteurs du LLOYD'S, la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS et son assureur la SA Generali IARD aux fins de les voir, au visa des articles 1382 et suivants du Code civil, solidairement condamnés à leur payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes suivantes :

- 169 162,48 €, subsidiairement à 144 881,47 € en réparation de leurs préjudices, avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir et capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil,

- celle de 10 000 € au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens, incluant les frais d'expertise.

La S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS et son assureur la Sa Generali IARD concluaient au visa des articles 1382 et 112-6 du code des assurances

- au débouté en l'absence de la preuve d'une faute de la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS et du bien fondé des indemnités réparatrices sollicitées,

- au rejet de toute demande en garantie de l'Agence THIBAUDET, en l'absence de preuve d'un quelconque manquement imputable au diagnostiqueur,

- à la recevabilité de la Sa Generali IARD à opposer ses limites contractuelles de plafond et franchise tant au tiers lésé qu'à son assuré,

- à la condamnation de M. X et Mme Y à verser la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction.

La SELARL Agence THIBAUDET et son assureur les Souscripteurs du LLOYD'S sollicitaient :

- le débouté en l'absence de faute de l'agence THIBAUDET, de lien de causalité et de préjudice,

subsidiairement

- la minoration du préjudice correspondant à une simple perte de chance,

- la minoration des condamnations pouvant être mises à la charge des Souscripteurs LLOYD'S du montant de la franchise restant due par l'assuré (10% des condamnations avec un minimum de 1000 € et un maximum de 4 500 €.

À titre reconventionnel,

- la condamnation solidaire de la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS et la Sa Generali IARD à les relever indemne et les garantir de toutes condamnations,

- la condamnation de tout succombant à verser 5 000 € à chacun d'eux au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction.

Par jugement contradictoire en date du 23/04/2018, le tribunal de grande instance de NIORT a statué comme suit :

'DÉCLARE l'EARL Agence THIBAUDET partiellement responsable à hauteur de 3/4 du préjudice subi par M. C X et Mme D X;

FIXE à la somme de quatre vingt sept mille cent quarante neuf euros et soixante neuf cts (87 149,69 €) la réparation du préjudice subi par M. C X et Mme D X;

DIT que compte tenu du partage de responsabilité, il revient aux époux C X la somme de soixante cinq mille trois cent soixante deux euros et vingt six cts (65 362,26 €);

- CONDAMNE in solidum l'EARL Agence THIBAUDET et les Souscripteurs du LLOYD'S à payer à M. C X et Mme D X la somme de soixante cinq mille trois cent soixante deux euros et vingt six cts (65 362,26 €) en réparation de leurs préjudices sous déduction pour les Souscripteurs LLOYD'S de la somme de 4 500 € au titre de la franchise restant à la charge de l'assuré l'EARL Agence THIBAUDET;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE in solidum l'EARL Agence THIBAUDET et les Souscripteurs LLOYD'S à payer aux époux M. C X la somme de cinq mille euros (5 000 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum l'EARL Agence THIBAUDET et les Souscripteurs LLOYD'S aux entiers dépens, incluant les frais d'expertise;

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires au présent dispositif'.

Le premier juge a notamment retenu que :

- le rapport d'expertise constitue une base valable permettant de statuer.

- la présence de mérule est ancienne et existait au moment de l'acquisition de la maison par M. X et Mme Y. Elle résulte exclusivement de l'humidité naturelle, constante dans les maçonneries qui se répercute sur les bois qui sont à leur contact.

- la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS, diagnostiqueur de la présence de termites, a retenu l'absence de celles-ci.

Elle a d'autre part indiqué : 'en rez de chaussée, entrée des dégâts de pourriture cubique dans le domaine de la porte d'entrée.

En rez de chaussée des traces de pourriture cubique dans certaines solives hautes.. '

- selon l'expert judiciaire, sans procéder à des sondages destructifs, la présence de mérule n'était visible que dans le réduit situé sous l'escalier, dans l'angle des murs.

La simple observation de la pourriture cubique, de la présence de rhizomorphes, des conditions d'humidité constante, de la température stable et d'obscurité permanente suffisait à un expert généraliste pour identifier la mérule sans qu'il soit nécessaire de procéder à des analyses.

- toutefois, le diagnostiqueur n'avait pas été missionné pour procéder à une recherche générale de parasites mais pour une recherche spécifiquement limitée à la présence de termites.

Par l'indication à la rubrique Constatations diverses de pourriture cubique l'intervenant signalait la présence de mérule.

La S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS a correctement accompli la mission de recherche de termites qui lui avait été confiée, tout en appelant l'attention sur 2 constatations d'importance, sans lien direct avec le diagnostic à poser.

Aucune faute n'est susceptible d'être retenue à son encontre.

- sur la responsabilité de l'agent immobilier, il n'existe aucune raison pour que les acquéreurs ou les vendeurs aient disposé des compétences ou de l'expérience leur permettant d'identifier ces indications très discrètes de la présence de mérule.

Au regard des indications très discrètes de présence de mérule telles que relevées par l'expert judiciaire, la présence de mérule en tant que telle était indécelable pour l'agent immobilier, qui n'est pas un spécialiste de la construction.

- toutefois, il disposait du rapport établi par la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS dont il avait, en sa

qualité de professionnel, nécessairement pris connaissance.

Les indications de pourriture cubique mentionnées par la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS au titre des Constatations Diverses ont nécessairement, compte tenu de son expérience, évoqué un risque majeur de champignon, qu'elle n'a pas estimé nécessaire de porter à la connaissance des acquéreurs.

La Selarl Agence THIBAUDET, a par son silence fautif, contribué au préjudice subi par M. X et Mme Z.

- M. X et Mme Y ont disposé du rapport établi par la S.A.R.L. EXPASS à la signature du compromis auquel il était joint. Il leur appartenait aussi de se renseigner sur la signification des mentions apposées avant de s'engager définitivement 4 mois plus tard le 28 mars 2012.

Ils ont également et partiellement, contribué à la réalisation de leur préjudice et doivent en supporter les conséquences à hauteur d'1/4.

- l'expert a chiffré à 30 165 € les travaux nécessaires à la suppression de la mérule et cette somme, non contestée, est retenue.

- l'expert judiciaire ayant considéré que la maison n'était pas habitable en l'état, M. X et Mme Y doivent être indemnisés des frais de location d'un autre appartement, soit la somme de 36984,69 €.

Compte tenu du partage de responsabilité, la somme de 50362,26 € sera retenue au titre de l'indemnisation du préjudice matériel de M. X et Mme Y.

- leur préjudice moral, évalué par les acheteurs à 20 000 €, sera indemnisé, compte tenu du partage de responsabilité, à hauteur de la somme de 15. 000 €.

- la Selarl Agence THIBAUDET et les Souscripteurs du LLOYD'S seront in solidum condamnés avec intérêts de droit à compter du présent jugement qui en fixe le montant, au paiement de la somme de 65 362,26 € (50 362,26 €+ 15 000 € ), sous déduction pour les Souscripteurs du LLOYD'S de la somme de 4 500 € au titre de la franchise restant à la charge de l'assuré.

- il y a lieu de prononcer l'exécution provisoire qui n'est pas interdite par la loi et qui apparaît nécessaire et compatible avec les circonstances de la cause.

LA COUR

Vu l'appel en date du 04/10/2018 interjeté par la SELARL Agence THIBAUDET et la société S.A.S LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S

Vu l'article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 03/04/2020, la SELARL Agence THIBAUDET et la société S.A.S LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S ont présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 1984 et suivants du Code civil ;

Vu les articles 9, 699 et 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE ;

Vu les articles 1315 et 1382 du Code civil ;

Vu la Jurisprudence ;

Vu les pièces versées aux débats ;

Il est demandé à la Cour de :

- Recevoir l'agence THIBAUDET et les Souscripteurs du LLOYD'S en leurs écritures et les déclarer bien fondés ;

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* Déclaré l'agence THIBAUDET partiellement responsable à hauteur des 3/4 du préjudice subi par les consorts X - Y ;

* Fixé à la somme de 87.149,69 euros la réparation du préjudice subi par les consorts X - Y ;

* Dit que compte tenu du partage de responsabilité, il revient aux consorts X - Z la somme de 65.362,26 euros ;

* Condamné in solidum l'agence THIBAUDET et les Souscripteurs du LLOYD'S à verser aux consorts X - Y la somme de 65.362,26 euros, sous déduction pour les Souscripteurs du LLOYD'S de la somme de 4.500 euros au titre de la franchise restant due par l'assuré ;

* Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

* Condamné in solidum l'agence THIBAUDET et les Souscripteurs du LLOYD'S à verser aux consorts X - Y la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

* Condamné in solidum l'agence THIBAUDET et les Souscripteurs du LLOYD'S aux entiers dépens, incluant les frais d'expertise ;

* Ordonné l'exécution provisoire de la décision ;

* Débouté les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires au présent dispositif ;

ET STATUANT A NOUVEAU :

A TITRE PRINCIPAL :

- Constater l'absence de faute de l'agence THIBAUDET ;

- Constater l'absence de lien de causalité entre la mission de l'agence THIBAUDET et le préjudice allégué ;

- Constater l'absence de préjudice indemnisable imputable à l'agence THIBAUDET ;

- En déduire que la responsabilité de l'agence THIBAUDET ne peut être engagée ;

En conséquence :

- Débouter toute partie de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de l'agence THIBAUDET et des Souscripteurs du LLOYD'S ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

- Constater le caractère excessif et injustifié du préjudice allégué ;

En conséquence :

- Le minorer très substantiellement ;

- Dire et juger que ce préjudice ne saurait correspondre qu'à une simple perte de chance ;

A TITRE RECONVENTIONNEL :

- Condamner solidairement la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS et la S.A.R.L. GENERALI ASSURANCES à relever indemne et garantir l'agence immobilière et les Souscripteurs du LLOYD'S de toutes condamnations pouvant être formulées à leur encontre ;

EN TOUTE HYPOTHÈSE :

- Minorer les condamnations pouvant être mises à la charge des Souscripteurs du LLOYD'S du montant de la franchise restant due par l'assuré, soit 10 % des condamnations avec un minimum de 1.000 € et un maximum de 4.500 € ;

- Condamner tout succombant, au besoin in solidum, à verser à l'agence THIBAUDET et aux Souscripteurs du LLOYD'S la somme de 3.000 € chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de la S.C.P. GALLET ALLERIT.'

A l'appui de leurs prétentions, la SELARL Agence THIBAUDET et la S.A.S LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S soutiennent notamment que:

- la SELARL Agence THIBAUDET n'a pas commis de faute, elle a reçu mandat de vente du bien appartenant aux consorts A - F et a parfaitement accompli sa mission en rédigeant un acte efficace.

- sur l'étendue de l'obligation d'information, il s'agit d'une simple obligation de moyens, à apprécier au jour du compromis de vente.

Tout fait simplement hypothétique ou postérieur au compromis de vente ne saurait lui être opposé.

Sa responsabilité s'apprécie au regard des informations apparentes et dont elle avait connaissance, notamment au regard de la présentation du bien sur la base des informations transmises par les vendeurs. Si le mandant ne communique pas certaines informations à l'agence immobilière ou s'il lui communique des informations erronées, cette dernière ne peut en être tenue responsable de vices non apparents dans l'ignorance desquels le vendeur l'aurait tenu.

- sur sa compétence, il ne peut être reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir décelé, et donc transmis, une information excédant son champ de compétence.

Elle est un professionnel de la vente et non pas un professionnel de la construction et n'a aucune compétence en techniques du bâtiment, termites et champignons.

Elle n'était pas tenue de faire réaliser des investigations techniques relatives à la structure du bien.

- si M. X et Mme Y soutiennent que l'agence immobilière aurait dû attirer l'attention des acquéreurs sur la présence de mérules, celle-ci ne pouvait avoir connaissance de la présence de mérule, ce désordre n'étant pas apparent au jour de son intervention.

Les désordres affectant le bien litigieux, et notamment la présence de mérule, n'ont pu être décelés qu'après l'intervention de plusieurs professionnels du bâtiment et il a fallu plusieurs réunions d'expertise, l'expert amiable a considéré le 24/04/2012 qu'il n'était pas possible de se rendre compte de l'état de la structure bois sous le parquet flottant sans procéder à son démontage.

L'expert judiciaire indiquait que 'la présence de mérule n'est apparente que localement dans le fond du réduit, sous l'escalier, et uniquement pour ceux qui la recherchent et savent la reconnaître. [...] il apparaît que la société EXPASS DIAGNOSTICS est le seul intervenant qui disposait des compétences pour dire que la pourriture cubique, qu'il constatait et mentionnait dans son rapport (annexe 1), était le signe évident de la présence de mérule'.

Ces désordres n'étaient donc ni visibles, ni décelables lors des visites du bien par l'agence

immobilière.

- M. X et Mme Y ont visité le bien à plusieurs reprises, notamment accompagnés d'entrepreneurs, et n'ont jamais décelé le moindre désordre.

- la commune de NIORT n'est aucunement une zone connue pour la présence de mérule ou à risque. Il n'existe pas d'obligation de diagnostic sur ce point.

- la présence de mérule était un vice caché, indécelable pour un non professionnel du bâtiment, tel que l'agence THIBAUDET.

- selon l'expert, la présence de mérule n'est apparente que localement dans le fond du réduit, sous l'escalier, et uniquement pour ceux qui la recherchent et savent la reconnaître. Les filaments collés au mur ne peuvent être identifiés comme ceux de la mérule que par des personnes qui savent les reconnaître.

Sous le plancher de l'entrée, ses effets ne sont apparus que lorsque l'état de pourriture des solives et du plancher a provoqué leur affaissement.

Dans le séjour, seul le sondage destructif réalisé en expertise a permis de la constater.

L'environnement de la maison, les conditions d'humidité, de température et d'obscurité permettaient d'attirer l'attention d'un professionnel de la recherche de ce type de parasite et de les identifier sans difficulté.

- Il ressort des conclusions de l'expert judiciaire que ces désordres ne pouvaient être décelés que par un professionnel du bâtiment, et non par une simple agence immobilière.

- un diagnostic termites émis sans réserve par la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS qui a conclu à l'absence de termites.

Le seul fait qu'elle ait indiqué, à la rubrique « Constatations diverses », la présence de pourriture cubique et encore, uniquement en rez-de-chaussée, ne suffit certainement pas à considérer qu'elle a signalé la présence de mérule.

L'expert a constaté que la société EXPASS DIAGNOSTICS n'avait à aucun moment indiqué aux parties qu'il pouvait y avoir des mérules, alors que la société EXPASS DIAGNOSTICS est le seul intervenant qui disposait des compétences pour dire que la pourriture cubique, qu'il constatait et mentionnait dans son rapport, était le signe évident de la présence de mérule.

Si ce professionnel n'a pas pu déceler les désordres, on voit mal comment l'agent immobilier, novice en la matière, aurait pu s'en convaincre.

- il appartenait au diagnostiqueur de relever les désordres ou de conseiller et de procéder à des vérifications si certains aspects du bien paraissaient suspects.

- il est mensonger de soutenir que la présence de mérule dans certains endroits de la maison était connue par l'agent immobilier.

L'agence immobilière ne pouvait attirer l'attention des acheteurs sur quelque chose qu'elle ignorait elle- même et dont elle ne pouvait avoir connaissance.

Les désordres n'étaient pas visibles au jour de la signature du compromis de vente.

- le rapport du diagnostiqueur a été transmis à M. X et Mme Y préalablement à la signature du compromis de vente et ils n'ont pourtant pas posé la moindre question ni émis la moindre réserve.

L'agence immobilière n'est pas plus professionnelle qu'eux concernant la présence ou non de mérule.

- il ne peut être affirmé avec certitude que le mérule étaient visible sous l'escalier pour un non professionnel du bois, tel qu'un agent immobilier, quelle que soit la durée de son expérience, étant précisé que l'agence THIBAUDET n'a jamais connu en plus de 35 ans d'exercice une maison affectée de mérules.

- il ne peut être reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir attiré l'attention des acquéreurs dès lors qu'aucun désordre n'était visible, que le diagnostiqueur n'a fait état d'aucune réserve sur le bien et n'a pas sollicité d'investigations complémentaires et que les acquéreurs disposaient en outre du diagnostic technique.

La faute du diagnostiqueur, seul professionnel spécialisé intervenu sur les lieux, exonère bel et bien l'agence THIBAUDET, qui n'a commis aucune faute ou manquement à son devoir de d'information et de conseil, de toute responsabilité.

- Le statut et les obligations du diagnostiqueur technique sont définies aux articles L 271-6 et R 271-1 à R 271-4 du Code de la construction et de l'habitation et celui-ci est certifié par un organisme accrédité dans le domaine de la construction . Il était donc compétent et qualifié pour constater ou non la présence de mérules et, en cas de doute attirer l'attention des parties sur la nécessité de réaliser des investigations complémentaires. Il ne l'a pas fait.

Il n'appartenait pas à l'agence immobilière de remettre en cause le diagnostic technique effectué par la société EXPASS DIAGNOSTICS ou de l'interpréter.

- la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS ne délivrait pas une information spécifique sur la présence éventuelle de mérule et ne préconisait pas d'investigations complémentaires, l'agence THIBAUDET pouvait légitimement penser qu'il n'existait aucune difficulté.

- le seul fait d'avoir porté une mention de la présence de pourriture cubique à la rubrique « Constatations diverses » sans avoir spécialement attiré l'attention des parties sur cette mention et ses

éventuelles conséquences démontre le manquement du diagnostiqueur à son obligation d'information et de conseil en sa qualité de seul sachant.

Le diagnostiqueur n'a jamais indiqué à l'agence immobilière, aux vendeurs ou aux acquéreurs que la présence de pourriture cubique pouvait signifier la présence de mérule ni invité l'agence immobilière, les vendeurs ou les acquéreurs à réaliser des investigations complémentaires.

Seul le silence fautif de la société EXPASS DIAGNOSTIC est à l'origine du présent litige et seule sa responsabilité pourra être retenue, cela même si le diagnostiqueur n'avait pas été mandaté pour une inspection générale du bien mais uniquement pour la recherche de termites.

- aucun lien de causalité n'est en outre démontré entre l'intervention de l'agence immobilière à la vente et le préjudice invoqué par M. X et Mme Y.

Selon l'expert judiciaire, c'est exclusivement l'humidité permanente et la température relativement stable, qui est sont à l'origine de la présence de mérule.

- sur les préjudices, indemnisables, seul le diagnostiqueur et son assureur pourront être condamnés au paiement d'éventuelles sommes à ce titre, étant relevé que les factures produites correspondent aux consommations courantes que M. X et Mme Y auraient en tout état de cause du régler quel que soit le lieu d'habitation.

Le préjudice moral allégué n'est justifié ni dans son principe, ni dans son montant.

- à titre subsidiaire, le seul préjudice éventuellement indemnisable correspondrait à la perte de chance de ne pas avoir pu négocier le prix de vente ou de ne pas conclure la vente et la chance perdue ne peut être indemnisée à hauteur de l'avantage espéré, d'autant que la perte de chance doit en outre être appréciée au regard du manquement incontestable du diagnostiqueur à ses obligations professionnelles. La part incombant à l'agence immobilière, non professionnel averti par rapport à la société EXPASS DIAGNOSTICS, ne pourrait être que minime.

- à titre reconventionnel, les appelantes sollicitent la condamnation de la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS et son assureur, la Compagnie GENERALI ASSURANCES, à les relever indemne et les garantir de toutes condamnations pouvant être formulées à son encontre.

En sa qualité de professionnel, la mission du diagnostiqueur avait une portée plus générale et renforcée.

Il ne pouvait se contenter d'indiquer à la rubrique « constatations diverses » l'existence de pourriture cubique mais devait indiquer expressément la présence de mérule et attirer spécifiquement l'attention des parties, et notamment de l'agence immobilière sur les constatations réalisées et, en qualité de seul professionnel averti intervenu sur les lieux, préconiser expressément des investigations complémentaires.

L'expert judiciaire soulignait que 'la société EXPASS DIAGNOSTICS est le seul intervenant qui disposait des compétences pour dire que la pourriture cubique, qu'il constatait et mentionnait dans son rapport, était le signe évident de la présence de mérule'

- le litige aurait pu être évité si la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS avait informé les parties et l'agence immobilière de la présence de mérules au sein du bien litigieux et préconisé des investigations complémentaires.

Si par extraordinaire la faute de l'agence immobilière était retenue, cette dernière trouverait son origine dans la négligence de la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS qui devrait la garantir.

- il y a lieu de déduire la franchise restant due par l'assuré, soit 10 % des condamnations avec un minimum de 1.000 € et un maximum de 4.500 €.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 13/09/2019, M. C X et Mme D Y ont présenté les demandes suivantes :

'Vu le rapport d'expertise judiciaire,

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code Civil (ex 1382 et suivants du Code Civil), et notamment de l'article 1241 du Code Civil (ex 1383 du Code Civil),

Ayant constaté la responsabilité de l'agent immobilier,

1) Débouter l'agence Thibaudet et les Souscripteurs du Lloyd's de leur appel, demandes fins et prétentions,

2) Sur l'appel incident de M. C X et de Mme D Y,

Vu l'article 548 du code de procédure civile,

Réformer le jugement rendu le 23 avril 2018 par le Tribunal de grande instance de Niort en ce que ce dernier a :

- Écarté la responsabilité du diagnostiqueur et ce faisant débouté les consorts X-Y de leurs demandes formées à l'encontre de la société à responsabilité limitée Expass Diagnostics et de la société Generali Assurances ;

- Limité le préjudice matériel des consorts X-Y à la somme de 67 149,69 €;

- Limité le préjudice moral des consorts X-Y à la somme de 20 000 € ;

- Imputé aux consorts X-Y une partie de leur préjudice à hauteur d'un quart de leur préjudice global ;

- Limité le montant des frais de justice réclamés par les consorts X-Y à la somme de 5.000 €.

3) Par conséquent, et statuant nouveau,

Ayant constaté la responsabilité solidaire de l'agent immobilier et du diagnostiqueur,

A titre principal : Condamner solidairement, la société à responsabilité limitée à associé unique Agence THIBAUDET, Les souscripteurs du LLOYD'S, agissant par leur mandataire général la société LLOYD'S France SAS pour les opérations en France, la société à responsabilité limitée EXPASS DIAGNOSTICS, et Generali Assurances, à payer à M. C X et Mme D Y, sauf à parfaire, la somme de 169 162,48 € assortie des intérêts de droit à compter de l'arrêt à intervenir, lesdits intérêts produisant eux- mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil.

A titre subsidiaire : Condamner solidairement, la société à responsabilité limitée à associé unique Agence THIBAUDET, Les souscripteurs du LLOYD'S, agissant par leur mandataire général la société LLOYD'S France SAS pour les opérations en France, la société à responsabilité limitée EXPASS DIAGNOSTICS, et Generali Assurances, à payer à M. C X et Mme D Y, sauf à parfaire, la somme de 144 881,47 € assortie des intérêts de droit à compter de l'arrêt à intervenir, lesdits intérêts produisant eux- mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil.

Condamner solidairement la société à responsabilité limitée à associé unique Agence THIBAUDET, Les souscripteurs du LLOYD'S, agissant par leur mandataire général la société LLOYD'S France SAS pour les opérations en France, la société à responsabilité limitée EXPASS DIAGNOSTICS, et Generali Assurances, à payer à M. C X et Mme D Y, la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de la S.C.P. DROUINEAU, Société d'Avocats au Barreau de NIORT.'

A l'appui de leurs prétentions, M. C X et Mme D Y soutiennent notamment que :

- à compter du 1er avril 2012, et sans avoir emménagé dans l'immeuble, M. C X et Mme D Y ont entamé leurs premiers travaux de rénovation et ont constaté l'état de décomposition du sol initial.

S'ils ne disposaient pas des compétences pour déceler de tels désordres, il en va autrement des autres intervenants à la vente.

- l'expertise a été conduite de manière critiquable puisque des sondages n'ont été réalisés que sur leur insistance. En outre, il n'a pas procédé à la désignation d'un sapiteur spécialisé dans le domaine du mérule.

- sur les responsabilités, celle de l'agent immobilier est engagée pour défaut d'information et de conseil, étant précisé que M. X et Mme Y ne sont pas concernés par le mandat donné à l'agent et émanant des vendeurs.

L'agent immobilier n'a pas attiré l'attention des acheteurs, non seulement lors de la visite du bien étant précisé que la mérule était parfaitement visible sous l'escalier de la maison d'habitation, mais également lors de la signature du sous-seing, étant également précisé que le rapport du diagnostiqueur par ailleurs, tamponné par l'agence immobilière THIBAUDET, mentionnait d'ores et déjà la présence de pourriture cubique à certains endroits de l'immeuble.

- si l'agent immobilier entend faire valoir son incompétence, il s'agit néanmoins d'un professionnel de l'immobilier à même ne serait-ce que de savoir, même de manière très générale, ce que représentent les parasites du bois, a fortiori lorsque cet agent est lui-même informé de la présence de ces mêmes parasites dans le cadre d'un rapport.

Il avait, en sa qualité de professionnel et sur la base du rapport du diagnostiqueur, la capacité, compte tenu de son expérience, d'attirer l'attention des acheteurs sur cette même pourriture cubique et ses conséquences alors que le champignon était bien visible.

En l'espèce, non seulement les traces d'humidité et de moisissure étaient parfaitement visibles pour un agent immobilier, mais en outre la pourriture cubique était également mentionnée dans le cadre du rapport EXPASS DIAGNOSTICS.

- il importe peu que le diagnostiqueur n'ait pas spécialement attiré l'attention des parties sur la présence du mérule sous l'escalier, dans la mesure où le diagnostic mentionnait bien la présence d'une pourriture cubique au rez-de-chaussée, le mérule étant un champignon lignivore du bois entraînant une pourriture cubique.

- il appartenait à l'agent immobilier d'attirer l'attention de l'acheteur sur la présence de pourriture

cubique, et son impact puisqu'elle est un signe de présence d'agents infestant du bois.

L'agence THIBAUDET ne saurait se retrancher sur ce point sur l'absence d'information du diagnostiqueur à son égard.

- la présence du champignon sous l'escalier était parfaitement visible, eu égard aux photographies annexées au rapport et au constat d'huissier, et n'a d'ailleurs nécessité, lors des opérations d'expertise, aucun sondage particulier ou destruction de parements de murs.

- il ne pouvait en conséquence s'agir d'un vice caché pour l'agent immobilier, d'autant que la présence même d'une pourriture cubique était expressément mentionnée dans le cadre du diagnostic immobilier.

- M. X et Mme Y ne sont pas professionnels et ont seulement été accompagnés, lors de la deuxième visite, d'un électricien.

Rien n'indique que l'agent immobilier n'était pas compétent de par son expérience alors que la pourriture cubique était parfaitement visible.

- il n'est pas admissible qu'un professionnel de l'immobilier, quand bien même celui-ci ne serait qu'agent immobilier, puisse soutenir ne pas avoir les compétences lui permettant de visualiser une attaque de pourriture cubique et ce compte tenu de ses proportions relativement importantes dans le principal rangement de la salle de séjour.

- la faute grossière du diagnostiqueur n'exclut en aucune manière celle de l'agence et l'appel en garantie de cette dernière à l'encontre du premier ne concerne que les relations entre ces deux professionnels.

- il est reproché à l'agence l'absence totale de réaction et d'information, ne serait-ce que limitée, eu égard à la présence visible de pourriture cubique.

- il importe peu qu'aucun problème de mérule aurait été ou non notoirement connu sur la commune de NIORT.

- sur la responsabilité du diagnostiqueur, celui-ci est responsable pour n'avoir pas d'une part attiré l'attention des acheteurs sur la présence du mérule sous l'escalier, et de manière générale, au regard de l'évocation de la pourriture cubique dans son rapport, sur la nécessité de procéder à un traitement et en tout état de cause à des investigations complémentaires.

A suivre l'expert judiciaire, le diagnostiqueur était parfaitement compétent pour déterminer la présence du mérule dont la présente était ancienne.

En admettant que la mission du diagnostiqueur n'ait pas porté sur la pourriture cubique, des constatations ont bien été faites par ce dernier. Dans le cadre de son devoir général d'information et de conseil, le diagnostiqueur, constatant la présence de pourriture cubique, se devait d'apporter une information claire et précise aux acheteurs.

- le diagnostiqueur prend la peine d'évoquer des traces de vrillettes en "sous face" de l'escalier, il ne mentionne même pas le mérule sous ce même escalier, c'est-à-dire sous ses yeux au même endroit, ce champignon étant pourtant parfaitement visible ainsi qu'il ressort des constats d'huissier.

- sur l'argument selon lequel le mérule n'aurait pas été visible dans la mesure ou le bien aurait été occupé et le placard utilisé, le diagnostiqueur a pourtant mentionné la présence de pourriture cubique à plusieurs endroits de la maison, sans mentionner le placard sous l'escalier ou il a pourtant constaté

des traces de vrillettes.

- la seule évocation de la présence de pourriture cubique n'expliquant nullement le dysfonctionnement grave résultant de l'absence de mention du mérule sous l'escalier, eu égard à l'importance de l'attaque, et en tout état de cause, l'absence d'information claire et précise aux acheteurs, profanes.

- sur le préjudice, M. X et Mme Y n'avaient pas à s'informer sur des éléments dont ils ne pouvaient mesurer la portée, en l'absence totale d'information et de conseil, non seulement de l'agent immobilier, mais également du diagnostiqueur.

Aucune part de responsabilité, aussi minime soit-elle, ne peut être retenue à leur encontre.

- Outre leur préjudice moral et les divers frais engagés, le préjudice M. X et Mme Y résulte également d'une perte de chance d'avoir pu non seulement renoncer à l'achat du bien immobilier, mais également de procéder à cet achat à un moindre prix.

- au titre des travaux à réaliser, ils sollicitent par confirmation du jugement le versement de la somme de 30 165 €, selon pages 22 et 24 du rapport d'expertise.

- au titre de leur frais résultant de la non-utilisation du bien, avec réactualisation loyers + taxe d'habitation, ils sollicitent le versement de la somme de 88 997,48 €.

Au contraire du tribunal, il convient de réintégrer les frais d'eau et d'électricité et d'emprunt pour un bien qu'ils ne pouvaient occuper, un certain nombre de frais ayant été spécifiquement avancés en raison de la non-utilisation du bien ou bien ayant payés en double.

- leur préjudice moral pleinement justifié s'établit effectivement à la somme de 50 000 €, dès lors que l'achat s'est avéré être un véritable cauchemar particulièrement destructeur tant sur le plan moral et familial que financier.

- à titre subsidiaire, il conviendrait de prendre en considération les seuls frais qui n'auraient pas été engagés si la maison avait été habitable et en l'absence de procédure, pour un total de 64 716,47 €, soit un montant tous préjudices confondus de 144 881,47 €.

- il n'y a pas lieu à minoration de leur indemnité, d'autant que la connaissance d'une infestation par le mérule entraîne une baisse de la valeur du bien.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 07/04/2020, la société S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS et la société SA GENERALI IARD ont présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Vu l'article L 112-6 du Code des assurances,

Vu le rapport d'expertise de M. B,

Vu le jugement rendu le 23 avril 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NIORT, DÉCLARER la société EXPASS DIAGNOSTICS et la compagnie GENERALI recevables et bien fondées en l'ensemble de leurs écritures, fins et demandes,

A titre principal :

CONFIRMER le jugement rendu le 23 avril 2018 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de NIORT en ce qu'il a mis hors de cause la société EXPASS DIAGNOSTICS et, partant, son assureur la compagnie GENERALI, en l'absence de manquement imputable au diagnostiqueur,

Par conséquent,

DÉBOUTER toutes parties de leurs demandes de condamnation ou d'appels en garantie formés à l'encontre de la société EXPASS DIAGNOSTICS et de son assureur la compagnie GENERALI,

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la Cour venait à entrer en voie de condamnation à l'encontre de la société EXPASS DIAGNOSTICS et de la compagnie GENERALI,

INFIRMER le jugement rendu le 23 avril 2018 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de NIORT en ce qu'il a alloué aux consorts X et Y une somme de 20.000 euros au titre du préjudice moral,

Statuant à nouveau,

ENTERINER les montants retenus aux termes du jugement rendu le 23 avril 2018 par le tribunal de grande instance de NIORT s'agissant des travaux et des frais liés à la non- utilisation du bien,

DÉBOUTER les consorts X et Y de leur demande au titre du préjudice moral ou, à tout le moins, la RAMENER à de plus justes proportions, celle-ci n'étant justifiée ni dans son principe ni dans son quantum,

En tout état de cause, DÉCLARER la compagnie GENERALI recevable et bien fondée à opposer ses limites contractuelles plafond et franchise tant au tiers lésé qu'à son assurée, la société EXPASS DIAGNOSTICS,

CONDAMNER in solidum l'agence THIBAUDET et LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S, ou tout succombant, à verser aux concluantes la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Julien CLERC, avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du Code de procédure civile'.

A l'appui de leurs prétentions, la société S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS et la société SA GENERALI IARD soutiennent notamment que :

- l'expert judiciaire a pu relever au niveau du parquet de l'entrée que les supports étaient totalement pourris depuis les solives jusqu'aux panneaux de particules. Il s'agit de pourriture cubique et de mérule.

S'agissant du parquet du séjour l'expert indique que les lames de parquet en châtaignier, qui sont en parfait état en partie courante, se sont dégradées par la pourriture à leur extrémité en contact avec le soubassement du mur humide.

M. B a également relevé la présence de filaments démontrant l'existence d'un phénomène de pourriture cubique provoqué par le mérule en présence permanente d'humidité.

Selon l'expert, la présence de mérule est ancienne et n'était visible que dans le réduit situé sous l'escalier dans l'angle des murs mais que ni les acquéreurs ni les vendeurs ne disposaient des compétences ou de l'expérience leur permettant d'identifier ces indications très discrètes d'une présence de mérule.

- à titre principal, la société S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS et la société SA GENERALI IARD contestent l'engagement de la responsabilité de la société S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS qui n'avait pour mission que la réalisation d'un diagnostic relatif à la présence de termites.

En outre, les désordres ne pouvaient en aucun cas être décelés sans sondage destructif puisque le plancher endommagé n'a été accessible qu'après dépose du parquet.

En revanche, le diagnostiqueur a parfaitement rempli son devoir de conseil en signalant un certain nombre de dégradations affectant le bien tel que la présence de pourriture cubique.

- il est établi que lors de l'intervention de la société EXPASS DIAGNOSTICS le bien était occupé et le placard où a été découvert le mérule était utilisé. Aucun élément ne permet d'affirmer que le champignon était présent dans ce placard lors de l'intervention du diagnostiqueur.

- concernant le plancher du hall d'entrée, des travaux avaient été réalisés par le vendeur (renforcement des parties dégradées et pose d'un parquet stratifié) et toute trace de dégradation était masquée, les vendeurs, M. A et Mme F, ayant cherché à dissimuler l'état délabré du sol.

Or, le vendeur doit, au titre de la réticence dolosive, garantir le professionnel de sa condamnation pour diagnostic erroné, dès lors qu'il l'a induit en erreur en ne révélant pas la présence du vice.

En l'espèce, les acquéreurs n'ont donc plus de recours à l'encontre des vendeurs, la liquidation de Mademoiselle F ayant été prononcée et avait parfaitement conscience au moment de la vente qu'ils perdaient toute éventuelle action à leur encontre.

- concernant les planchers du rez-de-chaussée, l'origine des désordres affectant ce plancher était due à une mise en oeuvre inappropriée du parquet flottant par l'entreprise HILARY, ces travaux ayant été réalisés à la demande des anciens propriétaires.

Le diagnostiqueur ne peut être tenu responsable de travaux réalisés à la demande d'anciens propriétaires et qui ont masqué les vices du bien immobilier.

- au vu de l'emplacement du champignon au fond du placard sous les escaliers, il est incontestable que ce placard était encombré et qu'en conséquence la trace sur le mur n'était pas visible.

- alors qu'existait une fuite d'eau au niveau du compteur, la progression de ce type de champignon peut être très rapide lorsque les conditions d'hygrométrie et de température sont réunies.

- la société EXPASS DIAGNOSTICS, saisie d'une mission relative à la présence de termites, a parfaitement rempli sa mission, le diagnostiqueur indiquant n'avoir relevé aucune présence de ce type d'insectes ce qui a pu être confirmé durant les opérations d'expertise.

- aucun manquement à l'obligation d'information et de conseil pesant sur la société EXPASS DIAGNOSTICS ne saurait être retenu puisque le diagnostiqueur a alerté les acquéreurs sur la présence de petites vrillettes mais également de pourriture cubique. Elle a ainsi mis l'accent sur les désordres décelés.

- à titre subsidiaire, le jugement du 23 avril 2018 a accordé aux consorts X et Y, au titre de leurs préjudices, 3/4 des sommes suivantes :

* travaux : 30.165 €, montant validé par l'expert judiciaire,

* frais résultant de la non utilisation du bien : 36.984,69 €,

* préjudice moral : 20.000 €.

Or, les frais financiers subis par les consorts X et Y sont déjà réparés dans le cadre des frais résultant de la non-utilisation du bien, et le quantum arrêté par le Tribunal à la somme de 20.000 € n'est motivé ni en droit, ni en fait.

Il n'y a donc pas lieu à indemnisation du préjudice moral allégué.

- à titre subsidiaire également, GENERALI est bien fondée à opposer les limites contractuelles plafond et franchise opposables au tiers lésé et à son assuré.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 09/04/2020.

Toutefois, par conclusions déposées le 26/05/2020, M. C X et Mme D Y présentaient les demandes suivantes

'Vu le caractère tardif des conclusions et pièces, signifiées par l'agence Thibaudet et les Souscripteurs du Lloyd's le 3 avril 2020, et par la société Expass Diagnostics et la société Generali IARD le 7 avril 2020,

Vu l'ordonnance de clôture du 9 avril 2020,

Vu les articles 15 et 16 du code de procédure civile,

I) À titre principal, révoquer la clôture prononcée le 9 avril 2020 et fixer une nouvelle ordonnance de clôture au jour des plaidoiries.

Ce faisant,

Vu le rapport d'expertise judiciaire,

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code Civil (ex 1382 et suivants du Code Civil), et notamment de l'article 1241 du Code Civil (ex 1383 du Code Civil),

Ayant constaté la responsabilité de l'agent immobilier,

1) Débouter l'agence Thibaudet et les Souscripteurs du Lloyd's de leur appel, demandes fins et prétentions,

2) Sur l'appel incident de Monsieur C X et de Madame D Y,

Vu l'article 548 du code de procédure civile,

Réformer le jugement rendu le 23 avril 2018 par le Tribunal de grande instance de Niort en ce que ce dernier a :

' Écarté la responsabilité du diagnostiqueur et ce faisant débouté les consorts X-Y de leurs demandes formées à l'encontre de la société à responsabilité limitée Expass Diagnostics et de la société Generali Assurances ;

' Limité le préjudice matériel des consorts X-Y à la somme de 67 149,69 € ;

' Limité le préjudice moral des consorts X-Y à la somme de 20 000 € ;

' Imputé aux consorts X-Y une partie de leur préjudice à hauteur d'un quart de leur préjudice global ;

' Limité le montant des frais de justice réclamés par les consorts X-Y à la somme de 5.000 €.

3) Par conséquent, et statuant nouveau,

Ayant constaté la responsabilité solidaire de l'agent immobilier et du diagnostiqueur,

A titre principal : Condamner solidairement, la société à responsabilité limitée à associé unique Agence THIBAUDET, Les souscripteurs du LLOYD'S, agissant par leur mandataire général la société LLOYD'S France SAS pour les opérations en France, la société à responsabilité limitée EXPASS DIAGNOSTICS, et Generali Assurances, à payer à M. C X et Madame D Y, sauf à parfaire, la somme de 169 162,48 € assortie des intérêts de droit à compter de l'arrêt à intervenir, lesdits intérêts produisant eux- êmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil.

A titre subsidiaire : Condamner solidairement, la société à responsabilité limitée à associé unique Agence THIBAUDET, Les souscripteurs du LLOYD'S, agissant par leur mandataire général la société LLOYD'S France SAS pour les opérations en France, la société à responsabilité limitée EXPASS DIAGNOSTICS, et Generali Assurances, à payer à M. C X et Madame D Y, sauf à parfaire, la somme de 144 881,47 € assortie des intérêts de droit à compter de l'arrêt à intervenir, lesdits intérêts produisant eux- mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil.

Condamner solidairement la société à responsabilité limitée à associé unique Agence THIBAUDET, Les souscripteurs du LLOYD'S, agissant par leur mandataire général la société LLOYD'S France SAS pour les opérations en France, la société à responsabilité limitée EXPASS DIAGNOSTICS, et Generali Assurances, à payer à Monsieur C X et Mme D Y, la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de la SCP DROUINEAU, Société d'Avocats au Barreau de NIORT.

II) À titre subsidiaire, écarter des débats les conclusions et pièces, signifiées par l'agence Thibaudet et les Souscripteurs du Lloyd's le 3 avril 2020 et par la société Expass Diagnostics et la société Generali IARD le 7 avril 2020.

Ce faisant,

Vu le rapport d'expertise judiciaire,

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code Civil (ex 1382 et suivants du Code Civil), et notamment de l'article 1241 du Code Civil (ex 1383 du Code Civil),

Ayant constaté la responsabilité de l'agent immobilier,

1) Débouter l'agence Thibaudet et les Souscripteurs du Lloyd's de leur appel, demandes fins et prétentions,

2) Sur l'appel incident de Monsieur C X et de Madame D Z,

Vu l'article 548 du code de procédure civile,

Réformer le jugement rendu le 23 avril 2018 par le Tribunal de grande instance de Niort en ce que ce dernier a :

' Écarté la responsabilité du diagnostiqueur et ce faisant débouté les consorts X-Y de leurs demandes formées à l'encontre de la société à responsabilité limitée Expass Diagnostics et de la société Generali Assurances ;

' Limité le préjudice matériel des consorts X-Y à la somme de 67 149,69 € ;

' Limité le préjudice moral des consorts X-Y à la somme de 20 000 € ;

' Imputé aux consorts X-Y une partie de leur préjudice à hauteur d'un quart de leur préjudice global ;

' Limité le montant des frais de justice réclamés par les consorts X-Y à la somme de 5.000 €.

3) Par conséquent, et statuant nouveau,

Ayant constaté la responsabilité solidaire de l'agent immobilier et du diagnostiqueur,

A titre principal : Condamner solidairement, la société à responsabilité limitée à associé unique Agence THIBAUDET, Les souscripteurs du LLOYD'S, agissant par leur mandataire général la société LLOYD'S France SAS pour les opérations en France, la société à responsabilité limitée EXPASS DIAGNOSTICS, et Generali Assurances, à payer à M. C X et Madame D Y, sauf à parfaire, la somme de 169 162,48 € assortie des intérêts de droit à compter de l'arrêt à intervenir, lesdits intérêts produisant eux- êmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil.

A titre subsidiaire : Condamner solidairement, la société à responsabilité limitée à associé unique Agence THIBAUDET, Les souscripteurs du LLOYD'S, agissant par leur mandataire général la société LLOYD'S France SAS pour les opérations en France, la société à responsabilité limitée EXPASS DIAGNOSTICS, et Generali Assurances, à payer à M. C X et Madame D Y, sauf à parfaire, la somme de 144 881,47 € assortie des intérêts de droit à compter de l'arrêt à intervenir, lesdits intérêts produisant eux- mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil.

Condamner solidairement la société à responsabilité limitée à associé unique Agence THIBAUDET, Les souscripteurs du LLOYD'S, agissant par leur mandataire général la société LLOYD'S France SAS pour les opérations en France, la société à responsabilité limitée EXPASS DIAGNOSTICS, et Generali Assurances, à payer à Monsieur C X et Mme D Y, la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de la SCP DROUINEAU, Société d'Avocats au Barreau de POITIERS.'

M. C X et Mme D Y faisaient valoir au soutient de leur demande de rabat de l'ordonnance de clôture que :

- l'appelant principal et la société Expass Diagnostics ont respectivement attendu les 3 avril et 7 avril 2020 pour déposer de nouvelles écritures récapitulatives. Nonobstant cet état de fait et la demande formalisée par les concluants, l'ordonnance de clôture a été maintenue, cela en situation d'ugence sanitaire.

En outre, ils auraient été dans l'incapacité de prendre connaissance des écritures et pièces évoquées ci-dessus et d'y répliquer en temps utile, avant l'ordonnance de clôture du 9 avril et le principe du contradictoire n'a donc pas été respecté.

A titre principal, M. C X et Mme D Y sont recevables et bien fondés à solliciter la révocation de l'ordonnance de clôture et la fixation d'une nouvelle ordonnance de clôture au jour des plaidoiries.

À titre subsidiaire, et à défaut, les conclusions et les pièces notifiées et communiquées les 3 et 7 avril 2020 seront purement et simplement écartées des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le rabat de la clôture :

L'article 783 du code de procédure civile auquel renvoie l'article 907 du même code dispose que : 'Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office' et l'article 784 que 'l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation'.

L'article 784 du même code précise que 'l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle un motif grave depuis qu'elle a été rendue...

L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la delmande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l'ouverture des débats, par décision du tribunal'.

En l'espèce, il y a lieu de relever que le report des délais pour conclure institué par l'ordonnance du 25/03/2020 ne concerne que les délais initiaux de 3 mois dans lesquels appelants et intimés doivent conclure. Ces dispositions restent sans incidence dans le cadre de la présente affaire, alors que M. C X et Mme D Y ne justifient pas d'un motif grave permettant la révocation de l'ordonnance de clôture prononcée le 09/04/2020.

Cette demande sera écartée, alors que les autres parties ont régulièrement conclu avant clôture, leurs écritures étant ainsi recevables au contraire des conclusions déposées le 26/05/2020 par M. C X et Mme D Y.

Sur les responsabilités :

M. C X et Mme D Y ont formé le projet d'acquérir un bien immobilier à usage d'habitation sur la Commune de NIORT.

Ils ont alors sollicité le concours de l'agence THIBAUDET par l'intermédiaire de laquelle ils visiteront un bien sis […] à NIORT appartenant à M. G A et Mademoiselle K F, ceux-ci ayant donné mandat aux fins de vente à l'agence THIBAUDET.

Cette agence sollicitera la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS, opérateur de diagnostic technique, afin de procéder au diagnostic du bien quant à la présence de termites.

Ce diagnostic était établi le 18/11/2011.

Le 18 novembre 2011, un compromis de vente a été signé pour un prix de 162.000 € et le diagnostic

termites était annexé à l'acte.

Le 28 mars 2012, la vente était régularisée par devant la S.C.P. MURISS ANDRAULT ' MOLTON, Notaire.

A la suite de la découverte du champignon mérule, une mesure d'expertise judiciaire a été ordonnée en référé le 12/02/2013, l'expert, M. B ayant déposé son rapport le 10/11/2014.

Il convient de rappeler ici les principales constatations de l'expert judiciaire et ses conclusions :

'La présence de mérule n'est apparente que localement dans le fond du réduit, sous l'escalier, et uniquement pour ceux qui la recherchent et savent la reconnaître.

...

Il apparaît que la société EXPASS DIAGNOSTICS est le seul intervenant qui disposait des compétences pour dire que la pourriture cubique, qu'il constatait et mentionnait dans son rapport (annexe 1), était le signe évident de la présence de mérule...

Sous le plancher de l'entrée, ses effets ne sont apparus que lorsque l'état de pourriture des solives et du plancher a provoqué leur affaissement.

Dans le séjour, seul le sondage destructif réalisé en expertise a permis de la constater.

Donner tous les éléments permettant de déterminer si le vendeur avait connaissance des vices affectant l'immeuble :

(...] La présence de mérule n'était visible que dans le réduit situé sous l'escalier, dans l'angle des murs.

Les filaments collés au mur ne peuvent être identifiés comme ceux de la mérule que par des personnes qui savent les reconnaître.

Il n'existe à priori aucune raison pour que les acquéreurs ou les vendeurs aient disposé des compétences ou de l'expérience leur permettant d'identifier ces indications très discrètes d'une présence de mérule.

En revanche, l'environnement de la maison, les conditions d'humidité, de température et d'obscurité permettaient d'attirer l'attention d'un professionnel de la recherche de ce type de parasite et de les identifier sans difficulté.

...

la simple observation de la pourriture cubique... suffisait à un expert généraliste pour identifier la mérule sans qu'il soit nécessaire de procéder à des analyses.

Lors de la vente, la manifestation physique des effets de la mérule, par la pourriture de certaines pièces de bois, n'était en revanche pas plus visible, sans sondage destructif, par les vendeurs que par les acquéreurs, à priori non professionnels de la pathologie des bois

...

Si aucune des parties dans la cause n'est responsable de l'humidité et de la présence de mérule, il apparaît que la société EXPASS DIAGNOSTICS est le seul intervenant qui disposait des compétences pour dire que la pourriture cubique, qu'il constatait et mentionnait dans son rapport (annexe 1), était le signe évident de la présence de mérule.

Il ne m'appartient pas de dire si le fait que le diagnostiqueur disposait de la compétence pour reconnaître la présence de mérule, dont il avait constaté les effets, lui imposait de l'indiquer dans son rapport alors que sa mission ne portait pas sur la recherche de parasite'.

Si M. X et Mme Y soutiennent que l'expertise a été conduite de manière critiquable, ils ne ressort pas de l'étude du rapport d'expertise que les observations ou le raisonnement de l'expert ne soient pas précisément étayés ou que l'expert ait manqué à sa mission, dès lors que ses analyses apparaissent pleinement circonstanciées.

Il en résulte la preuve d'une présence ancienne dans le bien du champignon mérule, sans que cette apparition puisse être imputée aux parties à l'instance.

Par contre, la SELARL Agence THIBAUDET, agent immobilier intervenant dans le cadre du mandat des vendeurs du bien, peut voir sa responsabilité engagée à l'égard de l'acquéreur du bien.

Dans le cadre de sa mission d'entremise, elle avait en effet à l'égard de M. X et Mme Y une obligation d'information et de conseil.

Cette obligation n'est pas toutefois une obligation de résultat, mais une obligation de moyen, étant tenu compte du fait que l'agent immobilier est un professionnel de la vente immobilière mais non de la construction et de ses techniques.

En outre, la bonne mise en oeuvre de cette obligation doit être appréciée au jour du compromis de vente.

En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise que si la SELARL Agence THIBAUDET n'avait pas compétence pour déterminer par elle-même la présence de mérule, elle a par contre sollicité le diagnostic de la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS puisqu'elle apparaît en qualité de donneur d'ordre, s'agissant de la présence de termites.

S'il résulte de ce rapport que ces insectes n'ont pas été détectés, le diagnostiqueur a par contre, dans ses constatations diverses, précisément indiqué :

'En rez de chaussée, Entrée des dégâts de pourriture cubique dans le domaine de la porte d'entrée

En rez de chaussée des traces de pourriture cubique dans certaines solives hautes..'

Quand bien même aucune autre explication n'était donnée ni indication relative à la nécessité de procéder à un traitement ou à des investigations complémentaires, la présence dénoncée de pourriture cubique devait nécessairement éveiller la prudence du professionnel de la vente immobilière, s'agissant d'une indication anormale, pouvant traduire la présence de mérule.

Or, la SELARL Agence THIBAUDET ne justifie pas avoir, à la lecture du diagnostic, alerté

M. X et Mme Y d'une quelconque manière, ou avoir sollicité, en accord avec eux, la réalisation d'investigations complémentaires destinées à définir les causes de la présence de cette pourriture cubique.

L'agence immobilière a, par son défaut pour le moins d'attention et de rigueur, a manqué à son devoir de conseil et d'information et engagé sa responsabilité à l'égard des acquéreurs du bien.

A cet égard, il ne peut être reproché à M. X et Mme Y, acquéreurs profanes, de ne pas avoir réagi ou émis des réserves à la lecture du diagnostic en annexe du compromis, dès lors que leur conseil professionnel n'attirait pas lui-même leur attention sur ces données.

Le jugement a justement retenu la responsabilité de la SELARL Agence THIBAUDET mais sera néanmoins infirmé en ce qu'il a conclu à un partage de cette responsabilité avec M. X et Mme Y.

Il convient en conséquence de dire que le manquement de la SELARL Agence THIBAUDET à son devoir de conseil et d'information a fait perdre à M. X et Mme Y une chance d'avoir pu non seulement renoncer à l'achat du bien immobilier, mais également de procéder à cet achat à un moindre prix.

L'importance du manquement de l'agence THIBAUDET et l'impact très conséquent de la présence de mérule sur la fiabilité de l'immeuble ainsi que le coût de son nécessaire traitement, justifient que le taux de cette perte de chance soit fixé à 90 %, la probabilité que les intéressés n'aient pas acquis le bien s'ils avaient été alertés sur la présence de mérule étant extrêmement élevée.

S'agissant de l'engagement de la responsabilité de la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS, il doit être retenu que la mission particulière de ce diagnostiqueur était en l'espèce de détecter la présence de termites.

Il ressort du rapport d'expertise que cette mission spécifique a été correctement remplie, puis l'expert judiciaire n'a pas constaté la présence de ces insectes.

Au-delà de l'exécution de cette mission, il a été plus haut rappelé que dans ses 'observations et constatations diverses', le diagnostiqueur a indiqué la présence de pourriture cubique en rez de chaussée, ainsi que des traces de vrillettes ou dégâts de vrillettes, non actives ou actives.

Par ces indications de l'existence de traces ou dégâts de pourriture cubique, la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS a clairement répondu à son devoir d'alerte, inscrit dans le cadre plus général de son devoir d'information et de conseil.

Il ne pouvait lui être demandé d'autres explications ou préconisations dans le cadre d'une recherche de termites, sauf à étendre sa mission de diagnostic, ce qui n'a pas été le cas.

Il est indifférent que la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS ait, ou non, relevé la présence de champignon dans le réduit sous l'escalier, alors qu'on ignore si, du fait de l'occupation de la maison lors du diagnostic termites, ces ramifications anciennes étaient apparentes, dès lors qu'elle faisait en tout état de cause clairement mention de la présence de pourriture cubique dans deux autres endroits

Il convient en conséquence d'écarter l'engagement de la responsabilité de la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS à l'égard de M. X et Mme Y.

En outre, la SELARL Agence THIBAUDET, clairement alertée en sa qualité de professionnelle de la vente immobilière, sera déboutée de sa demande de garantie formée à l'encontre de la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS qui a suffisamment fait diligence en signalant ce qu'elle constatait en dehors même du périmètre de sa mission, et de son assureur.

Sur l'indemnisation des préjudices :

Au titre du préjudice matériel de M. X et Mme Y, l'expert a retenu un montant de travaux nécessaires chiffré à 30 165 €.

Cette évaluation adaptée n'est pas contestée et ce chiffre sera retenu.

L'expert judiciaire a en outre considéré justement que la maison n'était pas habitable en l'état,M. X et Mme Y ont sollicité une indemnisation des frais engagés et supportés en raison du caractère inhabitable de l'immeuble.

Leurs frais de logement sont ainsi justifiés, selon actualisation :

- location studio: 1 120 €

- gite meublé + assurance d'habitation : 7 737.38 €

- taxe d'habitation : 762 € + 3591 € (réactualisation taxe d'habitation 2014 et 2015)

- loyer appartement Niort + assurance : 12 444,75 € + 16.033,48 € (réactualisation jusqu'à la fin du mois de mars 2016) soit 28 478,23 €,

Soit un total de 41688,61 €.

Comme pertinemment retenu par le tribunal, les dépenses d'eau et d'électricité auraient été en tout état de cause assumées par M. X et Mme Y, tout comme le remboursement de l'emprunt afférant au bien dont ils sont devenus propriétaires, leur relogement étant autrement compensé.

S'agissant de leur préjudice moral, celui-ci, s'il est suffisamment caractérisé compte tenu de leur difficulté liée notamment à leur impossibilité d'occupation de leur bien et à la durée de la procédure, a été justement évalué par le tribunal à la somme de 20 000 €.

En conséquence, il convient, par infirmation du jugement, de condamner, tanant compte de la perte de chance, la SELARL Agence THIBAUDET à payer à M. X et Mme Y la somme de 82 668,24 €, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.

Sur la garantie des sociétés d'assurances :

Compte tenu du contrat d'assurance souscrit et faute pour la société S.A.S LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S pour la SELARL Agence THIBAUDET de soutenir l'exclusion de sa garantie contractuelle, celle-ci sera tenue à paiement in solidum avec son assurée des sommes mise à la charge de celle-ci, sous réserve de l'application des franchises contractuellement prévues et restant à la charge de l'assurée.

La SA GENERALI IARD pour la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS n'est pas tenue à garantie, dès lors que la responsabilité de son client n'est pas retenue.

Sur les dépens et l'application de l'article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge in solidum de la SELARL Agence THIBAUDET et de la société S.A.S LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S.

Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la S.C.P.

DROUINEAU et de maître Julien CLERC, avocats.

Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable, compte tenu des décisions ici rendues, de condamner in solidum la SELARL Agence THIBAUDET et la société S.A.S LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer à M. C I et Mme J Z ainsi qu'à la société S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS et la société SA GENERALI IARD les sommes fixées au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

DIT n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture prononcée le 09/04/2020.

DIT irrecevables les conclusions déposées le 26/05/2020 par M. C X et Mme D Y.

CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a débouté M.C X et Mme D Y de leurs demandes dirigées contre la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS et en ce qu'il a rejeté l'appel en garantie dirigé par la SELARL Agence THIBAUDET et la S.A.S LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à l'encontre de la S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS et de la société Generali, ainsi qu'en ses chefs de décision afférents aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile

L'INFIRME pour le surplus.

Statuant de nouveau,

DIT que la SELARL Agence THIBAUDET a engagé sa responsabilité envers les consorts X/Y

DIT qu'eux-mêmes ne sont pas responsables, fût-ce partiellement, de leur dommage

CONDAMNE in solidum la SELARL Agence THIBAUDET et la S.A.S LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer à M. C X et Mme D Z à titre de dommages et intérêts la somme de 82668,24 €, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt, sous déduction pour la S.A.S LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S de la somme de 4 500 € au titre de la franchise restant à la charge de son assurée la SELARL Agence THIBAUDET.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum la SELARL Agence THIBAUDET et la S.A.S LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer à M. C X et Mme D Y la somme de 6000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

CONDAMNE in solidum la SELARL Agence THIBAUDET et la société S.A.S LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S à payer la société S.A.R.L. EXPASS DIAGNOSTICS et la SA GENERALI IARD la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel.

CONDAMNE in solidum la SELARL Agence THIBAUDET et la S.A.S LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S aux dépens d'appel, les frais d'expertise étant déjà compris dans les dépens de première instance confirmés, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par la S.C.P. DROUINEAU et maître Julien CLERC, avocats.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,