Cour d'appel de Bordeaux, 2ème chambre civile, 25 mars 2021, n° 18/04705

TI Arcachon 15 décembre 2017

CA Bordeaux
Infirmation 25 mars 2021

Arguments

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Accepté
Exigibilité des charges de copropriété
La cour a jugé que les charges de copropriété réclamées étaient dues par M. X, et que le Syndicat des copropriétaires avait raison de les réclamer.
Rejeté
Résistance abusive à l'égard des charges de copropriété
La cour a estimé que la résistance n'était pas abusive, car la SCI Acem avait des raisons légitimes de contester les charges.
Rejeté
Garantie de M. X pour les charges antérieures
La cour a rejeté cette demande, considérant que M. X avait déjà réglé les charges dues au moment de la vente.
Rejeté
Procédure abusive du Syndicat des copropriétaires
La cour a jugé que l'exercice du droit par le Syndicat ne constituait pas une procédure abusive.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 25 mars 2021, n° 18/04705
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	18/04705
Décision précédente :	Tribunal d'instance d'Arcachon, 15 décembre 2017, N° 11160249
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, président
Avocat(s) :	Xavier LAYDEKERMarilou SEVALOlivier ROUVIEREJohanne AYMARD-CEZACCaroline DESTRUHAUT
Cabinet(s) :	SELARL LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU
Parties :	Syndicat des copropriétaires RESIDENCE ARCACHON MARINES c/ SCI SCI ACEM

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 25 MARS 2021

(Rédacteur : Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller)

F N° RG 18/04705 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KS5R

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE ARCACHON MARINES AGISSANT POURSUITES ET DILIGENCES DE SON SYNDIC LE CABINET BEDIN

Monsieur Y X

SCI SCI ACEM

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 décembre 2017 (R.G. 11 16 0249) par le Tribunal d’Instance d’ARCACHON suivant déclaration d’appel du 09 août 2018

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE ARCACHON MARINES

AGISSANT POURSUITES ET DILIGENCES DE SON SYNDIC LE CABINET BEDIN

[…]

Représentée par M^e Marie CASANOVA substituant M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Y X

né le […] à VIETNAM

de nationalité Française

Retraité, demeurant […]

Représenté par M^e Johanne AYMARD-CEZAC, avocat au barreau de BORDEAUX

SCI SCI ACEM

[…]

Représentée par M^e Marilou SEVAL, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de M^e Olivier ROUVIERE avocat au barreau de PAU

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 février 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par acte authentique du 14 août 2014, reçu par M^e Orliac, notaire à l’Isle Jourdain, la SCI Acem a acquis de M. X les lots de copropriété n°160, 175 et 365 au sein de la Résidence d’Arcachon Marines sur la commune d’Arcachon.

Dans cet acte, un état daté du syndic de la copropriété du 7 août 2014 indique que M. X, le vendeur, était à cette date redevable de la somme de 38.003,09 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Par acte du 31 mai 2016, le Syndicat des copropriétaires Résidence Arcachon Marines a assigné la SCI Acem devant le tribunal d’instance d’Arcachon afin d’obtenir, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1382 du code civil sa condamnation avec exécution provisoire au paiement de :

— la somme de 3.305,84 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2015 ;

— la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 20 juin 2016, la SCI Acem a assigné M. X par devant le tribunal d’instance d’Arcachon afin d’obtenir au visa des articles 367 du code de procédure civile et de l’article 1147 du code civil :

— la jonction de l’affaire avec celle l’opposant au syndicat des copropriétaires Résidence Arcachon Marines ;

— la condamnation de M. X à la garantir et relever indemne de toutes condamnations à l’égard du Syndicat des copropriétaires Résidence Arcachon Marines au titre des charges de copropriété dont l’exigibilité est antérieure au 2 octobre 2014, au titre des dépens et d’une somme éventuelle au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— la condamnation de M. X à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Les deux affaires ont été jointes.

Par jugement du 15 décembre 2017, le tribunal d’instance d’Arcachon a :

— ordonné la jonction des procédures n°11-16623 et n°11-16249 ;

— déclaré le Syndicat des copropriétaires Résidence Arcachon Marines mal fondé en ses demandes ;

— l’a débouté de la totalité de ses demandes ;

— constaté que M. X a réglé l’intégralité des charges dont il était redevable dans le cadre de la vente de l’appartement dont il était propriétaire Résidence Arcachon Marines ;

— débouté la SCI Acem de toutes ses demandes à l’encontre de M. X ;

— condamné le Syndicat des copropriétaires qui devra par ailleurs payer à la SCI Acem la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné solidairement le Syndicat des copropriétaires Résidence Arcachon Marines et la SCI Acem à verser à M. X la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

— condamné solidairement le Syndicat des copropriétaires Résidence Arcachon Marines et la SCI Acem aux entiers dépens.

Le Syndicat des copropriétaires Résidence Arcachon Marines représenté par son syndic le cabinet Bedin a interjeté appel du jugement le 9 août 2018.

Dans ses conclusions notifiées le 2 mai 2019, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Arcachon Marines demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel ;

Statuant à nouveau :

A titre principal :

— le déclarer bien fondé en son action ;

— condamner la SCI Acem à lui payer la somme de 3.478,93 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés suivant décompte en date du 29 mai 2017, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 19 octobre 2015 ;

— condamner la SCI Acem à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

A titre subsidiaire :

— condamner M. X à lui payer la somme de 3.212,29 euros au titre des travaux de copropriété exigibles au 1^er septembre 2014 ;

En tout état de cause :

— débouter M. X et la SCI Acem de l’ensemble de leurs demandes à son encontre;

— condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les frais de sommation de payer.

Dans ses conclusions notifiées le 6 février 2019, la SCI Acem demande à la cour de :

— prendre acte de l’engagement de la SCI Acem de procéder au règlement correspondant aux éventuelles charges qui lui incomberont ;

A titre principal :

— dans l’hypothèse où M. X a assumé les charges lui incombant au 2 octobre 2014, confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence Arcachon Marines de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Arcachon Marines à payer à la SCI Acem la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour action abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— le condamner à lui payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner à la relever indemne et la garantir de toutes condamnations éventuelles à l’égard de M. X ;

A titre subsidiaire :

Dans l’hypothèse où M. X n’a pas assumé les charges lui incombant au 2 octobre 2014 ;

— condamner M. X à garantir et relever indemne la SCI Acem de toutes condamnations à l’égard du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Arcachon Marines au titre des charges de copropriétés dont l’exigibilité est antérieure au 2 octobre 2014, au titre des dépens et d’une somme éventuelle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner à lui payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 3 mai 2019, M. X demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 15 décembre 2017 ;

— débouter toutes parties de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de M. X;

— condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Le litige porte sur le paiement de la somme de 3212,29 euros représentant des charges de copropriété réclamées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence Arcachon Marines pour les lots 160, 175 et 375 appartenant initialement à M. X et vendues à la SCI Acem par acte en date du 14 août 2014, ces charges correspondant à des appels de fonds pour des travaux exigibles au 1^er septembre 2014.

Le tribunal a jugé que l’acte de vente en date du 14 août 2014 démontre que les sommes réclamées par le Syndicat des copropriétaires ont été payées par M. X et a débouté le Syndicat des copropriétaires de ses demandes.

Le Syndicat des copropriétaires expose au soutien de son appel que l’acte authentique a été signé le 14 août 2014 avant que la somme de 3.212,29 euros ne devienne exigible au 1^er septembre 2014, que dans ces conditions, toutes les sommes exigibles postérieurement au 14 août 2014 ont été annulées sur le compte de M. X pour être en toute logique portées au débit du compte de la SCI Acem qui reste débitrice à son égard de la somme de 3.478,93 euros.

La SCI Acem explique pour sa part qu’un état du syndic de la copropriété en date du 7 août 2014 indique que M. X, vendeur, était à cette date redevable de la somme totale de 38.003,09 euros à l’égard du Syndicat des copropriétaires, que la SCI Acem n’était redevable que des provisions sur charges à compter du 1^er octobre 2014, toutes les charges antérieures étant incluses dans la somme de 38.003,09 euros qui devait être versée par M. X dans le cadre de la saisie immobilière.

M. X soutient avoir versé lors de la vente l’intégralité des sommes dont il était débiteur, le montant des charges qu’il devait régler ayant été fixé sous le contrôle du notaire et sur la base des décomptes fournis par le Syndicat des copropriétaires.

Il sera au préalable observé que le Syndicat des copropriétaires réclamait en première instance la somme de 3305,84 euros représentant des charges de copropriété impayées et qu’en appel cette somme est portée à 3.478,93 euros et à titre subsidiaire à celle de 3212,29 euros au titre des travaux exigibles au 1^er septembre 2014.

Aux termes de l’article 6-2 du décret n° du 17 mars 1967,

'A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes'.

Il ressort de la situation du compte individuel du copropriétaire annexé à l’acte de vente du 14 août 2014 en application de l’article 20 de la loi n° 65-667 du 10 juillet 1965, qu’un montant de 38.003,09 euros est dû au titre des charges de copropriété lequel sera régularisé lorsque le montant versé par M. X dans le cadre de la saisie immobilière aura été reçu.

Il n’est pas contesté que la somme de 38003,09 euros a été versée au Syndicat des copropriétaires, la question étant celle de savoir si la somme de 3212,29 euros correspondant à des appels de fonds exigible au 1^er septembre 2014 était incluse dans cette somme. Il est à cet égard précisé en fin de la situation du compte du copropriétaire que sont comprises dans la somme de 38.003,39 euros les montants suivants :

—  1^er septembre 2014 : canalisations : 121,95 euros

—  1^er septembre 2014 : travaux caméras : 7,47 euros

—  1^er septembre travaux Tadorne : 3082,87 euros

soit la somme totale de 3212,29 euros.

Il est ensuite précisé que ne sont pas comprise dans la somme de 38.003,09 euros car non encore appelés les montants suivants :

—  1^er octobre 2014 : travaux Tadorne : 3082,87 euros

—  1^er octobre 2014 : travaux canalisations : 131,28 euros

—  1^er janvier 2015 : travaux canalisations : 175,04 euros,

soit la somme totale de 3389,19 euros.

Selon les écritures du Syndicat des copropriétaires c’est bien la somme de 3212,29 euros correspondant aux travaux exigibles au 1^er septembre 2014 qui est aujourd’hui réclamée, la liste des travaux figurant en page 3 de ses dernières conclusions correspondant aux montants indiqués ci-dessus..

Le Syndicat des copropriétaires affirme que cette somme a été annulée du compte de M. X pour être portée au compte de la SCI Sacem, qui serait aujourd’hui redevable de la somme totale de 3478,93 euros.

Il ressort de l’extrait de compte copropriétaire de la SCI Acem arrêté au 29 mai 2017 qu’ont été inclus les travaux exigibles au 1^er septembre 2014. L’extrait de compte de M. X arrêté au 17 octobre 2014 (pièce 19 du Syndicat des copropriétaires) fait ressortir que ces mêmes travaux exigibles au 1^er septembre 2014 ont été débités puis crédités en remboursement, pour un montant total de 3212,29 euros, dont un total de 3082,87 pour les travaux Tadorne, de 121,95 euros pour travaux sur canalisations et 7,47 euros pour les

travaux sur caméras. Il s’agit donc bien des travaux figurant dans l’acte de vente comme pris en compte dans le paiement de la somme de 38.003,09 euros. Cet extrait de compte fait ressortir un versement de M^e Destruhaut, notaire, de 5999,28 euros et un remboursement Carpa de 31.898,39 euros, plus aucune somme n’étant due.

Cependant, ce même extrait de compte comprend diverses sommes en débit au 17 octobre 2014 qui correspondent à des frais de procédure, article 700, intérêts et dommages-intérêts pour un montant total de 6695 euros. Il en ressort que si le solde du compte de M. X est égal à zéro en raison du versement de la somme de 37.773,09 euros, ont été déduits de ce décompte le montant des travaux exigibles au 1^er septembre 2014, contrairement aux indications portées dans la note de renseignements complémentaires annexée à l’acte de vente, laquelle a été rédigée par le syndic qui a précisé que les travaux exigibles au 1erseptembre 2014 étaient compris dans la somme de 38.003,09 euros versée sur le prix de vente de l’immeuble et dont M. X s’est donc acquitté. Le défaut de paiement de la somme de 3212,29 euros vient en réalité de ce que des sommes ont été portées au débit du compte de M. X postérieurement à la vente et qu’elles n’ont vraisemblablement pas été incluses dans le décompte établi lors de la vente.

C’est donc à tort que le Syndicat des copropriétaires a inclus ces charges dans le compte de la SCI Acem, la somme de 3212,29 euros restant due par M. X.

La demande du Syndicat des copropriétaires est donc mal fondée à l’encontre de la SCI Acem. Il sera par contre fait contre fait droit à la demande subsidiaire à l’encontre de M. X.

Le jugement entrepris sera donc réformé et M. X sera condamné au paiement de la somme de 3212,29 euros.

Sur la demande de la SCI Acem de dommages-intérêts pour procédure abusive.

La SCI Acem demande le paiement d’une somme de 4000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Cependant, il est de jurisprudence établie que l’exercice d’un droit ne dégénère en abus que si celui-ci est exercé dans l’intention de nuire ou avec une légèreté blâmable. Une telle intention ou légèreté ne sont démontrées en l’espèce ni en première instance ni devant la cour d’appel en sorte que la demande dommages-intérêts doit être rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI ACEM demande la réformation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée solidairement avec le Syndicat des copropriétaires au paiement à M. X d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est exact ainsi que le relève la SCI Acem que la mise en cause de M. X suite à son assignation par le Syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété exigibles au 1^er septembre 2014 s’imposait s’agissant de charges dont le paiement a été prévu par l’acte de vente passé entre M. X et la SCI Acem.

Le jugement sera donc réformé en ce qu’il a condamné solidairement la SCI Acem de même que le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2000 euros à M. X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la procédure d’appel, le Syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI Acem une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile. Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du Syndicat des copropriétaires.

M. X partie perdante, sera condamné aux dépens. Il ne sera pas fait droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de comprendre dans les dépens le frais de la sommation de payer délivrée à al SCI Acem.

Par ces motifs,

Réforme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Arcachon Marines mal fondé et l’a débouté de l’ensemble de ses demandes et en ce qu’il a condamné la SCI Acem solidairement avec le Syndicat des copropriétaires à payer à M. X une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Arcachon Marines de ses demandes à l’encontre de la SCI Acem,

Condamne M. Y X à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Arcachon Marines représenté par son syndic la somme de 3212,29 euros,

Déboute la SCI Acem de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive en cause d’appel,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Arcachon Marines à payer à la SCI Acem une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la Résidence Arcachon Marines,

Condamne M. Y X aux dépens.

La présente décision a été signée par madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE