COUR D’APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 FEVRIER 2022

N° RG 21/04239 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MHPC

A X

c/

S.A. CLAIRSIENNE

Nature de la décision :APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le : 23 février 2022

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 02 juillet 2021 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 21/00014) suivant déclaration d’appel du 22 juillet 2021

APPELANT :

A X

né le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant […]

Représenté par M^e Laurène D’AMIENS de la SCP CLAIRE LE BARAZER & LAURÈNE D’AMIENS, avocat au barreau de BORDEAUX et assisté par M^e Delphine BRON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. CLAIRSIENNE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social […]

Représentée par M^e Maxime GRAVELLIER de la SCP GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 janvier 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat de location du 29 juillet 1993, la société Clair Logis d’Aquitaine a donné à bail à M. A X un logement de type 4 au sein de la résidence Beauval à Bassens (Bâtiment E, logement n° 17).

La société Clair Logis d’Aquitaine est devenue la SA Clairsienne en 2001.

Par acte d’huissier du 31 décembre 2020, M. A X a fait assigner en référé la SA Clairsienne aux fins notamment d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire et d’ordonner la suspension des loyers dans l’attente de la réalisation par la SA Clairsienne des travaux nécessaires à la remise en état de son logement.

Par ordonnance de référé contradictoire du 2 juillet 2021, le juge du contentieux de la protection, pôle protection et proximité, du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- débouté M. A X de sa demande d’expertise judiciaire,

- débouté M. A X de sa demande principale de suspension des loyers et de sa demande subsidiaire de consignation des loyers,

- condamné M. A X aux dépens,

- dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

M. A X a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 22 juillet 2021.

Par conclusions déposées le 23 décembre 2021, il demande à la cour de :

- infirmer l’ordonnance de référé du 2 juillet 2021 en ce qu’elle a débouté M. A X de sa demande expertise judiciaire,

- infirmer l’ordonnance de référé du 2 juillet 2021 en ce qu’elle a débouté M. A X de sa demande principale de suspension des loyers et de sa demande subsidiaire de consignation des loyers,

- infirmer l’ordonnance de référé du 2 juillet 2021 en ce qu’elle a condamné M. A X aux dépens,

STATUANT A NOUVEAU,

- ordonner une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il lui plaira avec mission habituelle en pareille matière et notamment :

- prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties et donner tous éléments techniques de nature à être utiles au juge,

- visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, l’immeuble occupé à M. A X, […], résidence Beauval, […],

- dire si l’immeuble tant dans ses parties privatives, que parties communes présente les désordres précisément invoqués dans l’assignation et/ou tout document de renvoi (notamment constats d’huissiers et courrier du Maire de Bassens du 8 septembre 2020) dont la présence d’amiante,

- vérifier notamment si les travaux de l’appartement supérieur envisagés visant à créer une canalisation des eaux noires en traversant le plafond au niveau de la cuisine de M. A X sont conformes aux règles de l’art et si, à termes ces travaux sont conformes à la sécurité sanitaire et la décence de l’appartement de M. A X,

- en indiquer la nature et l’étendue des désordres affectant l’appartement et l’immeuble dans son entier en précisant s’ils peuvent compromettre la jouissance des locataires ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné, et en affecter la décence,

- dire quelles sont les causes de ces désordres,

- rechercher tous les éléments techniques permettant d’établir éventuellement les responsabilités dans ces désordres,

- indiquer s’il y a lieu les travaux à exécuter pour remettre l’immeuble en conformité à sa destination ou pour le rendre conforme aux prescriptions légales et réglementaires, en évaluer le coût et la durée de leur exécution,

- donner tous éléments pour proposer l’évaluation des préjudices subis par chaque partie du fait des désordres constatés et de l’exécution des réparations,

- répondre à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux de réparation, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations l’état de ses investigations et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations,

- plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,

- ordonner la suspension des loyers et ce, à compter du mois du 1er février 2020 date des premières infiltrations, dans l’attente de la réalisation par la SA Clairsienne des travaux nécessaires à la remise en état de son logement,

A titre subsidiaire, si la demande de suspension des loyers était rejetée,

- ordonner la consignation des loyers et ce, à compter du 1er février 2020 date des premières infiltrations, sur le compte séquestre du Bâtonnier de l’ordre des avocats de Bordeaux et dire qu’elle sera libérée sur justification de l’accord des deux parties, et à défaut sur décision judiciaire,

En tout état de cause,

- débouter la SA CLAIRSIENNE de sa demande de condamnation à une astreinte de 50€ par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la proposition de relogement qui lui sera notifié, a libéré son logement en acceptant d’être relogé, temporairement ou définitivement,

- débouter la SA CLAIRSIENNE de sa demande de condamnation sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivants la notification qui sera faite de la date de début des travaux d’étayage de son logement à permettre l’accès à ce dernier pour laisser s’exécuter lesdits travaux d’étayage,

- débouter la Société CLAIRSIENNE de sa demande au titre de l’article 700,

- condamner la SA CLAIRSIENNE à verser à M. A X somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens de la procédure dont distraction pour ceux d’appel au profit de la SCP Lebarazer & d’Amiens et ce, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 27 décembre 2021, la SA Clairsienne demande à la cour de :

- confirmer l’ordonnance de référé rendue le 2 juillet 2021 en ce qu’elle a :

- débouté M. A X de sa demande d’expertise judiciaire,

- débouté M. A X de sa demande principale de suspension des loyers et de sa demande subsidiaire de consignation des loyers,

- condamné M. A X aux dépens,

Y AJOUTANT,

- à titre subsidiaire, et si M. A X était autorisé à suspendre ou consigner les loyers dans l’attente de la réalisation des travaux de remise en état de son logement, le condamner à une astreinte de 50 euros par jour en cas de refus de laisser exécuter les travaux nécessaires à la remise en état de son logement,

- condamner M. A X :

* (à titre principal) sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la proposition de relogement qui lui sera notifiée, à libérer son logement en acceptant d’être relogé, temporairement ou définitivement ;
* (à titre subsidiaire) sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la notification qui lui sera faite de la date de début des travaux d’étayage de son logement à permettre l’accès à ce dernier pour laisser s’exécuter lesdits travaux d’étayage,

En tout état de cause,

- débouter M. A X de sa demande tendant à voir condamner la SA Clairsienne sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. A X à verser à la SA Clairsienne la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. A X aux dépens d’appel.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience collégiale du 10 janvier 2022, avec clôture de la procédure 15 jours avant la date de l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 834 du code de procédure civile énonce que dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal du contentieux de proximit peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge du tribunal du contentieux de proximité peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner de l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la mesure d’expertise sollicitée

L’article 145 du code de procédure civile dispose que : 'S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

M. X, appelant, reproche à l’ordonnance de référé d’avoir considéré que l’ensemble des désordres qu’il estime avoir subis était reconnu par la société Clairsienne, alors que selon lui, celle-ci a seulement reconnu l’existence d’infiltrations et l’effondrement du plafond mais n’a jamais reconnu la présence d’amiante dans les dalles du sol, l’insécurité de l’installation électrique, la non conformité de la ventilation, le défaut de sécurité du chantier de réhabilitation. Il fait valoir que son logement est indécent et que sa demande d’expertise est utile et légitime afin de déterminer la gravité des désordres subis et le préjudice de jouissance qui en découle pour lui, qu’il ne s’oppose pas à la réalisation des travaux et que ses refus de relogement étaient justifiés. Il ajoute que la mission d’expertise qu’il sollicite doit également porter sur la conformité de l’installation à venir d’une évacuation des eaux usées traversant en apparent le plafond de sa cuisine telle qu’envisagée par la bailleresse. M. X demande la suspension du paiement des loyers et à défaut leur consignation et conclut au débouté de la demande de libération des lieux sous astreinte avec relogement formée par la société Clairsienne.
La société Clairsienne fait valoir en réponse qu’elle reconnaît que les travaux effectués par la société Bouygues Bâtiment ont causé des désordres, notamment des dégâts aux embellissements (murs et plafonds) dans le logement occupé par M. X, de sorte que l’expertise demandée n’est justifiée par aucun motif légitime. Elle estime que le locataire ne rapporte pas la preuve de certaines infiltrations d’eau qu’il allègue, que seuls quelques morceaux de plâtre du plafond sont tombés, que les dalles du sol dont la colle pourrait contenir de l’amiante seront remplacées et que la création d’une canalisation d’évacuation d’eaux usées traversant le plafond est parfaitement conforme. Elle fait également valoir que M. X s’oppose à la poursuite des travaux envisagés, alors qu’ils ont été déclarés conformes par les bureaux de contrôle, qu’il refuse le relogement ou la pose d’étais dans son logement durant les travaux en présentiel et elle demande, à titre principal, sa condamnation sous astreinte à libérer les lieux en acceptant d’être relogé et, à titre subsidiaire, sa condamnation également sous astreinte à permettre l’accès à son logement pour laisser s’exécuter les travaux d’étayage.

Il ressort des pièces produites à la procédure que la société Clairsienne reconnaît que les travaux effectués par la société Bouygues Bâtiment ont causé des désordres dans le logement, qu’elle en connaît l’étendue et entend y remédier.

1. Les infiltrations d’eau et inondations

Les différents courriels produits à la procédure en pièces 1 à 7 par la société Clairsienne démontrent que dès la survenance des infiltrations d’eau en raison du décaissement de la toiture terrasse, la bailleresse a constaté et reconnu les désordres, fait intervenir la société Bouygues dans les plus brefs délais pour reprendre l’étanchéité au dessus de l’appartement de M. X et mis à sa disposition un aspirateur à eau en cas de nouvelles infiltrations. Les infiltrations suivantes, constatées en septembre et octobre 2020, lors de la mise en place de portes-fenêtres au niveau supérieur (5ème étage) ou lorsque la porte donnant accès à l’appartement situé en attique a été fracturée, ont toutes fait l’objet de réactions immédiates du bailleur ou de l’entreprise Bouygues. Il ressort également de ces correspondances que la société Clairsienne a proposé durant cette période un relogement sans frais à M. X et a tenu à sa disposition une chambre d’hôtel en pension complète, gratuitement pendant plusieurs semaines, sans que le locataire n’ait donné de suite favorable à ces propositions.

M. X démontre que le 19 juin 2021, il a subi d’autres infiltrations d’eau provenant de la toiture de l’immeuble, en produisant le rapport d’intervention du SDIS de la Gironde attestant de l’intervention des pompiers à 2h43 du matin. Cependant, aucune pièce ne permet de démontrer que le locataire a informé le bailleur de cette infiltration.

Enfin, M. X produit le rapport d’expertise du cabinet Saretec du 24 septembre 2021, lequel ayant mené une campagne d’arrosage sur les toitures des logements situés en attique, met en évidence des infiltrations, notamment constatées 'dans le niveau en cours d’aménagement pour le bâtiment E'. Cette expertise porte toutefois sur l’étanchéité de la couverture en acier imitation zinc de l’étage supplémentaire de l’immeuble et il en ressort que les défauts d’étanchéité constatés ne sont générateurs d’infiltrations que dans le niveau en cours d’aménagement, soit le 5ème étage situé en attique, tandis que M. X habite le 4ème étage, niveau préexistant aux travaux. En tout état de cause, le rapport de cette expertise commandée par la société Bouygues bâtiment et effectuée en présence de la société Clairsienne, comporte des propositions et solutions techniques pour améliorer la couverture dans les zones concernées, de sorte qu’une expertise supplémentaire serait inutile.

Il ressort ainsi des pièces produites que la société Clairsienne ne conteste pas les infiltrations dans le logement de M. X ou que ce dernier ne rapporte pas la preuve de dégât des eaux dans son appartement en juin 2021, que le bailleur entend trouver les solutions adéquates et entreprend les travaux réparatoires nécessaires.

Ainsi, la désignation d’un expert avant que ces travaux réparatoires ne soient réalisés est prématurée.

2. Les chutes de plâtre du plafond

M. X produit un constat d’huissier établi à sa demande le 14 septembre 2020, avec photographie annexée, selon lequel notamment dans la pièce principale de son logement, un bloc de plâtre du plafond s’est détaché, laissant apparaître un trou béant et que la brique est visible.

A cet égard, il ressort du courrier du 10 août 2020 adressé à M. X par la société Clairsienne, que cette dernière reconnaît qu’un incident de chantier survenu le 24 juillet 2020 a occasionné une chute de morceaux de plâtre dans le logement, en lien avec les travaux de curage d’une chape au marteau-piqueur réalisés par la société Bouygues. Le bailleur indique avoir fait aussitôt procéder à un diagnostic et à la vérification de plusieurs points par le coordinateur SPS et qu’aucun danger relatif à la structure de l’immeuble n’a été relevé.

Il ressort ensuite du mail du 10 septembre 2020 adressé par la société Clairsienne à M. X que le bailleur reconnaît les nouvelles chutes de morceaux de plafond survenues dans le logement le 8 septembre 2020 et que le bureau de contrôle a été missionné aux fins de se prononcer sur l’origine de ces chutes et sur les préconisations techniques et a rappelé que la structure n’était pas en question.

Dans ces deux correspondances, la société bailleresse a par ailleurs rappelé à M. X les propositions de relogement provisoire ou de mutation qui lui ont été faites et qu’il avait refusées.

Il en résulte que la société Clairsienne ne conteste nullement l’étendue des dégâts affectant le plafond du logement de M. X, qu’elle a diligenté toutes les investigations techniques et de sécurité nécessaires et entend remédier rapidement aux désordres, de sorte qu’aucune expertise judiciaire n’est ici nécessaire.

Ainsi, M. X est mal fondé à faire évaluer un préjudice né des travaux réalisés par son bailleur alors qu’ils ne sont pas terminés.

3. La présence d’amiante dans les dalles du sol

M. X fait état d’un rapport de repérage des matériaux contenant de l’amiante dans son logement daté du 1er septembre 2017, qui fait apparaître que des traces d’amiante ont été détectées dans les dalles de sol équipant les différentes pièces de son appartement.

La société Clairsienne reconnaît dans ses conclusions la présence d’amiante dans la colle utilisée pour sceller les dalles de sol et indique qu’elle a prévu au titre des travaux de rénovation des embellissements, outre la réalisation de mesures d’empoussièrement afin de vérifier l’absence de particules d’amiante dans l’air, le recouvrement avec la pose d’un nouveau sol. Il résulte par ailleurs du mail du 30 juillet 2020 communiqué en pièce 20 par la bailleresse, que le choix de l’aspect du nouveau sol a été donné à M. X.

Il résulte de ce qui précède que la société Clairsienne a parfaitement pris la mesure de la présence d’amiante dans la colle présente sur les dalles de sol du logement ainsi que des risques liés, en programmant des opérations visant à déceler la présence d’amiante friable ou de particules dans l’air et le recouvrement complet du sol par un nouveau revêtement, une expertise portant sur ce point étant dès lors inutile.

4. La création d’une canalisation d’eaux usées dans le plafond

Aux termes de l’article 2, alinéa 3, de la loi n°67-651 du 12 juillet 1967, le locataire ne peut en aucun cas interdire l’accès des locaux loués ni s’opposer au passage dans ceux-ci de conduits de toute nature.

M. X produit en pièce n°10 un courrier du service technique de la ville de Bassens, adressé à la société Clairsienne, qui demande que lui soit transmis un justificatif de la conformité de l’installation d’évacuation des eaux usées de l’appartement situé en attique et envisagée dans le plafond de son appartement. Cet élément, sur lequel se fonde M. X pour solliciter une expertise aux fins de vérifier la conformité de la future canalisation, ne démontre nullement la non-conformité la canalisation envisagée.

La société Clairsienne produit à ce titre le compte-rendu rédigé le 15 septembre 2020 par le bureau de contrôle Alpes Contrôles, qui a étudié les plans des réseaux EU/EV du R+4/R+5 ainsi que les documents techniques y afférents et a émis l’avis suivant : 'dans le cadre de nos missions solidité, sécurité incendie et hygiène, nous formulons un avis favorable sur les dispositions techniques liées aux évacuations EU et EV des attiques à travers les logements du 4ème étage'. Cet avis est donc parfaitement favorable. Le passage de ces évacuations est également conforme aux Documents Techniques Unifiés (DTU) produits en pièces n°35 et 36 par la société Clairsienne, lesquels indiquent que le passage des canalisations peut être effectué en traversée de parois (murs et plafonds) par percement, de sorte que la traversée du sol de l’appartement en attique pour passer dans le plafond de l’appartement du niveau en dessous, à savoir celui de M. X, est parfaitement conforme aux normes homologuées AFNOR.

M. X entend également faire obstacle à la création des évacuations dans le plafond de son appartement, en versant à la procédure une attestation établie par M^me C Y, locataire d’un appartement au 4ème étage du bâtiment D de la résidence Beauval, qui indique que depuis l’occupation du 5ème étage nouvellement construit au dessus de son logement, elle a constaté 'une grosse nuisance sonore' due à l’évacuation des eaux usées qui passent dans son plafond. Cependant, cette attestation ne concerne que les prétendues nuisances décrites par M^me Y, qui réside dans un autre bâtiment de la résidence et qui au surplus, ne s’est pas rapprochée de la bailleresse pour lui signaler ce problème. Ainsi, ce document ne permet pas d’établir la réalité du préjudice que M. X subirait une fois les évacuations créées.

Par ailleurs, l’attestation établie par M. D-E Z, locataire du bâtiment E, est sans lien avec les caissons d’évacuation des eaux usées dans le plafond puisqu’il écrit : 'fuite au niveau de la chasse d’eau de l’appartement n°7'. M. Z indique en effet avoir été victime d’un dégât des eaux dans son appartement, qui trouve son origine dans une fuite de la chasse d’eau du WC équipant le logement situé au dessus du sien et justifie avoir entamé les démarches auprès de sa compagnie d’assurance pour faire diligenter une expertise, en vue d’effectuer les réparations nécessaires. Ce sinistre est ainsi sans lien avec des canalisations telles que celles envisagées dans le plafond de l’appartement de M. X.

Les évacuations litigieuses étant conformes aux DTU et ayant fait l’objet d’un avis favorable du bureau de contrôle, la mesure d’expertise est inutile, étant précisé qu’en application de l’article 3 de la loi du 12 juillet 1967, M. X, locataire, ne saurait s’opposer au passage des conduits en cause.

Le préjudice argué par M. X n’étant ni actuel, ni certain, il lui appartiendra éventuellement, dans le cadre d’une procédure au fond et une fois les travaux achevés, d’invoquer un préjudice de jouissance qu’il devra alors démontrer.

5. Les désordres argués dans les parties communes

L’article 146, alinéa 2, du code de procédure civile dispose : 'En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve'.

Il ressort des pièces produites qu’en raison de travaux de création d’un ascenseur dans chaque bâtiment, l’accès aux cages d’escalier a été condamné et la société Bouygues a installé un escalier en façade extérieure de la résidence.

Au soutien de sa demande d’expertise, M. X fait valoir que les escaliers extérieurs présentent des problèmes de sécurité, que les marches métalliques abîment les griffes de ses chiens et qu’il a dû faire installer des plaques afin d’éviter que ses animaux ou ses petits-enfants ne passent au travers du garde-corps.

Il produit en ce sens un constat d’huissier du 2 mars 2020 établi à sa demande et dans lequel il indiquait à l’huissier de justice avoir installé lui-même des plaques en raison d’un 'grand espace présent entre le garde-corps et le mur' avec, selon lui, un risque de chute d’un enfant ou d’un de ses chiens.

M. X vise également des courriels et des photographies produits en pièce 25 par la société Clairsienne, estimant que ces éléments démontrent la dangerosité et l’absence de garde-corps sur les escaliers métalliques extérieurs.

Il convient cependant de relever que ces correspondances entre les sociétés Bouygues et Clairsienne font état du refus de M. X de voir remplacer les fenêtres de son logement afin de lui donner accès à la sapine (escalier extérieur), puis de son refus d’emprunter la sapine en raison d’un écart qu’il invoquait entre le seuil de l’escalier et le mur de l’immeuble. Or, il ressort de ces éléments que c’est la société Bouygues elle-même qui a installé des plaques devant le garde-corps déjà existant de l’escalier en cause. L’attestation vétérinaire mentionnée dans le constat produit par M. X, concernant les griffes de ses chiens abîmés par le sol de l’escalier métallique, ne démontre en rien la dangerosité ou la non conformité de cet échafaudage.

Par ailleurs, la société Clairsienne produit en pièce n°34 le rapport de vérification concernant 'l’échafaudage escalier public bâtiment E' pour les façades nord et sud, émanant du bureau de contrôle Qualiconsult Exploitation. Ce rapport émet des avis satisfaisants pour l’ensemble des points examinés portant tant sur le montage et l’installation que sur l’état de conservation de cet escalier.

Il ne ressort pas de ces éléments un commencement de preuve de ce que cet escalier ne répondrait pas à toutes les exigences de sécurité et il ne peut être suppléé à la carence de M. X dans l’administration de la preuve par l’organisation d’une mesure d’expertise.

En conséquence de l’ensemble des éléments ci-dessus développés, le bailleur ayant reconnu les désordres invoqués, mis en place des solutions pour y remédier et rapporté la preuve de la conformité des travaux envisagés ainsi que de la sécurité du chantier, l’expertise sollicitée par M. X est inutile ou prématurée, et ne repose au surplus, sur aucun motif légitime. Les travaux n’étant pas terminés, le préjudice éventuel du locataire ne pourra être évalué qu’à la fin des travaux d’étanchéité de la toiture et de reprise des embellissements de son appartement.
L’ordonnance querellée sera ainsi confirmée en ce qu’elle a débouté M. X de sa demande d’expertise judiciaire.

Sur la demande de suspension des loyers

M. X se fonde sur l’article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 pour invoquer une exception d’inexécution des obligations de la société Clairsienne et demander à titre principal, la suspension et à titre subsidiaire, la consignation des loyers à compter du 1er février 2020 jusqu’à ce qu’un accord soit trouvé entre les parties et à défaut, sur décision judiciaire. Il invoque à ce titre un préjudice de jouissance du fait du déroulement des travaux de réhabilitation de l’immeuble.

Après avoir fait observer que M. X sollicite tout à la fois une mesure d’expertise pour évaluer son préjudice de jouissance et la suspension ou la consignation des loyers en raison de son préjudice de jouissance supposé, il sera rappelé que l’appréciation d’un préjudice de jouissance relève de la compétence du juge du fond, le juge des référés étant le juge de l’évidence.

La demande principale de M. X de suspension des loyers, ainsi que sa demande subsidiaire de consignation des loyers seront donc rejetées, confirmant l’ordonnance de référé sur ce point par substitution de motifs.

Sur la demande reconventionnelle de la société Clairsienne

La société Clairsienne indique que dans un premier temps, la société Bouygues exigeait que le 4ème étage soit vidé de ses occupants pour poursuivre les travaux sur les attiques et que dans un second temps, elle a indiqué que les travaux pourraient se poursuivre en site occupé à condition que les logements du 4ème étage fasse l’objet d’un important étayage avec mise en place de plaques de protection au plafond. Le bailleur précise que l’ensemble des locataires concernés ont accepté le relogement ou l’étayage, à l’exception de M. X. Faisant valoir que le juge des référés omis de statuer sur sa demande reconventionnelle, la société Clairsienne demande à titre principal la condamnation sous astreinte de M. X à libérer son logement en acceptant d’être relogé temporairement ou définitivement et à titre subsidiaire, sa condamnation à permettre l’accès au logement pour laisser s’exécuter les travaux d’étayage.

En réponse, M. X estime que le relogement d’une durée de 2 mois n’est pas justifié et que les travaux peuvent se faire en site occupé. M. X indique par ailleurs dans ses conclusions ne pas s’opposer aux travaux d’étayage, sous réserve que la mise en oeuvre du tuyau d’eaux vannes qui traverse le plafond de sa cuisine soit conforme et n’entraîne pas pour lui de préjudice.

Il s’évince d’un courrier adressé par la société Clairsienne à M. X le 19 avril 2021 que le diagnostic d’analyse des risques liés à la réalisation des travaux en attiques au-dessus des logements en R+4 établi par Bouygues le 22 octobre 2020, met en évidence un risque de chute de morceaux de plafond sur différentes phases de travaux ayant une durée de 2 mois. En effet, il ressort de ce rapport produit en pièce n°30 par la société Clairsienne que les solutions prescrites par la société Bouygues consistent en un relogement des locataires, soit définitif, soit temporaire pour la durée des travaux, soit en journée pendant les horaires d’ouverture du chantier et la nuit durant les phases à risque important. Ce rapport indique en cas n°4 : 'pas de relogement du locataire = pas de travaux'. En conséquence, la solution la plus appropriée selon l’entreprise chargée des travaux est le relogement des locataires.

Par ailleurs, la société Clairsienne indique qu’une alternative au relogement existe à présent, consistant en un étayage important à l’aide de plus d’une cinquantaine d’étais à l’intérieur de l’appartement. Cependant, quand bien même M. X indique dans ses écritures ne pas s’opposer pas à cet étayage en présentiel sous réserve de la de la conformité du tuyau d’évacuation qui traversera son plafond et sous réserve l’absence de préjudice, il résulte des éléments développés supra que le locataire refuse la création de cette évacuation et demandait une expertise pour en déterminer la conformité.

En conséquence et au regard de l’urgence de la reprise du chantier actuellement à l’arrêt, il convient d’ajouter à l’ordonnance la condamnation de M. X à libérer son logement sous condition de relogement dans un appartement de type T4 sur la commune de Bassens, pour une durée de deux mois maximum, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la réception de la proposition de relogement qui lui sera faite par lettre recommandée avec avis de réception.

Il sera ajouté à l’ordonnance de référé sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de confirmer l’ordonnance du 2 juillet 2021 en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, M. X, qui succombe à l’instance, en supportera la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

- Confirme l’ordonnance de référé du 2 juillet 2021 en toutes ses dispositions sauf à dire que la demande de suspension ou de consignation des loyers relève de la compétence du juge du fond ;

Y ajoutant,

- Condamne M. A X à libérer les lieux sous condition de relogement par la SA Clairsienne pour une durée n’excédant pas deux mois, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la réception de la proposition de relogement, par lettre recommandée avec avis de réception, dans un appartement de type T4 sur la commune de Bassens (33530) pendant un délai de 60 jours, passé ce délai, il pourra à nouveau être fait droit ;

- Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

- Condamne M. A X aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,