COUR D’APPEL DE BORDEAUX

4ème CHAMBRE COMMERCIALE

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ARRÊT DU : 27 JUIN 2023

N° RG 21/02757 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MDMY

S.A.R.L. MYRIADE

S.E.L.A.R.L. PHILAE

c/

S.C. PIERRE-PLUS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 avril 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 19/07323) suivant déclaration d’appel du 10 mai 2021

APPELANTES :

S.A.R.L. MYRIADE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3]

S.E.L.A.R.L. PHILAE agissant Es qualité de Mandataire judiciaire de la SARL MYRIADE, [Adresse 1]

Représentées par Maître Olivier BOURU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

S.C. PIERRE-PLUS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2]

Représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX assistée par Maître Dominique COHEN-TRUMER avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 mai 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Jean-Pierre FRANCO

Conseiller : Madame Sophie MASSON

Conseiller : Madame Marie GOUMILLOUX

Greffier : M. Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte des 13 juillet et 13 octobre 2004, la SNC Grand’Tour, aux droits de laquelle se trouve désormais la SCI Pierre-Plus, a donné à bail à la SARL Mathinat, aux droits de laquelle est venue la SARL Myriade, un local à usage commercial n°44 dépendant du centre commercial [Localité 4] Grand Tour à [Localité 5] pour une durée de 12 années à compter du 22 mars 2005, pour l’exercice d’une activité de pizzéria, grill, licence IV, vente à emporter de pizzas..

Par acte en date du 22 mai 2015, la SNC Grand’Tour a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer les loyers, charges et accessoires échus au 18 mai 2015, outre les pénalités contractuelles, qui est demeuré infructueux à son échéance.

Par acte en date du 25 novembre 2015, la SCI Pierre Plus a fait assigner la société Myriade devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par ordonnance du 25 avril 2016, celui-ci a constaté l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 22 juin 2015, a suspendu ses effets et a autorisé la société Myriade à se libérer de sa dette d’un montant de 152 813,66 euros avant le 31 mai 2016, en un seul versement, faute de quoi la résiliation serait acquise.

La société Myriade ne s’est pas acquitté de cette somme.

Le 1er juillet 2016, la SCI Pierre Plus a fait délivrer un commandement d’avoir à quitter les lieux à la société Myriade; celle-ci a effectivement libéré le local commercial le 05 décembre 2016.

A la suite de l’assignation délivrée par la société Pierre Plus, qui n’arrivait pas à recouvrer sa créance, le tribunal de commerce de Bordeaux a, par jugement en date du 26 juillet 2017, ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Myriade, dont le plan a été arrêté par jugement du 12 septembre 2018.

La société Malmezat-Prat-Lucas-Dabadie, devenue la société Philae, a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 04 octobre 2017, la société Pierre-Plus a déclaré ses créances au passif du redressement judiciaire de la société Myriade pour les sommes de 282 192,78 euros à titre privilégié et de 73 485,29 euros à titre chirographaire, soit la somme totale de 355 678,07 euros au titre de l’arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires, arrêté au 25 juillet 2017.

Par lettre en date du 1er décembre 2017, la société Malmezat-Prat-Lucas-Dabadie es qualités a informé la société Pierre Plus que sa créance était contestée par la débitrice.

Par ordonnance du 13 juin 2019, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Bordeaux s’est déclaré incompétent pour statuer sur cette contestation et a invité les parties à saisir la juridiction compétente.

Par acte d’huissier de justice du 08 août 2019, la société Myriade et la société Philae, ès qualités de mandataire judiciaire de la société Myriade, ont fait assigner la société Pierre-Plus ainsi que le commissaire à l’exécution du plan devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir admettre la créance de cette dernière au passif du redressement judiciaire de la société Myriade à la somme de 152 546,45 euros à titre chirographaire.

Par acte d’huissier de justice du 02 août 2019, la société Pierre-Plus a fait assigner la société Myriade et la société Philae, ès qualités de mandataire judiciaire de la société Myriade, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir admettre sa créance au passif du redressement judiciaire de la société Myriade aux sommes déclarées le 04 octobre 2017.

Les deux instances ont été jointes.

Par jugement en date du 15 avril 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— dit que la société Myriade est débitrice à l’égard de la société civile de placement immobilier Pierre-Plus de la somme de 344 510,91 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges,

— débouté les parties pour le surplus,

— ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de la procédure collective de la société Myriade.

Le tribunal a retenu que la société Myriade était débitrice d’une indemnité d’occupation à compter du 23 juin 2015, dès lors qu’elle n’avait pas respecté le délai de paiement fixée par l’ordonnance de référé; et que celle-ci devait être fixée au double du loyer global de la dernière année de location en application de l’article 17.6 du bail.

Il a rejeté la demande au titre des provisions pour travaux, en l’absence de justificatifs suffisants.

Il a enfin considéré que la détermination du caractère privilégié ou non privilégié de la créance retenue relevait du seul pouvoir du juge commissaire dans le cadre de la procédure d’admission des créances.

Par déclaration du 10 mai 2021, la société Myriade et la société Philae, ès qualités de mandataire judiciaire de la société Myriade, ont interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la société Pierre-Plus.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures notifiées par RPVA le 05 août 2021, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Myriade et la société Philae, ès qualités de mandataire judiciaire de la société Myriade, demandent à la cour de :

— vu l’article 1231-5 du code civil,

— vu les articles L. 145-40-2, L. 145-15 et complété par les articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce,

— vu l’article 622-16 du code de commerce,

— infirmer le jugement rendu par 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux le 15 avril 2021, et le réformant,

— ordonner le rejet des montants déclarés au titre des « provisions sur charges réelles » du passif de la liquidation judiciaire de la société Myriade,

— constater que le montant de l’indemnité conventionnelle d’occupation est manifestement excessif,

— ordonner que le montant de l’indemnité d’occupation soit ramené à la valeur locative,

— admettre la créance de la SCI Pierre-Plus au passif de la société Myriade à hauteur de 152 546,45 euros,

— ordonner le rejet du surplus des sommes déclarées,

— débouter la société Pierre-Plus de toutes ses autres demandes,

— condamner la société Pierre-Plus à verser à la société Myriade une indemnité de

2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières écritures notifiées par RPVA le 02 mai 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Pierre-Plus, demande à la cour de :

— vu le bail,

— vu la jurisprudence citée,

— vu l’article L. 622-16 du code de commerce,

— vu l’article 2332 1° du code civil,

— réformer le jugement du 15 avril 2021 en ce qu’il a :

— dit que la société Myriade est débitrice à son égard de la somme de 344 510,91 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges,

— et statuant à nouveau,

— débouter la société Myriade de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— fixer sa créance pour le montant total de 282 192,78 euros à titre privilégié,

— fixer sa créance pour le montant total de 73 485,29 euros à titre chirographaire,

— condamner la société Myriade et la société Malmezat-Prat-Lucas-Dabadie à payer

5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Myriade et la société Malmezat-Prat-Lucas-Dabadie aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2023 et le dossier a été fixé à l’audience du 30 mai 2023.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION:

La contestation opposant les parties, et sur laquelle le juge-commissaire s’est déclaré incompétent, concerne tant le caractère privilégié ou chirographaire des créances déclarées que le montant de ces créances, au titre des charges et des indemnités d’occupation. La cour doit statuer sur l’ensemble de ces contestations, contrairement à ce que le tribunal a retenu dans les motifs de sa décision.

Sur le caractère privilégié ou chirographaire des créances:

1- Il résulte de l’article L.641-12 dernier alinéa du code de commerce qu’en cas de liquidation judiciaire et de résiliation du bail de l’immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise, le privilège du bailleur, est déterminé conformément aux trois premiers alinéas de l’article L.622-16.

L’article L.622-16 dispose en ses trois premiers alinéas que:

'En cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure.

Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour l’année courante, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux.

Si le bail n’est pas résilié, le bailleur ne peut exiger le paiement des loyers à échoir lorsque les sûretés qui lui ont été données lors du contrat sont maintenues ou lorsque celles qui ont été fournies depuis le jugement d’ouverture sont jugées suffisantes.'

2- Il est constant, en droit, que ce privilège couvre toute créance résultant de l’ occupation de l’immeuble à quelque titre que ce soit (en ce sens, Cour de cassation, chambre commerciale, 25 octobre 2011, pourvoi numéro 10-25257).

3 – En l’espèce, compte tenu de la date d’effet du jeu de la clause résolutoire, le 21 juin 2015, le privilège de la SCI Pierre Plus s’applique aux indemnités d’occupation et charges échues entre le 26 juillet 2015 et le 26 juillet 2017.

Sur la contestation au titre des charges:

4- Les appelantes concluent à la réformation du jugement, en ce qui concerne le montant des charges locatives, en l’absence, selon elles, de pièces probantes, de décomptes annuels de répartition entre les différents occupants de l’ensemble immobilier, et de justificatif quant à l’exactitude de la quote-part qui lui est réclamée.

5- La SCI réplique que tous les appels de fonds adressés par le syndic ont été communiqués, ainsi que le détails des charges, et le calcul de la quote-part du preneur, de sorte que les charges qu’elle a refacturées sont entièrement justifiées.

Sur ce:

6 – La cour rappelle que selon les stipulations de l’article 9 du bail commercial, le preneur devra rembourser au bailleur en sus du loyer sa quote-part des charges, prestations et taxes actuelles, de toute nature afférente au local ou au centre commercial de sorte que le loyer défini constitue un revenu net de charges et taxes pour le bailleur.

Ces charges seront d’une part les charges communes et d’autre part les charges privatives.

Les charges communes comprennent les dépens exposés par le bailleur temps directement qu’indirectement au titre de sa participation dans tout syndicat de copropriété, union des syndicats de copropriété, association syndicale libre.

Ces charges sont celles exposées au titre des divers locaux du bailleur dépendant du centre commercial. Elles seront réparties entre les différents locaux de façon globale sans qu’il y ait lieu de rechercher si telle ou telle charge concerne tel ou tel local pris individuellement, à l’exception des charges qui seraient réparties au moyen de comptages individuels.

7 – Le même article donne une liste non exhaustive des charges communes, précise le mode de répartition de ces charges entre les différents locaux dont le bailleur est propriétaire, au pro rata des surfaces, après pondération de celles-ci.

8- Il précise en outre, en matière de charges privatives, que le preneur doit rembourser, en sus de sa participation dans les charges collectives, le coût des dépenses qui lui sont spécifiquement imputables.

9- Enfin, l’article 9.4 détermine les modes de paiement des provisions sur charges, et stipule que dans le courant du premier semestre suivant chaque année civile, le bailleur ou son mandataire arrêtera les comptes de l’année écoulée, les adressera au preneur en lui réclamant le complément dû en cas d’insuffisance des provisions, ou en le crédit temps de l’excédent payé selon le cas.

10- Il convient de relever que la SCI Pierre Plus a versé au débat les documents suivants:

— le relevé individuel par répartition du budget courant et des travaux au 31 décembre 2014 et au 31 décembre 2015,

— le relevé individuel par répartition des travaux du parking 31 décembre 2015,

— la facture de charges et travaux au 15 février 2017,

— les acomptes individuels sur budget au 18 décembre 2015, 9 mars 2016, 1er juin 2016 et 6 septembre 2016,

— le relevé individuel par répartition de la taxe foncière 2015 et 2016,

— les avis de taxe foncière 2015 et 2016,

— le détail des charges refacturées par la société Pierre Plus à la société Myriade pour les années 2015 et 2016,

— le mode de calcul de la quote-part du preneur calculée conformément au bail, soit 328 m² x 0.95 = 311.60 m² (coefficient de pondération pour les locaux compris entre 201 et 600 m²).

11- Ces documents permettent d’opérer la distinction entre les différents types de charges (charges communes et privatives) et leur mode d’imputation de sorte que la contestation opposée sur le bien-fondé des provisions sur charges appelée n’est pas fondée.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation:

12- L’article 17.6 du bail stipule que l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement du local après résiliation de plein droit judiciaire ou expiration du bail sera établie forfaitairement sur la base du double loyer global de la dernière année de location.

13- Les appelantes soutiennent cette stipulation s’analyse en une clause pénale, sans rapport avec le préjudice invoqué par le bailleur, et qu’il convient donc de réduire compte tenu de son caractère manifestement excessif.

14- La SCI Pierre Plus réplique que le bail a été signé en connaissance de cause et qu’il convient donc de faire application de l’article 17.6.

Sur ce:

15- Dès lors que les parties ont évalué forfaitairement et à l’avance, l’indemnité d’occupation qui serait due à deux fois le montant du loyer, pour réparer le maintien fautif dans les lieux du preneur, il s’agit bien d’une clause pénale, susceptible de donner lieu à réduction si elle est manifestement excessive, en application de l’article 1152 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause.

Il ressort des quatre attestations versées au débat par des commerçants et clients de la galerie marchande qu’après avoir été libéré par la société Myriade le 5 décembre 2016, le local commercial était toujours vacant le 26 juin 2018, soit 18 mois plus tard, de sorte que la SCI Pierre Plus ne justifie nullement de la possibilité qu’elle aurait eue de le relouer moyennant un loyer supérieur au montant du dernier loyer en vigueur à la date d’effet de la résiliation.

16- Le jugement devra être infirmé sur ce point. L’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer exigible si le bail n’avait pas été résilié; il conviendra donc de réduire de moitié le montant des demandes à ce titre, pour chaque échéance d’indemnité d’occupation mentionnée au tableau de la créance privilégiée (pièce 10 de la société Pierre Plus). La diminution opérée à ce titre au titre de la réduction de la clause pénale manifestement excessive s’élève ainsi à la somme de 173 591.41 euros.

17- Il en résulte que la créance chirographaire sera fixée à la somme de 73 485.29 euros sans modification par rapport à la déclaration, alors que la créance privilégiée sera fixée à 282 192,78 – 173 591.41 = 108 601.37 euros.

Sur les demandes accessoires:

18- Il est équitable d’allouer à la société Philae es qualités une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

19- Il convient d’ordonner l’emploi des dépens en frais prévilégiés de liquidation judiciaire.

PAR CES MOTIFS:

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective,

Statuant à nouveau,

— Dit que la créance chirographaire de la SCI Pierre Plus à l’encontre de la SARL Myriade s’élève à la somme de 73 485.29 euros,

— Dit que la clause concernant la fixation du montant de l’indemnité d’occupation constitue une clause pénale, manifestement excessive,

— Fixe le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été exigible en l’absence de résiliation, avec les indexations prévues au bail,

— Dit en conséquence que la créance privilégiée de la SCI Pierre Plus à l’encontre de la SARL Myriade s’élève à la somme de 108 601.37 euros,

— Rejette le surplus des demandes,

— Condamne la SCI Pierre Plus à payer à la Selarl Philae es qualité de mandataire liquidateur de la société Myriade la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure de liquidation judiciaire.

Le présent arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, président, et par M. Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,