Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 31 janvier 2024, n° 21/03331

TGI Bordeaux 1 juin 2021

CA Bordeaux
Infirmation partielle 31 janvier 2024

Arguments

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Accepté
Fautes dans l'exécution du mandat de gestion
La cour a constaté que les fautes de la société Nexity Lamy ont causé un préjudice au mandant, justifiant l'indemnisation.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé équitable de condamner la société Nexity Lamy à verser une somme au titre des frais exposés par l'intimé.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 31 janv. 2024, n° 21/03331
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	21/03331
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 1 juin 2021, N° 19/01178
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine LATAPIE-SAYOArmelle DUFRANC
Cabinet(s) :	SCP FOURNIER
Parties :	S.A.S. NEXITY LAMY

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 31 JANVIER 2024

N° RG 21/03331 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-ME3Y

S.A.S. NEXITY LAMY

[R] [F]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 juin 2021 par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 19/01178) suivant déclaration d’appel du 10 juin 2021

APPELANTE :

S.A.S. NEXITY LAMY, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[R] [F]

né le 24 Juillet 1981 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2], ROYAUME UNI

représenté par Maître DELAMARE DEBOUTTEVILLE substituant Maître Armelle DUFRANC de la SCP AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel BREARD, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : M^me Paule POIREL

Conseiller : M^me Bérengère VALLEE

Conseiller : M. Emmanuel BREARD

Greffier : M^me Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 11 mars 2015, M. [R] [F] a conclu avec la SAS Nexity Lamy, un mandat de gestion locative portant sur un immeuble sis [Adresse 3] divisé en 9 lots, dont 8 appartements et un local commercial moyennant des honoraires à hauteur de 6% TTC des montants encaissés.

Par courrier recommandé du 1er mars 2018, M. [F] a résilié le contrat de gestion avec la société Nexity Lamy au titre des fautes commises dans l’exécution de sa mission comptable, financière et technique.

Par acte d’huissier du 31 janvier 2019, M. [F] a fait assigner la société Nexity Lamy devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins, notamment, de la voir condamner à l’indemnisation des préjudices subis.

Par jugement contradictoire du 1er juin 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté que la société Nexity Lamy a commis des fautes dans l’exécution de son mandat de gestion ayant porté préjudice au demandeur, et l’a condamné à payer à M. [F] 14 000 euros de dommages intérêts ainsi que 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes reconventionnelles de la société Nexity Lamy,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné la société Nexity Lamy aux entiers dépens de l’instance.

La société Nexity Lamy a relevé appel de ce jugement par déclaration du 10 juin 2021 et par conclusions déposées le 08 septembre 2021, elle demande à la cour de :

— déclarer la société Nexity Lamy recevable et bien fondée en son appel,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

En conséquence,

— débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— minorer les demandes présentées à l’encontre de la société Nexity Lamy dans de plus justes proportions,

— dire que la société Nexity Lamy sera subrogée dans les droits de M. [F] issus de l’ordonnance de référé du 21 juillet 2017,

— le condamner à payer à la société Nexity Lamy la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.

Par conclusions déposées le 07 décembre 2021, M. [F] demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel rendu le 1er juin 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses dispositions,

— condamner la société Nexity Lamy à verser à M. [F] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 27 novembre 2023.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 13 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur la responsabilité de la société Nexity Lamy.

La société appelante conteste toute faute de sa part dans l’exécution du mandat de gestion que lui a confié M. [F].

Elle indique que contrairement à ce qu’il affirme, l’intimé a bénéficié d’un taux d’entremise minoré et non pas supérieur au taux contractuel prévu et qu’elle lui a reversé les dépôts de garantie.

Elle dénie ne pas avoir répondu aux demandes des locataires de M. [F], notamment à propos du dégât des eaux subi par Mme [C] le 1er mai 2018, communiquant la facture d’un plombier du 5 septembre 2017 montrant sa gestion lors d’un précédent dégât des eaux. Elle rappelle également que son mandat de gestion a été résilié par son adversaire au 1er mars 2018 et qu’elle n’était plus en charge de la gestion du bien depuis 2 mois lors de la survenance de l’incident et qu’elle n’est pas responsable de la mauvaise exécution de l’intervention du plombier qui est intervenu, si celle-ci était avérée, n’étant tenue que d’une obligation de moyen et n’étant pas un professionnel du bâtiment.

Elle s’oppose également à ce qu’il lui soit reproché la location d’un appartement appartenant à M. [F] à un étudiant, M. [E] [W], celui-ci percevant une aide au logement couvrant une partie du loyer et faisant l’objet d’un cautionnement par les époux [K] qui ont justifié de leur solvabilité. Elle en déduit la solvabilité de l’intéressé lors de la signature du bail et qu’elle ne saurait être tenue pour responsable du comportement de celui-ci, ayant la possibilité au vu du mandat de conclure une telle location.

Elle observe que les délais de résiliation suite au non-paiement des loyers ne sont pas anormaux.

***

En vertu de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’article 1993 du même code ajoute que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Les parties au litige s’accordent sur le fait que le mandat conclu entre elles pour la gestion des biens immobiliers appartenant à M. [F] comprenait, du fait des articles 4 et 5 de la convention signée, la gestion comptable et financière, la gestion administrative, la gestion technique, travaux et réparations, une mission de représentation et de gestion de procédure, une mission de recherche des locataires.

Il est versé aux débats par l’intimé non seulement des erreurs de comptabilité en sa défaveur admises par l’appelante (pièce 7 de l’intimé), mais également un manque de suivi de la gestion des locataires, en particulier une absence de régularisation des charges à l’égard de Mme [O] [M] (pièce 5 de l’intimé) et de suivi de la situation de Mme [C].

En effet, outre le courrier de résiliation de bail de celle-ci mettant en cause l’inertie du mandataire (pièce 6 de l’intimé), il résulte des éléments mêmes versés par la société Nexity Lamy que non seulement elle n’a pas effectué un suivi continu de la situation de cette locataire, mais en outre qu’elle a ignoré une partie de ses difficultés, notamment celles liées au cumulus défaillant qui ont duré plusieurs mois,ce qui résulte de l’absence de preuve de dialogue avec cette preneuse en l’absence de tout message versé aux débats à ce propos.

Il est donc établi une faute engageant la responsabilité de l’appelante au titre de sa gestion.

S’agissant de la location accordée par la société Nexity Lamy à M. [W], il doit être remarqué que si l’appelante avait effectivement la possibilité de prendre la décision de louer à un étudiant un appartement appartenant à M. [F] du fait du mandat de gestion accordé, elle ne pouvait ignorer le risque particulier lié au fait que les ressources du locataire ne pouvaient couvrir les loyers.

Mieux, s’il est avéré que des garanties ont été prises, en particulier le cautionnement des époux [K], il sera remarqué que cette garantie posait difficulté, le montant du loyer représentant plus de 21% des revenus des cautions.

Il est donc établi, comme le soutient exactement l’intimé, un défaut de prudence en n’exigeant pas davantage de sûretés face à une solvabilité qui ne pouvait qu’être particulièrement faible de la part de l’agence immobilière, profesionnelle en cette matière.

Il s’ensuit que la responsabilité de la société Nexity Lamy est avérée et que la décision attaquée sera confirmée de ce chef.

II Sur le préjudice subi par M. [F].

Se prévalant des articles 6 et 9 du code de procédure civile, l’appelante soutient qu’il n’existe pas lien de causalité entre la faute alléguée et les impayés locatifs découlant de la carence de M. [W], soit 10.085,22 € et les frais d’huissier liés à la procédure d’expulsion de l’intéressé, soit 2.032,06 €.

Elle estime que les impayés résultent des seuls manquements contractuels du preneur et qu’elle n’a pas à se substituer à ce dernier dans le paiement des loyers et charges dus.

Elle précise que le préjudice de l’intimé ne peut être égal à une telle perte, s’analysant en une perte de chance de recouvrer plus rapidement les montants dus. Elle souligne que la perte de chance n’est pas avérée, faute d’insolvabilité des cautions et alors que le bailleur est muni d’un titre exécutoire à leur encontre, outre que la situation de M. [W] a pu également s’améliorer.

Elle observe qu’aucun certificat d’irrecouvrabilité n’est produit aux débats et donc qu’il n’est pas établi que la créance adverse est en péril, les loyers pouvant encore être recouvrés. Elle argue de ce que son adversaire pourrait en outre recouvrir deux fois les mêmes montants en ce qu’elle ne connaît pas les montants restant dus par le preneur en l’absence de tout décompte de la créance.

A titre subsidiaire, elle entend être subrogée dans les droits de M. [F], afin d’être indemnisée des loyers et charges qu’elle aurait réglés en lieu et place de M. [W].

M. [F] affirme quant à lui subir un préjudice au titre des articles 1991 et 1992 du code civil, disant subir un préjudice financier d’un montant total de 12.117,28 € correspondant au montant des loyers impayés et des honoraires d’huissier, d’avocat en lien avec les tentatives de recouvrement des créances.

Il dit subir un préjudice total d’un montant de 14.000 € toutes causes de préjudices confondues.

***

Il résulte de l’article 1991 du code civil que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Vu l’article 1992 du même code précité.

La cour relève que la demande faite par l’intimé ne consiste pas en une demande en paiement de la dette locative et des frais liés à la carence de paiement de la part de [W], mais en l’indemnisation d’un préjudice résultant des fautes de la société appelante dans l’exécution de son mandat.

Il est incontestable que ces fautes ont abouti à une perte de chance pour le bailleur non seulement de louer un logement à un locataire solvable, mais également de bénéficier de la gestion qu’il était en droit d’attendre de la part de son mandataire, pourtant rémunéré à ce titre et professionnel en matière d’immobilier.

A ce titre, le préjudice subi ne peut être équivalent à la perte financière supportée, et il appartient au juge de déterminer dans quelle proportion la faute du mandant a participé de ce préjudice.

Ce dernier, au vu de l’ensemble des éléments rappelés ci-avant, sera exactement fixé à la somme de 7.000 €. La société Nexity Lamy sera donc condamnée à verser à M. [F] ce montant et la décision attaquée sera infirmé de ce chef.

En revanche, s’agissant de la demande de subrogation faite par la société Nexity Lamy, en ce que l’indemnisation précitée ne correspond pas à des loyers et charges de M. [W] mais à l’indemnisation d’un préjudice résultant des seules défaillances du mandataire dans le cadre du contrat de mandat conclu entre les parties, elle ne saurait être accueillie

Le jugement en date du 1er juin 2021 sera confirmé de ce chef.

III Sur les demandes annexes.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande que la société Nexity Lamy soit condamnée à verser à M. [F] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, la société Nexity Lamy qui succombe au principal, supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 1er juin 2021, sauf en ce qu’elle a condamné la société Nexity Lamy à payer à M. [F] la somme de 14.000 € de dommages intérêts ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

CONDAMNE la société Nexity Lamy à verser à M. [F] la somme de 7.000 € (sept mille) à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Nexity Lamy à verser à M. [F] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Nexity Lamy aux entiers dépens de la présente instance.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,