COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 09 OCTOBRE 2025

N° RG 22/02019 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MVKQ

[T] [Z]

[K] [G] épouse [Z]

c/

[Y] [N] épouse [M]

[A] [W] veuve [N]

S.E.L.A.R.L. PHILAE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BERGERAC (RG : 20/00392) suivant déclaration d’appel du 22 avril 2022

APPELANTS :

[T] [Z]

né le 31 Octobre 1988 à [Localité 9] (93)

de nationalité Française

Profession : Plombier,

demeurant [Adresse 1]

[K] [G] épouse [Z]

née le 06 Février 1988 à [Localité 10] (94)

de nationalité Française

Profession : Infirmière,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de M^e Frédéric CHASTRES, avocat au barreau de BERGERAC

INTIMÉES :

[Y] [N] épouse [M]

née le 24 Septembre 1954 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

[A] [W] veuve [N]

née le 06 Mai 1935 à [Localité 8]

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 4]

Représentées par M^e Guillaume DEGLANE de la SCP LDJ-AVOCATS, avocat au barreau de PERIGUEUX

S.E.L.A.R.L. PHILAE

anciennement dénommée SELARL MALMEZAT-PRAT-LUCAS-DABADIE

mandataire judiciaire, Société d’exercice libéral à responsabilité limitée

dont le siège social est [Adresse 2]

agissant es-qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL AQUITAINE BATIMENTS EXPERTISES, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 440 249 647, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 7], placée en liquidation judiciaire le 19 février 2020, prise en la personne de son représentant légal domicilé en cette qualité audit siège

non représentée, assignée selon acte de commissaire de justice en date du 13.06.22 délivré à l’étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 juillet 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

En présence de Madame Nadège DUFORT, greffière stagiaire

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Par acte authentique en date du 8 avril 2017, M. [L] [N] et Mme [Y] [N] épouse [M] ont vendu à M.[T] [Z] et à Mme [K] [G] épouse [Z] une maison à usage d’habitation, située [Adresse 1] à [Localité 6] (24), moyennant le prix de 170 000 euros.

Le diagnostic obligatoire préalable établi le 24 juin 2016 par la société à responsabilité limitée Aquitaine Bâtiments Expertises (ci-après dénommée la société AB Expertises), joint à l’acte, faisait état de la présence d’amiante sur le toit de l’abri de jardin de l’immeuble susvisé.

Suspectant la présence d’amiante dans d’autres parties de l’immeuble, M.et Mme [Z] ont sollicité en référé une mesure d’expertise judiciaire, qui a été ordonnée le 18 décembre 2018.

L’expert a déposé son rapport le 28 juillet 2019.

2- Par acte en date du 30 avril 2020, M.et Mme [Z] ont assigné Mme [Y] [N], venant en représentation de son père, M. [L] [N], décédé le 28 septembre 2018, Mme [A] [N], et la Sarl Aquitaine Bâtiments Expertises devant le tribunal judiciaire de Bergerac sur le fondement des articles 1641,1645 et 1240 du code civil.

Par acte en date du 15 juin 2020, les consorts [N] ont appelé en intervention forcée la selarl Malmezat-Prat-Lucas-Dabadie, désormais nommée Selarl Philae, en sa qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la sarl Aquitaine Bâtiments Expertises.

Par jugement du 18 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

— débouté les époux [Z] de leur action en garantie des vices cachés formée à l’encontre de des consorts [N], sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et de l’ensemble de leur autres demandes indemnitaires,

— jugé que les demandes présentées à titre subsidiaire par les époux [Z] tendant notamment à déclarer que la Sarl Aquitaine Bâtiments Expertises a commis une faute en omettant de mentionner l’existence de plaques d’amiante dans son diagnostic obligatoire annexé à la vente, et qu’elle est responsable des préjudices subis ne constituent pas des prétentions au sens des articles 53 et suivants du code de procédure civile et ne saisissent pas le présent tribunal,

— jugé que les demandes présentées par les consorts [N] tendant notamment « à constater que le diagnostiqueur a failli à sa mission et retienne sa responsabilité exclusive en raison de sa défaillance dans la détection de la présence d’amiante sur l’isolant extérieur du bâtiment » ne constituent pas davantage des prétentions au sens des articles 53 et suivants du code de procédure civile et ne saisissent pas le présent tribunal,

— débouté en conséquence les époux [Z] de leurs demandes de fixation au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Aquitaine Bâtiments Expertises de créances invoquées au titre d’un préjudice matériel, d’un préjudice moral et de frais de procédure,

— condamné les époux [Z] à payer à chacun des consorts [N] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance (qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire) dont distraction au profit de l’avocat constitué,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Les époux [Z] ont relevé appel du jugement le 22 avril 2022.

3- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 15 juillet 2022, et signifiées à la Selarl Philae le 1er août 2022, M.et Mme [Z] demandent à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, les articles 1104, 1602, 1137, 1231-1, 1240 du code civil:

— d’infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bergerac le 18 mars 2022 en ce qu’il :

— les a déboutés de leur action en garantie des vices cachés formée à l’encontre des consorts [N] sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, et de l’ensemble de leurs autres demandes indemnitaires,

— jugé que leurs demandes présentées à titre subsidiaire tendant notamment « à déclarer que la Sarl Aquitaine Bâtiments Expertises a commis une faute en omettant de mentionner l’existence de plaques d’amiante dans son diagnostic obligatoire annexé à la vente et qu’elle est responsable des préjudices subis » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 53 et suivants du code de procédure civile et ne saisissent pas le présent tribunal,

— les a déboutés de leurs demandes de fixation au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Aquitaine Bâtiments Expertises de créances invoquées au titre d’un préjudice matériel, d’un préjudice moral et de frais de procédure,

— les a condamnés à payer à chacun des consorts [N] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance (qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire) dont distraction au profit de l’avocat constitué.

statuant à nouveau,

à titre principal,

— déclarer recevable et bien fondée l’action en garantie des vices cachés consécutive à la vente intervenue les époux [N] et eux de la maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 6],

— déclarer que les époux [N] avaient connaissance de l’existence de plaques d’amiante,

— condamner in solidum les consorts [N] à leur verser la somme de 84 789,60 euros en réparation du préjudice matériel subi,

— les condamner in solidum à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— les débouter de toutes prétentions plus amples ou contraires,

à titre subsidiaire,

— déclarer que les époux [N] ont manqué à leur obligation d’information et à leur devoir de loyauté à leur égard en ne révélant pas la présence d’amiante dans la maison objet de la vente située [Adresse 1] à [Localité 6],

— déclarer que les époux [N] ont commis une réticence dolosive à leur égard en ne révélant pas la présence d’amiante dans la maison objet de la vente située [Adresse 1] à [Localité 6],

— condamner in solidum Mesdames [N] à leur verser la somme de 84 789,60 euros en réparation du préjudice matériel subi,

— les condamner in solidum à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— les débouter de toutes prétentions plus amples ou contraires,

à titre infiniment subsidiaire,

— déclarer que la Sarl Aquitaine Bâtiments Expertises a commis une faute en omettant de mentionner l’existence de plaques d’amiante dans son diagnostic obligatoire annexé à la vente,

— déclarer la société Sarl Aquitaine Bâtiments Expertises responsable des préjudices qu’ils ont subis,

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Aquitaine Bâtiments Expertises leurs créances comme suit :

— au titre d’un préjudice matériel d’un montant de 84 789,60 euros se décomposant comme suit :

—  50 000 euros correspondant à la moins-value de la maison,

—  34 789,60 euros de dommages et intérêts, se décomposant comme suit:

—  31 664,60 euros de frais bancaires supplémentaires,

—  3 125 euros de frais notariés,

— au titre d’un préjudice moral d’un montant de 5 000 euros,

— au titre des frais de procédure à hauteur de 8 000 euros se décomposant comme suit :

— dépens estimés à 2 000 euros,

— honoraires de l’expert judiciaire à 3 000 euros,

— indemnité article 700 du code de procédure civile à 3 000 euros,

en toutes hypothèses,

— condamner in solidum les intimés à leur payer la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile due en première instance,

— condamner in solidum les intimés à leur payer la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile due en appel,

— condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise réalisée par M. [P] dont distraction au profit de M^e Frédéric Chastres en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter les intimés de toutes prétentions plus amples ou contraires,

4- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 13 octobre 2022 et signifiées à la Selarl Philae le 7 novembre 2022, les consorts [N] demandent à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1137, 1140, 1353, 1641 et suivants du code civil:

— de juger les époux [Z] mal fondés en leur appel,

en conséquence,

— de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bergerac en date du 18 mars 2022,

— de débouter les époux [Z] de l’intégralité de leurs demandes dans la mesure où ces derniers, d’une part, ne rapportent pas la preuve de la mauvaise foi des époux [N] concernant la transmission d’une information qu’ils auraient détenue lors de la signature de l’acte de vente du 8 avril 2017 et, au regard, d’autre part, de la validité de la clause limitative de responsabilité élusive des vices cachés contenue dans l’acte de vente du 8 avril 2017,

— débouter les époux [Z] qui ne rapportent pas la preuve d’un dol des époux [N],

à titre subsidiaire,

— juger que le diagnostiqueur a failli à sa mission et retenir sa responsabilité exclusive en raison de sa défaillance dans la détection de la présence d’amiante sur l’isolant extérieur du bâtiment,

en conséquence,

— débouter les époux [Z] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions dirigées à leur encontre,

— condamner les époux [Z] à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

à titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société Aquitaine Bâtiments Expertises à les relever indemnes et les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elles par la cour,

— fixer leurs créances à la charge de la liquidation judiciaire de la société Aquitaine Bâtiments Expertises,

— condamner la Selarl Philae anciennement dénommée Malmezat Prat Lucas Dabadie, agissant ès qualités de liquidateur de la société Aquitaine Bâtiments Expertises à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens.

La selarl Philae, ès qualités de mandataire-liquidateur de la sarl Aquitaine Bâtiments Expertise, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité des vendeurs.

5- Les appelants soutiennent à titre principal que la responsabilité des consorts [N] doit être engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Ils exposent que des plaques contenant de l’amiante ont été découvertes dans l’ensemble de l’immeuble, et qu’ils s’agit bien d’un vice caché préexistant à la vente, qui rend le bien litigieux, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, impropre à l’habitation ou en diminue tellement son usage qu’ils ne l’auraient pas acquis s’ils avaient été informés de la présence d’amiante.

Ils ajoutent que les vendeurs avaient connaissance de l’existence de plaques d’amiante, dès lors qu’ils ont fait édifier la maison au cours des années 1979-1980, et que le bon de commande signé de M.[N] comprenait les descriptions d’équipement de superstructure et d’infrastructure, de sorte que la clause élusive de garantie des vices cachés n’a pas vocation à s’appliquer.

A titre subsidiaire, ils recherchent la responsabilité du vendeur sur le fondement du dol, au motif que ces derniers leur ont dissimulé la présence d’amiante dans le bien vendu.

6- Les consorts [N] répliquent que l’acte de vente contient une clause élusive des vices cachés, et que les vendeurs n’ont jamais tenté de dissimuler aux acquéreurs l’existence de plaques d’amiante.

Elles soulignent que les époux [N] ont eu recours à un constructeur, et n’avaient pas connaissance de la composition exacte de l’isolant lors de la construction de leur maison, que les conclusions de l’expert ne reposent pas sur des investigations purement techniques, mais sont subjectives, qu’ils ont au surplus fait réaliser le dossier technique, qui doit être annexé à la promesse de vente, aux termes desquels le professionnel n’a constaté de présence d’amiante que sur une dépendance, et non sur la maison à usage d’habitation.

Elles en concluent que leur responsabilité ne peut non pas non plus être engagée sur le fondement du dol, dès lors qu’elles n’avaient pas connaissance de la présence d’amiante.

Sur ce,

7- L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

Aux termes des dispositions de l’article 1642 du même code,' le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même', l’article 1643 précisant quant à lui que 'le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

8- L’acte de vente versé aux débats (pièce 1 époux [Z]) prévoit une clause d’exclusion des vices cachés, ce qui signifie que les acquéreurs sont privés de tout recours sur ce fondement, sauf à démontrer que leur vendeur a agi de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il a vendu le bien immobilier en pleine connaissance du vice qui l’affecte.

9- Il appartient donc à M.et Mme [Z] de rapporter la preuve d’un vice affectant le bien litigieux, de l’antériorité de celui-ci à la vente, et de l’impropriété à destination du bien, et, le cas échéant, de la connaissance par les vendeurs du vice antérieurement à la vente.

10- Pour rejeter l’action en garantie des vices cachés engagée par M.et Mme [Z] à l’égard de Mesdames [N], le tribunal a certes considéré que la présence d’amiante dans le bien immobilier constituait un vice, mais que celui-ci ne présentait pas une gravité suffisante de nature à rendre le bien impropre à l’usage auquel il était destiné.

11- En l’espèce, l’acte authentique de vente comporte en annexe le diagnostic relatif à l’amiante réalisé par la sarl AB Expertises le 24 juin 2016, lequel fait état de la présence d’amiante uniquement sur le toit de l’abri de jardin (pièce 2 [Z]).

12- Or, il n’est pas contesté par les parties, que l’expertise réalisée par M.[P] révèle la présence de plaques d’amiante composant l’enveloppe extérieure de la maison d’habitation.

13- Dans son rapport du 20 juillet 2019, l’expert constate en effet 'la présence de plaques en amiante-ciment composant l’intégralité des murs extérieurs de la maison, à l’exception de l’extension.

La présence de plaques planes amiantées en bardage des murs extérieurs de l’ensemble de la maison, à l’exclusion de l’extension, est bien avérée. Ces plaques sont recouvertes par un enduit crépi peint et sont présentes depuis la construction de la maison par M.et Mme [N] dans les années 1979-1980.

Le diagnostiqueur n’a pas repéré et identifié les plaques composant l’enveloppe extérieure de la maison, pourtant visibles et accessibles en partie’ (pièce 10 [Z]).

14- Il en résulte que les appelants rapportent bien la preuve d’un vice caché préexistant à la vente.

15- Le tribunal a cependant estimé à tort que la présence d’amiante ne constituait pas un vice présentant une gravité suffisante rendant le bien impropre à sa destination, la cour d’appel considèrant au contraire que la présence massive d’amiante, soit un matériau dangereux pour la sécurité sanitaire de l’homme, dans toute l’enveloppe extérieure de la maison, caractérise à tout le moins un vice qui diminue tellement l’usage de la chose que M.et Mme [Z] ne l’auraient pas acquise s’ils en avaient eu connaissance.

16- Il incombe cependant aux appelants, eu égard à la clause d’exclusion des vices cachés rappelée supra, de rapporter en outre la preuve que leurs vendeurs avaient connaissance lors de la vente du vice affectant l’immeuble vendu.

17- A l’appui de leurs allégations, M.et Mme [Z] font état du rapport d’expertise judiciaire aux termes desquels M.[P] écrit: 'Selon moi, M.et Mme [N] connaissaient la présence de plaques en bardage sur l’ensemble des murs extérieurs de la bâtisse, puisqu’ils ont réceptionné lors de la confirmation de la commande de la maison le 12 janvier 1979, en quatre exemplaires, la description d’équipements de superstructure et concernant l’infrastructure.

Il est alors étonnant de constater que M.et Mme [N] se soient contentés de ce qui était mentionné dans le rapport de repérage, alors qu’ils connaissaient la présence des plaques sur l’enveloppe murale extérieure de la amison.

A ce jour, nous n’avons pas pu visualiser ce descriptif car la fille de M.[N] n’a pas pu récupérer le document en question.

Tout ce dont nous sommes certains, c’est que M.[N] a bien été destinataire de ce descriptif’ (page 10 du rapport d’expertise).

18- La cour d’appel observe que l’expert procéde par voie de suppositions, qui résultent des termes mêmes employés, à savoir 'selon moi', en estimant que la connaissance de la présence de plaques sur l’enveloppe murale extérieure de la maison par M.et Mme [N] induit qu’ils avaient nécessairement connaissance de ce que l’isolant utilisé était de l’amiante, alors même qu’aucun élément objectif justifiant de ce que les vendeurs avaient été informés de la composition exacte de l’isolant dans la construction de leur maison n’est produit.

19- De surcroît, et comme le soulignent à juste titre les intimées, les vendeurs ont fait réaliser préalablement à la vente le diagnostic obligatoire relatif à l’amiante, lequel concluait à l’absence d’amiante dans la maison d’habitation, de sorte qu’ils ont pu légitimement croire que le bien litigieux en était dépourvu.

20- En considération de ces éléments, si l’existence d’un vice caché est établie, en revanche, les appelants échouent à démontrer que leurs vendeurs avaient connaissance du vice au moment de la vente. La clause d’exclusion des vices cachés a donc vocation à s’appliquer, et le jugement qui les a déboutés de leur action fondée sur la garantie des vices cachés sera confirmé.

21- Les appelants recherchent subsidiairement la responsabilité des vendeurs sur le fondement du dol.

22- A titre liminaire, la cour d’appel relève que même si M.et Mme [Z] n’avaient pas développé ce fondement juridique devant le tribunal, il ne s’agit pas d’une prétention nouvelle dès lors que l’action engagée sur le fondement du dol tend aux mêms fins que celle formée sur le fondement de la garantie des vices cachés, en l’espèce, l’indemnisation de leurs préjudices.

23- Selon les dispositions de l’article 1137 du code civil, ' Le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie'.

24- Il appartient dès lors aux époux [Z] de rapporter la preuve de ce que les vendeurs leur auraient intentionnellement dissimulé la présence d’amiante.

25- Or, il résulte de ce qui précède que la connaissance par M.et Mme [N] de la présence d’amiante dans le bien vendu n’est pas établie, de sorte qu’il ne peut bien sûr leur être reproché d’avoir dissimulé aux acquéreurs une information dont ils n’avaient pas eux-mêmes connaissance.

26- En conséquence, M.et Mme [Z] seront également déboutés de leurs demandes formées à l’encontre des consorts [N] sur le fondement de la réticence dolosive.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur

27- A titre subsidiaire, M.et Mme [Z] demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de fixation de leurs créances au passif de la liquidation judiciaire de la sarl AB Expertises, et rappellent que la demande tendant à faire fixer une créance au passif de la liquidation judiciaire d’une entreprise constitue bien une prétention au sens des articles 53 et suivants du code de procédure civile.

Ils soutiennent que la responsabilité délictuelle de la société AB Expertises est engagée, dès lors qu’elle aurait dû détecter lors de son diagnostic les plaques d’amiante, dont certaines étaient visibles et accessibles.

28- Les intimées concluent également qu’en sa qualité de diagnostiqueur, la société AB Expertises a commis une faute en occultant de mentionner la présence de plaques en amiante composant l’intégralité des murs extérieurs de la maison, alors même que les plaques composant l’enveloppe extérieure étaient visibles et accessibles en partie.

Sur ce,

29- Pour débouter M.et Mme [Z] de leurs demandes de fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société AB Expertises, de créances invoquées au titre de la réparation de leurs préjudices, le tribunal a, sans même statuer sur la responsabilité du diagnostiqueur comme il le lui était demandé, estimé que les demandes présentées à titre subsidiaire par ces derniers, tendant à retenir la responsabilité de la société AB Expertises, ne constituaient pas des prétentions.

30- C’est cependant à tort que le tribunal a statué ainsi, alors même que lorsqu’une entreprise fait l’objet d’une liquidation judiciaire, ce qui est le cas de la société AB Expertises, le créancier ne dispose plus que de la possibilité de demander la fixation de sa créance au passif de la liquidation judiciaire.

31- Or, pour apprécier le bien-fondé de la fixation de cette créance, il convient d’apprécier la responsabilité éventuelle du diagnostiqueur.

32- L’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit, dans sa version en vigueur applicable au présent litige, qu’ 'en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente… le dossier de diagnostic comprend … l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante…'.

33- Il est constant que tout manquement du professionnel intervenant dans le cadre des diagnostics réalisés conformément à l’article L.271-4 du code de la construction et de l’Habitation, préalablement à une vente immobilière, engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur du bien, s’il commet une faute dans l’exécution de sa mission.

34- L’article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

35- Il incombe aux appelants de démontrer l’existence d’une faute imputable au diagnostiqueur, d’un préjudice en résultant et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

36- Il est admis que le contrôle auquel doit procéder le professionnel diagnostiqueur n’est pas purement visuel, mais qu’il lui appartient d’effectuer les vérifications nécessaires n’impliquant pas de travaux destructifs, et il engage sa responsabilité dès lors qu’est caractérisé le préjudice résultant de la présence d’amiante (Civ.3ème, 21 mai 2014, n°13-14.891).

37- Il a été rappelé supra que l’acte authentique de vente comporte en annexe un état établi par la sarl AB Expertises le 23 juin 2016, mentionnant uniquement la présence d’amiante dans le toit de l’abri jardin.

38- Or, il résulte du rapport d’expertise judiciaire la présence massive d’amiante dans l’immeuble vendu.

39- L’expert précise que 'le diagnostic amiante a été réalisé par M. [D], diagnostiqueur de la société AB Expertises le 23 juin 2016…

Comme indiqué en page 2 du rapport de repérage, le diagnostiqueur n’émet aucune réserve d’accessibilité et de visibilité concernant l’ensemble du bien investigué.

Dans le cadre de la mission décrite à l’article 3.2, les locaux ou parties de locaux composant ou parties de composants qui n’ont pas pu être visités, et pour lesquels des investigations complémentaires sont nécessaires afin de statuer sur la présence ou l’absence d’amiante: néant.

Aussi, nous pouvons donc considérer que le diagnostiqueur a visité l’ensemble des locaux, parties de locaux, composants ou parties de composants de la construction…

Le diagnostiqueur n’a pas repéré et identifié les plaques composant l’enveloppe extérieure de la maison…

En effet, seule la section des plaques en débord du mur, au-dessus du garage, était visible et accessible sans démontage le jour du diagnostic réalisé par la société AB Expertises'.

40- Il en résulte que l’opérateur, tenu d’une obligations de moyens, doit cependant effectuer un repérage de l’amiante le plus complet possible avant la vente.

41- Il est observé que la sarl AB Expertises n’a à aucun moment, signalé, comme elle était tenue de de le faire, que certaines parties de la construction ou composants de la construction n’étaient pas accessibles, et a même, à l’inverse, mentionné dans son rapport de diagnostic que toutes les parties de l’ouvrage avaient été visitées.

42- De surcroît, il est relevé par l’expert qu’une petite partie des plaques était visible et accessible, ce qui lui a permis de réaliser un prélèvement d’échantillon ( page 13 du rapport d’expertise).

43- Il ressort dès lors clairement de la comparaison entre le rapport d’expertise et le diagnostic réalisé avant la vente, que la sarl AB Expertises a uniquement et partiellement signalé la présence d’amiante en localisant celle-ci à la toiture de l’abri jardin, alors que l’intégralité de l’enveloppe extérieure de la maison en comportait.

44- En considération de l’ensemble de ces éléments, en limitant la présence d’amiante à la toiture de l’abri jardin, alors que selon le rapport d’expertise non contesté, la présence d’une partie des plaques contenant de l’amiante était visible, la sarl AB Expertises a établi un diagnostic erroné.

45- Il en résulte qu’elle a commis une faute délictuelle, en procédant à un examen visuel insuffisant et en omettant de procéder à des vérifications dans l’ensemble du bien litigieux, de sorte que sa responsabilité civile délictuelle sera engagée, et le jugement qui a débouté les époux [Z] de leurs demandes indemnitaires à ce titre sera infirmé.

Sur les demandes indemnitaires.

— Sur le préjudice matériel.

46- M.et Mme [Z] sollicitent une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, corrspondant à la moins-value de leur maison, outre la somme de 31 664, 60 euros correspondant au coût des frais bancaires supplémentaires et la somme de 3125 euros correspondant aux frais notariés supplémentaires.

Sur ce,

47- Il est constant que toute faute dans la réalisation du diagnostic oblige à réparer le préjudice certain subi par les acquéreurs.

48- L’acte de vente mentionne que le prix d’acquisition du bien litigieux est de 170 000 euros.

49- Or, à l’appui de leur demande, M.et Mme [Z] versent aux débats un avis de valeur de leur maison d’habitation rédigé par la société Foncia le 27 juin 2019, qui estime la valeur de leur bien à la somme de 120 000 euros à 125 000 euros , 'vu l’état général de la maison, en tenant compte des parois d’amiante dans les murs en-dessous des crépis'.

50- Ils justifient dès lors d’un préjudice, directement lié à la faute du diagnostiqueur qui les a privés de leur chance d’acquérir l’immeuble à un prix moindre, s’ils avaient eu connaissance de la présence d’amiante.

51- Dès lors, le préjudice indemnisable à ce titre ne saurait être constitué par la différence entre le prix d’achat de la maison et sa valeur estimée en juin 2019, mais doit être apprécié à l’aune de la perte de chance des appelants de ne pas avoir acquis le bien litigieux à un prix moindre, s’ils avaient été informés de la présence d’amiante.

52- Compte-tenu de la présence importante d’amiante dans la maison, et du caractère certain de leur préjudice, cette perte de chance sera estimée à 90%, et il sera fixé au passif de la liquidation judiciaire de la sarl AB Expertises la créance des époux [Z] à hauteur de la somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel.

53- Par ailleurs, M.et Mme [Z] justifient par la production d’une estimation de financement pour un bien immobilier d’un montant de 139 000 euros (en l’espèce 120 000 euros pour la maison, 9000 euros au titre des frais d’agence et 10 000 euros au titre des frais de notaire) qu’ils doivent acquitter des frais bancaires d’emprunt supplémentaires à hauteur de 31 664, 60 euros, qu’ils n’auraient pas engagés, s’ils avaient acheté leur bien au prix de 120 000 euros, et des frais notariés supplémentaires à hauteur de 3125 euros pour le même motif.

54- Il convient d’estimer, là encore, leur perte de chance de ne pas avoir engagé des frais supplémentaires d’emprunt et notariés à 90 %, et de fixer leurs créances à ce titre à la liquidation judiciaire de la sarl AB Expertises à la somme de 31 309, 50 euros.

— Sur le préjudice moral.

55- M.et Mme [Z] soutiennent que la découverte de la présence d’amiante dans le bien acquis leur a causé des problèmes de santé.

Sur ce,

56- A l’appui de leur prétention, les appelants produisent une attestation de suivi psychologique établie par Mme [R] le 29 mai 2019, de l’enfant [V] [Z] pour la période courant du 12 novembre 2018 au 29 mai 2019 (pièce 7), un certificat médical en date du 13 avril 2022 émanant du docteur [S] [F], qui mentionne que l’enfant [V] est atteint de troubles neurodéveloppementaux avec troubles de conduite (pièce 15), et un certificat médical en date du 30 avril 2019 dont il ressort que M. [Z] est affecté d’une maladie auto-immune (pièce 8).

57- Si le contenu de ces pièces médicales ne permet pas de rattacher l’état de santé actuel de M. [Z] et de son fils à la faute commise par la sarl AB Expertises, il est toutefois indéniable que les faits de la cause ont occasionné aux appelants des tracas liés notamment à la procédure.

58- En conséquence, il sera fixé au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl AB Expertises la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Sur les mesures accessoires.

59- Le jugement est infirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

60- Il convient de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl AB Expertises, représentée par la selarl Philae, ès qualités, les dépens de première instance et de la procédure d’appel, en ce compris les frais d’expertise, et la somme de 2500 euros au titre de la créance due à M.et Mme [Z] par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de la saisine de la cour d’appel,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté M. [T] [Z] et Mme [K] [G] épouse [Z] de leurs demandes formées à l’encontre de Mme [N] épouse [M] et de Mme [W] Veuve [N], sur le fondement de la garantie des vices cachés,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [T] [Z] et Mme [K] [G] épouse [Z] de leurs demandes formées à l’encontre de Mme [N] épouse [M] et de Mme [W] Veuve [N], sur le fondement du dol,

Dit que la sarl AB Expertises a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. [T] [Z] et Mme [K] [G] épouse [Z],

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la sarl Aquitaine Bâtiments Expertises, représentée par la selarl Philae, les sommes de, au titre des créances détenues par les susnommés :

—  45 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel, résultant de la moins-value de leur immeuble,

—  31 309, 50 euros à titre de dommages et intérêts, résultant des frais bancaires et notariés supplémentaires,

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

Y ajoutant,

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la sarl Aquitaine Bâtiments Expertises, représentée par la selarl Philae, les dépens de première instance et de la procédure d’appel, en ce compris les frais d’expertise,

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la sarl Aquitaine Bâtiments Expertises, représentée par la selarl Philae, la somme de 2500 euros au titre de la créance due à M. [T] [Z] et à Mme [K] [G] épouse [Z], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,