COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 28 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/02530

N° Portalis DBV3-V-B7G-VD55

AFFAIRE :

[I] [F]

C/

[E] [W]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Mars 2022 par le TJ de VERSAILLES

N° Chambre : 1

N° RG : 20/00728

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie TERIITEHAU

M^e Catherine CIZERON

M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA

M^e Sophie POULAIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [I] [F]

né le 14 Juin 1988 à [Localité 11] (91)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentant : M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 619

APPELANT

****************

Madame [E] [W]

née le 15 Mai 1983 à [Localité 13] (78)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Catherine CIZERON de la SELARL DS L’ORANGERIE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404

Représentant : M^e Georges FERREIRA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 484

INTIMEE

Maître [C] [H]

né le 23 Février 1971 à [Localité 12] (13)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 9]

S.A. MMA IARD venant aux droits de la SA COVEA RISK

et en qualité de co-assureur

N° SIRET : 440 048 882

[Adresse 4]

[Localité 6]

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

N° SIRET : 775 652 126

[Adresse 4]

[Localité 6]

venant aux droits de la SA COVEA RISKS, en sa qualité de co-assureur

Représentant : M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52, substituée par M^e Flora PERONNET

INTIMEES

S.A. LA BANQUE POSTALE

N° SIRET : 421 100 645

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e Sophie POULAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180

Représentant : M^e Victoire DE TONQUEDEC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 septembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

**************

FAITS ET PROCEDURE :

Aux termes d’un acte authentique reçu le 2 février 2012 par M. [O], notaire à [Localité 14], MM. [I] [F] et [I] [T] ont acquis dans la proportion de moitié indivise un bien situé [Adresse 1] à [Localité 8] ainsi désigné : « maison ancienne à rénover – bâtiment constitué d’un lavoir, d’une pièce pour chaudière, cuve, autre pièce de rangement ».

Par acte reçu le 9 décembre 2014 par M. [C] [H], notaire à [Localité 9], M. [T] a vendu à titre de licitation à M. [F] les parts indivises de ces parcelles.

Par acte notarié du 30 mars 2018, Mme [E] [W] a acquis de M. [F] le bien ainsi désigné : " une maison individuelle à usage d’habitation située à [Localité 8] [Adresse 1], comprenant :

— au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, salon, chambre, salle de douches et WC,

— à l’étage : une chambre,

— terrasse, emplacements de voiture ".

La vente a été régularisée par Me [H] pour un prix de 210 000 euros, outre les frais d’acquisition de 16 400 euros.

Pour financer son acquisition, Mme [W] a souscrit un prêt d’un montant en principal de 182 135 euros auprès de la société Banque postale (ci-après « la Banque postale »).

Le bien a été assuré auprès de la société Banque postale assurances Iard par contrat du 19 mars 2018.

Le 13 mai 2019, Mme [W] a déclaré un sinistre inondation à sa compagnie d’assurance laquelle, par courrier du 14 mai 2019, a résilié le contrat d’assurance à partir du 23 mai 2019 motif pris d’une « aggravation du risque par rapport aux éléments déclarés ».

Le 16 mai 2019, la Banque postale assurances Iard lui a également indiqué son refus de prise en charge du sinistre faute de garantie « en l’absence de permis de construire préalable aux travaux de construction du bâtiment ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juin 2019 adressée à Me [H], Mme [W] a sollicité l’annulation de la vente, la restitution du prix et le dédommagement de son préjudice en indiquant qu’elle avait subi deux sinistres inondations le 12 juin 2018 et le 11 mai 2019, qu’elle avait appris depuis que la parcelle était partiellement mais régulièrement inondée, et que le maire de la commune lui avait indiqué que la construction avait été érigée sans aucune autorisation administrative puisque la demande de permis de construire déposée par M. [F] le 28 mars 2013 lui avait été refusée le 21 mai 2013 sans qu’aucune autre demande d’autorisation n’ait été déposée par la suite.

L’assureur de Me [H] a renvoyé à M. [F] la responsabilité des fautes alléguées par Mme [W].

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 27 juillet et 10 octobre 2019, Mme [W] a sollicité l’annulation amiable de la vente auprès de M. [F], lequel, par l’intermédiaire de son conseil, a refusé pareil accord mais a néanmoins offert de solliciter la régularisation des constructions litigieuses auprès de la mairie par le dépôt d’une nouvelle demande de permis de construire.

Enfin, Mme [W] a contesté la résiliation de son contrat d’assurance et mis en demeure la Banque postale par courrier recommandé avec accusé de réception adressé le 28 octobre 2019 d’exécuter les obligations de son contrat d’assurance.

Aucune solution amiable n’a été trouvée.

Par exploits d’huissier délivré les 22 et 27 janvier 2020, Mme [W] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Versailles M. [F] et Me [H], notaire, ainsi que ses assureurs venant en garantie, les sociétés MMA Iard Assurances mutuelles et MMA Iard,

Par jugement du 8 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— débouté M. [F], Me [H], la société MMA Iard Assurances mutuelles et la société MMA Iard de leur fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation,

— prononcé la nullité de la vente intervenue entre Mme [W] et M. [F] par acte authentique du 30 mars 2018 et portant sur l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], cadastré de la manière suivante pour une contenance totale de 02 à 21 ca :

C0824 [Adresse 1] pour 87 ca,

C0828 le village pour 12 ca,

0829 le village pour 12 ca,

C0842 le village pour 04 ca,

C0843 le village pour 09 ca,

C0844 le village pour 04 ca,

C0845 le village pour 68 ca,

C0848 le village pour 25 ca,

— condamné M. [F] à restituer à Mme [W] la somme de 227 536 euros au titre du prix de vente et de ses accessoires,

— prononcé la nullité du prêt PAS taux fixe n°2018A052U1E00001 souscrit par Mme [W] auprès de la Banque postale,

— condamné M. [F] à payer à Mme [W] la somme de 2 619,79 euros au titre des frais annexes,

— condamné M. [F] à payer à Mme [W] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts,

— débouté Mme [W] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Me [H], la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard,

— débouté M. [F] de sa demande d’indemnité d’occupation,

— écarté l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamné M. [F] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la société cabinet de l’orangerie, de la société Minault Teriitehau et la société Courtaigne Avocats en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné M. [F] à payer à Mme [W] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes formées par Me [H] et la société MMA Iard Assurances mutuelles et la société MMA Iard sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 8 avril 2022, M. [F] a interjeté appel de la décision. Un dossier RG n° 22/2530 a été ouvert.

Mme [W] a également relevé appel du jugement, par acte du 23 juin 2022, sous le numéro RG n° 22/4141.

Par ordonnance du 17 avril 2023, le conseiller de la mise en état a :

— ordonné la jonction des instances n° RG 22/4141 et RG 22/2530,

— dit que l’instance se poursuivra sous le numéro RG/02530,

— rejeté la demande en nullité de la déclaration d’appel de Mme [W],

— rejeté les demandes de mise hors de cause de Me [H], de la SA MMA Iard Assurances mutuelles et de la MMA Iard,

— rejeté la demande d’irrecevabilité des demandes alléguées comme nouvelles en tant que formées devant le conseiller de la mise en état,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que le sort des dépens de l’incident suivra celui des dépens de l’instance au fond.

Par dernières écritures du 22 novembre 2022, M. [F] prie la cour de :

— déclarer la Banque postale irrecevable en ses demandes nouvelles en appel,

— réformer le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— déclarer Mme [W] et la Banque postale mal fondées en leurs demandes,

— débouter Mme [W] et la Banque postale de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre M. [F],

A titre subsidiaire,

— fixer à la charge de Mme [W] une indemnité d’occupation de 850 euros par mois due à compter du mois d’avril 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés et l’y condamner en tant que besoin,

— fixer le montant de l’indemnisation de la Banque postale, au montant du remboursement des seuls intérêts, frais, accessoires et cotisations d’assurance échus et à l’indemnité de remboursement exigible au moment de la nullité,

— condamner in solidum Mme [W] et la Banque postale à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [W] et la Banque postale aux entiers dépens dont distraction pour ceux-là concernant au profit de la société Minault Territehau, agissant par M^e Teriitehau, avocat au barreau de Versailles, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 12 janvier 2024, Mme [W] prie la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [F] à lui restituer la somme de 227 536 euros au titre du prix de vente et de ses accessoires,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [F] à lui restituer la somme de 2 619,79 euros au titre des frais annexes,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [F] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Me [H], la société MMA Iard Assurances mutuelles et la société MMA Iard,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [F] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [F] à lui payer la somme de 1 732 euros au titre des taxes foncières versées en 2021, 2022 et 2023,

— condamner, in solidum, Me [H], la société MMA Iard Assurances mutuelles et la société MMA Iard à garantir Mme [W] de la restitution du prix de vente à hauteur de 227 536 euros,

— condamner in solidum, M. [F], Me [H], la société MMA Iard Assurances mutuelles et la société MMA Iard à payer à Mme [W] les sommes suivantes :

* 50 000 euros à titre de dommages et intérêt pour le préjudice subi,

*4 351,79 euros au titre du préjudice financier résultant de la nullité de la vente,

*1 858 euros au titre du préjudice financier résultant des mesures de garantie prises,

— condamner in solidum, M. [F], Me [H], la société MMA Iard Assurances mutuelles et la société MMA Iard au paiement de la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit du cabinet de l’orangerie conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 5 avril 2024, la Banque postale prie la cour de :

A titre liminaire,

— rejeter la demande de fin de non-recevoir formulée par M. [F] à son encontre,

— la déclarer recevable en ses demandes en appel,

En conséquence,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles en date du 8 mars 2022, sauf en ce qu’il n’a pas statué sur la restitution du capital prêté, des intérêts échus et sur l’indemnisation de la Banque postale, au titre de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir et au titre de la désorganisation de ses services,

— débouter M. [F] de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de la Banque postale,

— ordonner à Mme [W] ou tout succombant de restituer le capital prêté par la Banque postale, soit la somme de 182 135 euros,

— condamner M. [F] ou tout succombant à payer à la Banque postale la somme de 40 087,66 euros, correspondant aux intérêts conventionnels liés au contrat de prêt au titre du préjudice subi par la Banque postale,

— condamner M. [F] ou tout succombant au paiement de la somme de 2 000 euros, en réparation du préjudice subi par la Banque postale,

En tout état de cause,

— condamner M. [F] ou tout autre succombant à payer à la Banque postale la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au règlement des entiers dépens distraction faite au profit du cabinet Duval-Stalla & Associés, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 17 avril 2024, M. [C] [H], la société MMA Iard Assurances mutuelles et la société MMA Iard prient la cour de :

— les recevoir en leur appel incident et les y déclarer bien fondés,

— confirmer le jugement sur l’absence de condamnations entre les concluants, excepté en ce qui concerne la motivation du tribunal sur une prétendue faute du notaire,

— débouter Mme [W] ou toutes autres parties, notamment la Banque postale de leurs demandes, fins et conclusions,

— mettre le notaire et les compagnies d’assurances hors de cause,

— condamner M. [F] ou tous succombants, éventuellement in solidum à régler à M. [H] et aux MMA la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [F] ou tous succombants éventuellement in solidum aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP Courtaigne avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des articles 542 et 954 du code de procédure civile, dans les instances introduites par une déclaration d’appel postérieure au 17 septembre 2020, la cour d’appel n’est saisie d’aucun appel incident lorsque l’appelant incident ne demande pas l’infirmation du jugement dans le dispositif de ses conclusions (Cf. Civ. 2e, 1er juill. 2021, n° 20-10.694 ; Civ. 2e, 29 juin 2023, n° 22-14.432).

En l’absence de demande d’infirmation formulée dans le dispositif des conclusions de M. [H] et des MMA, il n’y a pas lieu de recevoir l’appel incident de cette partie intimée.

1. Sur la nullité de la vente pour dol

L’article 1130 du code civil dispose que le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que sans lui l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, le caractère déterminant du dol s’appréciant eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges, et précise que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu’elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en annulant la vente sur le fondement du dol après avoir constaté les déclarations mensongères de M. [F] s’agissant de l’absence de travaux effectués nécessitant la délivrance d’un permis de construire ou une déclaration préalable et le caractère déterminant que présente la régularité apparente des travaux réalisés sur le consentement à la vente de Mme [W].

Il sera ajouté, au surplus, que M. [F] ne pouvait ignorer que lesdits travaux, entrepris malgré le refus de permis de construire qui lui a été opposé et quoique de moindre ampleur que ceux initialement envisagés, étaient soumis à déclaration préalable, la rénovation de l’existant comprenant comme il l’affirme dans ses conclusions « une modification des fenêtres, ainsi que la réalisation d’une extension de 7m2 reliant deux parties existantes ». Il en résulte que sa déclaration contenue dans l’acte aux termes de laquelle il n’a pas effectué dans le bien vendu de travaux nécessitant la délivrance d’une permis de construire ou une déclaration préalable, dont l’achèvement remonterait à moins de dix ans, n’est pas constitutive d’une simple omission ; elle correspond à une déclaration mensongère qui, dans le cadre d’une vente, ne peut s’expliquer que par l’intention de tromper l’acheteur afin de ne pas attirer son attention sur une irrégularité administrative pouvant le dissuader de contracter.

M. [F] affirme que le vice n’est pas irrémédiable puisque la situation administrative de l’immeuble est régularisable a posteriori et reproche à Mme [W] de ne pas avoir prêté son concours au dépôt d’une déclaration préalable postérieurement à la vente. Toutefois, c’est l’irrégularité de la construction qui a conduit l’assureur habitation de Mme [W] à refuser sa prise en charge du sinistre, liée à l’inondation qu’elle a subie en 2019, et à résilier le contrat d’assurance habitation, de sorte qu’au moment où la vente a été conclue – date à laquelle s’apprécie le vice – et au regard des conséquences dommageables prévisibles attachées à l’irrégularité actuelle de la construction, une telle erreur provoquée ne pouvait être que déterminante du consentement de Mme [W].

En l’état de ces constatations qui caractérisent l’élément matériel et l’élément intentionnel du dol, ainsi que l’erreur déterminante du consentement qu’il a provoquée en la personne de Mme [W], le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente.

2. Sur l’annulation subséquente du contrat de prêt

Les conclusions de M. [F] sont les seules à saisir la cour de demandes tendant à la réformation du jugement et au rejet des demandes de Mme [W], qui comprennent celle formulée par cette dernière, devant le premier juge, aux fins de voir prononcer la nullité consécutive du prêt immobilier qu’elle a souscrit pour les besoins de l’acquisition.

Force est de constater qu’il n’est développé aucun moyen faisant obstacle à l’anéantissement du prêt consécutive à l’annulation de la vente, pareille conséquence s’inférant des dispositions de l’article L. 313-36 du code de la consommation, au regard d’une vente nulle qui, en tant que telle, est censée n’avoir jamais existé.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité du prêt PAS à taux fixe n° 2018A052U1E00001 souscrit par Mme [W].

3. Sur les conséquences attachées à la nullité de la vente et du prêt

L’article 1178 code civil applicable en cas de nullité du contrat, énonce en ses alinéas 3 et 4 que « les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 » et qu'« indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra-contractuelle ».

3.1. Sur les créances de restitution

Selon l’interprétation donnée par la Cour de cassation aux règles afférentes aux restitutions « l’annulation d’une vente entraînant de plein droit la remise des parties en l’état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion, ne méconnaît pas l’objet du litige le juge qui, même à défaut de demande en ce sens, ordonne à l’issue d’une telle annulation la restitution de la chose vendue et celle du prix » (Civ. 1ère, 24 janv. 2024, n° 21-20.691 et 21-20.693).

Pour condamner M. [F] à restituer la somme de 227 536 euros « correspondant au prix de vente du bien », le tribunal a tenu compte, au-delà du prix net vendeur de 210 000 euros, des frais d’acquisition, lesquels, à défaut d’avoir été perçus par le vendeur, n’ont pas lieu d’être restitués par celui-ci.

Le jugement sera réformé sur ce point, étant précisé, par ailleurs, qu’il convient d’ordonner corrélativement la restitution par Mme [W] de la chose objet de la vente.

Aux termes de l’article 1352-3 du code civil, « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée ». Toutefois, M. [F], sur qui pèse la charge de la preuve, se borne à demander une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 850 euros, à compter du mois d’avril 2018, sans produire la moindre pièce de nature à établir qu’une telle somme correspond à la valeur de jouissance du bien. En outre, il ne justifie pas de la date de sa demande, alors qu’aux termes de l’article 1352-7 du même code celui qui, à l’instar de Mme [W], a reçu la chose de bonne foi ne doit la valeur que lui a procuré sa jouissance qu’à compter du jour de la demande.

Dans ces conditions, et pour ces seuls motifs, M. [F] ne peut qu’être débouté de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation ; le jugement sera confirmé de ce chef.

A hauteur d’appel, la Banque postale, défaillante en première instance, reproche au premier juge de ne pas avoir statué notamment sur la restitution du capital prêté et des intérêts échus, et demande à ce titre d’ordonner à Mme [W] ou tout succombant de restituer le capital prêté, soit la somme de 182 135 euros.

Quoique non formulée devant le premier juge, cette demande, qui se rattache par un lien suffisant aux prétentions de Mme [W] tendant à la nullité du prêt, doit s’analyser en une demande reconventionnelle, au sens de l’article 567 du code de procédure civile. Elle est donc recevable en appel malgré l’absence de comparution de la Banque postale en première instance (Cf. Civ. 2ème, 20 mai 2021, n° 20-14.339).

L’annulation d’un contrat de prêt emporte pour l’emprunteur l’obligation de rembourser le capital mis à sa disposition par la banque et, pour celle-ci, celle de restituer la totalité des échéances versées par l’emprunteur (Civ. 1ère, 20 déc. 2023, n° 19-18.859).

En l’espèce, il ressort de l’offre de prêt que Mme [W] a perçu un capital de 182 135 euros qui doit être restitué à la banque. Toutefois, il n’est pas contesté que Mme [W] n’a pas cessé de régler les échéances du prêt, en dépit de l’annulation décidée par le premier juge, la décision du tribunal n’étant pas revêtue de l’exécution provisoire. Il appartient donc à la banque de restituer la totalité des échéances versées par l’emprunteur intégrant le capital amorti, les intérêts et frais d’assurance, ce qui représente, à la date du présent arrêt, compte tenu du tableau d’amortissement versé aux débats, la somme de 60 667, 09 euros.

Le jugement sera réformé sur ce point.

3.2. Sur les responsabilités

— Sur la recevabilité de la demande indemnitaire formée par la Banque postale

La Banque postale demande la confirmation du jugement « sauf en ce qu’il n’a pas statué » au titre de « sa perte de chance de percevoir les intérêts à échoir et au titre de la désorganisation de ses services ». Elle réclame à ce titre la condamnation de " M. [F] ou tout succombant " à lui régler la somme de 40 087, 66 euros correspondant aux intérêts conventionnels liés au contrat de prêt, ainsi que 2 000 euros liés à la mobilisation de ses salariés et de son service juridique.

Cependant, si à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est effectivement fondée à être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus et à se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir (Civ. 3ème, 1er juin 2017, n° 16-14.428 ; Civ. 1ère, 20 févr. 2019, n° 18-11.279), il reste que la présente demande est formée pour la première fois en appel et ne peut donc être recevable que dans la mesure où elle correspond aux prétentions visées par les articles 564 et 567 du code de procédure civile (Civ. 2ème, 20 mai 2021, n° 20-14.339).

C’est donc à tort que la Banque postale soutient, sur le fondement de l’article 566 du même code, que sa demande de « restitution » des intérêts échus et à échoir constitue « l’accessoire » de la demande en nullité du contrat de prêt, alors qu’étant défaillant en première instance, elle n’a elle-même formé aucune demande susceptible d’être mise en parallèle avec celle dont la cour est saisie et qui en serait l’accessoire.

En outre, si les demandes de restitution sont virtuellement contenues dans la demande de nullité du contrat, il en va différemment des demandes indemnitaires litigieuses, qui en plus de reposer sur la caractérisation d’un préjudice spécifique, sont dirigées contre une partie, M. [F], qui n’avait formé contre la Banque postale aucune demande en première instance. Ces demandes, nouvelles en appel, qui ne répondent pas à la définition de la demande reconventionnelle énoncée à l’article 64 du code de procédure civile, doivent donc être déclarées irrecevables, étant précisé au surplus, pour les raisons précédemment énoncées, qu’elles ne sont pas rattachées aux prétentions originaires par un lien suffisant au sens de l’article 70 du code de procédure civile.

— Sur le fond

Engage sa responsabilité, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le cocontractant qui, à l’instar de M. [F], commet un dol, lequel est analysé comme un délit civil.

En outre, en raison des obligations qui découlent de leur charge, les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes auxquels ils prêtent leur concours (Civ. 1ère, 4 janvier 1996, n° 62-12.459). A cet égard, il résulte d’une jurisprudence constante qu’au cas où les déclarations des parties se révèlent erronées, le notaire ne peut voir sa responsabilité engagée de ce fait que lorsqu’il disposait d’éléments de nature à le faire douter de la véracité des énonciations dont il lui est demandé de faire état (Civ. 1ère, 15 déc. 1999, n° 97-16.041).

Or, sur ce point, les débats d’appel et les pièces soumises à la cour n’apportent aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties par le tribunal qui a considéré, au vu de la modification de la désignation du bien entre l’acte du 2 février 2013 dont le notaire était en possession et l’acte effectivement instrumenté, que celui-ci disposait d’éléments de nature à faire douter de la véracité des déclarations du vendeur selon lesquelles il n’avait effectué dans le bien vendu aucuns travaux soumis à permis ou déclaration préalable. La cour adopte en conséquence les motifs du jugement ayant conduit le tribunal à retenir la faute de négligence du notaire.

De même, selon une jurisprudence constante, rappelée par le tribunal, en cas d’annulation de l’acte établi avec le concours d’un professionnel du droit, tel qu’un notaire, les restitutions réciproques consécutives à l’annulation ou la résolution d’un contrat qui ne constituent pas en elles-mêmes un préjudice indemnisable ne sont garanties par le professionnel du droit en faute que si elles s’avèrent impossibles à obtenir, notamment en raison de l’insolvabilité du contractant qui en est débiteur (Civ. 3 , 3 décembre 2008 bull n°197 ; Civ. 1ère, 16 mai 2013 n°12-15959 ; Civ. 1ère, 18 mars 2003, n 01-02.686 ; Civ. 1ère, 5 avril 2012, n° 10-26.790 ; Civ. 1ère, 27 février 2013, n° 12-15.417).

Or, il n’est pas établi, ni même allégué, en l’espèce, que la restitution du prix de vente à laquelle a droit Mme [W] est devenue impossible du fait de l’insolvabilité démontrée du vendeur. Mme [W] ne justifie donc pas d’une perte subie équivalant au prix de la vente annulée qui justifierait de condamner le notaire à garantir cette restitution. C’est donc à juste titre que le tribunal a rejeté la demande de garantie de la restitution du prix.

Au-delà, Mme [W] invoque un « préjudice financier résultant de la nullité de la vente » qu’elle chiffre à 4 351,79 euros, qui correspond aux taxes foncières et à des frais de privilège de prêteur de deniers exposés dans le cadre du prêt, ainsi qu’un « préjudice financier résultant des mesures de garanties prises », chiffré à 1 858 euros.

Toutefois, la pièce n° 1 (acte authentique de vente du 30 mars 2018) visée par Mme [W] dans ses écritures pour établir la réalité de l’inscription du privilège de prêteur de deniers, ne fait pas la preuve de la dépense exposée à ce titre. En outre, le préjudice né des taxes foncières n’est pas établi dès lors que la restitution des sommes versées à ce titre peut être demandée par l’acquéreur à l’administration fiscale à la suite de l’annulation de la vente, au même titre que les autres taxes comprises dans les frais notariés de la vente (Civ. 1ère, 28 sept. 2022, n° 20-16.499).

Il sera en revanche fait droit à la demande de remboursement des frais d’hypothèque judiciaire conservatoire, dont il est justifié (pièce n° 34), ce préjudice découlant directement de la situation litigieuse à laquelle M. [F] et M. [H], garanti par les sociétés MMA, ont tous deux contribué par leur faute respective, au même titre que le dommage moral né de l’anxiété et des tracas inhérents à l’annulation de la vente comme au défaut d’assurance du bien, qui sera justement évalué à la somme de 7 000 euros.

En revanche, le préjudice constitué par l’impossibilité de réaliser une plus-value à la revente est purement hypothétique, tandis que les troubles de jouissance allégués, qui tiendraient à la situation de péril résultant des inondations et des dégradations subis sur le bien ne sont pas démontrés. Enfin, il n’apparaît pas que les fautes commises soient directement à l’origine d’un préjudice au demeurant non établi né de l’impossibilité de réaliser de nouveaux projets tant professionnels que personnels.

4. Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

M. [F], d’une part, M. [C] [H], la SA MMA Iard Assurances mutuelles et la SA MMA Iard d’autre part, en ce qu’ils succombent pour l’essentiel, supporteront pour moitié chacun les dépens de l’instance d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du même code, par les avocats en ayant fait la demande.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’issue du litige, l’équité commande de condamner in solidum M. [F] d’une part, M. [C] [H], la SA MMA Iard Assurances mutuelles et la SA MMA Iard d’autre part, à indemniser Mme [W] de ses frais irrépétibles dans la limite de 4 000 euros, et de rejeter les autres demandes.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [F] à restituer à Mme [W] la somme de 227 536 euros au titre du prix de vente et de ses accessoires,

— condamné M. [F] à payer à Mme [W] la somme de 2 619,79 euros au titre des frais annexes,

— condamné M. [F] à payer à Mme [W] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts,

— débouté Mme [W] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Me [H], la SA MMA Iard Assurances mutuelles et la SA MMA Iard,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Ordonne à M. [F] de restituer à Mme [W] la somme de 210 000 euros au titre du prix de vente,

Condamne in solidum M. [F] d’une part, M. [C] [H], la SA MMA Iard Assurances mutuelles, la SA MMA Iard d’autre part, à régler à Mme [W] la somme de 1 858 euros en remboursement des frais d’hypothèque judiciaire conservatoire,

Condamne in solidum M. [F] d’une part, M. [C] [H], la SA MMA Iard Assurances mutuelles, la SA MMA Iard d’autre part, à payer à Mme [W] la somme de 7 000 euros en indemnisation de son préjudice moral,

Rejette les autres demandes plus amples ou contraires,

Y ajoutant,

Ordonne la restitution à M. [F] de la chose objet de la vente,

Déclare irrecevables les demandes indemnitaires de la SA Banque postale,

Déclare recevable la demande de la SA Banque postale en restitution du capital emprunté,

Ordonne à Mme [W] de restituer à la SA Banque postale la somme de 182 135 euros, au titre du capital emprunté,

Ordonne à la SA Banque postale de restituer à Mme [W] la somme de 60 667,09 euros, au titre des échéances versées de l’emprunt à la date de l’arrêt,

Condamne in solidum M. [F] d’une part, M. [C] [H], la SA MMA Iard Assurances mutuelles, la SA MMA Iard d’autre part, aux dépens de l’instance, qui seront partagés par moitié entre eux, et recouvrés pour ceux dont il a été fait l’avance, par la SELARD cabinet de l’Orangerie et le cabinet Duval-Stalla & Associés, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [F] d’une part, M. [C] [H], la SA MMA Iard Assurances mutuelles, la SA MMA Iard d’autre part, à régler à Mme [W] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Rejette toutes les autres demandes.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame F, PERRET, Présidente et par Madame K. FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,