COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 MAI 2025

N° RG 22/00252 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MQK3

[D] [I] [Z]

[L] [T]

c/

S.A.S. MAISONS M. C.A

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 décembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/07156) suivant déclaration d’appel du 17 janvier 2022

APPELANTS :

[D] [I] [Z]

né le 10 Mars 1989 à [Localité 4]

de nationalité Française

Profession : Agent d’entretien,

demeurant [Adresse 2]

[L] [T]

née le 22 Octobre 1991 à [Localité 4]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Marie-christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l’audience par M^e RABOUIN

INTIMÉE :

S.A.S. MAISONS M. C.A

NOM COMMERCIAL : MAISONS DE LA COTE ATLANTIQUE

société par actions simplifiée immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°335 185 146, dont le siège social est [Adresse 1]

Représentée par M^e Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e BREDY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Aux termes d’un compromis de vente du 18 février 2019, Monsieur [D] [Z] et Madame [L] [T] ont souhaité acquérir un terrain à bâtir, situé à [Localité 5], partiellement situé en zone constructible et traversé dans sa totalité par une ligne aérienne de haute tension.

Une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire autorisant spécialement la réalisation de l’opération de construction de maison individuelle à usage d’habitation d’une surface plancher d’environ 130 m2 garage en plus était prévue, l’acquéreur s’obligeant à déposer une demande de permis de construire au plus tard le 1 avril 2019. La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 28 juin 2009.

M. [Z] et Mme [T] ont régularisé le 8 mars 2018 un contrat de construction de maison individuelle avec la Sas MCA, conclu sous conditions suspensives visant l’article 5-1 des conditions générales du contrat avec la précision que si les conditions suspensives n’étaient pas réalisées dans le délai de 12 mois après la signature du contrat, soit au plus tard le 8 mars 2020, le contrat devenait alors caduc.

M. [Z] et Mme [T] ont déposé leur demande de permis de construire le 4 juin 2019, lequel a été obtenu le 5 juillet 2019 sous la réserve suivante : 'Le demandeur se rapprochera du gestionnaire de la ligne électrique aérienne HTA afin de connaître les modalités ou contraintes à respecter pour le projet d’habitation'.

Par acte authentique du 25 juillet 2019, M. [Z] et Mme [T] ont réitéré l’acte de vente du terrain.

Par lettre du 25 novembre 2019, la SAS MCA a informé M. [Z] et Mme [T] de la suspension du délai contractuel de démarrage des travaux en raison de la nécessité de réaliser des travaux de mise en sécurité au regard de la ligne de haute tension.

Enedis, le gestionnaire de la ligne de haute tension, imposant des travaux de mise en sécurité, la SAS MCA a proposé une nouvelle implantation de la construction afin d’éviter des travaux de surélévation de la ligne de haute tension et un délai supplémentaire de réalisation des travaux de construction. Une demande de permis de construire modificatif a alors été déposée le 24 décembre 2019, accordée le 15 janvier 2020, mais toujours avec la même réserve précédemment formulée.

Selon cette nouvelle implantation, la future construction a été ramenée en fond de parcelle pour l’éloigner partiellement de la ligne de haute tension.

Le chantier devait redémarrer le 22 janvier 2020, et le gestionnaire Enedis a informé la Sas MCA de la nécessité de mettre en 'uvre des travaux complémentaires avec des mesures de protection de son personnel compte tenu d’un danger mortel important en cas d’amorçage des lignes et proposait de se déplacer pour analyse avec établissement d’un devis aux fins de mise en sécurité 'ce qui risquait de chiffrer’ pour reprendre l’expression utilisée.

En cette occurrence, la Sas MCA a proposé pour écarter définitivement tout risque, une nouvelle implantation laquelle a été refusée par les consorts [T] [Z] qui ont alors mis en demeure le constructeur, le 25 mai 2020, de commencer les travaux.

Par lettre du 27 juillet 2020, la SA Axa France Iard assureur dommages ouvrage indiquait à la Sas MCA son refus d’accorder ses garanties pour ce chantier compte tenu des risques de danger du chantier.

Par lettre du 30 juillet 2020, la SAS MCA a informé M. [Z] et Mme [T] que l’une des conditions suspensives du contrat n’étant pas réalisée, le contrat de construction était alors résilié.

2. Par acte du 21 septembre 2020, M. [Z] et Mme [T] ont assigné la Sas MCA devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour être indemnisés des préjudices qu’ils disaient avoir subis.

Par jugement du 1 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté les consorts [T] [Z] de l’intégrité de leurs prétentions,

— constaté la caducité du contrat de construction de maison individuelle en raison de l’absence de délivrance de l’assurance dommages ouvrage imputable exclusivement aux consorts [T] [Z],

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit,

— condamné les consorts [T] [Z] à payer à la Sas MCA la somme 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les consorts [T] [Z] aux entiers dépens qui seront recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

3. M. [Z] et Mme [T] ont relevé appel du jugement le 17 janvier 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 10 juillet 2024, M. [Z] et Mme [T] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1178, 1217, 1231-1, 1304-3, 1304-6, 1341, 1792-1 et 1991 du code civil, L. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, L. 242-1 du code des assurances, R. 4544-1 à R. 4544-11 du code du travail :

— de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

— de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

à titre principal, sur la validité du contrat de construction de maison individuelle,

— de constater la validité du contrat de construction de maison individuelle conclu entre eux et la société MCA,

— de condamner la société M. C.A à démarrer, à compter de la date de signification de la décision à intervenir, les travaux de construction de l’immeuble d’habitation situé sur la commune de [Localité 5] lieu-dit [Localité 3] conformément au permis de construire modificatif accordé le 15 janvier 2020 et dont l’implantation de l’immeuble a été repensée afin de tenir compte de la présence de la ligne HTA, le tout sous astreinte provisoire de 500 euros par jour,

— de condamner la société MCA à leur transmettre à compter de la date de signification de la décision à intervenir un nouveau planning des travaux sous astreinte provisoire de 500 euros par jour,

— de se réserver sa propre compétence, pour, le cas échéant, procéder à la liquidation de l’astreinte provisoire et fixer alors une nouvelle astreinte, cette fois définitive,

— de condamner la société MCA à accomplir les démarches nécessaires auprès d’Enedis sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la décision à intervenir,

— de condamner la société MCA à leur verser la somme de 19 344 euros au titre de leur préjudice matériel et correspondant au coût de relogement pour les 12 mois à venir de travaux, à parfaire,

— de condamner la société MCA à leur verser la somme de 20 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— de condamner la société MCA à leur verser la somme de 30 000 euros au titre de leur perte de chance,

— d’ordonner que les sommes ainsi mises à la charge de la société MCA produiront intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2020, date de réception du courrier de mise en demeure envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception,

sur la sécurité du chantier à intervenir,

— de condamner la société MCA à prendre toute mesure nécessaire aux fins de garantir la sécurité du chantier,

— à défaut, de condamner la société MCA à leur verser la somme de 111 028, 56 euros TTC, correspondant aux travaux modificatifs de la ligne HTA,

à titre subsidiaire,

— de condamner la société MCA à leur verser la somme de 191 028,56 euros en réparation de leurs préjudices liés aux conséquences de la caducité du contrat de construction de maison individuelle conclu, par la faute de la société MCA,

en tout état de cause,

— de condamner la société MCA à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Marie Christine Ribeiro, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 juillet 2022, la Sas Maisons MCA demande à la cour, sur le fondement des articles 1103 et suivants,1217, 1304-3 du code civil, 202, 699 et 700 du code de procédure civile :

— de confirmer en totalité le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 1er décembre 2021 en ce qu’il a :

— débouté les consorts [T] [Z] de l’intégrité de leurs prétentions,

— constaté la caducité du contrat de construction de maison individuelle en raison de l’absence de délivrance de l’assurance dommages ouvrage imputable exclusivement aux consorts [T] [Z],

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit,

— condamné les consorts [T] [Z] à payer à la Sas MCA la somme 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les consorts [T] [Z] aux entiers dépens qui seront recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire, si la cour retenait un quelconque manquement à l’égard de la société MCA,

— de débouter M. [Z] et Mme [T] de leur demandes indemnitaires formées à son encontre,

— de condamner M. [Z] et Mme [T] à verser la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dont distraction au profit de la Scp Gravellier-Lief-De Lagausie-Rodrigues conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

à titre infiniment subsidiaire, si la cour retenait un quelconque manquement à l’égard de la société MCA et un préjudice indemnisable,

— de réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires formulées par M. [Z] et Mme [T] à son encontre.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025.

MOTIFS

4. Le tribunal a jugé que les consorts [T]-[Z], en refusant les travaux prescrits par Enedis et les plans de leur constructeur permettant d’éluder les délais et le coût des travaux de mise en sécurité, étaient exclusivement responsables du refus de garantie de la SA AXA France IARD, assureur dommages ouvrage et ainsi de la non réalisation des conditions suspensives qui ont entraîné la caducité du contrat de construction de maison individuelle les liant à la SAS MCA. Le premier juge a ajouté que le constructeur avait fait preuve de diligences en proposant à deux reprises des plans modificatifs tenant compte des exigences d’Enedis qui ne pouvaient en l’état être anticipées par la société MCA.

Les consorts [T]-[Z] font valoir que le contrat n’est pas caduc alors que la condition tenant à l’octroi d’une assurance dommages ouvrage a été réalisée si bien que le refus de l’assureur était injustifié. En réalité la société MCA avait intérêt à ce que la condition suspensive ne se réalise pas et a donc empêché sa réalisation. En application de l’article 1304-3 du code civil, il y a lieu de juger que la condition suspensive tenant à la délivrance d’une assurance dommages ouvrage est réputée être accomplie. De plus, lorsque la condition suspensive est édictée dans l’intérêt exclusif d’une seule des deux parties au contrat, seule cette dernière a la possibilité de se prévaloir de sa non-réalisation. Or, la condition prévue à l’article L.231-4 du code de la construction et de l’habitation est édictée dans l’intérêt exclusif du maître de l’ouvrage de sorte qu’ils sont les seuls a pouvoir s’en prévaloir. En outre, les autres conditions suspensives ont également été réalisées de telle sorte que la société MCA est parfaitement engagée à leur égard par les termes du contrat. Il appartenait au constructeur de tenir compte dès l’origine du projet des contraintes liées à la présence de la ligne à haute tension.

La société MCA réplique qu’elle a a proposé une nouvelle implantation de la construction afin d’éviter la réalisation des travaux de surélévation de la ligne haute tension et d’éviter de rallonger le temps du chantier en raison de ces travaux complémentaires imposés par Enedis, dont elle ne pouvait maîtriser le calendrier d’exécution. Cette proposition de nouvelle implantation a été refusée par les appelants et ils l’ont mis en demeure de commencer les travaux. Néanmoins, elle ne pouvait le faire par rapport à la présence de la ligne haute tension et des risques qui en découlaient. Elle a donc parfaitement respecté son obligation de conseil auprès des appelants. Les interventions de mise en sécurité ne sont pas prises en charge par Enedis. En outre le refus de l’assureur dommages ouvrages de garantir a rendu caduc le contrat de construction.

Sur ce

5. Il est constant que les consorts [T]-[Z] ont obtenu, le 5 juillet 2019, un permis de construire sous la réserve suivante': «' le demandeur se rapprochera du gestionnaire de la ligne électrique HTA afin de connaître les modalités ou contraintes à respecter pour le projet d’habitation'» cf': ( pièces n°8 des appelants)

La condition portée dans ce permis de construire s’imposait à tous et ils devaient respecter les contraintes exigées par Enedis, gestionnaire de la ligne électrique à haute tension, étant précisé que le coût de la mise en sécurité de la maison s’élevait à la somme de 111 028, 56 euros quand le coût de la construction avait été fixée à celle de 136 300 euros. ( cf': pièce n° 27 des appelants': devis Enedis du 5 mars 2020)

Pour éviter un tel surcoût qui entraînait quasiment le doublement du coût de la construction, l’intimée a alors proposé aux consorts [T]-[Z] de déplacer l’implantation de la construction en fond de parcelle, ce qui a été accepté par ces derniers si bien qu’une demande de permis de construire modificatif a été déposé et a été accepté. Toutefois, ce nouveau permis n’a pas fait disparaître l’obligation de connaître et de se plier aux contraintes d’Enedis.

Or, Enedis a fait connaître l’existence de nouvelles obligations contraignant le constructeur à demander au cabinet A.C.E un rapport sur la faisabilité du projet, lequel a conclu à l’impossibilité en l’état d’entreprendre les travaux de construction ( cf': pièce n° 3 de l’intimée)

C’est dans ces conditions que la société MCA a alors proposé un nouvelle implantation pour écarter les risques révélés par le rapport du cabinet A.C.E.

Toutefois par lettre du 25 mai 2020, les consorts [T]-[Z] ont refusé cette proposition et ont mis en demeure la société M. C.A de commencer les travaux. ( cf': pièce n° 14 des appelants)

Cependant un tel démarrage était impossible sans la sécurisation de la ligne électrique imposée par le gestionnaire de celle-ci. Or, contrairement à ce qu’affirment les appelants, la mise en sécurité de la ligne devait être financée par eux alors qu’ils ont eux-mêmes communiqué le devis de la société Enedis, et les consorts [T]-[Z] ne démontrent nullement avoir accepté le principe de ces travaux, ce qui aurait eu pour effet de retarder le chantier en raison des délais d’intervention de la société Enedis, ni le coût de ceux-ci.

6. En conséquence, en refusant la troisième implantation proposée par le constructeur, ils ont pris la décision de mettre un terme au contrat qui les liait, alors qu’aux termes du permis de construire modificatif, les travaux ne pouvaient débuter ainsi que l’ont clairement indiqué Enedis et le cabinet A.C.E.

En outre, aux termes de l’article 5-1 des conditions générales du contrat de construction, il était stipulé que «' le présent contrat est conclu sous condition de l’obtention des éléments suivants':' obtention de l’assurance dommages-ouvrage'» à défaut de quoi, le contrat serait considéré comme caduc'.

7. Si les appelants considèrent que seul le maître de l’ouvrage serait en droit de se prévaloir de cette condition suspensive, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L.242-1 du Code des assurances, obligation est faite au maître de l’ouvrage de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Généralement le contrat prévoit, comme en l’espèce, un mandat du maître de l’ouvrage au constructeur pour que ce dernier souscrive une telle assurance en ses lieu et place. En conséquence, dans le cadre de ce mandat le constructeur commettrait une faute en commençant les travaux sans avoir obtenu une telle assurance obligatoire.

Aussi, du fait de ce mandat, le constructeur peut se prévaloir de l’absence d’obtention de l’assurance et ainsi de cette condition suspensive pour considérer que le contrat était devenu caduc.

De plus, l’attestation d’assurance de la société M. C.A qui est jointe à la notice descriptive et qui précise que le constructeur de maisons individuelles est bien assuré au titre de son activité ne peut concerner l’assurance dommages ouvrage qui doit être accordée au cas par cas pour chaque chantier, ce qui est normal puisque ce sont les maîtres d’ouvrage qui souscrivent une telle garantie, même s’ils peuvent mandater leur constructeur pour ce faire.

8. Par ailleurs, les appelants affirment mais ne démontrent pas que la société M. C.A aurait, de mauvaise foi, empêché la réalisation de cette condition suspensive, parce qu’elle y avait intérêt. ( ce qui est contradictoire avec le fait qu’ils soutiennent dans le même temps qu’eux seuls pouvaient se prévaloir de l’absence d’obtention d’une telle garantie).

En effet, dans sa lettre du 27 juillet 2020, la société AXA France IARD a refusé de garantir, non pas péremptoirement, mais de façon argumentée après avoir pris connaissance du dossier et des contraintes liées à la présence de la ligne à haute tension et en ces termes «'… compte tenu des conditions techniques du projet de construction …'»

Aussi, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a jugé que les appelants, en refusant les travaux prescrits par Enedis et les plans de la société M. C.A permettant d’éluder les délais et les coûts des travaux de mise en sécurité, étaient exclusivement responsables du refus de garantie de la société AXA et partant, de la non réalisation des conditions suspensives qui ont entraîné la caducité du contrat.

9. Les consorts [T] [Z], qui évoquent une décision de circonstance dans le refus de la société AXA d’accorder sa garantie, ne la démontrent nullement, étant précisé qu’ils avaient alors tout loisir de solliciter une telle garantie de tout autre assureur, ce qu’ils n’ont pas entrepris.

En toute hypothèse, la société AXA ayant refusé sa garantie dommages-ouvrage pour ce chantier, le contrat de construction de maison individuelle passé entre les parties est devenu caduc.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé et les consorts [T]-[Z] seront déboutés de toutes leurs demandes.

Ils seront également déboutés de leurs demandes présentées à titre subsidiaire car la caducité du contrat leur est imputable alors qu’ils n’ont pas accepté le projet modificatif présenté par leur constructeur, ce qui n’a pas permis de commencer les travaux et d’obtenir par ailleurs l’assurance dommages ouvrage qui a bien été sollicité par la société M. C.A mais qui n’a pas été obtenue sans faute prouvée de cette dernière.

10. Les consorts [T] [Z] succombant devant la cour d’appel seront condamnés aux dépens d’appel et à verser à la société M. C.A la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris y ajoutant':

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne Mme [L] [T] et M. [D] [Z] à payer à la SAS Maisons M. C.A. la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [L] [T] et M. [D] [Z] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,