COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 04 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/05547 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NRH5

S.C.I. [Localité 7] CANEJAN

c/

S.A.S. BUREAU VERITAS EXPLOITATION

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 octobre 2023 (R.G. 21/01134) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 07 décembre 2023

APPELANTE :

S.C.I. [Localité 7] CANEJAN, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 833 350 325, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Kathleen DOYEUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Claude CHRISTOFER de la SELAS REALYZE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A.S. BUREAU VERITAS EXPLOITATION, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 790 184 675, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Damien DELLA-LIBERA, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Léa PENOT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. La SCI [Localité 7] Canejan dont le siège social est sis [Adresse 2], a pour activité la location de biens immobiliers.

La SAS Bureau Veritas Exploitation (la société BVE), ayant son siège social [Adresse 4], effectue des analyses, essais et inspections techniques.

Par acte en date des 10 juin et 19 septembre 2002, la SCI Aquitaine Bigorre, aux droits de laquelle est venue la société Immofonds 4, a donné à bail à la société Bureau Veritas, désormais dénommée Bureau Veritas Exploitation, à compter du 1er avril 2003 et pour une durée de neuf ans, des locaux à usage de bureaux dans un immeuble sis [Adresse 5], d’une surface de 2 500 m², outre 85 places de parking et deux garages.

Par acte du 1er février 2010, les parties ont convenu de la résiliation amiable et anticipée du bail de 2002 et ont régularisé un nouveau bail, à effet au 1er janvier 2010, pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 300 000 euros, avec clause d’indexation, outre un dépôt de garantie de 75 000 euros, actualisé à 85 063,40 euros.

Par avenant du 17 juillet 2012, la société Immofonds 4 a autorisé la création de 39 places de parking, outre le réaménagement du parking existant et d’une aire de stockage des déchets, aux frais de la société Bureau Veritas Exploitation.

Par acte du 21 décembre 2017, la société Immofonds 4 a vendu l’immeuble objet du bail commercial à la société [Localité 7] Canejan.

Le 28 juin 2018, la société [Localité 7] Canejan a fait délivrer, à effet au 1er janvier 2019, un congé avec offre de renouvellement, moyennant un loyer de 333 244,33 euros.

En l’absence d’accord sur le prix du nouveau bail, le 28 juin 2019 la société Bureau Veritas Exploitation a fait signifier à la société [Localité 7] Canejan l’exercice de son droit d’option et un état des lieux de sortie a été établi le 9 août 2019 par deux huissiers mandatés par chacune des parties.

Le 16 octobre 2020, la société [Localité 7] Canejan a mis en demeure la société BVE de lui payer la somme de 796 606,10 euros, au titre de travaux de remise à neuf et des indemnités d’occupation pendant quatorze semaines, nécessaires à l’exécution des travaux (déduction fait du montant du dépôt de garantie).

A trois reprises, les 13 novembre 2019, 23 janvier et 17 mars 2020, la société Bureau Veritas Exploitation a en vain le remboursement du montant du dépôt de garantie et la régularisation des charges.

2. Par exploit du 27 janvier 2021, la société Bureau Veritas Exploitation a assigné la société Bordeaux Canejan devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en restitution du dépôt de garantie.

3. Par jugement du 19 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la SCI [Localité 7] Canejan au paiement à la SAS Bureau Veritas Exploitation de la somme de 78 072,40 euros, portant intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2019,

— dit que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné la SCI [Adresse 8] au versement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SAS Bureau Veritas Exploitation,

— condamné la SCI [Localité 7] Canejan aux dépens,

— débouté les parties de leur plus amples chefs de demande.

3. Par déclaration au greffe du 29 janvier 2024, la société [Localité 7] Canejan a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société Bureau Veritas Exploitation.

L’appelant a formé une déclaration d’appel le 7 décembre 2023 (RG N° 23/05547).

Le 24 janvier 2024, la cour a soulevé d’office la nullité de la déclaration d’appel en ce qu’elle ne visait pas les chefs du jugement expressément critiqués.

L’appelant a déposé une déclaration d’appel rectificative le 26 janvier 2024, enregistrée le 29 janvier 2024 (RG N° 24/00409).

Par avis de jonction du 6 août 2024, le conseiller de la mise en état a joint l’affaire N° RG 24/00409 au dossier N° RG 23/05547.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

4. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 25 mars 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société [Localité 7] Canejan demande à la cour de :

Vu les articles 1730 et suivants du code civil,

Vu le contrat de bail en date du 1er février 2010,

Vu l’état des lieux d’entrée du 31 mars 2003,

Vu le constat d’état des lieux de sortie établi par l’étude Huis Justitia [Localité 7], huissiers de justice associés à [Localité 7] en date du 9 août 2019,

— ordonner la jonction entre les instances enregistrées sous les numéros suivants : 23/05547 et 24/00409,

— réformer le jugement rendu le 19 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux,

En conséquence,

— débouter la société Bureau Veritas Exploitation de l’ensemble de ses demandes comme parfaitement infondées,

— dire que le dépôt de garantie ne saurait être restitué et reste acquis par la société [Localité 7] Canejan à titre d’indemnité forfaitaire irréductible en application de l’article 18 du contrat de bail précité,

— condamner la société Bureau Veritas Exploitation au paiement des sommes suivantes de :

125 820 euros HT, au titre de l’indemnité d’immobilisation due du fait des mobiliers encombrant les locaux,

127 218 euros HT, au titre de l’indemnité d’immobilisation due le temps de la réalisation des travaux, soit 13 semaines,

356 319,52 euros HT, soit 427 583,42 euros TTC, au titre des travaux de remise en état, outre les honoraires de suivi d’architecte et de bureau de contrôle à hauteur de 10% des sommes dues, soit un total de 391 951,47 euros HT et 783 902,94 TTC,

8 153,40 euros TTC au titre de la dépose du mobilier qui encombrait les locaux,

— condamner la société Bureau Veritas Exploitation au paiement de 10 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 25 juillet 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Bureau Veritas Exploitation demande à la cour de :

Vu les articles 1231-1, 1719, 1720, 1730, 1731, 1732 et 1755 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats et notamment le bail,

— déclarer la société [Localité 7] Canejan mal fondée en son appel et la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer la société Bureau Veritas Exploitation recevable et bien fondée en ses demandes et y faisant droit :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné la société [Localité 7] Canejan au paiement à la société Bureau Veritas Exploitation de la somme de 78 072,40 euros, portant intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2019,

— dit que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné la société [Localité 7] Canejan au versement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société Bureau Veritas Exploitation

— condamné la société [Localité 7] Canejan aux dépens

Et y ajoutant

— condamner la société [Localité 7] Canejan à une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [Localité 7] Canejan aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Della Libera, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la jonction:

6. Il convient de déclarer sans objet la demande de la SCI [Localité 7] Canejan tendant à la jonction des instances enrôlées sous les numéros 23/05547 et 24/00409, celle-ci ayant déjà été ordonnée le 6 aout 2024 par le conseiller de la mise en état, par mention au dossier.

Sur les griefs formulés à l’encontre de la société BVE:

Concernant l’obligation d’entretien:

Moyens des parties:

7. Se fondant sur les dispositions de l’article 1754 du code civil et sur l’article 2 du bail du 1er février 2010, la société [Localité 7] Canejan soutient que les parties ont convenu expressément de se référer à l’état des lieux d’entrée du 31 mars 2003, de sorte que les locaux devaient être considérés comme pris en état neuf; que toutefois, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 9 aout 2019 par la société Huis Justitia [Localité 7], commissaires de justice associés à [Localité 7], que les locaux ont été restitués dans un état de dégradation anormal, avec un manque d’entretien et de réparations locatives, de sorte que le premier juge ne pouvait considérer les désordres observés comme la conséquence d’une usure normale.

La société [Localité 7] Canejan fonde sa demande au titre des travaux de remise en état sur le devis estimatif de M. [E], architecte, en date du 19 septembre 2019.

A titre subsidiaire, elle estime que s’il devait être fait application d’un coefficient de vétusté, il ne pourrait être supérieur à 10 %, compte tenu des obligations particulières à la charge du preneur, au titre de l’entretien.

8. Au visa des articles 1720, 1730 à 1732 et 1755 du code civil, et sur le fondement des articles 13.4 et 13.8 du bail, la société BVE soutient pour sa part qu’elle n’était pas tenue de remédier aux effets de la vétusté inhérente à l’occupation prolongée des locaux pendant plus de 16 années, et qu’au surplus, la demande chiffrée de la SCI [Localité 7] Canejan ne cible pas les éléments qui seraient dégradés ou atteints par l’usure, mais correspond en réalité à une véritable remise à neuf d’un bâtiment de 2500m².

Réponse de la cour:

9. Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

10. Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

11. Selon les dispositions de l’article 1732 du code civil, il (le preneur) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

12. Selon les dispositions de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

13. Le bail commercial conclu le 1er février 2010 entre les parties se compose des conditions générales, et des conditions particulières.

14. L’article 2 des conditions générales stipulait qu’un état des lieux serait établi contradictoirement par les parties à l’entrée du preneur (éventuellement par huissier à la demande de l’une ou l’autre des parties), et qu’au cas où, pour une raison quelconque, cet état des lieux n’était pas dressé, les locaux seraient considérés comme ayant été loués en parfait état d’entretien et de réparation de toute nature.

15. Les parties ont entendu déroger à ces conditions générales dans les conditions particulières, par l’article 2 modifié (inséré en page 13), qui stipule que 'l’état des lieux d’entrée réalisé le 31 mars 2003 au titre du bail en date du 10 juin 2002, portant sur la surface objet des présentes, vaudra état des lieux d’entrée au titre du présent bail.'

16. Il convient de relever que le bail signé le 1er février 2010 a pris effet le 1er janvier 2010 que le précédent bail a été résilié de manière concomitante, amiable et anticipée à effet au 31 décembre 2009, de sorte que l’occupation des lieux par la société Bureau Véritas n’a pas connu d’interruption depuis le 1er avril 2003, et que les parties ont entendu en tirer des conséquences pratiques dans les conditions particulières à compter du 1er janvier 2010, puisqu’il y est indiqué:

— à l’article 26, que le preneur déclare bien connaître les locaux pour les avoir occupés au titre d’un précédent bail, et les accepter dans l’état où ils se trouvent tels qu’ils existent, s’étendent et comportent avec toutes leurs dépendances,

— à l’article 35 (Travaux), que les locaux et équipements sont conservés en l’état; cette stipulation venant manifestement se substituer à l’article 13-1 des conditions générales (Travaux à l’initiative du preneur), qui réservait au locataire la possibilité de faire réaliser certains travaux avec le consentement exprès, préalable et écrit du bailleur.

17. Il ne résulte nullement de ces stipulations que les parties aient entendu considérer les locaux comme en état neuf, lors de la date d’effet du second bail, à savoir dans l’état où ils se trouvaient lors de la prise de possession des lieux par le preneur, à la date d’effet du premier bail.

Les premiers juges ont ainsi, à bon droit, considéré qu’il convenait de prendre en considération une période d’occupation ininterrompue de 16 années à compter du 31 mars 2003 pour apprécier les effets de la vétusté.

18. L’article 13.8 des conditions particulières du bail du 1er février 2010 (Restitution des locaux – Paragraphe 1- Pré-état des lieux-Etat des lieux) stipule (page 24) que 'le preneur devra, au plus tard le jour de l’expiration du bail, restituer les locaux loués en bon état’ (Souligné par la cour) par dérogation à l’article 13.8 des conditions générales (paragraphe 1), aux termes duquel 'le preneur devra, au plus tard le jour de l’expiration du bail, restituer les locaux loués en parfait état’ (Souligné par la cour).

Il est en outre stipulé à l’article 13.4.1 (page 13):

Le preneur jouira des lieux loués en bon père de famille et les entretiendra en permanence ainsi que leurs équipements et installations en bon état, il effectuera, en outre, à ses frais, pendant toute la durée du présent bail, tous travaux de réparations, réfections, remplacements, y compris ceux relevant de l’article 606 du code civil ou mises aux normes, de quelque nature ou importance qu’ils soient, qui seraient nécessaires ou utiles, au fur et à mesure qu’ils le seront, sans aucune exception, ni réserve, y compris ceux qui seraient dus à la force majeure ou qui seraient imposés par l’administration, par les lois ou les règlements, le bailleur conservant à sa charge ceux liés à la vétusté,

(…)

Il (le preneur) devra notamment sans que cette liste soit limitative:

— entretenir et remplacer si nécessaire tous les équipements spécifiques (climatisation, ventilation, installations électriques, téléphone') conformément aux normes en vigueur et les rendre en bon état d’utilisation,

— effectuer à ses frais tous remplacement de compteur et toute modification de branchement ou d’installation pouvant être exigés par tout concessionnaire ou compagnie distributrice,

— entretenir et remplacer, si nécessaire, les fermetures, volets, rideaux de fermeture et les rendre en bon état de propreté, d’entretien et de fonctionnement,

— entretenir et remplacer, si nécessaire, les revêtements de sol et remédier à l’apparition de taches, brûlures, déchirures, ou toute dégradation en général,

— entretenir les peintures et revêtements de mur ou cloisons en procédant à leur réfection chaque fois que nécessaire,

— entretenir ou assumer la réfection lui-même si l’immeuble lui est loué en totalité ou, s’il n’en loue qu’une partie rembourser au bailleur sa quote-part de l’entretien ou de la réfection des façades de l’immeuble.

19. Pour la description de l’état des locaux le 9 aout 2019, à la date de sortie de la société BVE, la cour se réfère expressément aux constatations des deux commissaires de justice figurant aux procès-verbaux établis à cette date, tels que reprises par le tribunal, de manière exacte, en pages 6 et 7 du jugement.

Sur les travaux de réparation incombant au locataire sortant:

20. Les deux procès-verbaux précités mettent en évidence, sans contrariété entre eux, une première catégorie de dégradations, qui relèvent de la vétusté imputable au défaut d’entretien des locaux, dans les conditions prévues à l’article 13.4.1 des conditions particulières du bail du 1er février 2010, qui mettaient à la charge du preneur l’obligation d’entretenir et remplacer si nécessaire les revêtements de sol et de remédier à l’apparition de taches, brûlures, déchirures ou toute dégradation en général, d’entretenir les peintures et revêtements de mur ou cloisons en procédant à leur réfection chaque fois que nécessaire, d’etretenir et remplacer si nécessaire tous les équipements spécifiques (climatisation, ventilation, installations électriques, téléphone).

21. Tel est le cas, en l’espèce, des désordres affectant:

— les revêtements de sol, qui présentent des taches ou auréoles importantes, dans certains bureaux du Bâtiment B (au rez de chaussée :B1, B2, B4, B7, B9, B13, B20, local ménage), et au premier étage: B6, B7, B8, et dans le couloir) comme dans plusieurs des bureaux du Bâtiment A (A1, A2, A3, A4, A5, A6, A12, A13, A14, A15, A16, A19, A20 et A22),

— certaines dalles isolantes des plafonds de bureaux, qui présentent des auréoles ou taches importantes dans le bâtiment B (local courrier, en rez de chaussée les bureaux B2, B5, B11, B12, B13, B14, B15, B16, B18, B19, B20; au premier étage les bureaux B15 et B16) et dans le bâtiment A (A17),

— les murs et revêtements muraux qui présentent des salissures importantes ou déchirures significatives dans certains locaux (cloisonnement à gauche du couloir d’accès au bâtiment B sud depuis le hall d’entrée, cloison entre les bureaux B11-B12 et B13, bureaux B8, B10, B18), ainsi que dans le bâtiment A (bureaux A1, A4, A10, A15, A16, A19, A20, A23, couloir entre bureaux 21 et 23, cage d’escalier et A26).

22. Ces désordres ne constituent pas des traces d’usure, résultant inévitablement d’une occupation même prolongée des lieux, et donc d’une vétusté normale.

Ils relèvent d’un défaut d’entretien, et le preneur ne justifie pas qu’ils soient survenus sans sa faute. En particulier, le locataire n’a pas expliqué pour quelles raisons, dans certains bureaux, les dalles du plafond étaient tachées, et les revêtements de sols largement auréolés.

23. En revanche, dès lors que le contrat laisse au bailleur la charge des travaux liés à la vétusté, la SCI Bordeaux Canejan ne peut utilement solliciter le paiement des travaux de rénovation qu’elle juge nécessaires et opportuns, mais qui, en réalité, correspondent à de menus désordres liés à l’usage normal et légitime des lieux durant 16 ans et 4 mois, conformément à la destination convenue (à savoir à l’usage exclusif de bureaux), sans nullement compromettre le bon état des locaux à la sortie.

La demande d’indemnisation n’est donc pas fondée, en ce qu’elle concerne les menus éclats sur portes ou placages, impacts limités sur peintures, trous de cheville rebouchés par le preneur, épaufrures limitées, traces de meubles, salissures d’usage, écaillemens de peintures, petites déchirures sur revêtements muraux, décollements partiels de revêtements, et éraflures.

24. La SCI [Adresse 8] fonde sa demande sur un devis du 19 septembre 2019 établi à sa demande par un architecte (M. [E]), évaluant le montant total des travaux de réparations à la somme de 573 541.49 euros TTC et sur un document qu’elle présente comme une répartition des travaux entre les parties (sa pièce 17), fixant à la somme de 427 583.42 euros TTC la part incombant au locataire sortant.

25. Il est constant que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur, des réparations locatives prévues au bail n’est subordonnée ni à l’exécution préalable de ces réparations ni à la justification d’un préjudice (En ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 janv. 2002, n° 00-15.784).

25. Il doit être relevé qu’en l’espèce, le tableau des travaux refacturables dressé par l’architecte portent sur les postes suivants, en rez de chaussée et premier étage:

— Démolition-nettoyage (protection des sols, dépose des plafonds en dalles, dépose des cloisons rapportées, dépose des sols collés, traitement des déchets):

— Plâtrerie, faux plafonds, menuiseries bois (faux-plafonds en panneuax rigides Tonga),

— Peinture (murs, doublages sur supports existant ou supports neufs, portes, sur support plâtre, sur canalisations) et peintures de sols ou revêtements de sols.

26. Le chiffrage des travaux par M. [E] s’appuie sur des devis de professionnels (devis de la SARL AJTP du 10 octobre 2019, d’un montant de 78275 euros HT au titre des travaux de démolitions et protections; devis de la SASU EGE Concept du 22 octobre 2020 d’un montant de 198 191.22 euros HT, devis de M. [R] [M] du 22 octobre 2020 au titre des travaux de peinture, d’un montant de 231 425.65 euros HT). Les coûts unitaires ne sont pas discutés.

27. Pour autant, la société BVE fait valoir, à juste titre, que les travaux énumérés dans le tableau de l’architecte (pièce 17) ne sont pas circonscrits aux éléments dégradés.

M. [E] a ainsi chiffré le remplacement de 1196.49 m² de faux-plafonds en panneaux rigides Tonga,et 2192 m² de surfaces à peindre sur tous types de supports, ce qui correspond à une réfection à neuf de tous les faux-plafonds et de toutes les peintures.

28. Au vu des pièces communiquées, des coûts unitaires retenus par l’architecte, et des descriptions détaillées figurant aux procès-verbaux de constat, avec photographies, il convient d’évaluer comme suit les travaux résultant du défaut d’entretien imputable au preneur:

— pour 26 bureaux devant donner lieu à reprise des revêtements de sol, sur une base de 36 euros par m² (tarif retenu par l’architecte pour la fourniture et la poste des dalles de sol textile U3P3): 26x10x36 = 9360 euros HT

— pour ces mêmes 26 bureaux: dépose des sols collés: 26x10x 6 = 1560 euros HT

— protection des sols: 1000 euros HT

— pour 14 bureaux devant donner lieu à dépose et remplacement des dalles isolantes du plafond (base: 5 euros par m²):

Dépose: 14 x 10 x 5 = 700 euros HT

Faux plafond en panneaux rigides Tonga: 14 x 10 x 34.50 = 4830 euros HT

— pour 16 bureaux devant donner lieu à reprise des peintures (base unitaire 13 euros /m²): 16 x 32.2 x 13 = 6697.60 euros

— travaux de nettoyage des locaux et vitres, décrits à plusieurs endroits comme sales: 3000 euros (la somme de 21000 euros chiffrée par l’architecte apparaissant particulièrement excessive au regard des constatations effectuées sur les lieux)

— traitement des déchets: 800 euros

Total: 27947.60 euros HT soit 33537.12 euros TTC.

29. Le surplus de la demande au titre des travaux de reprise est injustifié et sera rejeté.

Tel est également le cas de la demande au titre des honoraires de suivi d’architecte de bureau de contrôle, qui n’apparaissent pas nécessaires au regard de la nature des travaux à réaliser.

Concernant la demande au titre de l’immobilisation pour encombrement et pour travaux de remise en état à réaliser:

Moyens des parties:

30. Se fondant sur les stipulations de l’article 18 des conditions générales du bail, la SCI fait valoir que la société bureau Veritas exploitation a laissé dans les lieux de nombreux meubles entreposés, en violation son obligation de libérer les locaux, de sorte qu’elle est redevable d’un loyer journalier en principal, majoré de 50 % jusqu’à libération effective des locaux par le déménagement des meubles.

Dans la mesure où les travaux de reprise ont été réalisés environ un an après l’établissement des devis, et plus d’un an après le départ des locaux, l’appelante admet que l’indemnité doit être fixée à trois mois de loyer majoré de 50 %.

Sur le fondement de l’article 13. 8 des conditions générales du bail, la SCI réclame en outre une indemnité majorée pour la période d’immobilisation de l’immeuble, correspondant au temps de réalisation des travaux de remise en état.

31.La société BVE réplique que la majorité des travaux visés dans le devis du bailleur sont inutiles ou n’incombent pas au preneur, de sorte qu’aucune indemnité d’immobilisation n’est exigible.

Elle ajoute qu’en toutes hypothèses, si l’on devait considérer qu’il y ait lieu d’effectuer des travaux au titre des quelques dégradations relevées, il serait impossible d’identifier le temps nécessaire à leur réalisation.

Elle souligne que l’indemnité d’immobilisation journalière s’analyse en une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge compte tenu de son caractère manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi.

À titre subsidiaire, et si le principe d’une indemnité d’immobilisation devait être retenu par la cour au titre des meubles abandonnés, elle entend voir limiter à cinq jours la période d’immobilisation, de sorte que l’indemnité éventuellement exigible ne pourrait excéder 6990 euros, à déduire du dépôt de garantie.

Réponse de la cour:

32. Selon les dispositions de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

33. Selon les dispositions de l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

34. L’article 18 des conditions générales du bail du 1er février 2010 stipule qu’au cas où, après cessation ou résiliation du bail, les locaux ne seraient pas restitués au Bailleur à la date exigible, libre de toute occupation et de tout encombrement, l’indemnité d’occupation journalière due par le Preneur ou ses ayants-droits jusqu’à la restitution, sera égale au dernier loyer journalier en principal majoré de 50% et augmentée des charges et accessoires dus en vertu du présent bail et de la TVA au taux en vigueur.

Cette indemnité restera due au Bailleur après le départ du Preneur pendant la durée nécessaire à la remise des lieux en état conformément au présent bail, si le preneur n’y a pas procédé lui-même avant son départ.

De plus, en pareil cas, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre d’indemnité forfaitaire irréductible et les frais de procédure seront à la charge du Preneur, le tout sans préjudice de tous autre dommages et intérêts.

35. Il ressort des procès-verbaux de constat dressés par les deux commissaires de justice que le 9 aout 2019, le locataire sortant a laissé dans les lieux un certain nombre de meubles (bureaux en mélaminés, étagères, armoires, placards, tels que décrits en page 8 des conclusions de l’appelante.

Ce point n’est d’ailleurs pas discuté par la société BVE.

36. Le premier juge a considéré à juste titre que l’indemnisation au titre de l’encombrement des locaux devait être limitée à 5 jours, rien ne justifiant un délai de trois mois pour évacuer les quelques meubles laissés sur place.

L’indemnité due à ce titre sera donc limitée à 6990 euros.

37. L’indemnisation au titre des travaux à la charge du preneur ne peut être fixée sur une base de 13 semaines, ainsi que sollicité, puisque le bailleur a en réalité fait procéder à des travaux de rénovation complets, bien plus importants que ceux beaucoup plus limités, nécessités par le défaut d’entretien.

38. Il convient d’évaluer à 21 jours la durée nécessaire pour la réalisation des travaux de peinture, repose de certains revêtement et remplacement de dalles de plafond.

L’indemnité due à ce titre en application de l’article 18 s’élève donc à 1398 x 21 = 29358 euros.

39. Le coût de dépose des meubles et placards ressort à 6350 euros HT soit 7620 euros TTC selon le devis de l’entreprise AJ TP (pièce 18).

Cette somme doit être supportée par le locataire sortant qui a manqué à son obligation de rendre les lieux libres.

Sur la demande au titre de la restitution du dépôt de garantie:

40. Ainsi que le tribunal l’a retenu, il convient de considérer comme une clause pénale l’article 18 dernier alinéa du bail, aux termes duquel le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire irréductible, lorsque les locaux ne sont pas restitués au bailleur à la date exigible libre de toute occupation et de tout encombrement.

41. Cette clause pénale est manifestement excessive puisqu’elle tend à l’indemnisation du même préjudice consécutif au défaut libération total des lieux, et elle a été réduite à juste titre à un euro.

42. Il y a donc lieu d’ordonner la compensation entre, d’une part:

— la créance du bailleur, qui s’élève à 33537.12 + 6990 + 29358 + 7620 + 1 = 77506.12 euros

— la créance du preneur au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie: 85062.40 euros.

Il subsiste en faveur de la société BVE un solde de 10 952.28 euros.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement sur le montant de la condamnation en principal, et, statuant à nouveau, de condamner la SCI à payer à la société BVE la somme de 7556.28 euros TTC; le surplus des dispositions du jugement étant confirmé.

Sur les demandes accessoires:

43. Il n’est pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

Déclare sans objet la demande de jonction,

Infirme le jugement, en ce qu’il a condamné la SCI [Adresse 6] Canejan à payer à la société Bureau Véritas exploitation la somme de 78'072,40 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2019,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la SCI [Adresse 6] Canejan à payer à la société Bureau Véritas exploitation la somme de 7556.28 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2019,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président