COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 14 JANVIER 2025

N° RG 24/01407 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NWHS

[M], [E], [B] [L] divorcée [J]

c/

[X] [T]

[Y], [Z], [C] [P] épouse [T]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 26 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] (RG : 23/01865) suivant déclaration d’appel du 25 mars 2024

APPELANTE :

[M], [E], [B] [L] divorcée [J]

née le 30 Juillet 1970 à [Localité 7]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3] / FRANCE

Représentée par M^e Anaïs SAULNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[X] [T]

né le 31 Décembre 1943 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1] / FRANCE

[Y], [Z], [C] [P] épouse [T]

née le 14 Janvier 1944 à [Localité 9]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1] / FRANCE

Représentés par M^e Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Evelyne GOMBAUD

Greffier lors du prononcé : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE.

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2011 prenant effet le même jour, M. [X] [T] et Mme [Y] [P], épouse [T] ont donné à bail à Mme [M] [L] divorcée [J] et M. [G] [J] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Par courrier du 23 décembre 2020, M. [J] a donné congé des lieux loués afin de se désolidariser du bail avec transmission aux bailleurs d’une copie du jugement de divorce.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2023, les époux [T] ont fait délivrer à Mme [L] un commandement de payer la somme de 3 033,85 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en oeuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2023, les époux [T] ont fait assigner, en référé, Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de Mme [L] et la constitution d’une provision.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 26 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, au 11 septembre 2023 ;

— condamné Mme [L] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 8] ;

— autorisé, à défaut pour Mme [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (821,08 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné Mme [L] à payer aux époux [T] la somme de 6 318,17 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du jour de l’audience (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision ;

— condamné Mme [L] à payer aux époux [T], à compter du 1er décembre 2023 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné Mme [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat ;

— condamné Mme [L] à payer aux époux [T] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Mme [L] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 25 mars 2024, en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, au 11 septembre 2023 ;

— condamné Mme [L] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 8] ;

— autorisé, à défaut pour Mme [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (821,08 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné Mme [L] à payer aux époux [T] la somme de 6 318,17 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du jour de l’audience (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision ;

— condamné Mme [L] à payer aux époux [T], à compter du 1er décembre 2023 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné Mme [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat ;

— condamné Mme [L] à payer aux époux [T] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Par dernières conclusions déposées le 5 septembre 2024, Mme [L] demande à la cour de :

— juger Mme [L] recevable et bien fondée en son appel ;

— réformer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux le 26 janvier 2024 en ce qu’elle :

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, au 11 septembre 2023 ;

— condamné Mme [L] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 8] ;

— autorisé, à défaut pour Mme [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (821,08 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné Mme [L] à payer aux époux [T] la somme de 6 318,17 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du jour de l’audience (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision ;

— condamné Mme [L] à payer aux époux [T], à compter du 1er décembre 2023 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné Mme [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat ;

— condamné Mme [L] à payer aux époux [T] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Statuant à nouveau :

— autoriser Mme [O] à s’acquitter de sa dette locative sur 36 mois ;

— suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail pendant ce délai ;

— laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

Par dernières conclusions déposées le 9 septembre 2024, les époux [T] demandent à la cour de :

— constater que les époux [T] ne sont pas opposés à l’octroi de délais à Mme [L] sous réserve de la poursuite de l’apurement de la dette par mensualités de 200 euros par mois ;

— dire qu’à défaut de respecter une seule échéance de l’échéancier et/ou du loyer courant à sa date d’exigibilité :

> le bail sera résilié et les sommes restantes dues seront immédiatement exigibles ;

> l’expulsion de Mme [L] ainsi que de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la [Localité 6] Publique sera ordonnée ;

> Mme [L] sera redevable d’une indemnité compensatrice d’occupation mensuelle égale au montant du loyer soit la somme mensuelle de 821,08 euros

TTC, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Mme [L] à payer code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 7 octobre 2024.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

I Sur la demande de délais de grâce.

L’appelante, se prévalant des dispositions de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, indique ne pas s’être présentée lors de l’audience devant le premier juge car elle avait trouvé un accord avec ses bailleurs aux fins d’apurer sa dette locative.

Elle indique avoir déjà repris le paiement du loyer courant depuis novembre 2023 et entend apurer sa dette locative qui s’élevait selon ses dires en août 2024 à la somme de 3.857,74 €, exposant avoir des revenus mensuels à hauteur de 855 € et proposant de régler chaque mois un montant de 200 €.

Elle affirme être en capacité de rembourser la totalité de sa dette en 36 mois, notamment en ce qu’elle est dans l’attente de percevoir l’indemnisation définitive de la réparation de son préjudice corporel en lien avec un accident de la circulation.

Elle note que si un aléa judiciaire existe sur ce dernier point, l’indemnisation n’en est pas moins certaine, qu’elle a toujours respecté son engagement et que les paiements déjà effectués démontrent sa capacité à apurer la dette tout en réglant tous les mois depuis novembre 2023 ses loyers.

Elle sollicite en application du VII du texte susmentionné la suspension de la clause de résiliation du bail, la réformation de la décision attaquée sur ce point et admet ne pas avoir réglé son loyer suite à son accident et aux difficultés de santé qui l’ont suivi.

Les époux [T] font savoir lors de leurs conclusions qu’ils ne s’opposent pas aux délais proposés, à condition qu’une clause de déchéance du terme soit prévue par la présente juridiction et qu’ils pourront, en cas de défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, réclamer la totalité du solde de la dette et reprendre l’expulsion.

***

L’article 24 V à VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 mentionne que 'V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

La cour constate que les parties s’accordent sur la question de délais de grâce et que Mme [L] justifie au surplus non seulement d’une reprise du paiement des loyers depuis novembre 2023 (pièce 11 de cette partie), mais également de ses revenus (pièces 3 à 5 de l’intimée), inchangés depuis novembre 2023.

Il s’ensuit que l’intimée justifie des conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précité et, au vu de l’accord des parties, qu’il convient de lui allouer les délais sollicités, selon les modalités prévues au VII dudit article, comme cela sera rappelé au dispositif de la présente décision.

La décision attaquée sera donc infirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la locataire et fait droit aux demandes afférentes.

II Sur les demandes annexes.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité et la situation financière de la preneuse ne commandent pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, Mme [L] sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 26 janvier 2024, sauf en ce qu’elle a renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond et constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Fixe l’arriéré de payement locatif de Madame [L], ci-après le locataire ou l’appelante, envers les époux [T] à la somme de 4.682,72 euros représentant le montant de l’arriéré locatif arrêté le 25 avril 2024 ;

Condamne par conséquent Madame [L] à payer cette somme aux intimés ;

Dit que l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail est suspendu par le plan d’apurement décrit ci-après et entrant en vigueur à compter de la notification de la présente décision :

Madame [L] devra régler mensuellement aux époux [T] la somme de 200 euros pendant 23 mois suivant la signification de la présente décision, puis le solde le vingt-quatrième mois, sauf plan de surendettement ou meilleur accord entre les parties ;

Rappelle que la bonne exécution de ce plan suspend les procédures d’exécution ainsi que les majorations d’intérêts ou pénalités encourues et que si le passif est réglé au terme du plan arrêté ci-avant, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué ;

Rappelle qu’à défaut de payement d’une seule mensualité d’arriéré et de loyer courant, et sauf meilleur accord entre les parties ou plan de surendettement, la clause résolutoire du bail reprendra son effet avec possibilité pour le bailleur d’expulser la personne locataire avec, au besoin, le recours à la force publique ;

Rappelle qu’à défaut de payement d’une seule mensualité d’arriéré et de loyer courant, le solde de l’entier arriéré locatif deviendra immédiatement exigible ;

Condamne en tant que de besoin le locataire à verser la somme de 821,08 euros au bailleur au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle en cas de non-respect des délais grâce prévus ci-avant, la dite indemnité commençant à être due à compter du jour du premier incident de paiement et se terminant avec la libération des lieux ;

Y ajoutant,

Rejette la demande faite au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la personne locataire aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation du 3 octobre 2023 et de leurs notifications au préfet et à la CCAPEX.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,