COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 JANVIER 2026

N° RG 23/04317 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NN2N

[U] [H]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-33063-2023-5139 du 29/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

c/

S.A. ENEAL

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] (RG : 21/02170) suivant déclaration d’appel du 19 septembre 2023

APPELANT :

[U] [H],

né le 02 Février 1949 à [Localité 10]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 9]

assisté de Madame [D] es qualité de curatrice

Représenté par M^e Natacha PIQUET-BOISSON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

S.A. ENEAL, Société Anonyme d'[Adresse 6], anciennement dénommée LOGEVIE

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Delphine TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Greffier lors des débats : Chantal BUREAU

Greffier lors du prononcé : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par contrat de séjour du 1er décembre 2015, la SA d’HLM foncière médico-social Eneal, anciennement dénommé Logevie, a loué à M. [U] [H] un appartement situé à [Adresse 2], au sein de la Résidence pour Personnes Âgées (RPA) [Adresse 7] Moulin.

2. Par acte du 30 juin 2021, la société Eneal a fait assigner M. [H] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des sommes de 1 854,40 euros au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 31 mai 2021 et de 448,99 euros en réparation de son préjudice matériel, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

Le 15 octobre 2021 M. [H] a été placé sous curatelle renforcée. Sa curatrice est Madame [D].

3. Par jugement contradictoire du 6 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— prononcé la résiliation du contrat de bail portant sur le logement sis à [Adresse 3], à la date de la décision ;

— accordé à M. [H] un délai de grâce de trois mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux ;

— ordonné, passé ce délai, l’expulsion de M. [H] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— débouter M. [H] de sa demande de délais supplémentaires ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera précédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [H] à payer à la société Eneal une indemnité d’occupation mensuelle de 457,89 euros à régler à compter de la décision et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné M. [H] à payer à la société Eneal la somme de 448,99 euros en réparation de son préjudice matériel ;

— condamné M. [H] à payer à la société Eneal la somme de 1.823,17 euros au titre des loyers et charges impayés au 4 février 2022 ;

— dit que la dette de M. [H] sera acquittée en 23 termes mensuels égaux de 75 euros chacun, et en un 24éme et dernier terme représentant le solde du principal, des intérêts et des frais ;

— dit que le premier paiement devra être réglé le 10 décembre 2022, et que les autres paiements devront être effectués le 10 de chacun des mois suivants ;

— dit que les paiements devront être imputés sur le capital ;

— rappelé que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision suspend les procédure d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités dues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai de grâce ;

— dit qu’en cas de non paiement d’un seul terme, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible sans nouvelle décision judiciaire ;

— condamné M. [H] à payer à la société Eneal la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers du 27 janvier 2021.

4. M. [H], assisté de Mme [D] en qualité de curatrice, a relevé appel de ce jugement par déclaration du 19 septembre 2023, précisant « appel nullité ».

5. Par dernières conclusions déposées le 3 juillet 2025, M. [H] demande à la cour de :

— juger que la signification du jugement de première instance du 11 juillet 2023 est nulle ;

— juger que la signification du jugement de première instance n’a pas fait courir le délai d’appel ;

— juger recevable l’appel interjeté par M. [H] assisté de sa curatrice Mme [D].

À titre principal :

— annuler le jugement du tribunal judiciaire du 6 juillet 2022 dans toutes ses dispositions.

Et statuant à nouveau :

— débouter la société Eneal de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— juger n’y avoir pas lieu à résiliation du contrat de séjour ;

— statuer ce que de droit sur la prescription des dettes locatives.

À titre subsidiaire :

— réformer le jugement de première instance ;

— débouter société Eneal de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

En tout état de cause :

— condamner la société Eneal aux entiers dépens ainsi qu’à verser la somme de 2 000 euros au Conseil de M. [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Par dernières conclusions déposées le 7 février 2024, la société Eneal demande à la cour de :

à titre principal :

— juger irrecevable M. [H] en son appel, celui-ci étant interjeté tardivement.

À titre subsidiaire :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux le 6 juillet 2022 ;

— condamner M. [H] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

7. L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 8 décembre 2025. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – sur les exceptions d’irrecevabilité

8. L’intimé soulève la tardiveté de l’appel interjeté, l’appelant soulevant de son côté des exceptions de procédure tirées de la nullité de la signification du jugement déféré à la curatice et de la nullité du jugement déféré.

Sur la recevabilité de l’appel

9. L’intimée soulève l’irrecevabilité de l’appel formée par M. [H] assisté de sa curatrice comme ayant faite le 13 septembre 2023 alors que la signification à domicile qui lui a été faite datait du 11 juillet 2023.

10. L’appelant soutient au contraire le manque de diligence du commissaire de justice qui a notifié le jugement à l’ancienne adresse de la curatrice, équivalent à une absence de signification, rendant ainsi son appel recevable même effectué au-delà du délai de deux mois.

Sur ce

11. Aux termes de l’article 530 du code de procédure civile 'le délai (d’appel) ne court contre (…) le majeur en curatelle que du jour de la notification faite au curateur', étant rappelé que l’article 675 du même code prévoit la notification par signification.

12. Il est reconnu que M. [H] bénéficie d’une mesure de curatelle renforcée depuis le 15 octobre 2021 nécessitant que le jugement lui soit notifié mais également à sa curatrice.

13. Alors que la curatrice exerce au sein d’une association, comme précisé dans le jugement du 15 octobre 2021 qui mentionne expressément son nom et ses coordonnées à [Localité 5], le bailleur a fait le choix de faire signifier le jugement au domicile personnel de celle-ci à [Localité 8]. Si le commissaire de justice justifie avoir vérifier le nom de Mme [D] sur la boîte aux lettres, cette dernière produit un justificatif de domicile, ayant changé d’adresse à partir de juin 2023, la signification ayant été faite le 11 juillet 2023.

En cas de changement de domicile en cours d’instance, non indiqué par l’adversaire, la notification est valablement faite au domicile indiqué en début de procédure.

14. Toutefois, le jugement plaçant M. [H] sous le bénéficie de la curatelle renforcée n’a pas mentionné le domicile personnel de sa curatrice, il ne saurait donc lui être reproché de ne pas avoir communiquer ce changement de situation au bailleur, qui pour la joindre devait se rendre sur son lieu de travail, étant citée dans la présente procédure au titre de ses fonctions et non à titre personnel.

Le commissaire de justice pouvait aussi se rendre au domicile de la représentante légale de M. [H], mais, à la condition impérative de lui remettre copie de l’acte en personne, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

15. La signification est donc irrégulière.

Cette irrégularité a nécessairement causé un grief à M. [H], la privant de la possibilité de faire appel du jugement déféré dans les délais.

16. La signification faite le 11 juillet 2023 à Mme [D] est donc nulle et de nul effet.

L’appel interjeté par M. [R], assisté par sa curatrice Mme [D] faite le 13 septembre 2023 est donc recevable.

Sur la nullité du jugement déféré

17. L’appelant soulève la nullité du jugement, sa curatrice n’ayant pas été partie à la procédure pour l’y assister, la résiliation ayant été prononcée pendant la période suspecte avant l’ouverture de la mesure de protection, et n’ayant pu se défendre devant le premier juge.

18. L’intimée rappelle avoir adressé une lettre d’information à Mme [D] le 27 août 2021 et lui avoir fait signifier l’assignation devant le tribunal de proximité de Bordeaux le 31 août 2021, qui l’a réceptionnée en personne, l’audience ayant été reportée à plusieurs reprises pour se tenir le 20 mai 2022, la curatrice n’ayant pas souhaitée se manifester, M. [H] ayant été représenté par un conseil à l’audience qui a fait valoir sa position.

Sur ce

19. Aux termes de l’article 467 du code civil, la personne en curatelle ne peut, sans l’assistance du curateur, faire aucun acte qui, en cas de tutelle, requerrait une autorisation du juge ou du conseil de famille.

A peine de nullité, toute signification faite à cette dernière l’est également au curateur.

L’omission de la signification de l’assignation au curateur constitue donc une irrégularité de fond que ne peut couvrir l’intervention volontaire de celui-ci en cause d’appel à l’effet de faire sanctionner cette irrégularité, conformément à l’article 467 du code civil.

20. En l’espèce, Monsieur [H] fait l’objet d’une mesure de curatelle renforcée depuis le 15 octobre 2021, pour une durée de soixante mois, Mme [D] étant désignée curatrice.

21. Si le bailleur a effectivement fait délivrer l’assignation à la curatrice le 31 août 2021, alors qu’elle n’exerçait qu’une mesure de sauvegarde de justice, la décision de curatelle étant prise le 15 octobre 2021, il n’en a pas fait mention au premier juge, lequel n’a pas sollicité le renvoi de l’affaire pour permettre de vérifier la mise en cause de la curatrice, laquelle n’était pas représentée par le conseil de M. [H].

22. Le jugement déféré ne fait aucune mention d’une mesure de curatelle, ni du suivi par un mandataire judiciaire, alors que copie du jugement était produite aux débats, de sorte que tant le premier juge que le baileur étaient informés de l’absence de régularité de la procédure.

23. Il y lieu en conséquence de déclarer nul le jugement déféré sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens de nullité soulevés.

II – Sur la résiliation du bail

24. En application de l’article 562 du code de procédure civile, le jugement déféré étant annulé, la dévolution s’opère pour le tout et il appartient à la cour de se prononcer sur la nullité du jugement invoquée, d’examiner les prétentions et moyens des parties et de rendre un arrêt au fond.

25. L’appelant se fonde sur les articles L. 342-1 et suivants du code de l’action sociale et des familles et des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, étant lié par un contrat de séjour et non un bail d’habitation classique à la société Eneal.

Il soutient qu’Eneal n’a pas respecté la procédure de résiliation, ne lui ayant pas adressé de lettre de mise en demeure préalable à la délivrance de l’assignation devant le premier juge ni d’une résiliation par signification d’huissier de justice ou lettre recommandée conformément à l’article L. 633-3 du code de la construction et de l’habitation.

Sur le fond, il soutient qu’il n’est pas démontré de manquement grave et répété au règlement intérieur ou d’inexécution d’une obligation figurant au contrat de séjour, ayant apuré sa dette locative avec l’aide de sa curatrice.

26. La société Eneal maintient sa demande en résiliation du bail, en raison des impayés de loyers qui ont perduré malgré les nombreuses mises en demeure, lui ayant adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 janvier 2020 et se fondant également sur le grief du trouble de jouissance, pour avoir causé un incendie volontaire sur un véhicule stationné sur la parking de la résidence pour personnes âgées dans la nuit du 2 au 3 mars 2021.

Sur ce

27. Aux termes de l’article L.633-2 alinéa 8 du code de la construction et de l’habitation, 'toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l’article L. 633-1 a droit à l’établissement d’un contrat écrit.

Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat.

Les clauses du contrat et du règlement intérieur instituant des limitations à la jouissance à titre privé du local privatif constituant un domicile, autres que celles fixées par la législation en vigueur, sont réputées non écrites.

(…)

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur (…) -cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Selon l’article R.633-2 du même code, 'le contrat prévu à l’article L. 633-2 précise le montant à acquitter pour le logement et les charges, celui des prestations obligatoires, lorsqu’elles existent, ainsi que le montant des prestations que l’établissement propose à titre facultatif.

Il précise également les conditions d’admission dans l’établissement.

Le règlement intérieur est annexé au contrat et paraphé par la personne logée ou son représentant.'

Enfin, l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit les conditions de résiliation à l’initiative du gestionnaire ou du propriétaire dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

'a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.'

28. En l’espèce, M. [H] a signé un contrat de séjour pour personne âgée en date du 10 décembre 2015, soumis aux dispositions de l’article L. 342-1 du code de l’action sociale et des familles, lequel prévoir que 'III.-La résiliation du contrat par le gestionnaire de l’établissement ne peut intervenir que dans les cas suivants :

1° En cas d’inexécution par la personne accueillie d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou de manquement grave ou répété au règlement de fonctionnement de l’établissement, sauf lorsqu’un avis médical constate que cette inexécution ou ce manquement résulte de l’altération des facultés mentales ou corporelles de la personne accueillie ;(…)

3° Dans le cas où la personne accueillie cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement, lorsque son état de santé nécessite durablement des équipements ou des soins non disponibles dans cet établissement, après que le gestionnaire s’est assuré que la personne dispose d’une solution d’accueil adaptée.'

29. Il est constant que ce logement n’est pas soumis aux règles du code civil relatives au louage des choses.

30. L’article 9.2 de ce contrat de séjour prévoit 5 causes de résiliation à l’initiative de la société que sont en dehors du décès du résidant et de la cessation d’activité de la société, l’inadaptation de l’état de santé aux possibilité d’accueil, l’incompatibilité avec la vie en collectivité et le non respect du règlement intérieur.

L’article 10 du contrat prévoit une clause résolutoire en cas d’impayés de redevance après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois.

31. La société Eneal produit le commandement de payer délivré le 27 janvier 2021 qui, bien que visant la clause résolutoire de la loi du 6 juillet 1989 était entaché d’une irrégularité comme visant par erreur les dispositions du code civil non applicables en l’espèce n’ayant toutefois pas causé grief au résidant.

32. La société Eneal qui fait valoir l’absence de respect du règlement intérieur par M. [H] se base sur les faits qu’il a commis dans la nuit du 2 au 3 mars 2021 pour lesquels il a été condamné par le tribunal correctionnel de Bordeaux, ainsi que sur l’expertise médicale diligentée dans le cadre de la procédure pénale pour ces même faits, qui n’est toutefois pas produite aux débats.

Sur ce

34. La société Eneal a fait le choix de ne pas faire jouer les effet de la clause résolutoire telle que prévue à l’article 10 du bail et de solliciter la résiliation du contrat en raison des manquements, qui ne peuvent toutefois qu’être ceux figurant dans le règlement intérieur et notamment le respect de la vie en collectivité.

35. Si le commandement de payer vaut mise en demeure en raison des manquements pour impayés, en revanche, aucune mise en demeure préalable n’a été délivré au résident au motif de l’absence de respect de la sécurité des autres résidents.

36. De même la société Eneal soutient que l’état de santé de M. [H] se serait dégradé, en produisant la pétition des autres résidants se plaignant des incendies dont il serait à l’origine, mais ne soutient pas avoir voulu faire application de la procédure de résiliation prévu par le contrat de séjour en raison de l’incompatibilité avec la vie en collectivité, qui ne pouvait être engagée qu’après un entretien personnalisé laissant un délai pour que le résidant modifie son comportement.

Or, la clause de résiliation de plein droit ne peut pas produire effet lorsque la lettre de mise en demeure n’a pas été remise au résident, cette dernière étant un acte de procédure (Civ 3ème 1er décembre 2016, n° 15-27.795).

37 – S’agissant des suites du commandement de payer valant mise en demeure d’avoir à régulariser la situation sous condition d’une résiliation dans le délai de deux mois, la société Eneal ne justifie pas avoir adressé un courrier recommandé ou un acte par commissaire de justice informant M. [H] de la résiliation de son contrat de résidence.

38. La procédure en résiliation du contrat de résidence pour manquement aux obligations du règlement intérieur et aux obligations contractuelles de paiement de l’indemnité de résidence n’ayant pas été respectée, la demande de la société Eneal est donc irrecevable.

39. Au surplus, la cour relève au vu du décompte locatif que si aujour de l’assignation en justice et encore devant le premier juge, il existait une dette locative, celle-ci a été résorbée par la mise en place d’un plan d’apurement, avec l’assistance de la curatrice de l’appelant nommée en cours de procédure devant le premier juge.

40. La cour note également que M. [H] n’a pas réitéré de comportement délictueux étant depuis suivi tant médicalement que socialement, la société Eneal ne soutient pas que de nouveaux faits similaires se seraient produits.

41. il convient de débouter la société Eneal de ses demandes en résiliation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

42. La société Eneal partie perdante sera condamnée aux dépens ainsi qu’au versement à M. [H] de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Déclare recevable l’appel interjeté par M. [H] et Mme [D] en raison des irrégularités de la signification du jugement déféré faite le 11 juillet 2023 à Mme [D],

Déclare nul et de nul effet le jugement déféré du 6 juillet 2022,

Statuant en vertu de son droit d’évocation,

Déboute la société Eneal de sa demande de résiliation du contrat de séjour de M. [H]

Condamne la société Eneal à verser à M. [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Condamne la société Eneal aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,