SA/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

—  SCP AVOCATS CENTRE

—  SCP ROUET-HEMERY/ROBIN

LE : 29 AVRIL 2021

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 29 AVRIL 2021

N° – Pages

N° RG 20/00487 – N° Portalis DBVD-V-B7E-DIJY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de CHÂTEAUROUX en date du 10 Avril 2020

PARTIES EN CAUSE :

I – M^me Y X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée et plaidant par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 22/06/2020

II – Etablissement Public OPHAC DE L’INDRE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

N° SIRET : 344 397 070

Représentée par la SCP ROUET- HEMERY/ ROBIN, avocat au barreau de CHÂTEAUROUX

timbre fiscal acquitté

INTIMÉ

29 AVRIL 2021

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CIABRINI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. PERINETTI Conseiller faisant fonction de Président de Chambre,

M^me CIABRINI Conseiller

M. GEOFFROY Vice-Président placé

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 21 décembre 2018, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction (OPHAC) de l’Indre a consenti un bail d’habitation à M^me Y X portant sur un logement conventionné, situé […], appartement no 72, à Châteauroux, moyennant un loyer mensuel de 314,24 euros hors charges.

Par courriers en date des 15 mars, 18 avril, 5 juin et 13 juin 2019, M^me X s’est plaint auprès de son bailleur de l’absence de diagnostics techniques relatifs à l’installation intérieure d’électricité et de gaz et à la présence d’amiante dans le bâti, de la présence de défauts affectant l’installation électrique et d’un bruit

provenant du ventilateur de la VMC collective.

Un diagnostic technique établi le 28 mars 2019 a conclu à la présence de plusieurs anomalies affectant l’installation électrique, assorti du conseil de faire réaliser les travaux permettant d’y remédier.

L’intervention d’un technicien le 12 juin 2019 a en outre confirmé l’existence d’un «bruit peu important» émis par le bloc VMC situé sur le toit de l’immeuble.

Par courrier du 17 juin 2019, M^me X a notifié son congé au bailleur.

Par exploit du 21 novembre 2019, elle a assigné l’OPHAC de l’Indre devant le tribunal d’instance de Châteauroux, aux fins d’obtenir la condamnation de celui-ci au paiement de dommages-intérêts.

Selon jugement en date du 10 avril 2020, le tribunal judiciaire de Châteauroux a :

— débouté M^me Y X de sa demande d’indemnisation,

— rejeté la demande formulée par M^me Y X au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande formulée par l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l’Indre au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me Y X aux entiers dépens,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration reçue au greffe le 22 juin 2020, M^me X a interjeté appel de ce jugement, contestant l’ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la demande formulée par l’OPHAC de l’Indre au titre des frais irrépétibles.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 août 2020, M^me X demande à la cour de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en son appel,

statuant de nouveau,

— réformer le jugement entrepris,

— condamner l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction (OPHAC 36) à lui payer :

> 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

> 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’OPHAC 36 aux entiers dépens comprenant ceux de première instance.

Au soutien de ses prétentions, M^me X soutient principalement que le bailleur a commis plusieurs fautes, en n’ayant pas fait réaliser le diagnostic de l’installation intérieure d’électricité au moment de la signature du bail, en ne réalisant ledit diagnostic qu’après mise en demeure, en ne réalisant pas de travaux

malgré les anomalies affectant l’installation et en n’annexant pas au contrat de bail une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et bailleurs. M^me X prétend que ces différentes fautes lui ont causé un préjudice, résultant du fait qu’elle n’a pas été informée de ses droits, qu’elle a été privée de chance de refuser la location du logement et des difficultés financières qu’elle a connues en suite du déménagement imposée par lesdits manquements.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 novembre 2020, l’OPHAC de l’Indre demande à la cour de :

— dire et juger qu’aucune faute ne peut être retenue à son encontre,

— dire et juger que M^me X ne justifie d’aucun préjudice,

en conséquence,

— confirmer purement et simplement le jugement rendu le 10 avril 2020 par le tribunal judiciaire de Châteauroux,

y ajoutant,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me X aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, l’OPHAC fait principalement valoir qu’aucune sanction directe n’est attachée à l’absence de remise de diagnostic au jour de la signature du bail. Il affirme que ne peut lui être reproché aucune mauvaise foi et aucun manque de réactivité pouvant porter préjudice à la locataire. Il fait ensuite observer que le diagnostic n’a révélé que deux anomalies mineures et se borne à conseiller la réalisation de travaux, étant précisé qu’il ne peut y avoir de faute du fait de ne pas suivre un simple conseil. L’OPHAC ajoute avoir mandaté un prestataire qui a relevé un bruit « peu important » lié à la VMC et invité M^me X à prendre attache avec la direction commerciale afin que lui soit proposé un autre logement, de sorte que ne saurait lui être reproché un manque de réactivité ou de bonne foi. Il soutient enfin, sur le préjudice de la locataire, que celle-ci ne démontre pas qu’elle aurait refusé la location si elle avait connu au moment de la signature du bail les éléments litigieux et qu’elle n’établit aucune mise en danger ni aucun risque. Il en conclut que M^me X était locataire d’un logement exempt de désordre de nature à en empêcher une jouissance paisible.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 février 2021.

SUR CE

- Sur la responsabilité contractuelle du bailleur

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

> Sur les manquements contractuels

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Aux termes de l’article 3, alinéa 13, de la même loi, une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location.

L’article 3-3 prévoit enfin qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment : 4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

En l’espèce, M^me X allègue plusieurs manquements de l’OPHAC de l’Indre à ses obligations de source légale résultant de l’existence du contrat de bail.

S’agissant tout d’abord de l’absence de diagnostics techniques relatifs à l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, il n’est pas contesté que lesdits diagnostics, qui n’avaient pas été réalisés au moment de la conclusion du contrat de bail, ne pouvaient logiquement être annexés à ce dernier, ce qui constitue un manquement direct aux dispositions de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.

De même, n’est pas contesté que la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours n’a pas été annexée au contrat de bail, contrevenant ainsi également aux dispositions de l’article 3, alinéa 13, de ladite loi.

Concernant enfin les anomalies de l’installation intérieure d’électricité, il ressort du dossier de diagnostic technique réalisé le 28 mars 2019 que «le dispositif assurant la coupure d’urgence est placé à plus d'1,80 m du sol fini et n’est pas accessible au moyen de marches ou d’une estrade» et qu'«au moins un socle de prise de courant ne comporte pas de broche de terre», le technicien concluant qu’il est «conseillé de faire réaliser, par un installateur électricien qualifié, les travaux permettant de lever au moins les anomalies relevées».

M^me X ne saurait toutefois prétendre que ces anomalies auraient dû faire l’objet d’une intervention immédiate du bailleur et que l’abstention d’une telle intervention constitue une faute, dès lors que le technicien

s’est limité à conseiller la réalisation des travaux nécessaires, sans mentionner de stricte nécessité voire d’urgence à les réaliser pour des raisons de sécurité. Au demeurant, doit être remarqué que M^me X ne démontre pas en quoi les anomalies relevées par le technicien constitueraient un risque manifeste pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé, au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il en résulte, en l’absence de plus amples éléments fournis par M^me X, en particulier relativement à l’impossibilité matérielle d’atteindre le dispositif assurant la coupure d’urgence de l’installation électrique intérieure, que ne saurait être reproché au bailleur un manquement à ses obligations contractuelles, particulièrement de sécurité, à ce titre.

Ainsi, si sont caractérisés en l’espèce deux manquements du bailleur à ses obligations, le premier juge a relevé à juste titre qu’aucune sanction spécifique n’est attachée au manquement à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, étant fait observer qu’il en va de même pour l’article 3, alinéa 13, de sorte qu’il appartient au locataire d’apporter la preuve du préjudice que lui auraient causé ces manquements afin de pouvoir en obtenir réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

> Sur les préjudices et le lien de causalité

M^me X allègue tout d’abord que le fait de ne pas avoir été informée de ses droits en raison de l’absence d’annexion de la notice d’information au contrat de bail lui a «incontestablement» créé un préjudice. Doit toutefois être relevé que M^me X n’explicite pas les conséquences dommageables que l’absence de communication de cette notice d’information aurait eues sur sa situation, de sorte que son préjudice n’est pas caractérisé.

M^me X soutient ensuite avoir été privée d’une chance de refuser la location d’un logement présentant des anomalies relatives à l’installation intérieure d’électricité. Étant cependant rappelé que la perte de chance réparable correspond à la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, le caractère certain du préjudice n’est pas caractérisé en l’espèce dès lors qu’il n’est ni établi que M^me X aurait refusé le logement si elle avait eu connaissance des anomalies en question, dont il est rappelé qu’elles ne présentent pas un caractère majeur de gravité, ni que le logement qu’elle aurait loué à la place aurait été exempt de toute anomalie du même genre.

M^me X allègue encore avait été mise en danger, notamment du fait de l’absence de réalisation des travaux relatifs à l’installation intérieure d’électricité. Il convient pourtant de remarquer que si le dispositif assurant la coupure d’urgence du système électrique est placé à plus d'1,80 m du sol, M^me X n’allègue ni n’établit n’avoir pu physiquement l’atteindre en cas de besoin. Par ailleurs, si a été relevé par le technicien qu'«au moins un socle de prise de courant ne comporte pas de broche de terre», il n’est pas davantage établi que M^me X ait effectivement fait un usage de ces prises de courant qui aurait pu l’exposer à un risque d’électrocution du fait de l’absence de broche de terre.

Enfin, si M^me X expose avoir rencontré des difficultés financières liées à son déménagement, difficultés dont la réalité est établie par les pièces produites, elle ne démontre pas que ce préjudice est en causalité directe avec les deux manquements contractuels retenus précédemment, à savoir l’absence d’annexion au contrat de bail des diagnostics techniques relatifs à l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz et de la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours. Il ressort au contraire des courriers adressés par M^me X à son bailleur que c’est l’absence de réalisation des travaux relatifs à l’installation intérieure d’électricité et le bruit provenant de la VMC collective située sur le toit de l’immeuble, qui ne constituent pas des manquements contractuels, qui l’auraient contrainte à déménager.

Dès lors, en l’absence de preuve d’un préjudice certain et direct découlant de la méconnaissance des articles 3,

alinéa 13, et 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il y a lieu de rejeter les demandes indemnitaires formées par M^me X, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie succombante, M^me X sera condamnée aux dépens d’appel.

Nonobstant l’issue du procès, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 avril 2020 par le tribunal judiciaire de Châteauroux,

Y ajoutant,

Condamne M^me Y X aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions.

L’arrêt a été signé par M. PERINETTI, Président, et par M^me MAGIS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

S. MAGIS R. PERINETTI