Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 2, 1er juillet 2021, n° 21/01095

CA Paris
Infirmation 1 juillet 2021

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Refus légitime des offres de relogement
La cour a estimé que les offres de relogement étaient adéquates et que les refus de la locataire étaient abusifs, justifiant la résiliation du bail.
Rejeté
Mauvaise foi du bailleur
La cour a jugé que le bailleur avait respecté ses obligations et que les conditions posées par la locataire pour le relogement étaient inacceptables.
Rejeté
Obligation de réaliser les travaux en présence de la locataire
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'arrêté préfectoral interdisait l'habitation durant les travaux.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Paris a infirmé l'ordonnance de référé du 30 octobre 2020 qui avait prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de Mme A Z, locataire d'un logement déclaré insalubre temporairement, après qu'elle a refusé plusieurs offres de relogement temporaire de la part de sa bailleresse, Mme C X. La question juridique centrale résidait dans la légitimité des refus de Mme Z face aux offres de relogement proposées par Mme X, et si ces refus justifiaient la résiliation du bail et l'expulsion. La juridiction de première instance avait jugé que Mme X avait rempli son obligation de proposer un hébergement temporaire et que les refus de Mme Z étaient abusifs, justifiant ainsi la résiliation du bail et l'expulsion. En appel, la Cour a estimé que les demandes de résiliation du bail et d'autorisation d'expulsion excédaient le pouvoir du juge des référés, qui ne peut prononcer une résiliation, et a donc jugé qu'il n'y avait pas lieu à référé sur les demandes de Mme X. La Cour a également rejeté les demandes de Mme Z, qui souhaitait que les travaux soient réalisés en sa présence, en se basant sur l'arrêté préfectoral qui interdisait l'habitation pendant les travaux. En conséquence, la Cour a infirmé l'ordonnance en toutes ses dispositions et a rejeté les demandes de Mme Z, tout en condamnant Mme X aux dépens de première instance et d'appel.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 2, 1er juil. 2021, n° 21/01095
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/01095
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Hélène GUILLOU, président
Avocat(s) :	Estelle DUBOISStéphanie PARTOUCHE

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 01 JUILLET 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01095 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC6C4

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Octobre 2020 – tribunal judiciaire – RG n° 1220000004

APPELANTE

Madame A Z

[…]

née le […] à METZ

représentée par M^e G H, avocat au barreau de PARIS, toque : A0854

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/046514 du 06/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

Madame C J-X veuve X

Res. […]

Appartment 409

[…]

née le […] à Dour

représentée par M^e Estelle DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1972

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

M. Thomas RONDEAU, Conseiller

M^me Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sonia DAIRAIN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffière lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 8 août 2017, M^me C X a donné à bail d’habitation à M^me A Z et à M. E F un logement sis 1 rue de la Pelleterie à Vaux-sur-Lunain, moyennant un loyer mensuel initial et révisable de 900 euros, charges locatives en sus.

En 2018, l’ARS a ouvert une enquête en raison de nombreux désordres affectant le bien loué et rendu un rapport en mars 2019 indiquant la liste des travaux à effectuer.

Le 1^er juin 2019, M. E F a donné congé et a quitté l’appartement.

Le 19 décembre 2019, un arrêté prononçant l’insalubrité temporaire du bien a été pris, obligeant M^me X à faire réaliser des travaux au plus tard le 27 mars 2020, et lui rappelant son obligation légale de proposer un hébergement temporaire provisoire à la locataire.

M^me X a formulé plusieurs propositions de relogements temporaires à M^me Z, qui n’en a accepté aucune.

Par acte du 25 mars 2020, M^me X a fait assigner M^me Z devant le président du tribunal judiciaire de Fontainebleau aux fins notamment de :

— voir constater qu’elle a rempli son obligation de proposer un hébergement temporaire à M^me Z et que cette dernière n’a accepté aucune offre,

— voir ordonner l’expulsion sous astreinte de M^me Z,

— voir supprimer le délai de 2 mois prévu à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991 modifié par la loi du 29 juillet 1998,

— voir constater que M^me Z a perdu son droit à l’hébergement gratuit et son droit locatif,

— voir prononcer la résiliation du bail.

Par ordonnance de référé rendue le 30 octobre 2020, la juridiction saisie a :

— constaté que M^me X a satisfait à son obligation légale de proposer à M^me Z des

hébergements temporaires correspondant à ses besoins suite à l’arrêté préfectoral du 19 décembre 2019,

— constaté le refus abusif de M^me Z à ces offres de relogement temporaire,

— en conséquence, prononcé la résiliation du bail conclu entre M^me X et M^me Z le 8 août 2017 ;

— ordonné à compter du 8 novembre 2020 l’expulsion de M^me Z ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux 1 rue de la Pelleterie 77 Vaux-sur-Lunain, avec suppression du délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’éventuelle assistance de la Force publique et d’un serrurier en cas de besoin, et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de cette date,

— dit que l’astreinte sera liquidée en tant que besoin par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Fontainebleau ;

— dit qu’il sera statué sur les demandes au fond à l’audience du 8 décembre 2020 à 9h30, date à laquelle les parties se représenteront sans convocation préalable,

— sursis à statuer sur les demandes relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a fondé cette décision notamment sur les motifs suivants :

— s’il était justifié de refuser une proposition de relogement en raison de la distance importante entre le lieu proposé pour l’hébergement temporaire et le lieu de scolarisation d’un enfant du locataire, en revanche, M^me Z ne pouvait refuser une proposition de relogement en raison de la prétendue impossibilité de nourrir son chat dans les lieux en travaux, vouloir imposer sa présence lors de leur réalisation ou exiger qu’ils ne soient fait que pendant les vacances scolaires, de même qu’il était injustifié de refuser une proposition qui n’émanait pas directement du bailleur mais d’une association,

— que le bailleur ayant fait des offres précises, concrètes et certaines à la locataire, répondant à ses besoins, mais ayant été refusées sans raison valable, la résiliation du bail et l’expulsion étaient justifiées.

Par déclaration en date du 14 janvier 2021, M^me Z a interjeté appel de cette ordonnance, à l’encontre de chacun des chefs de son dispositif sauf en ce qu’il a été sursis à statuer sur la demande relative aux causes de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses conclusions communiquées par voie électronique le 17 mai 2021, M^me Z demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par M^me Z,

Y faisant droit

— infirmer l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Fontainebleau,

Et statuant à nouveau

— juger que le refus de l’offre de relogement concernant le mobil home situé à Gouaix était parfaitement légitime car cette offre ne répondait pas à ses besoins ; que les autres offres de relogement proposées à M^me Z ne répondaient pas à ses besoins,

— juger que les refus opposés par M^me Z auraient donc pu être légitimes,

— constater que M^me Z n’a pourtant pas refusé explicitement ces offres de relogement,

— juger que M^me Z s’est toujours comportée de bonne foi dans l’exécution du contrat de bail,

— juger, en revanche, que M^me X a usé d’une particulière mauvaise foi, en ne réalisant pas les travaux nécessaires à la réhabilitation du pavillon dans les délais accordés par l’ARS,

— juger que les travaux auraient pu être réalisés en la présence de la locataire comme ce fût le cas pour les travaux d’huisserie au mois de janvier 2020,

— juger que M^me Z est donc bien fondée à se maintenir dans les lieux loués,

— ordonner la réalisation des travaux de remise en état demandés par l’ARS sous astreinte de 200 euros par jour de retard, en la présence de la locataire,

— à défaut, juger que la locataire pourra elle-même trouver un relogement aux frais de la bailleresse pour un budget correspondant au montant du loyer que cette dernière aurait dû verser à savoir 956 euros ;

— juger que la bailleresse devra assumer la responsabilité de la sécurisation des effets personnels laissés par M^me Z dans le logement le temps du relogement, et jusqu’à ce qu’elle regagne les lieux loués,

— condamner M^me X à porter et payer à M^me Z la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me X en tous les dépens et dire que ceux d’appel seront recouvrés directement par maître G H, conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

M^me Z fait valoir en substance les éléments suivants :

— dès le 1^er février 2018, elle a signalé à M^me X les nombreux désordres nombreux affectant l’appartement. Celle-ci n’ayant fait procéder qu’à des travaux mineurs, M^me Z a été contrainte de saisir l’ARS qui a établi un rapport avec une liste de travaux à effectuer que M^me X n’a pas totalement fait réaliser,

— elle n’est pas à l’origine des désordres affectant le bien loué, le désordre principal résultant d’ailleurs d’une fuite d’une canalisation enterrée et a toujours honoré le paiement de ses loyers,

— il n’y avait pas d’urgence à faire procéder aux travaux et que M^me X se trouve à ce jour simplement contrainte en raison de l’arrêté d’insalubrité,

— il ressort de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation qu’en cas d’arrêté d’insalubrité, le propriétaire est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins et ce à l’égard de tout occupant de bonne foi du logement ;

— M^me Z vit avec son frère, deux mineurs dont un nourrisson, et des animaux ; que pourtant, la première proposition de relogement du 27 janvier 2020 était indécente en raison de la surface du bien, de sa localisation isolée et éloignée de l’établissement scolaire de sa fille ; que la deuxième proposition avait beau concerner la période des vacances scolaires, elle se trouvait dans le même lieu que la première proposition,

— les trois autres propositions qui ont suivi ne sont pas adéquates, les équipements étant inadaptés pour les enfants, ne pouvant accueillir des animaux, et le bailleur refusant de mettre en sécurité les effets personnels de M^me Z le temps des travaux,

— M^me Z ne conteste pas que des travaux doivent être réalisés et qu’elle doit faire l’objet d’un relogement, mais elle estime que ses effets personnels doivent être préservés, demande légitime

— malgré l’arrêté d’insalubrité, et le 20 décembre 2019, M^me X lui a fait délivrer un congé pour vendre à M^me Z au montant disproportionné au regard des travaux à réaliser.

M^me J-X, par conclusions remises au greffe le 17 mai 2021, demande à la cour, sur le fondement des articles L. 521 et suivants du code de la construction et de l’habitation, dont l’article L. 521-3-2 dudit code, de :

— débouter M^me Z de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— recevoir M^me X dans ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer la décision dont appel en qu’elle a constaté que M^me X, à la suite de l’arrêté préfectoral du 19 décembre 2019, a satisfait à son obligation légale de proposer à M^me Z des hébergements temporaires correspondant à ses besoins et des refus abusifs de M^me Z à ces offres de relogements temporaires,

— confirmer la décision dont appel en qu’elle a prononcé la résiliation du bail conclu,

— confirmer la décision dont appel en qu’elle a prononcé l’expulsion de M^me Z à compter du 8 novembre 2020, avec suppression du délai de 2 mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force publique et d’un serrurier et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de cette date.

Y ajoutant si besoin

— une condamnation, à une nouvelle astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir et la condamner ainsi au paiement de cette astreinte supplémentaire,

En tout état de cause

— condamner M^me Z à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à supporter les entiers dépens.

M^me J-X expose en résumé ce qui suit :

— M^me Z ayant de faibles ressources a contribué à mettre en avant les désordres affectant le bien loué pour obtenir une réduction de loyers et une indemnité pour atteinte à la jouissance paisible,

— l’état des lieux d’entrée mentionne un 'très bon état général’ des lieux loués,

— que les propositions d’hébergements temporaires correspondaient aux besoins de M^me Z, locataire, et de ses enfants, et il ne lui incombait pas de trouver un hébergement adapté pour le frère de la locataire et ses animaux, les conditions posées par la locataire étant impossibles à réaliser par le bailleur,

— selon l’article L. 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation, si l’occupant a refusé trois offres de relogement, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail et à

l’expulsion ; que la locataire a bien refusé trois propositions eu égard à ses conditions irréalisables qu’elle tente d’imposer,

— M^me Z a intérêt à empêcher la réalisation des travaux, ce qui lui permet d’être exonéré du paiement de ses loyers et elle fait tout pour empêcher leur réalisation,

— M^me X est âgée de 96 ans et a une situation financière fragile qui s’aggrave avec la perte de ses loyers.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Selon l’article 834 du code de procédure civile

Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile le juge des référés du tribunal judiciaire peut même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Mais si le juge des référés, juge du provisoire, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire, en revanche, il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat.

En l’espèce il apparaît qu’à la suite d’un rapport de l’ARS du 22 novembre 2019, un arrêté du 19 décembre 2019 a été pris par le préfet de Seine et Marne déclarant la maison louée à M^me Z I et (article 4) compte tenu de la nature et de l’importance des désordres constatés, interdisant le logement à l’habitation à titre temporaire durant la réalisation des travaux.

Selon l’article L521-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsqu’un immeuble fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité assorti d’une interdiction d’habiter temporaire ou définitive pris en application des articles L. 1331-23, L. 1331-28 et L. 1336-3 du code de la santé publique ou d’un arrêté portant interdiction d’habiter, en cas de péril, en application de l’article L. 511-2, le propriétaire est tenu, sans préjudice des actions dont il dispose à l’encontre des personnes auxquelles l’état d’insalubrité ou de péril serait en tout ou partie imputable, d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants et de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3.

Ces dispositions sont applicables lorsque les travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité ou au péril rendent temporairement inhabitable un logement.

Selon l’article L521-3 du même code

I. – En cas d’interdiction temporaire d’habiter et d’utiliser les lieux, le propriétaire ou, lorsque l’interdiction porte sur un immeuble à usage total ou partiel d’hébergement, l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement décent des occupants, lequel doit correspondre à leursbesoins. (…)

En aux termes de l’article L521-3-2(…) VII.-Si l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I, II ou III, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant.

En l’espèce il est reproché par M^me X à M^me Z d’avoir refusé de façon illégitime plusieurs offres de relogement qui lui ont été faites, tandis que M^me Z soutient qu’elle a accepté des offres mais en y mettant des conditions parfaitement réalisables (maintien de ses chats dans la maison en travaux, protection de ses affaires personnelles, libre disposition des clés puisqu’elle puisse ouvrir et fermer le chantier), conditions qui ont été abusivement refusées par son bailleur.

Il est établi que plus de trois offres ont été faites par M^me X à M^me Z et que celle-ci les a toutes refusées ou y a mis des conditions qui n’ont pas été acceptées par le bailleur qui les considère comme trahissant la mauvaise foi de la locataire qui s’oppose par tout moyen aux travaux puisqu’elle n’a plus les ressources nécessaires pour payer les loyers dont elle est dispensée tant que l’insalubrité est prononcée.

La solution du litige suppose donc que le juge tranche d’une part le caractère sérieux et correspondant aux besoins de la locataire et de sa fille et, le cas échéant du frère de celle-ci qui habite également les lieux, d’autre part la légitimité ou l’illégitimité des conditions mises par M^me Z à son départ, et ce afin de déterminer si les offres réalisées sont satisfactoires.

Enfin une fois appréciées ces offres le juge doit alors apprécier la demande faite par le bailleur en application de l’article L 521-3-3 de prononcer résiliation du bail ou du droit d’occupation ainsi que l’autorisation d’expulser l’occupant.

Il ressort de ce qui précède que ces demandes excèdent très largement le pouvoir du juge des référés, juge de l’évidence et du provisoire, qui, ainsi que cela a été rappelé, ne peut prononcer une résiliation.

En conséquence l’ordonnance frappée d’appel sera infirmée et il sera constaté qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de M^me X.

Les demandes de M^me Z tendant à voir dire que les travaux auraient pu être réalisés en sa présence et demandant la condamnation de M^me X à les réaliser sous astreinte et en sa présence, seront rejetées, l’arrêté préfectoral du 19 décembre 2019 décidant que compte tenu de la nature et de l’importance des désordres constatés, le logement devait être interdit à l’habitation à titre temporaire durant la réalisation des travaux.

Le débouté de chacune des parties justifie que chacune d’elles garde à sa charge les indemnités et frais engendrés par la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance du 30 octobre 2020 en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M^me C X,

Rejette les demandes de M^me A Z,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me C X aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier,

Le Président,