AFFAIRE : N° RG 15/02325 ARRET N° PB/SD

Code Aff. : ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance d’ALENCON en date du 26 Mai 2015 -

RG n° 13/01213

COUR D’APPEL DE CAEN PREMIERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 02 MAI 2017

APPELANTS :

Madame B N C

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée et assistée de M^e Bruno WEBER, avocat au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022015005186 du 03/09/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

Monsieur G P Q H

né le XXX à XXX

Madame Y V-W AA D

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentés et assistés de M^e Didier LEFEVRE, avocat au barreau d’ALENCON

INTIMÉS :

Monsieur I S T A

né le XXX à XXX

XXX

53160 SAINT I SUR ORTHE représenté et assisté de M^e Bruno WEBER, avocat au barreau d’ALENCON

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Mickaël DARTOIS, avocat au barreau de CAEN, et

assistée de M^e LANDRY, substitué par M^e FORGET, avocat au barreau du MANS

DÉBATS : A l’audience publique du 02 mars 2017, sans opposition du ou des avocats, M. BRILLET, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me X

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. CASTEL, Président de chambre,

M^me SERRIN, Conseiller,

M. BRILLET, Conseiller, rédacteur,

ARRÊT : prononcé publiquement et contradictoirement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 02 Mai 2017 et signé par M. CASTEL, président, et M^me CHESNEAU, greffier

***

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique en date du 19 juin 2006, M^me B C a cédé à M. G H et M^me Y D une maison d’habitation sise à la Morillière à Sainte-Scolasse-sur-Sarthe (61) au prix de 155.000 euros. La vente est intervenue par l’intermédiaire de l’agence Century 21 Foncière Normandie Maine de Sées, assurée par la compagnie Allianz Iard.

M^me B C avait acquis cette maison le 29 juin 2004 et fait procéder depuis divers travaux de restauration, achevés le 6 mars 2006, selon permis de construire du 23 juillet 2004.

Se plaignant de désordres affectant le gros 'uvre de leur immeuble, M. G H et M^me Y D ont, par ordonnance du 5 janvier 2012 du juge des référés du tribunal de grande instance d’Alençon, obtenu la désignation de M. Z, expert judiciaire, la procédure d’expertise ayant, par ordonnances des 12 juillet, 4 octobre 2012 et 7 février 2013, été rendue opposable au notaire ayant instrumenté la vente, la compagnie d’assurance Allianz Iard et M. I A, compagnon de M^me B C ayant prétendument réalisé certains des travaux litigieux. Le rapport d’expertise a été déposé le 21 juin 2013.

Par actes d’huissier de justice des 8 et 18 novembre 2013, M. G H et M^me Y D ont fait assigner M^me B C, M. I A et la compagnie Allianz Iard devant le tribunal de grande instance d’Alençon, lui demandant en dernier lieu, au visa des articles 1792 et suivants, 1147 et 1382 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner M^me B C à leur payer la somme de 151.292,37 euros et à titre subsidiaire, de la condamner à leur restituer cette même somme au titre de l’action estimatoire,

— déclarer M. I A responsable sur le fondement délictuel de leur préjudice et de le condamner in solidum avec M^me B C à leur payer la même somme,

— condamner la compagnie Allianz Iard à leur payer la somme de 150.000 euros en réparation du préjudice subi,

— condamner tous les succombants à leur verser la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront ceux de l’instance en référé et les frais d’expertise,

Par jugement en date du 26 mai 2015, auquel la cour renvoie pour une présentation plus complète des faits et de la procédure antérieure, le tribunal de grande instance d’Alençon a :

— condamné M^me B C à payer à M. G H et M^me Y D en application de l’article 1792-4-1 du code civil la somme de 110.239,60 euros,

— débouté M. G H et M^me Y D de leurs demandes à l’égard tant de M. A que de la compagnie d’assurances Allianz lard,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M^me B C à payer à M. G H et M^me Y D une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les autres parties de leurs demandes au même titre.

— condamné M^me B C aux dépens incluant les frais de référés et d’expertise judiciaire avec droit de recouvrement au bénéfice des conseils des autres parties,

M^me B C a interjeté appel du jugement à l’encontre de M. G H et M^me Y D par déclaration du 26 juin 2015.

M. G H et M^me Y D ont interjeté appel du jugement à l’encontre de M. I A et de la compagnie Allianz Iard par déclaration du 6 juillet 2015.

Le conseiller de la mise en état a joint les deux instances par ordonnance du 5 août 2015.

Par ordonnance du 13 janvier 2016, le conseiller de la mise en état a déclaré M. I A irrecevable à conclure. Vu les dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe le 29 février 2016 par M^me B C,

Vu les dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe le 29 janvier 2016 par M. G H et M^me Y D,

Vu les dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe le 30 novembre 2015 par la compagnie Allianz Iard,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er février 2017.

Il est renvoyé aux écritures des parties s’agissant de la présentation des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

En application des articles 1792 et 1792-1 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Est notamment réputé constructeur de l’ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

La mise en jeu de la garantie décennale suppose un désordre non apparent, caractère qui s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage constructeur au jour de la réception, lequel correspond pour celui-ci à l’achèvement des travaux.

Est donc inopérant le moyen de contestation développé par M^me B C consistant à soutenir que les désordres étaient apparents au jour de la vente de l’ouvrage à M. G H et M^me Y D.

Le dommage doit compromettre la solidité ou rendre impropre à sa destination l’ouvrage en son entier et non pas seulement son élément constitutif ou son équipement affecté du désordre.

En l’espèce, il s’agit d’une maison ancienne qui a fait l’objet d’importants travaux de rénovation. L’existence d’un ouvrage et de travaux de construction ne sont pas contestés et ne sont d’ailleurs pas contestables compte tenu notamment de l’ampleur des travaux.

La cour appréciera les différents désordres mis en évidence pas l’expert pour lesquels une réparation est sollicitée sur le terrain de la garantie décennale.

— l’installation d’assainissement

L’expert judiciaire a mis en évidence un désordre concernant l’installation d’assainissement autonome, lequel n’a pas été réalisé en conformité avec les règles de l’art s’agissant de la position des canalisations et accessoires, de l’implantation du plateau d’épandage, de la longueur des drains et de la profondeur des tranchées.

Si l’expert indique que l’installation ne remplit pas correctement sa fonction et propose une reprise du système pour un coût évalué à 9.857,50 euros TTC, il ne résulte pas de son rapport que le désordre compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination.

Il n’est produit par les consorts D-H aucun élément suffisant rapportant cette preuve. Aucune attestation n’est versée faisant notamment état d’odeurs nauséabondes récurrentes, refoulements et/ou débordements dans leur maison d’habitation d’une ampleur telle qu’ils la rendent impropre à sa destination.

La cour reprend l’analyse du tribunal de ce chef et confirme qu’il ne peut donc s’agir d’un désordre de nature décennal.

— Sur la couverture.

L’expert a constaté une absence de chatières pour la ventilation en sous-face de la couverture des deux versants, une épaisseur insuffisante du contre-lattage (12/14 au lieu de 20 mm), la présence de rives droites en zinc sans pince le long des jouées des lucarnes, une absence de rive « bardelis ou zinc » en partie basse du versant au droit des lucarnes, une absence de chanlatte permettant de relever l’égout des versants pour permettre à l’eau (pluie, neige) de se vider dans la gouttière, le fait que la sous-toiture n’arrive pas dans la gouttière, la présence de noues fermées pour les lucarnes, le vrillage des demi-ardoises des rives droites des lucarnes et la fissuration des briquettes de parement collées pour former les poteaux de lucarnes, l’ensemble s’analysant en un non-respect des règles de l’art applicables aux travaux de couverture.

Ont été mis en évidence en septembre 2013 deux lieux distincts d’infiltrations :

— au niveau d’une panne intermédiaire suite à un entourage de cheminée mal réalisé (attestation de M. J K, couvreur – pièce 58). L’ampleur de l’infiltration n’est pas connue.

— au niveau d’une poutre située à droite du chien-assis à l’intérieur de l’une des chambres (pièce n°59). Le constat d’huissier mentionne des traces de coulure.

Cependant, il n’est pas établi que l’infiltration au niveau de la panne intermédiaire est la conséquence des travaux réalisés par M^me C, étant observé que les opérations d’expertise ne font pas état de cette difficulté.

La cour observe d’une manière générale que les consorts D/H ne se sont pas plaints initialement de désordres d’infiltrations par la toiture.

M. E, expert mandaté par leur assureur (Groupama), indique dans son rapport que ceux-ci avaient constaté depuis 2009/ 2010 des anomalies de comportement des ouvrages de gros 'uvre, charpente et plancher bois, cloison et plâtrerie, ainsi que de la cheminée avec insert dans le séjour du rez-de-chaussée (rapport du 28 juillet 2011 ' pièce 6).

Ce n’est qu’à l’occasion de cette expertise amiable qu’a été constaté un désordre au niveau de la couverture, en l’espèce un défaut de ventilation en l’absence de chatières, et non des infiltrations.

Toujours lors de l’expertise amiable en présence cette fois de M^me B C, ce n’est une nouvelle fois que l’absence de ventilation pour défaut de chatières qui a été invoquée (pièce 8).

Il n’est nullement fait état de l’existence d’infiltrations. L’expertise judiciaire réalisée entre mars 2012 et mars 2013 a mis en évidence l’ensemble des manquements précités au niveau de la toiture en ardoises. Cependant, l’expert ne fait état dans son rapport d’aucun désordre d’infiltrations, allégués par les demandeurs ou constatés par lui-même, ni même de risques d’infiltrations.

Enfin en conclusion de son rapport d’expertise, M. Z n’indique nullement que l’ensemble des manquements précités affecte la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination.

La cour observe que les infiltrations établies sont d’une ampleur soit inconnue, soit extrêmement modérée (traces de coulure) et que leur caractère permanent ou même simplement récurrent, n’est pas établi, étant rappelé que ni M. E ni l’expert judiciaire n’en avaient fait état.

En conséquence, il n’est pas établi que l’ouvrage est rendu impropre à sa destination du fait de ces infiltrations et que le désordre, bien réel et qui procède de manquements caractérisés du constructeur aux règles de l’art en la matière, est de nature décennale.

Le jugement devra être informé de ce chef.

— sur le plancher haut.

L’expert a constaté que les joints de raccordement des petites rives des panneaux étaient fissurés, que les extrémités des panneaux s’étaient affaissées de plusieurs millimètres et que les solives en chêne présentaient des gerçures longitudinales, lesquelles ne semblaient pas stabilisées. S’agissant des cloisons et du plancher de l’étage, il a constaté un affaissement de celui-ci, d’où la présence d’espaces vides sur les cloisons atteignant 25 mm, et une grande souplesse du plancher. Enfin, dans la salle de bains, il a constaté la disparition de quelques joints entre les carreaux du revêtement de sol, la présence d’un espace vide entre le sol et les habillages « devant et le retour » de la baignoire ainsi qu’une difficulté de fermeture de la porte de la cabine de douche.

Il estime que ces désordres sont en relation avec le fait que la section du solivage n’est pas compatible pour servir d’ossature porteuse au plancher. Ainsi, il a constaté que la flèche du solivage pouvait atteindre 10 cm pour une flèche admissible de 1,1 cm.

L’expert a considéré que M. G H et M^me Y D ne devaient plus charger le plancher, devaient éviter les stockages de livres, linge et vaisselle empilés, que leurs enfants ne devaient plus organiser de fête avec des amis dans leur chambre, qu’ils devaient limiter l’accueil à une personne pour 2 m² de surface et éviter les pas de danse engendrant des vibrations, le respect de ces mesures évitant de prendre la décision de faire installer des étais au rez-de-chaussée.

La cour fait sienne la motivation du premier juge qui, sur la base du rapport d’expertise, a considéré d’une manière pertinente que ce désordre d’affaissement du plafond du rez-de-chaussée qui est aussi le plancher de l’étage était de nature décennale. Outre qu’il interdit une jouissance normale de l’étage, le désordre de structure ainsi constaté compromet la solidité de l’ouvrage.

Le jugement sera donc confirmé en ce qui l’a condamné M^me B C de ce chef au paiement d’une somme ou de 59.350 euros, somme des travaux de reprise du désordre préconisés par l’expert, outre la TVA de 20 % applicable.

— sur la cheminée L’expert judiciaire a constaté :

— l’existence d’une fissure verticale sur la façade de la hotte à partir de l’extrémité du diffuseur d’air chaud,

— une fissure horizontale apparente sous la solive « chevêtre »,

— des fissures verticales aux injonctions de la façade de la hotte avec les retours,

— la fissuration longitudinale de la poutre en chêne,

— le dessalement des briques placées devant l’insert,

— l’absence d’isolant thermique pour les trois parois de la hotte,

— l’absence d’un ciel de hotte.

L’expert considère que la fissuration de la hotte est la conséquence de la déformation de la poutre en chêne « manteau » entraînant la fissuration de la paroi. S’agissant de l’isolation thermique et du ciel de hotte, il met en avant la méconnaissance des règles professionnelles pour le montage d’une cheminée avec insert.

En l’état du risque d’incendie et vu les insuffisances techniques pour en assurer la sécurité, l’expert a indiqué que M. G H et M^me Y D ne pouvaient pas se servir de la cheminée.

En état de telles constatations, qui ne sont pas utilement contestées dans leur matérialité, le premier juge, considérant qu’une cheminée avec insert n’est pas un simple élément de décoration, mais un élément d’équipement indissociable du corps de l’ouvrage, participant au confort thermique de l’habitation, a considéré d’une manière fondée que la cheminée était atteinte dans sa solidité et rendait par ailleurs l’ouvrage impropre à sa destination dès lors que son usage impliquait un risque d’incendie.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a considéré que le désordre relevait de la garantie décennale et en ce qu’il a condamné de ce chef M^me B C au paiement d’une somme de 3.100 euros, somme des travaux de reprise du désordre préconisés par l’expert, outre la TVA de 20 % applicable.

— sur les honoraires de maîtrise d''uvre, l’assurance dommages ouvrage et bureau de contrôle et les différents troubles de jouissance.

M^me B C ne développe aucun grief articulé contre le jugement ayant statué de ces divers chefs et condamné M^me B C au paiement des sommes de :

—  8.999,64 euros HT, outre la TVA de 20 % applicable, au titre des honoraires de maîtrise d''uvre,

—  8.000 euros au titre de l’assurance dommages ouvrage et des frais de bureau de contrôle,

—  1.600 euros au titre du préjudice de jouissance de la cheminée,

—  12.500 euros au titre du trouble de jouissance pendant les travaux de reprise. Compte tenu notamment des éléments contenus dans le rapport d’expertise judiciaire, le principe de ces préjudices est établi. Ils ont été justement évalués par le premier juge en sorte que le jugement sera confirmé de ces divers chefs.

— sur l’action estimatoire.

Les consorts D/H réclament, dans l’hypothèse où la cour ne ferait droit que partiellement à leur demande au titre de la garantie décennale, le solde des indemnités sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Le premier juge n’a pas répondu à ce moyen des consorts D/H.

L’action fondée sur l’existence des vices cachés affectant le bien vendu doit être intentée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice (1648 du Code civil).

En l’espèce, s’il ressort du premier rapport d’expertise E que les consorts D/H ont eu connaissance des anomalies du comportement des ouvrages de gros 'uvre, charpente, plancher boit, cloisons et plâtrerie ainsi que de la cheminée avec insert dans le séjour en 2009/2010, M^me B C, sur qui pèse la preuve de ce que l’action aurait été engagée au-delà du délai de deux ans légalement prévu, n’apporte aucun élément certain de précision s’agissant de l’année de 2009.

Or, l’assignation en référé des consorts D/H a été signifiée à M^me B C le 1^er décembre 2011 selon l’ordonnance du 5 janvier 2012. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 21 juin 2013 et le tribunal de grande instance d’Alençon a été saisi par assignations en date des 8 et 18 novembre 2013.

En conséquence, le moyen prescription doit être rejeté.

M^me B C ne peut davantage opposer la clause d’exonération prévue dans l’acte de vente de l’immeuble, l’efficacité d’une telle clause supposant la bonne foi du vendeur, et notamment son absence de connaissance des différents vices cachés.

Or, en sa qualité de constructeur, M^me B C est censée avoir eu connaissance des divers manquements aux règles de construction précités constatées par l’expert constituant autant de vices affectant l’immeuble vendu.

Les consorts D/H ne sont pas des professionnels de l’immobilier et il ne pesait sur eux aucune obligation de se faire assister par un professionnel au cours des visites de la maison préalables à la vente, peu important à cet égard qu’ils aient pu être informés de ce que la maison venait de connaître d’importants travaux.

Ils n’ont concrètement eu connaissance des différents vices qu’à compter de 2009/2010, leur totale ampleur ne leur étant d’ailleurs apparue que dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire.

Dans ces conditions, M^me B C ne peut utilement exciper de la clause de non garantie prévue à l’acte de vente.

La non-conformité de l’installation d’assainissement autonome ainsi que les différents manquements constatés au niveau de la toiture en ardoises constituent des vices cachés pour les consorts D/H et ont de fait diminué l’usage de l’immeuble dans des conditions telles qu’ils n’en auraient donné qu’un moindre prix s’ils les avaient connus.

L’article 10 de la loi n° 2015-177 du 26 février 2015 a supprimé l’obligation jusque-là prévue par l’article 1647 du Code civil de faire arbitrer par experts le montant de la partie du prix devant être rendu aux acheteurs.

Par ailleurs, les consorts D/H soutiennent que la réparation intégrale de leur préjudice subi leur est due à raison de la mauvaise foi de la venderesse en application de l’article 1645 du code civil. Or, l’action indemnitaire de l’article 1645 du code civil n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire et peut, par suite, être engagée de manière autonome.

L’expert judiciaire a chiffré les travaux nécessaires pour reprendre les désordres affectant la toiture et le système d’assainissement constitutifs de vices cachés pour les acheteurs. Son évaluation n’est pas utilement contestée.

En conséquence, sur le fondement de l’article 1645 du code civil, M^me B C sera condamnée à payer aux consorts D/H à titre de dommages et intérêts les sommes de :

—  29.040 euros au titre des travaux de reprise de la clôture,

-11.100 euros au titre des travaux de reprise de l’installation d’assainissement,

— soit 40.140 euros au total.

Il sera ajouté au jugement en ce sens.

— Sur la mise en cause de M. I A.

Il est acquis que M. I A a participé aux travaux concernant l’ouvrage de M^me B C.

Nonobstant l’une des attestations produites par M. G H et M^me Y D (M. F), les pièces médicales produites au débat par M^me B C sont de nature à confirmer que M. I A n’a pu assumer seul l’intégralité des travaux.

Il appartient à M. G H et M^me Y D de faire la preuve des travaux pour lesquels il est précisément intervenu et, spécialement, de faire la preuve qu’il est l’auteur des non-conformités aux règles de l’art constatées par l’expert.

À cet égard, le simple achat de matériaux ne peut suffire à rapporter cette preuve.

Par leur caractère général, les attestations produites par M. G H et M^me Y D sont insuffisantes pour rapporter la preuve qu’il a précisément participé aux travaux concernant les parties de l’ouvrage spécifiquement atteintes de désordres ni, plus généralement, qu’il est personnellement l’auteur des non-conformités aux règles de l’art mises en évidence par l’expert.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

— sur les demandes à l’encontre de la compagnie Allianz Iard. Il est constant que la vente de l’immeuble par M^me B C à M. G H et M^me Y D a été précédée d’un compromis en date du 22 mars 2006 établi par M. L M, exerçant sous l’enseigne Century 21 Foncière Normandie Maine, assurée par la compagnie Allianz Iard.

Si le mandat n’est pas versé aux débats, il résulte de l’acte notarié de vente que c’est le vendeur qui avait confié à Century 21 la mission de vendre l’immeuble (page 14).

M. G H et M^me Y D soutiennent que l’agent immobilier a manqué à plusieurs reprises à son obligation de conseil et d’information. Il est ainsi allégué que :

— M^me B C avait déjà précédemment vendu une autre maison, qu’elle avait rénové avec son ami, M. I A, par l’intermédiaire du même agent immobilier. Ce dernier aurait donc dû informer les acheteurs de cette situation, M^me B C n’étant pas un professionnel de la construction et les acheteurs de cette autre maison ayant eux-mêmes rencontré des malfaçons,

— l’agent immobilier était parfaitement informé que l’immeuble avait été acquis par M^me B C moyennant le prix principal de 22.868 euros pour être revendu moins de deux ans plus tard avec une plus-value de 600 %, ce qui devait nécessairement le conduire à s’informer sur la nature des travaux, l’existence de factures, l’identité du maître d''uvre et des entreprises pour en informer les acquéreurs.

L’acte de vente reprend l’historique des opérations de construction, indique que les diverses garanties et responsabilités attachées à cette construction sont régies par les articles 1792 et suivants du code civil et prévoit que, en tant que de besoin, le vendeur subroge l’acquéreur dans tous les droits au titre des garanties énoncées et a remis à celui-ci la liste des entreprises ayant participé à la construction. Cependant, aucune liste des entreprises n’a été remise aux acquéreurs puisqu’aucun professionnel n’a participé aux travaux en sorte qu’aucune subrogation ne pouvait intervenir.

M. G H et M^me Y D soutiennent en conséquence qu’ils n’ont donc à aucun moment été éclairés :

— sur la pratique antérieure et actuelle de la venderesse qui a acheté pour restaurer et revendre aussitôt,

— sur la situation matérielle réelle des personnes ayant effectué les travaux, étant en outre constaté qu’il leur a été indiqué expressément qu’ils avaient été réalisés par des professionnels,

— sur la situation juridique réelle puisqu’ils ne pouvaient bénéficier d’aucune subrogation ni recours contre des professionnels assurés.

En l’espèce, le compromis rédigé par l’agent immobilier vise l’existence d’un permis de construire du 10 juin 2004, la déclaration d’achèvement des travaux du 6 mars 2006 et le certificat de conformité (à obtenir prochainement) et fait état de l’absence d’assurance dommages ouvrage.

Il se déduit de ces informations, et notamment l’existence d’un permis de construire, que l’agent immobilier avait nécessairement conscience que les travaux qui venaient d’être réalisés sur l’ouvrage par M^me B C présentaient une certaine importance. Or, il n’est pas contesté que l’agent immobilier n’a pas informé les acquéreurs de ce que les éventuels conséquences préjudiciables des désordres liés à ces importants travaux n’étaient couverts par aucune des garanties légales prévues et rendues obligatoires par les articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances.

Si le compromis mentionne bien l’absence de toute assurance dommage ouvrage, il est taisant s’agissant de la garantie au titre de la responsabilité décennale des constructeurs.

Une telle information était d’évidence importante pour les acquéreurs, et ceci d’autant plus que le compromis prévoyait qu’ils prendraient possession de l’immeuble vendu dans l’état où il se trouve sans pouvoir élever aucune réclamation ni demander aucune diminution du prix.

Il se devait donc, le cas échéant après avoir vérifié ce point auprès de M^me B C, de les informer de l’absence de toute assurance au titre de la garantie décennale.

L’agent immobilier a donc manqué à son obligation de diligence et de conseil à l’égard des acquéreurs et, ce faisant, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

Il appartient aux consorts D/H de faire la preuve de leur préjudice résultant de cette faute.

A cet égard, ils demandent à la cour de condamner la compagnie Allianz Iard, assureur de l’agent immobilier, à leur payer la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts. Ils font valoir à cette fin qu’ils n’auraient pas acheté la maison s’ils avaient été informés sur les conditions d’exécution des travaux et qu’ils doivent en conséquence payer des travaux de reprise d’un montant de 133.792,37 euros, outre 12.500 euros de préjudices annexes.

Cependant, les consorts D/H, qui ne sollicitent pas la résolution de la vente pour vices cachés, échouent à convaincre la cour de ce qu’ils n’auraient pas acheté la maison s’ils avaient été complètement informés des conditions d’exécution des travaux.

Ils ne soutiennent pas, même à titre subsidiaire, qu’ils ont perdu une chance d’avoir pu acheter leur maison à d’autres conditions, et notamment pour un prix inférieur, compte tenu des circonstances de réalisation des travaux et/ou de l’absence d’assurance obligatoire garantissant les conséquences dommageables de ceux-ci.

Enfin, il n’appartient pas à l’assureur de l’agent immobilier de pallier les conséquences de l’éventuelle impécuniosité de M^me B C.

En l’absence d’allégation et de démonstration d’un préjudice certain découlant de la faute par ailleurs établie de l’agent immobilier, le jugement, quoique pour une autre cause, sera donc confirmé de ce chef.

Il est équitable de laisser à la compagnie Alliance Iard la charge ses frais irrépétibles.

Condamnée aux dépens, M^me B C sera également condamnée à payer aux consorts D/H la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposé en cause d’appel, le jugement étant par ailleurs confirmé s’agissant des dispositions de même nature du jugement entrepris.

PAR CES MOTIFS, La cour,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné M^me B C à payer à M. G H et M^me Y D, en application de l’article 1792-4-1 du code civil, la somme de 110.239,60 euros, en ce compris une somme de 2.000 euros HT au titre des travaux de couverture,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M^me B C à payer à M. G H et M^me Y D aux sommes suivantes au titre des travaux de reprise et autres conséquences dommageables des désordres de nature décennale affectant leur ouvrage :

-59.350 euros, outre la TVA applicable, au titre des travaux de reprise du plancher haut.

3.100 euros HT, outre la TVA applicable, au titre des travaux de reprise de la cheminée.

—  8.999,64 euros HT, outre la TVA applicable, au titre des honoraires de maîtrise d''uvre,

—  8.000 euros au titre de l’assurance dommages ouvrage et des frais de bureau de contrôle,

—  1.600 euros au titre du préjudice de jouissance de la cheminée,

—  12.500 euros au titre du trouble de jouissance pendant les travaux de reprise.

Y ajoutant,

Condamne M^me B C à payer à M. G H et M^me Y D la somme de 40.140 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des vices cachés concernant la toiture et d’installation d’assainissement de l’immeuble vendu,

Condamne M^me B C à payer à M. G H et M^me Y D la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Déboute la société Allianz Iard de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me B C aux dépens de l’instance d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi relative à l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

A. CHESNEAU B. CASTEL