AFFAIRE : N° RG 20/00187 – ARRÊT N° JB.

N° Portalis DBVC-V-B7E-GPMF

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande

Instance de CAEN du 20 Décembre 2019

RG n° 16/00749

COUR D’APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 JANVIER 2022

APPELANTS :

Monsieur Z-G X

né le […] à […]

Le Bourg

[…]

Madame B C épouse X

née le […] à […]

Le Bourg

[…]

représentés et assistés de M^e Alain LANIECE, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉS :

Monsieur D Y

né le […] à […]

Le Bourg

[…]

Madame E F épouse Y

née le […] à […]

Le Bourg représentés et assistés de M^e Thierry YGOUF, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. J, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 16 novembre 2021

GREFFIER : M^me H

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 18 Janvier 2022 et signé par M. J, président, et H, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte au rapport de Maître BIDEL, notaire, en date du 17 décembre 2012, Monsieur

D Y et Madame E F son épouse ont acquis de Monsieur

Z-G X et de Madame B C épouse X, une maison

d’habitation située le Bourg à Chenedolle (14) moyennant un prix net vendeur de 100.000,00 €.

Ayant découvert en octobre 2013, à l’occasion de travaux, la présence de mérule, les époux

Y ont sollicité l’organisation d’une expertise judiciaire, qui a été ordonnée par décision du juge des référés du tribunal de grande instance de Caen du 26 juin 2014.

Au vu des conclusions de l’expert judiciaire qui a déposé son rapport le 26 août 2015 et conclut à une infestation ancienne par la mérule, les époux Y ont assigné leurs vendeurs en résolution de la vente et indemnisation de leurs préjudices devant le tribunal de grande instance de

Caen par acte d’huissier du 12 février 2016.

La SARL NORMANDIMMO qui avait négocié la vente a été appelée en intervention forcée.

Par jugement du 20 décembre 2019, le tribunal a :

- prononcé la résolution de la vente intervenue le 17 décembre 2012

- condamné en conséquence Monsieur et Madame X à payer à Monsieur et Madame

Y, unis d’intérêts, la somme de 100.000,00 € en restitution du prix de vente,

- dit qu’en contrepartie, Monsieur et Madame Y devront restituer l’immeuble à

Monsieur et Madame X,

- condamné Monsieur et Madame X à payer à Monsieur et Madame Y, unis

d’intérêts les sommes suivantes :
* 18.400,00 € en remboursement des frais liés à le vente,

* 2.277,60 € au titre des frais de déménagement consécutifs à la résolution de la vente,

* 1.940,00 € en remboursement des impôts fonciers indûment versés en 2013, 2014 et 2015,

* 27.830,39 € en remboursement du coût des travaux effectués,

* 15.000,00 € en réparation de leur préjudice de jouissance de décembre 2013 à décembre 2019,

* 250 € par mois à compter du 1er janvier 2020 jusqu’à la restitution de l’immeuble et au plus tard jusqu’a 31 décembre 2020, en réparation de leur préjudice de jouissance,

* 5.000,00 € en réparation de leur préjudice moral

- débouté les époux Y de leur demande de paiement

de frais de remboursement anticipé de leur prêt à hauteur de 1.099,20 €,

- débouté les époux X de leur demande de réalisation d’un transport sur les lieux,

- débouté les époux Y de toutes leurs demandes dirigées contre la SARL

NORMANDIMMO,

- condamné les époux X aux entiers dépens comprenant notamment ceux de la présente instance et en tant que de besoin, ceux des instances en référé, ainsi que le coût de l’expertise judiciaire et les frais de publication au service de la publicité foncière,

- accordé le bénéfice du recouvrement direct des dépens au conseil de la SARL NORMANDIMMO,

- condamné les époux X à payer aux époux Y unis d’intérêts, une somme de

5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- c o n d a m n é s o l i d a i r e m e n t M o n s i e u r e t M a d a m e G A R N A V A U L T à p a y e r à l a S A R L

NORMANDIMMO la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande tendant au prononcé de l’exécution provisoire de la décision.

Les époux X ont interjeté appel de la décision le 22 janvier 2020 sur le prononcé de la résolution de la vente et ses conséquences ainsi que sur les condamnations prononcées à leur encontre, en n’intimant que les époux Y.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 17 avril 2020, se prévalant de la clause d’exclusion de garantie prévue à l’acte de vente, ils concluent à la réformation du jugement et demandent de :

- dire et juger qu’il n’est pas démontré qu’ils avaient connaissance du vice constaté,

- dire que l’expert date la présence de mérule dans l’immeuble antérieurement à l’acquisition faite par eux,
- dire et juger qu’il n’est pas démontré que les travaux qu’ils ont réalisés en 1988 et 1989 étaient contraires aux règles de l’art,

- dire et juger que la mérule existait au moment où ils ont acquis le bien conformément au rapport de

l’expert,

- dire et juger qu’ils ne peuvent être considérés comme des professionnels,

- dire et juger subsidiairement que s’ils devaient être considérés comme des professionnels, ils ne pouvaient avoir connaissance de la mérule eu égard aux connaissances de l’époque,

- constater qu’aucun élément ne permet de rapporter la preuve de leur mauvaise foi,

- constater que la clause contractuelle d’absence de garantie des vices cachés doit recevoir application,

Par voie de conséquence,

- débouter purement et simplement les époux Y de l’ensemble de leurs demandes,

- condamner les époux Y au paiement d’une somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

Aux termes de leurs écritures en date du 2 juillet 2020, les époux Y concluent au visa des articles 1641 et suivants, 1382 et 1383 du code civil à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et au rejet des prétentions adverses.

Outre la résolution de la vente avec restitution du prix et des droits d’enregistrement, ils sollicitent la condamnation des époux X au paiement de la somme de 51.147,19 € au titre des préjudices subis se répartissant de la façon suivante :

- frais de remboursement anticipé du prêt : 1.099,20 €

- frais de déménagement : 2.277,60 €

- privation de jouissance 500 €/mois à parfaire : 18.000,00 €

- impôts fonciers : 2.961,00 €

- travaux effectués : 27.830,39 €

- frais de loyer (à parfaire) : 20.016,94 €

ainsi que de celle de 10.000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Subsidiairement, estimant que leurs vendeurs ont manqué à leur obligation d’information, ils sollicitent leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

- travaux de reprise : 91.693,68 €
- coût de maîtrise d’oeuvre : 9.169,37 €

- frais de relogement 500 € sur 4 mois : 2.000,00 €

- préjudice de jouissance 500 € / mois (à parfaire) : 18.000,00 €

- préjudice moral : 10.000,00 €

- frais de déménagement/réaménagement : 4.056,00 €

- frais de loyer (à parfaire) : 20.016,94 €

Ils sollicitent en tout état de cause l’allocation d’une somme de 10.000,00 € sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile ainsi que leur condamnation aux entiers dépens comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire ainsi que les frais de publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques.

Ils demandent également que soit ordonnée la capitalisation des intérêts depuis l’assignation.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause de non-garantie

Il résulte clairement du rapport d’expertise judiciaire, et il n’est pas contesté par les appelants, que les vices affectant l’immeuble qu’ils ont vendu aux époux Y, constituent bien un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

Les époux X entendent néanmoins se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie figurant dans l’acte de vente qui dispose :

' L’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison :

soit de l’état des constructions, de leurs vices cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après…,'

Aux termes de l’article 1643 du code civil, un telle clause est valable sauf pour l’acquéreur à démontrer la mauvaise foi de son vendeur et donc la connaissance par lui des vices cachés.

L’acte précise également que le vendeur :

'Ne pourra se retrancher derrière les clauses d’exonération de garantie envers l’acquéreur s’il venait

à être considéré comme un professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il s’était comporté comme tel sans en avoir les compétences requises ou encore s’il est prouvé qu’il n’a pas révélé des vices cachés connus de lui .'

En l’espèce, l’expert a estimé que compte tenu de l’état des solives constituant le plancher,

l’infestation de champignons lignivores étaint ancienne, et qu’il était certain qu’il était déjà présent dans l’immeuble lors des travaux de doublage, chauffage, sanitaire réalisés fin 1988, début 1989, quand bien même le champignon aurait à cette époque végétatif.

Il décrit les causes de l’infestation comme suit :

' – pour les éléments porteurs, linteaux et abouts de plancher, les désordres proviennent d’infestation

d’eau par la maçonnerie, les joints, vraisemblablement par les anciennes ouvertures plus ou moins fuyarde et la douche.

- concernant l’infestation importante dans les doublages, elle provient de la présence ancienne d’un champignon dans les murs, linteaux et abouts de plancher.

Cette présence a été suractivée par la mise en place de doublages collés et non ventilés.

La présence de ces doublages non ventilés favorise une infestation généralisée de la MERULE. En effet le cocktail humidité + température + confinement + obscurité est la garantie d’une prolifération de ce champignon.'

Il estime que la cause des désordres ne provient pas d’un défaut d’entretien mais d’une méconnaissance des travaux de réhabilitation réalisés par les époux X en méconnaissances des risques liés à une infestation de champignons lignivores dans un immeuble classé à risque.

Il précise en outre :

' Dans la salle d’eau, le revêtement de sol vinylique rapporté sur le parquet stratifié reposant sur le parquet d’origine atteste de connaissances des désordres.

La mousse de polyuréthane injectée dans le plancher est contemporaine du revêtement de sol.

Il me semble évident qu’il y a ' au moins 15 ans', les dégâts provoqués par le champignon étaient visibles lors du changement du revêtement de sol.

Il en est de même pour le linteau de la porte d’entrée. La mousse de polyuréthane et son injecteur sont eux aussi contemporains du changement de la porte en 2002.'

Au regard de ces conclusions, les époux X ne peuvent se retrancher derrière une connaissance insuffisante des méfaits la mérule lors des travaux de réhabilitation de l’immeuble dans les années 1988-1989 pour soutenir qu’il ne saurait leur être reproché un non-respect des règles de

l’art qui n’étaient pas les mêmes à cette époque, alors que leur douche était fuyarde selon l’expert, ce qui ne nécessite pas forcément une déclaration de sinistre, et que certains des travaux datent des années 2000 à une période où ce phénomène était bien connu.

Force est en outre de constater qu’ils ne produisent en cause d’appel aucune facture justifiant de ce que ces travaux auraient été réalisés par des professionnels, alors qu’il résulte du témoignage de leur fils, que Monsieur X a effectué un certain nombre de travaux dans la maison.

C’est donc légitimement que le tribunal, a pu en déduire qu’ils les avaient effectués eux-mêmes.

Les attestations produites par les appelants qui indiquent, s’agissant des membres de leur famille que la maison était correctement entretenue et ne présentait aucune trace d’humidité, et du couvreur, Monsieur A qui affirme n’avoir constaté aucune infiltration intérieure des volumes habitables lors de travaux réalisés en 1997, sont sans intérêt au regard des conclusions de l’expert, qui a exclu tout défaut d’entretien et n’a aucunement fait état d’infiltrations par la toiture.

Au vu des conclusions de l’expertise qui confirme la connaissance qu’avaient les appelants de la présence de mérule et donc de leur mauvaise foi, il convient de confirmer le jugement entrepris qui a écarté la clause d’exclusion de garantie et prononcé la résolution de la vente avec restitutions réciproques, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le point de savoir si les époux X ont volontairement ou non cherché à dissimuler l’existence du vice, en installant une armoire devant une plinthe infestée et un vélo d’appartement sur une lame de plancher qui aurait été changée.

Sur les demandes de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1645 du code civil, l’acquéreur bénéficie d’une action indemnitaire autonome lorsque le vendeur connaissait les vices de la chose, ce qui est le cas en l’espèce.

L’article 1646 du même code, prévoit quant à lui, le remboursement des frais occasionnés par la vente

Les époux Y sollicitent dans leurs écritures la confirmation du jugement dans toutes ses dispositions.

Il ne saurait donc être fait droit à leurs demandes tendant à voir fixer leur préjudice de jouissance à

500 € par mois, alors que le tribunal l’a fixé sur la base de 250,00 € par mois, à porter l’indemnisation accordée au titre de leur préjudice moral à 10.000,00 € au lieu de 5.000,00 € et à obtenir qu’il soit fait droit au poste relatif aux frais de remboursement anticipé du prêt, demande dont ils ont été déboutés par le tribunal.

La connaissance du vice par les vendeurs ayant été retenue, il convient en application de l’article précité, de confirmer la décision des premiers juges dont la cour estime qu’ils ont fait une juste appréciation des sommes allouées au vu des pièces qui leur étaient produites, qui sont visées dans le jugement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En vertu de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal à compter du jugement, sauf disposition contraire.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance.

La capitalisation sur les sommes allouées à titre de dommages-intérêts ne peut donc être ordonnée à compter de l’assignation comme le réclament les intimés qui seront déboutés de leur demande à ce titre.

Il est acquis qu’en cas de restitution de prix consécutive à la résolution d’un contrat, les intérêts sont dus du jour de la demande en justice équivalant à la sommation.

Il convient de faire droit à la demande capitalisation à ce titre.
Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux X

à payer aux époux Y une somme de 5.000,00 € au titre des frais irrépétibles, et de leur allouer une somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

Il le sera également en ce qu’il a condamné les époux X aux dépens comprenant notamment ceux de première instance, en tant que de besoin, ceux de référé, ainsi que le coût de l’expertise judiciaire et les frais de publication au service de la publicité foncière avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les appelants seront déboutés de leur demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Succombant, les époux X seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Caen du 20 décembre 2019 dans la limite des chefs dont elle est saisie,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DÉBOUTE Monsieur D Y et Madame E F son épouse de leur demande tendant à la capitalisation des intérêts depuis l’assignation sur les sommes au paiement desquelles Monsieur Z-G X et Madame B C ont été condamnés, à

l’exclusion de la restitution du prix de vente,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur la somme de 100.000,00 € correspondant à la restitution du prix, depuis le 12 février 2016, date de l’assignation, pourvu qu’ils soient dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE Monsieur Z-G X et Madame B C son épouse à payer à

Monsieur D Y et Madame E F son épouse, une somme de

3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur Z-G X et Madame B C son épouse de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur Z-G X et Madame B C son épouse aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

H G. J 1. L M N O

[…]