AFFAIRE : N° RG 22/02321 -

N° Portalis DBVC-V-B7G-HB5H

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 05 Juillet 2022

RG n° 20/00019

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 04 MARS 2025

APPELANTS :

Madame [H] [J] épouse [Z]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [L] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentés par M^e Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN,

assistés de M^e David TRAMIER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉES :

Madame [M], [R] [O] veuve [U]

née le 13 Janvier 1947 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée et assistée de M^e Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

La S.A.R.L. BREVILLE IMMOBILIER

N° SIRET : 333 975 837

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Axelle DE GOUVILLE, avocat au barreau de CAEN,

assistée de M^e OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉBATS : A l’audience publique du 10 décembre 2024, sans opposition du ou des avocats, M^me DELAUBIER, Conseillère et M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 04 Mars 2025 et signé par M^me GAUCI-SCOTTE, Conseillère, pour le président empêché et M^me COLLET,greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un mandat de vente sans exclusivité du 1er avril 2018, Mme [M] [O] veuve [U] a confié à la SARL Breville Immobilier la vente d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 5] [Localité 3] pour un prix de 720 000 euros net vendeur outre le montant des honoraires dus à l’agence fixé à 43 200 euros à la charge de l’acquéreur.

Par un avenant conclu le 15 mai 2018 pour une durée de 24 mois, le prix du bien a été porté à la somme de 735 000 euros net vendeur outre les honoraires dus à l’agence fixés à 36 750 euros à la charge de l’acquéreur.

Les deux contrats prévoyaient diverses obligations pour le mandant, en particulier celle, en cas de vente sans concours du mandataire, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration, d’obtenir de l’acquéreur l’assurance écrite que les biens ne lui ont pas été présentés par l’agence, ou encore celle d’informer immédiatement le mandataire de la dite vente par lettre recommandée avec accusé de réception en lui précisant les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final. Deux clauses pénales étaient insérées au mandat reprises en son avenant.

Le 29 juillet 2018, l’agence Breville Immobilier a reçu Mme [H] [Z] née [J] qui souhaitait obtenir plus ample information sur le bien, lui adressant immédiatement par courriel treize photographies de la maison.

Mme [T] [V], présente le même jour dans les locaux de l’agence aux côtés de Mme [Z], a visité le bien le 1er août 2018.

Le 25 janvier 2019, Mme [U] a informé téléphoniquement l’agence Breville Immobilier avoir trouvé un acquéreur.

Par courriel du même jour, l’agence Breville Immobilier lui a demandé les coordonnées des acquéreurs, celle du notaire rédacteur et le prix de vente net vendeur afin de clôturer ce dossier, sans recevoir de réponse.

Par un courriel du 18 février 2019, Mme [U] a informé l’agence en ces termes : 'Je vous confirme par ce mail que le mandat simple de la vente dont vous a été chargé prend fin ce jour compte tenu de la signature de la promesse de vente effectuée devant le notaire le 15/02/2019".

La société Breville Immobilier a réitéré sa demande d’information sur l’identité des acquéreurs et le prix final de vente les 23 février, 28 et 29 mars 2019 ce, en vain.

Le 10 mai 2019, informée de ce que l’étude de Me [E] [W], notaire, participait à la réalisation de l’acte authentique de vente, l’agence lui a demandé par lettre recommandée avec accusé de réception et par courriel aux parties et intervenants, l’identité et les coordonnées des acquéreurs en indiquant que, de la part de la venderesse, 'ce manque d’informations délibéré laisse envisager un probable détournement d’un de nos clients'.

En l’absence de toute proposition amiable de la part de ceux-ci l’agence leur adressait ainsi qu’aux intervenants à la vente, un courriel par lequel elle sollicitait la mise sous séquestre du montant de sa commission le 12 mai 2019 soit 36 750 euros.

Me [W] lui adressait finalement un courriel également transmis à l’ensemble des parties l’informant de ce que la vente avait été régularisée le 14 mai 2019 et qu’il convenait de prendre attache avec les parties.

L’agence Breville Immobilier a, par lettre recommandée avec accusé de réception, mis en demeure Mme [U] de lui verser la somme de 36 750 euros au titre de l’indemnité contractuellement prévue. Cette lettre de mise en demeure était également adressée pour information par courriel aux acquéreurs, les époux [Z].

Par acte du 27 décembre 2020, la société Breville Immobilier a fait assigner Mme [U] et les époux [Z] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins principalement, de les voir condamner in solidum à lui verser une somme de 36 750 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la commission dont elle a été privée et subsidiairement, d’obtenir la condamnation de Mme [U] à lui verser une somme de 18 375 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à l’indemnité prévue au sein de l’avenant du 15 mai 2018.

Par jugement du 5 juillet 2022 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :

— déclaré recevables et bien fondées les demandes de la société Breville Immobilier formées à l’encontre de Mme [O] épouse [U] et des époux [Z] ;

— constaté que les époux [Z] ont eu connaissance de la vente du bien propriété de Mme [O] épouse [U] par le biais de la société Breville Immobilier ;

— constaté que Mme [O] épouse [U] a violé ses obligations contractuelles prévues au sein de l’avenant du 15 mai 2018 en ce qu’elle a vendu son bien à des acquéreurs qui avaient eu connaissance de la vente par le biais de l’agence immobilière, et ce sans son concours ;

— constaté que les époux [Z] ont commis une faute en réalisant des manoeuvres visant à éviter de verser la commission due à l’agence immobilière ;

— condamné Mme [O] épouse [U] in solidum avec les époux [Z] à verser à la société Breville Immobilier une somme de 36 750 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la commission dont a été privée l’agence immobilière ;

— débouté Mme [O] épouse [U] et les époux [Z] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné Mme [U] et les époux [Z] in solidum à verser à la société Breville Immobilier une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du présent jugement en application des articles 515 et suivants du code de procédure civile ;

— condamné Mme [O] épouse [U] et les époux [Z] in solidum en tous les frais et dépens.

Par déclaration du 25 août 2022, M. et Mme [Z] ont formé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 16 mai 2023, M. et Mme [Z] demandent à la cour de :

— les recevoir en leur appel, et le déclarer bien fondé ;

— débouter la société Breville Immobilier et Mme [U] de leurs conclusions d’appel incident ;

— réformer en tous points le jugement dont appel ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter l’agence Breville Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement, si la cour entrait en voie de confirmation sur leur responsabilité à l’encontre de l’agence Breville Immobilier,

— réduire à de plus justes proportions la condamnation prononcée sur le fondement délictuel au titre de la perte de chance d’obtenir une commission d’agence ;

— condamner Mme [U] à les relever et les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

En tout état de cause,

— condamner l’agence Breville Immobilier, et subsidiairement Mme [U], à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 22 octobre 2024, Mme [O] veuve [U] demande à la cour de :

— rejeter les fins de non-recevoir invoquées par la société Breville Immobilier ;

— infirmer le jugement du 5 juillet 2022 en ce qu’il a :

* déclaré recevables et bien fondées les demandes de la société Breville Immobilier formées à son encontre ;

* constaté que les époux [Z] ont eu connaissance de la vente du bien sa propriété par le biais de la société Breville Immobilier ;

* constaté qu’elle a violé ses obligations contractuelles prévues au sein de l’avenant du 15 mai 2018 en ce qu’elle a vendu son bien à des acquéreurs qui avaient eu connaissance de la vente par le biais de l’agence immobilière, et ce, sans son concours ;

* constaté que les époux [Z] ont commis une faute en réalisant des manoeuvres visant à éviter de verser la commission due à l’agence immobilière ;

* l’a condamnée à payer à la société Breville Immobilier une somme de 36 750 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la commission dont a été privée l’agence immobilière ;

* l’a déboutée de toutes ses demandes ;

* l’a condamnée à payer à la société Breville Immobilier une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* l’a condamnée aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— déclarer non-écrite en raison de leur caractère abusif les clauses suivantes dans le mandat de

vente :

* article 12 du mandat de vente intitulée 'Vente sans votre concours’ ;

* clause de l’article 9 du mandat de vente qui interdit à Mme [U] de vendre à un prix différent auprès d’un autre intermédiaire ou directement avec un acquéreur ;

— dire qu’il n’y a pas lieu à application de la clause pénale ;

— débouter la société Breville Immobilier et les époux [Z] de toutes leurs demandes à son encontre ;

A titre subsidiaire,

— réduire le montant de la clause pénale à une somme qui ne saurait être supérieure à 10% du montant de la clause pénale compte tenu de la faiblesse du préjudice ;

A titre infiniment subsidiaire, réduire le montant de l’indemnité à la moitié de la rémunération de l’agent immobilier, soit 18 375 euros ;

A titre subsidiaire, pour le cas où une quelconque condamnation serait prononcée à son encontre,

— condamner les époux [Z] à la garantir de toutes les condamnations éventuellement prononcées à son encontre ;

En toute hypothèse,

— condamner solidairement la société Breville Immobilier et les époux [Z] à lui payer une indemnité de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la société Breville Immobilier et les époux [Z] aux entiers dépens, tant de la procédure d’appel que de la procédure de première instance.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 septembre 2023, la société Breville Immobilier demande à la cour de :

— confirmer la décision rendue le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Caen en toutes ses dispositions, au besoin par substitution de motifs ;

— débouter les époux [Z] et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions ;

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation de la décision,

— condamner Mme [U] à lui verser une somme de 18 375 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à l’indemnité prévue au sein de l’avenant du 15 mai 2018 ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [U] et les époux [Z] in solidum à lui verser une somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner en tous les frais et dépens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 13 novembre 2024.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Le litige soumis à la cour concerne le bien fondé des réclamations financières formées par la société Breville Immobilier à l’encontre de Mme [U] et des époux [Z] et, le cas échéant, celui des demandes en garantie présentées par chacun des appelants.

— Sur les réclamations financières formées par la société Breville Immobilier à l’encontre de Mme [U] :

Le tribunal a retenu que les diligences accomplies par l’agence immobilière avaient contribué à la vente du bien de Mme [U] et que les manoeuvres frauduleuses entreprises par cette dernière pour dissimuler l’identité des acquéreurs à sa mandataire et la priver ainsi de rémunération, par la violation des clauses du mandat de vente qu’elle lui avait confié, justifiait sa condamnation à payer à la société Breville Immobilier la somme de 36 750 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant de la commission dont l’agence immobilière avait été privée.

Mme [U] demande l’infirmation du jugement de ce chef en invoquant en premier lieu le caractère abusif de certaines clauses du mandat de vente non-exclusif consenti à la société Breville Immobilier au visa de l’article 1171 du code civil, et la nullité de la clause pénale non rédigée en 'caractères très apparents’ en violation de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

En second lieu, elle conteste avoir commis la moindre manoeuvre frauduleuse dès lors qu’elle ignorait que les acquéreurs avaient eu connaissance de la maison par la société Breville Immobilier et reçu des informations par l’intermédiaire de son mandataire, la preuve contraire n’étant aucunement rapportée.

Elle ajoute que son refus de communiquer le nom de ses acquéreurs à l’agence immobilière ne constitue nullement une telle manoeuvre alors qu’elle a informé celle-ci téléphoniquement avoir trouvé acquéreurs et que la société Breville Immobilier ne lui a pas explicité sa demande d’information sur leur identité.

En tout état de cause, elle fait valoir que même à supposer fautive l’information incomplète ainsi donnée, ce manquement est dépourvu de tout lien de causalité avec l’absence de perception des honoraires par l’agence immobilière, celle-ci ayant obtenu l’identité des acquéreurs par le notaire avant la vente.

Enfin, elle reproche au tribunal de ne pas avoir caractérisé le préjudice subi par la société Breville Immobilier alors qu’une agence immobilière lésée lors d’une vente dont elle n’a pas assuré l’entremise n’a pas droit à la perception de sa commission mais à l’allocation de dommages et intérêts destinés à réparer un préjudice à la condition que celui-ci soit établi.

Subsidiairement, elle demande la réduction du montant de la clause pénale à une somme qui ne saurait être supérieure à 10% de celui-ci ou encore plus subsidiairement à la moitié de la rémunération de l’agent immobilier, soit la somme de 18 375 euros.

La société Breville Immobilier réplique qu’elle a présenté le bien vendu aux époux [Z] en juillet 2018, ce qu’ils reconnaissent en admettant que le prix du bien leur paraissait trop élevé. Elle ajoute que Mme [U], après avoir été interrogée par les acquéreurs sur son droit de vendre sans le concours de l’agence, a refusé à trois reprises de lui communiquer le nom des acquéreurs en violation de ses obligations contractuelles, ce qui manifeste sa tentative de contourner l’agence et son comportement fautif.

Elle estime qu’au regard de l’absence de toute justification susceptible d’expliquer le silence de Mme [U] et de sa violation délibérée de ses obligations contractuelles, les manoeuvres dolosives de celle-ci visant à l’évincer et sa collusion avec les acquéreurs sont démontrées.

Elle considère que les articles 9 et 12 du mandat de vente ne constituent pas des clauses abusives, lesquelles, destinées à garantir qu’elle pouvait procéder à la recherche d’un acquéreur dans des conditions équitables ne créent aucune exclusivité à son profit ni d’entrave à la liberté de Mme [U] de vendre son bien ni par suite une disproportion entre les droits et obligations des parties.

Enfin, elle soulève le caractère irrecevable de la demande relative à la nullité de la clause pénale s’agissant d’un prétention nouvelle et prohibée en application de l’article 564 du code civil.

En tout état de cause, elle conclut au rejet de cette demande non fondée au regard de la présentation de la clause litigieuse conforme aux exigences légales en la matière.

Elle fait valoir que les deux alinéas de la clause pénale étaient mobilisables dès lors que d’une part, Mme [U] n’a pas respecté l’article 12 du mandat et que d’autre part, elle pouvait prétendre à l’indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au mandat en présence d’une vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l’intermédiaire de l’agence.

Elle précise que le débat porte sur l’application de la clause pénale prévue au contrat qui prévoit le versement de dommages et intérêts à hauteur des honoraires initialement prévus de sorte que l’argument selon lequel l’agence n’aurait droit qu’à des dommages et intérêts et non à son droit à rémunération est inopérant.

Enfin, en application de l’article 564 du code de procédure civile, elle considère que la cour devra relever d’office l’irrecevabilité de la demande de réduction à 10% de la clause pénale, et invoque au surplus, s’agissant de sa demande subsidiaire de réduction à la somme de 18 375 euros, la méconnaissance par Mme [U] du principe de concentration des moyens prévu par l’article 910-4 du même code.

Sur ce

Chacun des deux mandats simples de vente signés par Mme [U] les 1er avril puis 15 mai 2018 au profit de la société Breville Immobilier stipule :

En son article IX-DURÉE DU MANDAT ET OBLIGATIONS DU MANDANT

'(…) Si nous présentons les biens à vendre directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire, nous le ferons au prix des présentes, de façon à ne pas vous gêner dans votre mission.

Nous nous interdisons de vendre sans votre concours, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration.

En cas de vente, pendant la durée du présent mandat et 2 ans après son expiration, nous devrons obtenir de notre acquéreur l’assurance écrite que les biens ne lui ont pas été présentés par vous.'

En son article XII -VENTE SANS VOTRE CONCOURS- :

'Dans le cas de vente sans votre concours nous nous engageons à vous en informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses de l’acquéreur du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenante, ainsi que le prix de vente final ce, pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration.

CLAUSES PÉNALES :

EN CAS DE NON RESPECT DE LA CLAUSE CI-DESSUS, NOUS VOUS VERSERONS UNE INDEMNITÉ COMPENSATRICE FORFAITAIRE CORRESPONDANT A LA MOITIE DE LA RÉMUNÉRATION CONVENUE.

PAR AILLEURS, EN CAS DE VENTE A UN ACQUÉREUR AYANT EU CONNAISSANCE DE LA VENTE DU BIEN PAR VOTRE INTERMÉDIAIRE, OU DE REFUS DE VENDRE A UN ACQUÉREUR QUI NOUS AURAIT ÉTÉ PRÉSENTE PAR VOUS, NOUS VOUS VERSERONS UNE INDEMNITÉ COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE A LA RÉMUNÉRATION PRÉVUE AU PRÉSENT MANDAT.'

— Sur le caractère abusif de certaines clauses contractuelles :

Aux termes de l’article 1171 du code civil, dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée par avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L’article L212-1 du code de la consommation prévoit que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Une clause pénale stipulée au mandat peut valablement prévoir qu’une indemnité sera due si le mandant conclut la vente sans l’intermédiaire du mandataire avec un acquéreur antérieurement présenté par celui-ci, une telle clause n’étant pas abusive dès lors qu’elle est limitée dans le temps.

Mme [U] soulève le caractère abusif , s’agissant de l’article IX, de 'la clause interdisant à Mme [U] de vendre directement le bien par elle-même ou par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier, à des conditions différentes du mandat conclu avec la société Breville Immobilier'.

Toutefois, la dite clause, telle que rappelée expressément, n’interdit pas au propriétaire du bien ou à un autre mandataire de son choix de le vendre, mais uniquement de le 'présenter', à un prix différent de celui fixé au mandat – afin de ne pas gêner l’agence immobilière dans l’exercice des missions confiées-, ce qui n’empêche pas le vendeur d’accepter in fine une offre d’achat supérieure ou inférieure au prix présenté.

Ensuite, l’interdiction de vendre sans le concours de l’agence concerne uniquement les acquéreurs qui auraient été présentés au propriétaire par son mandataire et non tout candidat acquéreur. Il en résulte que les droits du propriétaire ne sont limités qu’à l’égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire, de sorte qu’elle ne porte pas atteinte de manière générale et absolue à la liberté de vendre et ne contredit pas le caractère non exclusif du mandat de vente.

Enfin, ces clauses ci-dessus rappelées insérées à l’article IX du mandat limitent raisonnablement la durée de l’interdiction, soit 2 ans et 24 mois suivant l’expiration du mandat, ce conformément à la recommandation 2003/02 émise le 18 septembre 2003 par la commission des clauses abusives concernant les mandats de vente, de location ou de recherche, ce qui se justifie pleinement par le risque de fraude au détriment de l’agence immobilière.

Dès lors, elles ne créent pas un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties.

Il en est de même s’agissant de la clause insérée à l’alinéa 1 de l’article XII imposant à Mme [U], 'en cas de vente sans le concours de l’agent, d’informer immédiatement l’agence par LRAR de cette vente, en précisant les noms et adresses de l’acquéreur, le notaire chargé de la vente et l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final'.

Cette clause met à la charge de Mme [U] uniquement une obligation d’information, au demeurant particulièrement simple à remplir, et non une interdiction générale et absolue, laquelle est destinée à garantir le mandataire contre une déloyauté ou une dissimulation du mandant, mais aussi à éviter à l’agence immobilière de poursuivre ses diligences en pure perte alors que le bien n’est plus disponible à la vente.

L’obligation d’information à respecter est limitée raisonnablement à la durée du mandat et deux ans après son expiration. Sa sanction en cas de non-respect expressément prévue en suivant est rédigée en termes clairs et intelligibles ce en lettres capitales et caractère gras.

Enfin, celle-ci n’est pas susceptible d’exposer Mme [U] à une pénalité disproportionnée puisqu’elle est légalement réductible.

Il s’en suit que les stipulations visées par Mme [U] comme abusives ne créent pas de déséquilibre significatif entre les parties au contrat.

Le moyen invoqué par Mme [U] sera rejeté.

— Sur la nullité de la clause pénale :

Liminairement, la cour relève que la nullité de la clause pénale excipée par Mme [U] ne constitue pas une demande nouvelle prohibée par l’article 564 du code de procédure civile mais un moyen que celle-ci invoque au soutien de sa demande de rejet de l’ensemble des demandes de la société Breville Immobilier en application de l’article 563 du même code de sorte que la fin de non-recevoir soulevée par l’intimée sera rejetée.

L’article 78 du décret n°2015-724 du 24 juin 2015 dispose que 'lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.

Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.'

A l’examen de la clause pénale stipulée telle qu’insérée au sein du mandat litigieux, la cour considère que sa rédaction en caractères gras et lettres capitales, se distinguant de celle des articles précédents et de nature à attirer l’attention d’un lecteur normalement attentif, est ainsi énoncée en caractères très apparents, et répond aux exigences prévues par l’article 78 précité.

En conséquence, ce moyen tiré de la nullité de la clause pénale sera rejeté.

— Sur les circonstances de la vente et les manquements aux obligations contractuelles :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il est constant que le 29 juillet 2018, la société Breville Immobilier a reçu en ses locaux Mme [Z], intéressée par la publicité en vitrine du bien appartenant à Mme [U], lui a présenté le dit bien en lui fournissant toutes informations utiles puis, par courriel du même jour, a adressé 13 photographies de la maison, en précisant se tenir à sa disposition pour une visite.

Mme [Z] n’a pas donné suite à ce message et il est établi que les époux [Z] n’ont jamais personnellement visité le bien par l’intermédiaire de la société Breville Immobilier.

Dans son courriel du 29 août 2019 adressé à la société Breville Immobilier, M. [Z] a admis ne pas avoir donné suite dès lors que 'le prix auquel il était annoncé en agence était infiniment trop élevé pour pouvoir nous intéresser'.

Mme [T] [V], présente le 29 juillet 2018 dans les locaux de l’agence aux côtés de Mme [Z], a visité le bien le 1er août 2018 alors que les époux [Z] étaient partis pour rejoindre une autre destination de vacances.

Elle déclare être entrée dans l’agence Breville en compagnie de Mme [Z] rencontrée au marché, qu’étant personnellement intéressée par l’annonce à la recherche d’une maison dans l’Eventail à [Localité 3], elle a programmé avec l’agent immobilier une visite effectuée avec son mari, laquelle leur ont montré que le jardin était trop petit et les travaux à prévoir trop importants de sorte qu’ils n’ont pas donné suite. Elle ajoute avoir depuis lors trouvé une maison [Adresse 8] acquise en juin 2022 et souligne qu’ils ont visité le bien litigieux pour leur propre compte et non pour celui des époux [Z].

Le bon de visite est signé le 1er août 2018 par Mme [V] sans autre précision et la négociatrice de la société Breville Immobilier qui confirme la dite visite, ne soutient pas que les époux [V] lui avaient précisé visiter pour le compte des époux [Z].

L’attestation de la petite fille de Mme [U] rédigée en octobre 2024 relatant la venue le 20 juillet 2018 alors qu’elle-même était âgée de 12 ans, d’une 'dame aux cheveux blancs', se disant intéressée par le bien 'pour une amie de sa fille', par son caractère vague et imprécis ne permet nullement de remettre en cause l’authenticité des déclarations de Mme [V].

Il est constant que Mme [U] n’a pas été informée par la société Breville Immobilier de l’intérêt manifesté par Mme [Z] pour son bien ni même de sa visite par Mme [V] laquelle, au regard des éléments ci-dessus rappelés, ne peut être considérée comme ayant visité le bien pour le compte des époux [Z].

Il ne fait pas débat que durant l’automne 2018,Mme [U] a apposé un panneau de mise en vente de sa maison mentionnant son numéro de téléphone et, après avoir été contactée directement par Mme [Z] qui justifie avoir reçu l’information et les coordonnées de la venderesse par une connaissance sur place (Mme [Y]), a organisé la visite du bien pour celle-ci venue seule à [Localité 3] aux vacances de la Toussaint, puis pour le couple acquéreur à l’occasion des congés de Noël.

L’appelante ne conteste pas que M. [Z] a pris soin de lui demander si elle pouvait vendre directement la maison, et ajoute avoir répondu positivement 'puisqu’elle n’avait pas signé de mandat exclusif'.

Mme [U] a accepté l’offre d’achat faite le 28 janvier 2019 par les époux [Z] au prix de 657 000 euros et une promesse de vente sera conclue à ce prix par devant Me [A] [X], notaire, le 15 février 2019, suivie de la signature de l’acte authentique le 13 mai 2019.

Mme [U] avait informé la société Breville Immobilier téléphoniquement le 25 janvier 2019 puis par courriel du 18 février 2019 que 'le mandat simple de vente prenait fin ce jour compte tenu de la signature de promesse de vente effectuée devant notaire le 15 février 2019" ce, sans respecter le délai de préavis ni les formes (LRAR) prévues par l’article IX.

Elle n’a pas fourni à l’agence immobilière les coordonnées des acquéreurs, le prix de vente net vendeur, ainsi que les coordonnées du notaire rédacteur en dépit de ses demandes réitérées des 25 janvier, 23 février, et 28 et 29 mars 2019, la société Breville Immobilier obtenant ces renseignements in fine par l’intermédiaire du Me [W] par courriel du 10 mai 2019.

L’ensemble de ces éléments permet de retenir tout d’abord que Mme [U] n’a pas respecté son obligation d’informer immédiatement la société Breville Immobilier par lettre recommandée de la vente intervenue sans son concours et de lui communiquer les noms et adresses des acquéreurs et du notaire chargé de la vente ainsi que le prix de vente final, ce à quoi elle s’est toujours refusé en dépit des demandes réitérées de l’agence, étant rappelé que la vente a été conclue durant l’exécution du mandat et que la dite obligation perdurait deux ans après son expiration.

Mme [U] n’invoque aucun motif sérieux de nature à justifier ce refus, celle-ci ne pouvant valablement alléguer 'sa volonté de ne pas compromettre l’issue de la vente', ni le fait au demeurant non établi 'd’être sous l’influence des acquéreurs'.

Les demandes exprimées à plusieurs reprises par la société Breville Immobilier étaient parfaitement claires et précises et ses messages se référaient à chaque fois aux conditions générales du mandat de vente qui lui ont même été à nouveau communiquées en mars 2019.

Mme [U] aurait dû s’exécuter spontanément et ne peut reprocher à la société Breville Immobilier sur le fondement de l’article 1231 du code civil l’envoi de simples courriels et non celui d’une lettre recommandée avec mise en demeure, non prévue au mandat, et qui n’est pas de nature à faire obstacle à l’application de la clause pénale s’agissant d’une inexécution définitive.

Il en résulte que la clause pénale prévoyant en ce seul cas en son premier alinéa le versement d’une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié de la rémunération convenue est applicable.

De surcroît, la société Breville Immobilier est fondée à se prévaloir du bénéfice de la clause pénale prévue par l’alinéa 2 -clauses pénales- de l’article XII du mandat.

En effet, Mme [U] n’a pas davantage respecté son obligation de présenter directement son bien à vendre au prix visé au mandat, ce qu’elle ne conteste pas, et qui a conduit les époux [Z], qui avaient renoncé trois mois auparavant à envisager son acquisition au regard du prix 'agence’annoncé trop élevé, à entrer directement en contact avec la propriétaire.

S’il est avéré que les époux [Z] n’ont pas été présentés à Mme [U] par la société Breville Immobilier, il reste que la mandante devait obtenir l’assurance écrite des acquéreurs que le bien ne leur avait pas été présenté par l’agence immobilière (article IX), ce dont elle s’est abstenue en violation de son engagement.

Au contraire, la persistance de Mme [U] dans son refus de communiquer à la société Breville Immobilier les coordonnées des acquéreurs et le prix de vente, sans aucune justification sérieuse, tend à confirmer que celle-ci avait bien été informée par les époux [Z] de leur venue à l’agence au mois de juillet précédent et de l’envoi des photographies ainsi qu’ils l’affirment, et donc de la présentation du bien ainsi réalisée par l’intermédiaire du mandataire.

Alors que les circonstances ci-dessus rappelées établissent que les époux [Z] ont bien eu 'connaissance de la vente du bien’ par l’intermédiaire de la société Breville Immobilier, et que 'la vente est intervenue sans le concours de celle-ci', la clause pénale prévoyant en ce cas une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat est également applicable au regard de l’ensemble de ces manquements contractuels.

Il en résulte que la société Breville Immobilier est fondée à se prévaloir du bénéfice de la clause pénale prévue par l’alinéa 2 -clauses pénales- de l’article XII du mandat prévoyant l’indemnité la plus élevée.

— Sur la réduction de la clause pénale :

La demande de réduction de la clause pénale présentée par Mme [U] ne constitue pas une demande nouvelle prohibée par l’article 564 du code de procédure civile dès lors qu’elle a pour objet de faire écarter les prétentions adverses en leur montant réclamé.

Au surplus, Mme [U] a sollicité la réduction de la clause pénale dès les premières conclusions d’appelante, peu important le montant différent de la réduction sollicité subsidiairement dans ses dernières conclusions répliquant à celles de l’intimée.

Dès lors, il n’y a pas lieu de déclarer irrecevable la demande de réduction de la clause pénale formulée subsidiairement par l’appelante.

Les circonstances de l’affaire ci-dessus rapportées révèlent le peu de diligences accomplies par la société Breville Immobilier, limitées à une présentation orale de la maison aux époux [Z] et à l’envoi par courriel de photographies, à l’exclusion de toute visite réelle du bien sur site.

En outre, les chances pour la société Breville Immobilier d’entamer des négociations pour le compte de Mme [U] avec les époux [Z] et de les poursuivre jusqu’à la signature de la vente étaient manifestement faibles, ces derniers ayant d’emblée renoncé à toute acquisition au prix annoncé à la suite de la présentation reçue par l’agence.

Ces éléments conduisent la cour à considérer comme manifestement excessif le montant de l’indemnité compensatrice prévue au mandat et à réduire son montant à la somme de 18 375 euros, somme au paiement de laquelle sera condamnée Mme [U] après infirmation du jugement de ce chef.

— Sur les réclamations de la société Breville Immobilier à l’encontre des époux [Z] :

Le tribunal a retenu que les époux [Z] avaient sciemment profité des manoeuvres de Mme [U] réalisées, pour éviter d’avoir à verser la commission due à sa mandataire et acquérir le bien au prix qu’ils avaient déterminé, sans en informer l’agence immobilière. Au vu des manquements commis par Mme [U] à l’encontre de société Breville Immobilier et du profit que les époux [Z] avaient conscience de réaliser en s’affranchissant de l’obligation de régler la commission à l’agence, les acquéreurs ont ainsi été condamnés in solidum avec Mme [U] au paiement de la somme de 36 750 euros en compensation de la rémunération convenue.

Les époux [Z] rappellent qu’ils ne sont pas parties au contrat conclu entre la société Breville Immobilier et Mme [U] de sorte que le mandat de vente dont ils ignoraient le contenu leur est inopposable et ne saurait produire le moindre effet à leur égard.

Ils font valoir qu’ils n’étaient tenus à aucune obligation à l’égard de la société Breville Immobilier au regard du seul envoi de 13 photographies du bien dont ils ont bénéficié, étant demeurés au surplus dans l’ignorance des obligations auxquelles Mme [U] était elle-même tenue et au non-respect duquel ils n’ont pu contribuer.

Ils contestent le droit à rémunération de la société Breville Immobilier, en l’absence de toute diligence véritable accomplie par l’agence à leur égard, la mise à disposition de photographies en libre consultation sur le site internet étant insuffisante à cet égard.

Ils considèrent que la société Breville Immobilier ne peut ainsi leur reprocher la violation des clauses du mandat pour rechercher leur responsabilité délictuelle, alors qu’au surplus, celle-ci ne rapporte pas la preuve du moindre comportement dolosif de leur part.

Ils précisent que l’intimée n’établit pas avoir mis en relation le vendeur avec les acquéreurs, ni leur commission de manoeuvres dolosives, conditions nécessaires à l’engagement de leur responsabilité.

Ils assurent avoir seulement exploité l’opportunité qui leur était faite d’acquérir licitement le bien litigieux plusieurs mois après leur passage à l’agence ce, après s’être assuré du droit pour Mme [U] de le vendre dans ces conditions.

Enfin, ils critiquent le jugement ayant statué sur simples présomptions sans caractériser les manoeuvres frauduleuses qu’ils auraient prétendument commises.

La société Breville Immobilier réplique que les diligences qu’elle a accomplies pour aboutir à la vente de la maison sont incontestables, alors qu’elle a présenté le bien aux époux [Z] en leur donnant toutes les informations essentielles, et organisé une visite pour leur compte au profit de Mme [V].

Elle assure que les époux [Z] sont entrés directement en contact avec Mme [U] sur la base de ces informations transmises par l’agence, et qu’ils avaient conscience que la présentation du bien réalisée par l’agence devait les conduire à poursuivre les négociations par son intermédiaire.

Elle ajoute que la mise en vente directe entreprise par Mme [U] à un prix inférieur sans en informer l’agence les a conduits à oeuvrer ensemble pour la priver de son droit à rémunération.

Elle affirme que les appelants ne pouvaient ignorer l’existence d’une commission due à l’agence ni le fait que leurs manoeuvres visaient à l’en priver, le silence persistant de Mme [U] aux demandes de l’agence sur l’identité et le prix de la maison traduisant sa connaissance de la présentation du bien à laquelle son mandataire avait procédé et dont l’avaient informé les époux [Z].

Elle considère qu’en prenant attache directement avec Mme [U], les époux [Z] ont commis une faute délictuelle en lien de causalité directe avec le préjudice subi résultant de la perte de son droit à commission.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il avait été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, son droit à rémunération, doit sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

Pour autant, le seul fait de se passer du service du mandataire non exclusif, qui lui a fait découvrir le bien convoité, pour transmettre une offre d’achat directement au vendeur, l’intermédiaire, fut-il protégé de cette éventualité par une clause pénale qui n’a d’effet obligatoire que dans ses rapports contractuels entre le vendeur, ne suffit pas à engager la responsabilité délictuelle du tiers acquéreur.

Il faut que ce dernier ait commis une faute distincte dénotant, sinon l’intention de nuire, du moins celle de faire échec, en connaissance de cause et activement, à l’exécution d’une obligation découlant du mandat.

Ainsi, en application de l’article 1200 du code civil, le tiers doit respecter la situation juridique crée par le mandat dès lors qu’il en a connaissance et ne peut, par des manoeuvres dolosives, éviter l’exécution de l’obligation contractuelle.

En l’espèce, les époux [Z] n’ont pas été présentés à Mme [U] par l’intermédiaire de la société Breville Immobilier envers laquelle ils n’étaient tenus à aucune obligation.

Même à retenir que le bien litigieux ait été présenté aux époux [Z] par l’agent immobilier en dépit de l’absence de toute visite réalisée par son intermédiaire, la cour relève que ces derniers ont pris attache avec Mme [U] trois mois après cette présentation, informés par une connaissance sur place de la pose d’un panneau annonçant la mise en vente du même bien en direct par sa propriétaire.

Aucune faute ne peut être reprochée aux époux [Z] pour avoir, dans ces conditions, simplement pris contact directement avec la propriétaire en réponse à cette annonce, alors qu’il est établi que les candidats acquéreurs se sont enquis auprès d’elle de son droit de pouvoir vendre son bien dans les conditions proposées par Mme [U].

Il a été retenu que le refus répété de Mme [U] de donner à la société Breville Immobilier les coordonnées des acquéreurs et le prix de vente tendait même à établir que celle-ci avait bien été informée par les époux [Z] de leur venue à l’agence au mois de juillet précédent et de l’envoi des photographies, information dont elle seule, par sa parfaite connaissance du mandat et des obligations qui en découlaient, pouvait déduire et craindre une possible revendication de l’agent immobilier de son droit à rémunération de nature à compromettre la réalisation de la vente qu’il convenait d’éviter.

En revanche, aucun élément ne vient établir la connaissance par les époux [Z] des obligations au respect duquel Mme [U] était tenue en vertu de son mandat, celle-ci ne prétendant nullement avoir informé les candidats acquéreurs de l’étendue de ses obligations, lesquelles ne sont ni systématiques ni habituelles dans un mandat simple non exclusif de vente et peu important les qualités de juriste averti de l’acquéreur.

A fortiori, il n’est pas établi que les époux [Z] aient contribué par un comportement fautif au non-respect des dites obligations.

Il n’est donc pas justifié par la société Breville Immobilier de l’accomplissement par les époux [Z] de manoeuvres destinées à enfreindre délibérément la situation juridique née du mandat simple dont ils n’avaient aucune connaissance, au delà de sa seule existence.

Dans ces conditions, le seul fait pour les époux [Z] d’avoir agi dans leurs propres intérêts ne suffit pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits de la société Breville Immobilier, rien n’interdisant aux acquéreurs d’entrer directement en contact avec la mandante pour lui proposer une offre, serait-ce dans le but de payer un prix moindre, notamment du fait de l’absence de commission d’agence.

Le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point et la société Breville Immobilier sera déboutée de l’ensemble des demandes formées à l’encontre des époux [Z].

— Sur le demande en garantie formée par Mme [U] à l’encontre des époux [Z] :

Mme [U] réclame la condamnation des acquéreurs à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre en ce que le préjudice subi par la société Breville Immobilier résulterait de la perte de chance pour la société Breville Immobilier de négocier la vente et par suite de percevoir sa commission, laquelle était prévue à la charge des acquéreurs.

Elle ajoute que même à considérer que le mandat n’était pas opposable aux époux [Z], ces derniers en auraient été redevables en application des dispositions supplétives de l’article 1593 du code civil, rappelant au surplus les termes de la promesse de vente signée entre eux le 15 février 2018 selon lesquels 'les frais, droits et émoluments de la vente seront à la charge du bénéficiaire'.

Par ailleurs, elle considère que, dans l’hypothèse où une faute contractuelle serait retenue à son encontre, la cour devrait considérer que celle-ci a été provoquée par le comportement fautif et déloyal de ses acquéreurs, ces derniers ayant contourné les droits de l’agence de négocier directement avec la venderesse par souci d’économie.

Elle fait état des déclarations mensongères et répétées faites par les acquéreurs, en particulier, lors de la signature de la promesse de vente et de l’acte authentique de vente, lesquels prévoyaient qu’en cas d’affirmation erronée, les éventuels honoraires de l’intermédiaire seraient à la charge de l’auteur de la déclaration inexacte.

Elle rappelle que M. [Z], professeur des universités en droit, enseigne le droit des contrats et exerce la profession d’avocat de sorte que celui-ci ne pouvait ignorer son obligation d’informer Mme [U] de sa connaissance du bien par l’intermédiaire d’une agence immobilière, ce qu’il s’est abstenu de faire délibérément. Elle invoque ainsi la faute dolosive commise par les époux [Z] à son égard justifiant leur condamnation à la garantir de ses condamnations sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, nonobstant l’absence de toute collusion frauduleuse.

Sur ce,

Mme [U] a été condamnée au titre de la clause pénale insérée au mandat de vente en raison de l’inexécution de ses obligations contractuelles auxquelles elle était tenue à l’égard de son mandataire, la société Breville Immobilier, et non en paiement de la commission de l’agence dont la charge aurait incombé aux époux [Z] en cas de vente par son entremise, ni en règlement des frais de vente mis à la charge des bénéficiaires de la promesse de vente.

La cour a retenu que les époux [Z] n’avaient pas commis de faute délictuelle à l’encontre de l’agence immobilière.

Aucune garantie n’est donc due par les époux [Z] de ces chefs.

Par ailleurs, Mme [U] ne justifie pas la faute contractuelle commise par les acquéreurs à son encontre.

En effet, elle n’établit pas que les époux [Z] lui ont dissimulé leur présentation du bien par la société Breville Immobilier, alors qu’il appartenait à Mme [U] de s’assurer par écrit auprès d’eux de l’absence d’une telle présentation et que son refus délibéré et répété de communiquer leur identité à son mandataire confirme les dires contraires des acquéreurs.

La mention figurant dans la promesse de vente et l’acte authentique de vente selon laquelle 'les parties déclarent que les conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d’un intermédiaire’ ne révèle pas le caractère mensonger de cette déclaration tel que reproché aux époux [Z]. En effet, il est incontestable que la vente n’a pas été 'négociée’ avec le concours ni la participation d’un intermédiaire.

Au surplus, il a été retenu que trois mois après leur visite en agence, l’intérêt des acquéreurs pour le bien acquis a été réveillé par la seule annonce apposée par Mme [U] auprès de laquelle ils se sont assurés de son droit à vendre le bien directement nonobstant l’existence de mandats simples de vente dont ils ignoraient la teneur et en particulier les obligations à respecter par Mme [U].

En l’absence de toute faute contractuelle commise par les époux [Z], la demande en garantie formée par Mme [U] sera rejetée.

— Sur les demandes accessoires :

La solution apportée au présent litige conduit la cour à infirmer les dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sauf en ce que Mme [U] a été condamnée à payer à la société Breville Immobilier la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [U], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et de la procédure d’appel.

L’équité et les circonstances de l’affaire justifient que Mme [U] soit condamnée à payer à la société Breville Immobilier la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d’appel.

En outre, il est justifié de condamner la société Breville Immobilier à payer aux époux [Z] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Infirme partiellement le jugement prononcé le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Caen,

Statuant à nouveau sur l’entier litige et y ajoutant,

Rejette les fins de non-recevoir et les moyens soulevés par Mme [M] [U] née [O] tirés du caractère abusif des articles IX et XII du mandat simple de vente et de son avenant signés les 1er avril et 15 mai 2018 et de la nullité des clauses pénales ;

Dit que Mme [M] [U] née [O] a commis des fautes contractuelles à l’encontre de la société Breville Immobilier justifiant l’application de la clause pénale prévue au mandat et son avenant conclu entre les parties ;

Ordonne la réduction de la dite clause ;

Condamne Mme [M] [U] née [O] à payer à la société Breville Immobilier la somme de 18 375 euros à ce titre ;

Rejette les demandes formées par la société Breville Immobilier à l’encontre de M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] née [J] ;

Rejette les demandes présentées par Mme [M] [U] née [O] à l’encontre de M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] née [J] ;

Condamne Mme [M] [U] née [O] à payer à la société Breville Immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de 5000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et celle de 3000 euros pour ceux engagés en cause d’appel ;

Condamne la société Breville Immobilier à payer à M. [L] [Z] et Mme [H] [Z] née [J] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes des parties ;

Condamne Mme [M] [U] née [O] aux entiers dépens de première instance et de ceux de la procédure d’appel.

LE GREFFIER p/LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ

M. COLLET A. GAUCI SCOTTE