AFFAIRE : N° RG 23/01326 – N° Portalis DBVC-V-B7H-HG75

ARRÊT N°

ORIGINE : Décision du Juge de la mise en état d'[Localité 7] du 09 Mai 2023

RG n° 23/00042

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 28 JANVIER 2025

APPELANTE :

La S.A.S. EDELIS

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 338 434 152

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Didier LEFEVRE, avocat au barreau d’ALENCON, assisté de M^e Mathieu SPINAZZE, avocat au barreau de Toulouse,

INTIMÉS :

Monsieur [X] [D]

né le 18 Juillet 1954 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [N] [Z] épouse [D]

née le 06 Septembre 1956 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN,

assistés de M^e Thibault du Manoir de Juaye, avocat au barreau de PARIS,

Société SAS IFB FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Paul GOASDOUE, avocat au barreau d’ALENCON, assistée de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉBATS : A l’audience publique du 21 novembre 2024, sans opposition du ou des avocats, M^me DELAUBIER, Conseillère a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 28 Janvier 2025 et signé par M^e GAUCI SCOTTE, conseillère, pour le président empêché, et M^me COLLET, greffier

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société 4 M Promotion devenue Akerys Promotion puis Edelis, a entrepris l’édification d’un ensemble immobilier dénommé Résidence Pénélope, située à [Adresse 8].

La société IFB France, commercialisateur de l’opération immobilière, a été mandatée par la société désormais dénommée Edelis pour valoriser l’opération de promotion immobilière à vocation de défiscalisation en application de la loi dite 'De Robien'.

Le 15 juin 2005, M. [X] [D] et Mme [N] [D] née [E] ont signé, par l’intermédiaire de la société IFB France, un contrat de réservation préliminaire aux fins d’achat, en l’état futur d’achèvement, du lot n°1 composé d’un appartement de 44,60 m² et d’un parking situés dans le programme 'Penelope'.

Suivant acte authentique du 24 avril 2006 reçu par Me [P] [I] notaire à [Localité 7], les époux [D] ont acquis le bien immobilier, préalablement réservé, auprès de la société de promotion immobilière Akerys, désormais dénommée Edelis pour un montant de 106 500 euros.

Le bien a été livré le 19 décembre 2007.

Souhaitant revendre leur immeuble à l’issue de la période d’immobilisation fiscale et afin de récupérer leur capital, les époux [D] ont fait estimer le bien le 19 septembre 2017 à la somme de 46 000 euros.

Le 10 novembre 2020, l’appartement a été vendu au prix de 43 000 euros.

Par acte du 12 février 2021, les époux [D] ont assigné en référé les sociétés Edelis et IFB France afin que soit ordonnée une expertise judiciaire pour évaluer la valeur de l’appartement, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance de référé du 7 juin 2021.

L’expert a rendu son rapport le 16 décembre 2021.

Par acte en date des 1er et 6 décembre 2022, M. et Mme [D] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Alençon la société IFB France et la société Edelis en indemnisation, leur reprochant à la fois un comportement dolosif et un manquement à leur obligation de conseil et d’information.

Par conclusions d’incident des 15 février et 15 mars 2023, les sociétés Edelis et IFB France ont saisi le juge de la mise en état pour soulever l’irrecevabilité de l’action des époux [D] à leur égard pour cause de prescription.

Par ordonnance du 9 mai 2023 à laquelle il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Alençon a :

— dit que l’action engagée par M. et Mme [D] à l’endroit des sociétés IFB France et Edelis sur les fondements du dol et du non-respect d’une obligation d’information et de conseil est recevable ;

— dit que les dépens de l’incident suivront ceux de l’instance au fond ;

— condamné in solidum les sociétés IFB France et Edelis à régler à M. et Mme [D] unis d’intérêt la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du 6 juin 2023, date à laquelle Me [F] et Me [V] sont invités à conclure sur le fond.

Par déclaration du 9 juin 2023, la société Edelis a relevé appel de cette ordonnance en intimant les époux [D] et la société IFB France.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 4 juillet 2023, la société Edelis demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance rendue le 9 mai 2023 en ce qu’elle a déclaré recevables les demandes formulées par les époux [D] à l’encontre de la société Edelis ;

— réformer l’ordonnance rendue le 9 mai 2023 en ce qu’elle a condamné les sociétés Edelis et IFB France, in solidum à régler aux époux [D] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Statuant nouveau,

— déclarer irrecevables car prescrites l’ensemble des demandes formulées par les époux [D] ;

— débouter les époux [D] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner solidairement les époux [D] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les époux [D] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me [V] avocat sur son affirmation de droit.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 12 juillet 2023, la société IFB France demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident de l’ordonnance du juge de la mise en état près le tribunal judiciaire d’Alençon du 9 mai 2023 ;

— y faisant droit, réformer la dite ordonnance en ce qu’elle :

* a dit que l’action engagée par M. et Mme [D] à son endroit et à celui de la société Edelis sur les fondements du dol et du non-respect d’une obligation d’information et de conseil es

t recevable ;

* a dit que les dépens de l’incident suivront ceux de l’instance au fond ;

* l’a condamnée in solidum avec la société Edelis à régler à M. et Mme [D] unis d’intérêts la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

* a ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du 6 juin 2023 date à laquelle Me [F] et Me [V] sont invités à conclure au fond ;

et statuant à nouveau,

— déclarer les demandes des consorts [D] irrecevables, comme prescrites ;

— les en débouter intégralement :

— condamner in solidum M. et Mme [D] à lui payer une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Guillaume [F] sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 15 avril 2024, M. et Mme [D] demandent à la cour de :

— rejeter l’appel principal formé par la société Edelis et l’appel incident formé par la société IFB France ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 9 mai 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Alençon ;

— débouter les sociétés IFB France et Edelis de l’intégralité de leurs demandes ;

— juger recevable comme non prescrites leurs demandes ;

— condamner in solidum les sociétés IFB France et Edelis à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les sociétés IFB France et Edelis aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 2 mai 2024.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

— Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action engagée par les époux [D] :

Le juge de la mise en état a considéré au visa des articles 1144 et 2224 du code civil que l’action engagée par les époux [D] par actes des 1er et 6 décembre 2022 à l’encontre des sociétés Edelis et IFB France tant sur le fondement de la réticence dolosive que sur le manquement à l’obligation d’information, n’était pas prescrite, fixant le point de départ du délai de prescription au 19 septembre 2017, date de l’évaluation de l’immeuble, et tenant compte de l’interruption de ce délai pendant la durée de l’expertise.

La société Edelis critique le premier juge ayant évoqué à tort les dispositions de l’article 1144 du code civil alors que s’agissant du dol, seules les dispositions de l’article 2224 sont applicables lorsque la nullité n’est pas sollicitée. Elle soutient qu’en application de ce dernier article, la prescription court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits. L’action des époux [D] ayant pour objet l’indemnisation d’une perte de chance, elle estime que le point de départ du délai à retenir est la date à laquelle un tel préjudice s’est manifesté, soit dès la signature des engagements contractuels le 24 avril 2006, lorsque les acquéreurs ont été en mesure de connaître la surélévation du prix du bien alléguée.

Enfin, elle précise que ce point de départ étant antérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, l’action engagée le 12 février 2021 par les époux [D], lesquels disposaient, en application des dispositions transitoires, d’un délai pour agir de cinq ans, soit jusqu’au 19 juin 2013, doit être déclarée irrecevable comme prescrite.

La société IFB France conclut également au visa de l’article 2224 du code civil à la prescription de l’action introduite tardivement par les époux [D] tant sur le fondement du dol qu’au titre des manquements au devoir d’information et de conseil.

Concernant le dol, elle précise que dès la date de signature du contrat de réservation et a fortiori à celle de l’acte authentique, les époux [D] étaient en mesure d’apprécier les perspectives de valorisation du bien tout comme son prix de vente initial.

Elle invoque le même point de départ de la prescription de l’action fondée sur les défauts d’information et de conseil alors que de jurisprudence constante, le préjudice résultant d’un tel manquement s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter, lequel se manifeste dès la signature des engagements contractuels.

M. et Mme [D], reprenant l’historique de leur engagement, exposent avoir acquis un appartement en l’état futur d’achèvement à des fins de placement, pour bénéficier de la défiscalisation des revenus locatifs dans le cadre de la loi De Robien mais aussi pour se constituer un capital.

Ils reprochent aux sociétés appelantes de les avoir induits en erreur par des manoeuvres dolosives ou, à tout le moins, d’avoir manqué à leur obligation d’information dans le but de les inciter à acquérir le bien.

Ils précisent agir sur plusieurs fondements dont le dol et le manquement au devoir de conseil et d’information, ce qui implique s’agissant de la prescription, des points de départ définis différemment en droit (jour de la découverte du vice pour le premier, date à laquelle la victime a connu ou aurait dû connaître les faits pour le second), mais identiques dans les faits.

Ils font ainsi valoir que, quel que soit le fondement de leur action, le délai de prescription a commencé à courir au jour de la réalisation du dommage, date à laquelle ils ont été en mesure de prendre connaissance du vice ou des faits leur permettant d’exercer leur action.

Ils soutiennent que s’agissant du dol, en application de l’article 1304 du code civil, le point de départ de l’action en nullité est fixé non au jour de la conclusion du contrat mais au jour de la découverte du vice, soit en l’occurrence lorsqu’ils se sont intéressés au prix de revente de leur bien de sorte que l’action n’est pas prescrite.

Ils ajoutent que s’agissant de l’obligation de conseil et d’information, la prescription court en application de l’article 2224 du code civil à compter de l’apparition du dommage, lequel ne peut se révéler qu’au dénouement de l’opération envisagée, soit au moment de l’estimation financière du bien réalisée au terme de la période d’immobilisation fiscale.

En définitive et quel que soit le fondement de l’action, dol ou manquement aux obligations d’information et de conseil, les époux [D] assurent que le point de départ du délai de prescription à retenir est celui de la date de la première évaluation de l’appartement, soit le 19 septembre 2017 ou, à défaut, la fin de la période d’immobilisation fiscale soit en décembre 2016.

Sur ce,

L’article 789 alinéa 6 du code de procédure civile dispose que 'lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir'.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel notamment la prescription.

En l’espèce, si les assignations délivrées les 1er et 6 février 2022 à l’encontre des sociétés Edelis et IFB France ne sont pas communiquées, il résulte des écritures des appelantes non remises en cause sur ce point que les époux [D] ont saisi le tribunal judiciaire pour lui demander, au visa des dispositions des articles 1108, 1109, 1116, 1134, 1147 et 1382 anciens du code civil et L111-1 et 121-1 du code de la consommation de :

— condamner in solidum les sociétés IFB France et Akerys Promotion devenue Edelis à leur payer la somme de 75 321,85 euros au titre de leur préjudice induit par la chance de ne pas contracter ;

— condamner in solidum les mêmes à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de préjudice moral.

Il apparaît que la nullité d’aucun contrat n’est sollicitée au dispositif des actes introductifs d’instance alors que le délai de l’action en nullité de cinq ans ne court en cas de dol que 'du jour où ils ont été découverts’ en application de l’article 1304 ancien du code civil dont le principe a été repris à l’article 1144 dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Il est constant que la victime d’un dol qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat peut obtenir la réparation du préjudice correspondant à la perte d’une chance de ne pas avoir contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.

Enfin, une telle demande principale ne fait pas obstacle à une demande subsidiaire en responsabilité quasi-délictuelle contre le professionnel chargé de la commercialisation du programme d’investissement immobilier défiscalisé et à l’indemnisation du préjudice en résultant pour les acquéreurs demeurés propriétaires du bien, en particulier en raison des fautes commises dans l’exécution de l’obligation d’information et de conseil.

En l’état des éléments dont la cour dispose, il sera considéré que les deux actions engagées par les époux [D], que ce soit sur le fondement du dol ou d’un manquement à leur obligation d’information, dont aucune ne tend à obtenir la nullité de la vente pour dol, sont soumises à la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil, l’article 1304 du code civil en sa version en vigueur à la date des faits, devenu l’article 1144 du code civil, qui ne concerne que l’action en nullité pour dol étant jugé inapplicable en l’espèce.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

Il est ainsi jugé que le délai de l’action en responsabilité, qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance.

Lorsqu’il s’agit d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, le point de départ de la prescription, soit la manifestation du dommage, correspond au jour où le risque s’est réalisé, c’est-à-dire le jour où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité d’atteindre la rentabilité annoncée lors de la conclusion du contrat et non au jour de l’acte de vente.

Que ce dommage puisse être consécutif à des manoeuvres dolosives ou à un manquement à une obligation de conseil, celui-ci ne peut ainsi résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité financière annoncée.

Si la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat doit s’entendre de la rentabilité globale et effective de l’opération, il reste que celle-ci peut inclure la valorisation annoncée du bien acquis.

En l’espèce, il ne fait pas débat que l’acquisition entrait dans le cadre d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation.

Les époux [D] sollicitent l’indemnisation d’une perte de chance de ne pas contracter en se prévalant de la perte de la valeur du bien immobilier acquis à l’issue de la période d’immobilisation fiscale ce, en contradiction avec les éléments 'mensongers’ figurant sur l’étude financière chiffrant les valeurs de cession au jour de la clôture de l’opération les ayant induit en erreur, relevant à tout le moins le défaut d’information obtenus sur le risque d’une telle perte.

A l’appui de leurs demandes, ils produisent notamment le document intitulé 'Projection financière’ qui leur a été remis préalablement à la signature du contrat faisant état notamment d’une progressivité de la valeur du bien acheté pour un montant de 106 300 euros qui devait atteindre la valeur de 127038 euros à l’issue de l’engagement de location outre la présentation générale de l’opération comportant une rubrique 'sortie en capital à 10 ans’ faisant état d’une 'plus-value significative lors de la vente’ qui 'dépasse souvent largement la simple réévaluation du bien.'

Lorsqu’ils ont envisagé de revendre leur immeuble au terme de la période d’immobilisation fiscale, les époux [D] ont fait estimer le bien acquis le 19 septembre 2017 à la somme de 46000 euros alors que l’expert judiciaire désigné confirmera la perte de valeur du bien.

Dans le cadre de l’investissement immobilier locatif avec défiscalisation auquel les époux [D] avaient consenti, la valorisation du bien acquis ne pouvait être connue qu’à l’expiration de la période d’amortissement de neuf ans, lorsque les acquéreurs pouvaient alors envisager la revente de leur bien sans perdre les avantages financiers liés à la défiscalisation.

Si tout acquéreur a la possibilité avant de conclure la vente de se renseigner sur le prix moyen des immeubles de caractéristiques similaires en fonction du marché immobilier et de se rendre compte de la valeur du bien à la date de la vente, les sociétés appelantes, sur lesquelles pèse la charge de la preuve de prescription des actions, ne démontrent nullement que c’est au jour de la conclusion de l’acte de vente que les acquéreurs étaient susceptibles d’avoir pris conscience de la perte de la valeur de leur bien.

Il apparaît que les époux [D] ont signé l’acte authentique de vente du bien immobilier le 24 avril 2006 et que le bien livré le 19 décembre 2007 a été mis pour la première fois en location le 1er août 2008.

La période de défiscalisation Robien s’étant terminée 9 ans après la date de prise d’effet du bail initial, soit le 1er août 2017, il doit être considéré que c’est à compter de cette date que les époux [D] étaient en mesure de connaître le dommage.

Les acquéreurs pouvaient alors disposer de l’ensemble des éléments leur permettant de se prévaloir le cas échéant de l’impossibilité de bénéficier de la valorisation du bien annoncée telle qu’alléguée.

C’est encore à cette date, que les époux [D] étaient en mesure de découvrir leur erreur résultant de possibles manoeuvres dolosives telles que reprochées à l’encontre du vendeur et de son mandataire ou d’appréhender le défaut d’information invoqué au regard du risque de perte de valeur du bien encouru qu’ils prétendent réalisé.

M. et Mme [D] disposaient en conséquence tant sur le fondement du dol que du défaut d’information d’un délai de cinq ans à compter du 1er août 2017 pour exercer leur action, soit jusqu’au 1er août 2022.

Toutefois, en application de l’article 2241 du code civil, le délai de prescription a été interrompu par l’assignation des sociétés appelantes devant le juge des référés par acte du 12 février 2021.

L’ interruption a cessé le 7 juin 2021 en application de l’article 2242 du même code.

Les sociétés Edelis et IFB France ayant été assignées au fond les 1er et 6 décembre 2022, il doit être constaté que l’action exercée par les époux [D] à leur encontre tant sur le fondement du dol que sur celui du manquement à l’obligation d’information n’est pas prescrite.

L’ordonnance dont donc être confirmée en ce qu’elle a déclaré l’action engagée par M. et Mme [D] recevable.

— Sur les dépens et l’article 700 :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l’ordonnance sur les dépens et l’application qui y est faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Edelis et la société IFB France, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. et Mme [D] la somme unique de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Les demandes formées par les sociétés appelantes par application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Alençon le 9 mai 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum les sociétés Edelis et IFB France aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne in solidum les sociétés Edelis et IFB France à payer à M. M. [X] [D] et Mme [N] [D] née [E] unis d’intérêts la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande des sociétés Edelis et IFB France au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER p/LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ

M. COLLET A. GAUCI-SCOTTE