AFFAIRE : N° RG 24/00249

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en date du 21 Décembre 2023

RG n° 23-000118

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

APPELANTE :

Madame [R] [J]

née le 25 Juillet 1975 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée et assistée par M^e Solveig GROULT, avocat au barreau de CHERBOURG

INTIMEE :

S.A. [Adresse 12]

N° SIRET : 780 872 743

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Stéphane BATAILLE, avocat au barreau de CHERBOURG

DEBATS : A l’audience publique du 28 avril 2025, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 26 juin 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Par acte sous signature privée du 18 juin 2018, la SA HLM du Cotentin a consenti au profit de Mme [R] [J], un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 352,44 euros, outre une somme de 23,10 euros au titre des charges, ce bail prenant effet le même jour pour une durée de trois mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction.

Les 8 juillet et 8 septembre 2022, la SA [Adresse 12] a demandé à Mme [J] la régularisation des impayés de loyers.

Par acte de commissaire de justice du 4 août 2022, remis à personne, la HLM du Cotentin a mis en demeure Mme [J] d’avoir à régler la somme de 179,65 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2022, la société [Adresse 12] a fait signifier à Mme [J] un commandement de payer la somme de 676,88 euros au titre des loyers et charges échus, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Suivant acte de commissaire de justice du 8 mars 2023, remis à l’étude, la société HLM du Cotentin a assigné Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin aux fins, principalement, de voir constater la résiliation du contrat de location par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner en conséquence la libération des lieux de I’occupant et de voir condamner la locataire au paiement des différentes sommes au titre des loyers impayés et d’indemnités d’occupation, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement contradictoire du 21 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin a :

— déclaré recevable I’assignation délivrée par la S.A. [Adresse 12] ;

— constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 18 juin 2018 entre les parties, depuis le 3 janvier 2023 ;

— ordonné à Mme [J] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef ;

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que I’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— rappelé qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut former une demande de délais supplémentaires auprès du juge de I’exécution ;

— saisir sous certaines conditions la Commission du DALO (adresse Direction départementale de la cohésion sociale de la Manche, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 1]), en remplissant le formulaire CERFA à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr »;

— condamné Mme [R] [J] à payer à la S.A. H.L.M. du Cotentin, à compter du 3 janvier 2023, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

— débouté Mme [J] de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— condamné Mme [J] à payer à la S.A. [Adresse 12] la somme de 4.132,43 euros, arrêtée au 18 octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— débouté Mme [J] de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouté la S.A. HLM du Cotentin de sa demande au titre de l’émolument du droit proportionnel ;

— débouté la S.A. [Adresse 12] de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [J] au paiement des dépens, en ce exclus les frais de la signification valant mode de résolution amiable obligatoire en date du 4 août 2022 ;

— condamné Mme [J] à payer à la S.A. HLM du Cotentin la somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration du 1er février 2024, Mme [J] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 26 juillet 2024, l’appelante demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris,

— débouter la SA [Adresse 11] de ses demandes, fins et conclusions,

— ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire,

— lui accorder des délais pour solder les sommes dues,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

— condamner la SA HLM à lui verser une somme de 5.000 euros en réparation du trouble à la jouissance paisible des lieux,

— condamner la SA [Adresse 11] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 11 juillet 2024, la société HLM du Cotentin demande à la cour :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— condamner Mme [J] à régler à la SA [Adresse 12] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

— condamner Mme [J] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

1. Sur la tentative de conciliation préalable obligatoire

En l’espèce, Mme [J] développe dans les motifs de ses conclusions une fin de non-recevoir tirée de l’application de l’article 750-1 du code de procédure civile, concluant à l’irrecevabilité de l’action du bailleur, faute de tentative de conciliation préalable obligatoire.

Toutefois, elle n’en tire aucune conséquence dans le dispositif de ses conclusions.

Dès lors, la cour ne peut que confirmer le chef du jugement entrepris ayant déclaré recevable I’assignation délivrée par la société HLM du Cotentin.

2. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable en l’espèce, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [J] fait valoir l’existence d’une procédure de surendettement à l’issue de laquelle une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été prononcée à son profit. La locataire soutient que l’effacement de sa dette locative d’un montant de 5.146,79 euros envers SA [Adresse 12], ne permet plus au bailleur de poursuivre sa demande de résiliation de bail.

Il résulte des pièces communiquées aux débats que Mme [J] a saisi la commission de surendettement des particuliers de la Manche d’une demande de traitement de sa situation de surendettement par déclaration du 10 octobre 2023, sollicitant le bénéfice du dispositif mis en place par les articles L. 711-1 et suivants du code de la consommation.

Par décision du 9 novembre 2023, la commission de surendettement a déclaré sa demande recevable, puis, constatant la situation irrémédiablement compromise de la locataire, a préconisé, par décision du 21 décembre 2023, une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [J].

Cette mesure imposée n’a pas été contestée devant le juge du surendettement.

S’agissant de l’incidence de la procédure de surendettement sur l’acquisition de la clause résolutoire, il convient de relever que la décision de recevabilité de Mme [J] au bénéfice de la procédure de surendettement a été prononcée le 9 novembre 2023, soit après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, délivré par le bailleur le 2 novembre 2022.

Il s’ensuit que pendant ce délai de deux mois, Mme [J] n’était pas admise au bénéfice de la procédure de surendettement, qu’elle ne faisait l’objet d’aucune interdiction générale de règlement de ses créanciers en application de l’article L. 722-5 alinéa 3 du code de la consommation et qu’elle avait ainsi la possibilité de régler les causes du commandement de payer.

La décision de recevabilité au bénéfice de la procédure de surendettement du 9 novembre 2023, et la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée par la commission de surendettement le 21 décembre 2023, intervenant après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer sont sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire, dont les conditions étaient réunies depuis le 3 janvier 2023.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

S’agissant de la suspension des effets de la clause résolutoire, compte tenu de l’effacement de la dette et de la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire au 3 janvier 2023, il convient d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pendant un délai de 2 ans à compter du 21 décembre 2023, sous la condition que Mme [J] paie le loyer et les charges courants à leur échéance.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants à leur échéance pendant ce délai de 2 ans, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail serait résilié de plein droit.

Dans cette hypothèse, le maintien dans les lieux de Mme [J] en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la société [Adresse 12] un préjudice financier incontestable, qui serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant alors exigible jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Dès lors, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [J] de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonnerla suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de 2 ans, expirant le 20 décembre 2025.

3° Sur la demande de délais de paiement

La demande de Mme [J] tendant à l’octroi des délais de paiement est sans objet, compte tenu de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée par la commission de surendettement au profit de la locataire par décision du 21 décembre 2023, la créance locative de la société HLM du Cotentin, arrêtée à cette date, ayant fait l’objet d’un effacement en application de l’article L. 741-2 du code de la consommation.

Dès lors, Mme [J] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

4° Sur la demande de la locataire en paiement des dommages et intérêts

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant (…).

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, Mme [J] fait état de l’existence de troubles de voisinage et dénonce plusieurs désordres affectant le logement, notamment liés à l’humidité des lieux. Elle met en cause la responsabilité du bailleur pour manquement à ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’assurer la jouissance paisible.

Au soutien de ses allégations, Mme [J] communique aux débats une déclaration de main-courante du 19 juin 2023, plusieurs photographies, un échange de mails avec le bailleur de mars 2021 à mars 2022, ainsi qu’un rapport de contrôle de salubrité établi par l’Equipe communale d’hygiène de la ville [Localité 9] le 17 mai 2024.

Concernant les troubles occasionnés par le voisinage dont Mme [J] fait état dans les différents courriels adressés au bailleur (pièce 3) et dans la déclaration de main-courante du 19 juin 2023 (pièce 1), il s’agit des troubles de fait occasionnés par des tiers, pour lesquels la responsabilité du bailleur est exclue en application des dispositions de l’article 1725 du code civil.

S’agissant de l’indécence du logement, il convient d’observer qu’il n’est pas établi que le logement présentait les désordres allégués au jour de l’entrée de la locataire dans les lieux et qu’en l’absence de production d’un état des lieux entrant produit aux débats, le logement doit être présumé avoir été loué en bon état.

Le rapport de contrôle de salubrité établi par l’Equipe communale d’hygiène de la ville [Localité 9] le 17 mai 2024 (pièce 11) constate '2 manquements au décret n°2023-695 et 2 critères de non-décence (…) :

— présence de traces de moisissures sur différents murs du logement (…) ;

— présence de traces d’humidité sur le mur nord du garage'.

Il relève également :

— l’existence le dysfonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée (VMC) ;

— que 'le logement n’est plus alimenté en électricité suite à un incident avec une prise de courant du salon selon la locataire, le compteur linky semblant fonctionner correctement au moment de la visite';

— que 'le contrat de fourniture en gaz a été résilié en raison du coût de l’énergie selon la locataire, ce qui ne permet pas un chauffage correct du logement', le rapport notant l’existence d’un chauffage d’appoint alimenté au pétrole.

Or, les éléments ainsi relevés par le rapport de contrôle de salubrité ne permettent pas d’établir la responsabilité du bailleur pour les désordres allégués, dans la mesure où la cause de l’apparition des moisissures et de l’humidité du logement n’est pas déterminée, cette cause ne pouvant pas par ailleurs être considérée sans lien avec l’absence de chauffage du logement imputable à la locataire. Aucune précision sur l’origine du dysfonctionnement du système VMC ne figure dans le rapport.

Il convient d’observer par ailleurs que la locataire ne demande pas au bailleur de procéder à la mise en conformité du logement, à l’exception d’un courriel du 23 novembre 2022, indiquant qu’elle attend que le lierre provenant d’un jardin attenant et montant sur le mur de la maison soit coupé, pour procéder à des travaux 'pour refaire sa salle’ (pièce 3).

En considération de ces éléments, il y a lieu de dire que Mme [J] ne rapporte pas la preuve du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et de confirmer le rejet de sa demande en paiement des dommages et intérêts.

5° Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées.

Mme [J], qui succombe en ses principales prétentions, sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné à Mme [J] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, ndébouté Mme [J] de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, condamné Mme [J] à payer à la S.A. [Adresse 12] la somme de 4.132,43 euros, arrêtée au 18 octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la décision ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire du bail liant les parties pendant un délai de 2 ans à compter du 21 décembre 2023 qui expirera le 20 décembre 2025, sous la condition que Mme [R] [J] paie le loyer et les charges courants à leur échéance,

Dit que si Mme [R] [J] paie les loyers et charges courants à leur échéance pendant ce délai de 2 ans jusqu’au 20 décembre 2025, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,

Dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie des loyers et des charges courants à leur échéance, la clause résolutoire reprendra de plein droit tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice,

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin,

Autorise la SA HLM du Cotentin à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [J] et de tout occupant de son chef des lieux reçus à bail, dans les huit jours de la signification d’un commandement de quitter les lieux, faute de quoi il pourra y être contraint par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier,

Ordonne en tant que de besoin l’expulsion de Mme [R] [J] ainsi que tous occupants de son chef par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier,

Condamne Mme [R] [J] à payer à la SA du Cotentin une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants outre indexation prévue par le contrat qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés, déduction faite de la dette locative effacée par la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ordonnée le 21 décembre 2023;

Déboute Mme [R] [J] de ses autres demandes,

Condamne Mme [R] [J] aux dépens d’appel,

Rejette les demandes formées par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY