IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 11 Mai 2021

N° RG 19/00451 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GFTW

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 12 Février 2019, RG 16/00606

Appelante

Société VVB2, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SCP CHEVASSUS-COLLOMB, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par M^e Philippe TACK, avocat plaidant au barreau de LILLE

Intimés

M. C K L X

né le […] à […], demeurant […], […]

M^me D I Z épouse X

née le […] à […], demeurant […], […]

Représentés par M^e Philippe MURAT, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 02 février 2021 par M. Michel FICAGNA, Président de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Michel FICAGNA, Président,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Par contrat de réservation du 20 avril 2009, la SCCV VVB2 a conféré aux époux X la faculté d’acquérir dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement un chalet composé de deux logements triplex situé dans un ensemble immobilier placé sous le régime de copropriété dénommé Les Chalets du Crey et comprenant quatre chalets à construire.

Un avenant était régularisé les 15 et 23 septembre 2009 avec notamment une baisse du prix de vente initial de 5%, la pénalité de retard pour non respect par le réservant des délais de livraison étant portée de 1% à 2% par mois de retard.

Le contrat de vente a, par suite, été conclu les 28 et 31 décembre 2009 moyennant le prix de 2 517 500 euros (TVA incluse) payable à hauteur de 70% soit 1 762 250 euros, comptant, puis à hauteur de 30% au fur et à mesure de l’avancement des travaux, soit 10% à l’achèvement des menuiseries extérieures, 10% à l’achèvement des cloisons, 1% à l’achèvement des travaux, 5% à la livraison et 4% au parachèvement des travaux, la livraison du bien étant prévue au plus tard au cours du mois de septembre 2010.

Le permis de construire initial accordé le 20 août 2008 portait sur le construction de 4 bâtiments comprenant 8 logements et garages.

Le COS de la zone dans laquelle les chalets étaient situés ayant évolué, une augmentation de SHON est devenue possible et une demande de permis de construire a été déposée par la SCCV VVB2 le 1^er juin 2010 pour l’édification de deux chalets et la modification de 4 chalets, le permis ayant été accordé par arrêté en date du 28 octobre 2010.

La livraison est intervenue le 2 décembre 2010.

Après plusieurs relances, la société VVB2 a, par lettre recommandée en date du 4 mars 2013, mis en demeure les époux X de lui régler la somme de 50 340 euros correspondant au 2% du prix de vente restant dû ainsi que la somme de 6 545 euros au titre de la pénalité contractuelle de 1% par mois de retard arrêtée au mois de mars 2013.

En l’absence de paiement, la société VVB2 a fait assigner, par exploit du 20 mai 2016, les époux X devant le tribunal de grande instance d’Albertville, en vue d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 50 350 euros au titre du solde du prix de vente outre celle de 25 171 euros au titre des pénalités de retard.

Par jugement en date du 12 février 2019, le tribunal de grande instance d’Albertville a :

• Déclaré irrecevable l’action de la société VVB2,

• Condamné cette dernière à payer aux époux X la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné la société VVB2 aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e Murat sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société VVB2 a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions en date du 4 janvier 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société VVB2 demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1193 et 1104 du nouveau code civil (anciennement article 1134) et 1142 du code civil,

Vu l’article R 261-14 du CCI,

' Réformer le jugement entrepris,

' Dire la SCCV VVB2 recevable et bien fondée en ses demandes,

' Condamner M. et M^me X-Z au paiement du principal de l’arriéré de prix soit la somme de 50.350 €,

' Condamner M. et M^me X-Z au paiement de la pénalité de retard contractuelle de 1 % par mois pour paiement tardif,

— sur la 2^e fraction (10 % du prix) à l’achèvement des menuiseries extérieures payable le 08.09.2010, payée le 13.09.2010 (retard 1 mois) soit 251.750 € x 1 % x 2 mois………. . 2.517,50 €

— sur la 3^e fraction (10 % du prix) «achèvement des cloisons» payable le 18.09.2010 payée le 19.10.2010 (retard 1 mois) soit 251.750 € x 1 % ………. 2.517,50 €

— sur les 4^e et 5^e fractions « achèvement des travaux et livraison » payable le 02.12.2010 payée pour 4 % seulement le 17.01.2011 (retard de 2 mois) soit 100.700 € x 1 % x 2 mois…………………………………… 2.014 € et payée pour 2 % le 20.11.2012 (retard de 11,5 mois) soit 50.350 € x 1 % x 12 mois………………………………………………. .. 12.084 €

— sur la 6^e fraction (4 % du prix) « parachèvement des travaux » payable le 21.09.2012 payée pour 2 % le 15.02.2013 (retard de 4,5 mois)

soit 50.350 € x 1 % x 5 mois…………………………………….. 2.517,50 € impayée pour le solde de 2 % (retard de 67 mois au 01.04.2019)

soit une pénalité de 50.350 € x 1 % x 67 mois………….. 33.734,50 €

Soit au total au 12 avril 2019, sauf à parfaire 55.3485 € outre la pénalité complémentaire à 1 % par mois sur 50.350, soit 503,50 € par mois de mai 2019 jusqu’au parfait paiement,

' Dire et juger, dans le cas où la cour considérerait que ces pénalités sont pour partie prescrites, que la prescription ne frappe que les pénalités des mois antérieurs à mai 2011, soit 5 ans avant l’assignation délivrée le 20.05.2016,

' Condamner M. et M^me X- Z au paiement d’une indemnité de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d’appel, outre l’ensemble des frais et dépens de l’instance et d’appe1.

Aux termes de leurs conclusions en date du 17 décembre 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, les époux X demandent à la cour de :

Vu l’article L 137-2 ancien du code de la consommation,

Vu l’article L 218-2 du code de la consommation,

Vu les articles 1134, 1156, 1289 anciens du code civil,

Vu l’article 901 du code de procédure civile,

Rejetant toutes demandes et conclusions contraires,

' Déclarer irrecevables les demandes de condamnation des époux X au paiement au titre du solde du prix de vente restant dû et au titre de la pénalité contractuelle de retard,

Sur le fond,

' Confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Albertville du 12 février 2019,

' Déclarer l’action de la société VVB2 irrecevable compte tenu de la survenance de la prescription,

' Par conséquent, rejeter l’intégralité des demandes formées par la société VVB2,

Subsidiairement,

' Dire et juger que la société VVB2 est redevable de la somme de 50 340 euros à l’égard des époux C X à titre de pénalité de retard dans la livraison du chalet acheté en VEFA et devant être livré pour le mois de septembre 2010,

' Dire que cette somme s’est compensée avec le solde du prix de vente du même montant dû par les époux C X,

' Par conséquent, rejeter l’intégralité des demandes formées par la société VVB2,

A titre infiniment subsidiaire,

' Déclarer irrecevable la demande en paiement d’intérêts de retard portant sur la période antérieure au 1^er octobre 2012 en raison de la prescription de cette demande,

' Dire et juger que la clause insérée dans le contrat de réservation du 20 avril 2009 prévoyant des pénalités de retard à la charge des acquéreurs en cas de retard dans le paiement du prix, calculés sur la base de 1% par mois de la somme appelée, est une clause pénale au sens de l’article 1152 ancien du code civil,

' Dire et juger que cette clause est manifestement excessive,

' Réduire cette clause à la somme de 1 euro ou à tout le moins dans de très larges proportions,

En tous cas,

' Condamner la société VVB2 à payer la somme de 6 000 euros à M. C X et M^me D X par application des dispositions de l’article 700 alinéa 1^er du code de procédure civile,

' S’entendre condamner les mêmes aux entiers dépens distraits au profit de M^e Philippe Murat, avocat.

L’ordonnance de clôture est en date du 4 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité des demandes de la société VVB2

L’article 562 du code de procédure civile énonce ; « l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. »

Faisant valoir que toute demande de l’appelant est nécessairement irrecevable en ce qu’elle dépasse la

dévolution fixée par l’acte d’appel, les époux X soutiennent qu’en l’espèce la déclaration d’appel vise comme chefs expressément critiqués la recevabilité de l’action ainsi que les frais et dépens, de sorte que les prétentions de la société VVB2 tendant à la condamnation des époux X sont irrecevables faute de les avoir mentionnées dans l’acte d’appel.

Cependant, ainsi que le fait valoir la société VVB2, la déclaration d’appel, qui reprend intégralement le dispositif du jugement déféré, est conforme aux dispositions de l’article 901 4° du code de procédure civile lesquels n’imposent pas à l’appelant de faire figurer dans sa déclaration d’appel les demandes dont il avait saisi les premiers juges et qui ont été implicitement rejetées.

En effet, en déclarant l’action de la SCCV VVB2 irrecevable du fait de la prescription, le tribunal a nécessairement débouté cette dernière de ses demandes au fond.

Le moyen d’irrecevabilité développé par les époux X sera ainsi écarté.

Sur le solde du prix de vente

Sur la prescription applicable

L’article L 218-2 du code de la consommation dispose que « l’action des professionnels pour les biens et service qu’ils fournissent aux consommateurs se prescrit par deux ans ».

En l’absence d’éléments nouveaux, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que les premiers juges ont retenu la qualité de professionnel à la SSCV VVB2, au regard :

— de son activité « l’acquisition de terrain à bâtir à Saint Martin de Belleville. Construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation pour les ¾ au moins en vue de sa revente par lots ou en totalité »,

— de sa forme juridique, l’objet d’une SCCV étant de construire un bien et de le revendre en vue de réaliser un bénéfice,

— de l’importance du projet immobilier en question, ainsi que du cadre juridique choisi : vente en l’état futur d’achèvement qui est strictement encadré par le code de la construction.

Il sera ajouté que si la SCCV VVB2 n’est pas un professionnel de la construction comme elle le soutient, elle a la qualité de professionnel de l’ immobilier en tant que promoteur.

De même c’est à bon droit que les premiers juges ont dénié la qualité de consommateurs aux époux X, personnes physiques retraitées au regard de la finalité de l’opération puisque :

— Alors que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement a été signé les 28 et 31 décembre 2009, et avant même la livraison du chalet, les époux X ont fait procéder à l’enregistrement de leur indivision au répertoire SIREN sous la dénomination « Ind X » en déclarant pour activité principale à compter de janvier 2010 la location de logements et comme adresse « Belleville ».

— Puis ils ont créé la SARL Saint Martin Ski immatriculée le 3 juin 2010 dont ils sont les deux seuls associés, ayant pour gérante M^me X et pour siège social le […] à Belleville dont l’ activité est la location de logements.

Cette société a réalisé un chiffre d’affaire de 90 400 euros pour l’année 2014.

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges la réalité de cette activité est étayée par les différentes

annonces sur internet relatives aux locations proposées qui témoignent d’un professionnalisme certain avec des services proposés comme le ménage ou de la restauration.

Le moyen tiré de locations seulement durant une partie de l’année est inopérant puisque ce chalet situé dans les trois vallées en Tarentaise fait nécessairement l’objet de locations saisonnières en particulier sur la période hivernale.

Dès lors, c’est à bon droit que les premier juges ont écarté l’application de l’article L 218-2 du code de la consommation pour retenir la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

Sur la prescription concernant la demande au titre du solde du prix de vente

Aux termes du contrat de vente en l’état futur d’achèvement des 28 et 31 décembre 2009, le prix de 2 517 500 euros TTC était payable en six fractions à raison de :

—  70 % (1 762 250 euros) comptant le jour de la vente

—  30 % soit 755 250 euros au fur et à mesure de l’avancement des travaux :

—  10 % (251 750 euros) à l’achèvement des menuiseries extérieures

—  10 % (251 750 euros) à l’achèvement des cloisons

— 

1 % (25 175 euros) à l’achèvement des travaux

— 

5 % (125 875 euros) à la livraison

— 

4% (100 700 euros) au parachèvement des travaux

Il est précisé s’agissant des travaux de parachèvement :

« Le vendeur s’oblige à effectuer les travaux de parachèvement notamment ceux prévus par la notice descriptive ainsi que l’achèvement des travaux extérieurs des autres chalets et les finitions des parties communes et à mener ces travaux selon les règles de l’art. Il disposera des délais normaux compatibles avec la nature des ouvrages.

L’acquéreur s’oblige à souffrir sans indemnité ces travaux.

La non finition des parties communes ou des ouvrages d’intérêt commun ne saurait être invoquée par l’acquéreur comme une cause d’empêchement de la livraison, dès lors que les parties qui lui sont vendues sont habitables ou utilisables en conformité de leur destination.

La date de prise de possession des parties communes est indépendante de celle de la prise de possession des parties privatives.

Il est précisé que les extérieurs du chalet vendu ainsi que la voie de desserte dudit chalet et autres travaux de parachèvement en ce compris l’achèvement des travaux extérieurs des autres chalets devront être achevés au plus tôt mais en tout état de cause pour la fin de l’été 2012. »

Par ailleurs la notice descriptive sommaire annexée à l’acte authentique de vente prévoit au paragraphe « Aménagement des abords » :

— S’agissant des jardins privatifs la mise en place de terre végétale et engazonnement, la plantation d’un arbre feuillu de 2 mètres de hauteur, la mise en place d’un grillage métallique plastifié en périphérie des jardins privatifs et un portillon d’accès en bois.

— Un local poubelle couvert et fermé et un bloc de boîtes aux lettres à l’entrée de la copropriété fixé sur le local poubelle,

— S’agissant des voiries, la réalisation d’un mur de soutènement en béton armé habillé de pierres et des chaussées en enrobé délimitées par des bordures en béton

— S’agissant des espaces verts la mise en place de terre végétale et un engazonnement.

Pour déclarer prescrite la réclamation en paiement de la somme de 50 350 euros, représentant la moitié des 4% du prix total de vente, due au parachèvement des travaux, les premiers juges ont retenu qu’il n’était pas justifié de réserves à la livraison intervenue le 2 décembre 2010 et qu’aucune pièce relative à des travaux réalisés postérieurement à cette date n’était produite, qu’ainsi aucun travaux de parachèvement n’était à prévoir, que la date de parachèvement se confondait avec la date de livraison alors que l’assignation avait été délivrée le 20 mai 2006 soit plus de cinq ans après la cette date.

Il est tout d’abord produit devant la cour, la liste des réserves émises par les époux X lors de la livraison et annexée à l’attestation de livraison en date du 2 décembre 2010.

La SCCV VVB2 produit, par ailleurs, des situations de travaux concernant le chalet de M. A, associé de la SCCV, qui à la suite du nouveau permis de construire du 28 octobre 2010 a fait l’objet de travaux d’agrandissement dont il est justifié qu’ils étaient en cours jusque fin 2011.

En revanche, elle ne produit aucun justificatif des travaux d’aménagement des parties privatives et communes extérieures (espaces verts, engazonnement, etc…)

Cependant, les aménagements extérieurs (espaces verts) et travaux de parachèvement, qui, compte tenu de l’altitude ne pouvaient être effectués en hiver, nécessitaient que les travaux de construction de l’ensemble des chalets soient achevés.

La déclaration d’achèvement des travaux a été déposée le 25 décembre 2012 et a donné lieu à une attestation de non opposition à la conformité.

Enfin, il résulte des échanges de courriels entre les notaires et des échanges avec la SCCV VVB2 que les 4% du montant du marché correspondant au parachèvement des travaux et représentant le solde de ce dernier étaient exigibles depuis le 30 septembre 2012 et ont été réclamés à compter de cette date. Ils ont donné lieu à un paiement partiel de 50 350 euros par les époux X en février 2013 qui ont retenu par devers eux la somme de 50 350 euros.

Ces derniers font valoir que, quand bien même le parachèvement des travaux serait intervenu courant 2012, le point de départ du délai de prescription est celui de la livraison de l’ouvrage.

En application des dispositions de l’article 2233 3° du code civil la prescription ne court pas à l’égard d’une créance à terme, jusqu’à ce que ce terme soit arrivé.

Or, en l’espèce, aux termes de l’acte de vente, les parties sont expressément convenus que 4% du prix serait payable au parachèvement des travaux de sorte que le délai de prescription ne pouvait

commencer à courir avant cet événement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la demande de société VVB2 n’est pas prescrite qu’il existe un solde impayé sur le montant du marché de 50 350 euros.

Sur la pénalité pour retard de livraison

Sur le bien fondé de la demande des époux X au titre de cette pénalité

L’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement prévoit au paragraphe « Délai d’achèvement » que le vendeur exécutera son obligation d’achever « au plus tard au cours du mois de septembre 2010 sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, sous peine pour le vendeur d’être redevable envers l’acquéreur d’une pénalité de retard de deux pour cent par mois de retard, tout mois commencé étant dû en intégralité. »

Suit une énumération des cas de force majeure et des causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Puis il est précisé :

« Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi sous sa propre responsabilité par le maître d''uvre ou l’architecte ayant la direction des travaux. »

En l’espèce, alors que la livraison devait intervenir au plus tard en septembre 2010, le procès-verbal de réception a été régularisé le 2 décembre 2010 et le constat d’huissier établi le 1^er octobre 2010 à la requête des époux X montre l’inachèvement de l’ouvrage (raccordement EDF et coffrets électriques pas en service et non raccordés, robinetterie de la salle de bains et WC non installés etc…).

Il résulte d’un courrier de l’architecte en date du 14 février 2011, établi à la demande de la SCCV, que fin septembre 2010 :

Le raccordement au réseau EDF n’était pas fait et que la solution a consisté par la suite à raccorder le chalet au branchement de chantier

Le raccordement au réseau d’adduction d’eau et au réseau d’assainissement était impossible de sorte qu’une fosse septique provisoire avait été mise en place et qu’il était possible de raccorder le chalet au branchement de chantier pour obtenir de l’eau potable.

Les modifications demandées par les époux X concernant les finitions intérieures, additionnées aux travaux d’agrandissement de la taille du chalet n’ont pas permis de livrer l’intégralité du chalet fin septembre 2010.

Il résulte des échanges de correspondance entre les notaires respectifs des parties ainsi qu’avec le conseil de la SCCV VVB2 que la somme de 50 350 euros restant due sur le prix de vente a été gardée par les époux X en compensation de la pénalité de retard de 2% pour le mois d’octobre 2010, ce que conteste la SCCV VVB2 qui s’oppose à toute pénalité de retard en faisant valoir les modifications apportées à la construction en cours du chalet du fait de l’augmentation de la SHON autorisée, les modifications ayant été les suivantes :

Amputation du balcon situé au niveau 2 pour augmenter la surface des séjours, de chaque appartement,

Suppression de chacun des garages situés au niveau 0 qui ont été remplacés par des chambres et salles de bains avec les modifications en résultant sur le réseau des fluides au sous-sol ainsi que l’alimentation électrique,

Elle fait en outre valoir des modifications sollicitées par les époux X dans les aménagements

S’agissant de la modification des surfaces habitables, il résulte des arrêtés de permis de construire, des 20 août 2008 et 28 octobre 2010 que le permis initial portait sur la construction de quatre bâtiments comprenant 8 logements et garages.

Le permis de construire modificatif, sollicité du fait de la modification du PLU entrainant une augmentation de la SHON et accordé le 28 octobre 2010, a porté sur la modification de quatre chalets et l’édification de deux chalets pour une surface hors d''uvre nette créée de 270 m2.

Contrairement aux affirmations de la SCCV VVB2, cette demande de permis modificatif n’a pas été déposée par les époux X mais bien par elle, en sa qualité de promoteur, ce d’autant plus qu’elle concerne l’ensemble de l’opération immobilière avec un agrandissement de la surface habitable des quatre chalets en cours de construction et l’édification de deux autres chalets, étant précisé que sur les quatre chalets initialement prévus l’un revenait aux époux X, les trois autres aux associés de la SCCV.

Cette modification résultant d’un changement des règles d’urbanisme, est donc bien de la seule initiative de la SCCV VVB2 qui a fait modifier les plans en conséquence et déposé une demande de permis modificatif..

Pour autant, il n’est en rien justifié par la SCCVVVB2 de ce qu’elle a avisé les époux X du retard que pouvait induire cette modification dans la livraison du bâtiment et aucun avenant n’a été régularisé pour différer la date de livraison.

Au contraire, aux termes d’un courriel du 22 juillet 2010, l’architecte affirmait que la livraison en septembre du chalet X ne posait aucun problème particulier que tout était planifié.

Cependant ce même architecte, par courrier en date du 13 septembre 2010, adressé aux époux B ces derniers de retards concernant la livraison et l’installation des baignoires et mentionnait que leur pose était prévue fin septembre.

Il précisait que concernant les travaux supplémentaires, extension des séjours, aménagement de chambres et salles de douche (qui correspondent aux travaux objet du permis modificatif), tout serait terminé fin septembre, hormis le mobilier.

La SCCV VVB2 invoque le paragraphe « Consistance et caractéristiques techniques » du contrat de réservation qui prévoit, s’agissant des demandes de modifications au chalet postérieures au 1^er octobre 2009 (devenu 31 décembre 2009 avec l’avenant), que le réservant sera en droit d’exiger une augmentation des délais de construction et de livraison du bien sans indemnité à sa charge, pour soutenir qu’elle était déliée de son obligation de livrer le chalet pour fin septembre 2010 et de toute pénalité.

Or, force est de constater qu’elle ne justifie d’aucune exigence en ce sens formulée au cours de la construction.

La SCCV VVB2 fait encore valoir que les modifications qu’elle attribue aux époux X constituent une cause légitime de suspension du délai de livraison telle que prévue au contrat de vente.

Si ces causes ne sont pas énumérées limitativement puisqu’il est employé le terme « notamment » force est de constater qu’elles se rattachent toutes à une interruption du chantier (intempéries, grève, faillite d’une entreprise, injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux etc..) qui fort logiquement entraine une suspension du délai de livraison durant le temps de cette interruption.

Il est d’ailleurs stipulé :

« S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime du suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. »

Or, en l’espèce, il n’est fait état d’aucune interruption de chantier qui aurait justifié une suspension du délai de livraison et par ailleurs la SCCV VVB2 ne peut sérieusement soutenir que les courriers du maître d''uvre en date du 10 octobre 2010 et 14 février 2011 (ce dernier étant postérieur à la livraison) caractérisent le certificat prévu par la clause « cause légitime » de l’acte de vente.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les époux X détiennent une créance d’un montant de 50 350 euros représentant 2% du prix de vente au titre des pénalités de retard.

En effet, contrairement à ce qu’indique la société VVB2, à défaut de précision en ce sens dans l’acte de vente, la pénalité pour retard dans la livraison a pour assiette le montant intégral du prix de vente et non le solde du prix dû en septembre 2010.

Sur la prescription de la demande des époux X

Il est invoqué par les époux X l’existence d’une compensation légale entre les créances réciproques des parties.

Selon l’article 1289 ancien du code civil, applicable aux faits de l’espèce, « lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés. »

L’ancien article 1290 dispose que : « La compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l’insu des débiteurs, les deux dettes s’éteignent réciproquement, à l’instant où elles se trouvent exister à la fois, à concurrence de leur quotités respectives ».

L’article 1291 ancien énonce : « la compensation n’a lieu qu’entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d’argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles. »

La compensation légale s’opérant de plein droit par la seule force de la loi, elle éteint les créances à la date où elle intervient et elle peut donc être invoquée à tout moment à partir de cette date même après l’expiration de la prescription.

Mais pour que la compensation légale puisse s’opérer il faut qu’elle intervienne entre des créances certaines, liquides et exigibles et l’existence d’une contestation met en cause le caractère certain de la créance.

Les époux X font valoir que la compensation entre le solde du prix de vente et la pénalité de retard de 2% due pour le mois d’octobre 2010 aurait été acceptée par la SCCV VVB2 lors de la livraison du chalet et ils s’appuient à cet égard, d’une part sur une attestation de leur notaire, d’autre part sur l’attestation de livraison du 2 décembre 2010.

Aux termes de cette dernière attestation, il est précisé que la SCCV réceptionne et livre ce jour aux époux X le chalet R en présence de ces derniers.

Au paragraphe « observations particulières » il est mentionné manuscritement « listes ci jointes » avec le paraphe des époux X et sur la page suivante figure une liste de réserves manuscrites rédigée en anglais.

Sur l’attestation de livraison, il a été porté la mention manuscrite suivante signée par M. X :

Je soussigné C X accepte la livraison de mon chalet sis […] de Belleville avec remise des clés dès ce jour et sans pénalité de retard pour les mois de novembre et décembre 2010.

Par ailleurs, l’attestation de M^e F, notaire des époux X, est rédigée en ces termes :

« Je soussigné E F atteste qu’une réunion s’est déroulée en mon étude le 2 décembre 2010, en présence de M. X et M. G H.

L’objet de cette réunion était de signer le procès-verbal de réception pour remettre les clés du chalet que les époux X ont acquis de la SCCV VVB2 suivant acte de vente en l’état futur d’achèvement.

Ensuite des discussions entre les parties, ces dernières sont convenues qu’aucune pénalité de retard ne serait appliquée contre la SCCV VVB2 pour les mois de novembre et décembre 2010. En effet il été reproduit de la main de M. X et en ma présence, la mention manuscrite suivante : « Je soussigné C X accepte la livraison de mon chalet sis […] de Belleville avec remise des clés ce jour et sans pénalité de retard pour les mois de novembre et décembre 2010 ».

Néanmoins, il a résulté des discussions amiables que M. X n’a pas renoncé aux pénalités de retard pour le mois d’octobre 2010, la date de livraison prévue à la convention étant convenue « courant septembre 2010 au plus tard ».

Je précise pour avoir accompagné M. X dans les relations pré-contractuelles, que ce dernier a toujours exprimé auprès de la SCCV VVB2 l’importance que revêtait pour lui de parvenir à une livraison du bien avant octobre 2010. »

D’une part, le fait que le représentant de la SCCV ait paraphé le document en fin de page après la mention manuscrite rédigée par M. X ne signifie en aucun cas qu’il y ait eu acceptation de sa part du maintien de cette pénalité.

D’autre part, ce document a été rédigé sous l’égide d’un notaire et il est bien évident que si un accord était intervenu entre les parties pour laisser à la charge de la SCCV une pénalité de 2% du prix de vente soit 50 350 euros, cet accord aurait clairement figuré sur le procès verbal de réception avec mention d’une compensation entre cette dernière et le solde du prix de vente.

A cet égard, il sera relevé que le notaire indique clairement que son client par cette mention manuscrite a fait savoir qu’il ne renonçait pas à la pénalité due au titre du retard en octobre 2010 mais à aucun moment il ne mentionne que cette absence de renonciation a été acceptée par la SCCV VVB2.

Or, la SCCV VVB2 a, depuis la livraison du chalet, toujours contesté la créance invoquée par les époux X à son égard au titre de pénalités de retard, ainsi que la compensation que ces derniers ont opéré d’autorité et cette contestation fait l’objet du litige en cours.

Il en résulte que les conditions requises pour qu’une compensation légale se soit opérée entre les dettes réciproques des parties n’étaient pas réunies.

En revanche, lorsque deux créances sont connexes le juge doit prononcer la compensation et l’effet extinctif de la compensation ordonnée est réputé s’être produit au jour de l’exigibilité de la première d’entre elles. Et à la date de compensation, la prescription de l’excédent de la dette la plus élevée est interrompue.

En l’espèce, il y lieu de constater d’une part, que sont connexes la créance de la société VVB2 sur les époux X en paiement du solde du prix de vente d’un montant de 50 350 euros exigible en septembre 2012 et celle des époux X d’un montant de 50 350 euros relative aux pénalités de retard prévues dans l’acte de vente invoquée par ces derniers, ces créances étant nées d’un même contrat.

Dans ces conditions, la compensation entre ces deux créances connexes ne peut être écartée au motif que la créance de pénalités ne serait pas exigible comme prescrite.

Il y a donc lieu d’ordonner la compensation entre la créance du prix de vente de la SCCV VVB2 et la créance de pénalités et de constater qu’étant d’un même montant, elles se sont éteintes le 2 décembre 2010.

Dès lors la demande en paiement de la somme de 50 350 euros de la société VVB2 ne peut qu’être rejetée.

Sur les pénalités de retard quant aux fractions de prix payables à terme

L’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement, précise au paragraphe intitulé « stipulations relatives aux fractions de prix payable à terme » concernant l’exigibilité des sommes que le vendeur devra notifier à l’acquéreur les divers stades d’avancement des travaux concernant l’exigibilité des fractions de prix stipulées payables à terme et que chacune de ces fractions devra être payée dans les 15 jours de la notification correspondante sous peine de pénalités dans les conditions prévues au paragraphe 4° ci-après.

Il est mentionné que l’avancement des travaux et l’achèvement des biens vendus seront justifiés au moyen des attestations successives de l’architecte chargé des travaux.

Le paragraphe 4 « Pénalités de retard » stipule que toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance, sera de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure passible d’une pénalité de un pour cent par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier.

Ainsi que le font valoir à juste titre les époux X, la demande de la SCCV VVB2 formée pour la première fois en appel au titre de la période antérieure à octobre 2012 est prescrite.

S’agissant de la période postérieure à octobre 2012, il est réclamé une somme 33 225 euros pour une créance en principal de 50 340 euros.

S’agissant d’une clause pénale, ainsi qu’ en conviennent les parties, il y a lieu de faire application de l’article 1152 ancien du code civil, cette indemnité apparaissant manifestement excessive de sorte qu’elle sera ramenée à la somme de 15 000 euros à laquelle les époux X seront condamnés.

Sur les demandes accessoires

L’équité ne commande pas de faire application au profit de l’une quelconque des parties des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déclare la SCCV VVB2 recevable en sa demande en paiement du solde du prix de vente représentant la somme de 50 350 euros,

Constate que la SCCV VVB2 est créancière à l’égard des époux X d’une somme de 50 350 euros au titre du solde du prix de vente,

Constate que les époux X sont créanciers envers la SCCV de la somme de 50 350 euros au titre des pénalités du fait du retard dans la livraison,

Ordonne la compensation des créances connexes et constate leur extinction à la date du 2 décembre 2010,

Déclare la SCCV VVB2 irrecevable en ses demandes au titre des pénalité de retard contractuelles concernant les délais de paiement, antérieure à octobre 2012, du fait de la prescription,

Condamne M. C X et M^me D X au paiement de la somme de 15 000 euros au titre des pénalités de retard postérieures à octobre 2012,

Condamne M. C X et M^me D X aux dépens de première instance et d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 11 mai 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,