JLF/FA

MINUTE N° 21/330

Copie exécutoire à :

—  M^e Fabrice A

—  M^e Mireille STIEBERT-LACOUR

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 07 Juin 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 19/03399 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HEWK

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 juin 2019 par le tribunal d’instance d’illkirch graffenstaden

APPELANTE :

Madame G X

[…]

[…]

Représentée par M^e Fabrice A, avocat au barreau de STRASBOURG

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/5748 du 12/11/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

INTIMÉ :

Monsieur I Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Mireille STIEBERT-LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 mars 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

Monsieur FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame NEFF

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et Madame Anne HOUSER, greffière, à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat en date du 7 janvier 2014, M. I Y a donné un location à M^me G Z née X un appartement dans un immeuble qu’il possède sis […] à Herbsheim moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 450 euros, outre une avance sur charges mensuelle de 80 euros.

M. Y a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause en date du 18 juillet 2017 pour un montant de 1 552,53 euros.

Par acte d’huissier du 15 septembre 2017, M^me Z a saisi le tribunal d’instance d’Illkirch-Graffenstaden d’une action dirigée contre M. Y tendant à :

voir constater que M. Y ne justifie pas d’une répartition des charges conforme aux prévisions contractuelles,

voir condamner M. Y à lui restituer la somme de 3 556,13 euros au titre des avances sur charges depuis l’origine du bail,

se voir autorisée à cesser le paiement de toute avance sur charges le temps que le bailleur produisent les justificatifs s’y rapportant, notamment un règlement de jouissance ou à défaut l’ensemble des contrats de location de l’immeuble et en tout état de cause les décomptes et leurs justificatifs,

voir annuler compte tenu de l’irrégularité du calcul des charges et de l’absence de toute dette exigible, le commandement de payer qui lui a été délivré,

obtenir le paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

voir constater que le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrance d’un logement décent,

faire interdiction à M. Y, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée, de couper le chauffage ou d’en réduire le fonctionnement en deçà d’une température de 18 °C dans l’immeuble,

obtenir l’indemnisation de son conseil,

M. Y a conclu au rejet des demandes présentées et reconventionnellement à la condamnation de

sa locataire au paiement d’un arriéré locatif outre de dommages et intérêts.

Par jugement du 26 juin 2019, le tribunal d’instance d’Illkirch-Graffenstaden a :

— constaté qu’entre le 1^er juillet 2017 et le 1^er avril 2019, M. Y était sans droit pour exiger le paiement de provisions sur charges de la part de M^me Z,

— annulé le commandement de payer visant la clause du 18 juillet 2017,

— constaté que la provision mensuelle sur charges excède de 49 euros le montant exigible au vu du dernier décompte,

— constaté que M. Y est fondé à réclamer le paiement de provisions sur charges depuis le 1^er avril 2019 même de manière rétroactive sur les exercices précédents au vu de la présentation de décomptes de charges,

— condamné M^me Z à verser à M. Y la somme de 318,13 euros au titre de sa dette locative,

— débouté M^me Z de ses demandes tendant à voir constater l’indécence du logement loué et à voir interdire à M. Y toute action sur le système de chauffage,

— condamné M^me Z à libérer les parties communes de l’immeuble,

— débouté les deux parties de leurs demandes de dommages et intérêts,

— débouté M^e A de sa demande dirigée contre M. Y,

— condamné M. Y aux dépens.

Le premier juge a relevé que M^me Z contestait le mode de répartition des charges mais pas le montant à répartir et qu’en l’absence de règlement de jouissance tout autre mode, en l’espèce la relève de compteurs individuels, pouvait contractuellement lui être substitué. Il a retenu que l’arriéré locatif visé au commandement de payer comprenait des sommes injustifiées.

Il a estimé que la preuve d’une action du bailleur sur le système de chauffage n’était pas rapportée bien qu’une panne ait été détectée en 2014 mais résolue depuis. Il a souligné que l’impression de froid attestée par témoins n’était confortée par aucune mesure objective actuelle.

Par déclaration au greffe en date du 25 juillet 2019, M^me Z a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions en date du 7 décembre 2020, auxquelles il est expressément

référé pour l’exposé de l’intégralité de ses moyens et prétentions, M^me Z entend voir infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il invalide le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 juillet 2017. Elle demande à la cour, statuant à nouveau pour le surplus de :

— constater que M. Y ne justifie d’aucune répartition des charges conforme aux prévisions contractuelles, en l’espèce au prorata des loyers,

constater que M. Y ne produit pas les justificatifs des charges et notamment les factures de fioul sur les années non prescrites,

dire et juger qu’en conséquence M. Y ne dispose d’aucune créance certaine, liquide et exigible à son encontre au titre des charges locatives,

condamner M. Y à lui restituer l’ensemble des avances sur charges versées depuis le début du bail jusqu’au 3 mai 2020, date de remise des clés, soit une somme de 5 813,30 euros,

— condamner M. Y à lui payer une indemnité de 800 euros pour résistance abusive,

— constater que M. Y n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent,

— condamner en conséquence M. Y à lui payer, à titre de dommages et intérêts, une somme de 4000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— débouter M. Y de l’intégralité de ses prétentions reconventionnelles et notamment de ses demandes formées au titre de l’indexation contractuelle, non notifiée, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts et plus généralement de toutes ses demandes financières sur appel incident ou évocation,

Subsidiairement en cas d’évocation concernant l’état des lieux après restitution des clés elle entend voir :

— débouter M. Y de ses demandes exceptées celle portant sur le remplacement d’un miroir à hauteur de 40 euros,

— condamner M. Y à lui restituer la somme de 410 euros au titre du dépôt de garantie, majorée dans les conditions de l’article 22 de la loi de 1989 à hauteur de 10% par mois à compter du 3 mai 2020,

En tout état de cause elle entend voir condamner M. Y aux dépens ainsi qu’à payer à M^e A une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1981.

Elle ne conteste pas que l’immeuble soit équipé de compteurs individuels mais soutient que le contrat de bail prévoyait une répartition des charges, en l’absence de règlement de jouissance, au prorata des loyers, de sorte qu’elle estime que le premier juge ne pouvait pas, sans dénaturer les termes du contrat, lui substituer un autre mode de répartition.

Elle maintient que M. Y se refuse de procéder à une répartition proportionnelle au montant des loyers et soutient qu’il ne justifie d’aucune répartition cohérente des charges de fioul et ne produit aucune facture. En outre elle affirme que les décomptes présentés sont erronés voire absurdes laissant notamment apparaître des restants en cuve qui dépassent 5 000 litres alors que l’immeuble est doté de deux cuves de 2 500 litres chacune. En tout état de cause elle réfute le rapport fait entre les consommations d’eau chaude et de chauffage et une

consommation de fioul qu’elle estime artificielle.

Elle affirme que l’introduction de la présente procédure a eu pour effet de mettre un terme aux manipulations du bailleur sur la chaudière, qui l’avaient contrainte à utiliser un chauffage d’appoint, du fait de l’insuffisance de celui installé dans le logement.

Elle ne conteste pas l’existence d’une indexation contractuelle contractuelle du montant des loyers mais entend faire valoir que le bailleur ne lui a pas notifié son souhait de s’en prévaloir.

Elle soutient de plus fort la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré, sollicitant de la cour qu’elle constate qu’il comprend non seulement des montants erronés, mais qu’en réalité il n’existe aucune dette certaine, liquide et exigible dans la mesure où elle est à jour du paiement de ses loyers et que les charges, comme l’indexation des loyers, ne sont pas exigibles.

Elle affirme que la demande de la libération des parties communes est infondée, purement opportuniste dans la présente procédure, voire abusive alors que M. Y ne lui a jamais demandé de les retirer.

Elle prétend que, de mauvaise foi, ce dernier a cherché à la faire partir parce qu’elle contestait sa façon de procéder et qu’elle a dû déposer plainte contre lui pour violences lui ayant occasionné une incapacité totale de travail d’un jour.

Soulignant que les clés du logement ont été restituées le 3 mars 2020 elle estime irrecevable au vu de l’article 568 du code de procédure civile, la demande d’évocation présentée, alors que le jugement entrepris n’ordonne aucune mesure d’instruction ou ne statue sur aucune exception de procédure.

Subsidiairement elle relève qu’aucun justificatif n’est fourni par le bailleur au titre de prétendus frais de remise en état et conteste l’état des lieux établi par huissier, compte tenu des circonstances dans lesquelles il a été réalisé, à savoir sur tablette sans aucune possibilité pour la locataire et les témoins de contrôler les mentions y figurant et alors que l’appartement ne souffrait d’aucune dégradation hormis le bris d’un miroir. Elle relève toutefois qu’il mentionne des traces de moisissures qui confirmeraient les problématiques de chauffage qu’elle a rencontrées.

Dans ses dernières conclusions en date du 10 août 2020, auxquelles il est expressément référé pour l’exposé de l’intégralité de ses moyens et prétentions, M. Y entend voir confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M^me Z de ses demandes de dommages et intérêts, de répétition des charges locatives depuis la conclusion du bail, du bénéfice des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile comme de l’application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il conclut à l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré nul le commandement de payer du 18 juillet 2017, l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts et d’indemnisation de ses frais irrépétibles et a limité la condamnation à paiement de M^me Z à lui verser la somme de 318,17 euros en principal. Il demande à la cour, statuant à nouveau de ces chefs :

— de constater que M^me Z restait lui devoir une somme de 1 653,10 euros au titre du solde sur les décomptes de charges 2014 et 2015 et les loyers et avances sur charges sur la période du 18 janvier 2018 au 1^er mai 2019,

— de condamner M^me Z à lui payer un montant de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,-

— de condamner M^me B, outre aux frais et dépens de première instance dont les frais du commandement de payer, à lui payer le montant de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour la première instance,

— de condamner, sur évocation, M^me Z à lui payer une somme de 1 650,83 euros au titre du solde des loyers, respectivement indemnité d’occupation, charges et avances sur charges et frais d’huissier,

— de condamner M^me Z, outre aux entiers frais et dépens des deux instances à lui payer une indemnité de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il souligne que le logement loué est compris dans un immeuble de six logements, équipé d’un chauffage collectif au fioul et que chaque logement dispose de compteurs individuels, régulièrement entretenus, pour l’eau chaude, l’eau froide et le chauffage. Il rappelle que les index de ces compteurs ont été relevés à l’entrée dans les lieux et ont servi de base au calcul de la provision mensuelle sur la base des consommations des anciens locataires, lesquelles ont été réévaluées en cours de bail.

Il précise qu’un tableau de répartition est établi par le cabinet Foncia et confirme l’existence de compteurs individuels de sorte que M^me Z ne pouvait ignorer le mode de répartition des charges, lesquelles conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ont fait l’objet d’un décompte des charges annuel, les factures et justificatifs étant tenus à disposition de chaque locataire. Il souligne qu’outre les charges fixes d’entretien de l’immeuble, que les autres montants réclamés résultent des consommations individuelles de chaque locataire et rappelle que l’appelante n’a jamais donné suite à la proposition de Foncia de la rencontrer.

S’agissant du débat sur le restant de fioul en cuve, il précise que seules les quantités correspondant à l’appoint de leur remplissage ont été prises en compte, suivant le prix du litre de carburant.

Il conteste toute intervention de sa part sur le fonctionnement de la chaudière comme tout dysfonctionnement de cette dernière, sauf panne inopinée et totalement indépendante de sa volonté. Il prétend en revanche que la locataire ne chauffait volontairement pas suffisamment son logement.

Il maintient que le commandement de payer était fondé et relève que M^me Z n’est toujours pas à jour du règlement de ses loyers et charges, dont l’arriéré est réclamé.

En outre il affirme que sans autorisation préalable M^me Z a investi les parties communes et installé sur l’escalier qui accède à son logement une barrière de sécurité pour enfants et entreposé de très nombreux meubles et objets sur le palier menant à son logement ainsi que sous les escaliers au rez de chaussée et qu’elle a été mise en demeure d’évacuer ces objets le 16 août 2017.

Il conteste également toute agression sur sa locataire, relevant être intervenu pour fermer un vélux en plein orage et qu’alors M^me Z s’interposant, lui avait bloqué le chemin en se coinçant elle-même contre la barrière de sécurité précitée. Il soutient en revanche être victime de l’agressivité et du harcèlement de sa locataire qui se rendrait à son domicile pour sonner de manière intempestive et même la nuit à la porte d’entrée, ce qui aurait provoqué

chez son épouse un syndrome anxio-dépressif.

Enfin il précise que M^me Z a quitté les lieux le 3 mars 2020 et qu’un décompte définitif des sommes restants dues a ainsi pu être établi.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 16 décembre 2020.

MOTIFS

Conformément aux articles 6 et 9 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. L’article 1353 du code civil fait peser la charge de la preuve d’une obligation sur celui qui s’en prévaut. Réciproquement celui qui se prétend libéré de cette obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

I Sur le respect par la locataire de ses obligations

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Sur le paiement des charges

Aux termes de l’article 2.8.2 des conditions générales du contrat de location, M^me Z a reconnu avoir eu communication du décompte de charges de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice en cours ainsi que du règlement concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part des lieux loués dans chacune des catégories de charges.

Aux termes de l’article 6 du bail, la locataire s’est engagée au remboursement de toutes les charges suivant les modalités prévues aux conditions générales, la provision fixée initialement à 80 euros par terme, étant susceptible varier en fonction de la prochaine régularisation.

Lors de l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement le 19 janvier 2014, il a été procédé à la relève des index des différents compteurs d’eau froide et chaude et de calories (Kwh) pour le logement loué.

Le décompte de régularisation des charges des précédents locataires de l’immeuble mentionne expressément et outre les charges communes générales et la contribution du locataire à l’enlèvement des ordures ménagères, une répartition des charges d’eau et de chauffage au vu des index précités, de sorte que M^me Z connaissait parfaitement le mode usuel de répartition des charges dans l’immeuble, lequel valait règlement de jouissance à ce titre.

Elle ne peut dès lors être admise à se prévaloir de l’absence d’un règlement particulier s’agissant de la répartition des charges, laquelle s’est opérée selon les mêmes règles pendant toute la durée de la location, pour affirmer que cette répartition ne pouvait se faire qu’au prorata des loyers, tel que prévu subsidiairement au terme de l’article 2.8.2 précité.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’un mois avant la régularisation annuelle des charges, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il est constant que M^me B n’a pas donné suite à la proposition du gestionnaire de l’immeuble de la rencontrer pour débattre des décomptes, elle n’a, par conséquent, pas sollicité la consultation des justificatifs leur servant de fondement, qui étaient tenus à sa disposition.

Devant le premier juge M^me Z contestait le mode de répartition des charges mais non pas le montant à répartir. A hauteur de cour elle expose que les factures de fioul, qu’elle n’a jamais cherché à consulter, ne sont pas produites, soupçonnant ainsi une fraude de son bailleur et affirme que les quantités de combustible utilisées seraient erronées en ce qu’elles excéderaient les capacités même des deux cuves présentes dans l’immeuble.

Or aucun élément du dossier ne vient démontrer que les pièces justificatives des factures de fioul, n’aient pas été tenues à la disposition des locataires dans les conditions fixées par l’article 23 précité.

En outre si effectivement la quantité de combustible utilisée excède les capacités de stockage de l’immeuble, cet élément est suffisamment explicité par les remplissages périodiques intermédiaires au cours d’un même exercice et nécessaires à une réserve utile de fioul.

Enfin et contrairement à ce qu’avance M^me Z il n’est nullement incohérent que le prix du litre de fioul facturé puisse dépendre de la quantité effectivement livrée.

Dès lors M^me Z se doit effectivement au paiement des charges, régularisées par décomptes, dûment rectifiés en suite des observations qu’elle a faites devant le conciliateur de justice.

Il en ressort, compte tenu des provisions sur charges versées :

un montant de charge de 916,13 euros dû pour l’exercice 2014,

un montant de charge de 1170,22 euros dû pour l’exercice 2015,

un montant de charge de 972,78 euros dû pour l’exercice 2016,

un montant de charge de 861,09 euros dû pour l’exercice 2017,

un montant de charge de 1069,99 euros dû pour l’exercice 2018.

Aucun décompte de charge n’est produit s’agissant de la régularisation des exercices 2019 et 2020, étant rappelé que M^me Z a quitté les lieux le 3 mars 2020 et que les compteurs individuels ont pourtant bien été relevés en date du 16 janvier 2019. Dès lors et en l’absence de justificatif, la demande en paiement de charge pour cette dernière période sera rejetée.

Durant son temps d’occupation, M^me Z était ainsi redevable d’une somme de 4990,21 euros au titre de ses charges locatives.

Elle a versé depuis son entrée dans les lieux une somme mensuelle de 80 euros à titre de provisions sur charges, soit une somme qu’elle fixe elle même à hauteur de 5813,30 euros, de sorte que son bailleur reste lui devoir la somme de 823,09 euros ce titre.

Sur la demande à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive

Les éléments visés ci-dessus ne peuvent suffire à établir la résistance abusive alléguée, la demande indemnitaire formulée à ce titre sera en conséquence rejetée.

Sur la révision des loyers

Aux termes des dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce il ne ressort d’aucun élément du dossier que M. Y ait notifié à sa locataire sa volonté de réviser le loyer en se prévalant de la clause d’indexation qu’il contient.

En conséquence le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a tenu compte pour fixer la dette de M^me Z d’une somme de 69,35 euros au titre de la révision des loyers arrêtée au jour de l’audience.

Sur le bien fondé du commandement de payer délivré le 18 juillet 2017.

Etant rappelé que le commandement précité a été délivré au regard d’un arriéré locatif s’élevant prétendument à la somme de 1552,53 euros, la cour observe que les impayés précités résultent du seul non paiement de la majoration de la provision mensuelle sur charges depuis la signature du bail.

Or au vu des éléments qui précèdent, ladite majoration n’avait aucun fondement ni justificatif et ne pouvait ainsi fonder un commandement de payer.

Dès lors c’est à bon droit que le premier juge a écarté ledit acte, dont le coût ne saurait être mis à la charge de la locataire.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour faire juger les questions nées de la survenance d’un fait.

En l’espèce M. Y sollicite l’indemnisation de dégradations locatives qu’il impute à M^me Z, demandes qui doivent être retenues comme recevables dès lors qu’elles résultent du départ de la locataire en exécution du jugement déféré à la cour.

Les parties font toutes deux références à un constat d’état des lieux de sortie qui aurait été dressé « sur tablette », selon les affirmations de M^me Z, par un huissier de justice.

Toutefois ni les bordereaux de pièces qu’elles ont déposés ni les pièces qu’elles ont versées aux débats ne comprennent ledit constat.

M. Y produit un document intitulé « Constatimmo » établi par M. K L, se présentant comme expert et qui chiffre le montant des dégradations locatives qu’il impute à M^me Z.

Ce document, non contresigné par les parties, ne présente toutefois aucun caractère contradictoire et ne peut valoir comme état des lieux de sortie, de sorte que M. Y échoue dans l’administration de la preuve qui lui incombe, à établir l’existence de dégradations qui auraient été commises durant le temps de l’occupation du logement par M^me Z.

Cette dernière reconnaissant toutefois devoir remplacer un miroir d’une valeur de 40 euros, ce montant sera mis à sa charge.

Sur les autres manquements alléguées de la locataire à ses obligations

M^me Z ayant désormais quitté les lieux, la demande tendant à la voir condamner à débarrasser les parties communes d’objet et meubles lui appartenant est devenue sans objet.

M. Y ne formule en outre aucune demande indemnitaire relative au comportement qu’aurait pu adopter M^me Z dans l’immeuble, mais affirme que son épouse aurait eu « du mal à supporter moralement et nerveusement les agissements fautifs de l’appelante ». Toutefois M^me Y n’est pas intervenue à l’instance et son époux ne peut former de demandes pour son compte.

Il affirme cependant que sa locataire se serait montrée harcelante à son domicile et aurait adopté un comportement agressif envers lui. Il produit les attestations de M^me C et MM D et E qui relatent que durant la soirée du 27 juillet 2017 et le lendemain matin, M^me Z se serait présentée plusieurs fois à la porte de son domicile pour y sonner de manière intempestive.

A défaut d’autres éléments les faits précités apparaissent comme isolés, bien que M^me F atteste également avoir entendu M^me Z M à l’encontre de son bailleur et avoir dû s’interposer lors d’une altercation.

Le comportement de la locataire ainsi décrit, ne suffit pas à établir le préjudice moral que M. Y affirme avoir subi et partant à justifier l’octroi de dommages et intérêts.

Si M^me Z produit pour sa part un dépôt de plainte pour violences qui auraient été commises par son bailleur, elle ne justifie pas des suites qui auraient été données à ce titre.

II Sur le respect par le bailleur de ses obligations

Sur la délivrance d’un logement décent

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

M. Y a toujours contesté toute manipulation sur le chauffage et par suite toute insuffisance de chauffage du logement loué.

Si effectivement une défaillance de la chaudière a pu être constatée en 2014, il ressort des attestations produites qu’il y a été porté remède rapidement et aucun élément du dossier ne permet d’engager la responsabilité du bailleur à ce titre.

M^me Z produit plusieurs attestations émanant de certains occupants de l’immeuble qui corroborent l’insuffisance de chauffage dans les logements. Ces attestations sont toutefois contredites par celles produites par M. Y et ne sont étayées par aucun autre élément ou mesure objectifs.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a, aux termes de motifs complets et pertinents que la cour adopte, rejeté la demande indemnitaire présentée par M^me Z au titre de l’indécence du logement loué.

Sur la restitution du dépôt de garantie

En application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Compte tenu des éléments qui précèdent, M. Y qui se doit au remboursement à M^me Z d’un trop perçu qu’il ne peut justifier, ne pouvait retenir le montant du dépôt de garantie de 450 euros versé à l’entrée dans les lieux.

Toutefois ayant refusé de communiquer sa nouvelle adresse à son bailleur, ainsi qu’il ressort du document intitulé 'constatimmo’ précité, M^me Z ne peut se prévaloir de la majoration prévue par l’article 22 susvisée.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement déféré s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Pour les mêmes motifs que ceux retenus par le premier juge et alors que chaque partie

succombe en une large part de ses prétentions à hauteur d’appel, M^me Z, par ailleurs bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, et M. Y supporteront la charge de leurs propres dépens d’appel et seront déboutés de leurs demandes d’indemnisations fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1981.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M^me G Z à verser à M. I Y la somme de 318,13 euros,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant :

CONDAMNE M. I Y à verser à M^me G Z, la somme de 823,09 euros (huit cent vingt-trois euros et 9 centimes), au titre des charges injustifiées de 2019 et 2020,

DÉCLARE recevable la demande de M. I Y tendant à l’indemnisation des dégradations locatives,

CONDAMNE M^me G Z à verser à M. I Y la somme de 40 euros (quarante euros), au titre de dégradations locatives,

REJETTE les demandes en dommages et intérêts formulées par M^me G Z pour résistance abusive et par M. I Y en indemnisation d’un préjudice moral,

CONDAMNE M. I Y à rembourser à M^me G Z le montant de 450 euros (quatre cent cinquante euros) versé à titre de dépôt de garantie, majoré des intérêts au taux légal à compter de ce jour,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d’appel,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile comme de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1981.

La Greffière La Présidente de chambre,