MINUTE N° 24/526

Copie exécutoire à :

— M^e Noémie BRUNNER

— M^e Mireille

STIEBERT-LACOUR

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 25 Novembre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01130 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IINT

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTE :

Madame [W] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/1066 du 12/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Noémie BRUNNER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [I] [U]

[Adresse 6]

[Localité 1], MACEDOINE

Représenté par M^e Mireille STIEBERT-LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 septembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-Président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 31 octobre 2018, M. [I] [U] a consenti à Mme [W] [F] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 540 euros, outre 35 euros de provision sur charges.

Le 28 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer à Mme [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme totale de 1 008,59 euros.

Par acte d’huissier délivré le 28 février 2023, M. [U] a fait assigner Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts du preneur,

— condamner Mme [F] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer sans délai et sous astreinte de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner Mme [F] au paiement d’une indemnité d’occupation,

— condamner Mme [F] au paiement d’une somme de 1 065,17 euros au titre des arriérés de loyers, provisions sur charges, outre les intérêts au taux légal avec effet du commandement de payer du 28 novembre 2022,

— condamner Mme [F] au paiement des loyers et provisions sur charges dus entre la date de signification de l’assignation et la résiliation judiciaire du bail,

— condamner Mme [F] au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens incluant le coût du commandement de payer.

Le bailleur a fait valoir que Mme [F] s’était acquittée des montants réclamés dans le commandement mais qu’il subsistait néanmoins un important passif locatif.

Mme [F] a comparu en personne aux audiences des 22 août 2024 et 17 octobre 2023 mais n’était pas présente, ni représentée à l’audience de renvoi du 19 décembre 2023.

Par jugement contradictoire du 16 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à la date du jugement,

— dit que Mme [F] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date,

— condamné Mme [F] à évacuer, de corps et biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 5] dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

— dit n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte,

— ordonné, à défaut de libération volontaire dans ce délai, l’expulsion de Mme [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente,

— condamné Mme [F] à payer à M. [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, dû en cas de non résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire,

— rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [F] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 28 novembre 2022.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que Mme [F] s’était abstenue de payer son loyer pendant de nombreux mois et qu’elle restait devoir la somme de 2 976,79 euros au 18 août 2023.

Il a considéré que si Mme [F] avait bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision du 9 octobre 2023, l’effacement de la dette locative à l’issue d’une procédure de surendettement ne faisait pas disparaître le manquement contractuel du locataire et ne privait pas le juge d’apprécier si le défaut de paiement justifiait de prononcer la résiliation du bail.

Mme [F] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par une déclaration transmise par voie électronique le 11 mars 2024.

L’affaire été fixée à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 18 septembre 2024, Mme [F] demande à la cour de :

— déclarer l’appel recevable,

— déclarer l’appel bien fondé,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' dit que Mme [F] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date,

' condamné Mme [F] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que tous occupants de son chef, les lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 5] dans le délai de 2 mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

Et à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

' ordonné l’expulsion de Mme [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente,

' condamné Mme [F] à payer à M. [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, dû en cas de non-résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou de son mandataire,

En tout état de cause,

— condamné Mme [F] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 novembre 2022,

Et statuant à nouveau sur ces points,

— débouter M. [U] de l’intégralité de ses demandes,

Subsidiairement, en cas de confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail,

— accorder à Mme [F] des délais de 6 mois pour libérer les lieux à compter de l’arrêt à intervenir et débouter M. [U] de toutes autres demandes,

En tout état de cause,

— dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens au titre des procédures de 1ère instance et d’appel.

L’appelante fait valoir que l’arriéré locatif a été effacé par la décision de la commission de surendettement du 9 octobre 2023 et qu’il n’existe à ce jour plus aucun arriéré, de sorte que la résiliation du contrat de bail ne se justifie pas. Elle précise qu’une somme de 2 254 euros représentant le loyer résiduel sur la période d’octobre 2023 à avril 2023 a été versée au bailleur par l’association Pro BTP au mois de septembre 2023, qu’elle s’est acquittée d’une somme de 77 euros correspondant au solde du loyer d’avril 2024, que la mensualité du mois de mai 2024 a été réglée, que des démarches ont été entreprises pour que le versement des APL soit régularisé, et qu’en conséquence, sa dette est théoriquement apurée.

Subsidiairement, sur la demande de délais, Mme [F] indique qu’elle est enseignante vacataire et qu’elle n’a pu bénéficier d’un poste à la rentrée 2023, de sorte qu’elle est allocataire du revenu de solidarité active. Elle explique avoir retrouvé un logement meublé situé à [Localité 4] qu’elle devait intégrer fin juillet 2024 mais qu’elle a rencontré un problème de santé qui l’a conduit à différer son entrée dans les lieux.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 19 septembre 2024, M. [U] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter Mme [F] de ses fins, moyens et conclusions,

— condamner Mme [F] à payer à M. [U] le montant de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [F] aux entiers frais et dépens de la procédure.

L’intimé fait valoir que l’effacement de la dette locative résultant d’une procédure de surendettement n’équivaut pas à son paiement et qu’il ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire. Le bailleur ajoute que la dette de Mme [F] n’est aucunement apurée, le relevé de compte pour la période du 1er septembre 2023 au 31 mai 2024 faisant ressortir un solde débiteur de 2 407,24 euros malgré un effacement de près de 3 000 euros porté au crédit de la locataire et une aide de 2 254 euros émanant de Pro BTP. M. [U] précise que le passif de Mme [F] est indiscutable puisqu’elle a de nouveau saisi la commission de surendettement le 3 mai 2024 en déclarant une dette locative de 1 773,07 euros.

M. [U] indique qu’il s’oppose à l’octroi de délais, Mme [F] ayant déjà bénéficié d’un délai de plus de 6 mois avec la procédure d’appel. Il précise que les parties étaient convenues d’établir un constat d’état des lieux de sortie le 3 juillet 2024, suite à l’annonce par Mme [F] de son départ du logement, mais que la locataire a fait état d’un problème de santé pour différer son départ.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail :

En application de l’article 1227 du code civil la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention, celle de payer le prix aux termes convenus.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est constant que Mme [F] s’est abstenue du paiement de son loyer pendant de nombreux mois et que sa dette locative s’élevait à la somme de 2 976,79 euros à la date du 18 août 2023.

Il est également établi que par décision du 9 octobre 2023, la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraînant l’effacement de la dette locative de 2 976,79 euros.

Cependant, comme l’a justement relevé le premier juge, l’effacement de la dette locative n’équivaut pas à son paiement et ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail.

Il résulte en outre de la pièce n° 10 produite par M. [U] que l’appelante a effectué une nouvelle saisine de la commission de surendettement le 3 mai 2024 en déclarant, notamment, une dette locative d’un montant de 1 773,07 euros.

Mme [F] n’a donc pas repris le paiement des loyers postérieurement à l’effacement de sa dette et elle ne justifie pas de l’apurement de sa dette locative d’un montant de 2 407,24 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2024.

A cet égard, la cour relève que ce décompte tient compte du versement de 2 254 euros effectué le 14 septembre 2023 par l’organisme Pro BTP.

Pour le surplus, Mme [F] justifie d’une régularisation d’allocation logement d’un montant de 582 euros intervenue le 5 juillet 2024 pour la période d’avril à mai 2024 ainsi que deux règlements de 77 euros et 333 euros effectués en espèces le 10 mai 2024 en l’étude du commissaire de justice en charge du dossier de recouvrement.

La prise en compte de ces règlements ne permet pas de conclure à l’apurement intégral de sa dette locative.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la cour retient que la défaillance répétée de Mme [F] durant plusieurs années caractérise un manquement grave à son obligation légale et contractuelle de payer le loyer, qui constitue un motif justifiant le prononcé de la résiliation judiciaire du bail litigieux.

Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties le 31 octobre 2018 et condamné Mme [F] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

Sur les délais d’évacuation :

En vertu des dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution dans leur version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il est démontré que Mme [F] a entrepris des démarches en vue de son relogement.

Son départ du logement, initialement fixé au 3 juillet 2024, n’a pu intervenir du fait de son état de santé, ainsi qu’en atteste le docteur [R] [N] qui fait état d’une impossibilité de déménager jusqu’au 24 décembre 2024.

Par ailleurs, Mme [F] justifie percevoir le revenu de solidarité active d’un montant mensuel de 534,82 euros.

Au regard des démarches entreprises en vue de retrouver un logement, de son âge (61 ans), de ses problèmes de santé et de ses moyens financiers limités, il convient de lui accorder des délais d’évacuation de trois mois.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant, Mme [F] sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [W] [F] à évacuer, de corps et biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 5] dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

ACCORDE à Mme [W] [F] un délai de trois mois à compter de la date du présent arrêt pour quitter les lieux,

DIT qu’à défaut de libération volontaire à l’issue de ce délai de trois mois, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [W] [F] aux dépens de l’instance d’appel,

CONDAMNE Mme [W] [F] à payer à M. [I] [U] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente